N. R.G. 224/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di PAVIA
TERZA SEZIONE CIVILE
VERBALE DI CAUSA tra
Parte_1
ATTORE
[...]
e
Controparte_1
DEBITORE CONVENUTO
Controparte_2
Controparte_3
, per essa,
[...] Controparte_4
ONVENUTI
[...]
Oggi 10 giugno 2025 ad ore 10:40 innanzi al dott. Mariaelena Cunati, sono comparsi via teams:
Per 'avv. FIOCCHI ANDREA LUIGI;
Parte_1 Per e, per essa, l'avv. Controparte_3 Controparte_4
SAMBARTOLOMEO LAURA;
nessun altro;

Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
L'avv. Fiocchi precisa le conclusioni come segue:
si riporta alle precedenti difese ed insiste per Parte_1 l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
- previo accertamento dei danni subiti dall'immobile per cui è causa a seguito degli allagamenti, nonché della conseguente riduzione di valore del bene e della mancanza delle qualità promesse e essenziali, dichiarare la revoca del provvedimento di aggiudicazione e/o l'intervenuta risoluzione della vendita giudiziaria, disponendo per l'effetto la restituzione in favore di Parte_1 della cauzione versata di € 52.500,00, oltre agli interessi se dovuti;

[...]
- dichiarare che nulla è dovuto a per rimborso delle spese legali Controparte_3 del procedimento di opposizione;

- con rifusione delle spese legali.
In via istruttoria Co
chiede che il Giudice voglia disporre CTU tesa Parte_1 all'accertamento dei danni all'immobile dovuti agli allagamenti e dei relativi costi di ripristino, nonché, all'occorrenza, di volere ammettere la prova testimoniale sul seguente capitolo: 1) vero che ho comunicato la gravità dei danni all'immobile per cui è causa a
quando ho consegnato la mia relazione del 02/09/2024. Parte_1
Si indica il seguente testimone:
Ing. con studio a Pavia, Via San Giovannino n. 4D.” Testimone_1
L'avv. Sambartolomeo precisa le conclusioni come segue:
“voglia il Tribunale Ill.mo dichiarare inammissibile l'opposizione avversaria o, in via del tutto subordinata, comunque rigettarla perché infondata in fatto e diritto dando atto che : CP_3
- eccepisce la parziale difformità di causa petendi e petitum rispetto a quelli riportati nel ricorso in opposizione, con ogni conseguenza anche in ordine alla non accettazione del contraddittorio sul punto
- reitera l'eccezione di inammissibilità /improcedibilità del ricorso ex articolo 617 comma 2 c.p.c. per le ragioni tutte in atti, con ogni conseguente pronuncia anche in ordine alla conferma della condanna al pagamento delle spese liquidate con il provvedimento in data 24-27.11.2024 .
-in via di stretto subordine, per mero scrupolo difensivo e salvo gravame, richiama, senza rinuncia all'eccezione di inammissibilità, le difese di merito con conseguente richiesta di rigetto della domanda avversaria
- in ogni caso insiste per la condanna di controparte alla rifusione delle spese con aggravio, ove ritenuto, della temerarietà della lite
-in via istruttoria rinnova, per mero scrupolo difensivo, l'opposizione all'ammissione della CTU e della prova testimoniale.
Si deposita nota spese.”
I difensori richiamano tutte le difese svolte. A questo punto, il giudice
PRONUNCIA sentenza ex art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo.
I difensori rinunciano alla lettura della motivazione.
Il giudice dott. Mariaelena Cunati
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PAVIA
SEZIONE PRIMA nella persona del giudice unico Dott. Mariaelena Cunati
ha pronunciato la seguente SENTENZA
ex art. 281 sexies c.p.c. nella causa civile di I grado iscritta al N. 224/2025 R.G. tra:
C.F. ) con il patrocinio dell'avv. FIOCCHI Parte_1 P.IVA_1
ANDREA LUIGI e domicilio eletto in INDIRIZZO TELEMATICO presso avv.
FIOCCHI ANDREA LUIGI;

AGGIUDICATARIO/ATTORE OPPONENTE
e
, (C.F. Controparte_1
P.IVA_2
DEBITORE/CONVENUTO OPPOSTO CONTUMACE
(C.F. ), rappresentata da Controparte_3 P.IVA_3 Controparte_4
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LAURA SAMBARTOLOMEO e P.IVA_4 domicilio eletto in INDIRIZZO TELEMATICO presso avv. LAURA
SAMBARTOLOMEO
CREDITORE/CONVENUTO OPPOSTO
Controparte_6
(C.F. )
[...] P.IVA_5
C.F. ) Controparte_7 P.IVA_6
CREDITORI/CONVENUTI OPPOSTI CONTUMACI
*
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni come a verbale d'udienza del 10.06.2025.
*
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Si premette che le questioni sollevate dalle parti – assieme alla documentazione prodotta
– verranno esaminate se e/o nell'ordine in cui saranno ritenute utili ai fini della decisione.
In base agli atti disponibili, è pacifico e/o documentato che:
- in data15.05.2024, si aggiudicò l'immobile sito in Pt_1 Parte_1
Giussago, via Pabl , procedura esecutiva immobiliare R.G.E. 20/2017 pendente innanzi a questo tribunale, al prezzo di € 380.000,00, con saldo a 120 giorni (12.09.2024), dopo avere versato la cauzione di € 52.500,00 (¹);
- in data 4.09.2024, la società depositò istanza di sospensione e revoca dell'aggiudicazione, con restituzione della caparra versata, o, in subordine, di
(¹) Cfr. doc. 1 PRESTIGE (P.) riduzione del prezzo con assegnazione di un nuovo termine per il saldo (²), riferendo in particolare (i) che la vendita avvenne sulla base della perizia di stima del 18.12.2017, in cui l'immobile era descritto in buono stato (³), (ii) di essere venuta a conoscenza, solo dopo l'aggiudicazione, di due allagamenti avvenuti nel locale taverna, segnalati dal custode con verbali del 21.03.2024 e 24.05.2024 (⁴), che richiesero la sostituzione di una pompa di aspirazione dell'acqua nella fossa biologica e la pulizia dei locali (⁵), (iii) di avere accertato, a seguito di sopralluogo effettuato il 2.08.2024 dal perito di parte incaricato assieme al custode, la presenza di gravi danni ed ingenti costi di ripristino, non inferiori a € 50.000,00 (⁶);
- con ordinanza del 14.09.2024, il G.E. respinse l'istanza, ritenendo che (i) la problematica lamentata non costituisse un'ipotesi di aliud pro alio e che (ii) il prezzo di vendita sconta una riduzione del 15% perché avviene senza garanzie di legge (⁷);
- in data 25.09.2024, propose opposizione ex art. 617 Parte_1
c.p.c. avverso il pr ), seguita dalla costituzione del creditore (⁹) e dal deposito di note del custode (¹⁰), ritenuta CP_3 tardiva con ordinanza del 24.11.2024, con la quale vennero concessi i termini per introdurre il presente giudizio (¹¹);
- in data 10.12.2024, il G.E. dichiarò la decadenza dell'aggiudicataria e dispose l'incameramento della cauzione versata (¹²).
ha quindi agito, nel merito, chiedendo – in estrema sintesi – Parte_1
(i) di dichiarare la revoca dell'aggiudicazione e/o la risoluzione della vendita giudiziaria, previo accertamento dei danni subiti dall'immobile a causa degli allagamenti e della conseguente riduzione di valore e/o mancanza delle qualità promesse, e conseguentemente (ii) di disporre la restituzione della caparra versata.
Si è costituita , la quale ha contestato l'ammissibilità dell'opposizione CP_3
– perché proposta oltre il termine decadenziale di 20 giorni – e, in ogni caso, la sua fondatezza.
Non sono stati assunti mezzi istruttori.
Precisate le conclusioni come a verbale del 10.06.2025, è stata pronunciata sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.
Per orientamento sufficientemente costante, “nella vendita forzata l'aggiudicatario del bene pignorato, in quanto parte del processo di esecuzione, ha l'onere di far valere
(²) Cfr. doc. 10 P.
(³) Cfr. doc. 2 P.
(⁴) Cfr. docc. 4 – 5 P.
(⁵) Cfr. docc. 6 – 8 P.
(⁶) Cfr. doc. 9 P.
(⁷) Cfr. doc. 12 P.
(⁸) Cfr. doc. 13 P.
(⁹) Cfr. doc. 16 P.
(¹⁰) Cfr. doc. 18 P.
(¹¹) Cfr. doc. 20 P.
(¹²) Cfr. doc. 21 P. l'ipotesi di "aliud pro alio" con il solo rimedio dell'opposizione agli atti esecutivi, che va esperita - nel limite temporale massimo dell'esaurimento della fase satisfattiva dell'espropriazione, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione - comunque entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell'atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria (¹³).
Com'è stato precisato, l'argomento dirimente “dell'estensione anche all'azione di aliud pro alio intentata dall'aggiudicatario del regime ordinario dell'opposizione agli atti esecutivi e del relativo ordinario termine decadenziale, si ravvisa peraltro nell'assunzione, ad opera di quegli, della qualità di parte di un processo - quale quello esecutivo caratterizzato da un sistema chiuso, tipizzato ed inderogabile, di rimedi interni. Infatti, colui che presenta offerte nella vendita forzata non è una delle parti del processo esecutivo, se non dal momento in cui si manifesti un contrasto - ancorché non formalizzato in opposizione agli atti esecutivi - in cui egli sia coinvolto e per il quale sia richiesto l'intervento regolatore del giudice dell'esecuzione (Cass. Sez. Un., 11 aprile
2012, n. 5701, sia pure ai fini dell'applicazione dell'art. 51 cod. proc. civ., comma 1, n.
3, in relazione all'obbligo di astensione disciplinarmente sanzionato). E tuttavia, proprio una volta che sia contestato - da lui o nei di lui confronti - uno o più atti del processo, egli assume tale veste e diviene parte del processo esecutivo, titolare di autonome situazioni giuridiche soggettive, sostanziali e processuali, suscettibili di essere contrapposte a quelle di altri soggetti del processo esecutivo che già hanno assunto la medesima qualità” (¹⁴).
In altre parole, l'effettiva proponibilità del rimedio dell'opposizione ex art. 617 c.p.c. presuppone (i) l'assunzione, da parte dell'aggiudicatario, della qualità di “parte” – momento che, nella fattispecie, coincide con la prima sollecitazione del giudice dell'esecuzione con l'istanza di sospensione e/o revoca dell'aggiudicazione o, in subordine, di riduzione del prezzo, presentata il 4.09.2024 (¹⁵) – e, soprattutto, (ii)
l'esistenza di un atto (giurisdizionale) esecutivo da impugnare, in questo caso consistente nell'ordinanza di rigetto del 14.09.2024 (¹⁶). Il riferimento, inserito nella pronuncia riportata, al “momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria” attiene, tutt'al più, all'ipotesi – eccezionale – in cui essa sia stata acquisita oltre al termine di legge e l'interessato non abbia incolpevolmente avuto la possibilità di azionare tempestivamente lo strumento endoprocessuale.
Diversamente da quanto sostiene (¹⁷), l'opposizione da CP_3 Parte_1 proposta innanzi al primo giudice in data 25.09.2024 (¹⁸) – e, quindi,
[...] entro il termine di venti giorni previsto dall'art. 617, comma 2, c.p.c. – risulta allora tempestiva, rimanendo irrilevante il momento – verosimilmente coincidente con la consegna o, in mancanza di prova del giorno in cui avvenne, con la redazione della relazione ad opera del perito incaricato dalla società aggiudicataria, datata 2.09.2024 (¹⁹)
(¹³) Cfr. Cass. 7708/2014.
(¹⁴) Cfr. sempre Cass. 7708/2014, in motivazione.
(¹⁵) Cfr. doc. 9 P.
(¹⁶) Cfr. doc. 12 P.
(¹⁷) Cfr. costituz. YODA (Y.), pp. 3 – 4, 6 – 7.
(¹⁸) Cfr. doc. 13 P.
(¹⁹) Cfr. doc. 9 P. – in cui essa abbia avuto piena contezza della eventuale difformità delle condizioni dell'immobile da quelle rappresentate nella perizia di stima.
Né sembra che le conclusioni rassegnate in questo giudizio introducano un nuovo e/o diverso thema decidedum rispetto a quelle formulate in sede cautelare – come invece argomenta (²⁰) – fermo il fatto che ogni cenno alla riduzione del CP_3 prezzo e/o proroga del termine di versamento del saldo prezzo è stato abbandonato.
Nondimeno, l'opposizione va respinta.
In tema di vendita, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita (²¹).
Con specifico riferimento alla vendita c.d. forzata, si è detto che si configura aliud pro alio “ove la cosa appartenga a un genere del tutto diverso da quello indicato nell'ordinanza, ovvero manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, oppure risulti del tutto compromessa la destinazione della cosa all'uso che, preso in considerazione nell'ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto” (²²).
Non si ritiene che i difetti e/o i danni lamentati da – che, per come Parte_1 descritti e visibili nella relazione di parte, consistono in diffuse efflorescenze derivanti, in buona sostanza, dal malfunzionamento della pompa idrica che ha causato l'allagamento del solo piano seminterrato – integrino la fattispecie in esame né l'ipotesi di “mancanza di qualità promesse e essenziali” (²³), posto che non incidono sulla natura e/o sulla funzione abitativa dell'immobile, rientrando essi, tutt'al più, nei “vizi della cosa”, la cui garanzia è esclusa nella vendita forzata, ai sensi dell'art. 2922 c.c. (ragion per cui, nella prassi giudiziaria, il valore di stima normalmente sconta una riduzione del 15%): senza contare che (i) il costo del ripristino della status quo ante sembrerebbe ammontare a € 50.000,00, a fronte di un prezzo promesso, da parte della ricorrente, di € 380.000,00, (ii) la presenza di umidità ascendente, sulle pareti della cantina (sino a un'altezza di 50/70cm) e della taverna, era già stata segnalata e/o comunque visibile nella perizia di stima (²⁴) e (iii) l'immobile ha continuato a suscitare interesse anche dopo la segnalazione, contenuta nel nuovo avviso di vendita, dell'allagamento avvenuto
(²⁰) Cfr. costituz. Y, p. 6: “Ed infatti nell'ambito della fase cautelare controparte così concludeva: -previo accertamento dei gravi danni subiti dall'immobile per cui è causa a seguito degli allagamenti verificatisi dopo il 30 gennaio 2024, nonché la mancanza delle qualità promesse ed essenziali, dichiarare la risoluzione della vendita giudiziaria e quindi disporre la revoca dell'aggiudicazione ; Nell'ambito del presente giudizio di merito controparte così conclude: - previo accertamento dei danni subiti dall'immobile per cui è causa a seguito degli allagamenti, nonché della conseguente riduzione di valore del bene e della mancanza delle qualità promesse ed essenziali, dichiarare la revoca del provvedimento di aggiudicazione e/o l'intervenuta risoluzione della vendita giudiziaria”.
(²¹) Cfr., tra le altre, Cass. 13214/2024.
(²²) Cfr. sempre Cass. 7708/2014, in motivazione.
(²³) Cfr. conclus. P.
(²⁴) Cfr. doc.

9.1. P., p. 31; cfr. doc. 9, pp. 3 – 4. nel marzo 2024 (²⁵), posto che è stato infine aggiudicato al prezzo di € 345.000,00, in data 2.05.2025, all'esito di una gara vivace (²⁶).
Va da sé, poi, che ogni prospettata responsabilità di soggetti terzi (²⁷), neppure partecipanti a questo giudizio, esula dall'ambito di cognizione della domanda.
Al rigetto dell'opposizione segue la condanna della parte soccombente al pagamento delle spese di lite, da calcolarsi in base ai parametri ex D.M. 55/2014 e s.m.i. applicabili in base al valore reale della controversia (si ritiene più congruo utilizzare lo scaglione da
€ 26.001,00 a € 52.000,00, soglia che l'importo di cui si chiede la restituzione – € 52.500,00 – supera di misura) e all'attività difensiva effettivamente svolta (tutte le fasi), minimi per quella istruttoria (non sono stati assunti mezzi istruttori) e decisionale (gli scritti finali riprendono le argomentazioni già sviluppate) e medi per le altre.


P.Q.M.


Il tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
RESPINGE l'opposizione svolta e, per l'effetto,
CONDANNA a rimborsare a rappresentata da Parte_1 Controparte_3
le spese di lite, che si liquidano in € 5.261,00 per compenso Controparte_4 professionale, oltre IVA e CPA come per legge e spese forfettarie nella misura del 15%;
RESPINGE ogni altra domanda e/o eccezione da chiunque formulata.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale.
Così deciso in Pavia, 10/06/2025.
Il giudice
Mariaelena Cunati
(²⁵) Cfr. mem. 171ter/3 P., p. 2.
(²⁶) Cfr. note 2.05.2025 Y.
(²⁷) Cfr., ad es., citaz. p., 4: “Pertanto, ha contestato il provvedimento del Giudice anche Parte_1 con riferimento alle responsabilità, secondo il quale “il risarcimento dei lamentati danni (…), andrebbe eventualmente richiesto ai proprietari che, anche dopo il pignoramento, sono responsabili del mantenimento in buono stato del bene”, dovendola viceversa imputare al custode giudiziario IVG. Nel caso di mancata restituzione della cauzione l'IVG sarebbe infatti tenuto a risarcire i danni alla Parte_1 in pari misura, posto che il custode aveva l'onere di garantire all'acquirente lo stato di
[...] conservazione del bene e contro il quale la si riserva di agire all'esito della presenta Parte_1 vertenza”.