REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SIRACUSA
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott. Angela Dell'Ali
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1541/2019 R.G. promossa da:
, rappresentato e difeso dall'AVV. Parte_1 P.IVA_1
PAPPALARDO SALVATORE
contro rappresentato e difeso dall'AVV. GALLARO MICHELE Controparte_1 P.IVA_2
E contro nata a [...] il [...] cf e Controparte_2 C.F._1 CP_3
nato a [...] il [...] cf rappresentati e difesi dall'AVV.
[...] C.F._2
MICHELE GALLARO
Avente ad oggetto: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza del 08/07/2024 e la causa è stata posta in decisione.
pagina 1 di 13 RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
La , in persona del suo legale rappresentante pro tempore, ha convenuto Parte_1
in giudizio il Condominio Viale Tica n. 160/C in Siracusa in persona del suo amministratore pro tempore oltre che e quali condomini del suddetto Controparte_3 Controparte_2 Controparte_3
condominio e, premesso di essere proprietaria dell'appartamento posto al primo piano del Condominio
Viale Tica n. 160/C, ha impugnato la deliberazione assembleare assunta in data 6.11.2018 con la quale i condomini hanno approvato la nomina dell'amministratore del condominio, la richiesta di attribuzione del codice fiscale al condominio e la ripartizione delle spese condominiali ordinarie, deducendone la nullità e/o annullabilità per mancata convocazione di oltre la metà della compagine condominiale, la invalidità per mancanza dei quorum richiesti dalla legge e la nullità per violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese comuni.
La a sostegno della propria domanda ha rappresentato che Parte_1 CP_2
e le avevano comunicato l'intenzione di convocare un'assemblea
[...] Controparte_3
condominiale, in data 5.11.2018 in prima convocazione e in data 6.11.2018 convocazione, con ordine del giorno: la nomina dell'amministratore del condominio, la richiesta di attribuzione del codice fiscale allo stesso e la ripartizione delle spese condominiali ordinarie;
che in data 6.11.2018 si era svolta l'assemblea condominiale con la sola partecipazione dei condomini e Controparte_2 CP_3
; che era stata deliberata la nomina dell'amministratore del condominio nella persona di
[...]
, oltre la decisione di chiedere l'attribuzione del codice fiscale al condominio e la Controparte_3
ripartizione delle spese comuni in parti uguali;
che il condominio era costituito da sei unità immobiliari ma e avevano omesso di comunicare la convocazione Controparte_2 Controparte_3
dell'assemblea ai proprietari di tre unità immobiliari;
che l'assemblea non aveva raggiunto il quorum costitutivo e deliberativo prescritto dalla legge in quanto, sebbene non esistevano le tabelle millesimali,
pagina 2 di 13 doveva farsi riferimento al criterio delle superfici e gli immobili di e Controparte_2 CP_3
rappresentavano 246 mq sul totale di 1364 mq, superfici inferiori alla quota di 1/3 prescritta
[...]
dalla legge;
che la nomina dell'amministratore non aveva rispettato la maggioranza richiesta dall'art.1136, secondo comma, c.c. poiché non era stata approvata con un numero di voti che rappresentasse la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio; che la ripartizione delle spese comuni era avvenuta in parti uguali, in violazione del principio di proporzionalità di cui all'art.1123 codice civile.; che sussistevano, infine, i presupposti per la sospensione della delibera impugnata.
Si sono costituiti in giudizio il Condominio Viale Tica n. 160/C in Siracusa, e Controparte_2
contestando in fatto e diritto il merito delle avverse pretese e instando per il rigetto Controparte_3
dell'istanza di sospensione, attesa l'insussistenza del periculum in mora e del fumus boni iuris, e delle domande della società attrice.
e hanno eccepito preliminarmente il difetto di legittimazione Controparte_2 Controparte_3
passiva per essere la titolarità del rapporto in capo al Condominio Viale Tica n. 160/C in Siracusa. Nel
merito i convenuti hanno rappresentato che nel condominio era presente un ascensore che serviva le unità immobiliari dei convenuti e dell'attrice; che era il soggetto incaricato di Controparte_2
effettuare i pagamenti in favore del manutentore dell'ascensore e che aveva anticipato con denaro proprio il pagamento;
che mentre aveva provveduto a pagare la sua quota la società Controparte_3
attrice, nonostante fosse stata sollecitata più volte, aveva omesso il pagamento;
che, al fine di eliminare il regime della solidarietà passiva nell'ambito delle obbligazioni condominiali, era apparso necessario dichiarare l'esistenza del condominio ancorché parziale;
che si era provveduto pertanto a convocare l'assemblea condominiale del 5-6 novembre 2018 con la quale era stata deliberata la nomina dell'amministratore nonché la decisione di intestare ogni contratto, avente ad oggetto beni e servizi pagina 3 di 13 comuni, in capo al Condominio;
che l'intero fabbricato dove insisteva il Codominio Viale Tica n.
160/C in Siracusa era costituito da due ingressi e da due autonome scale, e che era presente un altro amministratore che si occupava della gestione dell'altra scala e dei garages;
che si era pertanto in presenza di un condominio parziale e che gli unici interessati alla concreta erogazione dei servizi riguardanti il corretto funzionamento dell'ascensore, dell'illuminazione e della pulizia della scala erano i proprietari dei tre immobili della porzione di fabbricato divenuta Condominio di Viale Tica n. 160/C
in Siracusa;
che di conseguenza la ripartizione delle spese comuni doveva essere ripartita tra i suddetti tre proprietari.
Radicatosi il contraddittorio il Tribunale, in data 6.6.2019, ha rigettato la richiesta di sospensiva per carenza dei presupposti rinviando la causa per il prosieguo all'udienza del 4.10.2019.
Con atto del 13.09.2019 ha proposto domanda riconvenzionale, nella qualità di Controparte_3
amministratore ovvero alternativamente, ed ipotesi di difetto di legittimazione attiva dell'amministratore, in proprio congiuntamente a , chiedendo la condanna Controparte_2
dell'attrice al risarcimento dei danni non patrimoniali subiti a seguito dell'appropriazione indebita di energia elettrica del condominio da parte del legale rappresentante della società attrice, danno da quantificarsi in complessivi Euro 2.500,00.
Nel corso del giudizio è stata poi esperita c.t.u. volta ad accertare se si fosse in presenza di condominio parziale, costituito da 3 unità immobiliari, ovvero se il corpo di fabbrica costituente la Scala A (Viale
Tica 160/C) configurasse un autonomo condominio da considerare nella sua interezza (uffici, bassi commerciali e locali sotterranei) e non solo nella quota parte relativa agli appartamenti dei convenuti,
indi la causa è giunta al naturale epilogo a seguito dell'udienza di precisazione delle conclusioni dell'8.07.2024 e del successivo scambio degli scritti difensivi di cui all'art. 190 codice di rito civile.
pagina 4 di 13 Questi i fatti di causa, il Tribunale ritiene che l'impugnazione della deliberazione assunta dal
Condominio Viale Tica n. 160/C in Siracusa in data 6 novembre 2019 posta in essere dalla
[...]
sia da accogliere nei limiti e per i motivi di seguito indicati. Parte_1
Preliminarmente deve rilevarsi il difetto di legittimazione passiva dei condomini e Controparte_2
, in quanto è noto che l'amministratore del condominio è l'unico esclusivo legittimato Controparte_3
passivo in ordine alla domanda del condomino volta all'accertamento della invalidità della delibera assembleare senza la necessità di una specifica autorizzazione assembleare - trattandosi di controversia rientrante nella sue normali attribuzioni - e senza necessità di procedere all'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini i quali, peraltro, restano sempre legittimati ad intervenire in proprio o a proporre impugnazione (Cass., n. 25502 del 2008; vedasi inoltre Cass., n.
16228 del 2006 e Cass., ordinanza n. 2336 del 2021).
Ciò premesso, passando al merito della vicenda, occorre evidenziare che l'attrice ha contestato invalidità della delibera condominiale del 6 novembre 2018 per mancata convocazione di oltre la metà
della compagine condominiale e la invalidità della stessa per mancanza del quorum costitutivo e deliberativo richiesto per legge. L'attrice ha fondato la sua domanda sul presupposto che il condominio fosse composto da sei unità immobiliari e non da tre, come erroneamente sostenuto dal condominio convenuto, dovendosi considerare parte del condominio anche i locali commerciali al piano terra e i garages sotterranei e che non fosse stato, pertanto, rispettato il criterio delle superfici.
Ciò posto, dalla consulenza tecnica d'ufficio svolta in corso di causa emerge chiaramente che al
Condomino di Viale Tica 160/C in Siracusa devono essere ricompresi oltre gli immobili posti al primo e al secondo piano, anche i locali commerciali al piano terra e i locali deposito sotterranei.
Invero, il c.t.u. nella propria relazione ha appurato che “nella porzione del corpo di fabbrica costituente la scala A la distribuzione degli immobili risulta essere: - locale deposito al piano seminterrato;
-
pagina 5 di 13 attività commerciali al piano terra;
- appartamenti e uffici ai piani primo e secondo. A parere del sottoscritto CTU il corpo di fabbrica costituente la scala A con gli immobili sopra elencati si configura come un condominio parziale in quanto è soddisfatto il requisito per cui all'interno di un edificio condominiale (nella fattispecie il condominio principale di via Tica 162), vi siano più palazzine o scale in considerazione delle quali, sia sotto un profilo strutturale che funzionale, alcuni beni e servizi sono riconducibili alla esclusiva fruizione e disponibilità di un gruppo di condomini”.
Affermando poi: “è utile chiarire quali caratteristiche e requisiti degli immobili costituenti il corpo di fabbrica A determinano la loro appartenenza al condominio parziale. Nel dettaglio, il vano scala del corpo di fabbrica denominato “A” serve esclusivamente gli immobili posti ai piani primo, secondo e seminterrato;
i bassi commerciali del piano terra, ai quali si accede sia attraverso ingressi secondari
(vedasi documentazione fotografica allegata) dell'accesso pedonale del civico 160C sia mediante gli ingressi principali della via Tica ai numeri 160A e 160B, non sono serviti dal suddetto vano scala”.
Specificando inoltre che: “Da un'attenta analisi dei luoghi e dalla visione della documentazione agli atti, atteso che una delle obiettive caratteristiche di un immobile, al fine dell'inclusione in un condominio parziale, è la valutazione del profilo strutturale si ritiene che, anche i bassi commerciali debbano far parte del condominio parziale”.
Il c.t.u. ha poi concluso affermando che: “trattasi di condominio parziale -(chiaramente rispetto all'altro edificio costituente separato corpo di fabbrica) -, costituito dalle 3 unità immobiliari al piano primo e secondo (appartamenti e uffici) dal locale deposito sotterraneo e dai locali commerciali al piano terra”.
Ora, si rileva che legittimato ad impugnare la delibera è il solo condomino pretermesso e non la generalità dei partecipanti al Condominio: la mancata convocazione integra infatti un vizio procedimentale, inerente all'esclusiva sfera d'interesse del soggetto escluso (Cass., Sez. II Civ.,
sentenza n. 10071 del 28 maggio 2020).
pagina 6 di 13 Ed invero, la delibera assembleare adottata in difetto di convocazione di alcuni dei condomini è
annullabile e non nulla. Trattandosi di annullabilità, la legittimazione ad impugnare spetta quindi al solo condomino pretermesso e non anche agli altri partecipanti al Condominio: il difetto di convocazione è infatti un vizio procedimentale che afferisce unicamente la sfera di interesse dei condomini non convocati.
Nella nota sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 4806 del 2005, invero, i giudici di legittimità hanno segnato la differenza fra nullità ed annullabilità della delibera condominiale;
il vizio di mancata convocazione è un vizio che attiene all'annullabilità e può essere eccepito solamente dal soggetto non convocato e non da altri condomini.
Inoltre, la sentenza di Cassazione Civile n. 8520/2017 ha statuito: “come già affermato da questa Corte,
in tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l'omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento, e non di nullità, delle deliberazioni assunte dall'assemblea (cfr. Cass., n. 17486 del 2006; n. 10338 del 2014). Trova, dunque, applicazione in materia l'art. 1441 c.c., secondo il quale l'annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge. Ne consegue che il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per la omessa convocazione di altri condomini”.
In altra pronuncia la Suprema Corte aveva già chiarito che, in tema di omessa convocazione di uno dei condomini all'assemblea di condominio, solamente chi non è stato convocato ha diritto a far valere l'invalidità della conseguente delibera per questa specifica causa (cfr. Cass., sentenza n. 13338 del
13/05/2014).
In un caso analogo, in cui alcuni condòmini avevano impugnato una delibera contestando, tra le altre cose, l'omessa convocazione di altri condòmini, il Tribunale di Milano ha rigettato sul punto la domanda per carenza di legittimazione attiva affermando che: “la riforma del 2012, positivizzando il pagina 7 di 13 principio affermato dalle SS.UU. nella sentenza n. 4806/2005, ha chiarito nell'art. 66 disp. att. c.c. che in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione agli aventi diritto, la deliberazione assembleare è
annullabile ai sensi dell'art. 1137 c.c. su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. Di conseguenza, la legittimazione a domandare l'annullamento spetta, ai sensi degli artt.
1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo condomino avente diritto pretermesso” (Tribunale di Milano
sentenza n. 7915 del 12/07/2017).
In definitiva, se un condomino si avvede che un altro condomino non è stato convocato, non ha interesse ad agire né legittimazione attiva per far valere in giudizio la causa d'invalidità della delibera.
La domanda attorea va quindi rigettata per difetto di legittimazione attiva, rilevabile d'ufficio dal giudice.
Quanto al secondo motivo di impugnazione della delibera afferente il preteso mancato raggiungimento del quorum costitutivo e deliberativo parte attrice sostiene la delibera assembleare del 6.11.2018 era stata presa in violazione dell'art. 1136 c.c. che per quanto riguarda il quorum costitutivo, prevede l'intervento di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e, quanto al quorum deliberativo, dispone che “la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”.
Il Codice civile introduce i due tipi di quorum relativamente all'assemblea condominiale all'articolo
1136 rubricato “costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni” che li regolamenta distinguendo le maggioranze necessarie nella prima e nella seconda convocazione. Indica poi determinate maggioranze per la deliberazione in ordine a determinate materie richiedendo inoltre due quorum costitutivi diversi per la convocazione dell'assemblea in prima e seconda convocazione.
pagina 8 di 13 In prima convocazione la norma afferma, al primo comma, che “l'assemblea in prima convocazione è
regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio”.
Ciò significa che devono presentarsi in assemblea, alla data in cui è stata fissata, un numero di condomini che rappresenti la maggioranza di quanti ne sono presenti in condominio. È inoltre necessario che, fra questi, ce ne sia un numero che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio da individuare dalle tabelle millesimali. Tale quorum coincide con il numero legale minimo per la regolare costituzione dell'assemblea.
In seconda convocazione il quorum costitutivo è, in base al terzo comma dell'articolo 1136 del Codice
civile, il seguente: “l'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio”, mentre “la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”.
Nella vicenda in esame occorre, pertanto, verificare se sono stati rispettati i suddetti quorum precisandosi che non essendo presenti tabelle millesimali all'interno del condominio, ai fini della validità delle delibere, deve essere individuato un valore da attribuire alle unità immobiliari in rapporto al valore dell'edificio.
Infatti, secondo un principio ormai consolidato orientamento della Suprema Corte di Cassazione
“l'assenza delle tabelle millesimali non influisce sulla validità delle delibere se, ai fini della decisione,
viene individuato un valore da attribuire alle unità immobiliari in rapporto al valore dell'edificio. La
delibera potrà essere invece oggetto di annullamento, qualora il condòmino impugnante provi che il valore proporzionale dei condòmini presenti, rispetto all'intero edificio, era inferiore alle maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c.” (Cass., ordinanza n. 3295 del 02/02/2023).
pagina 9 di 13 Pertanto, al fine di fissare il sia quorum costitutivo che deliberativo non è necessaria la presenza di tabelle millesimali in quanto il criterio per l'identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto fra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà
singola, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali.
Ora, dagli atti allegati dall'attrice con la citazione e in particolare visure catastali, planimetrie catastali si evince che l'edificio costituente il in questione è Controparte_4
costituito dalle seguenti unità immobiliari: 1) basso commerciale di proprietà di di 156 Parte_2
mq, contraddistinto al catasto fabbricati al foglio 33, particella 2792, sub 5; 2) basso commerciale di proprietà di di 117 mq, contraddistinto al catasto fabbricati al foglio 33 particella Parte_3
2792 sub 6; 3) seminterrato di proprietà di e di 735 mq, CP_5 Controparte_6
contraddistinto al catasto fabbricati al foglio 33, particella 2792 sub 46; 4) appartamento posto al piano primo di proprietà di di 110 mq, contraddistinto al catasto fabbricati al foglio 33, Parte_1
particella 2792, sub 48; 5) appartamento posto al piano primo di proprietà di di 110 Controparte_2
mq, contraddistinto al catasto fabbricati al foglio 33, particella 2792, sub 49; 6) appartamento posto al piano secondo di proprietà di di 136 mq, contraddistinto al catasto fabbricati al foglio Controparte_3
33, particella 2792, sub 63.
Utilizzando il valore della superficie in metri quadrati, dei singoli immobili facenti parte del
Condomino di Viale Tica 160/C in Siracusa, si ha un valore complessivo del condominio di 1.364 mq,
per cui la quota di un terzo del valore dell'intero edificio sarà raggiunto con l'intervento di condomini che rappresentino almeno 454,66 mq.
Ebbene, nel caso in esame, alla deliberazione assembleare del 6.11.2018 sono intervenuti soltanto e proprietari di complessivi 246 mq, valore inferiore alla quota di Controparte_2 Controparte_3
pagina 10 di 13 un terzo prevista per legge: ne consegue l'annullamento della delibera assembleare per mancato rispetto sia del quorum costitutivo che di quello deliberativo.
L'annullamento della delibera assembleare del 6.11.2018 è assorbente sulla impugnazione attorea della delibera condominiale con riferimento alla ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali.
Quanto, infine, alla domanda riconvenzionale di condanna dell'attrice al risarcimento dei danni non patrimoniali subiti dai convenuti a seguito dell'appropriazione indebita di energia elettrica del condominio da parte del legale rappresentante della società attrice, deve rilevarsi che ai fini dell'individuazione del dies a quem del temine per la costituzione tempestiva del convenuto, svolgono un ruolo fondamentale il quarto comma ed il quinto comma dell'art. 168 bis c.p.c., vecchia formulazione.
Il quarto comma dell'art. 168 bis c.p.c., il quale dispone espressamente che “se nel giorno fissato per la comparizione il giudice istruttore designato non tiene udienza, la comparizione delle parti è d'ufficio rimandata all'udienza immediatamente successiva tenuta dal giudice designato”, prevede un rinvio automatico dell'udienza di prima di comparizione, la cui conoscenza avviene per solo onere delle parti in quanto non è prevista alcuna comunicazione da parte della cancelleria;
quello disposto dal quinto comma della medesima norma, è il caso in cui il giudice, entro cinque giorni dalla presentazione del fascicolo, differisce con decreto l'udienza di prima comparizione indicata in citazione.
Pertanto, il differimento d'ufficio ai sensi dell'art. 168 bis, quarto comma, c.p.c. non incide sul termine per la costituzione tempestiva del convenuto, la quale dovrà sempre avvenire 20 giorni prima dell'udienza di prima comparizione indicata nell'atto di citazione.
Nell'ipotesi in cui, invece, il differimento d'ufficio deriva da un provvedimento del giudice ai sensi del quinto comma, dell'art. 168 bis, quinto comma, c.p.c. i termini per la costituzione tempestiva del pagina 11 di 13 convenuto devono essere calcolati in relazione alla data dell'udienza differita e non più a quella indicata da parte attrice nell'atto di citazione.
Nel caso di specie la data dell'udienza di prima comparizione indicata nell'atto di citazione era il
30.07.2019 ed è stata differita d'ufficio al 20.09.2019 ex art. 168 bis, quarto comma, c.p.c., per cui la costituzione dei convenuti era da ritenersi tempestiva se effettuata entro il termine di 20 giorni prima della data di comparizione indicata nell'atto di citazione ovvero il 10.07.2019: ne consegue la inammissibilità della domanda riconvenzionale contenuta nella comparsa di costituzione dei convenuti,
depositata il 13.09.2019, in quanto tardiva.
In definitiva, alla luce di quanto sopra esposto, deve dichiararsi il difetto di legittimazione passiva di e e, in accoglimento della domanda attorea, deve dichiararsi Controparte_2 Controparte_3
l'annullamento dell'intero deliberato assunto dal Condominio di Viale Tica 160/C in Siracusa in data 6
novembre 2018.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno addossate al Condominio convenuto nella misura di cui al dispositivo, mentre con riferimento ai rapporti tra la società attrice e i condomini CP_2
e , stante il difetto di legittimazione passiva di questi ultimi, vanno poste a
[...] Controparte_3
carico della . Parte_1

P.Q.M.

Il Tribunale in Siracusa, Seconda Sezione Civile, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così
provvede:

1. Dichiara il difetto di legittimazione passiva di e;
Controparte_2 Controparte_3

2. In accoglimento della domanda della , annulla la delibera assunta Parte_1
in data 6 novembre 2018 dal Condominio di Viale Tica 160/C in Siracusa;

pagina 12 di 13 3. Condanna il a rimborsare alla Controparte_4 Parte_1
le spese di lite che si liquidano in Euro 264,00 per spese ed Euro 3.500,00 per
[...]
compenso di avvocato, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali;

4. Condanna la a rimborsare a e Parte_1 Controparte_2 CP_3
le spese di lite che si liquidano in complessivi Euro 2.600,00 per compenso di avvocato, oltre
[...]
i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali.
Siracusa, 17 marzo 2025 Il Giudice
Dott.ssa Angela Dell'Ali
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