Successivamente, all'udienza del giorno 02/04/2025, avanti al sottoscritto dott. F. Venier, sono comparsi il procuratore della società attrice e degli intervenuti avv. COLAUTTI LORENZO e il procuratore delle società
convenute avv. ONESTI CARLO.
Sono personalmente presenti il sig. , il sig. CP_1 CP_2
, socio amministratore di e i signor
[...] CP_3 Controparte_4
e soci amministratori di Kwai s.a.s. CP_5
Il procuratore della società attrice precisa le conclusioni per la società
convenuta richiamandosi alla memoria di data 20.4.2024 per gli intervenuti in causa richiamandosi alla comparsa di intervento.
Il procuratore delle società convenute precisa le conclusioni richiamandosi a quelle formulate nel foglio di precisazione delle conclusioni depositato in data 26 marzo 2025.
Il Giudice invita le parti a discutere la causa e, dopo breve discussione,
pronuncia sentenza come da fogli allegati al presente verbale, dei quali dà
integrale lettura.
Il Giudice
- Dott. Francesco Venier -

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice della seconda sezione civile del Tribunale di Udine, dott.
Francesco Venier, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429, comma 1 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n° 4361/2022 del R.G. in data 23
dicembre 2022, iniziata con atto di citazione notificato d a Parte_1
in Parte_2
persona del legale rappresentante, con il procuratore e domiciliatario avvocato COLAUTTI LORENZO per procura speciale allegata telematicamente all'atto di citazione,
a t t o r e
c o n t r o
- Controparte_6
, in persona del legale rappresentante, con il procuratore
[...]
e domiciliatario avvocato ONESTI CARLO, per procura speciale allegata telematicamente alla comparsa di costituzione e risposta,
- in persona del legale Controparte_7
rappresentante, con il procuratore e domiciliatario avvocato ONESTI
CARLO, per procura speciale allegata telematicamente alla comparsa di costituzione e risposta,
c o n v e n u t i
c o n l ' i n t e r v e n t o d i
- e , con il procuratore e domiciliatario CP_1 Parte_3
avvocato COLAUTTI LORENZO per procura speciale allegata telematicamente alla comparsa di intervento volontario ad adiuvandum,
i n t e r v e n u t i i n c a u s a
SENTENZA 2.4.2025 N° 4361/22 R.G. Pag. 1 avente per oggetto: affitto di azienda – 1.44.101.
Letti gli atti di causa, viste le conclusioni delle parti, come precisate a verbale all'odierna udienza e da aversi qui per integralmente riportate;
letto l'art. 429 comma 1 c.p.c., come sostituito dall'art. 53 del d.l.
25.6.2008, n. 112, convertito con modificazioni nella legge 6.8.2008, n. 133;
o s s e r v a
La società che con Parte_2
contratto concluso il 28.4.2015 ha concluso con la società
[...]
un contratto di affitto della sua azienda Controparte_6
commerciale, avente sede in un immobile sito a San Daniele del Friuli in via
Tagliamento 15 di cui erano proprietari i suoi due soci, e CP_1 Pt_2
, e , ha convenuto in giudizio la società affittuaria
[...] Parte_4
chiedendo che, accertata la risoluzione o la cessazione del contratto di affitto d'azienda, venga dichiarato nullo o risolto o dichiarato cessato anche il contratto di locazione dell'immobile concluso dalla società affittuaria con i proprietari dell'immobile, che venga accertata la “illegittimità, invalidità e nullità” della cessione del contratto di locazione da parte della società convenuta alla società (anch'essa Controparte_7
convenuta in giudizio), la “nullità, illegittimità, invalidità e in ogni caso la non opponibilità” dei contratti conclusi tra le due società convenute, che a queste venga ordinato di non esercitare più alcuna attività nell'immobile locato e che vengano condannate a rilasciarlo e al risarcimento dei danni.
La società attrice (di seguito ”) ha dedotto che il contratto Parte_2
di affitto concluso con (di seguito Controparte_6
) per il periodo di 12 mesi, rinnovabile di anno in anno e per il CP_3
corrispettivo di € 100,00 al mese, era collegato al contratto di locazione dell'immobile concluso nello stesso giorno dai proprietari dell'immobile per il periodo di un anno e per il canone mensile di € 300,00 e che con un
SENTENZA 2.4.2025 N° 4361/22 R.G. Pag. 2 ulteriore accordo, che era stato rispettato fino al settembre 2018, le parti avevano pattuito un progressivo aumento dei canoni nella misura complessiva di € 700,00 per il secondo annoi, 900,00 per il terzo e 1.500,00
dal quarto in poi.
Poiché nessun versamento era stato fatto dopo quello delle prime tre mensilità del 2018, né erano stati8 versati i depositi cauzionali pattuiti con i due contratti, con lettera del 10.7.2019 aveva intimato la Parte_2
risoluzione del contratto.
aveva inizialmente risposto alla intimazione contestando la CP_3
tempestività della disdetta e successivamente aveva comunicato che riteneva cessato il contratto di affitto d'azienda a partire dal 30.4.2020, senza tuttavia restituire l'azienda alla concedente e, dopo avere comunicato al Comune in data 27.4.2020 la apertura di una nuova attività nei medesimi locali, in data
14.9.2020 aveva comunicato a la cessione del contratto di Parte_2
locazione alla società (di seguito “Kwai Controparte_7
s.a.s.”).
Assumendo che l'affittuaria aveva violato gli obblighi derivanti dai contratti di affitto e di locazione e i principi di correttezza e buona fede contrattuale ed aveva violato il patto di non concorrenza contenuto nel contratto e l'obbligo sancito dall'art. 2557 c.c., sicché i contratti conclusi erano il risultato di un abuso del diritto o comunque non erano meritevoli di tutela,
la società attrice ha formulato le domande in precedenza riassunte.
e Kwai s.a.s. si sono costituite in giudizio, eccependo che la CP_3
società attrice non era legittimata a contestare la validità del contratto di locazione che non aveva concluso, né a formulare domande su di esso fondate e che lo stesso che aveva agito quale legale CP_1
rappresentante della , non aveva statutariamente i poteri per Parte_2
farlo.
Nel merito, le società convenute hanno contestato il collegamento tra i due
SENTENZA 2.4.2025 N° 4361/22 R.G. Pag. 3 contratti conclusi da ed hanno sostenuto che la azienda oggetto CP_3
del contratto di affitto concluso con era di fatto inesistente, Parte_2
riducendosi alla sola licenza, mentre quella ceduta a Kwai s.a.s. era stata creata ex novo da e comprendeva il contratto di locazione CP_3
concluso con la società attrice, la cui durata era quella prevista dalla legge.
Le società convenuta hanno infine contestato di avere violato il divieto di concorrenza ed hanno concluso chiedendo la reiezione delle domande attoree.
Rilevato che la causa aveva ad oggetto un contratto di locazione ed un affitto d'azienda, il giudice ha convertito il rito in quello locatizio,
assegnando alle parti termine per la integrazione degli atti introduttivi.
Prima della successiva udienza, sono intervenuti volontariamente in causa e divenuti nel frattempo unici proprietari CP_1 Parte_3
dell'immobile locato a a seguito del decesso di e CP_3 Parte_4
della divisione ereditaria decisa da questo tribunale con sentenza del 3-
8.10.2019, confermata dalla Corte d'Appello e passata in giudicato.
Gli intervenuti, associandosi alle deduzioni della società attrice, hanno chiesto anch'essi che venga dichiarato nullo o risolto il contratto di locazione dell'immobile, che venga accertata la “illegittimità, invalidità e nullità” della cessione del contratto da a Kwai s.a.s. e di tutti i CP_3
negozi giuridici posti in essere da in relazione alla attività CP_3
aziendale.
In corso di causa sono stati sentiti due testimoni relativamente alla consistenza della azienda affittata e, dopo il fallimento di vari tentativi di conciliazione, la causa è pervenuta alla odierna udienza per la discussione.
Le società convenuta hanno eccepito in via pregiudiziale, il difetto di legittimazione del socio accomandatario che ha agito nel presente giudizio in nome e per conto della società e il difetto di legittimazione della società
stessa a proporre le domande relative ai contratti da essa non conclusi.
SENTENZA 2.4.2025 N° 4361/22 R.G. Pag. 4 Entrambe le eccezioni sono infondate.
Il difetto di legittimazione di quale rappresentante della CP_1 Pt_2
si fonderebbe sulla previsione dello statuto societario che limita il
[...]
potere rappresentativo attribuito disgiuntamente ai singoli soci alle
“operazioni di ordinaria e straordinaria amministrazione occorrenti per il raggiungimento dell'oggetto sociale” fino a un importo massimo di Lire
10.000.000, importo decisamente inferiore a quello richiesto a titolo di risarcimento dalla società attrice.
Quest'ultima però ridotto l'importo richiesto a titolo risarcitorio a quello di
€ 5.164,57, corrispondente appunto a € 10.000.000; può peraltro dubitarsi che la limitazione ai poteri rappresentativi degli amministratori, prevista nell'interesse degli altri soci e della società, possa essere fatta valere dai terzi e, comunque, che attenga alla legittimazione attiva della parte costituitasi.
Pur non essendo stato recepito nella disciplina delle società di persone il principio dettato dall'art. 2384, comma 2 c.c. deve ritenersi che tale principio, da sempre ribadito dalla giurisprudenza amministrativa, sia un principio generale di tutela dell'affidamento e della buona fede e, così come
“Le limitazioni ai poteri degli amministratori che risultano dallo statuto o
da una decisione degli organi competenti non sono opponibili ai terzi,
anche se pubblicate, salvo che si provi che questi abbiano intenzionalmente agito a danno della società”, di converso, le limitazioni dei poteri degli amministratori che abbiano la rappresentanza della società non possono essere sollevate da soggetti terzi: “Il terzo non può far valere le limitazioni
dei poteri dell'organo rappresentativo della società di capitali, risultanti
dallo statuto o dall'atto costitutivo, ovvero stabilite dal consiglio di
amministrazione, perché, attesa la natura del rapporto (organico) che lega
il soggetto che impersona l'organo alla società, queste limitazioni hanno
solo riflessi interni e non pregiudicano la validità degli atti compiuti dal
SENTENZA 2.4.2025 N° 4361/22 R.G. Pag. 5 rappresentante della società, alla stregua del disposto degli art. 2384 e
2384 bis c.c., secondo i quali l'estraneità all'oggetto sociale degli atti
compiuti non è opponibile ai terzi in buona fede e le limitazioni al potere di
rappresentanza risultanti dall'atto costitutivo o dallo statuto sono opponibili
solo quando sia provato che il terzo ha agito intenzionalmente in danno
della società” (Cass. sez. lav., 24 gennaio 2002, n. 809).
Non vi è ragione perché tale principio non operi anche in relazione agli atti compiuti dai soci amministratori di società di persone, come affermato da
Cass. sez. III, 10 agosto 1992, n. 9454: “Con riguardo alla società in
accomandita semplice la mancanza dell'autorizzazione del socio
accomandante prevista nell'atto costitutivo per il compimento di determinati
atti da parte del socio accomandatario amministratore e, più in generale,
l'inosservanza, da parte di questo, di quanto stabilito dal socio
accomandante in virtù dei poteri a lui attribuiti dall'atto costitutivo, ai sensi
dell'art. 2320 c.c., può essere solo fonte di responsabilità del socio
accomandatario amministratore nei confronti del o dei soci accomandanti
ma non incide, trattandosi di limitazioni attinenti ai rapporti interni, sulla
validità del contratto stipulato con i terzi dal socio accomandatario, al
quale spetta pur sempre il potere rappresentativo della società, neppure se
nel contratto sia richiamata espressamente la disposizione dell'atto costitutivo che prescrive detta autorizzazione”.
La eccezione di difetto di legittimazione della società attrice rispetto alle domande relative al contratto di locazione concluso da in CP_1
qualità di comproprietario dell'immobile e non in rappresentanza della società è invece fondata, ma ciò non ne preclude l'esame.
Precisato che la domanda di accertamento della nullità del contratto di locazione ben poteva essere proposta anche da a Parte_2
condizione che dimostrasse di avervi interesse, a norma dell'art. 1421 c.c.
(così come potrebbe essere rilevata d'ufficio, a condizione che il contratto
SENTENZA 2.4.2025 N° 4361/22 R.G. Pag. 6 venisse in considerazione quale fondamento di una delle domande proposte in causa), altrettanto non è per le domande di risoluzione o di accertamento della sua inefficacia o della sua cessazione.
Al difetto di legittimazione della società attrice ha però posto rimedio l'intervento in causa di e di , nella loro veste di CP_1 Parte_3
comproprietari dell'immobile oggetto del contratto di locazione, subentrati nella qualità di parti di detto contratto ai contraenti originari per effetto della divisione ereditaria che ha avuto per oggetto anche quell'immobile (ma,
indipendentemente da ciò, è anche una delle parti originarie del CP_1
contratto ed era comunque legittimato ad agire in base ad esso, dovendosi presumere che ciascun comproprietario operi in materia di gestione della cosa comune con il consenso degli altri (Cass. sez. III, 17 gennaio 2020, n.
845).
Tale conclusione è stata contestata dalla società attrice, che ha fatto leva sulla circostanza che quello di e sarebbe un CP_1 Parte_3
intervento “ad adiuvandum” che non legittimerebbe gli intervenuti a proporre domande a titolo autonomo, ma solamente a sostenere le ragioni di una delle parti in causa, a norma del secondo comma dell'art. 105 c.p.c.
Sebbene gli intervenuti abbiano espressamente qualificato il loro intervento come “ad adiuvandum” nell'epigrafe dell'atto di intervento, deve ritenersi che la natura dell'intervento vada qualificata in relazione al suo contenuto e nel caso di specie, proprio il fatto che essi chiedano venga accertata la risoluzione o la inefficacia del contratto di cui sono parti (e dunque facciano valere un diritto che è loro) vale ad attribuire carattere di autonomia al loro intervento e l'unica limitazione che essi patiscono è quella di dover accettare il processo nello stato in cui esso si trovava al momento della loro costituzione nel giudizio.
Chi interviene volontariamente in un processo ha sempre la facoltà di formulare domande nei confronti delle altre parti, quand'anche per queste
SENTENZA 2.4.2025 N° 4361/22 R.G. Pag. 7 sia spirato il termine per la fissazione del thema decidendum (Cass. sez. I, 6
dicembre 2019, n. 31939); se ha mal proposto la domanda Parte_2
relativa alla efficacia del contratto di locazione, è indubbio che quelli che sono divenuti i locatori sono legittimati e hanno interesse a proporla.
Nel merito, la loro domanda è fondata.
Le società convenute hanno negato il collegamento tra i contratti di affitto d'azienda e di locazione, ma tale collegamento è palese: l'azienda veniva esercitata nell'immobile locato e l'uso di quest'ultimo era vincolato alla destinazione di bar – ristorante “con divieto di cambiamento della
destinazione d'uso, anche parziale”.
Le clausole che più danno conto del collegamento tra i due contratti e che assumono rilevanza ai fini della decisione sono però quelle dell'art. 1 del contratto di locazione (doc. 3 di parte attrice) e dell'art. 18 del contratto di affitto d'azienda (doc. 2 di parte attrice).
La prima prevede che “Il contratto ha la durata di anni 6 (…) Tale durata è
legata al contratto di locazione di azienda che utilizza questi locali, e,
qualora questo dovesse cessare per qualsiasi causa, si intenderà risolto
anche il presente contratto”; ancora più esplicitamente “I proprietari e la società affittuaria si danno atto che, in relazione all'immobile in cui
l'azienda è esercitata, tali negozi (di affitto di azienda e locazione di
immobile, strutturalmente autonomi) tendono a conseguire una funzione unitaria e che l'efficacia del presente atto resta subordinata alla condizione
risolutiva del sopraggiungere di cause di invalidità, di risoluzione o di inefficacia dell'affitto dell'azienda cui è collegato. Inoltre, i provvedimenti
amministrativi, normativi, fiscali e di gestione in genere riguardanti i
singoli contratti, sono adottati come se il proprietario e il conduttore li
avessero riferiti ad un unico rapporto di affitto”.
Parallelamente, con l'art. 18 del contratto di affitto di azienda le parti “si danno atto che (in relazione all'immobile in cui l'azienda è esercitata) è
SENTENZA 2.4.2025 N° 4361/22 R.G. Pag. 8 stata sottoscritta con terzi separata locazione in corso di registrazione, che
con tali negozi (strutturalmente autonomi) tendono a conseguire una
funzione unitaria e che (con riferimento ai principi relativi al collegamento
negoziale) l'efficacia del presente atto resta subordinata alla condizione
risolutiva del sopraggiungere di cause di invalidità, di risoluzione o di
inefficacia della predetta locazione”.
Se “il collegamento negoziale è un meccanismo attraverso il quale le parti
perseguono un risultato economico unitario e complesso, che viene
realizzato non per mezzo di un singolo negozio, ma attraverso una pluralità
coordinata di contratti” che “conservano una loro causa autonoma,
ancorché ciascuno sia finalizzato a un'unica regolamentazione dei reciproci
interessi, sicché il vincolo di reciproca dipendenza non esclude che
ciascuno di essi si caratterizzi in funzione di una propria causa e mantenga
una distinta individualità giuridica” (Cass. sez. I, 3 maggio 2017, n. 10722),
è indiscutibile che tale collegamento sussista tra i due contratti conclusi da né esso è escluso per il fatto che le altre parti siano diverse CP_3
(Cass. sez. III, 21 febbraio 2023, n. 5377; Cass. sez. II, 24 marzo 2014, n.
6879).
Indipendentemente da ciò, è altrettanto indiscutibile che le parti possano prevedere, per qualsiasi contratto di durata, una condizione risolutiva, quale,
nel caso di specie, è la cessazione del contratto collegato.
Le società convenute equivocano nel sostenere che la clausola che prevedeva la cessazione anticipata della locazione violerebbe le norme imperative che stabiliscono la durata dei contratti di locazione:
indipendentemente da tali norme, le parti sono certamente libere di risolvere consensualmente qualsiasi contratto di durata e sarebbe ben assurdo il contrario.
La clausola contrattuale collega la risoluzione del contratto di locazione alla cessazione dell'affitto di azienda esprime anticipatamente la comune
SENTENZA 2.4.2025 N° 4361/22 R.G. Pag. 9 volontà di risolvere il contratto ed è senz'altro valida ed efficace, come ogni clausola risolutiva espressa (quale quella che subordina la permanenza del vincolo contrattuale alla mancata vendita dell'immobile locato – Cass. sez.
III, 12 maggio 1981, n. 3149).
Non è dubbio che il contratto di affitto d'azienda si sia risolto: un tanto è
stato comunicato dalla affittuaria alla concedente con la lettera del 16 luglio
2020 (doc. 8 di parte attrice) e la stessa ha comunicato al CP_3
Comune di San Daniele del Friuli prima la cessazione della attività
aziendale (doc. 9 di parte attrice), poi l'apertura di nuova attività di somministrazione di alimenti e bevande nei medesimi locali (doc. 10 di parte attrice) e con contratto di data 3.9.2020 ha affittato la nuova azienda a
Kwai s.a.s. (doc. 9 di entrambi i convenuti).
La circostanza che l'azienda affittata a Kwai s.a.s. sia una nuova azienda è
stata allegata dalle società convenute a fondamento delle ragioni da loro svolte a contestazione delle domande attoree, sicché anche nella presente causa Opera ha dato atto della cessazione dell'affitto precedente. CP_3
Da parte sua, anche ha fondato le sue domande sulla Parte_2
intervenuta risoluzione del contratto di affitto di azienda e si è limitata a dolersi della mancata restituzione dei beni aziendali.
Ne consegue che, in base alla volontà espressa da parte attrice e dalla convenuta nei contratti da esse conclusi, anche il contratto di CP_3
locazione di immobile si è risolto, di tal che la società conduttrice era tenuta a rilasciare l'immobile locato sin dalla data in cui, secondo la sua prospettazione, l'affitto d'azienda è cessato.
Quanto a Kwai s.a.s., se anche nella volontà delle parti la azienda cedutale da comprendeva il contratto di locazione, essendosi questo già CP_3
risolto prima della cessione della azienda, la sua detenzione dell'immobile deve ritenersi sin dall'inizio priva di titolo e anch'essa è tenuta alla restituzione dell'immobile ai proprietari.
SENTENZA 2.4.2025 N° 4361/22 R.G. Pag. 10 La condanna al rilascio dell'immobile va pronunciata nei confronti della società che attualmente lo occupa e, poiché nessun rapporto di locazione si è
instaurato tra e Kwai s.a.s., non trova applicazione il Parte_2
disposto dell'art. 56 della legge 392 del 1978.
La società attrice ha chiesto che, in conseguenza dell'accertamento della risoluzione del contratto di locazione, venga accertata e dichiarata “la
illegittimità, invalidità e nullità della cessione da parte di
[...]
del contratto di locazione d.d. 28.04.2015 a Controparte_6
favore della . Controparte_7
Una volta accertato che nessun contratto di locazione era in essere nel momento della cessione della azienda a Kwai s.a.s., ciò che può venire dichiarato è, appunto, che nessun contratto di locazione può essere stato ceduto;
se poi questo si voglia tradurre nella “nullità” della cessione (in base al brocardo nemo plus iuris…), in tal senso lo si intenderà.
Sta di fatto però che il contratto di locazione con non è Parte_2
menzionato come uno dei beni aziendali ceduti né nel contratto di cessione dell'azienda del 3.9.2020, né nell'inventario datato 1.9.2020 (doc. 10 dei convenuti).
La società attrice ha messo in dubbio che una nuova azienda possa essere stata costituita dalla società conduttrice, assumendo che questa avrebbe continuato ad utilizzare i beni aziendali oggetto del contratto di affitto in luogo di restituirli alla concedente.
Il fatto che nessun inventario sia stato allegato al contratto di affitto,
unitamente alla circostanza, pacifica, che i canoni di affitto siano stati quantificati in misura ridotta (indipendentemente dal fatto che l'“accordo preliminare” del 18.12.2014 che prevedeva il progressivo aumento dei canoni – doc. 4 di parte attrice – abbia avuto esecuzione o meno), la clausola del contratto di affitto che prevedeva che i beni acquistati dall'affittuaria sarebbero rimasti di sua proprietà e le prove testimoniali da
SENTENZA 2.4.2025 N° 4361/22 R.G. Pag. 11 cui è emerso che il bancone del bar non è stato pagato dalla società
concedente, avvalorano la circostanza che la azienda affittata da
[...]
si riduceva alla sola licenza o a poco più. Parte_5
E' pertanto credibile che abbia costituito una nuova azienda e CP_3
che abbia con essa gestito il pubblico esercizio fino al subentro di Kwai
s.a.s.
Ciò fa sì che la del 24.7.2020 relativa alla apertura di una nuova CP_8
attività di somministrazione di alimenti e bevande sia veritiera e che anche la cessione a Kwai s.a.s. abbia avuto ad oggetto una azienda effettivamente esistente, come desumibile dall'inventario (non) allegato al contratto (doc.
10 dei convenuti).
La domanda attorea di dichiarare la “nullità, illegittimità, invalidità” dei contratti e atti posti in essere da non può quindi trovare CP_3
accoglimento; quanto alla domanda di dichiarare la “non opponibilità” di quei contratti e di quegli atti alla società attrice, che non ne è stata parte, non se ne comprende il senso e il fondamento giuridico.
Da ultimo, la società attrice ha chiesto che le società convenute vengano condannate a risarcirle i danni, inizialmente quantificati in € 40.000,00 e poi ridotti nei limiti dei presunti poteri rappresentativi di , a titolo di CP_1
canoni dell'affitto di azienda non pagati “ed al valore dell'avviamento (€
31.000,00) della nuova azienda” ceduta alla Kwai s.a.s.
Quanto ai canoni non pagati “dal momento della risoluzione del relativo contratto” essi, proprio per effetto della risoluzione del contratto di affitto che la società attrice non ha contestato, non erano più dovuti.
Se poi intende chiedere il pagamento del corrispettivo per Parte_2
l'utilizzo che l'ex affittuaria e la società a questa subentrata nella gestione del locale avrebbero fatto dei beni della sua azienda, già si è detto che non si ha contezza di quali fossero tali beni dei quali, oltre tutto, la società attrice non ha neppure chiesto in causa la restituzione.
SENTENZA 2.4.2025 N° 4361/22 R.G. Pag. 12 Quanto all'avviamento, che la società attrice assume essere stato indebitamente valorizzato come parte del valore della azienda ceduta a Kwai
s.a.s., nel mentre faceva parte della azienda affittata a esso non CP_3
è un bene compreso nell'azienda, ma una qualità immateriale dell'azienda stessa e, considerato che la azienda ceduta da a Kwai s.a.s. era CP_3
una azienda diversa da quella affittata da Parte_6
l'avviamento dele due aziende non può coincidere.
La società attrice, sulla quale incombeva il relativo onere, non ha fornito elementi per quantificare l'avviamento della sua azienda, quali avrebbero potuto essere i fatturati anteriori all'affitto (i ricavi costituiscono il parametro di base sul quale determinare il valore dell'avviamento anche sotto il profilo fiscale, ai sensi dell'art. 2 del d.P.R. n. 460 del 1996 i cui criteri rimangono validi anche dopo la abrogazione della norma – Cass. sez.
VI, 8 giugno 2021, n. 15888).
Risulta pertanto impossibile quantificare, anche in via equitativa, il danno subito dalla società attrice per la perdita dell'avviamento, perdita che comunque non è neppure certa, atteso che se proseguisse la Parte_2
attività di ristorazione che non si è mai interrotta, si gioverebbe, almeno in parte, dell'avviamento creato dalle società convenute.
Considerato che la società attrice e gli intervenuti vedono accolte le principali domande proposte, i convenuti in solido vanno condannati a rifondere loro le spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo,
sulla base del parametro corrispondente al valore del contratto di locazione di cui si è accertata la mancata cessione (€ 300,00 al mese per i sette anni per i quali il contratto si sarebbe rinnovato secondo i convenuti), applicata la maggiorazione prevista dall'art. 4, comma 2 del d.m. 44 del 2014 e tenuto conto della ridotta attività istruttoria espletata.

p. q. m.

Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore
SENTENZA 2.4.2025 N° 4361/22 R.G. Pag. 13 deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,
1) Accerta e dichiara la intervenuta risoluzione del contratto di locazione concluso da , e con “ CP_1 Parte_4 Parte_2 Controparte_6
in data 28 aprile 2015 a far data dal 30 aprile 2020
[...]
e, per l'effetto,
2) accerta e dichiara che il contratto di locazione concluso da , CP_1
e con Parte_4 Parte_2 Controparte_6
in data 28 aprile 2015 non è stato ceduto da quest'ultima a
[...]
con il contratto di cessione d'azienda di data 3 Controparte_7
settembre 2020;
3) Condanna , in persona del legale Controparte_7
rappresentante, a rilasciare a e l'immobile sito a CP_1 Parte_3
San Daniele del Friuli in via Tagliamento 15, libero da sé, persone e cose,
anche interposte;

4) Respinge le altre domande proposte da “ Parte_2
nei confronti di “
[...] Controparte_6
e “ con atto di citazione di data 19
[...] Controparte_7
dicembre 2022;
5) Condanna e Controparte_6 [...]
, in persona dei rispettivi legali rappresentanti, Controparte_7
in solido tra loro, a rifondere a Parte_2
, e , in solido tra loro, le spese del
[...] CP_1 Parte_3
presente giudizio, liquidate in € 1.260,00 per la fase di studio, in € 1.050,00 per la fase introduttiva, in € 1.400,00 per la fase istruttoria e di trattazione, in € 2.100,00 per la fase decisionale e in € 871,50 per rimborso forfettario delle spese, oltre IVA e CPA.
Così deciso in Udine, il 02/04/2025.
Il Giudice
- Dott. Francesco Venier -
SENTENZA 2.4.2025 N° 4361/22 R.G. Pag. 14 SENTENZA 2.4.2025
N° 4361/22 R.G. Pag. 15