REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 3903/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati Presidente
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman Cons. Ausiliario rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
( , elettivamente domiciliato in Roma Parte_1 C.F._1
al Viale Angelico n.301, presso lo Studio dell'Avv. Basilio Perugini
( ) che lo rappresenta e difende in forza di mandato a CodiceFiscale_2
margine del ricorso d'appello, pec: ; Email_1
appellante e
( , in liquidazione, in persona del liquidatore Controparte_1 P.IVA_1
Sig. ,con sede in Roma via Ottaviano 42, elettivamente CP_2
domiciliata in Roma alla via Alessandro Varaldo 24 presso lo studio dell'avvocato
Carla FRATINI ( ) del foro di Roma che, unitamente e C.F._3
disgiuntamente all'Avv. Umberto Fratini del foro di Civitavecchia, la rappresenta giusta procura in allegato telematico;
e Email_2
appellata Email_3
CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nel ricorso d'appello e per parte appellata quelle rese nella memoria di costituzione nonché per entrambe quelle formulate nella udienza, ex art. 127 ter c.p.c. , del 04.06.2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 7255/2021, nel procedimento Rg. 36549/20 avente ad oggetto opposizione alla convalida di sfratto e pagamento oneri condominiali, il
Tribunale di Roma ha emesso il seguente dispositivo: “ ……………., definitivamente pronunciando, così provvede: respinge la domanda di risoluzione del contratto e di rilascio dell'immobile, accoglie la domanda di condanna del resistente al pagamento di €. 3.145,92 a titolo di oneri condominiali arretrati, in favore di parte ricorrente. spese compensate. Roma, data del deposito”
Il procedimento di primo grado ha avuto il seguente svolgimento: “ Parte ricorrente ha intimato convalida di sfratto per l'immobile di Roma via Cardinal
Mistrangelo n.9 scala B piano 5 int. 14 nei confronti della società convenuta, la quale si è costituita opponendosi. Sono state presentate memorie integrative a seguito di conversione del rito. Il ricorrente ha concluso chiedendo l'immediato rilascio, per morosità, dell'immobile sito in Roma alla Via Cardinal Mistrangelo
n.9, scala B, piano quinto int. 14, con contestuale risoluzione del contratto locativo per inadempimento;
-il pagamento della somma di €. 3.145,92, o di quell'altra maggiore o minore ritenuta di giustizia, a titolo di rimborso di oneri condominiali ad oggi non pagati, nonché al pagamento dei canoni locativi e degli ulteriori oneri condominiali dovuti sino al giorno dell'effettivo rilascio, con interessi e rivalutazione come per legge;
- il pagamento delle spese, competenze
e compensi dovuti per tutte le fasi del presente giudizio. Il resistente ha
pag. 2/8 formulato le proprie deduzioni. All'udienza del 19.1.2021 la controversia è stata trattenuta in decisione”.
Seguiva sentenza gravata.
formulava atto d'appello contestando il provvedimento Parte_1
indicato sotto diversi profili e ne chiedeva la riforma con vittoria di spese.
Si costituiva la , come in atti, impugnando Controparte_3
l'atto d'appello perché inammissibile ed infondato in fatto e diritto, chiedendone il rigetto con vittoria di spese.
All'udienza del 03.11.2021 per la trattazione, rinunciata la richiesta sospensiva, veniva fissata la nuova udienza di discussione del 26.03.2025 che veniva rinviata al 04.06.2025 per la precisazione delle conclusioni rese, ex art. 127 ter C.P.C..
La Corte si è riservata per i provvedimenti di rito.
L'appello è stato formulato sul seguente motivo:
La sentenza è illegittima ed ingiusta per omessa valutazione del contratto e delle diffide stragiudiziali depositate in atti, per erroneo esame di un fatto decisivo del giudizio, per omessa pronuncia e per la susseguente violazione dell'art. 91 c.p.c. laddove è stata rigettata la domanda principale di risoluzione cui ha fatto conseguire la illegittima compensazione delle spese di lite.
La Corte così ragiona ha intimato convalida di sfratto per morosità per Parte_1
l'immobile in Roma alla via Cardinal Mistrangelo n.9 scala B piano 5 int. 14 nei confronti della la quale si è costituita opponendosi e Controparte_1
deducendo il mancato rispetto dell'art. 9 della Lex 392/1978, la prescrizione.
L'intimante richiedeva il pagamento di € 5.848,83 per oneri condominiali senza offrirne il dettaglio ed il sistema di riparto utilizzato.
pag. 3/8 Tale importo nella memoria integrativa veniva ridotto alla luce del parziale adempimento.
Il ricorrente ha concluso chiedendo l'immediato rilascio, per morosità, dell'immobile per cui è causa, con contestuale risoluzione del contratto locativo per inadempimento ed il pagamento della somma di €. 3.145,92, o di quell'altra maggiore o minore ritenuta di giustizia, a titolo di rimborso di oneri condominiali ad oggi non pagati, nonché al pagamento dei canoni locativi e degli ulteriori oneri condominiali dovuti sino al giorno dell'effettivo rilascio, con interessi e rivalutazione come per legge;
nonché il pagamento delle spese di lite.
Le somme relative ad oneri condominiali 2018 – 2019 non sono state richieste nel corso del rapporto locatizio (o almeno non è documentata alcuna diffida o azione giudiziale in merito) ma vi sono solo due raccomandate del 17.12.2019 e del 16.01.2020 in cui la parte locatrice indica genericamente l'importo di €
.4.966,83 che è stato contestato dall'avv. Fratini, patrocinio conduttrice, con raccomandate del 30.01.2020 per mancanza delle prove bilanci approvati e dei criteri di riparto.
Anche l'atto d'intimazione della convalida di sfratto per morosità indica genericamente l'importo della morosità per oneri condominiali in € 5.848,83 senza alcuna documentazione a conforto, se non un generico estratto conto dell'Amministratore.
Risulta agli atti che in data 28.02.2020 l'appena nominato Liquidatore della inviava all'amministrazione del Condominio raccomandata del Controparte_1
seguente tenore: “ “Spett.le Amministrazione Studio G&R Via dei Girasoli, 33/D
00172 ROMA , Roma, 28 febbraio 2020 - OGGETTO: Controparte_1
titolare contratto di locazione appartamento B14 Via Cardinale Mistrangelo, 9 –
Roma. Alla cortese attenzione del Sig. Egr. Amministratore, in Parte_2
pag. 4/8 riferimento alla messa in liquidazione della Vi comunico Controparte_4
che in data 20 dicembre 2019 sono stato nominato liquidatore della stessa e con la presente Vi richiedo: Situazione Debitoria al 28/02/2020 . Situazione pagamenti effettuati e da Voi registrati. …………………………”
Seguiva il lungo (per entrambe le parti) periodo di sospensione dal 09.03.2020 al
12.05.2020 (30.04.2020 per le imprese) , determinato dalla pandemia Covid19, durante il quale erano chiusi gli uffici della Dopo la riapertura Controparte_1
degli uffici la società in data 07.05.2020 effettuava un bonifico di € 5.000,00, dichiarando di effettuarlo al fine di saldare, pur in presenza di contestazione, la morosità pregressa.
L'appellante si duole perché il Tribunale erroneamente ha ritenuto che fosse stata inviata una sola richiesta di pagamento degli oneri condominiali ad indirizzo errato confondendo gli indirizzi della parte conduttrice con quello della parte locatrice;
in realtà le due raccomandate AR ricevute il 17/12/2019 e
21/01/2020 sono state regolarmente inviate e ricevute all'indirizzo della Smart
Picture s.r.l. riportato all'art 7 del contratto di locazione, ma in ogni caso non rispondono ai requisiti dell'art.9 della Lex 392/198 in quanto l'inadempimento matura solo quando il locatore abbia formulato la richiesta con indicazione della specifica delle spese e la menzione dei criteri di ripartizione (Cass. 12.2.1991 n.
1451).
Con riferimento agli oneri condominiali, la Corte di Cassazione ha da tempo statuito che "qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 cod. civ., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 della L. n. 392 del 1978, necessaria per
pag. 5/8 la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto" (Cass. civ., Sez. III, 28 settembre 2010, n.
20348) nonché Cass. civ., Sez. III, 13 novembre 2019, n. 29329, nella quale si è spiegato che "il locatore che convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 della L. n. 392 del 1978 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di sollevare specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi oppure ottenendone l'esibizione a norma dell'art. 210 c.p.c."; all'esito dell'esibizione della suddetta documentazione il conduttore sarà in grado di sollevare contestazioni sulle singole spese e sui criteri di riparto.
Osserva la Corte che l'appellante non ha mai assolto l'onere probatorio, nonostante le ripetute richieste della parte conduttrice depositate in atti di esibire i bilanci approvati dall'Amministrazione condominiale (preventivi e consuntivi, indicazione specifica delle spese e dei criteri di riparto ) e ciò in violazione dell'art. 9 Lex 392/978 terzo comma;
infatti sono stati solamente esibiti estratti conto provenienti dall'amministrazione condominiale, non sottoscritti, regolarmente contestati dall'avv. Fratini che ha sempre richiesto i bilanci d'approvazione delle spese, in ultimo proprio all'udienza di precisazione conclusione e discussione del 16.4.21 in cui la precisava : Controparte_1
“ per quanto riguarda gli oneri condominiali confermo che essi, per quanto effettivamente dovuti, saranno immediatamente pagati non appena la proprietà
o l'amministratore già più volte espressamente sollecitato , darà copia dei bilanci dei bilanci degli ultimi cinque anni e dei relativi verbali d'approvazione ribadisco che riceverli è un diritto del conduttore e il fornirli è un onere della
pag. 6/8 proprietà propedeutico alla richiesta di pagamento. Peraltro non comprendiamo perché venga negato al conduttore qualcosa che dovrebbe essere pubblico all'interno di un condominio”.
Ritiene inoltre la Corte di riportarsi all'orientamento della Cassazione, Ordinanza
n.18700/2021, che ha affermato che l'articolo 1104 Codice civile obbliga tutti i condòmini, siano essi proprietari o locatori, a contribuire alle spese necessarie per la conservazione o il godimento della cosa comune e quelle deliberate dall'assemblea: il proprietario può richiederle al locatore, sempre che provi di averle già pagate. La Cassazione nell'ordinanza 18700/2021 ha dichiarato inammissibile il ricorso di un proprietario che, in una controversia relativa ad un immobile ad uso non abitativo, preso atto del suo rilascio, aveva chiesto al conduttore il rimborso delle spese condominiali, assertivamente anticipate, ma non ne aveva provato il pagamento.
Analoga motivazione per le morosità per il periodo successivo all'intimazione di sfratto per € 6.232,45, richieste solamente in sede di precisazione delle conclusioni in primo grado, fornendo a supporto unicamente l'estratto conto condominiale, documentazione come detto contestata dalla Controparte_1
Va disattesa anche la domanda sulle differenze Istat, soggette ad aggiornamento automatico, non corrisposte e non richieste a mezzo raccomandata alla parte conduttrice.
La domanda va disattesa perché, da prevalente orientamento della Cassazione, la clausola contrattuale che prevede l'aggiornamento automatico del canone su base annua è nulla (Cass. n. 9134/2013) in base al combinato disposto degli artt.
24 e 29 della legge n.392/78 perché l'art. 11 del d.l. n. 333/92 convertito in legge n.359/92 al comma secondo ultima parte stabilisce che per detti contratti resta ferma l'applicabilità della disciplina degli artt. 24 e 30 della legge n. 392/78
(Cass. n. 2884/05).
pag. 7/8 La Corte non essendo stato formulato appello incidentale in conferma della sentenza di primo grado dichiara l'appello infondato per cui lo rigetta.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate secondo il DM 147/2022, il valore della causa in € 4.897,00, gli scritti difensivi, la non particolare complessità della causa, in € 2.915,00, oltre € 120,00 per spese ed il 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti della , Parte_1 Controparte_3
come in atti, avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 7255/2021 così provvede:
1) Rigetta l'appello.
2) Per l'effetto condanna al pagamento, in favore della Parte_1
delle spese del presente grado del giudizio, che Controparte_1
liquida in € 2.915,00, oltre € 120,00 per spese ed il 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

3) Dichiara tenuto al versamento in favore dell'erario di Parte_1
un importo ulteriore, pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 05/06/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente relatore/estensore Dottor Franco Petrolati
Avv. Paolo Caliman
pag. 8/8