TRIBUNALE DI PISA
Nella causa civile iscritta al n. r.g. 429/2025, pendente fra e , con Avv. P. Ferrari e R. Luparini Parte_1 Parte_2
PARTE RECLAMANTE
Contro
e , con Avv. A. Nencioni Controparte_1 CP_2
PARTE RECLAMATA il Collegio, composto dai Giudici dott. Giuseppe Laghezza Presidente dott. Alessia De Durante Giudice relatore dott. Luca Pruneti Giudice
a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 19/03/2025, letti gli atti e le note difensive,

Pt_3
I reclamanti hanno chiesto la riforma del provvedimento reso ai sensi del disposto normativo di cui all'art. 700 c.p.c., con il quale, in accoglimento del ricorso proposto dagli odierni reclamati, è stato ordinato il rilascio dell'immobile, di proprietà di questi ultimi, sito in Calcinaia, e facente parte del più ampio complesso denominato
“Poggio Belvedere”.
I ricorrenti e , in particolare, avevano dedotto di Controparte_1 CP_2 essere intenzionati a vendere l'immobile e di essere stati contattati da , che Pt_2 aveva proposto una locazione transitoria, per il tempo necessario ad eseguire i lavori di ristrutturazione nell'immobile di sua proprietà; consegnata una copia delle chiavi per consentirgli di rivedere l'immobile, e avevano inoltrato ai Pt_2 Pt_1 ricorrenti una copia del contratto, che però non risultava conforme agli accordi raggiunti, in quanto nulla prevedeva in merito alla natura transitoria della locazione, e, in data 18.10.2024, avevano unilateralmente registrato un contratto di locazione.
I resistenti avevano eccepito di essere stati immessi nel possesso in data 04.09.2024, mediante consegna delle chiavi e conclusione di un contratto di locazione transitorio della durata di 1 anno, concluso in forma orale, e che i ricorrenti, che volevano ricevere pagamenti “in nero”, avevano mutato intendimento a fronte della registrazione del contratto.
Pagina 1 Avrebbe errato il giudice di prime cure, accogliendo il ricorso e ritenendo non concluso fra le parti il dedotto contratto di locazione, debitamente registrato dal reclamante.
Il reclamo non è fondato e deve essere respinto.
Del tutto condivisibilmente, infatti, il giudice del procedimento cautelare ha, in via preliminare, inquadrato il ricorso quale azione cautelare volta alla restituzione dell'immobile di proprietà (azione di rivendicazione di cui all'art. 948 c.c.), occupato dei resistenti senza titolo, ritenendolo ammissibile, non avendo a disposizione la parte ulteriori strumenti per ottenere il medesimo risultato in via cautelare.
Nel merito, e altrettanto condivisibilmente, ha ritenuto che, in punto di fumus boni iuris, fosse pacifica, e comunque documentalmente provata, la titolarità in capo ai ricorrenti del diritto di proprietà dell'immobile (cfr. contratto di compravendita del 23.02.2004 (doc. 0 all.to al ricorso), nonché l'occupazione da parte dei resistenti, illegittima, in quanto non fondata su un valido titolo di detenzione o possesso: ciò che risulta agli atti, infatti, è una mera bozza di contratto, che, se è sufficiente a provare le pendenti trattative, non può dirsi sufficiente a provare la conclusione del contratto.
Anche laddove si ritenga astrattamente valido, da un punto di vista civilistico, un contratto di locazione infra novennale non concluso in forma scritta (contra, cfr. la giurisprudenza di legittimità citata dal giudice di prime cure, per la quale “Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la "ratio" pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale;
fa eccezione l'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore” (Cassazione Civile SSUU sentenza n. 18124 del 2015)), infatti, come correttamente già rilevato, nel caso di specie emerge dalla lettura delle chat allegate da parte ricorrente – e non contestate da parte resistente - che le parti stessero predisponendo le volture delle bollette e stessero valutando piccoli adempimenti materiali funzionali alla conclusione del contratto ma che vari aspetti dell'accordo fossero ancora da precisare.
Sul punto, si confronti la documentazione in atti e già riportata nel provvedimento impugnato (Calò scrive a “Buongiorno , come da accordi ti invio il CP_1 CP_1 contrattino per come abbiamo detto di impostarlo. Attendo orario per vederci lunedì per la firma…” risponde “Ciao, inserirei anche 2 mensilità di deposito CP_1 cauzionale, il vostro obbligo a contrarre apposita polizza per il rischio locatizio, nonché le foto dello stato in cui avete accettato e preso in consegna. Vedo poi che hai inserito un anno? Non si era parlato di 6 mesi, massimo fino a settembre? Sono lavori lunghi i vostri?” messaggi a cui la resistente ha replicato “Sentiamoci lunedì in mattinata e concordiamo quando vederci”), dalla quale si evince chiaramente che non
Pagina 2 fosse raggiunto, tra gli altri, un accordo sul profilo della durata della relazione negoziale fra le parti.
In assenza di un valido titolo, quindi, è stata ritenuta illegittima l'occupazione del bene, con conseguente ordine di rilascio in favore dei proprietari.
Parimenti condivisibile la valutazione relativa alla sussistenza del periculum in mora, tenuto conto della immobilizzazione del bene oltre che l'impossibilità di eseguire gli interventi di manutenzione ordinaria da parte del proprietario.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo sulla base del valore e della natura della controversia nonché sulla base dell'attività processuale effettivamente svolta, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Rigetta il reclamo. Condanna parte reclamante a rifondere a parte reclamata le spese di lite, che liquida in € 3.000,00 per compensi, oltre spese generali e accessori di legge. Dichiara la sussistenza dei presupposti per la condanna al pagamento del doppio contributo unificato.
Si comunichi.
Pisa, 27/03/2025
IL PRESIDENTE
dott. Giuseppe Laghezza

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