REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PORDENONE
SEZIONE CIVILE
Il Giudice del Tribunale di Pordenone, Sezione civile, dott. Francesco Tonon,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n° 967/2023 del R.A.C.C. in data
06/05/2023, iniziata con atto di citazione notificato in data 3 maggio 2023
d a
- (C.F. Parte_1 C.F._1
ed
- (C.F. Parte_2 C.F._2
con domicilio eletto presso lo studio dell'avv. Marco Del Zotto del Foro di
Pordenone, in Pordenone, via Rovereto n. 11, con il patrocinio dell'avv.
DEL TORRE CARLO,
ATTORI/OPPONENTI
c o n t r o
- , (C.F. ) Controparte_1 C.F._3
elettivamente domiciliato in VIA ROMA, 10/8 16121 GENOVA, con il patrocinio dell'avv. BALBI LUCA GIORGIO,
CONVENUTO/OPPOSTO
avente per oggetto: preliminare di compravendita di beni immobili,
trattenuta in decisione all'udienza di precisazione delle conclusioni del
17/01/2025, nella quale le parti hanno formulato le seguenti
Pag. 1 CONCLUSIONI
per parte attrice/opponente come da foglio di p.c. depositato telematicamente in data 13 novembre 2024 ovvero “in via principale• accertata e dichiarata l'illegittimità e comunque l'inefficacia del recesso
contrattuale fatto valere da controparte, revocarsi il decreto ingiuntivo
opposto meglio specificato in oggetto in quanto carente dei presupposti di
fatto e di diritto per la concessione, respingendo ogni avversa domanda,
azione ed eccezione. in via riconvenzionale all'esito del sopravvenuto
recesso • Accertato l'inadempimento di parte convenuta opposta alle
obbligazioni di cui al contratto dd. 27.06.2018 registrato a Gemona del
Friuli il 06.07.2018 al n. 3485 mod 3, accertarsi e dichiararsi la legittimità
del recesso della parte venditrice con ogni conseguente effetto, ivi compresa la declaratoria della legittimità del trattenimento della caparra versata.•
Accertata l'assenza ovvero la risoluzione o comunque l'inefficacia di
qualsivoglia titolo legittimante il possesso o la detenzione qualificata in capo al convenuto opposto dell'immobile di cui è causa, condannarsi il convenuto all'indilato rilascio libero da persone e cose anche interposte dell'immobile
e relative pertinenze di cui al contratto preliminare dd. 27.06.2018 registrato
a Gemona del Friuli il 06.07.2018 al n. 3485 mod 3. • accertata e dichiarata
l'illegittimità delle opere anche straordinarie eseguite da parte convenuta opposta sull'immobile, condannarsi la convenuta alla completa riduzione in
pristino ovvero al risarcimento danni per equivalente in misura non inferiore ad € 16.500,00 o comunque nella misura maggiore o minore che verrà
ritenuta di giustizia. Condannarsi la parte convenuta opposta al risarcimento
dei danni tutti conseguenti e connessi all'indebito utilizzo dell'immobile di
cui al contratto preliminare dd. 27.06.2018 registrato a Gemona del Friuli il
06.07.2018 al n. 3485 mod 3 nella misura pari ad € 18.360,00 fino a tutto novembre 2022 e di € 9.660,00 fino a tutto novembre 2024, e così complessivi € 28.020,00 oltre all'indennità pari a non meno di € 420,00\mese
Pag. 2 o frazione di mese, fino alla data dell'effettivo rilascio, il tutto oltre ad
interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al saldo e salva migliore
quantificazione che dovesse essere ritenuta di giustizia. In ogni caso • Spese
e competenze di lite rifuse In via istruttoria: Ammettersi interrogatorio
formale nonché prova per testi sulle seguenti circostanze 1. Vero che il signor alla data di sottoscrizione del contratto Controparte_1
preliminare dd. 27.06.2018 era stato informato della necessità di regolarizzare l'intestazione di alcune particelle dell'immobile oggetto di compravendita? 2. Vero che il signor ha stabilito fin dal 2018 CP_1
nell'immobile di Lusevera di cui è causa la residenza propria e della propria famiglia? 3. Vero che il signor ha smantellato Controparte_1
l'impianto di riscaldamento con caldaia a legna esistente nell'immobile di cui è causa nell'anno 2018 4. Vero che il signor ha Controparte_1
realizzato nell'immobile di cui è causa un impianto di riscaldamento a GPL
senza autorizzazione alcuna né della proprietà, né delle autorità preposte. 5.
Vero che il signor dopo essere entrato in possesso dell'immobile CP_1
di cui è causa, lo ha dotato di un impianto di raffrescamento prima inesistente? 6. Vero che il signor ha rinnovato Controparte_1
completamente i servizi igienici dell'immobile di cui è causa? 7. Vero che il signor ha modificato le suddivisioni interne Controparte_1
dell'immobile di cui è causa senza inserire catastalmente le modifiche?' 8.
Vero che in data 06.12.2022 avanti al notaio di Udine erano Per_1
presenti i signori e 9. Vero che il 06.12.2022 Parte_2 Parte_1
avanti al notaio di Udine era presente il signor Per_1 CP_1
privo dei denari necessari per versare il saldo prezzo? Si indicano
[...]
quali testi su tutti i capitoli il geom. da Pordenone e Testimone_1
di Tarcento, nonché il notaio da Udine, Testimone_2 Persona_2
quest'ultimo limitatamente ai capitoli 8 e 9 • Ammettersi consulenza tecnica
d'ufficio, a supplemento di quella già effettuata, finalizzata a: a. evidenziare
Pag. 3 eventuali opere abusive indicandone la probabile data di realizzazione b.
indicare le opere necessarie per eliminare le opere abusive eventuali nonché
per ripristinare lo stato di fatto esistente nell'anno 2018 c. quantificare la
spesa necessaria per realizzare tali opere di ripristino ed in particolare per eliminare l'impianto di riscaldamento a GPL e ripristinare l'impianto a legna nonché per eliminare e l'impianto di condizionamento”;
per parte convenuta/opposta come da foglio di p.c. depositato telematicamente in data 18 novembre 2024 ovvero “Piaccia al Tribunale
Ill.mo; Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta;
Previe le
pronunce e le declaratorie tutte del caso;
Confermare il decreto ingiuntivo
opposto, e dunque e comunque, previ gli accertamenti del caso, a conferma di quanto previsto dall'art. 1385 comma II ultimo capoverso, condannare
controparte al pagamento della somma di euro 68.000,00 oltre interessi di
legge (art. 1284 comma IV cod,.civ.), oltre le spese e di cosi già liquidati
nonché le ulteriori spese tutte del presente procedimento;
In ogni caso
condannare controparte, per le ragioni tutte, risarcitorie e/o restitutorie e/o
indennitarie, esposte in atti, al pagamento della somma di euro 68.000,00
ovvero della somma diversa che in ipotesi emersa in corso di causa. Il tutto
sempre oltre interessi di legge (art. 1284 comma IV cod. civ.) a tutt'oggi già decorrenti, Per massimo tuziorismo, previa revoca dell'ordinanza istruttoria
in data 9 luglio 2024, ammettere le istanze istruttorie tutte richieste nelle
proprie memorie 171 ter n. 2 cod. proc. civ. e 171 ter n. 3 steso codice dal
Signor , nonché e comunque accogliere integralmente Controparte_1
le osservazioni a CTU, siccome richieste e formulate;
Previ gli accertamenti
e/o le dichiarazioni tutte del caso, rigettare in quanto improcedibili,
inammissibili e/o comunque infondate in fatto ed in diritto, le domande degli opponenti. Vinte le spese”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Pag. 4 Si dà atto che la presente sentenza viene redatta in forma abbreviata a norma dell'art. 132, n. 4 c.p.c., come sostituito dall'art. 45 c. 17 della L.
69/2009 e 118 disp. att. c.p.c..
Con ricorso per decreto ingiuntivo in data 15 marzo 2023 depositato avanti al Tribunale civile di Pordenone, premesso che: Controparte_1
a. con contratto preliminare sottoscritto fra le parti in data 27 giugno
2018, ed nella loro qualità di pieni ed esclusivi Parte_1 Parte_2
proprietari dell'immobile sito in comune di Lusevera (UD) fraz. Vedronza,
già via Roma, 10, avevano promesso di vendere a Controparte_1
ovvero a terzo dallo stesso nominando sino alla data del definitivo, il predetto cespite, a corpo con ogni accessione e pertinenza (sub. B doc. 1)
b. in esecuzione del preliminare, il aveva versato la somma CP_1
di euro 34.000,00, a titolo di caparra confirmatoria;

c. il trasferimento dell'immobile, con definitivo fissato entro il termine del 30 giugno 2020, non avveniva per colpa dei promittenti venditori neppure entro il termine prorogato del 6 dicembre 2022;
d. a fronte del grave, plurimo e perdurante inadempimento, il contratto doveva ritenersi oggetto di recesso da parte del a mente CP_1
dell'art. 1385 comma II cod. civ., con conseguente credito, certo liquido ed esigibile alla percezione del doppio della caparra confirmatoria versata,
tutto quanto sopra premesso, il chiedeva emettersi CP_1
ingiunzione di pagamento della somma di euro 68.000,00, oltre interessi ex
art. 1284 comma IV cod. civ., dal dovuto al saldo, corrispondente al doppio della caparra confirmatoria a suo tempo versata ai promittenti venditori.
Con decreto n. 314/2023 in data 21 marzo 2023, il Tribunale di
Pordenone ingiungeva a e a il pagamento della Parte_1 Parte_2
somma richiesta oltre interessi di legge, dal dovuto al saldo come da domanda, nonché spese di procedimento.
Pag. 5 Con atto di citazione in opposizione, notificato a mezzo pec in data 3
maggio 2023, ed contestavano la debenza Parte_1 Parte_2
della somma, chiedendo la revoca e/o l'annullamento dell'ingiunzione,
nonché chiedendo in via riconvenzionale pagamenti di somme.
A sostegno della propria opposizione gli ingiunti esponevano quanto segue:
a. il contratto de quo non era in realtà un contratto preliminare ma un contratto definitivo, e dunque l'adempimento si era già verificato con la sottoscrizione del contratto in data 27 giugno 2018, essendo stato il promissario acquirente (per essi, l'acquirente) già immesso nel possesso del bene;

b. beni oggetto di compravendita erano esclusivamente i mappali indicati in atti, ovverosia il solo mappale 1130 subb. 2 e 3 che individuerebbe l'immobile ad uso abitativo e non anche il terreno circostante all'abitazione; il Signor al momento della stipula del contratto era ben a CP_1
conoscenza del fatto che l'immobile interessato dalla compravendita ricomprendeva, avendo riguardo ai distacchi recintati, mappali che in realtà
non erano e/o risultavano di proprietà del promittenti venditori e altre situazioni di non conformità catastali, connesse, fra gli altri, con sconfinamenti del muro recinzione della proprietà;
c. sempre secondo le affermazioni degli opponenti, si sarebbe originariamente stabilito, tra le parti, che tali difformità sarebbero state corrette ed emendate, con delle azioni di usucapione, soltanto dopo che fosse stato formalizzato il contratto definitivo, previsto per il 30 giugno 2020, da parte del convenuto opposto;

d. parte opponente poi eccepiva che soltanto a metà dell'anno 2020, al momento in cui ci si preparava a formalizzare il contratto definitivo, il avrebbe sollevato la questione della difformità presente, chiedendo CP_1
la regolarizzazione prima della stipula del predetto definitivo;

Pag. 6 e. gli opponenti sostenevano inoltre che, sebbene non obbligati in punto, si sarebbero prestati a regolarizzare le predette difformità, ma una volta a ciò rimediato, a questo punto sarebbe stato il – che aveva la CP_1
detenzione dell'immobile de quo a titolo gratuito e peraltro avrebbe eseguito lavori non autorizzati nell'immobile- a rifiutarsi senza motivo di stipulare il contratto definitivo;

f. in via principale, gli opponenti chiedevano, pertanto, oltre all'annullamento del decreto ingiuntivo, l'accertamento della esistenza di contratto definitivo e conseguente la condanna la pagamento della somma pattuita pari ad euro 58.000,00 oltre interessi e rivalutazione;
in via subordinata, pronunciarsi sentenza ai sensi dell'art. 2392 cod. civ. ai fini dell'obbligo di concludere il contratto con conseguente sentenza che faccio luogo al passaggio dei due mappali oggetto del contratto, 1130 sub 2 e 3 del foglio 27, con condanna al pagamento del saldo pattuito, di euro 58.000,00
oltre interesse e rivalutazione;

g. in via riconvenzionale subordinata alla conferma del decreto ingiuntivo opposto, gli opponenti chiedevano in ogni caso il risarcimento dei danni connessi alla occupazione dell'immobile, sempre perdurante, e quantificata nella somma di euro 800,00 mensili, a far data dall'immissione del D e della sua famiglia, ovverosia il 27 giugno 2018, il tutto per CP_1
una somma, alla data dell'atto di citazione pari ad euro 56.000,00, che gli opponenti dichiaravano in compensazione con l'eventuale controcredito;

h. chiedevano, altresì, il rilascio il predetto immobile sino provvedendo nonché il ripristino dello stato dei luoghi per i lavori non autorizzati, previo esperimento di CTU avente ad oggetto la individuazione degli stessi e la quantificazione dei costi di messa in pristino, costi che affermano essere di importo non inferiore ad euro 25.000,00;
Pag. 7 i. si opponevano, infine, ad ogni richiesta di concessione eventuale di provvisoria esecutorietà, allegando di aver tempestivamente contestato quanto fatto valere nella propria opposizione, nonché evidenziavano le asserite condizioni di semplice pensionato del Signor privo di beni CP_1
e la rilevante entità dei crediti vantati dagli opponenti.
Si costituiva evidenziando quanto segue: Controparte_1
a. in data 27 giugno 2018 aveva sottoscritto, quale promissario acquirente, per sé o per persona da nominare, con ed Parte_1 Pt_2
quali pieni ed esclusivi proprietari e promissari venditori, un
[...]
contratto preliminare avente ad oggetto bene immobile sito in Lusevera
(UD), Loc. Vedronza, via Roma 10; il contratto era stato registrato in data 6
luglio 2018 (cfr. doc. 1 del ricorso monitorio);
b. il bene oggetto di preliminare consisteva in immobile ad uso abitativo munito di distacco di terreno circostante, delimitato da recinzione e cancello di ingresso (un unicum asseritamente dai promissari venditori rappresentato dal, e ricondotto al, mappale n.1130) (cfr. doc. 2 del ricorso monitorio);
c. il prezzo complessivo pattuito era stato indicato in euro 92.000,00,
di cui 34.000,00 anticipatamente, e i restanti 58.000,00 alla firma del definitivo. A seguito della sottoscrizione del preliminare il nei CP_1
modi e tempi pattuiti (euro 10.000,00, mediante consegna di due assegni circolari alla data della sottoscrizione del preliminare;
i restanti 24.000,00
mediante bonifici come pattuito) aveva regolarmente corrisposto ai promittenti venditori la somma di euro 34.000,00 (cfr. docc. 1 e. 3 del ricorso monitorio); importo da conserrarsi a termini contrattuali quale caparra confirmatoria (cfr. art. 2 di doc. 1);
d. al contratto era stata apposta, quale termine per la stipula del contratto definitivo a mezzo atto notarile, la data del 30 giugno 2020;
Pag. 8 e. sin dalla data di sottoscrizione del preliminare era stata attribuita la detenzione dell'immobile, per l'uso abitativo, allo stesso (cfr. art. 6 CP_1
di doc. 1);
f) il predetto contratto preliminare era stato sottoscritto a seguito dell'intervento di mediazione del mediatore società Sirio Immobiliare S.r.l.
(cfr. doc. 1 all'art. 11);
g. mel mese di marzo 2019 il D aveva appreso che, in realtà, CP_1
lo stato di fatto della proprietà promessa in vendita con il contratto preliminare non era conforme allo stato formale e di diritto, documentale,
catastale ed ipocatastale;
e ciò sotto il profilo sia oggettivo che soggettivo;

h. in particolare, a seguito di rilievi effettuati da parte dell'odierno esponente, era emerso che l'immobile compravenduto (casa e terreno circostante, il cui perimetro, come detto, si presenta(va) come interamente delimitato da recinzione e ricondotto al momento del preliminare al mappale
1130) presentava le seguenti difformità:
1) nello stato di fatto esistente, il fabbricato facente parte dell'immobile compravenduto non era correttamente posizionato all'interno della proprietà,
come invece risulta essere rappresentato nel relativo mappale di riferimento,
part. n. 1130; (cfr. doc. 4 del ricorso monitorio);
2) nello stato di fatto esistente, la proprietà promessa in vendita -circoscritta dal muretto di cinta- al lato est ricomprendeva ulteriore mappale, ovverosia la part. n. 1255, la quale risultava iscritta a nome di soggetti terzi (cfr. doc. 4 –
planimetria catastale);
3) nello stato di fatto, la recinzione a nord, a confine con la particella 1105
(facente capo a soggetti terzi ed estranei), risultava essere arretrata rispetto a quanto descritto a livello catastale e cartografico, con perdita di consistenza di proprietà;
4) nello stato di fatto, nel lato ovest, la proprietà promessa in vendita risultava comprendere parte della particella 1452, facente capo a soggetti
Pag. 9 terzi ed estranei, risultava interferire, sovrapponendosi ad essa, per la consistenza di mq. 36;
5) nello stato di fatto, la colonna dell'accesso carraio retro-casa (sempre a ovest) insisteva su mappale in capo a soggetti terzi ed estranei, ovverosia la part. n. 1131;
6) nello stato di fatto, il confine lato sud del mappale 1130, con il relativo muretto di recinzione, risultava posizionato all'interno della proprietà, e la parte esterna risulta di fatto ad uso di tutti i viciniori;

i. in tale contesto il provvedeva a denunciare la sopra CP_1
indicata situazione, manifestando, comunque, interesse alla stipula del definitivo, intimava alla controparte di provvedere a rendere possibile la sottoscrizione del contratto di compravendita del bene quale promesso in vendita (cfr. doc. 5 del ricorso monitorio);
j. i promissari venditori nulla replicavano;

k. perdurando la situazione di inerzia dei promissari venditori, il in data 18 maggio 2020 a mezzo del proprio legale, inviava CP_1
ulteriore comunicazione di sollecito e diffida, nonché contestazione,
evidenziando come, allo stato, in ragione delle difformità presenti, la stipulazione del definitivo alla data fissata risultava impossibile (cfr. doc. 6,
del ricorso monitorio;
la data contrattualmente prevista per la stipula del definitivo, pertanto, non poteva essere rispettata per i denunciati gravi fatti e colpa dei promittenti venditori;

l. a seguito di quanto sopra seguiva un sopralluogo del tecnico incaricato da controparte venditrice, ed alla presenza del mediatore immobiliare, dal quale emergeva, ovviamente, lo stato di difformità
denunciato (cfr. doc. 7 del ricorso monitorio);
m. seguiva un incontro in data 12 novembre 2020 fra le parti,
unitamente al mediatore immobiliare, con i rispettivi legali, senza che peraltro, nonostante le rassicurazioni verbali in merito, nulla venisse
Pag. 10 compiuto da ed al fine di consentire la stipula Parte_1 Parte_2
del contratto definitivo ed il trasferimento del bene promesso in vendita;

n. ancora in data 23 novembre 2020, il a mezzo del proprio CP_1
legale, contestava nuovamente l'inadempimento di controparte, che impediva di dare attuazione al preliminare, si offriva di concedere, sempre in via bonaria, una soluzione transattiva che consentisse, da un lato, al promissario acquirente, una idonea soluzione economica e di garanzia sulla operazione posta in essere con il contratto preliminare, ed altresì, a controparte, di dare più comodamente seguito alla promessa di vendita (cfr. doc. 8 del ricorso monitorio);
o. su tale proposta transattiva e sulla definizione bonaria della questione, controparte non comunicava alcunché;
p. perdurando tale situazione, con comunicazione in data 14 novembre 2022, il rilevando ancora una volta il grave CP_1
inadempimento dei promittenti venditori, li invitava a presentarsi il giorno 6
dicembre successivo presso lo studio del Notaio rogante incaricato, dott.
e chiedeva, altresì, alla parte promittente venditrice di Persona_2
prendere contatto con il detto professionista per la consegna della documentazione necessaria alla predisposizione di rogito conforme al preliminare pattuito, pena in difetto lo scioglimento del rapporto contrattuale e la richiesta del doppio della caparra ex art. 1385 comma II cod. civ. (cfr.
doc. 9 del ricorso monitorio);
q. a detta comunicazione, il 23 novembre 2022, ed Parte_1
davano riscontro a mezzo del proprio legale, rigettando le Parte_2
accuse di inadempimento, e, ai fini del rogito notarile fissato per il giorno 6
dicembre, inviavano in allegato documentazione non sufficiente e risolutiva,
confermando di fatto il permanere delle difformità, oggettive e soprattutto di titolarità soggettiva, come denunciate dal le quali non CP_1
consentivano, per parte loro, di addivenire al rispetto delle obbligazioni
Pag. 11 contratte con il preliminare, mediante la stipula di un vero e proprio contratto definitivo del bene compravenduto;
ancora a tale data, emergeva che, quanto al mappale 1255, il provvedimento di sua usucapione non risultava né
l'attestazione di suo passaggio in giudicato né, soprattutto, la trascrizione del preteso acquisto;
quanto ai mappali 1452 e 1132 si era addirittura ancora ad una fase prodromica – di instaurazione di mediazione nei confronti del relativo proprietario- e pertanto i predetti beni erano ancora lungi dall'essere di proprietà dei promittenti venditori (cfr. doc. 10 del ricorso monitorio);
r. i signori a mezzo del proprio legale, prendevano inoltre Pt_1
contatto con il Notaio incaricato per il rogito del definitivo;

s. come esposto nella comunicazione in data 5 dicembre 2022 del
Notaio al legale dei signori emergeva ancora una volta la Per_1 Pt_1
mancata corrispondenza, sia oggettiva che soggettiva, fra lo stato di fatto -
che, in adempimento del preliminare avrebbe dovuto essere oggetto del definitivo-, e le risultanze catastali ed ipo-catastali.
t. il Notaio evidenziava che, al più, stando così le cose -e sempre che fosse stata formata e prodotta da controparte tutta la relativa necessaria documentazione, necessaria ai promittenti venditori per la vendita del mappale 1130, con ogni conseguente attestazione di regolarità - in astratto si sarebbe potuto addivenire ad un definitivo, ma soltanto modificando il contenuto delle condizioni di vendita del preliminare, con una nuova contrattazione e pattuizione fra le parti di una clausola di deroga (cfr. art. 4
della bozza del Notaio, cfr. doc. 12 di parte convenuta/opposta) nella quale,
nella sostanza, si sarebbe rimandato il trasferimento degli altri mappali (i.e.
1131, 1452 e 1255), su cui insiste l'immobile, a data da destinarsi,
allorquando cioè controparte ne fosse divenuta formale ed esclusiva titolare,
i.e. a seguito di perfezionamento di procedimenti di usucapione, loro trascrizione e conseguente regolarizzazione catastale ed ipo-catastale. Inoltre
il Notaio comunicava che i promittenti venditori non gli avevano consegnato,
Pag. 12 sia i documenti urbanistici che quelli (certificati di morte) attinenti formalità,
in capo ai promittenti venditori, per la cessione del mappale 1130, (cfr. doc.
11 di parte convenuta/opposta);
u. con comunicazione pec in data 5 dicembre 2022, il a CP_1
mezzo del proprio legale, ribadiva al Notaio, e per conoscenza anche a controparte, la situazione di difformità sino ad allora inutilmente denunciata ai promittenti venditori e la necessità di pieno ed integrale rispetto del contratto preliminare (cfr. doc. 13 di parte convenuta/opposta);
v. in pari data i promittenti venditori, riconoscendo di fatto di non poter adempiere a quanto pattuito, invocavano la necessità, per la stipula del definitivo, di addivenire ad un accordo sulla clausola 4 (cfr. doc. 14 di parte convenuta/opposta);
w. il successivo 6 dicembre 2022 alle ore 15.00, presso lo studio del
Notaio Dott. in Udine, alla presenza delle parti il contratto Per_1
definitivo non veniva stipulato per i denunciati problemi di corrispondenza tra la situazione di fatto e quella giuridica con riferimento ai beni immobili oggetto del contratto preliminare, nonché per la mancata consegna al notaio rogante di tutta la documentazione necessaria per addivenire alla stipula del contratto di compravendita;

z. con comunicazione in data 7 dicembre 2022, Controparte_1
a mezzo del proprio legale ribadiva quanto già anticipato nella propria comunicazione del 14 novembre 2022, ovverosia, dava atto del grave inadempimento dei promittente venditori, i quali non erano stati adempimenti all'obbligazione assunta di cedere il bene promesso con il preliminare siccome dichiarato di piena ed esclusiva proprietà e ribadiva, con il recesso,
la richiesta di pagamento del doppio della caparra, prevista dal preliminare, a termini dell'art. 1385 comma II cod. civ. (cfr. doc. 15 di parte convenuta/opposta).
Pag. 13 Tutto ciò dedotto il contestate le allegazioni, le domande CP_1
ed eccezioni degli opponenti, e dunque, chiedeva la conferma del decreto opposto ed in ogni caso la condanna al pagamento della somma di euro
68.000,00 oltre interessi ex art. 1284 comma IV cod. civ.
Scambiate le memorie di cui all'art. 171 ter cod. proc. civ., in data 20 ottobre 2023 si teneva l'udienza di prima comparizione, ove veniva disposto un rinvio per verifica di possibilità conciliativa, indicando la data del 12
dicembre successivo per il deposito di note scritte al fine di dare atto del raggiungimento dell'accordo, ovvero in caso contrario al fine di confermare e/o precisare le proprie conclusioni di prima udienza.
Non essendo raggiunto alcun accordo, le parti, con rispettive note depositate nei termini stabiliti, davano atto di ciò e precisavano le proprie conclusioni;

A scioglimento delle riserve assunte, il G.I. con provvedimento in data 16 dicembre 2023, vista la complessità dei rapporti intervenuti, riteneva allo stato di non concedere la provvisoria esecutorietà del decreto opposto, e disponeva CTU avente ad oggetto i lavori eseguiti dal D'ND sull'immobile interessato della promessa vendita (loro descrizione, regolarità
edilizia-urbanistica, incidenza sul valore preesistente dell'immobile, calcolo del valore locativo dell'immobile alla data della stipula del preliminare e alla data del dicembre 2022).
All'udienza del 16 gennaio 2024 il CTU incaricato, Geom. Per_3
, riceveva i quesiti del G.I. prestava giuramento all'incarico; il G.I.
[...]
concedeva i termini richiesti per tutti gli incombenti necessari al deposito della CTU, dava atto delle rispettive nomine dei CTP e fissava udienza al giorno 20 giugno 2024 per esame CTU.
Nella medesima udienza del 16 gennaio 2024, il presente CP_1
anche personalmente, senza nulla voler rinunciare, ferme tutte le contestazioni domande ed eccezioni, formulava a mezzo del proprio legale, la
Pag. 14 seguente proposta conciliativa: “disponibilità a rinunciare al d.i., agli atti,
all'azione, ai diritti, a tutti i crediti nei confronti di controparte dietro il riconoscimento del diritto di abitazione sull'immobile comprensivo di
pertinenze e accessori quale oggetto di causa (e per quanto attiene alle porzioni di terreno facenti parte dell'immobile oggi non ancora risultanti di
proprietà di controparte previa cessione o, comunque, garanzia di legittimo
godimento del valido possesso siccome già ultraventennale corrispondente al
diritto di abitazione) a proprio favore e a favore della propria moglie
(signora classe 1955) per entrambi e separatamente vita Persona_4
natural durante, oltre al pagamento a proprio favore della somma pari ad
Euro 5.000,00, quale contributo alle spese legali”. Il difensore degli opponenti prendeva atto di quanto sopra per ogni deliberazione in merito.
Frattanto, con ricorso in corso di causa ex artt. 669 quater – 700 cod.
proc. civ., depositato in data 18 gennaio 2024, ed Parte_1 Pt_2
premesso che in data 5 dicembre 2023 avevano inviato lettera
[...]
raccomandata al con la quale comunicavano, a loro volta, il CP_1
proprio recesso dal contratto preliminare ex art. 1385 cod. civ., e conseguentemente chiedevano il rilascio dell'immobile, occupato sine titulo,
o, comunque, quand'anche esistente un contratto di comodato, in ragione della richiesta di consegna stessa formulata nella predetta raccomandata,
allegando motivi di fumus boni iuris e periculum in mora, chiedevano il rilascio dell'immobile per cui è causa, e abitato dal con la propria CP_1
famiglia.
Si costituiva con memoria in data 7 marzo 2024 il il quale CP_1
contestava sia in fatto che in diritto i presupposti, sostanziali e processuali del ricorso e della conseguente domanda di rilascio.
A seguito di note scritte in sostituzione di udienza, il G.I. con provvedimento in data 21 marzo 2024 rigettava il ricorso di e Pt_2 Parte_1
[...]
Pag. 15 Il procedimento proseguiva con l'udienza del giorno 9 luglio 2024 per l'esame della CTU frattanto svolta;
ivi le parti insistevano nelle rispettive istanze istruttorie e conclusioni. Il presente personalmente, CP_1
reiterava la proposta transattiva come formulata nel corso dell'udienza del 16
gennaio 2024, fatta salva la quantificazione delle ulteriori spese legali con riferimento all'attività ulteriormente svolta da allora. Parte opponente faceva presente di aver provveduto al deposito di atto notarile di autentica firme in data 16 maggio 2024 relativo ad accordo di mediazione intervenuto in pari data, per la regolarizzazione di parti di terreno (già mapp. 1131 e 1452 del foglio 27) facenti parte dell'immobile sito in Vedronza, e oggetto di causa.
In ordine alle risultanze della CTU, anche in ragione delle argomentate motivazioni dimesse dal Consulente a suffragio delle sue deduzioni e in considerazione dell'ampio ed approfondito contraddittorio che si è svolto tra il Consulente del Giudice e quelli delle parti, la stessa può
essere interamente recepita dal Giudice che ne condivide integralmente le ben argomentate conclusioni che appaiono congrue nel loro argomentare tecnico e logico e ciò anche alla luce del principio espresso da Cass. Sez. 3, Sentenza
n. 19475 del 06/10/2005 (Rv. 584780) secondo cui “Il giudice del merito, che
riconosca convincenti le conclusioni del consulente tecnico d'ufficio, non è
tenuto ad esporre in modo specifico le ragioni del suo convincimento, poiché
l'obbligo della motivazione è assolto già con l'indicazione delle fonti
dell'apprezzamento espresso, dalle quali possa desumersi che le contrarie
deduzioni delle parti siano state implicitamente rigettate, con la conseguenza
che la parte, la quale deduca il vizio di motivazione della sentenza
impugnata, ha l'onere di indicare in modo specifico le deduzioni formulate
nel giudizio di merito, delle quali il giudice non si sia dato carico, non
essendo in proposito sufficiente il mero e generico rinvio agli atti del
pregresso giudizio. (Nella specie, la S.C., enunciando il suddetto principio,
ha, inoltre, evidenziato che, nel caso in oggetto, il giudice del merito aveva
Pag. 16 disposto un supplemento di indagine chiamando il consulente tecnico
d'ufficio a fornire chiarimenti anche in ordine alle contestazioni formulate
dal consulente di parte, sicché, avendo assegnato decisivo rilievo alle
conclusioni del consulente d'ufficio, doveva in ciò ritenersi implicito il giudizio di irrilevanza delle proposte contestazioni della parte)”.
A scioglimento della riserva assunta, con provvedimento in data 9 luglio 2024, il G.I. fissava l'udienza di rimessione della causa in decisione al giorno 17 gennaio 2025, concedendo termini di legge per deposito rispettivamente di note scritte di precisazione delle conclusioni, comparse conclusionali e repliche.
L'opposizione al d.i. come formulata da parte opponente non appare fondata e va, pertanto, rigettata per le ragioni di seguito indicate.
Non vi è dubbio che il contratto sottoscritto in data 27 giugno 2018 è
un contratto preliminare di compravendita, di un tanto si è resa conto anche parte attrice/opponente che con le note autorizzate dell'11 novembre 2024, di conferma/precisazione delle conclusioni ha rinunciato alla domanda principale a suo tempo formulata, e cioè all'accertamento che la predetta scrittura fosse, invece, un contratto definitivo di compravendita.
Come altrettanto evidente è che il bene oggetto del contratto preliminare era l'immobile a corpo, comprensivo di distacchi, accessioni e pertinenze, immobile descritto all'art. 1 del contratto, e di cui i promittenti venditori, odierna parte opponente, avevano dichiarato la piena ed esclusiva proprietà, e la corrispondenza alle risultanze catastali.
Il bene promesso in vendita, come accertato anche dal CTU,
risulta(va) così composto: “immobile, di destinazione residenziale, costituito
da due unità immobiliari ad uso abitazione ed autorimessa con area
pertinenziale. Esso è ubicato in Comune di Lusevera (UD), nella frazione di
Vedronza al n.10 in prossimità dell'asse viario Strada Regionale 646. Il
lotto, interamente delimitato e recintato è costituito dai mappali n. 1130
Pag. 17 (abitazione) e n. 1255 (pertinenza esterna) intestati alla parte attrice e
mappali n. 1562 e n. 1564 (pertinenza esterna) attualmente intestati ad altra ditta”.
Tale situazione era la medesima di quella denunciata dal CP_1
nelle fasi prodromiche alla stipula del contratto definitivo, e certificata anche dal notaio incaricato di stipulare il contratto definitivo, il quale con la comunicazione inviate alle parti in data 5 dicembre 2022, oltre a porre in rilievo che i promittenti venditori non avevano consegnato le concessioni urbanistiche, l'APE, nonché due certificati di morte al fine dell'accettazione tacita di eredità, dichiarava di fatto che, poiché i mappali 1131, 1452, 1255,
erano intestati e risultavano appartenere a soggetti diversi dai promittenti venditori, il preliminare intervenuto non avrebbe potuto essere trasfuso in un contratto definitivo se non previo ulteriore nuovo e distinto accordo fra le parti.
La situazione non risultava mutata in data 6 dicembre 2022 allorché
era stata convenuto che le parti si trovassero avanti al notaio per la stipula del contratto definitivo: il promissario acquirente aveva indicato e comunicato
(cfr. doc. 9 di parte convenuta/opposta) a controparte che la data del 6
dicembre 2022 era da intendersi quale termine perentorio per la stipula del definitivo [l'originario termine fissato dalle parti al 30 giugno 2020 era stato prorogato attesa l'impossibilità di addivenire alla stipula del definitivo per la necessità regolarizzare le risultanze catastali e soprattutto di intestazione di tutti i mappali costituenti il corpo immobiliare oggetto del contratto preliminare].
I promittenti venditori - al fine di giustificare il proprio comportamento, e altresì per ottenere una sentenza ex art. 2932 cod. civ.
(domanda, anche quest'ultima rinunciata) - hanno sostenuto che il contratto preliminare avrebbe avuto ad oggetto i soli mappali indicati nel documento contrattuale (i.e. il mappale 1130 subb. 2 e 3, del foglio 27), e che per i
Pag. 18 restanti mappali, ricompresi nel compendio immobiliare oggetto di trasferimento in quanto costituenti l'area delimitata e recintata su cui sorgeva il fabbricato, si sarebbe provveduto, successivamente alla stipula dell'atto notarile con atti di usucapione e/o quant'altro.
Tale ricostruzione non ha trovato alcun fondamento anzi è risultata contraddetta dalla documentazione in atti, e in particolare oltre che dal contenuto del contratto preliminare ove era indicato che l'immobile
[comprese le relative pertinenze cfr. art. 3] veniva promesso in vendita nello stato di fatto in cui trovava all'epoca [stato di fatto fotografato anche dal
CTU come sopra descritto], anche dai docc. 7, 11 e 12 prodotti da parte convenuta/opposta ancora nel procedimento monitorio [documenti non contestati e/o disconosciuti nel loro contenuto da parte attrice].
Dai predetti documenti è risultato quanto segue:
- al momento della sottoscrizione del preliminare il bene non era integralmente [e non lo è stato almeno sino al 16 maggio 2024 stando alla documentazione depositata da parte attrice] nella proprietà dei promittenti venditori, i quali, a differenza del promissario acquirente, erano a conoscenza di tale situazione, o, comunque, prima di promettere in vendita il bene nella sua interezza avrebbero dovuto verificare la piena titolarità di quanto si impegnavano a trasferire;

- solo dopo mesi dalla sottoscrizione del preliminare [e precisamente nel marzo 2019 cfr. doc. 5 del ricorso monitorio], il apprendeva, CP_1
attraverso rilievi tecnici dallo stesso fatti effettuare, della situazione di difformità formale e sostanziale, oggettiva e soggettiva, del bene promessogli in vendita;

- nonostante le richieste e le intimazioni ancora nel dicembre del
2022, non soltanto non era stato possibile sottoscrivere il contratto definitivo ma, prima ancora, neppure era stato possibile, per parte del Notaio,
predisporre il relativo documento. Ciò in ragione e per causa del perdurante
Pag. 19 grave inadempimento di parte promittente venditrice, non soltanto con riferimento allo stato di fatto e di diritto dell'immobile nella sua interezza,
ma anche con riferimento ai obblighi preparatori e strumentali di consegna della semplice documentazione necessaria alla redazione dell'atto notarile
(cfr. doc. 11, pec inviata dal notaio in data 5 dicembre 2022 nella quale il professionista denunciava che i promittenti venditori non avevano prodotto né le concessioni urbanistiche, né l'APE, né i certificati di morte di Per_5
e per poter procedere alla trascrizione delle
[...] Persona_6
accettazioni tacite di eredità ai fini della continuità delle trascrizioni nei
RR.II.).
Il 6 dicembre 2022, data individuata e comunicata a tutte le parti per la stipulazione del contratto definitivo avanti al notaio dott. Persona_2
non è stato possibile addivenire al rogito in quanto lo stesso professionista con la comunicazione del giorno antecedente aveva riconosciuto che, non soltanto la parte promittente venditrice non aveva neppure inviato la documentazione comprovante la titolarità dei beni (denuncia di successione ed accettazione di eredità -per il mappale 1255-, nonché la documentazione urbanistico edilizia richiesta) ma che, anche in presenza di questi, stando così
le cose, il contratto preliminare non avrebbe potuto essere trasposto in un definitivo, se non previo intervento un ulteriore accordo su specifica clausola, la quale rimandava ad eventi futuri ed incerti il trasferimento dell'integralità
del cespite (cfr. docc. 11 e 12 del ricorso monitorio).
Con comunicazione in data 7 dicembre 2022, Controparte_1
anche a mezzo del proprio legale ribadiva quanto già anticipato nella propria comunicazione del 14 novembre 2022, ovvero, preso atto del grave e definitivo inadempimento dei promittente venditori, i quali non erano stati adempimenti all'obbligazione assunta di cedere il bene promesso con il preliminare dichiarato di piena ed esclusiva proprietà, e ribadiva, con il recesso, la richiesta di pagamento del doppio della caparra, prevista dal
Pag. 20 preliminare, a termini dell'art. 1385, comma 2, cod. civ. (cfr. doc. 15 del ricorso monitorio).
Per tali motivi, accertato il grave inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c. di parte promittente venditrice e il ricorrere degli elementi costitutivi del diritto di recesso esercitato dal promissario acquirente ai sensi dell'art. 1385 c.c., la parte promittente venditrice va condannata alla restituzione a favore del promissario acquirente, odierno convenuto/opposto,
del doppio della caparra confirmatoria versata [euro 34.000 X 2], oltre gli interessi legali dalla data del recesso [7 dicembre 2022] fino al soddisfo.
A seguito del legittimo recesso esercitato da parte del promissario acquirente a far data dal 7 dicembre 2022 è cessato anche il suo diritto ad occupare l'immobile promesso in vendita atteso che il titolo in forza, del quale lo stesso aveva detenuto tale immobile, e cioè il contratto preliminare ad effetti anticipati (cfr. art. 6), è venuto meno.
La circostanza che il promissario acquirente detenesse l'immobile in questione in forza del solo contratto preliminare e non in forza di altro titolo emerge chiaramente dalla lettura degli artt. 6 e 14 del laddove si prevedeva che la detenzione del bene avveniva contestualmente all'atto della sottoscrizione della presente scrittura privata e che il presente contratto annullava e sostituiva ogni precedente accordo intercorso tra le stesse parti con riferimento al bene immobile in questione.
Dal 7 dicembre 2022 il cessato il titolo detentivo, avrebbe CP_1
dovuto riconsegnare l'immobile oggetto del preliminare alla parte attrice/opponente, fatto che pacificamente non è avvenuto.
Per tali ragioni il convenuto/opposto ponendo in essere una occupazione senza titolo dell'immobile va condannato al pagamento di una indennità che nel caso di specie può essere equiparata ad un canone di locazione, calcolato dal CTU nell'importo di euro 420,00 al mese dal 7
Pag. 21 dicembre 2020 fino all'effettivo rilascio, oltre gli interessi legali da ogni singola scadenza fino al saldo.
La pronuncia a Sezioni Unite della Corte di Cassazione (n. 33645 del
15 novembre 2022) ha statuito che, nel caso di occupazione senza titolo, vi è
una presunzione iuris tantum della sussistenza del danno in capo al proprietario, stante la tendenziale normalità del pregiudizio per il medesimo,
correlato alla concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento diretto o indiretto (quest'ultimo mediante concessione dell'uso a terzi dietro corrispettivo). Facendo applicazione di tale principio si può affermare che questa presunzione non può essere vinta o superata dalla mera affermazione di un intenzionale disinteresse del proprietario, in quanto non avrebbe allegato o dimostrato la volontà di utilizzare il bene o di volerlo vendere o porre in locazione. Ne consegue che, in mancanza di una specifica e fondata contestazione del convenuto in ordine all'esistenza di un pregiudizio, il danno deve essere sempre riconosciuto e liquidato, anche con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro con i canoni di locazione di mercato.
Il CTU ha, altresì, accertato che i lavori effettuati dal promissario acquirente durante la detenzione, pur non assentiti dai promittenti venditori,
non solo non hanno deturpato o, comunque, depauperato l'immobile, ma anzi hanno incrementato in modo sensibile il suo valore [il CTU ha quantificato tale incremento in euro 16.560,00].
Tali lavori, non assentiti dalla proprietà, ma, comunque, realizzati dal promissario acquirente in buona fede allorquando confidava ancora nell'attuazione del programma contrattuale del preliminare, se da un lato non danno diritto ad alcuna indennità a favore del D dall'altro non CP_1
possono costituire una voce di danno da ristorare alla proprietà: nel caso di specie, come accertato dal CTU, il bene immobile non ha subito alcun decremento di valore, anzi ha aumentato in modo sensibile il valore iniziale.
Pag. 22 Per tali ragioni non può essere accolta la domanda di parte attrice
“accertata l'illegittimità delle opere anche straordinarie eseguite da parte convenuta opposta sull'immobile, condannarsi la convenuta alla completa
riduzione in pristino ovvero al risarcimento danni per equivalente in misura non inferiore ad € 16.500,00” in quanto, come pocanzi detto, le opere straordinarie realizzate in buona fede dal promissario acquirente sono risultate [v. esiti CTU] in regola con la normativa edilizia e urbanistica [salvo una minima regolarizzazione da farsi con riferimento all'intervento di riqualificazione dell'impianto termico] e hanno determinato un incremento di valore dell'immobile, non certo un danno da risarcire.
I lavori straordinari e il conseguente incremento di valore dell'immobile non danno però diritto ad alcuna indennità a favore del promissario acquirente ai sensi dell'art. 1808, comma 2, c.c. (cfr. Cassazione
civile, 30 aprile 2021, n. 11470): il contratto preliminare di vendita con consegna anticipata del bene al promissario acquirente non determina, infatti,
il trasferimento del possesso, ma solo la costituzione di una detenzione qualificata, salvo che non sia dimostrata l'interversione del possesso ai sensi dell'art. 1141 c.c. Infatti, la disponibilità materiale del bene da parte del promissario acquirente, in esecuzione di un preliminare, si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al preliminare stesso, producendo effetti meramente obbligatori e non reali.
Per tali ragioni l'opposizione come formulata da parte attrice/opponente va rigettata e va, pertanto, dichiarato definitivamente esecutivo il d.i. opposto.
Allo stesso modo il convenuto/opposto va condannato all'immediato rilascio dell'immobile per cui è causa libero da cose e/o persone anche interposte, e il convenuto/opposto va, altresì, condannato al pagamento di una indennità che nel caso di specie va equiparata ad un canone di locazione,
calcolato dal CTU nell'importo di euro 420,00 al mese dal 7 dicembre 2020
Pag. 23 fino all'effettivo rilascio, oltre gli interessi legali da ogni singola scadenza fino al saldo.
Le spese per la CTU, attesi i risultati a cui è giunta, vanno definitivamente poste a carico di parte attrice/opponente per 2/3 e per il restante 1/3 a carico di parte convenuta/opposta.
Sussistono giustificate ragioni per procedere, alla luce della parziale reciproca soccombenza, alla compensazione delle spese legali tra le parti in ragione di 1/3, con conseguente condanna di parte attrice al pagamento dei restanti 2/3 delle spese del presente procedimento come liquidati in dispositivo ai sensi del D.M. n. 37 del 2018 e ss. modifiche, evidenziando in particolare che nella presente causa non si rinvengono specifici elementi di personalizzazione che giustifichino il discostarsi dai valori medi per lo scaglione di riferimento da euro 52.001,00 ad euro 260.000,00.


P. Q. M.


Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,
1) accertata la legittimità del recesso esercitato dal promissario acquirente, ai sensi dell'art. 1385, c.c., rigetta, per le Controparte_1
ragioni di cui alla parte motiva, l'opposizione come formulata da parte attrice, e dichiara per l'effetto definitivamente esecutivo il d.i. opposto;

2) accertato il venir meno del titolo in forza del quale CP_1
deteneva l'immobile oggetto di causa, lo condanna all'immediato
[...]
rilascio dell'immobile libero da cose e/o persone anche interposte, e lo condanna a corrispondere a favore di parte attrice una somma mensile pari ad euro 420,00, a titolo di indennità di occupazione, dal 7 dicembre 2020 fino all'effettivo rilascio, oltre gli interessi legali da ogni singola scadenza fino al saldo;

3) rigetta, per le ragioni di cui alla parte motiva, tutte le altre domande come formulate dalle parti;

Pag. 24 4) pone in via definitiva le spese di C.T.U. a carico della parte attrice/opponente per 2/3 e per 1/3 a carico del convenuto/opposto;
5) compensa le spese legali tra le parti in ragione di 1/3, e condanna gli attori/opponenti, in solido tra loro, a rifondere a parte convenuta/opposta i restanti 2/3 delle spese legali del presente procedimento che si liquidano in euro 9.402,00 per compenso, oltre ad I.V.A., C.N.P.A. e rimborso delle spese forfettarie pari al 15% sul compenso ex D.M. n. 37 del 2018 e ss. modifiche.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Così deciso in Pordenone, l'1 febbraio 2025.
Il Giudice
- dott. Francesco Tonon -
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