N. R.G. 7832/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 7832/2023 tra
Parte_1
ATTORE/I e

Controparte_1
CONVENUTO/I

Oggi 29 settembre 2025 chiamata la causa ad ore 9,00 innanzi al dott. Dora Sciortino, sono comparsi:
Per l'avv. VIA DIONISIO e personalmente Parte_1 Parte_1
Per l'avv. MONTALBANO Controparte_1 PATRIZIA ,
Con L'avv. preliminarmente chiede il rinnovo della ctu e si riporta alle note conclusionali, contestando tutto quanto dedotto ed eccepito da controparte con i propri scritti difensivi e da ultimo con le note conclusive. L'avv. Montalbano contesta integralmente quanto dedotto, domandato ed eccepito dalla difesa attorea, si oppone e contesta la richiesta di rinnovo della ctu, riportandosi ai propri scritti difensivi ed alle prove costituite e costituende compresa la ctu, che dimostrano l'infondatezza della domanda incoata dalla ricorrente. Il G.I. Alle ore 18,30, all'esito della Camera di Consiglio, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Dora Sciortino
pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Dora Sciortino ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7832/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'avv. VIA DIONISIO , elettivamente domiciliato in VIALE REGIONE
SICILIANA N.2629 presso il difensore avv. VIA DIONISIO CP_1
ATTORE/I contro
(C.F. Controparte_1
, con il patrocinio dell'avv. MONTALBANO PATRIZIA , P.IVA_1
elettivamente domiciliato in VIA GIUSEPPE PUGLISI BERTOLINO 21
presso il difensore avv. MONTALBANO PATRIZIA CP_1
CONVENUTO/I

CONCLUSIONI pagina 2 di 9 Le parti hanno concluso come da note conclusive e verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 11.04.2023 citava in Parte_1
[. giudizio dinanzi al Tribunale di Palermo il sito in Controparte_2 CP_1
, in persona dell'amministratore pro-tempore e, premesso di Controparte_1
essere proprietaria esclusiva di un'unità abitativa posta al piano secondo del complesso immobiliare del Condominio di Via Nuova Buffa, n. 16 Palermo,
Edificio B, di aver anticipato le spese per la realizzazione delle opere di rifacimento del solaio di copertura per l'importo di € 41157,08, essendo stata autorizzata con delibera del 9.01.2023, dedotto che con delibera dell'11.04.2023 l'assemblea condominiale approvava al punto 1 di dare incarico al geom per la CP_3 redazione di nuove tabelle ed il relativo compenso e la tabella da questa redatta ed al punto 2 il piano di ripartizione delle spese relative al lastrico solare, chiedeva l'annullamento della delibera relativamente ai predetti punti.
Deduceva che la ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare era stata elaborata in forza di due tabelle millesimali, a) una denominata A3 (già esistente) per ripartire le spese riguardanti la porzione del lastrico solare che copre il corpo scala e b) una denominata A4 (di nuova redazione) riferita invece alla rimanente porzione di tetto e rappresentava che la delibera era viziata per i seguenti motivi: 1) violazione dell'art.69 disp. Att. c.c., dell'art. 1123, comma I, c.c., in quanto non adottata all'unanimità, 2) per eccesso di potere.
Chiedeva, preliminarmente, la sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera dell'11.04.2023 e, nel merito, di dichiarare la nullità e/o annullamento della delibera predetta, di accertare che le spese afferenti la manutenzione del tetto condominiale, non accessibile, andranno ripartite tra tutti i condomini dell'edificio B secondo millesimi di proprietà di cui alla tabella A1, “proprietà generale Palazzina B”, con vittoria di spese del giudizio.
Con decreto del 4/7/23 veniva fissata al 28/07/2023 l'udienza di discussione del cautelare e con provvedimento dell'08/08/2023, depositato il 9/8/23, veniva pagina 3 di 9 disattesa l'istanza di sospensione.
Si costituiva in data 25.09.2023 il , Controparte_4 in persona dell'amministratore pro-tempore, contestando le domande di parte attrice e ne chiedeva il rigetto.
Allegava che nel verbale di assemblea del 28/02/23 al punto 6 all'OdG si sottolineava che gli appartamenti e erano coperti soltanto in parte Pt_2 Pt_3 dal lastrico solare oggetto dei lavori e conseguentemente ne traevano diversa utilità, pertanto l'assemblea deliberava che nella ripartizione delle spese relative al rifacimento dello stesso si tenesse conto di tale fattispecie, che le tabelle esistenti non erano state modificate ma integrate con la tabella A/4 relativamente alla porzione di solaio che funge da copertura soltanto agli immobili con esclusione del vano scala ripartito con tabella a/3, che tale integrazione era stata approvata a maggioranza come previsto dall'art.16 del regolamento del condominio e secondo i criteri di cui agli artt.1117 c.c..
Chiedeva di dichiarare inammissibile e infondata l'impugnazione proposta da parte attrice e, per l'effetto, di dichiarare pienamente valida ed efficace la delibera dell'11.04.2023, con vittoria di spese del giudizio.
Con decreto del 30.10.2023 veniva fissata l'udienza di comparizione e concessi i termini per le memorie ex art.171 ter cpc.
Istruita la causa a mezzo ctu ed acquisita la documentazione prodotta, la causa veniva discussa e decisa ai sensi dell'art.281 sexies cpc.
Preliminarmente va dichiarata inammissibile la domanda formulata per la prima volta dal convenuto nella memoria 171 ter cpc, depositata in data CP_1
3.11.2023, volta a ritenere e dichiarare, sulla scorta di quanto contenuto negli atti pubblici di compravendita, che il tetto dell'edificio del condominio di CP_1
è di proprietà esclusiva della SI.ra .
[...] Parte_1
La predetta domanda è inammissibile in quanto nuova.
Nel merito, parte attrice ha chiesto di dichiarare la nullità e o l'annullamento della pagina 4 di 9 delibera adottata in data 11.04.2023 dall'assemblea del condominio dell'edificio sito in , via Nuova Buffa 15, riunitasi in seconda convocazione, relativamente ai CP_1 punti 1 “presentazione Amm.re tabelle millesimali per la ripartizione delle spese relative al lastrico solare Edificio B per come redatte dal geom Controparte_5 su incarico del condomino . Ratifica incarico, approvazione e compenso Parte_4
professionale; discussione, valutazioni e deliberazioni conseguenziali” e 2 dell'OdG
“Approvazione piano di riparto lavori lastrico solare in considerazione delle nuove tabelle millesimali. Discussione, valutazione e delibere conseguenziali”.
A sostegno dell'impugnazione allegava la modifica arbitraria delle tabelle esistenti in violazione dell'art.69 disp att. c.c. nella parte in cui prevede che la modifica della tabella può avvenire con delibera adottata all'unanimità e per eccesso di potere, poiché deliberata in danno della ricorrente.
Ciò detto, la doglianza relativa al punto 1 non è fondata per i motivi che seguono.
Il ctu arch. , le cui conclusioni per logicità e coerenza Persona_1 sono condivise da questo decidente anche alla luce della documentazione allegata alla perizia, ha accertato che le “vecchie tabelle”, cioè quelle allegate al regolamento di condominio non rappresentano l'utilità per quanto attiene la copertura del lastrico solare e quindi andavano integrate con le nuove tabelle A4 relative alla porzione di lastrico solare, che copre effettivamente alcune porzioni degli immobili di proprietà
e quindi di una parte del , visto che ci Parte_5 CP_1
sono alcuni immobili non coperti del tutto dal lastrico solare (proprietà e i Parte_6 magazzini).
Il ctu ha, infatti, accertato che il lastrico solare di copertura copre in diverso modo le parti private, cioè gli appartamenti sottostanti: l'immobile di proprietà , Parte_1
quello di proprietà e non copre per nulla l'appartamento di Pt_3 Parte_4 proprietà e i magazzini sottostanti che fanno parte del condominio. Parte_6
Tale situazione non è riportata nelle vecchie tabelle che non rappresentano la misura della utilità per quanto attiene la copertura condominiale, in particolare la tabella
A/1 invocata da parte attrice fotografa i millesimi di proprietà e rappresenta una pagina 5 di 9 situazione uniforme e indifferenziata .
Il lastrico solare di copertura copre invece interamente la scala, parte comune dell'edificio condominiale, utile ai condomini (piano terra), Parte_4 Parte_6
(primo piano), (primo piano) e (secondo piano). Pt_3 Parte_1
Il ctu ha quindi accertato che rispetto alla superficie complessiva del lastrico solare, circa 42 mq di superficie di lastrico funge da copertura degli appartamenti (parte privata) e i restanti 13 mq da copertura della scala condominiale (parte comune), così come risulta rappresentato con colori diversi nelle tavole allegate (Cfr. ALL. 2
– Grafici tav.1.2.3.4).
Tale integrazione è in linea con i principi dettati dall'art. 1123 c.c. in tema di ripartizione delle spese condominiali.
Infatti, quando le parti comuni, come il lastrico solare, sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne (art. 1123 c. 2 c.c.). Inoltre, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (art. 1123 c. 3 c.c.).
Nel caso di specie, il ctu ha accertato che il lastrico solare di copertura copre oltre la scala condominiale alcune porzioni degli immobili di proprietà e Parte_4 Pt_3
, quindi di una parte del condominio della palazzina B. L'immobile di Parte_1
proprietà , pur facendo parte dell'edifico B, non è del tutto coperto dal Parte_6 lastrico solare condominiale.
Alla luce di ciò è evidente che nessuna delle tabelle allegate al regolamento condominiale poteva essere applicabile totalmente nell'ipotesi di manutenzione del lastrico solare ed, in particolare, la tabella A/1, invocata da parte attrice per la corretta ripartizione delle predette spese, che si basa sui millesimi di proprietà e non tiene conto della diversa funzione di copertura del lastrico solare.
Ne consegue che le tabelle millesimali originarie allegate al regolamento del condominio sono state integrate con la nuova tabella A/4 che tiene conto del fatto pagina 6 di 9 che il lastrico solare copre effettivamente alcune porzioni degli immobili di proprietà e e quindi di una parte del . Parte_4 Pt_3 Parte_1 CP_1
Al riguardo, va rilevato che per l'adozione di tabelle redatte secondo i principi legali, ossia basate sui millesimi di proprietà per come indicato dall'articolo 1123 cod. civ., è sufficiente la stessa maggioranza qualificata ossia la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell'edificio ai sensi dell'art.1136 II comma c.c. e non l'unanimità come sostenuto da parte attrice.
Da qui la validità della delibera adottata dall'assise condominiale in data 11.04.2023 relativamente al punto 1 ove è stato deciso di approvare l'integrazione delle tabelle millesimali.
Di contro, va accolta l'impugnazione relativa al punto 2 della predetta delibera nella parte in cui l'assemblea dà mandato all'amministratore di ripartire le spese del lastrico solare secondo i criteri indicati dal geom nella relazione allegata CP_3 alle tabelle, ove unitamente alla tabella A/4 viene indicata la tabella a/3 relativa alla manutenzione delle scale che, a tal fine, tiene conto dell'altezza del piano, non rilevante nell'ipotesi di manutenzione del solaio di copertura.
In proposito, il ctu ha correttamente accertato che per la parte di superficie del tetto che copre la scala condominiale (13 mq) è più corretto adoperare la tabella A2
(millesimi proprietà condominiale) delle vecchie tabelle, perché quella porzione di lastrico solare copre la scala condominiale che dà accesso alle proprietà , Parte_1
e Prestipino, tutte rappresentate nella Tabella A2 Proprietà Parte_4 Pt_3 condominiale.
Va, dunque, annullata la delibera impugnata relativamente al punto 2, ove veniva approvato il riparto delle spese secondo i criteri indicati dalla tabella A/4 e A/3 anziché secondo i criteri A/4 e A/2.
Le ulteriori questioni sono assorbite dalla suddetta pronuncia.
Le spese, in considerazione della reciproca soccombenza, sono interamente compensate tra le parti.
pagina 7 di 9 Le spese della ctu, liquidate con decreto del 29.09.2025, vanno poste a carico del e della parte ricorrente nella misura del 20% a carico di parte ricorrente CP_1
e dell'80% a carico del convenuto. CP_1


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
dichiara inammissibile la domanda del convenuto volta a ritenere e CP_1 dichiarare, sulla scorta di quanto contenuto negli atti pubblici di compravendita, che il tetto dell'edificio del condominio di è di proprietà esclusiva Controparte_1 della SI.ra ; Parte_1
annulla la delibera impugnata al punto 2 nella parte in cui approva la ripartizione delle spese tenendo conto della tabella A/3 e a/4 anziché delle tabelle A/2 e A/4;
rigetta l'impugnazione della delibera dell'11.04.2023 relativamente al punto 1;
compensa interamente tra le parti le spese del giudizio;

pone le spese della ctu a carico del condominio nella misura dell'80% e a carico della ricorrente nella misura del 20%.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Palermo, 29 settembre 2025
Il Giudice dott. Dora Sciortino
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