REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del giudice, dott.ssa Maria Pasqualina Grauso ha pronunziato la seguente
SENTENZA AI SENSI DELL'ART. 429 C.P.C.

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 21449 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
(c.f. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1
elettivamente domiciliata in Roma, via Muzio Clementi, n. 58, presso lo studio dell'avv. Filippo
Calcioli, che la rappresenta e difende;
intimante

E
(c.f. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 P.IVA_2 elettivamente domiciliata in Roma, via Ezio, n. 47, presso lo studio dell'avv. Fabio Frattegiani, quale nuovo procuratore, che la rappresenta e difende;
intimata
FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione a comparire dinanzi all'intestato Tribunale, – premesso di Parte_1
aver concesso in locazione a uso commerciale alla (ora Controparte_2 Controparte_1
l'immobile di sua proprietà sito in Roma, via Portuense, n. 697, identificato al nuovo catasto edilizio urbano del Comune di Roma, foglio 774, particella 76, subalterno 1 e che con lettera via p.e.c. del 17 luglio 2023, la locatrice ha comunicato formale e tempestiva disdetta del contratto per
1 la scadenza naturale del 31 luglio 2025, evitando così il suo rinnovo – ha intimato alla conduttrice lo sfratto per finita locazione, per la data del 31 luglio 2025 con invito a rilasciare l'immobile in pari data, libero da persone e cose.

2. Si è costituita in giudizio la deducendo che le parti avevano Controparte_1
originariamente stipulato un contratto di locazione nel 2000 e che, con successivo contratto del 28 luglio 2007, modificavano l'originario rapporto locatizio poiché le parti avevano modificato la propria denominazione sociale rispettivamente in e Parte_1 Controparte_1
lasciando invariate tutte le altre pattuizioni, tra le quali anche la durata e la decorrenza del contratto, per cui la reale scadenza dell'accordo non sarebbe il 31 luglio 2025 ma febbraio 2024, con la conseguenza che il contratto si sarebbe automaticamente rinnovato, con previsione di prossima scadenza febbraio 2030. Ha affermato che risulterebbe ancora valido il versamento del deposito cauzionale avvenuto con la stipula del contratto del 21 febbraio 2000, come indicato dalla ricevuta.
Ha inoltre sostenuto che ricorrerebbero tutti gli estremi per la condanna alla corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale ex art. 34 L. 392/1978 pari a diciotto (18) mensilità da parte di in favore della stessa Parte_1 Controparte_1
L'opponente ha quindi concluso chiedendo di accertare e dichiarare che il rapporto locatizio nasce con il contratto del 21 febbraio 2000, del quale l'accordo del 28 luglio 2007 costituisce una mera conferma quanto alle pattuizioni comportando esclusivamente la modifica della denominazione sociale delle parti e per l'effetto rigettare la richiesta di convalida della licenza per finita locazione ordinando alla parte attrice, in assenza di ulteriori cause di risoluzione del contratto previste dalla legge, di rispettare il contratto fino alla sua scadenza fissata per il 21 febbraio 2030; nell'ipotesi in sia dichiarata che la scadenza del contratto il 31 luglio 2025, di condannare in ogni caso parte attrice alla restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale dalla (già Controparte_1
. In ultimo, di accertare e dichiarare la sussistenza dell'indennità di avviamento Controparte_2 ai sensi dell'art. 34 della legge n. 392/1978 e, per l'effetto, di condannare parte attrice alla corresponsione della somma di euro 28.350 (poi ridotto a 27.600 in sede di merito) o di quella maggiore o minore da accertarsi in corso di causa e da liquidarsi in subordine anche in via equitativa.

3. All'udienza del 23.5.2024 il giudice, “atteso che la parte intimata è comparsa e ha opposto eccezioni non basate su concrete prove scritte (atteso che il rapporto locatizio è attualmente regolato dal contratto del 2007, totalmente autonomo rispetto a quello del 2000 e che la modifica
2 formale del 2013 attiene al contratto del 2007)”, avendo la locatrice comunicato tempestiva disdetta, ricevuta dalla conduttrice in data 17.7.2023 e pertanto oltre un anno prima rispetto alla fine della locazione fissata al 31.7.2025 (art. 28 della legge n. 392/1978), siccome il contratto di locazione verrà a scadere alla data del 31.7.2025, ha ordinato alla conduttrice il rilascio, disponendo il mutamento del rito e concedendo alle parti termini per integrare i propri atti difensivi e documenti.

3.1. Esitata negativamente la mediazione, depositate le memorie integrative da ambedue le parti e rinviata la causa per consentire all'intimante di controdedurre alle difese dell'intimata, all'odierna udienza la causa è stata discussa dalle parti mediante trattazione scritta e, reputate superflua la richiesta di prova testimoniale formulata dall'intimata, decisa ex art. 429 c.p.c..

4. L'opposizione è infondata.
Il contratto di locazione, infatti, come già rilevato in sede di ordinanza di rilascio del 23.5.2024, risulta attualmente regolato dal contratto di locazione del 28 luglio 2007, che ha superato ed integralmente sostituito il precedente contratto del 2000.
Ciò posto, il richiamo degli articoli e della scadenza di un contratto ormai inesistente non è conferente.
Dagli atti è emerso che con lettera via p.e.c. del 17 luglio 2023, la locatrice ha comunicato formale e tempestiva disdetta del contratto per la scadenza naturale del 31 luglio 2025, evitando così il suo rinnovo, con la conseguenza che il contratto di locazione scadrà il 31 luglio 2025; in ogni caso,
l'atto di intimazione di licenza per finita locazione deve intendersi anche quale formale disdetta dal contratto.
Né la circostanza che le parti abbiano concordato di considerare il deposito cauzionale già versato per il contratto del 2000 valevole per il successivo e novativo contratto del 2007 – evidentemente per ragioni di economicità – può in alcun modo far ritenere una continuità tra i due contratti.
Il contratto pertanto si risolverà in data 31 luglio 2025, con la conseguenza che deve essere confermata l'ordinanza di rilascio emessa in data 23.5.2024, anche con riferimento alla data fissata per il rilascio (1° agosto 2024).
3 5. Va respinta l'eccezione dell'intimante di inammissibilità delle due domande riconvenzionali per non essere state proposte in sede di sfratto, in quanto l'intimata le aveva già sufficientemente enucleate in sede di costituzione nella fase sommaria.

5.1. La domanda riconvenzionale di restituzione del deposito cauzionale è inammissibile e allo stato non vagliabile dal giudice, non essendosi ancora verificato il presupposto per la restituzione del deposito cauzionale, ovverosia la restituzione dell'immobile.

5.2. Deve invece essere accolta la seconda domanda riconvenzionale veicolata dall'opponente, rispetto alla quale peraltro l'intimante, nonostante il richiesto e concesso termine, nulla ha replicato.
In proposito si rileva che l'art. 34, comma 1, della legge n. 392/1978 stabilisce che, in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili urbani, adibiti ad uso diverso da quello abitativo, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o ad una delle procedure concorsuali previste dalla legge, il conduttore ha diritto per le attività industriali, artigianali, commerciali o di interesse turistico ad una indennità pari a 18 mensilità.
Il diritto all'indennità – automaticamente collegato alla cessazione del rapporto di locazione, per cause non imputabili al conduttore – deve essere riconosciuto all'azienda trasferita in conseguenza del venir meno di quella particolare componente dell'avviamento rappresentata dalla clientela che, prima, indirizzata stabilmente verso la sede di una determinata impresa, sarà persa per meri motivi geografici. La norma prevede – con una presunzione assoluta – la sussistenza del danno (non è infatti richiesta la dimostrazione della perdita subita) e determina in modo puntuale il quantum spettante al conduttore non solo quando la rescissione del contratto avviene ad opera del locatore ma anche quando il contratto medesimo giunge alla sua naturale scadenza per decorrenza dei termini.
Ai sensi dell'art. 35 della predetta legge l'indennità è esclusa nelle ipotesi in cui gli immobili vengano utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori o qualora siano destinati all'esercizio di attività professionale.
Con riferimento all'attività di studio odontoiatrico la giurisprudenza di legittimata non si è pronunciata sempre in modo uniforme.
Nel caso specifico di studio dentistico la Corte di cassazione in un caso lo ha ricondotto allo «studio medico», connotato per la netta prevalenza dell'apporto professionale mediante esercizio individuale
4 dell'attività sanitaria (Cass. civ. n. 6719/2010); in un altro, invece, lo ha assimilato all'«ambulatorio», identificandolo come una struttura aziendale aperta, spersonalizzata ed organizzata imprenditorialmente in vista di un'affluenza di un pubblico indeterminato, e dove la componente organizzativa prevale decisamente su quella professionale, in tal caso vi sarebbe il diritto all'indennità (Cass. civ. n. 11896/2002).
In tale ipotesi la Corte ha riconosciuto la possibilità per gli studi professionali in genere e in particolare quelli in cui si eserciti l'attività medica (nel caso di specie odontoiatrica) la possibilità di essere organizzati sotto forma di azienda cosiddetta professionale qualora il profilo professionale dell'attività svolta sia affiancato dall'esistenza di un'entità giuridica dotata di propria autonomia strutturale e funzionale nonché di una rilevanza economica tale da essere suscettibile di propria valutazione.
Ciò posto, nel caso di specie, la parte intimata ha dimostrato la gestione dello studio odontoiatrico,
l'organizzazione sotto forma di azienda cosiddetta professionale, dotata di peculiare autonomia strutturale e funzionale e di una rilevanza economica tale da essere suscettibile di propria valutazione.
Conseguentemente è indubbio il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, posto che la società ha dedotto – senza che ciò sia sta specificamente contestato nonostante lo specifico rinvio effettuato per consentire la replica alle domande riconvenzionali e conseguentemente va reputato processualmente provato ai sensi dell'art. 115, comma 1, c.p.c. senza necessità di assunzione di prova per testi – di avere contatti diretti con il pubblico, di fatturare la sua attività ai clienti che ricevevano prestazioni odontoiatriche, di emettere fatture ai medici con i quali manteneva rapporti di collaborazione, di avere una struttura aziendale di reperimento di clientela tramite convenzioni, di avere il potere di scelta dei medici che vi collaborano, di avere la titolarità dei rapporti di natura commerciale con i fornitori e di sostenere integralmente i costi della attività
(cfr. Tribunale Roma, sez. VI, sent. 22 giugno 2020, n. 9009).
Pertanto deve essere riconosciuto il diritto della all'indennità per la perdita Controparte_1 dell'avviamento ai sensi dell'art. 34 della legge n. 392/1978 e, per l'effetto, parte intimante deve essere condannata alla corresponsione alla conduttrice della somma di euro 27.660, chiesta da parte intimata e quasi uguale all'importo (e comunque in esso ricompresa in conformità al principio di
5 corrispondenza tra chiesto e pronunciato di cui all'art. 112 c.p.c., non rilevando la clausola di stile sull'eventuale maggior somma) di euro 27.660,24, pari a 18 mensilità dell'ultimo importo del canone mensile dovuto, pari a 1.536,68, derivante dal canone iniziale di 1.291,14 euro, stabilito dall'art. 2 del contratto di locazione del 28.7.2007, con l'aggiunta delle rivalutazioni annuali in misura del 75% dell'indice Istat, previste dall'art. 3 del medesimo contratto.
Su tale importo, a differenza di quanto chiesto dall'intimata, non è dovuta l'Iva, in quanto, come ripetutamente precisato dalla Corte di cassazione, l'indennità di cui all'art. 34 della legge n.
392/1978 non costituisce una prestazione che entra a far parte della prestazione principale
(«prezzo»), bensì è legata a un evento fisiologico (la cessazione del contratto, con perdita della disponibilità dei locali dell'impresa), che si colloca successivamente e all'esterno del funzionamento tipico del contratto di locazione.
Il fatto che l'indennità è commisurata ai canoni versati non fa dedurre nessuna corrispettività, in quanto la protezione dell'avviamento non è una obbligazione che incombe sul locatore e il canone è preso in considerazione quale mero strumento di commisurazione dell'indennità.
Ne deriva che l'indennità per perdita dell'avviamento di cui al citato art. 34 non costituisce corrispettivo del contratto di locazione e rientra tra le somme dovute a titolo di risarcimento del danno, penalità, ritardi o altre irregolarità nell'adempimento degli obblighi contrattuali di cui all'art. 15 d.P.R. n. 633/1972, le quali non concorrono a formare la base imponibile Iva (cfr. Cass. civ. 12 novembre 2019, n. 29180, 7 giugno 2006, n. 13345, 11 luglio 2006, n. 15721 e 29 maggio 2012, n.
8559).
In sostanza, si tratta di un credito privo di controprestazione e, pertanto, carente del presupposto oggettivo necessario per la rilevanza ai fini Iva.
L'indennità de qua può assumere invece rilevanza agli effetti dell'imposta qualora derivi da una negoziazione fra le parti, dove l'indennità remuneri un'ulteriore azione del conduttore, quale, ad esempio, la rinuncia ad una prelazione d'acquisto (cfr. Cass. civ. 28 giugno 2022, n. 20619).

6. La reciproca soccombenza giustifica l'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite.

P.Q.M.

6 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) dichiara che il contratto stipulato in data 28.7.2007 tra e Parte_1 Controparte_2
ora , avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, via Portuense, n. 697, Controparte_1
identificato al nuovo catasto edilizio urbano del Comune di Roma, foglio 774, particella 76, subalterno 1 si risolverà in data 31 luglio 2025;
2) conferma l'ordinanza di rilascio emessa in data 23.5.2024, anche con riferimento alla data di esecuzione del rilascio;

3) in parziale accoglimento della relativa domanda riconvenzionale, condanna a Parte_1 pagare, in favore della l'importo di euro 27.660 a titolo di indennità di Controparte_1
avviamento di cui all'art. 34 della legge n. 392/1978;
4) rigetta ogni altra richiesta inerente all'indennità di avviamento;

5) dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale della di restituzione del Controparte_1
deposito cauzionale;

6) compensa tra le parti le spese di lite del presente giudizio.
Roma, 26.2.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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