R.G. 108/2022
VERBALE
Il Tribunale di Trapani, in persona del dott. Gaetano Sole, lette le note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. depositate dalle parti, così provvede:

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL
POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Trapani in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Gaetano
Sole, ha pronunciato e pubblicato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 108 del Ruolo Generale del 2022
TRA
, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. Parte_1
Davide Ferrante, ed elettivamente domiciliato in Palermo, nella via
Giacinto Carini n. 1
Attore
Contro
, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, Controparte_1 dall'avv. Giovanni Galfano ed elettivamente domiciliato in Trapani, nella via Poeta Calvino n. 82
Convenuto
MOTIVI DELLA DECISIONE
– premettendo di aver sottoscritto con Parte_1 CP_1
in data 25.6.2021, per il tramite dell'agenzia di
[...] intermediazione mobiliare “Finest Properties West Sicily S.r.l.”, un contratto preliminare di compravendita relativo ad un appartamento con annesso posto auto, siti in San Vito Lo Capo, via Generale Arimondi
n°173/B, catastalmente identificati al foglio 6 part. 1454 sub 34 e 43, per il prezzo di € 174.000,00, relativamente al quale veniva versata, al momento della conclusione dell'accordo, una caparra confirmatoria di €
17.400,00 – ha adito l'Autorità giudiziaria deducendo l'inadempimento del convenuto, il quale avrebbe sottaciuto alcune irregolarità urbanistiche ed edilizie del bene, e chiedendo pronunciarsi la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., nonché la condanna del al pagamento del CP_1 doppio della caparra versata, per complessivi € 34.800,00.
Secondo la prospettazione dell'attore, il convenuto si sarebbe contrattualmente obbligato, ex art. 8 del preliminare di compravendita, a garantire la conformità urbanistica del bene immobile, e tuttavia l'attore, una volta verificata la documentazione relativa ai beni oggetto del contratto, avrebbe riscontrato delle difformità, e in particolare:
l'autorizzazione all'abitabilità sarebbe stata concessa soltanto in forma parziale;
la S.CI.A. in sanatoria presentata al Comune per la regolarizzazione di alcune sistemazioni interne ed esterne e la S.C.I.A. sia per l'immobile ad uso abitazione che ad al subalterno posto auto sarebbero state presentate soltanto i primi giorni del mese di ottobre
2021.
Tali circostanze troverebbero conferma nelle p.e.c. trasmesse, in data
13.10.2021 e 18.10.2021, all'agenzia di intermediazione e al referente legale del notaio , che avrebbe dovuto redigere il contratto Persona_1 definitivo. Specificamente, l'avv. avrebbe chiesto all'agenzia CP_2 immobiliare l'integrazione della documentazione con atti che attestassero la conformità urbanistica del bene, ma questa missiva sarebbe rimasta inevasa, dacché – con p.e.c. del 22.10.2021 – l'attore avrebbe comunicato al convenuto l'intenzione di recedere dal contratto, chiedendo la restituzione del doppio della caparra versata ex art. 1385 c.c. .
Secondo quanto dedotto dall'attore, il contegno negoziale del CP_1
(nelle more, trasferitosi in Francia) configurerebbe un grave inadempimento, rilevante ai fini della risoluzione ex art. 1453 c.c., in quanto, al momento della stipula del preliminare, l'immobile oggetto del contratto era affetto da irregolarità urbanistiche che, nelle more, il convenuto avrebbe (infruttuosamente) cercato di sanare, prima dello spirare del termine per la conclusione del contratto definitivo, fissato per
Tribunale di Trapani 2

Giudice dott. Gaetano Sole il 30.10.2021.
Pertanto, citando orientamenti della giurisprudenza di legittimità atti a suffragare le proprie deduzioni, ha chiesto al Tribunale Parte_1 di: “Accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale del sig. Controparte_1 nella qualità di promittente venditore, e conseguentemente, dichiarare risolto il contratto del 25 giugno 2021, ai sensi dell'art. 1453 c.c.. Conseguentemente, condannare parte resistente a corrispondere al sig. la somma di € Pt_1
34.800,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata dal ricorrente, nonchè tutte le altre spese sostenute dal promittente acquirente”.
Costituendosi in giudizio, ha, preliminarmente, Controparte_1 eccepito l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita ex D.L. n. 132/2014, nonché il mancato rispetto dei termini a comparire, in relazione al fatto che risiede a Marsiglia, e la mancanza dell'avvertimento di cui all'art. 163, comma 3,
n. 7, cpc.
Nel merito, il convenuto ha eccepito l'illegittimità della risoluzione contrattuale azionata dal in quanto, per un verso, il promissario Pt_1 acquirente sarebbe stato reso edotto, sin dal primo incontro tra le parti, della sussistenza di alcune irregolarità urbanistiche e che le stesse sarebbero state eliminate evidenziando, per altro verso, che quando l'attore comunicava di voler recedere dal contratto, non vi sarebbero state sufficienti ragioni tali da giustificare la risoluzione, in quanto erano già state presentate le S.C.I.A. per la regolarizzazione delle difformità urbanistiche e non era ancora spirato il termine (peraltro non essenziale, ma semplice) per la stipula del contratto definitivo.
Inoltre, il ha dedotto che il contratto di cui il ha CP_1 Pt_1 chiesto la risoluzione risultava sospensivamente condizionato alla stipula, da parte del promissario acquirente, di un contratto di mutuo, del valore di € 156.600,00, entro il 30.7.2021, non richiesto per decisione arbitraria del promissario acquirente, il quale così facendo avrebbe impedito la stipula del contratto definitivo, rendendosi inadempiente alle proprie obbligazioni.
Il convenuto ha, altresì, contestato la richiesta di restituzione del doppio
Tribunale di Trapani 3

Giudice dott. Gaetano Sole della caparra confirmatoria versata, rilevando l'insussistenza dei presupposti ex art. 1385 c.c., così come interpretati dalla Corte di
Cassazione.
Nondimeno, il ha dichiarato la sua intenzione di recedere dal CP_1 contratto preliminare in ragione dell'inadempimento del promittente acquirente, trattenendo la caparra confirmatoria ricevuta a titolo di danno ovvero, in via subordinata, che fosse il Tribunale a determinare l'esatto ammontare dei danni patiti, in ragione delle spese sostenute e comprovate dai documenti allegati alla comparsa di costituzione e risposta.
Pertanto, ha chiesto al Tribunale di: “…nel merito, 5. Controparte_1 ritenere e dichiarare che le ragioni sottese alla risoluzione contrattuale comunicata dal con la nota del 22.10.21 sono illegittime;

6. ritenere e Parte_1 dichiarare che le allegazioni avverse afferenti la irregolarità dell'immobile promesso in vendita dal concludente sono infondate;

7. ritenere e dichiarare che l'unica parte inadempiente alle obbligazioni contrattuali scaturenti dalla summenzionata promessa di vendita è il ricorrente, per non avere chiesto ed ottenuto, per ragioni soggettive, il mutuo di cui alla condizione sospensiva prevista nel contratto preliminare;

8. ritenere e dichiarare infondata la domanda attorea e, per l'effetto, rigettarla con ogni e più ampia statuizione;

9. ritenere e dichiarare che la condotta dell'attore integra gli estremi del c.d. grave inadempimento contrattuale;
10. ritenere
e dichiarare che il avendo dichiarato di volere recedere dal contratto CP_1 preliminare del 25.06.21, ha pieno diritto a trattenere la caparra confirmatoria percepita in dipendenza dello stipulato contratto preliminare;
in via subordinata,
11. ritenere e dichiarare che il in dipendenza della condotta della CP_1 promittente acquirente ha subito un danno, non inferiore ad E. 12.400,00 (frutto della sommatoria tra: costo di mediazione, spese legali per mediazione, provvigioni dovute all'agente immobiliare); 12. condannare l'attrice a rifondere tutti i danni subiti dal concludente, pari ad E. 12.400,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria”.
La causa, verificato il rispetto della condizione di procedibilità e falliti i tentativi di conciliazione (intentati su proposta ex art. 185-bis cpc formulata dal Tribunale e sulla controproposta indicata dall'attore al
Tribunale di Trapani 4

Giudice dott. Gaetano Sole convenuto), è stata istruita documentalmente e tramite c.t.u., depositata
– in uno con le risposte alle osservazioni critiche delle parti – in data
13.2.2024, e viene ora in decisione.
***
Così compendiate le opposte deduzioni delle parti, va preliminarmente dato atto che entrambi i litiganti hanno chiesto la risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 25.06.2021. Di conseguenza, essendo pacifica la volontà delle parti in tal senso, va dichiarata la risoluzione per mutuo dissenso del detto negozio.
Ciò posto, risulta documentalmente provato che le parti hanno concluso un contratto preliminare di compravendita il 25.6.2021 (cfr. doc. prodotto da parte attrice).
Il punto n. 8 del modello prestampato messo a disposizione delle parti dall'agenzia d'intermediazione immobiliare recita: “Il venditore, con
l'accettazione della presente proposta, dichiara e garantisce: la conformità dell'immobile alle previsioni in materia di edilizia e di urbanistica…”.
Orbene, in punto di diritto, deve rilevarsi che la domanda di risoluzione per inadempimento, secondo l'insegnamento della Corte di legittimità, deve essere valutata sulla scorta di un duplice criterio: oggettivo, che guarda all'incidenza dell'entità dell'inadempimento nell'economia complessiva del rapporto;
e soggettivo, che guarda al comportamento delle parti (Cass. n. 3954/2008; 9314/2007; 5407/2006), dovendosi procedere ad una comparazione, in caso di inadempienze reciproche nei contratti con prestazioni corrispettive, del comportamento di ambo le parti per stabilire quale delle due, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti ed abbia determinato il sorgere del comportamento della controparte, nonché abbia causato prevalentemente l'alterazione del sinallagma (Cass. nn. 13827/2019;
13627/2017; 10477/2004; 16530/2003).
Osserva, ancora, il Tribunale che, come anche di recente confermato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, cui si ritiene di aderire, se nell'immobile oggetto del preliminare siano presenti violazioni
Tribunale di Trapani 5

Giudice dott. Gaetano Sole urbanistico-edilizie “insanabili”, ed incidenti sulle condizioni di
Agibilità/Abitabilità quali igiene, salubrità e sicurezza, non essendo l'immobile oggettivamente in grado di soddisfare le concrete esigenze di utilizzazione, diretta o indiretta, che normalmente ci si attende, si realizza un inadempimento grave che può dar luogo alla risoluzione del contratto, poiché riconducibile al paradigma della vendita di aliud pro alio datum (Cass. Civ. n. 14900/2023; n. 39369/2021; Cass. n. 10665/2020).
Viceversa, qualora manchi la documentazione amministrativa, ma siano presenti, in concreto, i requisiti richiesti dalla legge per l'agibilità, il rimedio della risoluzione per inadempimento non è attuabile, presupponendo il ricorso a detto rimedio la verifica, sul piano oggettivo e subiettivo, dell'importanza dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. (Cass.
n. 7187/2022; n. 8220/2021; n. 15052/2018; n. 4022/2018; n.
10995/2015, n. 22346/2014, n. 7281/2014).
Va, inoltre, rilevata, sempre secondo l'insegnamento della Corte di
Cassazione, l'impossibilità di pronunziare la risoluzione qualora in corso di causa si accerti che l'immobile presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio, e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate (cfr. Cass. n. 29090/2017).
Orbene, nel caso di specie è pacifico che l'immobile, alla data di stipula del contratto preliminare, fosse affetto da difformità edilizie, e che le stesse siano state sanate tramite la presentazione di due diverse segnalazioni certificate di inizio attività in data antecedente allo spirare del 30.10.2021, termine indicato dalle parti per la stipula del contratto definitivo (cfr., sul punto, pag. 20 c.t.u.: “Per quanto concerne lo stato di fatto dell'immobile, alla data odierna, risulta pienamente conforme agli ultimi titoli edilizi citati e più precisamente alla SCIA del 2021 inerente modifiche interne ed esterne e alla SCA del 2021 entrambi a nome di e Controparte_1 pienamente conformi alla situazione catastale in banca dati. Si precisa che in merito alla SCIA ai sensi dell'Art. 37 si ritiene che il procedimento può ritenersi favorevolmente concluso per il privato solo allorquando vi sia un provvedimento espresso dell'amministrazione procedente e inoltre per la SCA è stata presentata una richiesta di completezza, come meglio sopradescritta, alla quale
Tribunale di Trapani 6

Giudice dott. Gaetano Sole l'amministrazione non ha mai dato una risposta e in sede di consultazione presso gli uffici comunali, lo stesso tecnico comunale mi asserisce che questa, come tante altre pratiche non vengono esaminate per carenza di personale ma ne viene esclusivamente controllata l'interezza documentale”).
Nel caso in esame, va poi evidenziato che, ancorché non abbia trovato riscontro la deduzione di parte convenuta afferente alla circostanza che il fosse a conoscenza delle difformità che sarebbero state sanate (e Pt_1
d'altronde, non si comprende perché non sia stata compilata la parte relativa del punto 8 del contratto preliminare, Il venditore, con l'accettazione della presente proposta, dichiara e garantisce: la conformità dell'immobile alle previsioni in materia di edilizia e di urbanistica, ad eccezione di…), il venditore si è obbligato a che: “lo stato di fatto in cui si trova l'immobile corrisponderà ai dati catastali su indicati e alle planimetrie catastali nel momento in cui verrà concluso il contratto definitivo di compravendita”.
Tuttavia, con la p.e.c. del 22.10.2021, il ha comunicato di Pt_1 ritenere risolto il contratto preliminare concluso, vale a dire 9 giorni prima del termine indicato per la conclusione del contratto preliminare.
Sul punto, come anche dedotto da parte convenuta, si rileva che il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo;
tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell''espressione “entro e non oltre”, quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (cfr. in tal senso
Cass. 2005, n. 5797/2005; n. 25549/2007).
Nel caso di specie, non si ritiene che il termine per la stipula del contratto definitivo fosse essenziale, in assenza di espressa indicazione in tal senso, ed in difetto di prova (che era onere di parte attrice fornire) di
Tribunale di Trapani 7

Giudice dott. Gaetano Sole specifiche ragioni da cui inferire la natura essenziale del termine suddetto.
In definitiva, le superiori considerazioni conducono a ritenere che il non abbia realizzato alcun grave inadempimento, idoneo a CP_1 legittimare la richiesta di risoluzione del contratto preliminare del
25.6.2021 concluso tra le parti.
Parimenti, non si rinvengono gli estremi di un inadempimento grave in capo all'attore. Ed invero, la ragione per la quale il convenuto attribuisce la responsabilità per la mancata stipula del definitivo in capo al è Pt_1 riconducibile al non essersi attivata per ottenere il finanziamento necessario per il versamento del saldo prezzo di € 156.600,00.
Tale deduzione è, tuttavia, smentita per tabulas, essendo presente agli atti del processo copia dell'approvazione del mutuo concesso al in Pt_1 data 17.8.2021 (cfr. doc. allegato alla memoria ex art. 183, sesto comma,
n. 2, c.p.c. di parte attrice).
Pertanto, la domanda di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. spiegata dal convenuto deve essere rigettata.
Quanto, da ultimo, alla domanda di trattenimento della caparra confirmatoria a titolo risarcitorio da parte del ovvero, in via CP_1 subordinata, di liquidazione del danno materiale patito, osserva il
Tribunale che il convenuto ha spiegato domanda di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di compravendita del
25.6.2021.
Orbene, al di là del fatto che, come s'è detto, non risulta provato alcun inadempimento da parte del Genova, è dirimente l'orientamento espresso dalle Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione, in forza del quale le due azioni si pongono in un rapporto di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale: proposta la domanda di risoluzione, volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni asseritamente subiti, non può ritenersene consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione della caparra perchè (…) verrebbe così a vanificarsi la funzione della caparra, quella di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare
l'instaurazione di un giudizio contenzioso, consentendosi inammisibilmente alla
Tribunale di Trapani 8

Giudice dott. Gaetano Sole parte non inadempiente di “scommettere” puramente sul processo, senza rischi di sorta” (Cfr. Cass. 553/2009).
In definitiva entrambe le domande di risoluzione ex art. 1453 c.c. proposte dalle parti vanno rigettate.
Nondimeno, dalla risoluzione del contratto per mutuo dissenso delle parti, discende il venir meno delle obbligazioni ivi dedotte, con conseguente obbligo per il convenuto di restituire all'attore la somma di
€ 17.400,00 versatagli dal a titolo di caparra confirmatoria, oltre Pt_1 interessi legali dalla data della presente decisione e sino al soddisfo, essendo pacifico che la parte convenuta l'abbia incassata e mai restituita.
In ragione dell'esito del giudizio e tenuto conto del contegno processuale delle parti, sussistono idonee ragioni per disporre la compensazione delle spese di lite.
Le spese di c.t.u., già liquidate con separato decreto, vanno poste in solido a carico di entrambe le parti, nella misura del 50% ciascuna.


P.Q.M.


Il Tribunale, ogni contraria eccezione, difesa o istanza disattesa, definitivamente pronunciando così provvede:
- Rigetta le domande di risoluzione spiegate in via principale dall'attore ed in via riconvenzionale dal convenuto;

- Dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita stipulato tra e per mutuo Parte_1 Controparte_1 dissenso;

- Ordina a di restituire a la Controparte_1 Parte_1 somma di € 17.400,00, oltre interessi legali dalla data della presente decisione e sino al soddisfo, trattenuta a titolo di caparra confirmatoria;

- Compensa integralmente le spese di lite;

- Pone le spese di c.t.u., già liquidate con separato decreto, a carico delle parti in solido, nella misura del 50% ciascuna.
Trapani, 19.3.2025
Il Giudice
Gaetano Sole
Tribunale di Trapani 9

Giudice dott. Gaetano Sole 10

Tribunale di Trapani
Giudice dott. Gaetano Sole