N. R.G. 2639/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CIVITAVECCHIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Maria Emanuela Ragusa ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2639/2020 promossa da:

C.F. ) rappresentato e difeso dall'Avv. MAGGI Parte_1 C.F._1
MASSIMO RICORRENTE
Contro
( ), rappresentata e difesa dall'Avv. FIDALE Controparte_1 CodiceFiscale_2
MARIA
RESISTENTE

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso riportandosi ai propri scritti difensivi.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto notificato il 14.1.2020 premesso che con contratto 28 febbraio 2019, Parte_1 registrato il 4 marzo 2019, aveva concesso in locazione ad uso abitativo a l'immobile Controparte_1
sito in Cerveteri, località Cerenova, Via Agylla 26, composto da due livelli al primo e secondo piano al pagina 1 di 6 canone mensile di Euro 550,00 oltre oneri accessori, lamentava il ritardo nei pagamenti da parte della conduttrice che, dal mese di settembre 2019, aveva unilateralmente ridotto il canone di euro 200,00 mensili contraendo una morosità superiore ad Euro 550,00 e gli intimava sfratto per morosità citandola per la convalida.
All'udienza del 28 luglio 2020 la conduttrice, personalmente presente, giustificava la riduzione del canone delle tre mensilità precedenti al febbraio 2020 con le precarie le condizioni in cui si trovava l'immobile, ricevuto il locazione nell'aprile 2019 con problematiche all'impianto elettrico che avevano resi necessari tre interventi, nonostante lo avesse ricevuto in locazione con l'attestazione di conformità degli impianti, e produceva in giudizio corrispondenza nella quale il locatore, con lettera 22 giugno
2019, aveva riconosciuto la mancanza di conformità all'impianto elettrico chiedendo di avere a disposizione l'immobile per il tempo di tre mesi dal luglio 2019 per effettuare i lavori di rifacimento completo.
All'udienza del 7.9.2020 Il giudice prospettava alle parti un accordo conciliativo che prevedeva la riduzione del canone ad Euro 420,00 mensili, in luogo dei 550,00 contrattualmente previsti dall'inizio del rapporto ed il rilascio dell'immobile a fine 2020 da parte della conduttrice, proposta accettata solo dalla stessa ma non dalla parte locatrice;
pertanto in pari data veniva emessa ordinanza provvisoria di rilascio e mutato il rito, dandosi atto che la conduttrice, affermando di non avere interesse alla prosecuzione del rapporto stanti le condizioni dell'immobile, aveva dichiarato di voler riconsegnare l'immobile alla locatrice entro la fine dell'anno 2020.
Emessa ordinanza provvisoria di rilascio e mutato il rito, con le memorie integrative la convenuta proponeva domanda riconvenzionale;
sosteneva che non doveva considerarsi morosa poiché la riduzione del canone dalla stessa praticato era giustificata dalle condizioni in cui versava l'immobile e contestava di dover corrispondere le spese condominiali;
sosteneva che, dopo ricevuto il possesso del bene vi aveva riscontrato una serie di anomalie e problematiche all'impianto elettrico di rilevante pericolosità che aveva rappresentato immediatamente al proprietario, sosteneva che la procedura di mediazione si era estesa anche alla domanda che intendeva proporre in via riconvenzionale, lamentando, oltre all'impianto elettrico non a norma, mancante di certificato di conformità e salva vita, anche la vertustà degli elettrodomestici, la presenza di infiltrazioni in ogni ambiente e chiedeva la revoca dell'ordinanza di rilascio deducendo che la situazione si era aggravata l'8 ottobre 2020, a seguito di un intervento per ovviare ad una dispersione di gas, allorchè l'impianto era stato chiuso ed il contatore sigillato dall' , e da quel momento l'immobile era privo di acqua calda con impossibilità CP_2
di cucinare;
lamentava che, anche in questo caso, il locatore non era intervenuto per la relativa pagina 2 di 6 sistemazione;
attribuiva alla grave situazione epidemiologica la difficoltà di reperire un diverso immobile e, ritenendo violati gli obblighi di cui agli art. 1575 e 1576 da parte del locatore, concludeva per la sua condanna a ripristinare la funzionalità dell'immobile, chiedeva la riduzione del canone dovuto ed in via subordinata la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore oltre al risarcimento del danno nella misura del canone di locazione non versato, la non debenza degli oneri condominiali ed in via subordinata la nullità del contratto di locazione per mancata conformità degli impianti alle previsioni di legge.
Con note autorizzate depositate il 16.7.2021 il lamentava che il debito maturato risultava a Pt_1
quel tempo incrementato ad euro 5.134,00, depositava le specifiche causali degli oneri condominiali che dichiarava di aver già rimesso alla conduttrice in sede di mediazione e concludeva chiedendo il rigetto della domanda riconvenzionale, la risoluzione per inadempimento e la condanna al pagamento dei canoni da parte della . CP_1
Va in primo luogo esaminata la rilevanza dei rispettivi inadempimenti che le parti si sono vicendevolmente attribuite ed in tale contesto emerge la responsabilità della conduttrice che, a fronte di diritti tutti da accertarsi, ha ridotto significativamente la dazione del canone di locazione contrattualmente convenuto e che con tale condotta ha determinato alterazione del sinallagma contrattuale, provocando cn tale condotta la risoluzione del contratto di locazione in applicazione del criterio predeterminato dall'art. 5 L. 392/78.
E' principio che parte della giurisprudenza della suprema Corte - che viene qui condivisa e che mitiga la rigida posizione assunta in diverse sentenze che ritengono tout court ingiustificata l'autoriduzione del canone di locazione se non nel caso di totale inservibilità dell'immobile - che, in tema di locazione il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamene a mancare la prestazione di controparte, ma anche nel caso in cui, dall'inesatto inadempimento del locatore, derivi una riduzione del godimento del bene locato, purchè la sospensione, totale o parziale del pagamento del canone risulti giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto ed all'obbligo di comportarsi secondo buona fede (Cass. Ordinanza 3.12.2020n. 27623) per cui, in tema di inadempimento contrattuale, come interpretato dalla prevalente giurisprudenza di merito, è consentita l'expeptio inadempleti contractus di cui all'art. 1460 c.c. alla ricorrenza di due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dall'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutarsi non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti ne facciano, bensì in relazione pagina 3 di 6 alla situazione oggettiva. Seguendo l'enunciato principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (Trib. Milano Sez 13° civ. sent. 12 dicembre 2019 n. 1156, Trib. Roma, sez. 6 civ. sent. 12 luglio 2019).
Nella fattispecie in esame l'immobile, concesso in locazione attraverso l'ausilio di agenzia immobiliare, risultava effettivamente affetto dal vizio all'impianto elettrico, vizio riconosciuto dal proprietario che con lettera raccomandata, pur ammettendo l'esigenza di voler ripristinare interamente l'impianto, aveva infondatamente contestato alla che lo stato dell'immobile era stato da lei CP_1
accettato nelle condizioni in cui si trovava, come “visto e piaciuto”.
Va di seguito richiamato il principio normativo di cui all'art. 1575 c.c. e, segnatamente, il dovere del proprietario nel garantire effettivamente la sicurezza degli impianti dell'immobile concesso in locazione mentre il al momento della stipula del contratto, aveva violato il suo obbligo di Pt_1 garantire che l'immobile fosse idoneo all'uso convenuto stante la presenza di vizi occulti, non facilmente riscontrabili dal conduttore al momento della consegna, tanto più che l'agenzia immobiliare da lui incaricata, la AEMME di ON Anna, nella proposta di locazione irrevocabilmente accettata dalla il 15.2.2019, aveva espressamente attestato la conformità degli impianti tecnologici. CP_1
Va considerato che il difetto all'impianto elettrico è considerato dalla legge un vizio della cosa locata che dà facoltà all'inquilino di chiedere la risoluzione del contratto di affitto a spese e danni del proprietario, oppure chiedere la riduzione del canone di locazione;
l'impianto elettrico non conforme alla normativa riduce infatti notevolmente la possibilità di adoperare pienamene e nella dovuta sicurezza l'immobile.
In tale contesto va però considerato che a fronte delle rimostranze della conduttrice, il locatore, con racc.ta 22.07.2019 si era dichiarato disponibile ad effettuare lavori di totale ripristino dell'impianto all'interno dell'appartamento, definendo anche la possibile data di inizio senza che la conduttrice aderisse a questa od ad una differente soluzione, proseguendo così ad abitare l'immobile al canone che si era autoridotta, peraltro assumendo poi una contraddittoria posizione per cui, pur sostenendo di non essere interessata alla prosecuzione del rapporto in presenza di quel vizio, nelle memorie integrative esprimeva la differente volontà di rimanere nell'immobile chiedendo la condanna del locatore ad eseguire quei lavori che già da tempo le erano stati proposti, salvo poi procastinare l'occupazione dell'immobile anche dopo lo scadere del termine stabilito dall'ordinanza di rilascio emessa nei suoi confronti per il 4 gennaio 2021 ed in una tale condotta non può certamente rinvenirsi quella buona fede pagina 4 di 6 alla quale l'Ordinamento riconosce tutela, tanto più che l'immobile è stato dalla stessa riconsegnato solo in exeutivis 17 mesi dopo, solo l'8 giugno 2022.
L'ulteriore doglianza lamentata dalla per la prima volta con le memorie integrative, CP_1
circostanza alla quale ha riconnesso la sua pretesa di una ulteriore riduzione del canone per la presenza di infiltrazioni nell'immobile e suffragata unicamente da rappresentazioni fotografiche, è rimasta completamente sfornita di prova, così come la dichiarata chiusura dell'impianto da parte dell' , CP_2
indicata come avverata in tempi successivi allo scadere del termine stabilito per il rilascio dell'immobile, della quale, stanti anche le contestazioni espresse dalla controparte, la non ha CP_1
fornito dimostrazione che la ragione fosse ascrivibile a difetti dell'impianto dell'appartamento locato né che l'utenza fosse stata interrotta in modo permanente né, soprattutto, che di ciò avesse informato il proprietario come sarebbe stato suo onere.
Va parimenti rigettata la domanda riconvenzionale avanzata dalla in relazione alla sua CP_1
pretesa di non dover corrispondere gli oneri condominiali e di avere diritto alla restituzione di quanto pagato, il contratto di locazione li aveva posti a suo carico all'art. 4), nella misura forfettaria di euro
40,00 mensili e non risulta che abbia mai richiesto al locatore, che ne ha comunque dimostrato la debenza, l'indicazione specifica ex art. 9 l. 392/78, comma 3.
Anche la doglianza circa la vetustà degli elettrodomestici è infondata stante che gli stessi sono stati visionati ed accettati dalla conduttrice assieme allo stato generale in cui si trovava l'immobile in rapporto all'entità del canone di locazione richiesto ed accettato, che risulta essere di Euro 550,00 mensili (oltre 40,00 per oneri condominiali) e non come inesattamente indicato negli scritti la convenuta in Euro 450,00.
Ciò premesso, in accoglimento parziale della domanda riconvenzionale, va riconosciuta con stima operata in via equitativa, una riduzione del canone di locazione per la presenza del vizio all'impianto elettrico, di Euro 130,00 mensili dall'inizio del rapporto al 4.1.2021, data stabilita per il rilascio dall'ordinanza del 7.9.2020, emessa su adesione della parte conduttrice, la quale, anziché scegliere di far eseguire i lavori che il le aveva proposto di far svolgere sin dal giugno 2019, due mesi Pt_1 dopo l'inizio della locazione, si era invece determinata a voler rilasciare l'immobile dichiarandosi non più interessata;
per la suesposta ragione dal mese di gennaio 2021 il canone da corrispondere fino alla data del rilascio è riconosciuto nell'ammontare contrattualmente previsto di Euro 550,00 mensili oltre
Euro 40,00 per oneri condominiali.
In virtù delle osservazioni che precedono il contratto di locazione va dichiarato risolto per l'inadempimento della conduttrice alla quale viene ascritta la responsabilità di aver ridotto il canone di pagina 5 di 6 locazione in maniera arbitraria e non giustificata dai rapporti intercorsi tra le parti, così alterando in modo sostanziale il sinallagma contrattuale creando un ostacolo insormontabile la prosecuzione del rapporto di locazione, va conseguente conferma dell'ordinanza di rilascio che è stata già eseguita.
Quanto alla morosità della conduttrice la condanna va limitata in questa sede al pagamento della somma maturata sino al luglio 2021, - data di deposito delle note autorizzate da parte del con Pt_1
cui veniva stimato il debito complessivamente attribuito alla conduttrice a tale data, rispetto alle previsioni contrattuali, in Euro 5.134,00 - non essendo possibile stabilire per i tempi successivi l'entità dei pagamenti effettuati dalla , a tale somma va detratto l'importo di Euro 2.600,00 per la CP_1
riduzione del godimento come sopra stimata in Euro 130,00 mensili dalla data di inizio della locazione nell'aprile 2019 alla mensilità di dicembre 2020.
La parziale soccombenza costituisce giusto motivo per la compensazione tra le parti della metà delle spese di lite e per porne l'altra metà, liquidata in tale misura nel dispositivo, a carico di Controparte_1
in quanto maggiormente soccombente, la liquidazione viene effettuata in relazione alle fasi di studio, introduttiva di trattazione e decisionale ai valori medi dei giudizi di convalida di sfratto, e tiene presente anche le spese occorse per la mediazione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato il 28.2.2019 avente ad oggetto l'immobile sito in Cerveteri, località Cerenova Via Agylla n. 26 per l'inadempimento di CP_1
;
[...]
Condanna al pagamento in favore di dell'importo di Euro 2.534,00 Controparte_1 Parte_1
per le causali di cui in narrativa;

condanna al pagamento della metà delle spese di causa in favore di Controparte_1 Parte_1
che liquida in complessive Euro 1.752,00 di cui Euro 160,00 per spese vive ed euro 1.592,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge, distraendo tale importo in favore del procuratore antistatario Avv. Massimo Maggi.
Civitavecchia, 25 maggio 2025
dott. Maria Emanuela Ragusa
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