N. R.G. 468/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di URBINO
sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice on. dott.ssa Anna Mercuri ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 468/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. RASPONI Parte_1 P.IVA_1 VA RI NN e dell'avv. ALUIGI EMANUELE
ATTORE/I contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. FLAIANI PAOLO CP_1 P.IVA_2
CONVENUTO/I

CONCLUSIONI
Per parte opponente
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Urbino, contrariis reiectis, in accoglimento della proposta opposizione,
Preliminarmente e pregiudizialmente: Rimettere la causa in istruttoria per l'ammissione delle prove per testi oltre che disporre ex art. 210 cpc l'esibizione in giudizio del contratto preliminare, asseritamente indicato da controparte;
il tutto come già dedotto e richiesto nella 2^ memoria ex art.
183 cpc.
Nel Merito:
Voglia il Tribunale di Urbino, dichiarare inefficace il titolo azionato da controparte per tutte le ragioni esposte negli atti di causa e, comunque, previa declaratoria della prosecuzione del contratto
pagina 1 di 9 originario, perché mai interrotto a fronte del comportamento di controparte che ha incassato regolarmente i canoni maturati successivamente alla convalida dall'aprile 2018 a tutt'oggi.
In subordine:
Voglia il Tribunale dichiarare inefficace il titolo azionato, previo accertamento e declaratoria dell'esistenza di un nuovo contratto locatizio instaurato tra le medesime parti a decorrere dall'Aprile
2018, successivo alla convalida per le motivazioni in atti.
Il tutto anche per violazione degli artt. 1175 e 1375 cc.
Con vittoria di spese e compensi professionali da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori quali antistatari”
Per parte opposta
“Voglia l'ill.mo Tribunale di Urbino, contrariis rejectis, respingere in via preliminare la richiesta di sospensione ex adverso avanzata;
nel merito, voglia respingere la proposta opposizione all'esecuzione, nonché ogni ulteriore e diversa domanda svolta da

contro

Parte_1 CP_1
perché infondate in fatto ed in diritto e, comunque, perché non provate”.
Vinte le spese e competenze di causa.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ritualmente notificato, la società opponente spiegava opposizione Parte_1
all'esecuzione nei confronti di atto di precetto per convalida di sfratto emesso in favore della società
. CP_1
In particolare, l'opponente riferiva che l'opposta, giusto contratto di locazione stipulato il 19.04.2013 regolarmente registrato il 14.05.2013, concedeva in locazione a due capannoni Parte_1
con annessa corte esclusiva sito in Calmazzo di Fossombrone via Flaminia e distinto al NCEU di detto
Comune al Foglio 48 particella 61 sub 1. L'odierna opponente riferiva di essersi resa morosa per il mancato pagamento dei canoni dal novembre 2013 all'aprile 2015 per ragioni a sé non imputabili, dovute a vertenze amministrative che l'hanno costretta ad adire il competente TAR delle Marche che si pronunciava in suo favore. Con provvedimento del 23.03.2018 veniva emessa convalida di sfratto per pagina 2 di 9 morosità, fissato per l'esecuzione in data 30.05.2018. Il titolo non veniva mai azionato, perché la locatrice, sin dal luglio 2015, nelle more del procedimento, non solo incassava il pagamento dei canoni pregressi di cui alla convalida, ma consentiva il protrarsi del rapporto contrattuale incassando anche i canoni maturati successivamente all'emissione del predetto provvedimento ad oggi, concordando la modalità di pagamento, che per lo più veniva eseguito per il tramite della cessione alla locatrice di cambiali tratte di fornitori della conduttrice. La conduttrice opponente riferiva di aver pagato tutti i canoni maturati sino al mese di deposito del ricorso, comprese le spese legali del giudizio di convalida.
In data 09.08.2022 l'opponente riferiva di aver ricevuto precetto per il rilascio dell'immobile locato sulla base della convalida citata.
Tuttavia, il precetto doveva ritenersi illegittimo, in quanto il protrarsi del rapporto contrattuale, con percezione dei relativi canoni di locazione, aveva generato un affidamento tutelabile nella conduttrice.
In subordine, ove così non fosse, considerando il primo rapporto risolto, senza dubbio si sarebbe potuto ritenere costituito un secondo rapporto contrattuale per atti e fatti concludenti, rispetto al quale sarebbe dovuta intervenire una seconda comunicazione di disdetta. L'opponente spiegava inoltre istanza di sospensione della procedura esecutiva.
Si costituiva ritualmente in giudizio la società opposta, la quale chiedeva il rigetto dell'opposizione in quanto infondata in fatto ed in diritto.
In particolare, la società opposta rilevava che, al contrario di quanto sostenuto da controparte, non vi era stata la conclusione di alcun successivo contratto, in quanto, dopo la convalida dello sfratto,
l'opponente aveva rappresentato la difficoltà di reperire in breve termine un immobile dove poter trasferire la propria attività e pertanto ha chiesto a di non mettere subito in esecuzione il CP_1
provvedimento di rilascio impegnandosi a pagare sia i canoni rimasti insoluti sino alla data di convalida dello sfratto sia un'indennità di occupazione per i mesi successivi sino all'effettivo rilascio. Infatti, in sede processuale vi erano stati plurimi rinvii per pendenza di trattative. Per la conclusione di un eventuale altro e successivo contratto, l'opponente avrebbe dovuto produrne la copia comprensiva degli elementi essenziali. Mentre si deve ritenere che il contratto originario sia proseguito sino alla convalida dello sfratto avvenuta con provvedimento del 23 marzo 2018. Successivamente a tale data, la locatrice si era limitata a percepire l'indennità di occupazione così come previsto dall'art. 1591 c.c.
pagina 3 di 9 Quanto all'istanza di sospensione, l'opposta rilevava che, in caso di istanza ex art. 624 c.p.c., la richiesta doveva intendersi inammissibile visto che non pendeva ancora alcuna procedura esecutiva, non essendo stata effettuata notifica ex art. 608 c.p.c.; mentre, ove l'eventuale contestazione ex art. 615 comma I, diretta ad ottenere la sospensione dell'efficacia esecutiva del titolo, si doveva ritenere che l'ordinanza di convalida era già ormai passata in giudicato, e l'onere di produrre fatti impeditivi, modificativi od estintivi del diritto fatto valere, successivi alla formazione del giudicato, era stato disatteso da controparte.
All'udienza del 16.12.2022 il giudice concedeva alle parti i termini di cui all'art. 183 c.p.c.
All'udienza del 7.04.2023 il Giudice, ritenute irrilevanti le richieste istruttorie avanzate dalle parti, istruita la causa documentalmente, fissava l'udienza del 23.02.2024 per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 23.02.2024, le parti precisavano le conclusioni sopra riportate e il Giudice tratteneva la causa in decisione concedendo i termini di cui all'art. 190 c.p.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'opposizione è infondata per i motivi di seguito esposti.
Nel presente giudizio, l'opponente ha proposto opposizione a precetto dell'ordinanza di convalida di sfratto emessa in data 23 marzo 2018.
È noto che con opposizione al precetto ex art. 615 c.p.c., intimato in virtù di titolo esecutivo (nel caso di specie l'ordinanza di convalida di sfratto) è possibile contestare unicamente il diritto di controparte a procedere ad esecuzione forzata;
di talché la cognizione devoluta al giudice ed i motivi dell'opposizione possono riguardare unicamente l'allegazione di fatti estintivo o modificativi sopravvenuti alla formazione del titolo, mentre non è consentito un controllo in ordine alla legittimità dello stesso basato su questioni dedotte o deducibili nel corso del procedimento dal quale il titolo esecutivo si è formato (nel caso di specie già passato in giudicato alla data dell'opposizione).
Parte opponente ha dedotto, quale fatto successivo impediente l'esecuzione del titolo, la conclusione di un contratto di locazione in essere tra le parti, sulla base della prosecuzione del pagamento dei canoni pagina 4 di 9 di locazione successivamente all'emissione dell'ordinanza di convalida di sfratto. Inoltre, ciò sarebbe stato altresì provato dalla richiesta inviata dall'amministrazione della ditta opposta in data 11.01.2021, per la stipula dell'integrazione della polizza sugli immobili locati per fenomeni atmosferici, acqua condotta, atti vandalici e fenomeni elettrici, nonché la dichiarazione di un dipendente della società opponente, di aver assistito a discussioni tra i legali rappresentanti delle parti, nelle quali quello della società opposta avrebbe dichiarato la volontà di proseguire nel rapporto di locazione.
In primo luogo, occorre rammentare che la stipula di rapporti contrattuali mediante atti o comportamenti taciti è sottoposto ad un rigoroso accertamento in sede processuale volto ad accertare la reale intenzione dei contraenti in relazione alla volontà di vincolarsi reciprocamente, in ragione della pregnanza delle ipotesi di silenzio qualificato. In particolare, è necessario che le manifestazioni di volontà contrattuali siano desumibili in maniera chiara ed inequivocabile dai comportamenti delle parti.
In materia locatizia, la Suprema Corte ha statuito che: “la stipula o la rinnovazione tacita di un contratto di locazione può desumersi da elementi di fatto quali la permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine, il pagamento dei canoni e il ritardo con cui stata promossa l'azione di rilascio, solo se altri elementi dimostrano la volontà in tal senso delle parti” (Cass. civ. Sez. III, Ord. 29313/2017). Ove si ritenesse che la semplice permanenza del conduttore nei locali dopo la scadenza del termine finale, unitamente al pagamento dei canoni, senza un'esplicita accettazione del locatore, siano elementi sufficienti a ritenere provato il rinnovo tacito del contratto di locazione, si arriverebbe all'assurda conclusione per cui l'inottemperanza all'ordinanza di convalida di sfratto, seppure con il versamento delle indennità ex art. 1591 c.c., costituisca un comportamento non solo legittimato dall'ordinamento, ma anche esplicativo della volontà delle parti di esprimere una volontà contraria a quella precedentemente manifestata.
La deduzione del pagamento dei canoni successivamente all'ordinanza di sfratto non è sufficiente a ritenere adempiuto l'onere probatorio incombente sulla parte opponente, ai fini della prova della conclusione di un secondo contratto di locazione successivo alla convalida dello sfratto. Vi è più che vi sono circostanze allegate da parte opposta che contraddicono tale elemento;
in particolare, ci si riferisce ai plurimi rinvii per trattative pendenti tra le parti intervenuti durante il procedimento per convalida di pagina 5 di 9 sfratto, e relativi al tentativo di definire bonariamente la questione tramite il pagamento dei canoni di locazione indebitamente non adempiuti.
La percezione di canoni da parte del locatore successivamente all'ordinanza della convalida di sfratto può inoltre risultare corretta applicazione dell'art. 1591 c.c. che stabilisce che “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno”. Infatti, una volta cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell'obbligo di restituzione della cosa locata, per il quale il locatore potrà chiedere una somma di importo equivalente ai canoni pattuiti.
Tale disposizione, precisa la Cassazione, non è in contrasto con alcune pronunce della stessa
Cassazione, in cui si afferma che il conduttore, dopo la cessazione del contratto, deve corrispondere fino al rilascio effettivo, non già i canoni, bensì una "indennità" di natura risarcitoria, come espressamente previsto dall'articolo 1 bis del Decreto Legge 551/88, secondo cui "Durante il periodo di sospensione dell'esecuzione il conduttore è tenuto a corrispondere, ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile, una somma mensile pari all'ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, cui si applicano gli aggiornamenti previsti dall'articolo 24 della legge 27 luglio 1978, n. 392, maggiorato del venti per cento. Durante il periodo predetto sono altresì dovuti gli oneri accessori di cui all'articolo 9 della citata Legge n. 392 del 1978". Tale indennità di occupazione, a differenza del canone, non rappresenta più il corrispettivo per il godimento dell'immobile, bensì una forma di risarcimento forfettaria, applicabile automaticamente in virtù della vigente normativa e a prescindere dalla prova del danno effettivo (che per ipotesi potrebbe anche essere inferiore). (Cassazione, sentenze n. 4484/2009 e n. 11373/2010)
Peraltro, tale circostanza risulta provata per effetto delle fatture emesse dalla che venivano CP_1
imputate a titolo di indennità di occupazione. Nessun rilievo, quindi, può essere attribuito alla richiesta di stipula di un'integrazione della polizza assicurativa, la quale può essere attribuita all'esercizio di una facoltà riconducibile a finalità conservative del proprio patrimonio.
Da ultimo, non merita alcun pregio l'assunto dell'opponente per la quale la notificazione del precetto relativo alla convalida di sfratto costituisca un esercizio abusivo del diritto, in violazione dei canoni di buona fede ex artt. 1175 e 1375 c.c.
pagina 6 di 9 A tal fine, la parte opponente sembra riferirsi all'assunto condiviso da una parte della giurisprudenza per la quale, in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, integra abuso del diritto la condotta del locatore che, dopo aver manifestato assoluta inerzia per un periodo di tempo considerevole in relazione alla durata del contratto, ingenerando nella controparte il ragionevole ed apprezzabile affidamento nella prosecuzione del rapporto, formuli richiesta di esecuzione.
Com'è noto, ai fini dell'integrazione della condotta di abuso del diritto occorrono, in capo alla parte attiva, l'esercizio di un diritto/facoltà attribuito dall'ordinamento per finalità non consentite dallo stesso e, in capo alla parte passiva, la lesione di un affidamento tutelabile. In sede processuale, ciò si può tradurre nella paralisi della pretesa giuridica altrui (tramite la forma dell'exceptio doli generalis), stante l'impossibilità dell'ordinamento di tutelare forme abusive di esercizio del diritto.
Nell'ambito dell'indirizzo giurisprudenziale richiamato, e per quello che concerne la tematica in oggetto, è necessario precisare che la paralisi sostanziale della pretesa giuridica, attraverso la teoria, di origine tedesca, della Verwurking non trova facile ingresso nell'ordinamento italiano;
questa prevede la consumazione dell'azione processuale per il quale il mero ritardo nell'esercizio di un diritto non costituisce motivo per negarne la tutela, a meno che tale ritardo non sia la conseguenza fattuale di una inequivoca rinuncia tacita o modifica della disciplina contrattuale o non sia sollevata l'eccezione di estinzione del diritto per prescrizione. Nell'ordinamento interno la paralisi della pretesa processuale deve la sua radice normativa all'applicazione della clausola generale della buona fede contrattuale ex art. 1375 c.c., per la quale la figura dell'affidamento che "disinnesca" l'esercizio del diritto per il collocamento temporale di questo potrebbe venire in gioco nella ristretta ipotesi in cui il ritardo non costituisca un comportamento di mera tolleranza del creditore, ma corrisponda a un comportamento tale, in termini temporali e di assoluta costanza, da ingenerare nel debitore un affidamento di oggettiva rinuncia del diritto, nella misura in cui sia dimostrato che esso non comporti un apprezzabile sacrificio a carico del creditore, ovvero un' effettiva lesione del suo interesse;
sicchè il repentino esercizio del diritto da parte del creditore costituisce violazione di un vero e proprio dovere giuridico che trova un limite soltanto nell'interesse proprio del soggetto, il quale è tenuto al compimento di tutti quegli atti necessari alla salvaguardia dell'interesse della controparte, nella misura in cui non comportino un apprezzabile sacrificio a suo carico.
pagina 7 di 9 Affinché l'inerzia del creditore possa essere qualificata come rinuncia tacita, è necessario che la definitiva volontà di non avvalersi del diritto risulti desumibile da un comportamento concludente ed univo del suo titolare. Tale rinuncia, per quanto in forma tacita, deve essere comunque desunta da un comportamento incompatibile con quelle determinata disciplina contrattuale che ne prevede l'esercizio.
Nel caso di specie, gli elementi esaminati escludono in radice la qualificazione dell'inerzia del creditore quale rinuncia a far valere il proprio diritto, in ragione sia dell'insufficienza di elementi forniti dalla parte conduttrice nonché della percezione delle indennità ex art. 1591 c.c. da parte del locatore. Vi
è più che ciò non ha fornito alcun affidamento tutelabile in capo alla parte conduttrice, la quale ha ricevuto le fatture imputabili alle predette indennità, e non ai canoni di locazione, né ha ricevuto eventuali nuove proposte contrattuali in tal senso da parte della locataria;
la tolleranza dell'occupazione del bene, coordinata con la richiesta e l'ottenimento di valido titolo di convalida di sfratto, non determina, in assenza di altri elementi, il legittimo affidamento in merito alla rinuncia da parte del locatore di esercitare il proprio diritto (in tal senso cfr. Cass. sez. III, , n.11470 del 20/10/1992 secondo la quale “Può ritenersi, ormai, ius receptum il principio secondo cui "la rinnovazione tacita del contratto di locazione è fondata su due fatti concludenti: la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di volontà contraria da parte del locatore: pertanto, se questi, prima della scadenza del contratto, abbia manifestato comunque la sua volontà di porre termine alla permanenza del conduttore nella detenzione della cosa, l'ulteriore mancanza di una volontà contraria al primo intendimento non si risolve in una manifestazione tacita di consenso a tale permanenza, essendo invece necessario - perché tale effetto si verifichi - un nuovo comportamento positivo, in senso contrario, da parte del locatore stesso, nè è sufficiente, a tal fine, che quest'ultimo, alla scadenza contrattuale, abbia accettato ulteriori canoni, come consentito dall'art. 1591 c.c." (Cass. 16.11.1979,
n. 5954; Cass. 12.5.1981, n. 3144; Cass. 12.8.1988, n. 4936, etc.).
L'assenza di tali elementi implica il rigetto dell'eccezione proposta dalla parte opponente, nonché il rigetto della necessità di rimettere la causa in istruttoria, quale domanda formulata in via preliminare.
Le spese processuali, liquidate in dispositivo come da D.M. 147/2022, seguono la soccombenza tenendo a mente tutte le fasi tranne quella istruttoria che non si è tenuta, e seguendo lo scaglione
“indeterminabile -complessità bassa”.
pagina 8 di 9

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al nr. 468/2022 RGACC, ogni altra eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- Rigetta l'opposizione
- Condanna la parte opponente alla rifusione, nei confronti di parte Parte_1
opposta delle spese di lite che si liquidano in € 5.810,00 per compenso CP_2
professionale, oltre rimb. forfet. 15% CPA ed Iva come per legge.
Urbino, 29 ottobre 2025
Il Giudice on.
dott.ssa Anna Mercuri
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