REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VASTO
Il Tribunale di Vasto, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Elena Faleschini, in esito all'udienza del 28/5/2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127- ter c.p.c., richiamato il contenuto narrativo degli atti di causa, viste le conclusioni rassegnate dalle parti e lette le note sostitutive della discussione orale, ha pronunciato e pubblicato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 281-sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile iscritto al n. 298/2024 del Ruolo Generale
Affari Civili, promosso da
(C.F. , rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dagli Avv.ti Giuseppe Mancini e Teresa Scaletti Mancini, ed elettivamente domiciliata presso il loro studio sito a San Salvo
(CH) alla via Raffaele Paolucci n. 1;
attrice
contro
(C.F. , rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._2 dall'Avv. Fiorenzo Cieri, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito a Vasto (CH) al piazzale Smargiassi-via Bachelet n. 10;
convenuta
OGGETTO: RETRATTO SUCCESSORIO
MOTIVI DELLA DECISIONE
ha convenuto in giudizio al fine Parte_1 Pt_1 Controparte_1
1 di ottenere il riscatto della quota ereditaria venduta alla convenuta in violazione del diritto di prelazione spettante ai coeredi ex art. 732 c.c., con sostituzione dell'attrice all'acquirente P_ nell'acquisto della quota di fabbricato di cui all'atto pubblico di compravendita del 29/4/2022 allo stesso corrispettivo e alle stesse condizioni stabilite in esso.
A sostegno della domanda, l'attrice ha dedotto:
- di essere comproprietaria pro indiviso della quota del 50% del fabbricato sito a Vasto alla via Beato Angelo da Furci n. 13, 15,
15 – censito in catasto al foglio 34, particella 871 – pervenutale per successione dal proprio padre e poi della Persona_1 propria madre;
Persona_2
- che tale fabbricato, in seguito alla morte dei genitori, risultava in proprietà dell'attrice e del proprio fratello Controparte_2 per la metà ciascuno;

- nel corso del giudizio possessorio n. R.G. 483/2022, l'attrice avrebbe appreso che aveva acquistato per € 10.000,00 Controparte_1 da la sua intera quota ereditaria con atto pubblico Controparte_2 per notar del 29/4/2022 rep. 14241, raccolta 10052, A_ registrato a Chieti il 6/5/2022 al n. 2081 1T e trascritto a Chieti il 6/5/2022 n. 8163 R.G. e 6456 R.P.;
- tale vendita sarebbe avvenuta senza notificazione all'attrice della proposta di alienazione ex art. 732 c.c.
Sulla scorta di tali premesse, l'attrice ha domandato l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia l'On Tribunale adito, contrariis reiectis, ritenere fondata ed accoglibile la presente domanda e, per
l'effetto,1) ritenere e dichiarare che l'atteggiamento sul riscatto, sin qui serbato da è da definirsi ingiusto, Controparte_1 pretestuoso e temerario, in quanto generatore , tra l'altro, della presente lite;
2) dare atto che essa retrattante intende esercitare il riscatto della quota ereditaria in questione ed intende sostituirsi (come formalmente chiede) all'acquirente P_
, nell'acquisto della quota di fabbricato della quale
[...] trattasi, di cui all'atto pubblico notar 29.4.2022, allo Per_3 stesso corrispettivo ed alle stesse condizioni stabilite nell'atto
2 pubblico medesimo;
3) provvedere in ordine al riscatto ed alla sostituzione nell'acquisto dell'attrice, alle condizioni (anche di spesa o di rimborso) e nei modi che, in definitiva, vorrà stabilire
l'On. Tribunale, per il perfezionamento del riscatto stesso e della conseguente sostituzione dell'acquirente; 4) dare ogni altro provvedimento consequenziale, ivi compresi gli ordini di trascrizione ai Pubblici Registri;
5) riconoscere all'attrice totale vittoria di spese sull'avversaria, la quale va pure condannata al risarcimento per temerarietà, nella misura ritenuta di giustizia”.
si è ritualmente costituita in giudizio, eccependo Controparte_1 la decadenza dell'attrice dal diritto di prelazione ex art. 732 c.c. per aver proposto domanda di mediazione oltre un anno dopo aver appreso della vendita della quota ereditaria da parte del proprio fratello all'odierna convenuta, mentre l'art. 732 c.c. consentirebbe l'esercizio della prelazione entro due mesi dalla notizia dell'intento traslativo. In via riconvenzionale, in ipotesi di riconosciuto retratto successorio, ha chiesto condannarsi l'attrice al rimborso del prezzo di vendita nonché al rimborso delle spese sostenute per le migliorie apportate al bene, deducendo, quanto alla prima domanda, che il prezzo indicato nell'atto pubblico, di soli €
10.000,00, risulta simulato, mentre quello dissimulato corrisponderebbe ad € 57.100,00, parzialmente pagato tramite compensazione con altro credito del coniuge della convenuta, residuando i soli € 10.000,00 indicati nell'atto di compravendita;
da cui la richiesta di condanna dell'attrice al pagamento del prezzo da determinarsi in € 57.100,00; allegando, infine, quanto alla seconda domanda, di aver eseguito lavori di ristrutturazione dell'immobile per € 58.077,68. In sede di precisazione delle conclusioni, la convenuta ha così concluso: “In via istruttoria si chiede in ogni caso l'ammissione di tutte le prove chieste ed articolate con la 2° memoria 171 ter c.p.c. Nel merito 1) Previo riconoscimento dell'efficacia del contratto di compravendita per atto notaio di Guardiagrele del 29.04.2022 rep. A_
1424, ritenere e dichiarare decaduta dal diritto Parte_1
3 di prelazione di cui all'art. 732 C.C. per infruttuoso decorso del termine bimestrale e per l'effetto rigettare l'avversa domanda;
2)
In subordine ed in via riconvenzionale, in caso di riconoscimento del diritto di prelazione e di riscatto in favore dell'attrice e/o di pronuncia circa la sussistenza di un vizio dell'atto pubblico, condannarsi la stessa al pagamento in favore di del Controparte_1 rimborso del prezzo corrisposto di € 57.100,00 e dell'ulteriore somma di € 58.077,68 quale costo delle migliorie sopportato dalla convenuta successivamente all'acquisto. 3) In ogni caso con condanna alle di spese di lite in favore dell'avvocato costituito che si dichiara antistatario per aver anticipato le spese e non riscosso alcun compenso”.
La causa è stata istruita mediante produzioni documentali.
* * *
1. Pregiudizialmente, giova osservare che, pur non essendo stato citato in giudizio il coerede alienante il Controparte_2 contraddittorio risulta integro.
Invero, in tema di comunione ereditaria, l'art. 732 c.c. riconosce ai partecipanti lo "ius prelationis", in base al quale se uno di essi voglia alienare la propria quota a titolo oneroso, deve notificare agli altri la proposta, per consentire loro di avvalersi della preferenza, sicché non può concludere con terzi il contratto traslativo prima del decorso del periodo previsto ex lege e, altresì, lo "ius retractionis", esercitabile dal partecipante verso il terzo acquirente della quota ereditaria ove sia stato violato il diritto di prelazione, per mancata notifica della proposta di alienazione ovvero per essere stato ignorato l'esercizio positivo di tale diritto;
si tratta, dunque, di diritti collegati ma distinti, aventi contenuto e soggetti passivi differenti, ciascuno dei quali è da considerarsi "terzo" rispetto al rapporto cui non partecipa, con conseguente esclusione della qualità di litisconsorte necessario dell'alienante nei giudizi di riscatto (cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza
n. 59 del 03/01/2025).
4 2. Nel merito, la domanda attorea di riscatto va respinta in ragione della nullità dell'atto pubblico per notar del A_
29/4/2022 rep. 14241, raccolta 10052, registrato a Chieti il 6/5/2022 al n. 2081 1T e trascritto a Chieti il 6/5/2022 n. 8163 R.G. e 6456
R.P.
Invero, pur essendosi entrambe le parti opposte alla declaratoria di nullità della predetta compravendita - non avendone l'attrice interesse e ritenendo la convenuta valido l'atto pubblico in questione - occorre richiamare i principi espressi dalle Sezioni
Unite della Corte di Cassazione nella nota sentenza n. 26243 del
2014 secondo cui il rilievo d'ufficio della nullità negoziale e il conseguente accertamento della nullità del contratto sono doverosi per il giudice laddove la domanda proposta postuli la validità del contratto medesimo.
“Questa Corte, con la citata sentenza 14828/2012, ha dichiaratamente prestato adesione alla tesi tradizionalmente affermata in dottrina, secondo la quale la ratio del rilievo officioso, in capo al giudice, della più grave tra le patologie dell'atto negoziale consiste (anche) nella tutela di interessi generali sovra-individuali”; “proprio la natura superindividuale dell'interesse protetto giustifica la reazione dell'ordinamento nell'ambito del processo, comportando che una convenzione affetta di sì grave patologia imponga al giudice di negare efficacia giuridica a un atto nullo”.
“Si è opportunamente osservato come tutto ciò che in base alla legge può dirsi è che la nullità deve essere rilevata d'ufficio tutte le volte che la parte vuole utilizzare nel processo come valido il contratto nullo” (Cass, Sez. U, Sentenza n. 26243 del 12/12/2014).
Ebbene, nel caso di specie, l'attrice ha proposto domanda di retratto successorio, chiedendo di subentrare quale acquirente nella compravendita de quo, in sostituzione della convenuta, in ragione della lamentata violazione del diritto di prelazione riconosciuto ai coeredi a norma dell'art. 732 c.c. Presupposto implicito ma imprescindibile per l'accoglimento di tale domanda è la validità del
5 contratto di compravendita di cui trattasi, che il giudice è tenuto ad accertare, essendo evidente che la possibilità di subentrare in una posizione contrattuale presuppone che il contratto in questione non sia nullo. Deve, infatti, ritenersi che l'azione di retratto successorio sia coerente soltanto con l'esistenza di un contratto valido, ponendosi la nullità come evento impeditivo logicamente anteriore alla fattispecie modificativa del retratto successorio.
Ciò premesso, deve confermarsi la valutazione di nullità del contratto già posta all'attenzione delle parti in sede di verifiche preliminari ex art. 171-bis c.p.c.
Invero, l'esame della documentazione prodotta dalle parti rivela la non corrispondenza tra l'oggetto della procura a vendere rilasciata da a in data 15/7/2006 e Controparte_2 Persona_4
l'oggetto della compravendita stipulata tra l'asserito procuratore speciale e l'odierna convenuta il 29/4/2022: infatti, l'atto pubblico di “cessione di diritti” del 29/4/2022 a rogito del notaio ha ad oggetto il trasferimento - da parte di A_
, quale procuratore speciale di , Persona_4 Controparte_2
a - della quota pari a 1/2 delle unità immobiliari Controparte_1 facenti parte del fabbricato sito a Vasto (CH) alla via Beato Angelo da Furci n. 13 (come meglio indicate nell'atto pubblico richiamato); mentre la procura speciale rilasciata il 15/7/2006 a
[...]
da parte di si riferisce unicamente alla Per_4 Controparte_2 quota di 1/3 del fabbricato sito a Vasto (CH) alla via Beato Angelo da Furci n. 13.
Conseguentemente, stante il difetto di procura speciale in capo a l'atto pubblico in questione va dichiarato Persona_4 nullo per mancata partecipazione all'atto della parte venditrice il quale, nel lontano 2006, aveva rilasciato Controparte_2 procura speciale a vendere 1/3 di quello stesso immobile.
Vero è che, all'epoca del rilascio della procura speciale, CP_2
era titolare soltanto di 1/3 dell'immobile, essendo ancora
[...] in vita la madre , mentre, per effetto del decesso Persona_2
6 di quest'ultima, egli è divenuto titolare della quota pari ad 1/2 del medesimo immobile. E tuttavia – a discapito di quanto sostenuto dalla parte convenuta (pag. 2 prima memoria ex art. 171-ter c.p.c.:
“questa difesa ritiene non sussistere la rilevata nullità in quanto la procura irrevocabile rilasciata da a Controparte_2 Persona_4
appare comprensiva di ogni diritto che al momento dell'atto
[...] di vendita fosse stato in capo allo stesso mandante: infatti così si legge nella procura speciale: “..abbia a vendere (…) gli immobili indicati in calce alla presente scrittura, o i diritti di comproprietà, usufrutto o altri diritti reali sugli immobili stessi, che spettino alla parte mandante con facoltà di intervenire nello stipulando atto di vendita per scrittura privata o in forma notarile,
(…)” – la procura speciale in questione ha un oggetto ben determinato, leggendosi a pagina 3 della medesima: “Immobili cui questo mandato si riferisce: - quota di 1/3 (un terzo) su porzione di fabbricato sita in Vasto (CH) in Via Beato Angelo da Furci N.
13”.
La specifica e puntuale indicazione del diritto immobiliare (o meglio della quota di esso) cui la procura si riferisce impedisce di ritenere che la parte mandataria sia stata autorizzata ad alienare maggiori quote del suddetto immobile, di cui, peraltro, CP_2
non era titolare al momento del rilascio della procura, a
[...] nulla rilevando una sua ipotetica volontà di conferire mandato in relazione “alla vendita della quota effettivamente posseduta al momento dell'atto” (pag. 4 note conclusive di parte convenuta).
Invero, la procura speciale a vendere diritti immobiliari richiede, proprio per l'importanza economica degli effetti che ne possono conseguire, la stessa forma prescritta per la compravendita, ovverosia quella scritta, che, nel caso di specie, avuto riguardo alla quota di 1/2 dell'immobile, difetta.
Appare, inoltre, precluso l'accertamento di una “nullità parziale” della compravendita de quo nel senso invocato da parte convenuta, la quale vorrebbe che sia conservata la validità del negozio per ciò che concerne la quota di 1/3 dell'immobile. Ciò appare, infatti, in
7 contrasto con il presumibile intento dei contraenti, i quali hanno voluto, rispettivamente, alienare ed acquistare una quota pari a 1/2 dell'immobile in questione (ben consci del fatto che la procura a vendere era relativa a 1/3 dell'immobile). Peraltro, la strada della conversione del contratto nullo non appare percorribile in assenza di una esplicita domanda in tal senso (cfr. Cass, Sezioni Unite, sentenza n. 26243 del 2014: “I poteri officiosi di rilevazione di una nullità negoziale, difatti, non possono estendersi alla rilevazione (non più di un vizio radicale dell'atto, ma anche) di una possibile conversione del contratto in assenza di esplicita domanda di parte”).
In ogni caso, il risultato cui aspira la convenuta è precluso dalla tipologia di nullità rilevata e accertata: invero, il contratto è nullo per difetto di uno dei suoi requisiti essenziali ovverosia l'accordo delle parti, atteso che, come già osservato, la parte venditrice non vi ha preso parte, non avendo l'asserito procuratore presente alla stipula ricevuto procura a vendere ciò che è stato fatto oggetto di compravendita ovverosia la quota di 1/2 dell'immobile. Sicché non appare possibile attribuire efficacia, neppure parziale, ad un negozio radicalmente nullo per mancanza dell'accordo.
A ciò si aggiunga, da ultimo, che tanto il procuratore
[...]
quanto la parte acquirente odierna convenuta erano ben Per_4 consci dei limiti della procura rilasciata da (la Controparte_2 convenuta, nello specifico, ne era a conoscenza per essere tale procura richiamata ed allegata all'atto pubblico di compravendita)
e conseguentemente consapevoli del vizio dell'atto pubblico che andavano a stipulare, in quanto avente un oggetto esorbitante rispetto ai limiti della procura medesima. Anche per tale ragione la conversione del contratto nullo è, nel caso di specie, preclusa, atteso che “La conversione del negozio nullo ex art. 1424 c.c. poggia altresì sul presupposto implicito che le parti, al momento della conclusione del contratto, non fossero a conoscenza della causa di nullità; a tale presupposto è infatti correlata l'esplicita
8 previsione che, ove invece, in quel momento, ne avessero avuto contezza, avrebbero perseguito la regolamentazione dei loro interessi attraverso il diverso negozio valido. La conversione del negozio nullo non è quindi possibile, qualora le parti lo abbiano voluto pur essendo consapevoli della sua nullità. Secondo il tradizionale insegnamento di questa Corte, cui si intende dare continuità, questo presupposto ostativo alla conversione resta integrato proprio dalla conoscenza della nullità del negozio concluso (Cass. 536/1967, 923/1972, 8263/1990)” (Cass., Sez. 1,
Ordinanza n. 19 del 02/01/2025).
3. Alla luce delle considerazioni che precedono, va accertata e dichiarata la nullità dell'atto pubblico per notar A_ del 29/4/2022 repertorio 14241, raccolta 10052, registrato a Chieti il 6/5/2022 al n. 2081 1T e trascritto a Chieti il 6/5/2022 al n.
8163 R.G. e al n. 6456 R.P.
Conseguentemente, essendo venuto meno il contratto la cui stipula costituisce presupposto imprescindibile dell'azione di retratto successorio (che mira, appunto, alla sostituzione del terzo acquirente con l'erede “pretermesso”, che così vede soddisfatto il suo diritto di prelazione), la domanda attorea va respinta, non essendo predicabile la sostituzione dell'erede nella posizione dell'acquirente a fronte di un contratto nullo e, dunque, invalido ed inefficace ab origine.
A tal proposito, non avendo alcuna delle parti formulato domanda di accertamento della nullità in seguito al rilievo officioso, la nullità viene dichiarata in motivazione e non anche in dispositivo, con la precisazione che, cionondimeno, l'accertamento della nullità
è idoneo alla formazione del giudicato in applicazione della teoria del c.d. vincolo al motivo portante.
Invero, se “A seguito (e a dispetto) della rilevazione officiosa del giudice: le parti NON PROPONGONO DOMANDA DI ACCERTAMENTO DELLA
NULLITÀ […] e chiedono al giudice, in sede di precisazione delle conclusioni, di pronunciarsi SULLA SOLA DOMANDA ORIGINARIA;
- In
9 dispositivo, il giudice RIGETTA LA DOMANDA, sic et simpliciter, non potendo pronunciare la risoluzione, l'annullamento, la rescissione di un contratto nullo [nel caso di specie, il riscatto della quota ereditaria oggetto di compravendita] - In motivazione, il giudice
DICHIARA di aver fondato il rigetto sulla rilevata nullità negoziale;

- L'accertamento/dichiarazione della nullità è idoneo alla formazione del giudicato, in sostanziale applicazione (peraltro estensiva) della teoria, di matrice tedesca, del cd. vincolo al motivo portante” (Cass., Sez. U, Sentenza n. 26243 del 12/12/2014).
4. Va, infine, esaminata la domanda riconvenzionale avanzata da parte convenuta di condanna dell'attrice al rimborso del prezzo della compravendita e del costo delle migliorie apportate all'immobile, atteso che la convenuta insiste per l'accoglimento di tale domanda anche per l'ipotesi di “riconoscimento di un vizio dell'atto pubblico”.
Ebbene, se è vero che, in conseguenza dell'accertata nullità del negozio, la convenuta ha senz'altro diritto alle dovute restituzioni, le stesse essa può pretendere dall'accipiens e non invece dall'erede che agisca per il riscatto della quota ereditaria, la quale non ha ricevuto il corrispettivo della compravendita né risulta essere divenuta titolare, per effetto dell'accertata nullità, della metà dell'immobile che finora è rimasto nella titolarità della convenuta.
Per tali ragioni, la domanda riconvenzionale deve essere rigettata.
5. Le spese di lite sono integralmente compensate tra le parti in ragione del rilievo officioso della accertata nullità, cui le parti hanno ritenuto di non dare seguito, omettendo di formulare domanda di accertamento della nullità ed insistendo per l'accoglimento delle proprie originarie domande, entrambe respinte.


P.Q.M.


Il Tribunale di Vasto, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel giudizio n. R.G. 289/2024, disattesa ogni diversa
10 richiesta, eccezione o conclusione, così provvede:
1) respinge la domanda attorea e la domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta;

2) compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
MANDA alla Procura della Repubblica in sede e al Consiglio Notarile
Distrettuale di Chieti, Vasto e Lanciano per le valutazioni di competenza.
Così deciso in Vasto, 17/6/2025
Il Giudice dott.ssa Maria Elena Faleschini
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