N. R.G. 3015/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
Sezione specializzata in materia di impresa
Il Tribunale, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Innocenza Vono Presidente dott. Chiara Campagner Giudice dott. Maddalena Bassi Giudice rel. ed est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 3015/2020 promossa da:

Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. Giordani Vittorio ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Giorgio Pinello in S. Polo Calle de Mezo 3080/L Venezia
ATTORE contro

CP_1 rappresentata e difesa dall'avv. Andrea Leoni e Stefano Conti ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Martina Zancan in Venezia S. Polo 3080/L

Controparte_2 rappresentato e difeso dall'avv. Dario Finardi e dall'avv. Andrea Mel ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo in Venezia S. Marco
4600 Calle del Teatro
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Per parte attrice:
I. in primo luogo :
pagina 1 di 15 accertare e dichiarare che in pers. del legale rpap. p.t. con sede Controparte_1
in Aibaredo d'Adige (VR), Corso Umberto 1 I n. 15 in Controparte_2
pers. del legale rapp. p.t, con sede in Grezzana (VR) Via Roma 96 risultano debitrici, in solido, di della somma di euro euro 110.892,52 alla Parte_1
quale vanno detratti euro 41.400 già versati e le spese scomputabili in virtù di quanto previsto al punto 3 della cessione partecipazioni societarie 16.9.2009 intercorsa tra attore e convenute, condannando le stesse al pagamento, in favore di della somma di euro 69.492,52 o quella minor somma che Parte_1
verrà ritenuta di giustizia in corso di causa, con gli interesse dal dovuto
(31.12.2019) al saldo effettivo, oltre agli interessi moratori previsti per i ritardati pagamenti nelle transazioni commerciali ex art.1284cc a partire dalla data in cui si
è incardinato il giudizio;

II. sempre nel merito : respingersi le domande ex adverso formulate;

III. comunque : spese ed onorari di lite rifusi con rimborso spese generali ex art.15
T.F;
IV. in via istruttoria : come da Memorie ex art.183cpc VI°c n.2 e n.3 in relazione alle istanze non ammesse
Per CP_1
A 1) Accertarsi che l'importo degli indennizzi da portare in detrazione, ai sensi dell'art. 3 del contratto per cui è causa, dal saldo prezzo di € 220.000,00 è pari ad €
137.200,05 o la diversa somma che sarà ritenuta di giustizia (per le voci di cui al capo A della comparsa di costituzione) e ad € 371.300,00 o in subordine ad €
270.285,65, quantificati nella CTU, o la diversa somma che sarà ritenuta di giustizia (per le voci di cui al capo B della comparsa di costituzione) e conseguentemente, rigettarsi la domanda attorea;

A 2) Accertarsi, nei rapporti interni tra le parti convenute, che (per le voci di cui al capo A della comparsa di costituzione) gli importi da portare in detrazione vanno così attribuiti: a € 68.600,00; a € 68.600,00, o CP_1 Controparte_2 secondo il diverso criterio che sarà ritenuto di giustizia in base all'analisi delle singole voci ritenute ammissibili e che (per le voci di cui al capo B della presente comparsa) l'intero importo portato in detrazione è da attribuirsi a Controparte_1
conseguentemente, condannarsi a pagare a la Parte_1 Controparte_1 somma di € 329.900,00 o quella che risulterà di giustizia tenuto conto che il debito pagina 2 di 15 di saldo prezzo di cui all'art. 3 del contratto per cui è causa andava suddiviso, nei rapporti interni, in misura paritetica tra i convenuti;

B) In via subordinata rispetto all'accoglimento delle conclusioni rubricate sub A 1), nel caso denegato in cui si ritenga che le voci di cui al capo B della comparsa di costituzione, non rientrino tra gli indennizzi da portare in detrazione, ai sensi dell'art. 3 del contratto per cui è causa, dal saldo prezzo di € 220.000,00, disporsi la compensazione, fino alla concorrenza dei reciproci crediti, tra la somma dovuta da
(per le voci di cui al capo B della comparsa di costituzione) a Parte_1
e quella eventualmente ancora dovuta dai convenuti a Controparte_1 Parte_1
a titolo di residuo prezzo di cessione dedotte le voci di cui al capo A della
[...] presente comparsa e l'importo di € 41.400,00 pagato da per Controparte_2 effetto dell'intervenuta compensazione accertarsi che nulla è dovuto, per le ragioni di cui al presente giudizio, da a e rigettarsi la Controparte_1 Parte_1
domanda attorea;

C) In via riconvenzionale: ai sensi e per gli effetti di cui all'art 6 del contratto per cui è causa e per le ragioni di cui al capo B della presente comparsa, condannarsi a pagare a la somma che risulterà di giustizia Parte_1 Controparte_1 detraendo dall'indennizzo dovuto a (pari ad € 371.300,00 o in Controparte_1 subordine ad € 270.285,65, quantificati nella CTU, o alla minor somma che sarà ritenuta) l'importo di quanto detratto in accoglimento delle conclusioni rubricate sub A 1) o di quanto portato in compensazione in accoglimento delle conclusioni rubricate sub B);
D) In ogni caso: condannarsi l'attore alla rifusione delle spese di lite, oltre spese generali, iva e Cpa e oltre alle spese di CTU e di CTP.
Per Controparte_2
Respingersi, per i motivi tutti esposti in atti, le domande formulate da Parte_1
nei confronti di poiché totalmente infondate in fatto ed
[...] Controparte_2
in diritto.
Spese e competenze di causa, spese generali ed accessori di legge integralmente rifusi, anche in relazione alle spese di consulenza tecnica che sono state poste provvisoriamente a carico di tutte le parti in solido ma che si chiede che non siano addebitate a atteso che la consulenza ha riguardato gli asseriti Controparte_2 vizi dedotti dall'altra convenuta rispetto agli immobili acquisiti in esito CP_1 pagina 3 di 15 all'acquisto della partecipazione in IL CA RL e rispetto a dette domande l'odierna convenuta è totalmente estranea. CP_2
MOTIVI DELLA DECISIONE

Con atto di citazione conveniva in giudizio e Parte_1 CP_1
al fine di sentirle condannare -previo accertamento della Controparte_2 debenza da parte delle convenute in solido della somma di € 220.000 a titolo di corrispettivo per la cessione delle partecipazioni sociali detenute dall'attore nella società IL CA RL, detratto l'importo di € 41.400 già corrisposto e detratte le spese scomputabili in base a quanto previsto nell'accordo di cessione delle partecipazioni - al pagamento della somma di € 178.600 o della minor somma ritenuta di giustizia, oltre interessi dal dovuto al saldo e agli interessi dovuti per il ritardo nei pagamenti.
Deduceva l'attore di aver ceduto alle società convenute le quote di partecipazione detenute in IL CA RL dietro il corrispettivo complessivo di €
3.095.136,84 e che il contratto di cessione prevedeva che una parte del corrispettivo, pari ad € 220.000, venisse versata contestualmente alla consegna da parte del cedente di fideiussione bancaria di pari importo, a garanzia degli obblighi da questi assunti e che decorsa inutilmente la data del 31/12/2019 senza il rilascio della suddetta fideiussione bancaria, la somma di € 220.000 venisse consegnata al cedente detratte eventuali spese sostenute dai cessionari come indicate nella bozza di fideiussione allegata al contratto stesso.
L'attore allegava di non aver fornito la fideiussione e di aver quindi richiesto alle società convenute di indicare gli importi e i relativi documenti giustificativi da detrarre dalla somma di € 220.000, richiesta a cui replicava la sola Controparte_2
[... assumendo che le cessionarie aveva sostenuto spese per complessivi €
139.488,14 e che il residuo importo di propria spettanza fosse pari ad € 40.106,35.
Deduceva quindi che la documentazione offerta dalle cessionarie non fosse idonea a dimostrare le spese da loro asseritamente sostenute e riconosceva che l'importo effettivo delle anticipazioni fosse pari ad € 108.377,97 e che il credito residuo ancora dovuto fosse pari ad € 110.892,52, pur dando atto di aver ricevuto il pagamento della somma di € 41.400 da e di essere ancora Controparte_2 pagina 4 di 15 creditore nei confronti delle convenute quantomeno della somma di € 69.492,52.
Si costituiva in giudizio affermando di aver sostenuto assieme a CP_1 costi per complessivi € 137.200,05 da detrarre dall'importo di € Controparte_2
220.000 dovuto a titolo di cessione delle partecipazioni sociali e svolgendo in via riconvenzionale domanda di condanna del al pagamento dei costi necessari Pt_1
a regolarizzare le difformità nella destinazione d'uso e nelle dimensioni dell'immobile oggetto di cessione mediata con le partecipazioni sociali ovvero l'indennizzo per il minor valore dello stesso, da quantificarsi nella maggiore o minore somma di € 227.260, allegando che le parti avevano determinato il valore di cessione delle quote sociali sulla base della stima del valore degli immobili e avevano previsto, nella loro autonomia contrattuale, una serie di garanzie a carico del cedente, tra cui la garanzia per evizione totale o parziale del detto immobile.
Si costituiva in giudizio contestando la sussistenza del vincolo Controparte_2
di solidarietà tra le parti convenute in ordine al corrispettivo delle quote compravendute ed eccependo l'estinzione dell'obbligazione per l'avvenuto pagamento dell'intero corrispettivo.
Con la prima memoria ex art. 183 comma 6 cpc parte attrice contestava le deduzioni avversarie ed eccepiva che successivamente alla sottoscrizione del contratto preliminare di cessione delle quote societarie il legale rappresentante di aveva intrapreso delle opere edili all'interno dell'immobile di cui ora CP_1
lamentava la difformità edilizia.
La causa è stata istruita mediante assunzione della prova orale ed è stata disposta ctu.
Con decreto del 17/6/2024 la causa è stata rimessa al Collegio per la decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc.
***
Con contratto del 19/9/2009 , titolare di una quota di Parte_1
partecipazione del 99% al capitale sociale di IL CA RL, cedeva a una quota pari al 50% e a già titolare di una quota CP_1 Controparte_2 dell'1%, la restante quota del 49%.
Nel contratto di cessione veniva dato atto della consistenza patrimoniale della società IL CA RL, rappresentando che la stessa fosse esclusiva proprietaria del compendio immobiliare rappresentato da un appezzamento di pagina 5 di 15 terreno agricolo con sovrastante serra, dalla serra per floricoltura e da appezzamento di terreno agricolo con sovrastante fabbricato ad uso abitativo, tutti siti in Verona, Frazione Poiano, via Valpantena, liberi da ipoteche e gravami (fatta eccezione per quelli espressamente indicati all'articolo 5.11 del contratto di cessione,) il cui valore convenzionale veniva indicato pari ad € 4.010.000 (art. 3).
Le parti pattuivano quale corrispettivo complessivo per la cessione delle quote l'importo di € 3.0950136,84, di cui € 1.605.068,42 a carico di e la CP_1 restante parte di € 1.490.068,42 a carico di stabilendo che il Controparte_2
corrispettivo fosse determinato in base alla differenza tra il valore convenzionale degli immobili oggetto della partecipazione sociale, di cui sopra, e l'ammontare dei debiti della società, risultanti dalla situazione patrimoniale (pari a complessivi euro
914.863,16).
Le parti si accordavano inoltre sulle modalità di corresponsione del prezzo della cessione, disponendo che la somma residua di € 220.000 venisse versata al cedente
“contestualmente alla consegna da parte di quest'ultimo della fideiussione bancaria di pari importo che garantisce gli obblighi e le garanzie assunte dal cedente medesimo con il presente atto”. Allegavano al contratto il testo della fideiussione e prevedevano inoltre che decorsa la data del 31/12/2019, senza il rilascio, la somma di € 220.000 venisse corrisposta al cedente “detratti gli eventuali indennizzi di cui all'allegata bozza di fideiussione pagati dalle parti acquirenti”.
Tanto premesso, parte attrice agisce nel presente giudizio per la condanna delle parti convenute in solido al pagamento della somma indicata in citazione in €
220.000 (ridotta poi ad € 110.892,52) “detratti euro 41.400 già versati e le spese scomputabili in virtù di quanto previsto al punto 3 della cessione partecipazioni societarie 16.9.2009”, a titolo di saldo della cessione, ai sensi dell'art. 3 del contratto.
Le parti convenute hanno eccepito l'avvenuto pagamento di spese per complessivi
€ 139.488,14, da portare in detrazione rispetto all'importo di € 220.000 ed in particolare ha eccepito l'estinzione della propria obbligazione di CP_2 pagamento, per effetto della corresponsione a dell'ulteriore somma di € Pt_1
41.400 , come dallo stesso riconosciuto in atto di citazione, chiedendo, previo accertamento della parziarietà dell'obbligazione di pagamento, il rigetto delle pagina 6 di 15 domande nei suoi confronti.
La domanda svolta dall'attore va rigettata rispetto a e va invece CP_2
accolta nei limiti di cui si dirà rispetto a CP_1 non contesta l'avvenuto pagamento da parte dei convenuti dell'importo di Pt_1
€ 108.377,97 e si limita ad affermare che non possa essere portata in detrazione l'ulteriore somma di € 31.110,17, deducendo che si tratti in parte di pagamenti di cui le convenute non avrebbero fornito la prova documentale ed in parte di pagamenti che esulerebbero dagli accordi.
Dall'analisi della documentazione versata in atti si evince che, a differenza di quanto lamentato dal i convenuti hanno fornito la prova documentale dei Pt_1 pagamenti contestati, eccetto che per l'importo di € 290,34 per utenze AGSM ed €
117 a titolo di ICI che risulta conteggiato due volte.
Le somme pagate rientrano nell'ambito della garanzia fideiussoria, dal momento che attengono a spese per utenze fino al 30/9/2009 (la cui detraibilità dal prezzo di cessione non è contestata dall'attore) ovvero a sanzioni per pratiche edilizie
(quanto ad € 4.559,71 di cui al doc. 4a di parte ovvero a spese Controparte_2 legali immotivatamente contestate dall'attore solo rispetto alla debenza dell'i.v.a. o ancora ad accertamenti fiscali ovvero a spese sostenute da in qualità di CP_3
cessionaria di della quota di partecipazione nella società Controparte_2
IL CA RL (come risulta doc. 5 di . CP_2
Quanto all'importo di € 4.336,03, che afferma esulare dagli accordi non Pt_1
trattandosi di sopravenuti oneri fiscali, si osserva che nella bozza dell'atto di fideiussione allegata al contratto di cessione veniva indicato che la fideiussione era volta a garantire “tutte le obbligazioni a carico” di IL CA RL,
“anche per i debiti che potessero sorgere in dipendenza di accertamento fiscale per il quale sia stata irrogata sanzione con addebiti di maggiore imposte, sovratasse ed interessi e fino alla data del 31.12.2009” e, dunque, non solo le obbligazioni di carattere fiscale.
Consegue che la somma da portare in detrazione sull'importo di € 220.000 ammonta ad € 139.080,08.
Come riconosciuto dalla stessa parte attrice ha corrisposto in data CP_2
21.2.2020 l'ulteriore importo di € 41.400 (cfr. pag. 7 atto di citazione e doc. 12 attrice), per cui, al netto degli importi di cui non vi è prova documentale, la stessa pagina 7 di 15 risulta aver già corrisposto la somma di € 110.944,81.
Ne consegue che nulla è dovuto da a , in ragione CP_2 Parte_1
della parziarietà dell'obbligazione di pagamento del prezzo della cessione.
Dal tenore del contratto emerge infatti che esso ha ad oggetto due cessioni distinte: da un lato, la cessione da a del 50% del capitale Parte_1 CP_1
sociale di IL CA RL e, dall'altro lato, la cessione a CP_2
del restante 49% di titolarità del cedente. Rispetto a ciascuna di dette cessioni viene distintamente determinato nell'atto il prezzo dovuto a titolo di corrispettivo delle quote, da imputare a ciascun cessionario, il che esclude, in assenza di una manifestazione di volontà delle parti di segno contrario, la solidarietà tra le società convenute rispetto all'obbligazione di pagamento dell'intero corrispettivo dovuto per la complessiva operazione. In tal senso depone altresì il fatto che, come si evince dal doc. 1 di parte le somme versate a titolo di caparra Controparte_2
della cessione fossero state tenute distinte e separatamente determinate in proporzione delle quote acquistate.
Residua, invece, a carico di un debito di € 39.520,00, tenuto conto CP_1
che, come evidenziato, in atti vi è prova del pagamento della complessiva somma di € 139.080, oltre ad € 41.400.
Su detto importo è tenuta a corrispondere gli interessi corrispettivi CP_1 dalla data di scadenza dell'obbligazione di pagamento prevista nel contratto di cessione delle quote al 31/12/2009 oltre agli interessi di cui all'art. 2 del d.lgs. n.
231 del 2002 dalla data della domanda al saldo.
Non è invece dovuto, in assenza di prova, il danno da svalutazione monetaria, alla luce del consolidato principio di diritto secondo cui “in caso di ritardato adempimento di un'obbligazione di valuta, il maggior danno di cui all'art. 1224, secondo comma, c.c., può ritenersi esistente in via presuntiva in tutti i casi in cui, durante la mora, il saggio medio di rendimento netto dei titoli di Stato con scadenza non superiore a dodici mesi sia stato superiore al saggio degli interessi legali;
ove il creditore rivesta la qualità di imprenditore, è sufficiente dimostrare di avere, durante la mora del debitore, fatto ricorso al credito bancario (o ad altre forme di approvvigionamento di liquidità), sempre che il ricorso al credito, in relazione all'entità dello stesso e alle dimensioni dell'impresa, sia stato effettiva conseguenza dell'inadempimento” (cfr., ex multis, Cass. 17572/2023, Cass. 9 pagina 8 di 15 agosto 2021, n. 22512; Cass. 4 giugno 2018, n. 14289; Cass. 14 marzo 2017, n.
6575, in motiv.; Cass. 12 marzo 2014, n. 5639; Cass., sez. un., 16 luglio 2008, n.
19499).
*** ha svolto domanda riconvenzionale di condanna di CP_1 Parte_1 al pagamento della somma di € 227.260 o della diversa maggiore o minore somma pari ai costi necessari per regolarizzare l'immobile sito in Verona, località Poiano, via Valpantena, catastalmente censito al Foglio 86 mapp. 829 sub 1-2-3-6-7-8-9-
10-14 e mapp. 892, ricompreso nel patrimonio di IL CA RL e di cui
è divenuta esclusiva proprietaria giusta atto di scissione dell'1/8/2011 (doc. 14
. CP_1
Denuncia parte convenuta che l'immobile, sulla base del quale le parti avevano determinato il valore della cessione delle quote sociali, sarebbe affetto da varie difformità urbanistiche ed edilizie, la cui sanatoria è soggetta a sanzioni amministrative e il cui costo ritiene essere a carico della parte venditrice, per essere questa tenuta, ai sensi dell'art. 6 del contratto di cessione, a garantire la parte acquirente da qualsiasi passività di qualunque natura oltre che dall'evizione totale o parziale degli immobili.
Sul punto è stata svolta istruttoria ed all'esito delle prove orali e della ctu deve ritenersi accertato che l'immobile di proprietà di IL CA, pervenuto in titolarità esclusiva di in forza di atto di scissione presentasse al CP_1
momento della cessione una serie di difformità.
In particolare il ctu ha riscontrato quali difformità:
(i) il parziale cambio di destinazione d'uso, avendo accertato una diversa destinazione d'uso del piano terra e delle soffitte in quanto non adibiti a deposito attrezzi agricoli come previsto negli elaborati di progetto bensì ad uso abitativo;

(ii) le modifiche interne, con ricavo di unica unità abitativa anziché due unità abitative con conseguente diversità di distributivo e modifiche al distributivo dei piani interrati, avendo il ctu accertato che l'intero edificio costituisce un'unica unità immobiliare ad uso abitativo e non due distinte unità, con conseguente assenza delle porzioni di setti murari che avrebbero consentito la divisione, rappresentate invece negli elaborati grafici;

(iii) le modifiche prospettiche, avendo il ctu riscontrato la presenza di serramenti, pagina 9 di 15 laddove negli elaborati grafici i fori porta ed i fori finestra dei locali ad uso annesso agricolo erano indicati senza serramenti ed avendo inoltre riscontrato l'assenza di oscuri lignei ove invece indicati negli elaborati grafici e l'assenza nella facciata posteriore di una tettoia;

(iv) l'aumento di volume entro terra;

(v) l'aumento di volume fuori terra, risultando l'edificio più alto rispetto allo stato risultante dagli elaborati grafici di circa 1,20 metri lineari.
All'esito dell'istruttoria orale è emerso che le foto prodotte da parte attrice ai docc. da 14 a 24 raffigurassero l'immobile nello stato di fatto in cui si trovava al momento della conclusione del contratto preliminare di cessione di quote.
ha infatti dichiarato “Le fotografie che mi vengono rammostrate Testimone_1
(docc. da n 14 a n. 24 di fascicolo attoreo) erano allegate al contratto preliminare.
Al momento della stipula del preliminare l'immobile si trovava nelle condizioni rappresentate in dette fotografie”. Il teste ha, inoltre, Testimone_2 dichiarato “Le fotografie prodotte come docc. nn. 14 - 24 di fascicolo attoreo rappresentano lo stato dell'immobile nell'agosto del 2009. Questo posso dire perché nel periodo frequentavo il signor che abitava al piano Parte_1 interrato dell'immobile”.
Le foto rammostrate ai testi sono relative agli esterni dell'immobile (eccetto una che raffigura una scala interna) e, come osservato dal ctu, sono relative ad “un edificio già costruito, completo di copertura”.
E', poi, emerso in sede testimoniale che alcune lavorazioni interne vennero effettuate su incarico di . Il teste ha, infatti, dichiarato di CP_4 Testimone_3
aver eseguito, nella seconda metà di ottobre del 2009, dei lavori edili su incarico di
“consistiti nella realizzazione di una porta a volta per mettere in CP_1
comunicazione due stanze poste al piano terra, nonché nella ristrutturazione di due bagni posti al piano primo per la realizzazione di un solo bagno”. Negli stessi termini si è espresso il teste . Testimone_4
Alla luce di dette deposizioni appare, pertanto, condivisibile la conclusione cui è giunto il ctu, il quale ha escluso che le modifiche prospettiche e l'aumento di volume entro e fuori terra fossero difformità riferibili agli interventi edilizi effettuati da successivamente alla conclusione del contratto di cessione Parte_2
delle partecipazioni di IL CA RL, “perché attuabili e possibili pagina 10 di 15 durante le fasi di costruzione dell'edificio e non in un momento successivo alla sua ultimazione”.
Rispetto a dette accertate difformità trova applicazione l'art. 1489 cc.
Detta disposizione integra la fattispecie dell'evizione limitativa, categoria anche recentemente richiamata dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. 6027/2024), che ha riconosciuto che “L'evizione limitativa (art. 1489 c.c.) ricorre quando il compratore sia limitato nella facoltà di godimento del bene acquistato, per effetto di confliggenti situazioni di cui i terzi sono titolari. La differenza tra evizione parziale e evizione limitativa consiste nel fatto che la prima, per la quale vale la garanzia di cui agli artt. 1483 e 1484 cod. civ., si sostanzia nella perdita, in tutto o in parte, della cosa venduta mentre la seconda, riconducibile all'art. 1489 c.c., si sostanzia in una restrizione del godimento del bene, il quale resta, però, integro nella sua identità strutturale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23818 del 21/12/2012)”.
Senonché, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, poiché gli oneri ai quali fa riferimento l'art. 1489 cc possono avere sia natura privatistica (ad es. oneri condominiali, servitù a favore di fondi altrui) che natura pubblicistica (come ad es.
i vincoli che incidono sulla potenzialità edificatoria derivanti da trasferimento di cubatura, i vincoli di interesse storico e artistico a tutela delle bellezze naturali, etc.), la disposizione è applicabile anche all'ipotesi in cui il bene compravenduto sia realizzato in tutto o in parte abusivamente rispetto alla disciplina urbanistico- edilizia, allorché tale difformità non fosse conosciuta dall'acquirente e la Pubblica
Amministrazione conservi il potere di reprimere la violazione attraverso l'irrogazione di sanzioni (ex multis Cass. n. 4786 del 28/02/2007, secondo cui “In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri
e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo”; Cass. n. 27559 del 28/09/2023 “In ipotesi di compravendita pagina 11 di 15 di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto”).
Consegue, quindi, che le difformità edilizie dell'immobile riscontrate dal ctu rientrano non tanto nella garanzia per vizi, esclusa dal contratto, quanto nella garanzia per evizione, integrando un'ipotesi di evizione “limitativa” o “minore”, prevista all'art. 6 del contratto medesimo.
Tale considerazione è peraltro avvalorata dal complessivo tenore del contratto di cessione dal quale emerge che fosse volontà delle parti ricollegare il valore di acquisto delle partecipazioni al valore del compendio immobiliare attraverso la previsione di una serie di obblighi di garanzia in capo al venditore convenzionalmente pattuiti.
Ed infatti, ancorché in materia di cessione di partecipazioni sociali sia principio consolidato quello per cui “La cessione delle azioni di una società di capitali o di persone fisiche ha come oggetto immediato la partecipazione sociale e solo quale oggetto mediato la quota parte del patrimonio sociale che tale partecipazione rappresenta” (Cass. n. 16031 del 19/07/2007), ciò non toglie che la consistenza patrimoniale della società, che non attiene all'oggetto del contratto, ma alla sfera delle valutazioni motivazionali delle parti, possa venire in rilievo ove, in relazione ad essa, siano state previste esplicite garanzie contrattuali (Cass. 17948 del
19/10/2012).
Nella fattispecie, le parti, nella loro autonomia contrattuale, hanno, dunque, espressamente ricollegato il valore della partecipazione all'oggetto mediato di essa rappresentato dal valore dichiarato del patrimonio sociale, attraverso l'espressa previsione all'art. 6 del contratto di una serie di clausole di garanzia in capo al cedente, tenuto ad indennizzare e a “manlevare” la parte acquirente in relazione: (i) all'intero ammontare di qualsiasi passività della società di qualunque natura, anche fiscale, sia attuale che potenziale, sussistente alla data di conclusione del contratto e non esposta nella situazione patrimoniale allo stesso o allegata o emersa dopo detta data, ma relativa a qualunque operazione posta in essere dalla società prima di detta data;
(ii) all'intero ammontare di qualsiasi perdita, danno diretto o indiretto, pagina 12 di 15 costo o spesa sostenuta o sofferta dalla parte acquirente quale conseguenza diretta o indiretta della non conformità al vero delle dichiarazioni e garanzie rilasciate dalla parte venditrice;
(iii) all'intero ammontare del minor valore dell'immobile rispetto a quello convenzionalmente pattuito di 4.010.000 che dovesse derivare da evizione totale o parziale degli immobili di cui all'atto di cessione.
E' evidente, dunque, che la volontà delle parti fosse quella, attraverso la previsione di una espressa clausola di garanzia in relazione a sopravvenienze passive, costi o oneri già esistenti al momento di conclusione del contratto ovvero all'evizione dell'immobile, di ricollegare il valore della partecipazione al valore dichiarato nell'atto del patrimonio sociale, rappresentato dalla differenza tra il valore di stima del compendio immobiliare sito in Verona Frazione Poiano via Valpantena e i debiti della società.
Parte attrice è dunque tenuta a tenere indenne del minor valore CP_1
dell'immobile a causa delle ridette difformità edilizie.
Va infatti escluso che la parte convenuta fosse a conoscenza di tali difformità al momento della cessione delle partecipazioni sociali. Ciò si ritiene non solo per il fatto che nell'atto di cessione la parte venditrice dava espressamente atto “che non esiste o non è stato minacciato alcun procedimento penale, civile, amministrativo suscettibile di limitare il diritto di disporre e godere dei beni di proprietà di
IL CA RL”, ma anche considerato il tenore della dichiarazione rilasciata dall'avvocato legale del prima della conclusione Testimone_5 Pt_1 del contratto. In tale dichiarazione (doc. 17 ) l'avv. premesso che CP_1 Tes_5
l'acquisto delle partecipazioni di IL CA era finalizzato all'acquisizione dei beni immobili di proprietà della stessa e che fosse quindi ostativo all'acquisto delle quote il difetto di congruità dell'immobile, dava atto che non era stato fornito alla parte acquirente il progetto finale approvato dal e CP_5
di conseguenza non era stato possibile per questa verificare la congruità di quanto realizzato rispetto a quanto assentito e dichiarava che l'immobile era stato costruito
“conformemente al progetto presente presso gli uffici comunali”.
Nella determinazione del minor valore dell'immobile il ctu ha determinato i presumibili costi da sostenere per eliminare le difformità non imputabili a CP_1
Nel far ciò ha distinto i costi per la sanatoria dai costi necessari per la messa
[...] in pristino dell'immobile, esprimendo l'assoluta incertezza in ordine alla possibilità pagina 13 di 15 di rilascio di sanatoria, tenuto conto che l'aumento di volume non rientra, ai sensi dell'art. 167 D.lgs. 42/2004, nei casi in cui può essere concessa la compatibilità paesaggistica. Come osservato dal ctu, al fine dell'ottenimento della compatibilità potrebbe, tuttavia, “essere valorizzato il fatto che tale aumento non sia da considerare di rilevanza paesaggistica sotto il profilo della percettibilità della modificazione e cioè che sia intervento incapace di introdurre modificazioni che rechino pregiudizio ai valori paesaggistici oggetto di protezione, in quanto intervento oggettivamente non percettibile”.
La valutazione della “impercettibilità” dell'aumento di volume appare nella fattispecie alquanto plausibile, ove si consideri che l'immobile in questione è un immobile isolato, inserito in un contesto rurale, che esula da un contesto architettonico di pregio.
Va, altresì, osservato che nelle more del giudizio è stato introdotto con Legge n.
105/2024, di conversione con modifiche del D.L. n. 69/2024, l'art. 36 bis DPR
380/2001 (TU Edilizia) che ha previsto l'ampliamento della sanatoria agli interventi eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica “anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l'aumento di quelli legittimamente realizzati”. Tale disposizione normativa rende quindi possibile la valutazione di compatibilità paesaggistica anche in ipotesi di ampliamenti di volumi, prima esclusa dall'art. 167 del Dlgs 42/2004 e avvalora ulteriormente la conclusione di un esito positivo della pratica di sanatoria.
Consegue che a è dovuto, in forza dell'art. 6 del contratto di cessione CP_1 delle partecipazioni sociali, l'indennizzo per il minor valore dell'immobile corrispondente al costo determinato dal ctu per la pratica di sanatoria in €
270.285,65 (di cui € 20.000 a titolo di oneri professionali e diritti di segreteria), oltre interessi dalla domanda al saldo.
In ragione della soccombenza, le spese di lite di sono poste a Controparte_2
carico di e stante la soccombenza reciproca sono compensate tra e Pt_1 Pt_1
e sono poste a carico del in via definitiva e per l'intero le CP_1 Pt_1
spese di ctu.
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P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) condanna al pagamento in favore di dell'importo CP_1 Parte_1 di € 39.520,00, oltre interessi corrispettivi dalla data di scadenza dell'obbligazione di pagamento e interessi di cui all'art. 2 del d.lgs. n. 231 del 2002 dalla data della domanda al saldo;

2) condanna al pagamento in favore di dell'importo Parte_1 CP_1 di € 270.285,65 oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo;

3) pone le spese di ctu per l'intero a carico di;
Parte_1
4) compensa le spese di lite tra e Parte_1 CP_1
5) condanna al rimborso delle spese di lite in favore di Parte_1 [...] che liquida in € 14.103 per compensi, oltre rimb.forf.15%, cpa e iva. CP_2
Venezia, 27/11/2024
Il Giudice est. dott. Maddalena Bassi La Presidente
dott. Innocenza Vono
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