TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3111/2018
Oggi, 3 aprile 2025, innanzi al Giudice, dott. Gianluca Di Filippo, sono comparsi: avv.to EMILIA BATTIGAGLIA per la parte ricorrente, la quale si riporta alle approntate difese e chiede che la causa venga decisa;
avv.to PASQUALE PANNULLO per i resistenti, il quale si riporta alle predisposte difese e chiede il rigetto dell'avversa pretesa, nonché l'accoglimento delle spiegate domande riconvenzionali.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni e, letto l'art. 429 cod. proc. civ., ordina la discussione orale della causa. All'esito della stessa, dopo essersi ritirato in camera di consiglio, decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. È verbale.
Il Giudice
dott. Gianluca Di Filippo

1
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
Seconda Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. Gianluca Di Filippo, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 3111/2018 R.G., avente ad oggetto “contratto di locazione”, pendente
TRA in Parte_1
persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa, giusta procura in calce all'atto introduttivo, dall'Avv. Emilia Battigaglia, presso il cui studio elettivamente domicilia in Pompei alla Via Astolelle, n. 39;

- RICORRENTE -

E
Controparte_1
, in
[...]
persona del legale rappresentante p.t., rappresentati e difesi, come da mandati in calce alla comparsa di costituzione, dall'Avv. Pasquale Pannullo, presso il cui studio elettivamente domiciliano in alla Via San Controparte_1
Clemente, n. 146;
- RESISTENTI -
All'udienza celebrata in data 3.4.25, i procuratori delle parti costituite hanno concluso come da verbale in atti.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida, l'impresa familiare preliminarmente esposto: Pt_1 Parte_1

2 - che essa impresa familiare istante aveva concesso – con contratto stipulato in data
28.12.10 e registrato in data 27.1.11 presso il competente Ufficio dell'Agenzia delle
Entrate – in locazione ad uso diverso al sig. , in proprio e nella qualità Controparte_1
di legale rappresentante p.t. della – sede Controparte_1 zonale di ”, l'immobile identificato al N.C.E.U. del predetto Comune al Controparte_1
foglio 12, particella 100, subalterno 10;
- che i predetti contraenti avevano pattuito un canone di locazione mensile pari ad euro
700,00, da aggiornarsi secondo variazione dell'indice ISTAT;

- che i summenzionati conduttori non avevano provveduto al pagamento dei canoni concernenti l'arco temporale circoscritto tra il mese di ottobre dell'anno 2017 e il mese di marzo dell'anno 2018, in tal guisa maturando una morosità pari ad euro 4.515,36;
- che vani si erano rivelati i tentativi di comporre bonariamente la presente controversia;

ha convenuto in giudizio il sig. , in proprio e nella qualità di legale rappresentante Controparte_1
p.t. della – sede zonale di ”, per Controparte_1 Controparte_1 sentir convalidare l'intimato sfratto per morosità, nonché per sentir ingiungere il pagamento dei canoni scaduti e di quelli “a scadere fino all'esecuzione effettiva dello sfratto”.
Con comparsa di risposta all'uopo depositata, il sig. , in proprio e nella qualità di Controparte_1
legale rappresentante p.t. della – sede zonale di Controparte_1 [...]
, si è opposto all'invocata convalida. A fondamento dell'avanzata pretesa, la difesa dei CP_1
testé citati conduttori ha sostenuto la pretestuosità del presente giudizio, evidenziando che lo stesso sarebbe stato instaurato a seguito “della esplicita richiesta avanzata nell'estate del 2017 dal sig. di voler ricevere copia del certificato di agibilità dell'immobile locato”, mai Controparte_1
consegnata dalla locatrice. Segnatamente, la difesa dei conduttori, dato preliminarmente atto che l'immobile oggetto del contratto di locazione sarebbe stato destinato “per oltre sei anni” all'esercizio dell'attività “di patronato e sindacato, avente scopo associativo e di volontariato”, ha sollevato eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., deducendo: che il sig. , in ossequio CP_1 alla prescrizioni impartitegli all'esito della visita ispettiva dell'Epas Nazionale del 4.4.17, avrebbe richiesto “più volte verbalmente al sig. , figlio della sig.ra , rapp.te Persona_1 Controparte_2
p.t. dell' copia del certificato di agibilità”, che, Parte_1
tuttavia, mai sarebbe stato fornitogli;
che, attesa la descritta condotta inerte, il sig. sarebbe CP_1
recatosi presso il Comune di al fine di ottenere copia del predetto certificato;
che, Controparte_1
in data 27.10.17, il responsabile dell'area dell'Ufficio Urbanistica del Comune di Controparte_1
3 avrebbe attestato che in relazione all'immobile oggetto del contratto di locazione mai sarebbe stato rilasciato il certificato di agibilità; che, con raccomandata a.r. a firma dell'avv. De Bartolomeis, i conduttori avrebbero diffidato la locatrice “a consegnare entro e non oltre 20 giorni il certificato di agibilità dell'immobile”; che, in riscontro alla predetta missiva, l'impresa familiare Parte_1
con p.e.c. del 2.10.18, si sarebbe dichiarata disponibile a chiedere il rilascio del
[...]
certificato di cui si discorre;
che, cionondimeno, “controparte, invece di attivarsi per farsi rilasciare il certificato di agibilità dall'Ente Comune, ha ritenuto di dover richiedere coattivamente il pagamento dei canoni non corrisposti dal conduttore”; che tale certificazione sarebbe stata Cont fondamentale per l'esercizio dell'attività svolta dalla;
che la mancanza della dichiarazione di agibilità dell'immobile configurerebbe “un vizio che rende giuridicamente impossibile il godimento dell'immobile da parte della conduttrice”, come si evincerebbe dal verbale stilato all'esito della visita ispettiva del 4.4.17, “eseguita dall'Epas Nazionale al fine di accertare l'attività e
l'organizzazione della sede Epas zonale di ”, nel corpo del quale sarebbe stata Controparte_1 prescritta l'esibizione del summenzionato certificato;
che la clausola solve et repete inserita dai contraenti nel corpo dell'art. 6 del contratto di locazione – oltre ad essere nulla, in quanto non approvata specificamente per iscritto ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. – non sarebbe proficuamente invocabile, tenuto conto, per un verso, che la medesima non avrebbe “un'efficacia tale da paralizzare in toto l'exceptio inadimpleti contractus”, restando “correlata all'ambito di operatività dell'exceptio non rite adimpleti contractus”, e, per l'altro, che la consegna di un
“immobile sprovvisto di agibilità e non destinabile ad alcun uso di attività aperta al pubblico, ivi compresa l'attività di patronato dell'EPAS”, costituirebbe “un vero e proprio aliud pro alio e, quindi, un inadempimento e non un mero inesatto adempimento”.
Di là dall'aver approntato le testé illustrate argomentazioni difensive, gli intimati hanno proposto in via riconvenzionale domanda preordinata a sentir pronunciare la risoluzione del contratto di locazione “per grave inadempimento della locatrice, aliud pro alio e gravi vizi della cosa locata”; sempre in via riconvenzionale, hanno chiesto la condanna dell'intimata “alla restituzione degli importi indebitamente corrisposti negli ultimi 81 mesi prima della conoscenza effettiva del vizio della cosa locata (nota del Comune di datata 30/10/2017) e pari ad euro Controparte_1
28.078,72, oltre alla differenza già versata per la rivalutazione secondo indice Istat”, nonché al risarcimento dei danni che avrebbero subito in conseguenza dell'inadempimento ascritto alla controparte negoziale;
infine, hanno invocato la condanna della locatrice alla corresponsione dell'indennità per la perdita di avviamento commerciale, all'uopo quantificata nell'importo di euro
13.500,52, ed alla restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale, asseritamente
4 pari ad euro 1.400,00.
A scioglimento della riservata assunta all'esito dell'udienza di comparizione, è stata pronunciata ordinanza ex art. 665 c.p.c. di rilascio dell'immobile di cui si discorre ed è stato disposto – conformemente al dettato degli artt. 667 e 426 c.p.c. – il mutamento del rito, fissando l'udienza di discussione in data 13.12.18 ed assegnando, a pena di decadenza, all'intimante termine per il deposito di documenti e di una memoria contenente domande ed istanze istruttorie fino a 30 giorni prima della fissata udienza;
ai resistenti termine fino a 10 giorni prima per deposito di documenti e di una memoria contenente eccezioni processuali e di merito non rilevabili d'ufficio, domande riconvenzionali ed istanze istruttorie.
Nella memoria integrativa depositata in data 12.11.18, la locatrice, dato preliminarmente atto dell'avvenuta riconsegna dell'immobile in data 4.7.18, ha sostenuto l'infondatezza dell'avversa prospettazione. Con specifico riguardo alla formulata eccezione d'inadempimento, ha affermato che al conduttore non sarebbe “consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene che sia anche imputabile al locatore”, in quanto la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore sarebbe “legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti”, circostanza che non sarebbe ravvisabile nel caso in esame, tenuto conto che all'interno dell'immobile concesso in locazione i conduttori avrebbero esercitato la propria attività “per ben 7 anni malgrado la mancanza del certificato”; in ogni caso, evidenziato che, in forza della vigente normativa, il certificato di agibilità dovrebbe “essere richiesto solo per i nuovi edifici, ossia quelli costruiti successivamente al
30.06.2003 o per quelli già esistenti per i quali siano state eseguite talune tipologie di interventi edilizi”, ha dedotto che l'immobile concesso in locazione sarebbe “stato realizzato secondo le norme in vigore all'epoca della costruzione ed è dotato dei provvedimenti amministrativi previsti all'epoca, tra cui l'attestato di agibilità igienico-sanitario rilasciato dal Ufficio Sanitario del
Comune di ”. Controparte_1
In relazione alle domande proposte dai resistenti ai sensi dell'art. 1578 c.c., di là dall'aver invocato il rigetto sulla scorta delle argomentazioni poc'anzi riportate, ha eccepito che le stesse non avrebbero potuto essere proposte cumulativamente, in quanto tra loro alternative.
Per quanto concerne, poi, la domanda con la quale i resistenti hanno invocato la corresponsione dell'indennità per la perdita di avviamento commerciale, la locatrice ha asserito che lo stesso non sarebbe dovuto in quanto lo scioglimento del vincolo negoziale sarebbe stato determinato
5 dall'inadempimento dei conduttori, che sarebbe sostanziatosi nel mancato pagamento di alcuni canoni.
Oltre ad aver predisposto le testé rammentate difese, la locatrice ha chiesto la condanna dei resistenti al risarcimento dei danni che questi avrebbero cagionato all'immobile concesso in locazione, all'uopo stimati in euro 3.220,80.
Nella memoria integrativa depositata in data 3.12.18 i resistenti hanno ribadito le argomentazioni poste alla base delle avanzate pretese e, inoltre, hanno eccepito l'inammissibilità della domanda risarcitoria proposta dalla locatrice in quanto nuova.
Immortalate le prospettazioni delle parti, nonché le fasi processuali salienti, s'impone in limine di dichiarare l'inammissibilità della domanda con la quale la ricorrente ha chiesto la condanna dei conduttori al risarcimento del danno che i medesimi avrebbero cagionato all'immobile oggetto del contratto, proposta per la prima volta nella memoria ex art. 426 c.p.c., tenuto conto, per un verso, che l'odierna istante non ha chiesto il differimento della già fissata udienza di discussione;
per l'altro, che, come in più occasioni affermato dalla Suprema Corte, “l'inosservanza dell'onere, posto dall'art. 418 cod. proc. civ. a carico del convenuto, di chiedere la fissazione di una nuova udienza comporta la decadenza dalla riconvenzionale e l'inammissibilità di questa […]; tale principio trova applicazione anche qualora la domanda riconvenzionale sia proposta dall'attore nei confronti del convenuto, atteso che una corretta lettura dello stesso art. 418 cod. proc. civ. impone di ritenere che in tal caso l'attore è soggetto agli stessi obblighi e alle medesime preclusioni previste per il convenuto che proponga una domanda riconvenzionale” (Cass. n. 23815/07).
Peraltro, non può tacersi che, anche ove fosse stato chiesto il differimento della già fissata udienza di discussione, la domanda di cui si discorre avrebbe comunque dovuto essere dichiarata inammissibile in quanto non formulata in conseguenza delle difese approntate dalla parte resistente: invero, con l'opposizione dell'intimato, deve ritenersi che “il procedimento speciale per convalida di licenza o di sfratto si trasformi in un ordinario processo di cognizione (il tutto, pur sempre in seno ad un unico procedimento), introdotto con l'azione di condanna nella forma speciale della citazione, e destinato a svolgersi nella diversa fase della cognizione piena, con la conseguenza che le memorie integrative delle parti, pur risultando affatto inidonee a contenere domande nuove (la cui inammissibilità è rilevabile d'ufficio e non è sanabile neppure in virtù dell'accettazione del contraddittorio sul punto, salvo il limite della formazione del giudicato), sono pur sempre idonee ad introdurre tutte le consentite modificazioni del petitum (vertendosi in tema di domande autodeterminate ), mercé l'allegazione di fatti secondari costitutivi del diritto o, comunque, la prospettazione di una diversa strategia difensiva” (Cass. n. 15021/04).
6 Sempre in via preliminare, avendo i resistenti fatto espresso riferimento all'impossibilità giuridica di godere dell'immobile, pare opportuno osservare che il contratto di locazione può essere nullo per impossibilità giuridica dell'oggetto quando l'inidoneità dell'immobile all'uso convenuto dipenda da radicali sue connotazioni intrinseche, ma non anche quando dipenda dalla mancata conformità a prescrizioni amministrative riconducibile all'inerzia della parte tenuta all'adeguamento del bene a tali prescrizioni e/o alla richiesta delle necessarie autorizzazioni (Cass. ord. n. 16918/19). Peraltro, secondo la Corte di nomofilachia, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio (cfr. Cass. ord. n. 9558/17; Cass. n. 23695/04). Detto altrimenti, le eventuali irregolarità dell'immobile oggetto del contratto di locazione, “così come le cessazioni dell'attività produttiva disposte dalle autorità amministrative, non costituiscono cause di nullità del contratto, potendo, al più assumere rilievo sotto il profilo della non corretta esecuzione del rapporto” (Cass. n. 18289/22; analogamente, mutatis mutandis, Cass. ord. n. 14067/23; Cass. n.
1735/11; Cass. ord. n. 14731/18).
Ebbene, non può ritenersi che il contratto sia affetto da nullità, giacché mai i conduttori hanno dedotto che l'inidoneità dell'immobile all'uso convenuto sia dipesa da radicali sue caratteristiche intrinseche, bensì, piuttosto, dalla condotta inerte della locatrice.
Ancora in limine, giova rilevare che, pur avendo parte conduttrice riconsegnato l'immobile in contesa, non sussistono i presupposti per dichiarare la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento insita nell'intimazione di sfratto per morosità: tale pretesa, invero, “ha effetti diversi e autonomi, rispetto alla domanda di rilascio, tra cui quello di attribuire alla parte adempiente il diritto al risarcimento dei danni e al pagamento delle eventuali penali” (cfr., ex pluribus, Cass. n. 18510/07; Cass. n.
25740/15).
Sempre preliminarmente, devono rigettarsi – pur prescindendosi da qualsivoglia valutazione in ordine alla sollevata eccezione di inammissibilità delle stesse, in ossequio al principio della ragione più liquida – le domande riconvenzionali proposte dai resistenti ai sensi dell'art. 1578 c.c., a suffragio delle quali i conduttori hanno asserito che il mancato rilascio del certificato di agibilità assurgerebbe a vizio della cosa locata: invero, il più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità (v. da ultimo Cass. n. 17557/20), proprio sul rilievo della diretta inerenza della nozione di “vizio” della cosa locata (ai sensi e per gli effetti dell'art. 1578 cod. civ.) alla struttura materiale del bene, “ha escluso dal tema dei vizi della cosa (oltre che da quello sulla validità contrattuale) tutti i casi in cui il bene concesso in godimento sia privo dei titoli amministrativi necessari o
7 indispensabili ai fini della utilizzazione della stessa cosa, in sé considerata (ossia, secondo la propria destinazione economica), o in conformità all'uso convenuto tra le parti, dovendo tale questione integralmente risolversi sul terreno dell'adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti e non già sul piano dei vizi della cosa locata” (Cass. ord. n. 41744/21, proprio con riguardo al mancato rilascio del certificato di agibilità; analogamente, mutatis mutandis,
Cass. n. 20796/18 e Cass. n. 15377/16).
Tanto atteso, deve indugiarsi sulla domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto (in tal senso, ex multis, Cass. n. 5566/83, ove si è statuito claris litteris che “la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ancorché non sia stata formulata espressamente dal locatore, è implicitamente contenuta e quindi tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione”).
A questo proposito, par d'uopo evidenziare che, pur contemplando l'art. 7 del contratto di locazione per cui è causa una clausola risolutiva espressa, la domanda di risoluzione spiegata dalla ricorrente dovrà essere scrutinata alla stregua del dettato dell'art. 1455 c.c., giammai avendo l'odierna istante, almeno fino alla cristallizzazione del thema decidendum, addotto a sostegno della domanda de qua la predetta clausola risolutiva espressa: ebbene, “perché la risoluzione stessa possa essere dichiarata sulla base di una clausola risolutiva espressa, è richiesta la specifica domanda, con la conseguenza che, una volta proposta l'ordinaria domanda ai sensi dell'articolo 1453 cod. civ., con
l'intimazione di sfratto per morosità, non è possibile mutarla in domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione ope legis di cui all'articolo 1456 cod. civ., in quanto quest'ultima è ontologicamente diversa dalla prima, sia per quanto concerne il petitum, - perché con la domanda di risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 si chiede una sentenza costitutiva mentre quella di cui all'articolo 1456 postula una sentenza dichiarativa - sia per quanto concerne la causa petendi - perché nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1453, il fatto costitutivo è
l'inadempimento grave e colpevole, nell'altra, viceversa, la violazione della clausola risolutiva espressa” (Cass. n. 24207/06).
Ciò posto, onde esaminare l'avanzata domanda di risoluzione, non può prescindersi dall'ormai monolitico indirizzo esegetico della Suprema Corte per il quale, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o
8 legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Peraltro, anche nel caso in cui sia dedotto – non già l'inadempimento, bensì – l'inesatto adempimento dell'obbligazione l'onere della prova si atteggia nel medesimo senso, essendo, dunque, sufficiente per il creditore istante la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento (cfr., Cass. Sez Un. n. 13533/01; nel medesimo senso, Cass. n. 2387/04; Cass. n. 15677/09; Cass. n. 3373/10).
In applicazione delle tratteggiate coordinate esegetiche, non può che ravvisarsi l'inadempimento dei conduttori, poiché, a fronte dell'allegata morosità maturata a far data dal mese di ottobre dell'anno
2017, il fatto impeditivo eccepito dai resistenti – id est, grave inadempimento dell'odierna istante, asseritamente sostanziatosi nella consegna di un immobile in relazione al quale non sarebbe stato rilasciato il certificato di agibilità – non è risultato idoneo a paralizzare l'avversa pretesa.
Con specifico riguardo a tale ultimo profilo, deve rilevarsi che, secondo l'indirizzo pretorio più accreditato, “grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative) diviene rilevante – quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto – solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso” (Cass. ord. n. 14067/23; nel medesimo senso, Cass. n. 1735/11; Cass. ord. n. 14731/18; Cass. ord. n. 9670/20, ove si è affermato che l'omessa consegna del certificato di agibilità non sia di per sé sola idonea a configurare un inadempimento del locatore). Apertis verbis, nel caso in cui il conduttore non ottenga le autorizzazioni amministrative eventualmente necessarie per l'uso del bene locato non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato (Cass. n. 13395/07).
9 Ebbene, nel caso in esame, l'eccepito inadempimento non può reputarsi tale, in quanto la locatrice giammai ha assunto l'obbligazione di garantire che all'interno dei locali oggetto del contratto avrebbe potuto essere esercitata l'attività “di patronato e sindacato, avente scopo associativo e di volontariato” né si è impegnata a far conseguire alle resistenti le autorizzazioni amministrative eventualmente necessarie a render possibile l'esercizio di tale attività, vieppiù considerato che la parte conduttrice ha claris litteris dichiarato – nel corpo dell'art. 9 del contratto di locazione per cui
è causa – di aver trovato la cosa locata “in ottimo stato locativo, adatta all'uso convenuto”, nonché esonerato l'impresa proprietaria “da ogni responsabilità o conseguenza per difetto, diniego o revoca di concessioni, di autorizzazioni o di licenze amministrative, anche se dipendenti dalla cosa locata ed anche per il mancato uso contrattuale”.
Acclarato l'inadempimento della parte resistente, s'impone di verificare se lo stesso sia o meno connotato dal carattere della non scarsa importanza richiesto dall'art. 1455 c.c.: apertis verbis, la portata risolutiva della morosità del conduttore discende dall'accertamento della sua idoneità in concreto a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l'intera economia del rapporto ed a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo (in tal senso Cass. n. 24207/06). Tale verifica, secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità
(cfr. Cass. n. 3954/08), deve essere operata alla stregua di un duplice criterio: sotto il profilo oggettivo, occorre appurare che l'inadempimento abbia effettivamente inciso in misura apprezzabile sull'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da creare uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale;
sotto il profilo soggettivo, poi, va considerato il comportamento di entrambe le parti (un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione ad opera dell'una; un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che può, in ragione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata. Peraltro, la gravità dell'inadempimento deve essere valutata anche alla stregua del comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda (Cass. n. 20551/14).
Sulla scorta dell'illustrata impostazione interpretativa, non v'è dubbio che l'inadempimento dei conduttori debba reputarsi grave, militando a suffragio la significativa entità della morosità, avendo i resistenti omesso di versare, anteriormente all'introduzione del presente procedimento, i canoni inerenti a ben sei mesi, nonché mancato di corrispondere i canoni maturati nelle more del presente giudizio.
All'esito del solcato sentiero argomentativo, la domanda di risoluzione spiegata dalla locatrice non può che trovare accoglimento.
10 L'accoglimento della domanda testé scrutinata comporta l'assorbimento di quelle proposte in via riconvenzionale con le quali i conduttori hanno chiesto di pronunciarsi la risoluzione del contratto per il grave inadempimento della locatrice, nonché la condanna di quest'ultima al ristoro dei pregiudizi che avrebbero subito in conseguenza dello stesso, non essendosi ritenuto ravvisabile l'allegato inadempimento della ricorrente.
Di là da quella di risoluzione, l'odierna istante ha spiegato domanda preordinata a sentir condannare i conduttori al pagamento dei canoni scaduti, nonché di quelli “a scadere fino all'esecuzione effettiva dello sfratto”.
Con riguardo a tale ultima pretesa, deve rilevarsi che presupposto per l'accoglimento della domanda di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti, avanzata nel corpo dell'intimazione di sfratto per morosità, è costituito dalla pronuncia della convalida dello stesso sfratto per mancata comparizione o per mancata opposizione del conduttore, ferma rimanendo la possibilità del riconoscimento del relativo diritto alla corresponsione di quanto dovuto a titolo di canoni mediante la sentenza pronunciata nel giudizio di merito a cognizione piena conseguente all'opposizione dell'intimato (in tal senso, ex multis, cfr. Cass. n. 11603/05).
Facendo applicazione di tali principi, i resistenti devono essere condannati, in solido tra loro, al pagamento dell'importo di euro 6.773,04, a titolo di canoni di locazione maturati e non pagati per le mensilità ricomprese tra il mese di ottobre dell'anno 2017 e quello di giugno dell'anno 2018 (9 canoni da euro 752,56).
Deve, ora, indugiarsi sulla domanda riconvenzionale con la quale i resistenti hanno invocato la condanna della locatrice alla corresponsione dell'indennità per la perdita di avviamento commerciale, all'uopo quantificata nell'importo di euro 13.500,52.
In ordine a siffatta pretesa, non può tacersi che, in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'art. 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942,
n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto. Dal tenore lessicale della predetta disposizione s'inferisce che “l'ostacolo al conseguimento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale da parte del conduttore non sia costituito da un eventuale (qualsiasi) inadempimento di quest'ultimo, bensì dalla «cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267», e dunque
11 a un inadempimento del conduttore che sia qualificato dalla relativa gravità attestato da accertamento giudiziale, idoneo a giustificare la risoluzione del contratto” (Cass. n. 23344/19).
Orbene, essendo nel caso in esame la cessazione del rapporto di locazione de quo verificatasi in ragione dell'inadempimento dei conduttori, l'avanzata domanda riconvenzionale non può che essere rigettata.
Da ultimo, occorre esplorare la riconvenzionale con la quale i resistenti hanno chiesto la condanna della locatrice alla restituzione dell'importo che avrebbero alla stessa versato a titolo di deposito cauzionale. A tal fine, deve evidenziarsi che, secondo il granitico indirizzo della Corte di nomofilachia, l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, prescindendo da qualsivoglia valutazione inerente all'eventuale condotta inadempiente del conduttore.
Ebbene, la domanda di restituzione dell'importo corrisposto a titolo di deposito cauzionale non può che essere accolta, tenuto conto, per un verso, che dall'art. 17 del contratto di locazione risulta inconfutabilmente che i conduttori hanno versato alla ricorrente, al momento della sottoscrizione, la somma di euro 1.400,00 a mo' di deposito cauzionale;
per l'altro, che l'immobile per cui è causa è stato riconsegnato alla proprietaria in data 4.7.18, come risulta con nitore dal verbale all'uopo redatto.
Ne consegue che debba riconoscersi il diritto dei conduttori alla restituzione di quanto versato a titolo di deposito cauzionale, poiché, una volta risolto il contratto locatizio e riconsegnato l'immobile, il deposito cauzionale non assolve più alla funzione di garanzia prevista dalla legge e il locatore è gravato dall'obbligo restitutorio della cauzione a suo tempo incamerata, salva l'ipotesi – non ravvisabile nella fattispecie in esame – in cui venga giudizialmente accertato che il conduttore abbia cagionato danni al locatore e questi abbia spiegato domanda risarcitoria (cfr. Cass. n.
18069/19, ove si è statuito che “l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione”).
Sicché, la ricorrente deve essere condannata a restituire ai conduttori l'importo di euro 1.400,00, oltre interessi al saggio legale a far data dal 28.12.10 (ossia dalla corresponsione del deposito cauzionale) e sino al soddisfo, tenuto conto di quanto sancito dall'art. 11 L. n. 392/78.
Non resta che disciplinare le spese di lite: le stesse devono essere integralmente compensate in ragione della soccombenza reciproca.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore, Sezione Seconda Civile, in persona del Giudice Unico, dott.
Gianluca Di Filippo, pronunziando sulle domande proposte nel presente giudizio, ogni diversa istanza, eccezione disattesa, così provvede:
1) dichiara inammissibile la domanda risarcitoria proposta dalla parte ricorrente;

2) accoglie per quanto di ragione le ulteriori domande proposte dalla parte ricorrente;

per l'effetto:
a) dichiara risolto per grave inadempimento della parte conduttrice il contratto di locazione per cui è causa;

b) condanna i resistenti al pagamento, in favore dell'odierna istante, della complessiva somma di euro 6.773,04, quale importo dovuto a titolo di canoni di locazione inerenti al periodo circoscritto tra il mese di ottobre dell'anno 2017 e quello di giugno dell'anno
2018, oltre interessi dalle rispettive scadenze al soddisfo;

3) accoglie la domanda riconvenzionale con la quale i resistenti hanno chiesto la restituzione dell'importo versato a titolo di deposito cauzionale e, per l'effetto, condanna la ricorrente al pagamento, in favore dei conduttori, della somma di euro 1.400,00, oltre interessi al saggio legale a far data dal 28.12.10 e sino al soddisfo;

4) rigetta le ulteriori domande riconvenzionali avanzate dai resistenti;

5) compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Nocera Inferiore, 3.4.25.
Il Giudice
Dott. Gianluca Di Filippo
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