REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Avellino, in funzione di giudice civile ed in composizione monocratica nella persona della dott.ssa Paola Beatrice, ha pronunciato la seguente sentenza nella causa iscritta al n. R.G. 84 dell'anno 2023
TRA
, nato ad [...] il [...], c.f.: rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. Katia De Rosa ed elettivamente domiciliato in Casoria (NA), alla Via Onofrio De Colaci n. 9;
RICORRENTE
E
, nato ad [...] il [...], c.f.: , rappresentato e difeso CP_1 C.F._2 dall'avv. Ernesto Capobianco e dall'avv. Rita Capobianco ed elettivamente domiciliato in Avellino alla via
Circumvallazione n. 46;
RESISTENTE
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato il 09.01.2023, ha chiesto, previa qualificazione del Parte_1 rapporto contrattuale intercorso con il resistente come locazione, di dichiararne la CP_1 risoluzione per inadempimento del conduttore agli obblighi di custodia o, in subordine, per impossibilità sopravvenuta della prestazione dovuta per causa a lui non imputabile, con ordine di rilascio e condanna della controparte al risarcimento del danno per colpa in custodia, da quantificare in corso di causa. In punto di fatto, il ricorrente ha esposto di avere concesso in locazione ad uso abitativo e transitorio a CP_1 un immobile sito in Atripalda alla via Manfredi n. 95, in forza del contratto stipulato il 23.3.2021 e successivamente prorogato fino ad aprile 2023; che in data 19.12.2022, con nota a.r., il resistente gli comunicava l'inabitabilità dell'appartamento per la “caduta di pezzi di soffitto”, confermata dal sopralluogo del
21.12.2022, a seguito del quale veniva accertato “lo stato di assoluto ammaloramento dell'immobile locato dovuto a infiltrazioni diffuse” e la necessità di una ristrutturazione dell'appartamento. Al riguardo, il ricorrente ha ipotizzato che “la gravità e tipologia dei danni subiti dall'immobile lasciano senz'altro desumere che le infiltrazioni siano persistite per molto tempo” ed ha aggiunto che, successivamente, aveva richiesto infruttuosamente al conduttore Co di lasciare l'appartamento entro tre giorni a causa della suddetta inagibilità. In punto di diritto, il ricorrente ha censurato la mancata tempestiva comunicazione da parte del conduttore del fenomeno infiltrativo e la violazione degli artt. 1587 e 1176 c.c. nonché dell'obbligo di custodia ex artt. 1177 c.c.
Con successivo ricorso, depositato ex art. 700 c.p.c. in corso di causa il 21.04.2023, , ha Parte_1 chiesto di ordinare, in via di urgenza, la risoluzione contrattuale, con immediato rilascio del bene o, in subordine, di adottare provvedimenti utili all'accesso nell'immobile per la definizione della pratica edilizia collegata al bonus 110%.
Con memoria depositata il 14.06.2023 si è costituito chiedendo di dichiarare la CP_1 domanda improcedibile, per mancata corrispondenza dell'oggetto della mediazione obbligatoria con la domanda giudiziale, oppure di rigettarla nel merito per infondatezza. In punto di fatto, il resistente ha esposto di aver più volte, sin dal novembre del 2021, manifestato al locatore la criticità in cui versava l'appartamento e, precisamente, il malfunzionamento degli impianti, la presenza di vistose macchie di umidità, rigonfiamenti e crepe sulle pareti e sul solaio, e di aver richiesto un urgente intervento manutentivo, senza ricevere riscontro, fino alla raccomandata del 07.12.2022, cui seguiva l'accertamento del tecnico di parte del proprietario. La parte ha soggiunto che, con racc.ta A.R. del 23.02.2023 n.200380915566-5, aveva riscontrato l'avversa richiesta del 24.12.2022 di rilascio del cespite entro tre giorni, comunicando al locatore la disponibilità al rilascio del bene per l'esecuzione dei necessari lavori di ripristino, fissando anche la data per la consegna delle chiavi;
che la volontà di rilasciare l'immobile era stata manifestata anche con i telegrammi del 23.3.2023 e del 7.4.2023 e che, in data 27.3.2023 a mezzo racc.ta online n. 618643392143, aveva comunicato all'amministratore del condominio di non avere la disponibilità del bene e di essere disponibile a consegnare le chiavi. La parte ha ancora contestato la richiesta di risoluzione della locazione per sopravvenuta impossibilità della prestazione evidenziando che i deterioramenti del bene o dei suoi impianti impongono al locatore di provvedere alla manutenzione straordinaria ex art. 1576 c.c. ed eccependo il suo inadempimento, per non avere immediatamente effettuato gli opportuni controlli e per non aver mantenuto il bene locato in stato da servire all'uso contrattualmente convenuto ex art. 1575 c.c.
La parte ha, infine, formulato domanda riconvenzionale volta ad ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti per essere stata costretta a lasciare l'appartamento e a trasferirsi con urgenza in altra dimora, indicando l'importo di € 600,00 come spesa sostenuta per il trasloco, da valutare sotto il profilo del lucro cessante e rimettendosi alla valutazione equitativa del Tribunale per gli ulteriori disagi.
Con note depositate per l'udienza del 25.09.2023 e per l'udienza del 03.06.2024, il ricorrente ha esposto che la mediazione è stata avviata con giusta causale, ossia “rapporto locativo” e che il conduttore non ha più pagato il canone di € 265,00 né gli oneri condominiali dalla missiva del 19.12.2022. Ha, quindi, precisato la propria domanda risarcitoria quantificando il lucro cessante per canoni ed oneri non versati. Con successive note la parte ha, infine, precisato di aver versato gli oneri condominiali per l'importo di euro 559,30.
2/7 Con ordinanza del 7.8.2023 è stato rigettato il ricorso ex art.700 c.p.c.
Fallito il tentativo di conciliazione, con note depositate per l'udienza del 25.09.2025 il ricorrente ha esposto che, al momento del rilascio del bene, intervenuto il 28.04.2025, non ha evidenziato nel relativo verbale il grave stato in cui si trovava l'immobile “per evitare che la controparte non lo firmasse” e per conseguire il bene
“senza intoppi”. In proposito ha descritto i danni come segue “apparecchio citofonico staccato dalla parete;
un termosifone staccato dalla parete e trovato a terra;
termostato staccato dalla parete;
mancanza di manopole di regolazione della caldaia sul balcone;
cavi elettrici penzolanti;
assenza di un tratto di tubo dell'acqua; fori e danneggiamenti murari;
installazione di staffe non rimosse e pensili non rimossi. Termostato sradicato dalla parete. Danni all'impianto di regolazione termica.
Apposizione di divani fuori al balcone all'addiaccio. Divani che all'epoca della locazione erano nuovi e che il è stato Pt_1 costretto a buttare”, evidenziando che sulla porta dell'immobile era apposto un catenaccio di fortuna. La parte ha, quindi, determinato il quantum risarcibile in € 6.890,00, per il lucro cessante da mancato pagamento dei canoni per 26 mensilità da dicembre 2022 fino al rilascio, e in euro di euro 559,30 per omesso pagamento degli oneri condominiali, richiedendo, altresì, di condannare la controparte al pagamento dei danni subiti per i danneggiamenti rinvenuti nell'immobile, da determinarsi equitativamente, in misura non inferiore ad euro tremila.
Il resistente, invece, con le note per l'udienza del 25.09.2025, ha reiterato l'eccezione di improcedibilità della domanda e ribadito di aver più volte tentato di riconsegnare l'immobile, senza successo. Ha, poi, soggiunto che la sospensione dei pagamenti risultava proporzionale all'inadempimento del locatore, da ritenersi grave, anche sotto il profilo della potenziale pericolosità derivante dallo stato dei luoghi, in quanto l'immobile si trovava in uno stato di degrado tale da renderlo strutturalmente inidoneo a qualsiasi attività e al normale uso abitativo. Infine, la parte ha dedotto di aver ricevuto, in data 1.10.2024, la notifica di un “atto stragiudiziale per finita locazione” evidenziando che “così facendo il ricorrente ha riconosciuto che il contratto di locazione in esame non si
è risolto per inadempimento del conduttore e non ha avuto termine a marzo 2023, come sostenuto inizialmente in ricorso”.
Ciò premesso, osserva, in primo luogo, il Tribunale che le richieste istruttorie delle parti non sono state reiterate negli ultimi atti difensivi e che, in ogni caso, quelle avanzate dal ricorrente sono irrilevanti non risultando necessaria l'escussione dell'ing. , in quanto la sua relazione di parte è già agli atti, mentre Tes_1 quelle articolate con le note per l'udienza del 25.09.2025 sono tardive.
Vale soggiungere, sempre in via preliminare, che priva di rilievo risulta l'eccezione di improcedibilità della domanda formulata dal resistente in quanto dalla lettura del verbale di mediazione del 01.12.2022 si evince l'oggetto della stessa (“rapporto di locazione con determina del canone”), di fatto corrispondente rispetto a quello della domanda incoata dal ricorrente.
In punto di diritto, vale osservare, in linea generale, che il dovere di custodia della cosa nella locazione incide sotto il profilo del carico probatorio perché è il custode/conduttore che, nell'ipotesi di perdita o deterioramento della stessa, deve dimostrare (ex art. 1588 c.c.) la non imputabilità di ogni singolo danno riscontrato al bene locato, che deve presumersi in buono stato all'inizio del rapporto, esclusi solo i danni da
3/7 normale deterioramento o consumo, in rapporto all'uso dedotto in contratto (cfr. Cass. 05/02/2014 n°
2619). Tuttavia, il principio in esame può essere derogato qualora il fattore determinante il danno abbia riguardato strutture od apparati dell'immobile locato sottratti alla disponibilità dello stesso conduttore ed estranei alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza (v. Cass. 25/07/2008 n° 20434).
Passando al merito deve essere rilevato che risulta pacifico che fra le parti è intercorso un rapporto di locazione, come, peraltro, documentato dal contratto in atti, sottoscritto in data 23.03.2021 e registrato l'08.04.2021, avente ad oggetto la locazione ad uso abitativo e transitorio del bene in Atripalda alla via
Manfredi n. 95, stipulato per 12 mesi, con inizio il 01.04.2021 e scadenza il 31.03.2022 (art. 1), con canone concordato mensile di € 265,00, da corrispondere il giorno 5 di ogni mese (art. 5) e prorogato al 31.3.2023.
All'art. 8, richiamato dall'attore (cfr. pagina 3 dell'atto introduttivo), è previsto che il conduttore avrebbe dovuto consentire l'accesso all'unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi avessero avuto “motivata ragione”. All'art. 9 si legge, poi, che il conduttore dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli e di averla trovata adatta all'uso convenuto e di prenderla in consegna, costituendosi custode della medesima.
Pacifica è, altresì, la presenza nel bene di problematiche infiltrative, peraltro riscontrate con la relazione del c.t.p. del locatore a seguito del sopralluogo del 21.12.2022, che lo hanno reso inagibile. Il c.t.p. evidenzia, infatti, fenomeni di ammaloramento e “la insalubrità e la mancanza dei requisiti minimi di abitabilità degli ambienti per la presenza di muffe ed umidità oltre al pericolo per la caduta di pezzi di calcestruzzo in corrispondenza della camera da letto” e ritiene necessari “lavori di ripristino della trave a spessore ammalorata nella camera da letto e delle porzioni di solaio che presentano rigonfiamenti degli intonaci, previa spicconatura delle parti danneggiate (bagno e disimpegno)”, suggerendo
“una lunga e complessa attività di riparazione e ristrutturazione dell'appartamento che esclude essenzialmente la presenza di occupanti all'interno dell'unità immobiliare”.
Orbene, in ordine alla domanda del ricorrente volta ad ottenere la risoluzione del contratto per violazione da parte del conduttore dell'obbligo di custodia e, precisamente, per aver omesso di segnalare prontamente le denunciate infiltrazioni evitando il loro aggravamento vale osservare quanto segue. La parte, in merito, ha dedotto che “la gravità e tipologia dei danni subite dall'immobile lasciano senz'altro desumere che le infiltrazioni siano persistite per molto tempo” e ha richiamato, tra l'altro, l'art. 8 del contratto sopra riportato.
Ritiene il Tribunale che, in base agli atti e all'esame condotto dal tecnico della stessa parte attrice, la domanda in esame non può essere accolta in quanto, pur dovendosi constatare che agli atti non sono presenti segnalazioni sulle problematiche in disamina o richieste di intervento da parte del conduttore anteriori alla missiva da lui spedita al locatore in data 07.12.2022, ricevuta il 19.12.2022, la relazione del tecnico non evidenzia alcun elemento in ordine all'aggravamento dei danni strutturali riscontrati. Peraltro, le allegazioni del locatore sul punto sono generiche e non risulta dimostrato né che tale omessa segnalazione sia imputabile a dolo o colpa del conduttore né che, al contrario, la tempestiva segnalazione avrebbe consentito di evitare l'aggravarsi della situazione e dello stato dei luoghi. Infine, non rileva il richiamo all'art. 1587 c.c.,
4/7 perché non risulta che il conduttore si sia servito della res per usi diversi da quelli convenuti né al punto 8 del contratto, che si limita a prevedere un dovere di favorire al locatore o a soggetti da lui incaricati l'accesso all'unità immobiliare.
Dal rigetto della domanda in esame consegue il rigetto anche di quella volta ad ottenere il risarcimento del danno per culpa in custodia (cfr. conclusioni dell'atto introduttivo).
Quanto alla domanda subordinata volta ad ottenere la risoluzione del contratto per sopravvenuta impossibilità della prestazione per causa non imputabile al locatore, osserva, invece, il Tribunale che, nella specie, la prestazione è divenuta impossibile per causa non imputabile a quest'ultimo. Il problema infiltrativo, infatti, come riscontrato dal tecnico di parte ed ammesso anche dal resistente, ha alterato gli intonaci e la tinteggiatura del locale, con formazione di muffe, rigonfiamenti e crepe, rendendo necessarie riparazioni ed opere di manutenzione straordinaria della cosa locata ex art. 1576 c.c. di una tale portata (“una lunga e complessa attività di riparazione e ristrutturazione dell' appartamento..”) da escludere la possibilità di rientro del conduttore all'interno dell'unità locata in un periodo precedente alla fine del rapporto fissato al
31.3.2023. In merito vale soggiungere che, ai fini dell'estinzione del rapporto contrattuale, occorre valutare l'impossibilità della prestazione, anche temporanea, in relazione al contenuto del contratto e alla natura dell'oggetto della prestazione con la conseguenza che, nel caso di specie, l'inagibilità del locale, richiedendo interventi di riparazione non di breve durata, configura il presupposto per l'estinzione dell'obbligazione. In tal senso, si menziona l'orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui “il rapporto di locazione è, invece, destinato a proseguire nel caso di impossibilità solo temporanea di utilizzazione per effetto di danneggiamento della cosa locata che non comporti la disintegrazione degli elementi principali e strumentali di essa, e che sia quindi eliminabile non con la realizzazione di un "opus novum" costituito da una vera e propria ricostruzione, totale o parziale, bensì con opere di semplice riparazione, pur se straordinaria” (cfr. Cass. n. 3974/20 19).
Da quanto esposto deriva che, in accoglimento della domanda, deve essere accertato lo scioglimento del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione del locatore, a far data dal 21.12.2022, in cui è stato effettuato il sopralluogo del tecnico di parte, che ha riscontrato l'insalubrità ed inabilità degli ambienti
(cfr. relazione dell'ing. ). A partire da questa data, il locatore non può, quindi, richiedere la Tes_1 controprestazione del conduttore, ossia il versamento del canone mensile.
A questo punto, in ordine alla domanda di rilascio, deve darsi atto che, nel corso del giudizio, il bene è stato rilasciato (cfr. verbale di rilascio del 28.04.2025) con conseguente cessazione della materia del contendere sulla richiesta in esame. In proposito si osserva che la cessazione della materia del contendere deve essere dichiarata dal giudice, anche d' ufficio, quando, come nella specie, “viene totalmente a mancare la posizione di contrasto fra le rispettive conclusioni delle parti, per essere nel corso del giudizio sopravvenute determinate circostanze, le quali, incidendo sulla posizione sostanziale dedotta in causa, vengano ad incidere anche sul processo, eliminando le ragioni stesse del contendere delle parti e facendo venir meno la necessità della pronunzia del giudice in precedenza richiesta, ovvero quando sono intervenute situazioni sostanziali che abbiano privato la parte di un interesse giuridicamente rilevante alla decisione” (cfr. Cass.
5/7 ordinanza n. 1257/2023).
Prima di passare al vaglio la domanda riconvenzionale formulata dalla parte resistente, deve essere precisato che tutte le domande del ricorrente, formulate successivamente al deposito del ricorso, risultano inammissibili per tardività. In particolare, come sopra indicato, la parte ricorrente, in seguito alla costituzione della controparte, ha precisato che la propria domanda di risarcimento è quantificabile nel lucro cessante per canoni non versati pari ad euro 2.385,00 mentre nell'atto introduttivo ha formulato una diversa richiesta di risarcimento del danno collegato al mancato adempimento ai doveri di custodia. In altri termini, ritiene il Tribunale che la questione del mancato pagamento dei canoni di locazione (e degli oneri condominiali) è stata posta all'attenzione del Tribunale il 22.9.2023 e, quindi, in un momento successivo al deposito del ricorso ed in risposta alle difese del resistente, ma non è stata eccepita nell'atto introduttivo.
Allo stesso modo e per le medesime ragioni la richiesta di condanna della controparte al pagamento dei danni subiti per i danneggiamenti rinvenuti nell'immobile, da determinarsi equitativamente, in misura non inferiore ad euro tremila, deve essere dichiarata inammissibile nella presente sede.
Con riferimento alla domanda del locatore volta a conseguire il pagamento dei canoni non percetti e degli oneri condominiali non pagati, deve essere, tuttavia, chiarito che, a partire dalla data di scioglimento del vincolo sinallagmatico (fissato al 21.12.2022, come sopra illustrato), il rapporto fra le parti non ha più natura contrattuale e ricade sul ricorrente l'onere di dimostrare l'occupazione del bene da parte del resistente anche per il periodo successivo. In merito, rileva il Tribunale che dall'esame degli atti, e come evidenziato nell'ordinanza cautelare del 07.08.2023, emerge che la parte resistente ha manifestato in più occasioni la disponibilità alla consegna delle chiavi del bene;
per contro, il locatore non si è presentato il 16.03.2023 all'incontro fissato dal conduttore per il ritiro delle chiavi. Per il periodo successivo alla fine del contratto fissato al 31.3.2023, invece, il ricorrente non ha indicato in alcun modo di aver inutilmente richiesto il rilascio del bene tramite la consegna delle chiavi, né ha articolato richieste istruttorie per provare il rifiuto alla riconsegna da parte del conduttore. Da quanto esposto deriva che non risulta provato che la mancata consegna delle chiavi sia imputabile a colpa del conduttore e, pertanto, il proprietario, non può richiedere le indennità di occupazione.
Infine la domanda riconvenzionale del conduttore, avente ad oggetto il risarcimento dei danni patrimoniali e non per essere stato costretto a liberare l'appartamento e trasferirsi, con urgenza, in altra dimora deve essere rigettata in quanto il conduttore ha prodotto una fattura del 03.01.2023, relativa al trasloco di mobili ed attrezzature site nell'immobile de quo, per l'importo di € 600,00, recante dicitura in calce “pagato”, con sottoscrizione del ricevente e ha, tuttavia, allegato di essersi trasferita in Aiello del Sabato Piazza Girolamo
Savonarola n. 4 dal 6 dicembre 2022 (cfr. capitolo di prova n. 2), senza dimostrare tale circostanza. Peraltro
l'allegazione di aver provveduto a liberare l'appartamento dal mobilio e dalle suppellettili a gennaio 2023
(cfr. capitolo di prova n. 3) è in contraddizione con il contenuto della missiva da lui prodotta, datata
23.02.2023, in cui si dichiara disponibile a consegnare il bene al locatore e a restituirgli le chiavi, previo
6/7 appuntamento fissato al 16.03.2023, nonché con quella del 23.03.2023, in cui ribadisce la disponibilità alla
“consegna dell'immobile”. La domanda è, dunque, da respingere perché formulata genericamente e non adeguatamente supportata documentalmente.
Le spese di lite, comprese quelle della fase cautelare, sono compensate in base all'esito del giudizio tenuto conto della soccombenza reciproca delle parti rispetto ad alcune domande.


P.Q.M.


Il Tribunale di Avellino, nella persona della dott.ssa Paola Beatrice, ogni diversa istanza o eccezione disattesa, definitivamente pronunciando sulla controversia in esame, così provvede:
-dichiara la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda volta ad ottenere il rilascio del bene;

-rigetta la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore rispetto all'obbligo di custodia e di risarcimento del danno;

-accoglie la domanda di risoluzione del contratto per sopravvenuta impossibilità della prestazione per causa non imputabile al locatore e, per l'effetto, accerta lo scioglimento del contratto a partire dalla data del
21.12.2022;
- dichiara inammissibili le altre domande risarcitorie del ricorrente;

-rigetta la domanda riconvenzionale del conduttore;

- compensa interamente le spese di lite anche della fase cautelare.
Così deciso il 10.10.2025 all'esito dell'udienza del 25.9.2025
Il giudice dott.ssa Paola Beatrice
7/7