N. R.G. 4552/2024 SEGUE VERBALE DI UDIENZA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Elena Codecasa ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 420 C.P.C.
nella causa civile iscritta al n. r.g. 4552/2024 promossa da:
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
LOMBARDO VIVIANA e LEWIN MARIA giusta procura in atti
RICORRENTE contro
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 C.F._2
GRIMALDI INNOCENZO giusta procura in atti.
CONVENUTA
(C.F. ) Controparte_2 C.F._3
CONVENUTO CONTUMACE
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione regolarmente notificato la ricorrente intimava sfratto per finita locazione dall'immobile condotto in locazione dai convenuti giusta contratto ad uso transitorio del
15.4.2022 regolarmente registrato per la durata di mesi 18; allegava che, benchè i conduttori fossero stati diffidati a rilasciare l'immobile alla scadenza naturale del 14.10.2023, questi non avevano inteso liberarlo. Chiedeva quindi la convalida dello sfratto e l'emissione di decreto ingiuntivo per i canoni non pagati a partire da settembre 2023.
Si costituiva la sola , opponendosi alla convalida ed eccependo la nullità della Controparte_1
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clausola di transitorietà e la nullità del contratto per omessa registrazione;
chiedeva il rigetto della convalida, previa riqualificazione del contratto come 4+4 e, in via riconvenzionale, la restituzione di quanto pagato in eccedenza rispetto a quanto dichiarato nella registrazione del contratto.
Alla udienza di prima comparizione la disconosceva anche la propria sottoscrizione CP_1 in tutte le pagine del contratto, ad eccezione dell'ultima.
Restava contumace Controparte_2
Mutato il rito, la causa perveniva alla decisione in data odierna.
L'opposizione è fondata e merita accoglimento.
§§§
Preliminarmente va dichiarato tardivo il disconoscimento della sottoscrizione effettuato dalla alla udienza di prima comparizione. CP_1
Infatti, ai sensi dell'art. 215 c.p.c.: “La scrittura privata prodotta in giudizio si ha per riconosciuta…2) se la parte comparsa non la disconosce o non dichiara di non conoscerla nella prima udienza o nella prima risposta successiva alla produzione”.
La avrebbe dunque dovuto effettuare il disconoscimento nella comparsa di CP_1
costituzione.
Inoltre, sempre ai sensi dell'art. 215 c.p.c., la scrittura si ha per riconosciuta se la parte, alla quale la scrittura è attribuita o contro la quale è prodotta, è contumace, salva la disposizione dell'articolo 293 terzo comma”.
Ne consegue che tale scrittura si ha per riconosciuta anche nei confronti di Controparte_2
rimasto contumace.
§§§
Nel merito, l'eccezione di nullità della clausola di transitorietà è fondata.
La transitorietà del contratto è così specificata all'art. 2 del contratto: “stato di disoccupazione e/o di precaria occupazione che non consente alla data odierna di prevedere i redditi futuri degli stessi conduttori”.
pagina 2 di 5 Secondo la resistente, le esigenze dei conduttori che giustificano le condizioni di transitorietà sarebbero state poste esclusivamente a tutela delle esigenze della locatrice, con ciò mancando uno dei presupposti previsti dalla Legge del 9.12.1998 n. 431; inoltre non sarebbero state documentate, né sarebbe stata confermata dai contraenti la permanenza delle esigenze di transitorietà con lettera raccomandata.
L'eccezione è fondata.
L'art. 5 della legge n. 431/98 disciplina i contratti di locazione di natura transitoria, prevedendo che le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti siano stabilite da un Decreto Ministeriale.
Il DM 16 gennaio 2017 disciplina le condizioni e le modalità applicative per questi contatti, volti a
“soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all'apprendistato e formazione professionale, all'aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali - da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative” (Art. 2 co. 1 DM).
Tra gli elementi essenziali figurano: la durata non superiore a 18 mesi (Art. 2 co.1 DM),
l'indicazione delle particolari esigenze transitorie dei proprietari o dei conduttori (Art. 2 co.1
DM), diverse dalla finalità turistica, per gli immobili ricadenti in comuni con un numero di abitanti superiori a 10.000, l'individuazione del canone all'interno di valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per aree omogenee definite da accordi territoriali (con possibilità di variazione fino ad un massimo del 20%) (Art. 2 co. 2 DM), gli obblighi di documentazione dell'esigenza di transitorietà (Art.2 co.4 DM).
L'inadempimento di tali modalità comporta la riconduzione alla durata prevista per i contratti di locazione ordinaria (c.d. 4+4) (Art. 2 co.6 DM).
Nel caso di specie, benchè le parti abbiano indicato l'esigenza transitoria a giustificazione della natura e durata, hanno omesso di allegare la documentazione comprovante la sussistenza delle esigenze abitative transitorie.
La documentazione offerta in giudizio, dopo il mutamento del rito, dalla ricorrente, mediante produzione di un estratto contributivo della sola appare irrilevante sia perché non è CP_1
pagina 3 di 5 stata allegata al contratto (ed infatti la sua estrazione è recente), sia perché appunto si riferisce ad uno solo dei conduttori.
A questo si aggiunga che il canone concordato è di euro 750,00 mensili, cifra assolutamente stridente con la esigenza di transitorietà indicata (stato di disoccupazione e precaria occupazione) ed è inoltre un canone liberamente concordato, mentre invece, essendo il Comune di Aci
Sant'Antonio con popolazione superiore ai 10.000 abitanti (circa 18.000), il canone avrebbe dovuto essere vincolato, secondo gli accordi territoriali.
Infine, nessuna lettera raccomandata indicante la permanenza della transitorietà è stata inviata.
Secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione “ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria […], occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore […];2) l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine…o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure […] il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3.” (Cass. 4075/2014).
Conseguentemente, il contratto in questione va ricondotto alla categoria del contratto 4+4 e va rigettata la domanda di risoluzione per finita locazione proposta dalla . Pt_1
§§§
L'eccezione di nullità del contratto proposta dalla resistente è infondata, come infondata è la conseguente domanda riconvenzionale.
Il contratto è stato regolarmente registrato e ciò lo rende valido ed efficace, a prescindere dalle eventuali successive registrazioni annuali, che hanno rilievo solo fiscale.
Inoltre, non è ravvisabile nessun pagamento in eccesso da parte dei conduttori, in quanto la dichiarazione di valore effettuata ai fini della registrazione (per altro correttamente riferita ad un anno di registrazione) è assolutamente ininfluente rispetto al canone contrattualmente pattuito di euro 750,00.
§§§
pagina 4 di 5 Infine, merita di essere esaminata ed accolta la domanda della ricorrente di pagamento dei canoni non pagati da settembre 2023 sino all'attualità.
In tema di inadempimento, mentre chi allega l'altrui inadempimento deve solo provare il titolo, è invece il debitore che deve provare di avere regolarmente pagato o di non avere potuto farlo per causa non imputabile.
Parte conduttrice non ha offerto questa prova e pertanto va condannata a pagare alla ricorrente la somma di euro 15.000,00 a titolo di canoni non pagati da settembre 2023 ad oggi, oltre interessi dalla data di ogni singola scadenza sino al soddisfo.
Non può invece essere accolta la domanda di pagamento delle utenze in quanto, essendo le utenze intestate alla ricorrente, questa avrebbe dovuto anticiparne il pagamento e in questa sede chiedere il rimborso.
§§§
Attese le ragioni della decisione, appare equa la compensazione delle spese.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
- In parziale accoglimento della domanda di parte ricorrente, condanna CP_1
e a pagare alla ricorrente la somma di euro 15.000,00 a titolo di
[...] Controparte_2
canoni non pagati da settembre 2023 ad oggi, oltre interessi dalla data di ogni singola scadenza sino al soddisfo;

- Rigetta la domanda della ricorrente di risoluzione del contratto per finita locazione;

- In accoglimento della eccezione di parte resistente, dichiara la nullità della clausola di transitorietà apposta al contratto del 15.4.2022 intercorso tra le parti;

- Rigetta la domanda riconvenzionale proposta da parte resistente.
- Compensa integralmente le spese del giudizio.
Così deciso in Catania ex art. 420 c.p.c., il 16 aprile 2025
Il GIUDICE
dott. Elena Codecasa
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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