REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Napoli
IX SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Renata Palmieri, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n 2797/2022 RG
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
TR EN (CE), alla via Leone 1, presso lo studio dell'Avv. Pina Caiazzo che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti
-RICORRENTE nel giudizio n. 2797/2022 –CONTUMACE IN SEDE DI
RIASSUNZIONE
e
(C.F. ), Parte_2 C.F._2 Parte_3
(C.F. , (C.F.
[...] C.F._3 Parte_4 [...]
), elettivamente domiciliati in Napoli, al Corso Secondigliano 230/C, C.F._4 presso lo studio dell'Avv. Lallo Gennaro che li rappresenta e difende in virtù di procura in atti
-RESISTENTI nel giudizio 2797/2022 –RICORRENTI IN RIASSUNZIONE
e
(C.F. -RESISTENTE CONTUMACE nel CP_1 C.F._5 giudizio 2797/2022 –
a cui è riunita la causa 23305/2022 RG pendente tra
(C.F. ), Parte_2 C.F._2 Parte_3
(C.F. , (C.F.
[...] C.F._3 Parte_5 [...]
), (C.F. ) C.F._6 Parte_4 C.F._7 CP_1
(C.F. , elettivamente domiciliati in Napoli, al Corso
[...] C.F._5
Secondigliano 230/C, presso lo studio dell'Avv.to, Lallo Gennaro dal quale sono rap- presentati e difesi, in virtù di procura in atti
RICORRENTI
Contro
1
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
TR EN (CE), alla via Leone 1, presso lo studio dell'Avv. Pina Caiazzo che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti - Resistente -
Oggetto: Pagamento del corrispettivo – Indennità di avviamento – Ripetizione di indebi- to – Risarcimento del danno in materia locatizia (Cod. SICID 144032).
Conclusioni: come da atti di causa e verbali di udienza.
FATTO E DIRITTO
PREMESSA. L'iter dei procedimenti riuniti. Le conclusioni delle parti.
Iniziando dal giudizio numero 2797/2022 RG si evidenzia che con ricorso, ex art. 447 bis cpc, depositato in data 03.02.2022 e ritualmente notificato in uno a pedissequo decreto di fissazione dell'udienza il sig. conveniva in giudizio, in- Parte_1 nanzi al Tribunale di Napoli, Parte_2 Controparte_2 Parte_5
, e per sentir accogliere le seguenti conclusio-
[...] Parte_4 CP_1 ni:”1) Dichiarare indebitamente percepite le somme pari ad € 23.500,00 dal mese di giugno 2017 al mese di aprile 2021, da parte dei sigg. , Parte_2 CP_2
, e relativamente al
[...] Parte_5 Parte_4 CP_1 contratto verbale intercorso con il conduttore relativamente Parte_1 all'immobile di loro proprietà sito in Napoli alla p.zza Quattro Giornate, 64 e, indi, per l'effetto ,condannarli alla restituzione della somma di € 23.500 da loro indebitamente percepita sulla base di un contratto nullo ex lege in favore del ricorrente;
2) Con con- danna al pagamento di interessi e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze;
3)
Con condanna al pagamento delle spese e onorari di causa in favore del sottoscritto pro- curatore antistatario.
Deduceva all'uopo: che , e Controparte_3 Parte_2 Controparte_2 CP_1 erano comproprietari, pro quota, dell'appartamento sito in Napoli, alla Piazza Quattro
Giornate 64, riportato all'NCEU del Comune di Napoli, alla Sez. AVV, foglio 13, parti- cella 357 sub 93, cat. A/2 cl. 6 vani 4 R.C. 640,41, primo piano composto di vani e due accessori;
che l'immobile veniva concesso in locazione dai signori , Controparte_3 Pt_2
e a , con scrittura privata del 3.06.2017, rego- CP_2 CP_1 Parte_1 larmente registrata all'Agenzia delle Entrate in data 19.06.2017, al n. 9433/3;
2
che il contratto aveva durata di quattro anni, con decorrenza dal 04.06.2017 al 3.06.2021
e prevedeva la corresponsione di un canone di locazione di € 6.000,00, da versarsi in ra- te mensili anticipate di € 500,00; che a seguito del decesso del sig. avvenuto il 16.09.20 suben- Controparte_3 travano nella quota del de cuius i figli. Controparte_4 che canone di locazione effettivamente corrisposto dal conduttore, sin dall'inizio del rapporto, era pari ad € 1.000,00, versato in parte mediante assegno bancario (€ 500,00) e in parte in contanti nelle mani del custode dello stabile (€ 500,00); che numerosi pagamenti avvenivano alla presenza dei sigg. e Persona_1 [...]
dom.ti in Cardito alla via Gramsci, 5;; Persona_2
che, il conduttore, da giugno 2017 ad aprile 2021, corrispondeva ai sig.ri Parte_6
, a titolo di canoni locatizi, la maggior somma di € 23.500,00 che andava richiesta
[...] in restituzione a titolo di indebito oggettivo .
In data 01.04.2022, con due distinte comparse di costituzione e risposta, di identico contenuto si costituivano in giudizio e ecce- Controparte_2 Parte_4 pendo:
1) Il mancato espletamento della mediazione obbligatoria;

2) La mancata prova della corresponsione di somme in eccedenza rispetto a quelle indicate nel contratto di locazione;

3) L'inammissibilità della prova per testi come articolata;

4) La mancata riferibilità ali locatori degli scritti asseritamente rilasciati dal Sig.
, in cui non vi era data, firma, indicazioni somme, riferimento al moti- Persona_3 vo della ricevuta , indicazione del soggetto emittente la ricevuta e del destinatario
Le convenute e concludevano chiedendo: “1) Dichiarare CP_2 Parte_4 inammissibile il ricorso per il mancato esperimento del tentativo di mediazione;
2) Ri- gettare la domanda perché infondata in fatto ed in diritto;
3) Condannare parte ricorrente al pagamento delle spese di lite a favore del procuratore anticipatario;
4) Emettere ogni altro provvedimento di giustizia”.
Il Giudice, all'udienza del 13.06.2022, assegnava il termine di 15 gg. per l'esperimento del tentativo di mediazione, ai sensi dell'art. 5, co. 1 bis, d.lgs. 28/2010.
L'attore presentava istanza per la mediazione innanzi all'organismo CP_5
, il quale si concludeva con il verbale negativo del 3.11.2022, per impossibilità
[...] di addivenire ad un accordo.
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All'udienza del 13.03.2023 parte attrice rinunciava alla domanda nei confronti di
[...]
Controparte_6
Il Giudice, all'udienza del 20.09.2023 dichiarava la contumacia di e conce- CP_1 deva termine perentorio per rinnovare la notifica nei confronti di . Parte_2
In data 19.01.2024, con comparsa di costituzione e risposta, si costituiva in giudizio
, che concludeva chiedendo di : “1) Dichiarare inammissibile il ri- Parte_2 corso per il mancato esperimento del tentativo di mediazione;
2) Rigettare la domanda perché infondata in fatto ed in diritto;
3) Condannare parte ricorrente al pagamento delle spese di lite a favore del procuratore anticipatario”.
Ammessi i mezzi di prova orali il Giudice, all'udienza del 29.01.2025, riuniva al pre- sente fascicolo la causa avente RG 23305/2022 e dichiarava deca- Parte_1 duto dalla prova relativamente al teste , in quanto l'indirizzo indicato Persona_3 nella intimazione esibita ed acquisita cartaceamente, indicava come indirizzo Piazza
Quattro Giornate n. 45 TR EN Caserta ovvero indirizzo diverso da quello cor- retto e rinviava la causa per sentire il secondo teste al 26/02/2025 ore Testimone_1
12.00.. In tale udienza il giudice dichiarava decaduti dalla prova te- Parte_1 stimoniale relativamente al teste , in quanto mai intimato per le Persona_1 udienze precedenti .Dichiarava altresì la decadenza dalla prova testimoniale per il te- ste , in quanto anch'esso mai regolarmente intimato, stante l'errata Persona_2 indicazione del nome indicato in ” al posto di ”, in tutti gli atti , cir- Tes_1 Per_2 costanza questa che aveva impedito la regolare notifica dell'intimazione al teste , con- fermando la decadenza della prova testimoniale del teste . Persona_3
In merito all'iter ed alle conclusioni del giudizio N. 23305/2022 con ricorso, ex art. 702 bis cpc, depositato in data 13.10.2022 e ritualmente notificato in uno a pedissequo decreto di fissazione dell'udienza, i sig.ri , Parte_2 Controparte_2
e convenivano in giudizio, in- Parte_5 Parte_4 CP_1 nanzi al Tribunale di Napoli, , per sentir accogliere le seguenti con- Parte_1 clusioni:” 1) Dichiarare la responsabilità del convenuto per i fatti narrati e per l'effetto condannare al pagamento in favore dei ricorrenti della somma di Parte_1
€.6.027,15, oltre IVA a titolo di spese per il ripristino dello stato dei luoghi, cui aggiun- gere la somma di €.200,00 oltre IVA per gli oneri relativi alla C.I.L. (così come quanti- ficata nella CT); 2) Condannare il convenuto al risarcimento del danno da lucro ces- sante patito dai ricorrenti e quantificato, ad oggi, in €.7.000,00; 3) Condannare il conve- nuto alla ripetizione delle spese anticipate dai ricorrenti per gli onorari del CT liquida-
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ti dall'On.le Giudicante dott. in €.1.799,53 per onorari e di €.140,00 per spese vi- CP_7 ve, oltre IVA e CP come per legge;
4) Condannare il convenuto alla ripetizione delle spese anticipate dai ricorrenti per quanto concerne il ricorso promosso per Accertamen- to Tecnico preventivo, al pagamento degli onorari pagati allo scrivente procuratore, pari alla cifra onnicomprensiva di €.3.037,60, comprensivi di spese generali, IVA e CPA;
5)
Condannare il convenuto al pagamento della somma di €.252,00 pagata dai ricorrenti al consulente di parte geom. 5) Condannare il convenuto al pagamento delle CP_8 spese di lite della presente procedura;
6) Emettere ogn'altro provvedimento di giustizia”.
Deducevano all'uopo: che erano comproprietari, pro quota, dell'appartamento sito in Napoli, alla Piazza Quat- tro Giornate 64, riportato all'NCEU del Comune di Napoli, alla Sez. AVV, foglio 13, particella 357 sub 93, cat. A/2 cl. 6 vani 4 R.C. 640,41, primo piano composto di vani e due accessori;
che il predetto immobile era concesso in locazione a , con scrittura Parte_1 privata del 3.06.2017, regolarmente registrata all'Agenzia delle Entrate in data
19.06.2017, al n. 9433/3; che il contratto aveva durata di quattro anni, con decorrenza dal 04.06.2017 al 3.06.2021
e prevedeva, la corresponsione di un canone di locazione di € 6.000,00, da versarsi in rate mensili anticipate di € 500,00; che, in data 16.9.2020, decedeva lasciando, quali eredi ab intesta- Controparte_3 to, e che subentravano al de cuius nella tito- Parte_5 Parte_4 larità della quota dell'immobile; che con raccomandata A/R del 1.02.2021, i locatori comunicavano al conduttore la pro- pria volontà di non rinnovare il rapporto contrattuale, invitandolo a rilasciare l'immobile entro la data del 03.6.2021; che rilasciava l'immobile veniva in data 06.8.2021; Parte_1 che, l'immobile, all'atto della riconsegna, risultava gravemente danneggiato;
che, in particolare, gli istanti riscontravano la mancanza degli interruttori della luce e delle inferriate del balcone e della finestra della stanza da letto;
la presenza di macchie di umidità nel bagno;
la presenza di disegni sulle pareti della cucina, dell'ingresso e del corridoio;
l'assenza di lavandino nel bagno e il sollevamento del pavimento della stanza da letto;
che lo stato dell'immobile era tale da rendere impossibile una nuova locazione;

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che i ricorrenti conferivano incarico alla ditta al fine di quantificare i danni CP_9 subiti dall'immobile locato;

che la quantificava il costo degli interventi necessari al ripristino CP_9 dell'immobile in €.15.650,00;
che la causa esclusiva di tali danni era da rinvenirsi nella condotta di;
Parte_1
che avendo interesse ad eseguire con urgenza i lavori di ripristino dell'immobile e ad accertare l'entità dei danni arrecati allo stesso, gli istanti proponevano, in data
21.01.2022, ricorso per accertamento tecnico preventivo, ex art. 696 - bis c.p.c. (R.G.
1586/2022;); che all'udienza del 2.03.2022, veniva nominato il CT ing. , al Persona_4 quale veniva conferito l'incarico di appurare lo stato dei luoghi e le condizioni dell'immobile, di valutare le causali dei danni e di quantificare gli importi necessari al suo ripristino. che, con perizia depositata in data 28.09.2022, il CT riconosceva la sussistenza dei danni lamentati dall'istante, quantificandoli in € 6.027,15 oltre IVA oltre la somma di
€.200,00 oltre IVA per gli oneri relativi alla C.I.L.;
che, oltre ai danni riportati dall'immobile, i ricorrenti subivano altresì il danno da lucro cessante dato dall'impossibilità di locare nuovamente l'appartamento, danno quantifi- cabile, ad alla data del ricorso in €.7.000,00; che con decreto di liquidazione del 03.10.2022, il presidente aveva liquidato al CT la somma di €.1.799,53 per onorari e di €.140,00 per spese vive, oltre IVA e CP come per legge, ponendolo in capo alle parti odiernamente ricorrenti;

che i ricorrenti avevano versato altresì la somma di €.252,00 a titolo di corrispettivo in favore del perito edile per la redazione della relazione di parte;
Persona_5
che a tale somma si aggiungevano i compensi del procuratore per la fase cautelare
Il Giudice, all'udienza del 15.02.2023 mutava il rito, rinviava all'udienza dell'8.11.2023 ed assegnava alle parti termine per integrare i rispettivi scritti.
In data 21.01.2025 con comparsa di costituzione e risposta, si costituiva in giudizio
[...]
eccependo la non ascrivibilità dei danni alla condotta del conduttore Parte_1 in quanto gli stessi derivavano da vetustà dell'appartamento e dalla mancata effettua- zione di interventi di manutenzione straordinaria da parte dei locatori .
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Il convenuto rassegnava le seguenti conclusioni: “1) Rigettare la domanda proposta da parte attrice;
2) Con vittoria di spese di giudizio”.
All'udienza del 29.01.2025 il presente giudizio veniva riunito a quello avente RG.
2797/2022
Interrotto il giudizio per cancellazione dall'albo del legale del e riassunto lo Parte_1 stesso le cause riunite sono decise, ex artt. 429-281 sexies cpc, all'udienza del
15.12.2025, celebrata nelle forme dell'art 127 ter cpc .
IL MERITO
Sono oggetto di decisione due giudizi riuniti.
In via preliminare, va dichiarata la contumacia di , non costituito in Parte_1 sede di riassunzione .
Va affermata la procedibilità delle domande per intervenuta mediazione esperita con esito negativo (cfr. verbale di mediazione in atti).
Cominciando dal fascicolo n. 2797/2022 RG, la domanda di è in- Parte_1 fondata e va rigettata per difetto di priva ex art 2697 cc .
In punto di diritto è noto che sulle sorti della pattuizione di un canone di locazione in parte non denunciato al fisco si sono avuti nel tempo vari interventi normativi e giuri- sprudenziali. Oggetto di esame è quel fenomeno particolarmente diffuso, ed al quale il legislatore ha inteso porre rimedio, di esporre al fisco un contratto regolarmente siglato e registrato, ma riportante un canone di locazione fittiziamente più basso ed avente a la- tere un accordo per il pagamento di un canone maggiore, sia che questo ulteriore accor- do venga espresso con ulteriore contratto di locazione identico al primo (salvo riportare un maggior canone), sia che consista in una semplice dichiarazione dissimulatoria, ov- vero in un patto orale collaterale. Sulla sorte della pattuizione di un maggior canone di locazione extra contratto registrato, è intervenuta la Suprema Corte (sezioni Unite del
17.09.2015 n. 18213), in tema di locazioni ad uso abitativo, affermando che, ai sensi dell'art. 13, comma 1,della legge 431/98, in ipotesi di locazione ad uso abitativo regi- strata per un canone inferiore al reale, il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l'accordo simulatorio relativo al maggior canone è affetto da nullità (non sanabi- le, con eventuale registrazione tardiva), con conseguente titolo del conduttore a chiedere ed ottenere la restituzione di tutte le somme pagate in eccesso.
Ribadita l'unità strutturale del procedimento simulatorio cui fa da complemento la fun- zione interpretativo – probatoria della controdichiarazione, la Suprema Corte ha ritenuto che la clausola predicativa di un canone di locazione maggiore, previsto nell'accordo
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dissimulato, (a prescindere dalla forma di quest'ultimo e dalla sua eventuale registrazio- ne) sia affetta da nullità, ai sensi dell'art. 1418 c.c, per violazione di una norma impera- tiva (obbligo tributario elevato a rango di norma imperativa), pur sottolineando la vali- dità del contratto di locazione regolarmente registrato. Proprio in quanto radicalmente nulla, tale clausola non potrà spiegare effetti neanche in ipotesi di registrazione tardiva della controdichiarazione. Il principio di diritto affermato supera, dunque,
l'orientamento assunto dalla Cassazione 27.10.2003 n. 16089, che aveva escluso la ri- conducibilità della simulazione parziale del contratto di locazione, relativa alla misura del canone, all'art. 13 della citata legge, sul presupposto che la disposizione in esame dovesse riferirsi al solo caso in cui nel corso di svolgimento del rapporto venisse pattui- to un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario.
Le Sezioni Unite della Corte di cassazione, con sentenza n. 23601 del 9.10.17, in ipotesi di locazioni ad uso diverso, hanno confermato quanto statuito per l'uso abitativo. In par- ticolare, viene affermato che “(…)Il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente (…)E' nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordi- no occultamente un canone superiore a quello dichiarato;
tale nullità vitiatur sed non vi- tiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insana- bilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione(…)”.
Ne deriva che è nullo il solo patto col quale le parti di un contratto di locazione di im- mobili concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato;
tale nullità vi- tiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione. E, invero, le
Sezioni Unite muovono dal principio secondo cui nel diverso caso del procedimento simulatorio si è di fronte a un patto con finalità elusiva e evasiva della normativa tribu- taria, affetto da un vizio genetico attinente alla sua causa concreta, volta, appunto, a per- seguire uno scopo pratico illecito. Di più, accedendo alla tesi che considera la norma tributaria alla stregua di norma imperativa (cf. Corte Cost., n. 420/2007), il contratto dissimulato risulta intrinsecamente nullo, non solo perché è stato violato l'obbligo di re- gistrazione, ma anche perché presenta una causa illecita per contrarietà a norma impera- tiva, ex art. 1418 c.c. In particolare, si tratterebbe di una ipotesi di nullità insanabile ai sensi dell'art. 1423 c.c., atteso che una tardiva registrazione non è certo idonea a sanare l'illiceità della causa, che è un vizio genetico. A sostegno di questa conclusione, le Se-
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zioni Unite invocano, oltre al principio di diritto affermato dalle Sezioni Unite del 2015, anche il dato testuale dell'art. 79 della legge n. 392/1978 della legge sull'equo canone.
In materia di locazione ad uso abitativo, il principio è stato ribadito alla luce del dispo- sto dell'art. 13, I co. L. 431/1998, il quale, stabilisce la nullità di "ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal con- tratto scritto e registrato". È stato osservato come tale nullità "sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente" (Cass.
22.8.2018, n. 20881, che richiama Cass. S.U. 17.9.2015, n. 18213): conseguentemente,
l'accertata nullità determina l'obbligo del locatore di ripetere le somme indebitamente incassate. La finalità di invarianza per tutta la durata del contratto del canone origina- riamente convenzionalmente determinato dalle parti è stata invero perseguita dal legisla- tore del 1998 con l'introduzione in particolare della disposizione di cui alla citata L. n.
431, art. 13.
Orbene, va detto che nella fattispecie in esame si verte in materia di locazione ad uso abitativo.
è sottoscrittore del contratto originario risalente al 2017 . Parte_1
Pur volendo, in astratto, ammettere la sussistenza di una pattuizione a latere occulta di un canone superiore a quello pattuito in sede di conclusione del contratto dalle parti, nondimeno la domanda di parte ricorrente non può trovare accoglimento.
Invero, agli atti non vi sono ricevute di pagamento, allegate dal ricorrente, che attestano il versamento di somme in nero dal conduttore ai locatori e il è decaduto dalla Parte_1 prova testimoniale ammessa .
Si rammenta che in base a Cass n. 9672 del 26/05/2020 secondo cui “In tema di loca- zione immobiliare, la prova per testimoni è ammissibile se la domanda è diretta a far valere l'illiceità dell'accordo dissimulato che preveda un canone superiore rispetto a quello risultante dal contratto registrato (ex art. 1417 c.c.) e quando vi è un principio di prova per iscritto (ex art. 2724, comma 1, n. 1, c.c.) che conferisca alla testimonianza riscontro probatorio documentale presuntivo. (In applicazione del principio, la S.C. ha cassato con rinvio la decisione di merito che non aveva ammesso la prova testimoniale, sebbene la conduttrice avesse dedotto, a fondamento della domanda di ripetizione di indebito, la nullità del contratto dissimulato volto ad ottenere un canone maggiorato e, inoltre, prodotto, quale prova documentale, un assegno bancario quietanzato, con im- putazione specifica al pagamento del canone di locazione, recante un importo doppio
9
rispetto a quello contenuto in una proposta contrattuale predisposta, su incarico del lo- catore, da un'agenzia immobiliare”).
L'asserito versamento di somme a nero comprovate da ricevute asseritamente di pu- gno di ,portiere dello stabile dove si trovava l'immobile locato , non è Persona_3 stato confermato in quanto il del Prete è stato dichiarato decaduto dalla prova del pre- detto teste non citato adeguatamente e le ricevute depositate non appaiono es- Per_3 sere riferibili agli attuali locatori né al medesimo . Per_3
Si tratta di scritti di difficile comprensione che non recano la firma dell'emittente, la firma di colui a favore del quale ricevute sono emesse , la data, l'indicazione di even- tuali versamenti.
Tali appunti appaiono per lo più come mero brogliaccio di difficile comprensione ed in ogni caso sarebbe stato necessario escutere il teste per comprendere se effetti- Per_3 vamente egli abbia incassato per conto dei locatori delle somme in contante in aggiunta ai bonifici con cui veniva pagato il canone di locazione .
Neppure il versamento di somme in contanti al signor alla presenza dei Persona_3 sigg. e (come indicato in ricorso) risulta provato Persona_1 Persona_2 essendo il ricorrente decaduto dalla relativa prova per carenza di intimazione.
Ciò comporta che la domanda di rivolta contro , Mala- Parte_1 Parte_2 somma . rivolta ad ottenere a titolo di ripe- CP_2 Controparte_10 tizione di indebito la restituzione delle somme pagate in eccesso rispetto a quanto pre- visto nel contratto di locazione non può trovare accoglimento per difetto di prova ex art
2697 cc .
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Venendo a decidere le domande azionate da , Parte_2 Controparte_11
[.
, , , nel fascicolo riunito aven- Parte_5 Parte_4 CP_1 te numero 23305/2022 RG, esse vanno accolte per quanto di ragione .
Si premette che tale fascicolo è il seguito di un procedimento cautelare ex articolo 696
Cpc recante numero 1586/2022 rg (accertamento tecnico preventivo)
La domanda che viene in questa sede in esame concerne i danni riscontrati all'immobile in sede di rilascio per violazione da parte del conduttore dell'obbligazione ex art 1590 cc.
Nella fattispecie in esame, in merito alle condizioni dell'immobile all'atto del rilascio nel verbale di riconsegna dell'immobile, del 6/8/2021 in esso si dava atto che l'immo- bile risultava in normali condizioni di usura precisando inoltre che mancavano tutti gli
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interruttori della luce;
il pavimento della stanza da letto, al centro, risultava sollevato , mancavano le inferriate del balcone del soggiorno e della finestra della camera da letto, vi era presenza di umidità nel bagno e che l'inquilino non aveva voluto l'intervento dell'operaio inviatogli, le pareti dell'appartamento erano dipinte in particolare quelle del- la cucina, ingresso e parte del corridoio erano colorate con disegni, il bagno era stato ri- consegnato senza il lavandino.
Tali circostanze non sono contestate dal nel medesimo verbale . Parte_1
In base all'articolo 8 e 9 del contratto la parte conduttrice dichiarava di aver visitato l'immobile e di averlo trovato in buono stato e adatto all'uso convenuto. Le innovazioni, modifiche e addizioni che avrebbe eventualmente realizzate a sua esclusiva cura e spe- sa, al termine della locazione, sarebbero rimaste, a vantaggio dell'immobile, alla parte locatrice, senza che le fosse dovuto alcun indennizzo, in quanto, per patto espresso, di tutto ciò, se ne era già tenuto conto nella determinazione del canone di locazione.
All'art. 9 era fatto divieto alla parte conduttrice di apportare modifiche, innovazioni, mi- gliorie o addizioni ai locali, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto della locatrice sotto pena di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. Per le eventuali opere, oltre a non essere previsto alcun indennizzo, era facoltà della locatrice ritenerle in tutto o in parte o chiedere il ripristino a totali spese a carico del conduttore.
Deve dunque ritenersi che non appare giustificato il contegno del conduttore che in se- de di riconsegna lasciava l'immobile nelle condizioni raffigurate nelle fotografie allega- te al procedimento ex articolo 696 CC , con particolare riguardo allo stato degli into- naci, agli interruttori , prese elettriche ed inferriate mancanti , ed alla mancanza del la- vandino e dalla assenza di una manutenzione ordinaria .
L'ing. , CT, dopo un'articolata disamina relativa alla conformazione Per_4 dell'immobile, così afferma: “(pag. 10, sullo stato dell'ingresso) [...] Per quanto con- cerne l'ingresso, il portone d'ingresso, con blindatura, al pari delle pareti del disimpe- gno, esso, dal lato interno, risulta dipinto con murales con rappresentazioni di vario genere. Per quanto concerne l'impianto elettrico risultano mancanti: - n. 1 interruttore adiacente il portone;
- n. 1 presa adiacente il portone. Analoghi murales risultano esse- re stati realizzati anche sulle pareti della cucina [...](sempre pag. 10, circa lo stato del- la cucina) Le pareti sono rivestite con piastrelle in gres porcellanato di dim. 10x10 cm, con fuga, di colore beige, al pari degli arredi/cucina realizzati in muratura, dove, in particolare, come si può vedere, erano ubicati il piano cottura con sottostante forno, il frigorifero e molto probabilmente una lavastoviglie, che sono risultati, all'atto dei so-
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pralluoghi, essere stati, per gran parte, rimossi dal conduttore [...]Per quanto concerne
l'impianto elettrico, risultano essere stati asportati una serie di prese ed interruttori della serie preesistente magic Ticino. In particolare risultano mancanti: - n. 1 interruttore sul lato sx della porta;
- n. 1 presa sul lato sx della porta;
-
n. 1 placchetta serie living BTicino della presa antenna TV sul lato a dx della porta;
- n.
1 presa sotto il piano cottura;
- n. 1 presa in prossimità dell'ubicazione della cappa su- periore al piano cottura 8; - n. 2 interruttori a lato del lavabo;
- n. 2 interruttori a lato della colonna frigo;
- n. 1 presa nel vano inferiore di alloggio della lavastoviglie. [...]
(pag. 11) Per quanto concerne il disimpegno corridoio, come già sottolineato, la tinteg- giatura delle pareti intonacate è irrimediabilmente compromessa dalla presenza dei murales. Per quanto concerne l'impianto elettrico risultano mancanti: - n. 1 interrutto- re;
- n. 1 presa. [...](pag. 12, per ciò che concerne i sanitari) manca il lavabo con co- lonna, con le relative dotazioni idriche, che risulta essere stato asportato dal condutto- re. [...] Per quanto concerne l'impianto elettrico, risulta mancante una placchetta in plastica, serie living Bticino [...]. Per quanto concerne l'impianto elettrico, risultano mancanti: - n. 5 prese;
- n. 1 interruttore;
- n. 1 placchetta presa antenna TV. [...] (a pag. 13 circa lo stato dell'ambiente terminale) le pareti sono intonacate e tinteggiate con pittura lavabile per interni di colore giallo oro che presenta diversa colorazione superficiale nelle zone dove erano posti gli arredi con evidenti ammaloramenti superfi- ciali mentre risulta contraddistinta dalla presenza di muffe in corrispondenza dell'at- tacco parete soffitto [...] risulta asportato il cancello antintrusione in ferro posto in corrispondenza della finestra di dim. 100x195 cm, mentre risulta ancora in loco il te- laio di sostegno, anch'esso in ferro (foto n. 26). Per quanto concerne la pavimentazione essa risulta caratterizzata da una fascia centrale avente larghezza di circa 80 cm con evidente rigonfiamento e sollevamento degli elementi che la costituiscono. Per quanto riguarda, invece, l'impianto elettrico, sono risultate mancanti: - n. 4 prese”.
Concludendo, quindi, rispetto al primo quesito posto, l'Ing. così argomentava Per_4
(pag. 14-15): “In relazione alla sua qualità, da quanto emerso nel corso dei sopralluo- ghi, i materiali da costruzione impiegati e le finiture non sono contraddistinti da alcun pregio, e, pertanto può dirsi che esso è classificabile di qualità media. Per quanto con- cerne invece le condizioni in cui versa, può dirsi che è caratterizzato da uno stato ma- nutentivo ordinario precario, caratterizzato da ammaloramenti delle tinteggiature e sollevamento di parte della pavimentazione a cui si sommano tutte le carenze evidenzia- te in relazione all'impianto elettrico di cui risultano rimosse, per la quasi totalità, prese
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ed interruttori , ed, in ultimo, nel bagno, la mancanza del lavabo con colonna e delle relative dotazioni idriche. Le condizioni appena innanzi evidenziate, se non rimosse at- traverso opportuni interventi di ripristino, sono tali da non consentirne la locazione”.
In ordine al quesito relativo alla “valutazione delle causali dei danni al cespite lamen- tate in ricorso”, il CT osservava quanto segue: “ (pag.15) I danni osservati sono relativi a: - tinteggiature delle pareti;
- impianto elettrico;
- pavimentazioni;
- componenti igieni- co/sanitari; - cancelli in ferro esterni antintrusione.[...]interruttori asportati e del lava- bo su colonna con relativa dotazione idrica asportato dal bagno, considerato che all'at- to della locazione l'immobile era in condizioni tali da poter essere locato e, pertanto, con l'impianto elettrico perfettamente funzionante, al pari dei servizi igienico sanitari in esso presenti, i cui componenti vanno pertanto ripristinati, in quanto asportati senza al- cuna motivazione da parte del conduttore. Per quanto attiene i danni osservati sulle pa- reti dell'appartamento essi sono per gran parte ascrivibili ai dipinti a sfondo vario con cui risultano essere state imbrattate dal conduttore, al pari del portone d'ingresso, oltre
a danni derivanti da rimozione di parti della tinteggiatura. Sono inoltre presenti diffuse muffe all'attacco pareti soffitto derivanti da problemi di microclima negli ambienti soggiorno e camera da letto causati da problematiche di scarsa areazione degli am- bienti a causa dell'utilizzo di condizionatori implementati dal conduttore e poi rimossi, sebbene eventuali addizioni o migliorie dovessero restare in dote alla parte locatrice secondo quanto alla tinteggiatura [...] Per quanto attiene i danni alla tinteggiatura del bagno con evidente presenza di muffe, essi sono dovuti a tipici problemi di microclima derivanti da scarsa areazione dell'ambiente [...] ascrivibili ad un non attento utilizzo degli ambienti da parte del conduttore. [...] Per quanto concerne invece i cancelli in ferro risultati immotivatamente rimossi dal conduttore in corrispondenza della finestra della camera da letto e della portafinestra del balcone del soggiorno, essi vanno ripri- stinati a suo carico”.
In merito alla quantificazione degli importi, il CT concludeva, dopo l'elencazione delle operazioni necessarie, quantificando il costo complessivo in €.6.027,15 oltre IVA, cui aggiungere la somma di €.200,00 oltre IVA per gli oneri relativi alla C.I.L.
Si rimanda alle fotografie allegate all'elaborato peritale in sede di atp .
In punto di diritto è noto che il conduttore deve restituire la cosa nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta, secondo la descrizione a suo tempo fatta dalle parti, salvo il deteriora-
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mento o il consumo risultante dall'uso in conformità del contratto ovvero dovuto a vetu- stà (art. 1590, 1° e 3° comma c.c.). Nel caso di specie, tale obbligo risulta, altresì, sanci- to dal contratto di locazione.
L' art. 1590, 1° e 3° comma c.c., quindi, richiede, in primo luogo, un confronto tra le condizioni dell'immobile al momento della consegna con quelle del momento della re- stituzione, per constatare se, nel corso del rapporto locatizio, si siano verificati danni, salvo poi a determinare su chi faccia carico la loro eliminazione. Se all'atto della conse- gna non è stata fatta alcuna descrizione, si ha la presunzione che il conduttore abbia ri- cevuto la cosa in buono stato di manutenzione (art. 1590, 2° comma c.c.). Nessuna pre- sunzione è stata, invece, posta per il momento della riconsegna, sicché se non si proceda ad accertare eventuali danni alla cosa locata, non si presume che essa sia stata restituita in buono stato locativo ed il locatore, ancorché abbia tralasciato di constatare all'atto della riconsegna l'esistenza di danni cagionati dal conduttore, ha sempre diritto a chie- derne il risarcimento sino a quando la relativa azione non sia estinta per prescrizione o per rinunzia (cfr. Cass. 19-12-1949 n. 2621, 11-4-1972 n. 1118). Quanto ai danni risar- cibili, sono esclusi dall'obbligo della riparazione (e quindi non può ipotizzarsi alcun ri- sarcimento in caso di omissione da parte del conduttore) i danni che consistono in un deterioramento o in un consumo derivanti dall'uso in conformità del contratto ovvero dovuti a vetustà. Ciò in quanto la norma dettata dagli artt. 1576, 1° comma, e 1609 c.c., secondo la quale le riparazioni di piccola manutenzione devono essere eseguite, nel cor- so del rapporto, dal conduttore a sue spese, non comporta che il conduttore sia tenuto, al momento del rilascio, ad eliminare a sue spese le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per l'uso fattone durante la durata del contratto in conformità di questo e con l'impiego di una media diligenza, giacché il deterioramento derivato da tale uso si pone come limite all'obbligo del conduttore di restituire la cosa, al termine del rapporto, nello stato in cui l'aveva ricevuta (Cass. 28-11-88 n. 6408, 8-2-90 n. 880): il legislatore ha voluto indicare insomma quel decadimento che l'uso di un immobile necessariamen- te comporta, sulla considerazione che il locatore non può pretendere di “riavere la cosa locata come se non fosse stata locata” in quanto altrimenti il conduttore vedrebbe limita- to il proprio diritto al godimento. Occorre, quindi, far riferimento ad un uso normale, rispondendo il conduttore del deterioramento per un uso della cosa difforme da quello pattuito, ma non del cattivo stato locativo conseguente ad un uso in conformità del con- tratto (Cass. 28-11-88 n. 6408). Qualora danni non riconducibili a vetustà o a deterio- ramento dovuto all'uso siano riscontrabili, l'art. 1588 c.c. pone una presunzione generi-
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ca di colpa a carico del conduttore, con la conseguenza che questi ha l'onere di offrire la prova liberatoria, vale a dire la prova che l'evento si è verificato per causa a lui non im- putabile (Cass. 26-4-72 n. 1305). Invero, l'art. 1590 c.c. sancisce un obbligo, di natura contrattuale, che diviene attuale alla scadenza del contratto, o al momento dell'eventuale scioglimento anticipato;
il locatore è tutelato dal diritto al risarcimento del danno da inesatta riconsegna con riguardo alle spese per le riparazioni ed alle perdite subite per la ritardata disponibilità del bene, quest'ultima sempre lesiva del patrimonio del locatore
(arg. ex art. 1591 c.c.; Cassazione civile 2 marzo 1995 n. 2445). Salve diverse disposi- zioni contenute nel contratto di locazione, l'art. 1590 c.c. contiene perciò un sistema di regole legali che modulano l'obbligazione di riconsegna della cosa locata. Si osserva in proposito che, per la delimitazione del deterioramento conseguente all'uso della cosa, va fatto ricorso ad un criterio di normalità della deminutio. Con ciò si vuol dire che il go- dimento, valutato socialmente, e cioè tipicamente, "normale" della cosa locata, compor- ta un danneggiamento oggettivo minimo, non imputabile al conduttore (si fa l'esempio dei chiodi piantati per i quadri o delle barre apposte per i tendaggi). D'altra parte, come giustamente si nota in dottrina, il locatore riceve un corrispettivo per il godimento che cede, e non potrebbe ragionevolmente pretendere la restituzione della cosa locata come se non fosse stata proprio locata, o meglio, come se non fosse stata affatto goduta dal conduttore. Il conduttore, peraltro, “ai sensi degli artt. 1588 e 1590 cod. civ., al termine della locazione ed all'atto della riconsegna dell'immobile, ha l'onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità nei suoi confronti di ogni singolo danno riscontrato al bene locato” (cfr. Cassazione civile, sez. III, 05/02/2014, n. 2619).
Dovendo essere decisa la presente controversia alla luce dei suddetti principi, deve es- sere accolta la domanda tesa ad ottenere il risarcimento dei danni ascrivibili alla con- dotta del conduttore. Quest'ultimo, pertanto, va condannato al pagamento dell'importo quantificato dal CT in € 6.227,15 (6.027,15+200) oltre IVA (al 22%) che va quantifi- cata in euro 1.369,94 per un totale di euro 7.597,09 .
Va accolta la domanda di condanna al risarcimento del lucro cessante, consistente nel mancato guadagno derivante dall'impossibilità di locare l'immobile durante il periodo di inagibilità.
Sul punto, va evidenziato che la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 13071/2018), ha stabilito che il danno risarcibile non può essere identificato nel c.d. “danno-evento”, cioè nella mera lesione dell'interesse protetto dall'ordinamento, ma ciò che rileva ai fini
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risarcitori è il c.d. “danno-conseguenza”, che deve essere allegato e provato, secondo quanto sancito dalla storica sentenza delle Sezioni Unite Civili n. 26972/2008.
La Corte di Cassazione ha, poi, precisato, che, non si deve escludere il ricorso alla prova per presunzioni - che costituiscono una prova completa alla quale il giudice di merito può attribuire rilevanza, anche in via esclusiva – ma tale alleggerimento dell'onere pro- batorio “non può includere anche l'esonero dall'allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto" (così
Cass. 7280/202).
Il danno può essere riconosciuto sino alla data dell'ultimo accesso del CT (del
27/5/2022) laddove sicuramente l'immobile era ancora nella disponibilità degli attori , non avendo gli stessi provato in alcun modo nel presente giudizio che lo stesso ancora non sia stato riparato, locato a terzi o venduto .
Per la stima si può far riferimento al canone di locazione desumibile dal contratto alle- gato (euro 500 mensili) , atteso che si tratta di un dato certo, che quindi può essere preso agevolmente a base della liquidazione del danno, limitatamente al periodo dal settem- bre del 2021 ( mese successivo al rilascio dell'immobile) al maggio 2022 (data di depo- sito del ricorso), periodo durante il quale può presumersi che l'appartamento sia rimasto privo di affittuari a causa della sua inagibilità per complessivi euro 4.000/00 (euro
500* 8 mesi).
In totale il risarcimento è pari ad euro 11.597/09 (7.597,09+4000), importo da cui va detratto per compensazione impropria quello versato come deposito cauzionale (€
1.000,00) per complessivi euro 10.597/09 (diecimila/00), importo già comprensivo di
IVA.
Invero, il CT ha dichiarato: “i danni riscontrati nell'immobile, imputabili alla condot- ta di sono tali da non consentirne la locazione” (cfr. pag. 25 peri- Parte_1 zia).
GOVERNO DELLE SPESE DEL GIUDIZIO
In base a Cass n. del 16/09/2022 “Il provvedimento discrezionale di riunione di più cause - e la conseguente, congiunta trattazione delle stesse - lascia immutata l'autono- mia dei singoli giudizi e non pregiudica la sorte delle singole azioni, di modo che la sentenza che decide simultaneamente le cause riunite, pur essendo formalmente unica, si risolve in altrettante pronunce quante sono le cause decise, mentre la liquidazione delle spese giudiziali va operata in relazione a ciascun giudizio, atteso che solo in rife- rimento alle singole domande è possibile accertare la soccombenza, non potendo essere
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coinvolti in quest'ultima soggetti che non sono parti in causa. (In applicazione del prin- cipio, la S.C. ha cassato con rinvio la decisione del giudice di merito che aveva dispo- sto l'integrale compensazione delle spese del giudizio di primo grado, sul presupposto della reciproca soccombenza tra parti impegnate in cause distinte tra loro, che peraltro coinvolgevano anche parti estranee ad una delle cause riunite)”.
Si evidenzia che l'art.4, comma 2, del dm n.55/2014, come modificato dal dm n.37 del
2018, prevede che “Quando in una causa l'avvocato assiste più soggetti aventi la stessa posizione processuale, il compenso unico può di regola essere aumentato per ogni sog- getto oltre il primo nella misura del 30 per cento, fino ad un massimo di dieci soggetti,
e del 10 per cento per ogni soggetto oltre i primi dieci, fino a un massimo di trenta. La disposizione di cui al periodo precedente si applica quando più cause vengono riunite, dal momento dell'avvenuta riunione e nel caso in cui l'avvocato assiste un solo sogget- to contro più soggetti”.
Dunque versandosi in caso di riunione di più cause, la liquidazione dei compensi per l'attività svolta prima della riunione deve essere separatamente liquidata per ciascuna causa in relazione all'attività prestata in ciascuna di esse, mentre, per la fase successiva alla riunione, può essere liquidato un compenso unico sul quale è facoltà del giudice ap- plicare la maggiorazione prevista dall'art.4, comma 2, dm n.55/2014 in presenza dei presupposti previsti dalla tariffa (Cass. 31 maggio 2022 n.17693).
Pertanto le spese di lite e di mediazione del fascicolo 2797/2022 RG seguono la soc- combenza del e vanno liquidate a favore del difensore distrattario dei resi- Parte_1 stenti costituiti , e in vir- Parte_2 Controparte_2 Parte_4 tù del D.M. 55/2014 e del D.M. 37/2018 e del DM 147/2022 .
Nulla per le spese nel rapporto processuale tra e nel Parte_1 CP_1 giudizio 2797/2022 RG attesa la contumacia della stessa in tale giudizio.
Si rammenta che nel giudizio 2797/2022 RG la domanda contro Parte_5
è stata rinunciata .
Le spese di lite del fascicolo 23305/2022 RG e le spese del giudizio di accertamento tecnico preventivo numero 1586/2022 RG seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo in virtù del D.M. 55/2014 e del D.M. 37/2018 e del DM 147/2022 .
Le spese di CT liquidate all'ing. in € 1.799,53 per ono- Persona_4 rario a vacazioni (n. 220) oltre € 140,00 per spese vive, IVA e C.P. come per legge, nel procedimento di accertamento tecnico preventivo cadono definitivamente a carico di Parte
che va condannato a rimborsare ai ricorrenti , Parte_1 Parte_2
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, e le spese Parte_8 Parte_4 Parte_5 CP_1 anticipate al CT .
Anche le spese della CTP di parte vanno liquidate come in dispositivo facendosi ap- plicazione dei principi sanciti da Cass del 06/07/2022 secondo cui “In tema di spese sostenute per la consulenza tecnica di parte, non è possibile disporre la con- danna del soccombente al pagamento delle stesse in mancanza di prova dell'esborso sopportato dalla parte vittoriosa, dovendosi escludere che l'assunzione dell'obbligazio- ne sia sufficiente a dimostrare il pagamento” e Cass n. del 06/11/2023 secondo cui
“Le spese per la consulenza tecnica preventiva ex art. 696-bis c.p.c., rientrando nel- le spese stragiudiziali sopportate dalla parte prima della lite, non hanno natura giudi- ziale, con la conseguenza che non danno luogo ad un'autonoma liquidazione da parte del giudice che ha disposto la consulenza, ma devono essere liquidate all'esito del giudizio di merito, come danno emergente, purché provate e documentate”.
Il costo di euro 252/00 è documentato con una fattura del CTP datata 10.10.2022 (in co- pia) depositata nel giudizio 23305/2022 il 13.10.2022

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sul- le cause riunite, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
Decidendo sul giudizio 2797/2022 RG:
1) Dichiara la contumacia di e di in sede di rias- CP_1 Parte_1 sunzione;

2) Rigetta, per le causali di cui in motivazione, la domanda formulata da Parte_1 contro , e
[...] Parte_2 Controparte_2 Parte_4
3) Condanna al pagamento in favore dell'avv Gennaro Parte_1
Lallo procuratore distrattario di , Parte_2 Parte_3
, delle spese di lite e mediazione del procedimento di
[...] Parte_4 lite liquidate in € 6.250/00 per compensi, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA co- me per legge
Decidendo sul giudizio 23305/2022 RG e sul giudizio numero 1586/2022 RG :
1) Dichiara la contumacia di in sede di riassunzione;
Parte_1
2)Accoglie la domanda di , , Parte_2 Controparte_2 CP_12
[..
per quanto di ragione e condanna Controparte_4 CP_1 [...] al risarcimento dei danni (emergente e da lucro cessante) in favore Parte_1
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dei ricorrenti nella misura di euro 10.597,09 iva compresa , operata la compensazione impropria nei sensi di cui in motivazione , oltre € 252,00 per le spese di CTP;

2) Condanna al pagamento in favore di Parte_1 Parte_2
, ,
[...] Controparte_2 Parte_5 [...]
e delle spese del procedimento di lite che si liquida- Parte_9 CP_1 no per la fase del giudizio n. 1586/2022 RG in € 180,00 per spese ed euro € 2.000/00 per compensi oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge e per il giudi- zio 23305/2022 RG in euro 180/00 per esborsi ed euro 2.550/00 per compensi oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge;

3) Pone le spese di CT, liquidate come da decreto in atti nel procedimento
1586/2022 RG definitivamente a carico di che viene condannato a Parte_1 rimborsare ai ricorrenti , , Parte_2 Controparte_2 Parte_4
e le spese da costoro anticipate al CT . . Parte_5 CP_1
Così deciso in Napoli il 16/12/2025
Il Giudice
(dott.ssa Renata Palmieri)
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