REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Dott.ssa Francesca Savignano ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al N. 1813/2025 R.G. promossa da:
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA D'ORSENIGO, 6 Parte_1 C.F._1
20100 MILANO , presso lo studio dell'avv. BARILLARI ANNARITA, dalla quale è rappresentato e difeso

INTIMANTE-RICORRENTE
Contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._2

INTIMATO-RESISTENTE CONTUMACE

OGGETTO: locazione – sfratto per finita locazione
CONCLUSIONI
PARTE ATTRICE: in via preliminare: pronunciare ordinanza immediatamente esecutiva di rilascio dell'immobile sito in
Milano, via Venosa n. 4; nel merito: - dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti e per l'effetto respingere l'opposizione in quanto infondata in fatto e in diritto;

- ordinare l'immediata riconsegna del bene;

- condannare la controparte al pagamento delle spese di lite, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e
CPA..
1

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dei motivi in diritto

1. Con atto di citazione regolarmente notificato ntimava a Parte_1 Controparte_1
lo sfratto per finita locazione relativamente all'immobile sito in Milano, via Venosa n. 4, da
[...]
costui condotto in locazione ad uso abitativo in forza di contratto del 6 giugno 2020, regolarmente registrato, deducendo che il rapporto era cessato alla scadenza del 30 settembre 2024, ossia la prima contrattuale, per effetto della disdetta inviata al conduttore, in data 5 dicembre 2023, volendo egli adibire l'immobile locato ad abitazione della propria figlia (art. 3, lett. a), l. n. 431/1998), che intende trasferirsi da Catania a Milano per frequentare l'Università.
L'intimante ha esposto di aver sottoscritto, col predetto conduttore, tre diversi contratti di locazione transitoria, rispettivamente il 6 giugno 2020, il 14 settembre 2021 e il 25 settembre 2022, pattuendo sempre la durata del rapporto dal 1° luglio al 31 agosto, e di avergli comunicato, in data 10 maggio
2023, il diniego di rinnovo;
a seguito delle contestazioni avverse in merito all'insussistenza dei requisiti legali previsti per la locazione transitoria ed alla conversione del rapporto in una locazione della durata ordinaria quadriennale, rinnovabile di altri quattro anni, egli aveva, in seguito, acconsentito al rinnovo per il quarto anno, dal 1° settembre 2023 al 30 settembre 2024.
L'intimato non si è costituito in giudizio, ma è comparso personalmente all'udienza di convalida, senza l'assistenza di un legale, e si è opposto alla convalida ed al rilascio, deducendo la difficoltà di reperire altro alloggio.
Il giudice non ha emesso provvedimenti provvisori, stante l'inammissibilità della procedura speciale di convalida dello sfratto per il diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, ipotesi per la quale è prevista l'applicazione della procedura stabilita dall'art. 30 della l. n. 392/1978.
Disposto il mutamento del rito, solo l'intimante ha depositato la memoria integrativa.
All'odierna udienza la causa, previa declaratoria di contumacia del resistente, è stata discussa e decisa, mediante pubblica lettura del dispositivo e della motivazione della sentenza.

2. Nella memoria integrativa l'intimante ha ribadito la domanda di declaratoria della cessazione del contratto alla data del 30 settembre 2024, per effetto del diniego di rinnovo alla prima scadenza, e quella di condanna della parte conduttrice al rilascio dell'immobile locato.
Il locatore ha fornito la prova documentale del rapporto locativo dedotto a fondamento delle domande, ossia il contratto di locazione inter partes, avente ad oggetto l'immobile sopra indicato, sottoscritto in data 6 giugno 2020 e regolarmente registrato (doc. 1), nonché di quelli stipulati negli due anni successivi, sopra menzionati. Tutti e tre i contratti hanno la durata di 14 mesi (dal 1° luglio al 31 agosto) e sono, pertanto, di natura transitoria (ex art. 5 L. n. 431/1998).
2 Essi, tuttavia, non soddisfano i presupposti legali, in quanto le esigenze transitorie, seppur allegate
(ragioni di studio/lavoro del conduttore), non sono documentate: il D.M. 30 dicembre 2002 e il D.M.
16 gennaio 2017 – i quali costituiscono la normativa secondaria di attuazione prevista dall'art. 4, comma 2, della citata L. n. 431/1998, richiamata dall'art. 5, comma 1, e non derogabile dall'autonomia negoziale - stabiliscono che i contratti di natura transitoria “devono contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto” (art. 2, comma 4) e che devono essere redatti sulla base di tipi standardizzati. La sanzione prevista per l'inosservanza della disciplina legale è la nullità della clausola relativa alla durata e la sua sostituzione di diritto: “I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo” (art.2, comma 6).
La Corte di Cassazione ha affermato che “l'ammissibilità della stipulazione di un contratto di locazione ad uso transitorio di durata inferiore a quella minima stabilita in via ordinaria”, come prevista dalla L.
n. 431/998, “non è incondizionata ma deve essere in linea con il disposto dell'art. 5 della legge stessa, il quale demanda alla normazione secondaria di cui all'art. 4, comma 2, della stessa legge la definizione delle condizioni e delle modalità necessarie per la conclusione di validi ed efficaci contratti locativi di natura transitoria. Non sono quindi le parti a decidere se e quando poter ricorrere alla tipologia del contratto transitorio ma è il decreto ministeriale emanato ai sensi della predetta legge a fissare le modalità ed i presupposti, sussistendo i quali è consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria. Nel caso di specie, il D.M. 30 dicembre 2002, stabilisce che i contratti di natura transitoria devono prevedere "una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto".
Inoltre, "i contratti di cui al precedente decreto sono ricondotti alla durata prevista dalla L. 9 dicembre
1998, n. 431, art. 2, comma 1, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6 ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno". Ne deriva che, “ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 5 e D.M. 30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che
3 individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
2) l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine. In definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3” (Cass. n. 4075/2014. In termini, Cassazione civile sez. III, 16/07/2019, n.18942).
Poiché i contratti non rispettano le prescrizioni della richiamata normativa inderogabile, la clausola relativa alla durata è nulla ed è sostituita di diritto con l'ordinaria durata quadriennale, ai sensi dell'art. 2 L. n. 431/1998.
Ciò premesso, il locatore ha prodotto la comunicazione di diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale del 30 agosto 2024, prorogata al 30 settembre 2024, ricevuta dal conduttore il 18 dicembre
2023, motivata con l'intenzione di destinare l'immobile locato ad abitazione della propria figlia, che da
Catania intende trasferirsi a Milano per frequentare, a partire dall'anno 2024-2025, l'Università (doc.
7).
La parte locatrice ha così assolto all'onere probatorio su di essa incombente in base alla regola processuale stabilita dall'art. 2697 c.c. (si veda Cass., sez. un., n. 13533/2001: “Il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”).
Risultano altresì assolti gli ulteriori adempimenti posti dalla legge a carico del locatore: la comunicazione di diniego di rinnovo inviata al conduttore contiene l'indicazione dello specifico motivo sul quale la disdetta è fondata – l'intenzione di destinare l'immobile ad abitazione del proprio figlio, ossia uno di quelli tassativi previsti dall'art. 3, comma 1, l. n. 431/1998 (lettera a) – come previsto a pena di nullità dalla citata disposizione, al comma 2, ultima parte. Essa inoltre è tempestiva, essendo stata ricevuta dal conduttore oltre sei mesi prima dalla scadenza negoziale (art. 3, comma 1, l. n.
431/1998).
La domanda di accertamento della cessazione del rapporto alla prima scadenza contrattuale è pertanto fondata, essendo scaduti ben oltre quattro anni dall'inizio del rapporto, e merita accoglimento.
4 Essendo venuto il titolo della detenzione, la parte conduttrice deve essere condannata al rilascio dell'immobile in favore del locatore.
Considerati la destinazione abitativa dell'immobile ed il tempo trascorso dall'intervenuta scadenza del rapporto (sei mesi) la data di esecuzione viene fissata entro il 30 aprile 2025.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza. Tenuto conto del valore della causa e dell'attività difensiva svolta, della particolare semplicità delle questioni trattate e della contumacia della parte resistente, esse vengono liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) dichiara cessato il contratto di locazione inter partes, sottoscritto in data 6 giugno 2020, nonché quelli successivi, stipulati il 14 settembre 2021 e il 25 settembre 2022, aventi ad oggetto l'immobile sito in Milano, via Venosa n. 4, alla scadenza contrattuale del 30 settembre 2024;
2) condanna a rilasciare il predetto immobile, libero da Controparte_1
persone e cose, in favore di;
Parte_1
3) fissa per l'esecuzione la data del 30 aprile 2025;
4) condanna alla refusione, in favore del ricorrente, delle CP_1 CP_1 spese di giudizio, in liquidate in € 1.500,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute, oltre € 237,00 per esborsi.
Milano, 01/04/2025
Il Giudice
Francesca Savignano
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