REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Avellino, II sezione civile, in persona del giudice monocratico Dott. Sossio Pel- lecchia ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 364/2021 R.G.A.C.C., posta in decisione all'udienza cartolare del
27.03.2025, con fissazione dei termini previsti dall'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, avente ad oggetto “Vendita di cose immobili” e ver- tente
TRA
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1
TROISI GRAZIA, in virtù di procura in atti;

ATTRICE
E
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
( ), rappresentati e difesi dagli Avv.ti DE BEAUMONT FRANCE- CodiceFiscale_3
SCO e DE BEAUMONT MARIA LUDOVICA, in virtù di procura in atti;

CONVENUTI
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti hanno concluso come da atti e note di trattazione scritta.
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECI-
SIONE
Dagli atti di causa emergono i seguenti dati rilevanti ai fini della decisione.
Con atto di compravendita del 27.05.2010 per Notar rep. n. 51258, racc. n. Persona_1
17971, acquistava da e , l'appar- Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
tamento sito in Prata di Principato Ultra (AV) alla via Guglielmo Marconi n. 32, composto da quattro vani ed accessori, in catasto fabbricati al foglio 11, p.lla 1026/13, piano 3, cat. A/2, cl.
2°, unitamente al locale ad uso deposito al piano seminterrato, della superficie di circa mq 32,
1 in catasto al foglio 11, p.lla 1026/31, piano S1, cat C/2 classe 1/a, a fronte del prezzo comples- sivo di euro 80.000,00.
Le parti si avvalevano, per la stipula dell'atto di compravendita, dell'attività di mediazione dell'agenzia Montemiletto s.r.l., alla quale veniva corrisposto un compenso di Euro 3.600,00, di cui Euro 1.200,00 a carico della parte acquirente la quale si Parte_1
accollava, inoltre, le spese relative al rogito pari ad Euro 3.000,00.
A seguito del perfezionamento della compravendita, l'odierna attrice, nell'intento di addivenire ad una possibile vendita delle unità immobiliari acquistate, veniva a conoscenza di una serie di difformità urbanistiche rispetto alle quali invitava, senza successo, i convenuti alla regolarizza- zione con raccomandata del 17.09.2019.
Pertanto, incaricato un tecnico di parte che accertava la realizzazione del fabbricato in diffor- mità alle concessioni edilizie richiamate nell'atto di compravendita, acclarata la mancanza del relativo certificato di abitabilità ed esperito il procedimento obbligatorio di mediazione, con- clusosi negativamente, l'attrice incardinava il presente giudizio per sentire accogliere le se- guenti conclusioni: “1) in via preliminare, accertare la mancata conformità delle unità immo- biliari per cui è causa (immobili siti in Prata di Principato Ultra (AV) alla via Guglielmo Mar- coni n. 32 in NCEU fg. 11, p.lla 1026/13, p. 3, cat. A/2 classe 2°, vani 5,5 e p.lla 1026/31, p.
S1, cat. c/2, classe 1°, mq. 32) alle concessioni edilizie n. 15/92 prot.llo n. 754/92 del 20 feb- braio 1992 e la successiva concessione in variante n. 37/93 Prot.llo n. 26/47/1993 n. 1900 del
26 aprile 1993 e, comunque, alla normativa urbanistica vigente;
2) per l'effetto, dichiarare la responsabilità esclusiva dei convenuti per l'evento dannoso occorso all'attrice; 3) dichiarare la nullità del contratto di compravendita per cui è causa per tutti i motivi di cui al presente atto, con ogni conseguenza di legge;
4) in subordine, dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita per cui è causa per tutti i motivi di cui al presente atto, con ogni conseguenza di legge;
5) in ogni caso, condannare i convenuti alla restituzione dell'importo pari ad euro
80.000,00 sostenuto dalla per l'acquisto dell'unità immobiliare per cui è causa Parte_1
oltre rivalutazione monetaria ed interessi legale, come per legge;
6) condannare, altresì, i con- venuti alla restituzione dell'importo pari ad euro 1.200,00 pagato dall'attrice all'agenzia
[...]
(affiliato TECNOCASA) che ha prestato l'attività di mediazione per l'acquisto Controparte_3 dell'immobile per cui è causa oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali come per legge, oltre al rimborso delle spese notarili sostenute dalla per la stipula del contratto di Parte_1
compravendita per cui è causa e, dunque, al pagamento della somma pari ad euro 3.000,00 oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali, come per legge;
7) condannare, comunque, i convenuti al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dall'attrice, anche a titolo di lucro
2 cessante, quantificati in euro 120.000.00 e/o comunque, nella somma maggiore o minore rite- nuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, come per legge;
8) condan- nare, infine, i convenuti al pagamento delle spese di lite, oltre Iva e cpa…”.
Con comparsa di costituzione, ritualmente e tempestivamente depositata, si costituivano
[...]
e , i quali chiedevano di respingere la domanda di parte Controparte_4 Controparte_2
attrice perché inammissibile, improcedibile ed infondata in fatto e in diritto.
Esperita la CTU da parte della Dott.ssa ed istruita la causa, il giudice, Persona_2 all'udienza del 27.03.2025, ritenuta la causa matura per la decisione, la assegnava a sentenza con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Preliminarmente va rigettata l'istanza dei convenuti di rimessione della causa sul ruolo per de- finizione del ricorso dinanzi al TAR avente ad oggetto l'annullamento del provvedimento di rigetto della scia in sanatoria delle opere, atteso che la presente controversia verte in materia di responsabilità contrattuale, il cui regime giuridico si fonda sull'allegazione, a carico della parte non resasi inadempiente, dell'inadempimento di controparte con onere a carico di questa ultima, per andare esente da responsabilità, di provare secondo il criterio del “più probale che non”, che l'inadempimento sia dipeso da causa a lei non imputabile. Logico precipitato è che l'esito del giudizio amministrativo non va a recidere il nesso causale, persistendo, in ogni caso, l'ina- dempimento allegato, che in questa sede va accertato.
Va poi rigettata la reiterata istanza ex art. 210 c.p.c. dei convenuti, relativa ai contratti di loca- zione dell'immobile dedotto in lite stipulati dall'attrice, perché non riguarda documenti di cui sia necessaria l'acquisizione al processo, non avendo l'attrice avanzato specifica domanda di risarcimento danni per la mancata locazione dell'immobile.
Del pari va rigettata l'eccezione di prescrizione sollevata dai convenuti, alla luce della qualifi- cazione giuridica qui attribuita alla fattispecie al vaglio.
In via prioritaria, va esclusa la nullità del contratto, poiché l'art. 40 della L. 47/1985 sanziona con la nullità gli atti di vendita “..se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare”; nel contratto in esame, alle pag. 2 e 3,
è contenuta la seguente dichiarazione: “……la realizzazione dell'intero fabbricato, di cui è parte la porzione innanzi indicata, è stata eseguita quale ricostruzione “in sito” di vecchia proprietà, giusta la concessione edilizia n. 15/92 – prot. 754/92 del 20.02.1992 e la successiva concessione in variante n. 37/93 – prot. N. 26/47/1993 n. 1900 del 26.04.1993, entrambe rila- sciate dal Comune di Prata di Principato Ultra…”.
3 Va, infatti, osservato, che secondo l'ormai consolidata giurisprudenza, “la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiara- zione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il con- tratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (in questi termini Cass., SS.UU., Sentenza n. 8230 del
22/03/2019). Nel caso di specie, il rogito di compravendita riportava gli estremi del titolo abi- litativo che esisteva ed era pacificamente riferito all'immobile oggetto di causa, benché que- st'ultimo sia stato – altrettanto pacificamente – edificato con caratteristiche e dimensioni dif- formi rispetto a quelle assentite.
Ne consegue che l'atto di trasferimento dell'immobile de quo può essere considerato formal- mente valido.
Pertanto, i vizi riscontrati di difformità dell'immobile dalla concessione edilizia rilasciata dall'ente comunale possono farsi valere in termini di inadempimento del venditore all'obbligo di trasferire la cosa esente da vizi, oneri e pesi che ne impediscono il libero godimento dell'ac- quirente.
Orbene, in tema di compravendita l'art. 1490 c.c. disciplina la garanzia per vizi della cosa ven- duta, disponendo che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Nei casi indicati dall'art. 1490 c.c. il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, salvo il rimedio generale del risarcimento danni previsto dall'art. 1494 c.c.
L'art. 1497 c.c. disciplina, invece, l'ipotesi in cui il bene compravenduto manchi delle qualità promesse, legittimando in tal caso il compratore a chiedere la risoluzione del contratto secondo le norme generali in tema d'inadempimento, purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolle- ranza stabilito dagli usi.
4 Le ipotesi rispettivamente previste degli artt. 1490 e 1497 c.c., secondo la giurisprudenza di legittimità, differiscono perché i vizi, di cui all'art. 1490, attengono a imperfezioni del procedi- mento di produzione, fabbricazione e formazione della cosa venduta, che la rendono inidonea per l'uso al quale era destinata o ne determinano un'apprezzabile diminuzione di valore, mentre la mancanza delle qualità promesse o essenziali, di cui all'art. 1497, implica che la cosa venduta va qualificata come appartenente, per la sua natura, per gli elementi che la compongono o per le sue caratteristiche strutturali, a un tipo diverso ovvero a una specie diversa da quelli dedotti in contratto nella comune intenzione delle parti, avuto riguardo alla finalità del negozio (Cass.
29 ottobre 1975 n. 3659, e succ. conf.).
Sia i vizi redibitori (art. 1490 c.c.) che la mancanza di qualità (art. 1497 c.c.) danno luogo ad azioni soggette ai termini di decadenza e prescrizione ex art. 1495 c.c..
Diversa ipotesi è la consegna di “aliud pro alio” - che dà luogo ad un'ordinaria azione di riso- luzione contrattuale svincolata dai termini e dalle condizioni di cui al citato art. 1495 c.c. – che ricorre quando la diversità tra la cosa venduta e quella consegnata incide sulla natura e, quindi, sull'individualità, consistenza e destinazione di quest'ultima sì da potersi ritenere che essa ap- partenga ad un genere del tutto diverso da quello posto a base della decisione dell'acquirente di effettuare l'acquisto, ovvero ha difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione natu- rale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti (c.d. inidoneità ad assolvere la fun- zione economico-sociale), facendola degradare in una sottospecie del tutto diversa da quella dedotta in contratto.
Chiarita la disciplina dei vizi in materia di compravendita e delle azioni esperibili, occorre ve- rificare in astratto le conseguenze derivanti dalla sussistenza di irregolarità urbanistiche, ossia la reazione dell'ordinamento rispetto all'ipotesi in cui il privato abbia acquistato un immobile che presenti delle difformità edilizie, le quali possano considerarsi ascrivibili all'area dell'ina- dempimento contrattuale.
A tal proposito rilevano l'istituto della garanzia per vizi ex art. 1490 c.c., l'ipotesi della cosa gravata da oneri cui fa cenno l'art. 1489 e la fattispecie dell'evizione parziale ex art. 1484 c.c..
Sul punto va richiamata la posizione assunta da tempo dalla Suprema Corte (Cass. 2007, n.
4786: “in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repres- sivo della P.A. [...]”.
5 Ne deriva che il vizio di cui all'art. 1490 c.c. costituisce un'imperfezione materiale della cosa che incide sulla sua utilizzabilità o sul suo valore mentre, l' “onere” cui fa cenno l'art. 1489 c.c.
è un concetto più ampio e generico tale da poter ricomprendere al suo interno tutti quei vincoli che derivano o possono derivare da limitazioni di natura privatistica o pubblicistica al godi- mento del bene;
interpretazione dell'onere che evidenzia la finalità dell'art. 1489 c.c., consi- stente nella tutela del compratore a fronte di qualsivoglia peso, non apparente e non dichiarato dal venditore al momento della stipula del contratto (pur gravando sul bene già da epoca ante- cedente alla vendita) — che comporti inesattezza giuridica dell'attribuzione traslativa.
Pertanto, laddove, a seguito della compravendita, l'irregolarità del bene comporti la riduzione delle facoltà di godimento del bene, tra cui, anche la possibilità di poterne validamente disporre, come nel caso in esame, ricorre la fattispecie dell'art. 1489, primo comma, che prevede che “se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminui- scono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480”.
In tal senso si segnala anche l'interesse pronuncia del Tribunale di Trieste (10.4.2013, n. 659), che, allontanandosi dall'orientamento espresso dalla Cassazione (2012, n. 3464) — che aveva negato che gli oneri derivanti da procedimenti di condono edilizio determinassero una limita- zione del godimento del bene — ammette il principio secondo cui anche la sola esistenza del potere repressivo della pubblica amministrazione è di per sé idonea ad integrare la fattispecie ex art. 1489 c.c., sempre che della presenza degli abusi edilizi il venditore non abbia messo al corrente il compratore all'atto della vendita, né che essi risultassero conoscibili a quest'ultimo senza necessità di indagini in tale direzione.
Inoltre, occorre precisare che l'irregolarità edilizia evoca anche la fattispecie prevista dal com- binato degli artt. 1480 e 1484, cioè della “evizione parziale”, che comporta la perdita della proprietà di una parte del bene da parte dell'acquirente a causa della limitazione preesistente alla vendita del bene. Può, infatti, accadere che, stipulato il contratto di vendita, la sanzione si concretizzi in un provvedimento amministrativo o giudiziale che ordini la parziale demolizione del bene.
Elemento discretivo tra evizione parziale e garanzia per l'esistenza di oneri sul bene è l'effettiva perdita parziale della proprietà della cosa compravenduta, poiché ricorre l'evizione a fronte della privazione della proprietà, in tutto o in parte, dell'immobile a prescindere dalla causa della perdita, purché anteriore alla vendita, mentre nell'ipotesi dell'art. 1489 c.c. il diritto dell'acqui- rente, nel suo contenuto, è diminuito.
6 La Cassazione ha chiarito che (sentenza 1991, n. 11218) in ipotesi di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia) “non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto ed altresì persista il potere repressivo della p.a. (adozione di sanzione pecuniaria o ordine di demoli- zione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile; nel con- corso di tali condizioni, pertanto, deve riconoscersi all'acquirente la facoltà di chiedere la ri- duzione del prezzo, ancorché l'amministrazione non abbia ancora esercitato detto potere re- pressivo (salva restando, per il caso in cui venga impartito ed eseguito l'ordine di demolizione,
l'operatività della disposizione degli artt. 1483 e 1484 c.c. circa l'evizione totale o parziale)”.
In conclusione si applica l'art. 1489 fino a che il potere repressivo non venga in concreto eser- citato;
altrimenti operano le disposizioni circa l'evizione totale o parziale.
Tuttavia, se si guarda al risultato pratico, sia nella fattispecie dell'art. 1489 c.c. che in quella della “evizione parziale” la tutela della parte acquirente si concretizza sia attraverso la risolu- zione del contratto o la riduzione del prezzo di acquisto sia attraverso il risarcimento del danno sofferto.
Quanto ai presupposti del danno e alla sua entità la giurisprudenza si è così espressa:
Cass. sent. 1985, n. 5686: “La garanzia - sia quella per evizione e fattispecie assimilabili che quella per vizi strutturali della cosa di cui agli art. 1490-1497 c.c. - è un rimedio apprestato dall'ordinamento giuridico per eliminare nel contratto di vendita lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall'inadempimento del venditore. Tale rimedio - che è rafforzativo e non sostitutivo di quello a carattere generale previsto per i contratti in genere - opera, nei limiti del ripristino della situazione economica del compratore anteriore alla conclusione del con- tratto, anche in mancanza di colpa del venditore, requisito che è necessario solo allorché il compratore richieda il risarcimento integrale dei danni (cioè comprensivo anche del cosiddetto interesse positivo) e in relazione al quale opera in tal caso la presunzione di cui all'art. 1218
c.c., avente carattere generale ed applicabile all'inadempimento contrattuale in genere”;
Cass. sent. 1982, n. 1068: “L'ipotesi di risarcimento dei danni, nel caso in cui la cosa venduta sia gravata da oneri o diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godi- mento e non sono stati dichiarati nel contratto, trova fondamento nelle norme del richiamo ope- rato all'art. 1223 dall'art. 1479, a sua volta richiamato dall'art. 1480, richiamato ancora dall'art. 1489 che regola la specifica situazione, con la conseguenza che per affermare la responsabilità del venditore, non occorre la mala fede, essendo sufficiente la colpa dello stesso”;
7 Cass. sent. 1993, n. 6109: “Con riguardo al risarcimento del danno futuro, ossia del danno non ancora verificatosi al momento della liquidazione, è in ogni caso necessario che risulti provata o comunque incontestata l'esistenza di un danno risarcibile, perché possa essere valutato dal giudice in via equitativa, non essendo sufficiente la dimostrazione di un danno solo potenziale o possibile”.
Inquadrata la disciplina giuridica in ordine all'an e al quantum della responsabilità nell'ipotesi specifica della vendita di un immobile affetto da irregolarità urbanistiche, il caso in esame va, quindi, sussunto sotto la fattispecie di cui all'art. 1489 c.c. in termini di inadempimento del venditore all'obbligo di trasferire la cosa esente da vizi, oneri e pesi che ne impediscono il libero godimento dell'acquirente.
Data la qualificazione giuridica del fatto storico non può configurarsi la prescrizione, atteso che il rimedio attivato dall'acquirente nel presente giudizio, tra quelli posti a disposizione dell'or- dinamento, è quello della risoluzione del contratto, che è soggetto al termine decennale di pre- scrizione. Pertanto, non può considerarsi maturata la prescrizione, atteso che il termine è stato interrotto con raccomandata del 17.09.2019, tenuto conto, tra l'altro, del dies a quo della pre- scrizione, che, dovendo essere individuato nel momento in cui il compratore ha avuto consape- volezza dell'esistenza dell'onere, decorre, nel caso di specie, dalle trattative di vendita avviate dall'attrice, da collocare tra la data di stipula del preliminare avvenuta nel 2018 e il successivo invito del 2019 rivolto dalla ai convenuti circa la regolarizzazione delle dif- Parte_1
formità.
Chiarita la questione della prescrizione si osserva che, all'esito di indagine scrupolosa, corretta nel merito e nel metodo, immune da profili di censurabilità e mai contestata in maniera idonea allo scopo, il c.t.u. ha accertato che il compendio immobiliare, oggetto della vendita in conte- stazione, è diverso rispetto a quello assentito dalla concessione edilizia del 1992, poiché l'in- tervento ha determinato nel suo complesso un aumento di superficie lorda di pavimento e di volumetria urbanistica con la conseguente configurazione di variazioni essenziali ai sensi dell'art. 32 del D.P.R. 380/2001, soggette, come tali, ad un nuovo ed autonomo permesso di costruire, il cui rilascio è soggetto al requisito della doppia conformità, concludendo per la non sanabilità dell'abuso edilizio commesso in violazione delle distanze legali e senza rilascio di titolo edilizio (vedi pag. 7,8,9,10,11 e 12 dell'elaborato peritale). Infine, il CTU ha escluso la possibilità prospettata dal di sanare gli abusi con il Piano Casa, trattandosi di CP_1 disciplina di natura eccezionale in relazione a specifici interventi (vedi pag. 12 dell'elaborato peritale).
8 Il Giudice condivide le risultanze della CTU, in quanto retta dai necessari rilievi di competenza tecnica specifica, della cui attendibilità non vi è motivo di dubitare. Tra l'altro, la nominata professionista ha fornito risposta alle osservazioni dei CCTTPP, ribadendo le medesime con- clusioni.
A tal proposito, giova, anzitutto, precisare come il giudice del merito, in caso di adesione alle conclusioni del consulente tecnico, che nella sua relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisca l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento. Non è quindi necessario che egli si soffermi anche sulle contrarie alle- gazioni dei consulenti tecnici di parte che, seppur non espressamente confutate, restano impli- citamente disattese perché incompatibili con le conclusioni tratte. In tal caso, le critiche di parte, che tendano al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risol- vono in mere argomentazioni difensive, che non possono configurare il vizio di motivazione previsto dall'art. 360, n. 5, c.p.c. (cfr. Cass. civ., sez. I, 9 gennaio 2009, n. 282; Cass. civ., sez.
I, 3 aprile 2007, n. 8355).
Passando al mancato rilascio del certificato di abitabilità dell'immobile, si configura, da questo punto di vista, a carico dei venditori, un ulteriore inadempimento dal quale discendono le ordi- narie conseguenze sanzionatorie: azione di adempimento o azione di risoluzione, fermo re- stando il risarcimento dei danni (così Cass., 29 marzo 1995, n. 3687; Cass., 23 febbraio 1994,
n. 1781; Cass., 17 dicembre 1993, n. 12507).
In particolare, il certificato di abitabilità viene rilasciato dall'autorità del Comune che attesta l'idoneità di un alloggio ad essere abitato, discorrendosi di abitabilità legale, cioè di abitabilità del bene avallata da una certificazione della pubblica amministrazione, al fine di attestare una qualità del bene, vale a dire l'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico
- sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.
La norma che prevedeva in origine il c.d. certificato di abitabilità era l'art. 221 R.D. 27 luglio
1934, n. 1265; per esso l'abitazione, in mancanza del certificato comunale di abitabilità, era valutato come elemento costituivo del reato contravvenzionale previsto dall'art. 221 del regio decreto predetto.
Successivamente, dopo varie vicende legislative, e prima del Testo Unico del 2001, si era per- venuti al D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, emanato in attuazione della delega contenuta nella L.
n. 537 del 1993 (art. 2, comma 7), il quale disponeva che per ottenere il certificato di abitabilità il proprietario doveva corredare la richiesta al sindaco del certificato di collaudo, della dichia- razione presentata per l'iscrizione dell'immobile al catasto, e di una dichiarazione del direttore
9 dei lavori il quale certificasse, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto approvato, oltre all'avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti.
Successivamente ancora la sanzione penale è stata trasformata in sanzione amministrativa, per effetto dell'art. 70 del D.Lgs. 30 dicembre 1999, n. 507.
A seguito del Testo Unico sull'edilizia (artt. 24, 25 e 26 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) il termine "abitabilità" è stato trasformato nell'altro termine "agibilità", atta ad esprimere l'ido- neità degli edifici ad essere abitati, nel rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati.
Queste ultime sono ormai le norme che governano l'istituto, con una disciplina più ampia della precedente, sia in termini procedimentali sia in termini di competenza al rilascio, sia in termini di contenuto del documento.
Secondo un primo orientamento il certificato in discorso non assolve ad una funzione urbani- stica d'interesse generale (la regolarità urbanistica del bene), bensì solo ad una funzione desti- nata ad [...] un interesse del soggetto acquirente: quello di poter utilizzare il bene per gli scopi per cui il bene stesso viene compravenduto dai privati: la possibilità di una sua utiliz- zazione o come bene abitativo o come bene destinato ad altri scopi (ad esempio: studio profes- sionale, attività artigianale, locale commerciale).
Invece, la Cassazione, nella sentenza del 2012, n 17498 si è espressa nel senso che “Il rilascio del certificato di abitabilità, già nel regime dell'art. 221 del Testo unico delle leggi sanitarie e dell'art. 4 del d.P.R. n. 425 del 1994, ed ora nel regime degli artt. 24 e 25 del d.P.R. n. 380 del
2001, è condizionato non soltanto alla salubrità degli ambienti, ma anche alla conformità edili- zia dell'opera, sicché, attesa la presunzione "iuris tantum" di legittimità degli atti amministrativi, col rilascio del permesso di abitabilità devono intendersi verificate, salvo prova contraria, en- trambe le suddette condizioni, senza necessità - per il contraente obbligato a far constare la loro esistenza - di produrre un certificato ulteriore” (Cass. 2012, n. 17498).
Nel caso in esame il certificato non è mai stato rilasciato né se ne fa cenno, quanto alla sua esistenza, nel contratto di compravendita in atti. Sussiste, quindi, un ulteriore profilo di inadem- pimento grave del venditore idoneo ad alterare il sinallagma e a sostenere la domanda di riso- luzione del contratto.
Alla luce degli accertati inadempimenti di rilevante gravità dei venditori va dichiarata la riso- luzione del contratto di compravendita concluso tra le parti in data 27.05.2010 per Notar
[...]
rep. n. 51258, racc. n. 17971. Persona_3
Alla pronuncia di risoluzione del contratto a prestazioni corrispettive consegue l'obbligo resti- tutorio delle prestazioni eseguite che può essere pronunciato dal giudice solo se richiesto dalle
10 parti (Cass. 29.07.2016 n. 15909; Trib. Milano 19.06.2017 n. 6820), come avvenuto nel caso di specie ad opera della sola attrice, che ha diritto alla restituzione del prezzo pagato di € 80.000.
Inoltre, nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., l'acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, se- condo quanto stabilito dall'art. 1480 cod. civ., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 cod. civ., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 cod. civ., a sua volta richiamato dall'art. 1480 cod. civ., cui rinvia ancora il citato art. 1489 (cfr. Cass. n. 4786/2007).
Acclarata la sussistenza della responsabilità dei venditori sotto il profilo dell'inesatto inadem- pimento, sul piano della causalità giuridica, ossia del quantum debeatur, ove opera la regola di cui all'art.1223 c.c. con conseguente risarcibilità dei soli danni che siano conseguenza imme- diata e diretta dell'inadempimento, va riconosciuta all'acquirente, a titolo di danno emergente, la somma versata per la mediazione (€ 1.200,00 come indicato in contratto) ed il compenso pagato al notaio rogante pari ad € 3.000,00.
Sul versante del lucro cessante, che si identifica con il profitto che il soggetto danneggiato non ha potuto conseguire a causa dell'inadempimento o del fatto illecito altrui, è provato documen- talmente che l'attrice aveva stipulato in data 29.5.2018 un contratto preliminare, registrato in data 31.5.2018, avente ad oggetto la vendita dell'immobile a fronte del pagamento del prezzo di Euro 45.000,00. Tuttavia, in disparte il fatto che il lucro cessante, affinché possa trovare ristoro, pur trattandosi di un danno futuro, dovrà prodursi con ragionevole certezza, ed è ben noto che il preliminare di vendita costituisce un contratto ad effetti obbligatori che potrebbe restare inadempiuto, va considerato il notevole deprezzamento, di € 35.000,00, dell'immobile, intervenuto nelle more, per cui l'attrice, ricevendo in restituzione gli € 80.000,00 pagati, otterrà un vantaggio economico, anziché un danno, sicché non le spetta nemmeno alcuna forma di rivalutazione o risarcimento di un inesistente maggior danno.
Quanto agli interessi, è noto che, ai sensi dell'art. 1458 c.c., alla risoluzione del contratto con- segue sia un effetto liberatorio, per le obbligazioni che ancora debbono essere eseguite, sia un effetto restitutorio, per quelle che siano, invece, già state oggetto di esecuzione ed in relazione alle quali sorge, per l'"accipiens", il dovere di restituzione. Se tale obbligo restitutorio ha per oggetto, come nella fattispecie attualmente al vaglio, somme di denaro, il ricevente è tenuto a restituirle maggiorate degli interessi calcolati dal giorno della domanda di risoluzione e non da quello in cui la prestazione pecuniaria venne eseguita dall'altro contraente (cfr. Cass. 6911/2018
e 18518/2004).
11 Le distraende spese di lite, liquidate come in dispositivo in base al decisum, seguono la soc- combenza dei convenuti (V scaglione di riferimento, valori tra i minimi e i medi).
Anche le spese di c.t.u., liquidate come da decreto in atti, vanno poste a definitivo carico dei convenuti.


P. Q. M.


Il Tribunale di Avellino, definitivamente pronunziando, disattesa ogni diversa istanza, dedu- zione ed eccezione, così provvede:

1. dichiara risolto il contratto di compravendita dell'immobile sito in Prata di Principato
Ultra (AV), alla via Guglielmo Marconi n. 32, meglio descritto in atti, concluso in data
27.05.2010 tra , e (atto Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
per Notar rep. n. 51258, racc. n. 17971); Persona_1

2. condanna i convenuti e a pagare all'attrice Controparte_1 Controparte_2
la somma di Euro 84.200,00, oltre interessi al saggio di cui all'art. Parte_1
1284, co. 2, c.c. dalla domanda al saldo;

3. condanna i predetti convenuti a pagare all'indicata attrice le spese di lite, liquidate in €
545,00 per esborsi ed € 8.500,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15% dei compensi, iva e cpa, se dovute, come per legge, con attribuzione all'Avv. Troisi
Grazia;

4. pone le spese di c.t.u., liquidate come da decreto in atti, a definitivo carico dei convenuti.
Avellino, 12.7.2025
Il Giudice
Dott. Sossio Pellecchia
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