N. R.G. 1887/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele
D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1887/2024 promossa da:
(C.F. ), nata a [...] il [...], Parte_1 C.F._1
residente in [...], con il patrocinio dell'Avv. Pietro Ruzza del Foro di Roma (C.F. , ed elettivamente domiciliata presso C.F._2
il suo studio sito in Roma (RM) alla Via Padre Angelo Paoli 54, giusta procura depositata telematicamente
RICORRENTE contro
CONDOMINIO DI VIA FERDINANDO MARTINI N. 10 in Roma (C.F.
in persona dell'Amministratore pro-tempore, con il patrocinio P.IVA_1 dell'Avv. Emanuele Aversa (C.F. ), ed elettivamente C.F._3
domiciliato presso il suo studio sito in Roma alla V.le Regina Margherita n. 93, giusta delega in calce alla memoria difensiva pagina 1 di 26 RESISTEN
TE
OGGETTO: ricorso per riduzione canoni locazioni e risarcimento danno da infiltrazioni.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 16.01.2024 ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE


1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
La sig.ra in data 08.01.2024 ha presentato ricorso ex art. 447 bis c.p.c. Parte_1
al fine di veder accertato il proprio diritto alla riduzione dei canoni di locazione nonché al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali causati da fenomeni infiltrativi. Il 13.01.2020 la stessa sig.ra ha condotto in locazione, dal Pt_1
NI odierno resistente, un'unità immobiliare a destinazione abitativa individuata al C.F. al foglio 273, particella 82. La conduttrice ha rilevato, subito dopo la sottoscrizione del contratto locatizio, l'insorgenza di fenomeni infiltrativi che, tempestivamente rappresentati all'amministratore di condominio all'epoca in carica, hanno avuto riscontro dal NI (solo nel 2021, stante il silenzio riserbato alla ricorrente sino a tale data) il quale li imputava alla rottura di un tubo dell'impianto termico centralizzato. Lo stato dei locali, tuttavia è progressivamente peggiorato sino a quando nel 2021 è stato effettuato un intervento di urgenza che, rivelandosi non risolutivo, conduceva a due rapporti di prova termografici all'esito dei quali il condominio, ritenendo sanato il problema, invitava la conduttrice a procedere con la ritinteggiatura e la sanificazione delle pareti. Al contrario di quanto sostenuto dal pagina 2 di 26 resistente, tuttavia, la ricorrente ha rilevato l'incremento del fenomeno infiltrativo a tal punto che aveva provocato danni al mobilio interno nonché alla sua stessa salute.
Ragioni, queste, per cui la conduttrice -pur continuando a dimorare nell'appartamento sino al 24.01.2022- ha avviato un procedimento di ATP (RG 498/2022) le cui risultanze sono state dirimenti. Il CTU ha evidenziato, infatti, un avanzato stato di proliferazione delle muffe in contrasto con quanto precedentemente rilevato dai rapporti di prova termografici, ed anzi, ha definito “problematica” la permanenza all'interno dell'immobile per più di 24 ore. Il 24.07.2022 veniva risolto il contratto di locazione. Tramite atto di ricorso, dunque, la sig.ra ha chiesto la riduzione Pt_1
del canone di locazione invocando l'applicazione dell'art. 1578 c.c. giustificandone il richiamo in virtù della inidoneità ad utilizzare l'immobile conformemente all'uso pattuito. Più precisamente, fino al mese di ottobre 2021 la ricorrente ha chiesto la riduzione del canone di locazione nella misura del 66%, mentre per i mesi successivi nella misura del 100%. Ha invocato il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti annoverando, tra i primi, i danni al mobilio per il cui acquisto aveva chiesto un finanziamento e, tra i secondi, il risarcimento per la lesione del diritto al godimento dell'immobile. Dopo aver richiesto la restituzione del deposito cauzionale, poi, la ricorrente ha rassegnato le seguenti conclusioni: “Piaccia all'adito
Tribunale, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, In via principale
e nel merito, accertare e dichiarare i vizi relativi all'appartamento sito in Roma, alla
Via Ferdinando Martini, 10, rilevato al C.F. al foglio 273, particella 82, condotto in locazione dalla odierna ricorrente con contratto del 13.01.2020, per tutti i motivi indicati nella narrativa del presente atto e quindi il grave inadempimento della parte resistente, e per l'effetto condannare il NI resistente: -al pagamento in favore della ricorrente della somma pari ad €.9.581,00, o nella maggiore o minore somma che il Giudice adito riterrà equa e di giustizia, a titolo di riduzione del canone di locazione ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1578 c.c., oltre interessi e
pagina 3 di 26 rivalutazione come per legge;
- al pagamento della somma ulteriore pari ad
€.15.947,20, o nella maggiore o nella minor somma che il Giudice adito riterrà equa
e di giustizia, a titolo di danni patrimoniali e non patrimoniali, allegati nelle rispettive misure nella narrativa del presente atto. - considerato il grave inadempimento della parte resistente e la riduzione del canone richiesto con il presente atto e quindi il carattere indebito della trattenuta delle somme versate dalla ricorrente a titolo di deposito cauzionale al momento della conclusione del contratto di locazione di cui è causa, per tutti i motivi di cui alla narrativa del presente atto, condannare la parte resistente al pagamento in favore della parte ricorrente della ulteriore somma pari ad €.1.160,00 a titolo restitutorio, o nella maggiore e minore somma, che il giudice adito ritenga equa e di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge. In subordine e comunque sempre nel merito, nella denegata ipotesi in cui il Giudicante ritenesse comunque dovuti, anche parzialmente, dalla odierna parte ricorrente somme a titolo di canoni e/o oneri condominiali non corrisposti in ragione del contratto di locazione di cui è causa, nonostante la spiegata eccezione ex art. 1460 c.c., disporre la compensazione giudiziale ex art.
1243 c.c. tra le somme eventualmente vantate dalla parte resistente e quelle dovute in favore della parte ricorrente in virtù di quanto allegato e provato nel presente giudizio. Con vittoria di spese e onorari del presente giudizio oltre alla refusione delle spese assunte nel procedimento di istruzione preventiva RGN. 498/2021per un importo ulteriore pari ad €.2.923,11”.
Con successiva memoria del 25.5.2024 si è costituito in giudizio il NI che ha rigettato ogni domanda ed eccezione ex adverso formulata. In particolare, ha ritenuto infondata o inammissibile la domanda di riduzione del canone di locazione sulla scorta del fatto che il contratto fosse stato risolto: venuto meno il contratto, infatti, verrebbe meno (a dire del resistente) la giustificazione causale della domanda pagina 4 di 26 restitutoria. Quale immediata conseguenza, anche le domande risarcitorie dovrebbero essere respinte proprio perché dipendenti dalla preventiva domanda di riduzione del canone ritenuta inammissibile. Per di più, ha sostenuto il NI, avendo la ricorrente goduto dell'immobile sino a gennaio 2022 (quando ha lasciato l'immobile pur risolvendo il contratto solo nel luglio dello stesso anno) in ogni caso non si giustificherebbe né l'eccezione di inadempimento, né la domanda di riduzione del canone. A prescindere dalle ragioni giuridiche, tuttavia, l'errore ravvisato dal
NI nella condotta di controparte si rinverrebbe nella ricostruzione dei fatti:
a ben vedere, infatti, al resistente non si potrebbe imputare un vizio dell'immobile, ma si potrebbe -al più- parlare di un guasto che è stato oggetto di un pronto intervento da parte del perito del NI, non definitivamente riparato per condotta imputabile alla ricorrente. Il resistente, quindi, ha sostenuto l'inapplicabilità della disciplina di cui agli artt. 1578 e ss. c.c. dovendosi, se mai, fare riferimento a quella di cui agli artt. 1576 e ss. c.c. Tra questi rileverebbe l'art. 1577 c.c. che impone di dare immediatamente avviso al locatore affinché esegua le riparazioni dell'immobile di sua spettanza, avviso di cui, come sostiene il NI, non è data prova alcuna, essendo irrilevante la comunicazione effettuata a mezzo posta ordinaria dalla conduttrice nei confronti del precedente amministratore di condominio. In ogni caso, la garanzia di cui all'art. 1578 c.c. non sarebbe azionabile perché il vizio noto o facilmente riconoscibile ne escluderebbe l'operatività e, tra l'altro, graverebbe sul conduttore l'onere di verificare se le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per l'uso pattuito. Circa le domande risarcitorie, poi, il resistente ha eccepito l'assenza di nesso di causalità tra la documentazione medica depositata in atti e relativa allo stato di salute della conduttrice e le condizioni dell'immobile oggetto di infiltrazioni. Ugualmente carente di prova sarebbe il lamentato danno al mobilio, mentre, relativamente al diritto di godimento, ha evidenziato come la conduttrice abbia pienamente goduto dell'immobile sino al pagina 5 di 26 24.1.2022. In via riconvenzionale il resistente ha chiesto la condanna della conduttrice al pagamento di € 14.275,25 a titolo di canoni impagati, oneri condominiali maturati e non pagati, danni nell'appartamento e oneri tecnici e difensivi sopportati dal NI. Il resistente ha concluso come segue: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adìto, previo differimento ex art. 418 c.p.c., stanti le riconvenzionali svolte, dell'udienza di discussione già fissata, disattesa ogni contraria istanza: - in via principale, rigettare le domande tutte avanzate dalla sig.ra in quanto inammissibili, improcedibili, infondate in fatto e in diritto e Parte_1
comunque non provate per tutti i motivi meglio esposti nel corpo del presente atto;
- in via riconvenzionale principale, accertare e dichiarare i plurimi inadempimenti cui
è incorsa la ricorrente e per l'effetto, detratto il deposito cauzionale già versato e legittimamente incamerato dal NI di via Ferdinando Martini n. 10 in Roma, condannarla al pagamento in favore di quest'ultimo del complessivo importo di €.
14.275,25, come meglio specificato nel paragrafo 3.6) del presente atto, o a quel la maggiore o minor somma che sarà ritenuta di giustizia all'esito del giudizio, se del caso da liquidarsi in via equitativa, il tutto oltre IVA sull'importo di €. 7.758,12 ed interessi sul totale ex art. 1284 c.c. da ogni singolo dì del dovuto al saldo;
- in via riconvenzionale subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento parziale delle reciproche domande svolte, compensare, ex art. 1241 e ss. c.c., i rispettivi crediti maturati, con condanna della Sig.ra al pagamento della differenza in Parte_1
favore del NI di via Ferdinando Martini n. 10 in Roma, il tutto oltre interessi ex art. 1284 c.c. da ogni singolo dì del dovuto al saldo”.
Con decreto del Giudice dott. D'Angelo è stata fissata l'udienza di discussione della causa per il giorno 06.06.2024. In tale occasione, in virtù della domanda riconvenzionale formulata dalla parte resistente, il Giudice ha rinviato l'udienza al
18.10.2024 -ai sensi dell'art. 418 c.p.c.- concedendo termine alla parte ricorrente per il deposito di memoria difensiva.
pagina 6 di 26 Il 04.10.2024 la sig.ra (ricorrente), come prescritto dal Giudice, ha depositato Pt_1
la propria memoria. In tale occasione ha brevemente ribadito alcuni punti considerati essenziali ai fini del decidere sottolineando, in primo luogo, l'irrilevanza del riferimento alla locazione precedente rispetto a quella oggetto di causa che, lungi dal poter essere utilizzata quale testimonianza dell'assenza di vizi dell'appartamento, fa riferimento ad una locazione particolarmente risalente nel tempo che dovrebbe essere testimoniata da documentazione prodotta in atti di cui sarebbe addirittura difficile accertare l'attendibilità e la provenienza. La convenuta in riconvenzionale ha ribadito come la locazione sia iniziata nel 2020, immediatamente dopo la ristrutturazione del
2019 che, celando la reale condizione dell'appartamento, non ha consentito alla conduttrice di avvedersi dell'esistenza di vizi, evidentemente occulti. Ancora, a parere della sig.ra di Pace, sarebbe irrilevante il passaggio di consegne dal precedente al nuovo amministratore non potendo farsi gravare sulla conduttrice una mancata comunicazione tra tali soggetti. A ben vedere, i vizi sono stati correttamente denunciati al precedente amministratore e, se anche controparte avesse voluto contestare la validità del messaggio di posa elettronica ordinaria (e-mail) a mezzo del quale è stata effettuata tale comunicazione, in ogni caso controparte avrebbe dovuto formulare il disconoscimento di tale documento elettronico in modo chiaro e preciso, se del caso ricorrendo anche all'istanza di verificazione. Un'assenza di domanda in tal senso legittimerebbe il Giudice ad accertare la conformità di tale documento all'originale anche attraverso altri mezzi di prova, comprese le presunzioni. In merito ai vizi dell'immobile, la ricorrente ha contestato la ricostruzione operata da parte resistente a tenore della quale non si ravviserebbero vizi strutturali ma unicamente un guasto come tale sottratto alla disciplina dell'art. 1578 c.c. Ad onor del vero, ha sostenuto la l'elaborato peritale versato in atti sarebbe di per sé idoneo a Pt_1
smentire quanto sostenuto dalla controparte che vorrebbe far dipendere l'ammaloramento dell'immobile da una condotta imputabile esclusivamente alla pagina 7 di 26 conduttrice. Dopo aver superato l'eccezione di parte resistente secondo la quale non sarebbe possibile domandare la riduzione del canone di locazione e conseguentemente il risarcimento dei danni essendo venuto meno il contratto di locazione fonte del pregiudizio, la ricorrente ha dedotto di aver sempre adottato un comportamento conferme al canone della buona fede e di aver riconsegnato l'immobile solo nel luglio del 2022 stante la conclusione del procedimento di ATP nel giugno dello stesso anno. Da ultimo, sulle domande riconvenzionali, la conduttrice ha rilevato quanto segue: circa la richiesta di risarcimento de canoni di locazione, la ricorrente ha dedotto la totale impossibilità di abitare l'immobile stante l'insalubrità dell'ambiente; in merito agli oneri condominiali, ha dedotto l'assenza delle delibere dell'assemblea condominiale che dovrebbero attestare i rendiconti approvati dall'assembla dei condomini;
in relazione alla domanda di condanna al pagamento per danni riscontrati nell'appartamento pari ad €.7.758,12, tale importo
(indicato nella CTU) non rappresenterebbe i costi necessari per la rimozione dei danni che controparte pretende essere stati causati dalla ricorrente, bensì i costi necessari per rimuovere i vizi di cui è affetto strutturalmente l'immobile; da ultimo, la domanda di condanna al pagamento per i compensi corrisposti dal NI al perito di parte nell'ambito del procedimento di istruzione preventiva pari ad
€.3.411,36, non può essere accolta perché trattasi di voce non risarcibile. Tutto quanto sopra dedotto, la resistente in riconvenzionale ha rassegnato le seguenti conclusioni “Piaccia all'adito Tribunale, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, In via principale e nel merito, accertare e dichiarare i vizi relativi all'appartamento sito in Roma, alla Via Ferdinando Martini, 10, rilevato al C.F. al foglio 273, particella 82, condotto in locazione dalla odierna ricorrente con contratto del 13.01.2020, per tutti i motivi indicati nella narrativa del presente atto e del ricorso introduttivo e quindi il grave inadempimento della parte resistente, e per
l'effetto condannare il NI resistente: -al pagamento in favore della
pagina 8 di 26 ricorrente della somma pari ad €.9.581,00, o nella maggiore o minore somma che il
Giudice adito riterrà equa e di giustizia, a titolo di riduzione del canone di locazione ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1578 c.c., oltre interessi e rivalutazione come per legge;
- al pagamento della somma ulteriore pari ad €.15.947,20, o nella maggiore o nella minor somma che il Giudice adito riterrà equa e di giustizia, a titolo di danni patrimoniali e non patrimoniali, allegati nelle rispettive misure nella narrativa del ricorso introduttivo del presente giudizio. - considerato il grave inadempimento della parte resistente e la riduzione del canone richiesto con il presente atto e quindi il carattere indebito della trattenuta delle somme versate dalla ricorrente a titolo di deposito cauzionale al momento della conclusione del contratto di locazione di cui è causa, per tutti i motivi di cui alla narrativa del presente atto, condannare la parte resistente al pagamento in favore della parte ricorrente della ulteriore somma pari ad €.1.160,00 a titolo restitutorio, o nella maggiore e minore somma, che il giudice adito ritenga equa e di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge. In subordine e comunque sempre nel merito, nella denegata ipotesi in cui il Giudicante ritenesse comunque dovuti, anche parzialmente, dalla odierna parte ricorrente somme a titolo di canoni e/o oneri condominiali non corrisposti in ragione del contratto di locazione di cui è causa, nonostante la spiegata eccezione ex art. 1460 c.c., disporre la compensazione giudiziale ex art.
1243 c.c. tra le somme eventualmente vantate dalla parte resistente e quelle dovute in favore della parte ricorrente in virtù di quanto allegato e provato nel presente giudizio;
Infine, rigettare le domande riconvenzionali spiegate dalla parte resistente per tutte le ragioni spiegate nella presente memoria ed anche in ragione della fondatezza delle domande spiegate nel ricorso introduttivo del presente procedimento, in quanto del tutto infondate in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese
e onorari del presente giudizio oltre alla refusione delle spese assunte nel
pagina 9 di 26 procedimento di istruzione preventiva RGN. 498/2021per un importo ulteriore pari ad €.2.923,11”.
All'udienza del 18.10.2024 la difesa del NI ha domandato lo stralcio delle prime 8 pagine della memoria difensiva depositata da controparte in data 04.10.2024 ritenendo che questi avesse preso posizione non solo sulla domanda riconvenzionale, come consentito, ma anche sugli ulteriori fatti di causa.
La causa è stata discussa.


2. In rito
In via preliminare si sottolinea come parte resistente, nella propria comparsa di costituzione in giudizio risalente al 23.05.2024, abbia spiegato domanda riconvenzionale domandando, ai sensi dell'art. 418 c.p.c., il differimento della prima udienza onde consentire alla controparte di prendere posizione sul punto. Tale domanda è stata accolta dal Giudice all'udienza del 06.06.2024 che, concedendo i termini di legge, ha rinviato l'udienza al successivo 18.10.2024.
L'eccezione formulata in udienza dal NI secondo la quale la memoria depositata dalla sig.ra per replicare alla domanda riconvenzionale sarebbe in Pt_1
parte da stralciare perché prenderebbe posizione anche su fatti diversi ed ulteriori rispetto alla domanda stessa, non può essere accolta. Il Codice di rito dispone l'osservanza dei termini di cui all'art. 418 c.p.c. a pena di decadenza ed impone alla parte interessata di domandare il differimento dell'udienza, ma nulla dispone in merito al contenuto delle memorie difensive che possono essere redatte dalla controparte (convenuta in riconvenzionale). Quest'ultima, dunque, oltre a prendere posizione in merito alla domanda avanzata da controparte ben potrà ribadire i punti su cui ha fondato la propria posizione in giudizio. Nessuna preclusione e nessun limite viene previsto in tal senso sicché quanto eccepito in sede di udienza dalla difesa del
NI non può trovate accoglimento. Infatti, “Come dalla dottrina riconosciuto già con riguardo al processo ordinario (anche nell'ambito del quale manca, come nel
pagina 10 di 26 nuovo rito del lavoro, una specifica completa regolamentazione della fattispecie conseguente alla proposizione di domanda riconvenzionale) si verifica, con riferimento appunto alla riconvenzionale, un rovesciamento simmetrico della posizione delle parti, in quanto l'attore assume la veste di convenuto e, viceversa, il convenuto quella di attore. Discende da ciò che la disciplina dell'attività difensiva dell'attore nei riguardi della riconvenzionale, si ricava, per via di analogia (e nei limiti, ovviamente, delle specifiche modalità che la fattispecie impone), dalla disciplina relativa all'attività processuale del convenuto rispetto alla domanda principale. Con specifico riguardo al rito del lavoro, ciò equivale a dire che l'attore nei cui confronti sia proposta domanda riconvenzionale ha in sostanza gli stessi poteri, e correlativamente incorre (quanto al loro esercizio) nelle stesse preclusioni, che l'art. 416 prevede per il convenuto. Con l'unica differenza, sul piano formale, che il termine di riferimento é, per il convenuto in riconvenzione, non già l'udienza fissata ex art. 415, bensì la nuova udienza, la cui fissazione deve essere richiesta contestualmente alla proposizione della riconvenzionale, in base al peculiare meccanismo apprestato dall'art. 418” (Corte Cost., sen. n. 13/1977). Insomma, il convenuto, in questo caso resistente, in riconvenzionale, ha gli stessi poteri del convenuto e può esplicare le proprie difese nel modo che ritiene più opportuno prendendo posizione su tutti i fatti di causa e senza che il codice di rito preveda che il giudice possa sindacare detta difesa e stralciare parti dell'atto del Difensore. Ciò appare di chiara evidenza visto che il resistente in riconvenzionale è pienamente legittimato anche a introdurre domande nuove e a presentare, a sua volta, una riconvenzionale (reconventio reconventionis).
Con altra eccezione il NI di via Ferdinando Martini 10, Roma sostiene che la domanda di sarebbe inammissibile perché il rapporto di locazione Parte_1 sarebbe ormai risolto. Per vero, però, l'inadempimento che lamenta la ricorrente si è verificato proprio in pendenza della locazione vigente il contratto tra le parti. Sul
pagina 11 di 26 punto la Difesa del NI di via Ferdinando Martini 10, Roma cita la sentenza della Corte di Cassazione n. 20651/2005 che è del tutto inconferente al caso di specie in quanto relativa all'indebito oggettivo in caso di declaratoria di nullità del contratto.
Nulla a che vedere con la fattispecie oggetto del presente giudizio. Parimenti non risponde a realtà quanto fantasiosamente sostenuto dalla Difesa del NI di via Ferdinando Martini 10, Roma secondo la quale l'azione di risarcimento del danno non sarebbe proponibile disgiuntamente da quella di risoluzione. Infatti, “La domanda di risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale non deve essere necessariamente correlata alla richiesta di risoluzione del contratto, perché l'art.
1453 c.c., facendo salvo "in ogni caso" il risarcimento del danno, ha voluto evidenziare l'autonomia dell'azione risarcitoria rispetto a quella di risoluzione”
(Corte di Cassazione, Sez. I, sen. n. 11348/2020).


3. Nel merito
La prima questione da affrontare afferisce alla possibilità di qualificare come vizi della cosa locata i difetti che hanno caratterizzato l'immobile sito in Roma alla via
Ferdinando Martini n. 10 da cui la possibilità di invocare l'applicazione dell'art. 1578
c.c. per ottenere una riduzione del canone di locazione.
Per poter fornire una risposta al quesito non si può prescindere dall'analizzare, oltre agli esiti dei rapporti di prova termografici realizzati dal perito del condominio, Ing.
, soprattutto le risultanze della ATP cui ha fatto ricorso la sig.ra per Per_1 Pt_1
accertare le cause del danno da infiltrazione ritenendo non satisfattivo e risolutivo l'intervento del novembre 2021 (fori nella muratura per accelerare l'evaporazione dal tenore igroscopico). Ebbene, il CTU ha accertato che la fonte della proliferazione della muffa dovesse individuarsi nella perdita del discendente in corrispondenza dell'innesto nel tombino di scarico, perdita che, non essendo stata seguita da un completo ripristino dei luoghi a seguito dell'intervento del novembre 2021, unitamente a una problematica legata alla ventilazione e alla mancata coibentazione pagina 12 di 26 dei locali, ha comportato l'estensione del fenomeno infiltrativo. In sintesi, il CTU ha individuato quattro cause dell'infiltrazione, la prima, come detto, data dalla infiltrazione in corrispondenza del discendente, la seconda imputabile ad una scarsa ventilazione dei locali, la terza ad una scarsa coibentazione degli stessi locali e la quarta riferibile ai ponti termici. Come si evince dalla relazione peritale a pag. 19 e ss. la perdita di acqua piovana è la causa iniziale delle infiltrazioni che, sebbene riparata, non è stata estirpata del tutto perché “si osserva ancora traccia sottoforma di macchie di umidità e di muffa”, la scarsa ventilazione dei locali dipende in parte dai serramenti in PVC che chiudono ermeticamente l'appartamento, in parte dai celletti sigillati, e solo limitatamente da un'eventuale errata areazione imputabile alla ricorrente. Circa la coibentazione dei locali, l'appartamento locato è isolato dal terreno e dal locale sovrastante, tuttavia l'involucro verticale appare privo di isolante e di intercapedine, “circa il 25% dell'l'involucro verticale dell'appartamento non è coibentato ed è a contatto con locali a temperatura più bassa”, pertanto la
“mancanza di isolamento della parete divisoria tra appartamento e cantine è in parte responsabile dei fenomeni di condensa lamentati dalla ricorrente”. Da ultimo, con riguardo ai ponti termici, questi rilevano con riferimento ai fenomeni che si osservano in bagno e nella zona del vano doccia, diversi da quelli che si riscontrano nel resto dell'abitazione. Come risulta dall'accertamento del CTU, evidentemente il passaggio di tubazione di adduzione dell'acqua non è stato opportunamente incamiciato, nonostante gli impianti idraulici siano stati rinnovati nel 2019, e proprio il contrasto di temperature ha favorito la produzione della condensa e la proliferazione dei funghi.
Dall'accertamento compiuto dal CTU si ricava come i vizi che connotano l'immobile oggetto di contestazione siano prevalentemente vizi strutturali e non addebitabili ad una condotta gestoria della ricorrente, se non limitatamente ed eventualmente alla circolazione e al ricambio d'aria all'interno dell'abitazione. Ad esempio, a pag. 24 dell'elaborato peritale, pur individuando la mancanza di sistematica apertura della pagina 13 di 26 finestra come una concausa delle infiltrazioni, si legge che “l'appartamento non è dotato di un sistema di areazione naturale tale da impedire il proliferarsi, al suo interno, dell'umidità e della muffa originati dalla perdita iniziale riscontrata e riparata dal NI”, e leggendo gli interventi suggeriti dal CTU si fa riferimento a “isolamento parete di separazione dalle cantine con realizzazione di controparete ventilata, isolamento della tubazione di carico dell'acqua e fori di aerazione permanente”, evidentemente tutte lavorazioni che vanno ad incidere sulla struttura dell'immobile.
I difetti individuati tramite ATP, diversamente da quanto eccepito da parte resistente, non si possono qualificare semplicemente come guasti, ma come veri e propri vizi. In tal senso si è espressa anche la giurisprudenza che ha chiaramente stabilito che
“costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. - vizi la cui presenza, senza configurare un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'articolo 1575 cod. civ., altera tuttavia l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto, ovvero la riduzione del corrispettivo - quelli che investono la struttura materiale della cosa, intaccando l'integrità della stessa in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale,
e ciò anche se si tratta di difetti eliminabili e di difetti manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione, laddove coerentemente si ritengono sottratti a tale disciplina i guasti o i deterioramenti della cosa dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinano disagi limitati e transuenti nella utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante soltanto l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 cod. civ.” (Cass. Civ. Sent. n. 24459 del 21 novembre 2011). Pertanto, i difetti relativi alla struttura muraria (si pensi all'assenza di coibentazione) che hanno facilitato la diffusione delle muffe, hanno intaccato l'integrità del bene incidendo sulla possibilità
pagina 14 di 26 della conduttrice di godere dell'immobile conformemente al fine pattuito. La circostanza per cui tali difetti sarebbero eliminabili tramite interventi murari (per altro individuati puntualmente dal CTU), non rileverebbe al fine di escluderne la qualifica in termini di vizi. Ugualmente, anche il fatto che i vizi si siano manifestati successivamente alla conclusione del contratto non rileva al fine di escludere la tutela prevista ai sensi dell'art. 1578 c.c. Guasto, dunque, può essere definito solo un difetto dovuto alla usura del bene o ad un disagio temporaneo. Evidentemente, però, è difficile immaginare che nel caso di specie si possa parlare di un semplice guasto, sia perché l'immobile è stato oggetto di ristrutturazione solo nel 2019, pertanto una usura idonea a generare un guasto sarebbe difficilmente immaginabile a distanza di pochi anni, e soprattutto perché il disagio non è stato solamente temporaneo. Gli interventi effettuati dal NI di via Ferdinando Martini 10, Roma sono apparsi non risolutivi ed anzi hanno fatto emergere dei difetti strutturali che, pur non essendo causa scatenante dell'infiltrazione di muffe, ne hanno senza dubbio facilitato la diffusione.
Chiara l'applicabilità dell'art. 1578 c.c., ci si chiede se i vizi manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione rilevino comunque ai fini della sua operatività. In tal senso soccorre la Suprema Corte secondo la quale “quanto alla conoscenza dei vizi della cosa locata da parte del locatore al momento della consegna è già stato messo in evidenza che la responsabilità del locatore per i danni derivati dall'esistenza dei vizi sussiste anche quando si tratti di vizi preesistenti la consegna ma manifestatisi successivamente ad essa (Cassazione civile n. 8729 del 10 agosto 1991) nel caso in cui il locatore poteva conoscere comunque, usando una ordinaria diligenza, i vizi secondo la disciplina di cui all'art. 1578 c.c.. Va sottolineato che l'onere della prova relativo all'impossibilità di conoscere i vizi con
l'uso dell'ordinaria diligenza grava sul locatore” (Cass. Civ. Sent. n. 18854 del 9 luglio 2008). Se ne deduce che elemento essenziale sia l'esistenza del vizio essendo pagina 15 di 26 irrilevante la sua manifestazione contestuale o successiva alla conclusione del contratto. Nel caso della sig.ra il contratto è stato sottoscritto il 13.01.2020 e Pt_1
solo un mese dopo sono state riscontrate intense infiltrazioni di umidità.
Tirando le fila del ragionamento sin qui sviluppato, si sintetizza affermando che le infiltrazioni riscontrate all'interno dell'appartamento della signora non si Pt_1
possono considerare come un semplice guasto rimuovibile attraverso un'attività di manutenzione. Si tratta di difetti strutturali, da qualificarsi come vizi, che legittimano il ricorso alla tutela di cui all'art. 1578 c.c.
Ulteriore elemento su cui deve essere posta l'attenzione riguarda la denuncia del vizio effettuata dalla conduttrice nei confronti dell'amministratore di condominio per rendere edotto il NI stesso, suo locatore, dell'ingente fenomeno infiltrativo.
A tal proposito, la difesa della ricorrente rammenta di aver denunciato alla parte locatrice, nella persona del precedente amministratore, rag. il Controparte_1
fenomeno infiltrativo non ricevendo alcun tipo di riscontro fino a quando, solo nel marzo del 2021, il condominio si è interessato della problematica sottoposta alla sua attenzione. A riprova di quanto sostenuto, viene depositato in atti un messaggio di posta elettronica ordinario attraverso il quale la conduttrice comunicava al locatore l'insorgenza del fenomeno infiltrativo, nonché comunicazione del 2 Marzo 2021 attraverso la quale il condominio informava la UnipolSai assicurazioni del danno riscontrato all'interno dell'immobile locato dalla signora che, per conoscenza, Pt_1
veniva inserita tra i destinatari del messaggio di posta elettronica. La documentazione versata in atti dalla conduttrice e precisamente gli allegati numero 2 e 4, vengono contestati dalla resistente che ne lamenta la mancata menzione da parte del precedente amministratore di condominio il quale, in sede di passaggio di consegne, non avrebbe fatto riferimento a questa documentazione. La mancata comunicazione tra gli amministratori e un'eventuale lacuna/omissione in sede di passaggio di consegne, tuttavia, è una questione che attiene solo al rapporto tra i due pagina 16 di 26 amministratori (uscente ed entrante) e non si può in alcun modo riflettere sulla conduttrice che, al contrario, ha correttamente assolto l'onere comunicativo. Come correttamente rilevato dal resistente, ai sensi dell'art. 2712 c.c., essendo l'e-mail ordinaria una riproduzione meccanica, la sua validità può essere contestata da colui contro il quale il documento è prodotto. A parere degli ermellini, tuttavia, il disconoscimento idoneo a far perdere la qualità di prova deve essere non solo tempestivo (e da questo punto di vista nulla questio), ma anche chiaro, circostanziato ed esplicito. Si legga, in tal senso, quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità a tenore della quale “In tema di efficacia probatoria delle riproduzioni informatiche di cui all'art. 2712 c.c. il disconoscimento idoneo a farne perdere la qualità di prova, degradandole a presunzioni semplici, deve essere chiaro, circostanziato ed esplicito, dovendosi concretizzare nell'allegazione di elementi attestanti la non corrispondenza tra realtà fattuale e realtà riprodotta (Cass. 2 settembre 2016, n. 17526; Cass. 17 febbraio 2015, n. 3122)” (Cass. Civ. Sent. n.
12794 del 13 maggio 2021). Diversamente da quanto indicato dalla Cassazione, dunque, il disconoscimento effettuato ai sensi dell'art. 2712 c.c., pur essendo diverso da quello contemplato nell'art. 215, II comma c.p.c., in ogni caso necessita di una contestazione chiara e precisa, apparendo, invece, generica e vaga quella formulata dal NI oggi resistente. Quest'ultimo si limita a contestarne la corrispondenza agli originali ponendo l'accento sulla mancata ricezione da parte del precedente amministratore condominiale. Ora, ferma l'irrilevanza -come precedentemente detto- del mancato dialogo tra i due amministratori, la semplice constatazione di non corrispondenza rispetto agli originari appare eccessivamente generica, anche in considerazione dell'assenza di elementi che possano dimostrare la non corrispondenza tra la realtà fattuale e la realtà riprodotta all'interno del messaggio di posta elettronica ordinaria. Dunque, risultando insufficiente la contestazione effettuata dal condominio con riferimento alla riproduzione meccanica contenente la pagina 17 di 26 denuncia del vizio effettuato dalla conduttrice, si ritiene che detto vizio sia stato tempestivamente comunicato, anche in considerazione del riscontro ottenuto dal precedente amministratore di condominio che, pur non avendo dato seguito alla richiesta inviata tramite e-mail, in ogni caso ha successivamente denunciato il sinistro all'amministrazione del condominio. Evidentemente è stato possibile formulare tale denuncia solo dopo aver avuto conoscenza del vizio inerente all'immobile locato.
Inoltre, l'avvenuta comunicazione all'amministrazione del condominio già dal maggio 2020 ha trovato conferma nella prova testimoniale resa all'udienza del
16.01.2025. In particolare, la teste ha affermato: “Mi è Testimone_1 capitato di assistere a una telefonata di e l'Amministratore in cui si lamentava Pt_1 di queste infiltrazioni” ADR “ricordo che la telefonata è stata fatta a maggio 2020 non ricordo bene la data precisa”. Sul capitolo 3: “Vero quanto mi si legge, posso dirlo perché ho assistito alla telefonata ma solo tra e Parte_1
l'Amministratore”, ADR “Non ricordo il nome dell'Amministratore”, ADR “non ricordo il nome dell'amministratore so solo che al telefono parlava con Pt_1
l'amministratore in carica”. Dunque, erano state effettuate delle comunicazioni, oltre che via e-mail anche per le vie brevi, all'amministrazione del condominio relativamente ai vizi insorti.
In considerazione di tutto quanto argomentato, si ritiene accoglibile la domanda della ricorrente volta alla riduzione del canone di locazione mentre si devono invece respingere le eccezioni formulate da parte resistente relative alla inammissibilità della domanda di riduzione e delle conseguenti domande risarcitorie. Il NI, difatti, sostiene che il rimedio della riduzione non possa essere esperito una volta venuto meno il contratto di locazione, in quanto la riduzione del canone sarebbe strumentale alla prosecuzione del rapporto. Parimenti ritiene inammissibili anche le domande di risarcimento del danno, sia patrimoniale che non patrimoniale, perché queste non potrebbero essere proposte autonomamente rispetto alla domanda di pagina 18 di 26 riduzione del canone. A ben vedere il contratto di locazione veniva risolto per mutuo consenso il 20 luglio 2022 tramite riconsegna dell'immobile da parte della sig.ra
[...]
come documentato dalla sottoscrizione di un verbale da ambo le parti. A Pt_1
prescindere dal fatto che la risoluzione risalga al luglio del 2022, la condotta del
Locatore o, meglio, i vizi dell'immobile locato si sono manifestati immediatamente dopo la stipula del contratto e dunque in un frangente di tempo in cui la locazione ed il rapporto tra locatore e conduttore era in corso. Immaginando un parallelismo, così come il diritto del locatore a percepire il canone di locazione per il periodo antecedente alla risoluzione del contratto non viene meno, allo stesso modo la risoluzione/scioglimento del contratto non consuma il diritto del conduttore a ottenere la riduzione del canone di locazione a fronte dei vizi dell'immobile locato, essendo comunque possibile azionare la garanzia di cui all'articolo 1578 c.c. anche successivamente alla risoluzione del contratto stesso. Fermo il fatto che la c.d. autoriduzione del canone costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, essendo necessaria una pronuncia del giudice atta a valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti in modo tale da poter giustificare un'eventuale riduzione del canone corrisposto, non si ritiene che tale azione possa considerarsi consumata a seguito della risoluzione del contratto di locazione, titolo da cui derivano i diritti e doveri delle due parti contrattuali.
La sig.ra dunque, ha diritto a veder ridotto il canone di locazione corrisposto Pt_1
in costanza del rapporto. Per stabilire in che proporzione effettuare tale riduzione, si richiama una pronuncia della Suprema Corte, la sentenza n. 1951 del 24 marzo 1980, la cui massima prevede che “Nel caso in cui la cosa locata sia affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, la riduzione del corrispettivo - che, ai sensi del primo comma dello art 1578 cod civ, tende a ristabilire il rapporto di corrispettività economica tra le contrapposte prestazioni -
pagina 19 di 26 va operata tenendo conto del grado di Rilevanza dei vizi medesimi e, pertanto, il canone locatizio va diminuito in proporzione alla misura in cui questi incidono sulla possibilità di godimento del bene da parte del conduttore”. In relazione all'incidenza dei vizi sul godimento dell'immobile soccorrono le conclusioni dell'elaborato peritale che appare completo, privo di vizi di logicità e le cui conclusioni sono fatte proprie dall'Organo Giudicante. Sul minor godimento il C.T.U. accerta che “per le condizioni in cui versa non è fruibile secondo il normale utilizzo che si fa di un appartamento: la presenza diffusa di muffa rende problematica la permanenza all'interno dell'abitazione oltre le 24 ore”. Insomma, l'immobile era completamente inutilizzabile. Dunque, deve essere accolta la domanda di risarcimento per € 9.581,00 avanzata da la quale ha chiesto, almeno fino al mese di ottobre 2021, la Parte_1
sola riduzione del 66% del canone.
Con riguardo ai mesi da novembre 2021 a luglio 2022, periodo in cui la conduttrice ha dimorato in luogo diverso rispetto all'immobile per cui è causa, questa non ha corrisposto alcun canone di locazione legittimamente azionando l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. Detta eccezione legittima il rifiuto dell'adempimento dell'obbligazione gravante sul conduttore a fronte dell'inadempimento del locatore.
Ciò porta, dunque, al rigetto della domanda riconvenzionale del NI di via
Ferdinando Martini 10, Roma stante l'inutilizzabilità del bene accertata dal C.T.U.
Invocando l'applicazione dell'art. 1578 c.c., la conduttrice chiede, oltre alla riduzione del canone di locazione, anche il risarcimento di ulteriori danni. Precisamente fa riferimento ai danni al mobilio ed al danno derivante dalla lesione del diritto al godimento dell'abitazione. Tali domande risarcitorie non sono meritevoli di accoglimento. Circa i beni mobili all'interno dell'appartamento, la ricorrente lamenta genericamente di aver dovuto smaltire mobili -compromessi e danneggiati dal fenomeno infiltrativo- per il cui acquisto aveva fatto ricorso ad un finanziamento di €
5.947,20. A ben vedere dalla relazione peritale si evince che “Il mobilio è nuovo ed è,
pagina 20 di 26 ad eccezione degli arredi della cucina, diffusamente -ma in forma lieve- aggredito da muffa” e “analogo degrado delle superfici viene riscontrato anche su parte del mobilio, in particolare in corrispondenza dell'armadio quattro stagioni e dei beni in esso contenuto” (Pag. 11). Dunque, la cucina è rimasta illesa, non ha subito alcuna forma di degradazione dovuta all'insorgenza delle muffe, mentre è il mobilio della camera da letto ad aver subito i danni più ingenti, eppure il finanziamento invocato dalla a riprova della spesa sostenuta per l'acquisto di tutti i beni mobili (di Pt_1
cui pretenderebbe il rimborso), come evidenziato nell'allegato 014, è stato richiesto esclusivamente per l'acquisto della cucina. Di conseguenza la spesa indicata non è rappresentativa del capitale investito per l'acquisto dei mobili che hanno subito il danneggiamento e non può essere risarcita. Se mai sarebbe stato possibile risarcire il valore specifico dei beni che, a causa del degrado, sono stati oggetto di smaltimento, ma la ricorrente non ha fornito prove in tal senso (non ha indicato, ad esempio, la cifra spesa per l'acquisto di nuovi mobili o per la riparazione/smaltimento di quelli già in possesso). In merito al danno non patrimoniale rappresentato dalla lesione del diritto al godimento dell'immobile, si rammenta come le stesse Sezioni Unite della
Corte di Cassazione riconoscano il diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane come un diritto costituzionalmente garantito e tutelato dall'articolo 8 della CEDU, infatti stabiliscono che “danno non patrimoniale conseguente ad immissioni illecite è risarcibile indipendentemente dalla sussistenza di un danno biologico documentato, quando sia riferibile alla lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare all'interno della propria abitazione e del diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane, trattandosi di diritti costituzionalmente garantiti, la cui tutela è ulteriormente rafforzata dall'art. 8 della Convenzione europea dei diritti dell'uomo, norma alla quale il giudice interno è tenuto ad uniformarsi ( vedi Cass. Sez. 3, n. 20927/2015)”
(Cass. Civ. Sez. Un. sent. n. 2611 del 1 febbraio 2017). Tale diritto non patrimoniale,
pagina 21 di 26 pur essendo stato espressamente riconosciuto e pur godendo di una tutela costituzionale, in ogni caso può essere risarcito a condizione che venga provato il danno concretamente subito da chi invoca la tutela risarcitoria. In tal senso è chiara la giurisprudenza di legittimità quando afferma che “Il danno non patrimoniale derivante dalla lesione dei diritti inviolabili della persona è risarcibile a condizione che l'interesse leso abbia rilevanza costituzionale, che la lesione dell'interesse sia grave (nel senso che l'offesa superi la soglia minima di tollerabilità imposta dai doveri di solidarietà sociale), che il danno non sia futile (e, cioè, non consista in meri disagi o fastidi) e che, infine, vi sia specifica allegazione del pregiudizio, non potendo assumersi la sussistenza del danno in re ipsa” (Cass. Civ. Ord. n. 33276 del 29 novembre 2023), oppure che “In tema di risarcimento del danno non patrimoniale conseguente alla lesione di interessi costituzionalmente protetti, il giudice di merito, dopo aver identificato la situazione soggettiva protetta a livello costituzionale, deve rigorosamente valutare, sul piano della prova, tanto l'aspetto interiore del danno
(c.d. danno morale), quanto il suo impatto modificativo “in pejus” con la vita quotidiana (il danno c.d. esistenziale, o danno alla vita di relazione, da intendersi quale danno dinamico-relazionale), atteso che oggetto dell'accertamento e della quantificazione del danno risarcibile - alla luce dell'insegnamento della Corte costituzionale (sent. n. 235 del 2014) e del recente intervento del legislatore (artt.
138 e 139 C.d.A., come modificati dalla legge annuale per il Mercato e la
Concorrenza del 4 agosto 2017 n. 124) - è la sofferenza umana conseguente alla lesione di un diritto costituzionalmente protetto, la quale, nella sua realtà naturalistica, si può connotare in concreto di entrambi tali aspetti essenziali, costituenti danni diversi e, perciò, autonomamente risarcibili, ma solo se provati caso per caso con tutti i mezzi di prova normativamente previsti” (Cass. Civ. Sent. n.
901 del 17 gennaio 2018). Richiamati i presupposti per il risarcimento del danno non patrimoniale, si rappresenta come nel caso di specie la signora non abbia Pt_1
pagina 22 di 26 allegato e dunque provato il danno non patrimoniale concretamente subito, non essendo possibile individuare un danno in re ipsa come semplice conseguenza del fenomeno infiltrativo all'interno dell'immobile oggetto di locazione. In altre parole, la conduttrice non ha dato una prova concreta del pregiudizio che ha subito a causa della diffusa presenza della muffa all'interno della propria abitazione, ma ha fatto genericamente riferimento ad un danno alla salute certificato tramite una prescrizione medica di novembre 2021 e un certificato di dicembre dello stesso anno (si vedano gli allegati 008 e 009 del ricorso) da cui si evince una patologia respiratoria cronica, e tramite un generico richiamo ad uno stato di ansia e di paura che le ha impedito, più volte, di ospitare amici nella propria abitazione. Tutte argomentazioni che non si ritengono sufficienti per dar prova di un concreto danno subito meritevole di risarcimento.
Relativamente al deposito cauzionale, la conduttrice rappresenta che al momento della risoluzione consensuale del contratto di locazione, avvenuta a luglio del 2022, il locatore ha trattenuto € 1.160,00 da lei originariamente versati a titolo di deposito cauzionale. Tale trattenuta appare indebita. Come chiarito ampiamente dalla giurisprudenza, il deposito cauzionale serve a tutelare il locatore per tutte quelle ipotesi in cui il conduttore risulti inadempiente alle proprie obbligazioni contrattuali.
Nel caso di specie, tuttavia, la conduttrice non è risultata inadempiente, avendo corrisposto il canone di locazione sino alla data in cui ha goduto dell'immobile, successivamente (come precedentemente evidenziato) ha legittimamente sospeso il pagamento del canone di locazione invocando l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., pertanto non si ravvede un giustificato motivo per il quale il Locatore abbia trattenuto il deposito cauzionale che, dunque, deve essere restituito integralmente alla signora Pt_1
Infine, deve essere accolta la domanda di di restituzione delle somme Parte_1
versate in sede di A.T.P. Pertanto, il NI di via Ferdinando Martini 10, Roma
pagina 23 di 26 deve essere condannato al pagamento, in favore di della somma di € Parte_1
2.923,11 come saldate da dichiarazione contenuta nelle fatture allegate (allegato 15 al ricorso).
Passando ad analizzare le domande riconvenzionali proposte dal Locatore, questo richiede il pagamento di canoni scaduti e non pagati, oneri condominiali scaduti e non pagati, un importo a titolo di danni riscontrati all'interno dell'appartamento, nonché oneri tecnico difensivi dell'Ing. e del difensore di parte. In merito ai canoni Per_1
impagati quantificati in € 4.060,00 per le 7 mensilità in cui il pagamento è stato sospeso dalla conduttrice, evidentemente tale importo non è dovuto. Come evidenziato precedentemente, a partire da gennaio 2022 la ricorrente ha interrotto il pagamento dei canoni di locazione invocando legittimamente l'eccezione di inadempimento, ragion per cui oggi il locatore non può chiedere il pagamento di tali canoni. Anche la domanda concernente gli oneri condominiali non può essere accolta.
Come correttamente eccepito dalla Sig.ra nel proprio scritto difensivo Pt_1
depositato a seguito della domanda riconvenzionale, il NI non ha assolto l'onere probatorio gravante sulla sua persona. L'attore in riconvenzionale, infatti, ha versato in atti unicamente dei rendiconti (cfr. all. 14 alla comparsa di costituzione) senza produrre in giudizio i verbali di assemblea contenenti la relativa approvazione da parte dei condomini. In tal senso è granitica la giurisprudenza nell'affermare che
“il locatore, il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali, soddisfa il proprio onere probatorio, producendo i rendiconti dell'amministratore, approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore muovere specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli artt.210 e ss c.p.c. (Cass. 28/09/2010, n.20348; Cass. 04/06/1998, n. 5485)”
(Cass. Civ. sentenza n. 29329 del 13 novembre 2019). A ben vedere il
NI/locatore non ha soddisfatto l'onere della prova così perdendo la pagina 24 di 26 possibilità di chiedere il risarcimento di spese condominiali di cui manca il necessario supporto probatorio. Proseguendo, il resistente chiede che la ricorrente venga condannata altresì al pagamento dei danni riscontrati all'interno dell'appartamento, nonché al pagamento degli oneri tecnico difensivi sopportati dal condominio. Ebbene, questi importi non possono essere addebitati alla conduttrice dal momento che, come accertato dal CTU, i danni riscontrati nell'appartamento (causati dal fenomeno infiltrativo delle muffe) derivano da vizi dell'immobile locato, ragion per cui le spese di riparazione gravano sul locatore (NI). Difatti l'importo di €.7.758,12, come quantificato dalla CTU offerta in comunicazione, non rappresenta la spesa necessaria per la rimozione di danni causati dalla ricorrente quanto piuttosto i costi necessari per rimuovere i vizi di cui è affetto strutturalmente l'immobile. In merito agli oneri tecnico-difensivi, il discorso è analogo. È il condominio a dover sopportare le spese dell'Ing. che è stato chiamato ad intervenire a fronte della Per_1
infiltrazione subita dalla condomina la cui causa è stata individuata nel vizio dell'immobile locato, ed è sempre il condominio a dover sopportare le spese per la propria difesa all'interno del presente giudizio.


4. Sulle spese
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 con riguardo ai giudizi di valore ricompreso tra € 5.200,00 ed € 26.000,00 applicando i compensi medi come prescritto per legge. Pertanto, il NI di via Ferdinando
Martini 10, Roma deve essere condannato alla rifusione delle spese di lite in favore di che si liquidano in € 5.077,00 per compensi ed € 761,55 per spese Parte_1
generali, oltre IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.


Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
pagina 25 di 26 condanna il NI di Via Ferdinando Martini N. 10 alla restituzione di €
9.581,00 alla sig.ra oltre interessi nella misura legale dalla data di Pt_1
introduzione del giudizio del 08.01.2024 fino a quella di effettivo pagamento;
condanna il NI di Via Ferdinando Martini N. 10 alla restituzione di €
1.160,00 a titolo di deposito cauzionale oltre interessi nella misura legale dalla data di sottoscrizione del contratto del 13.01.2020 fino a quella di effettivo pagamento;
condanna il NI di via Ferdinando Martini 10, Roma al pagamento, in favore di della somma di € 2.923,11 oltre interessi nella misura legale dalla Parte_1
data di introduzione del giudizio del 08.01.2024 fino a quella di effettivo pagamento;
rigetta le ulteriori domande risarcitorie proposte dalla sig.ra Pt_1
rigetta tutte le domande riconvenzionali formulate dal NI di Via Ferdinando
Martini N. 10; condanna il NI di via Ferdinando Martini 10, Roma alla rifusione delle spese di lite in favore di che si liquidano in € 5.077,00 per compensi ed Parte_1
€ 761,55 per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge.
Roma, 16.01.2025
Il Giudice
Dott. Daniele D'Angelo
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