N. R.G. 2359/2020
REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO di SASSARI
Sezione II Civile

Il 16.04.2025 innanzi al Giudice sono comparsi i procuratori delle parti, depositando note di trattazione scritta e riportandosi ai propri scritti difensivi nonché insistendo nell'accoglimento delle proprie conclusioni di cui ai relativi fogli di precisazione.
Insistevano per l'emissione della sentenza.
Il Giudice
Emetteva provvedimento allegato
Il Giudice
I.Bradamante
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SASSARI
SEZIONE II CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice, dott.ssa Ilaria Bradamante, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero 2359 del Ruolo Generale dell'anno 2020 promossa da:
nato ad [...] il [...] e ivi residente in [...] (c.f. Parte_1
), ed elettivamente domiciliato in via Sassari n° 6 nello Studio dell'Avv. C.F._1
Luciano Sechi, dal quale è rappresentato e difeso in forza di procura speciale alle liti rilasciata su foglio separato;

opponente
contro
nata a [...] il [...], residente in [...] ed Controparte_1
elettivamente domiciliata in Sassari alla via Enrico Costa n.78 nello Studio dell'Avvocato Giorgio
Soletta che la rappresenta e difende per procura apposta su foglio separato da intendersi in calce alla memoria di costituzione opposta
la causa è stata decisa sulle seguenti
conclusioni
nell'interesse dell'opponente, come da atto introduttivo del 11.09.2020; nell'interesse dell'opposta,
come da comparsa di costituzione del 27.11.2020 e ribadite nelle rispettive comparse conclusionali;
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Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo, ritualmente notificato, Parte_1
conveniva in giudizio esponendo:
[...] Controparte_1
- di essere destinatario di decreto ingiuntivo n° 447/2020 (R.A.C. n° 1393/20), emesso dal Tribunale
Civile di Sassari il 26/06/2020, avente ad oggetto l'ingiunzione di pagamento della somma di €.
10.905,48 a titolo di indennità di avviamento, oltre interessi spese del procedimento;

Esponeva:
- che in data 10.05.2002 veniva stipulato tra le parti un contratto di locazione commerciale (di durata di
6 anni rinnovabile);
- che con la comunicazione di disdetta datata 29.04.2019, il comunicava di essere disponibile a Pt_1
rinnovare il contratto a diverse condizioni, con aumento del canone di locazione, visto il lungo tempo trascorso dalla pattuizione originaria;

- che non interveniva alcun riscontro immediato, se non il 04.05.2020 a mezzo del legale, quando la conduttrice dichiarava che avrebbe rilasciato “immediatamente” l'immobile, senza alcuna controproposta;

- che il silenzio della conduttrice avrebbe fatto emergere il suo disinteresse a permanere nell'immobile;
- che si sarebbe verificata un'ipotesi di risoluzione consensuale del rapporto locatizio, il che escluderebbe il diritto della conduttrice all'indennità di avviamento (artt. 34 e 35 della L. n. 392/1978);
In via riconvenzionale, esponeva:
- che nella giornata di giovedì 04.06.2020 il si recava presso l'immobile locato per la restituzione Pt_1
da parte della conduttrice delle chiavi di ingresso;

- che all'atto dell'ispezione del locale, rilevava che sia all'interno che all'esterno (nella parte in cui era collocato il condizionatore) risultavano degli stucchi bianchi assolutamente non consoni al tipo di pietra (massaccà) storica, e che non poteva escludersi che si fosse trapanato da parte a parte;
che pagina 3 di 9 l'impianto elettrico sarebbe stato staccato con cavi fuoriusciti e attaccati alle travi, e con due riparazioni di forma falsa circolare in cemento o malta, di una trentina di centimetri, le quali corrisponderebbero a due fori esterni alla facciata, anch'essi ricoperti, eseguiti senza alcuna preventiva autorizzazione da parte del locatore, al fine di arieggiare i condizionatori d'aria; che il bagno sarebbe da rifare perché con siliconature per evitare perdite e incrostazioni nel water e rubinetto non funzionante;
che la porta a soffietto sarebbe usurata e le travi e il soffitto in legno non correttamente manutenzionate;
che la porta vetrata aveva avuto necessità di un cambio di serratura;
che i mattoni in pietra sarebbero consumati.
Concludeva chiedendo la revoca del decreto ingiuntivo opposto e, in via riconvenzionale, la condanna di al risarcimento dei danni per un importo pari ad €. 20.00,00, o in quello inferiore Controparte_1
stabilito dal Giudice.
Si costituiva in giudizio contestando quanto allegato da parte opponente Controparte_1
ed esponendo:
- che fosse incontestato l'invio della disdetta con intimazione al rilascio del bene il
29.04.2019, ove il locatore dichiarava di essere disponibile al rinnovo solo previo aumento del canone di locazione;

- che fosse incontestato che la conduttrice abbia dato riscontro dichiarando espressamente,
stante la disdetta ricevuta, di rilasciare l'immobile alla scadenza contrattualmente prevista e di voler ricevere il pagamento dell'indennizzo, considerato il riferimento (ex parte locatrice)
di subordinarne il rinnovo all'aumento del canone;

- che l'indennità di avviamento commerciale sarebbe dovuta al conduttore quando la cessazione del rapporto di locazione non sarebbe stata conseguenza del recesso del medesimo ma dovuta alla volontà del locatore di ottenere la cessazione del rapporto, o di subordinarne la prosecuzione al mutamento delle condizioni economiche, come avvenuto nel caso di specie;

- che sarebbe opportuno richiamare l'art. 34 della L. 392/78 secondo cui “in caso di
pagina 4 di 9 cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia
dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle
procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le
attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità
dell'ultimo canone corrisposto”;
- che non vi sarebbe stata risoluzione consensuale, ma semplice presa d'atto da parte della conduttrice della volontà del locatore di non rinnovare il contratto senza aumento del canone;

- che, pertanto, alla sarebbero dovute 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, cioè CP_1
€. 10.905,48 (€. 605,86 X 18), somma non oggetto di contestazione.
Quanto alla pretesa in via riconvenzionale, faceva presente che l'immobile locato era ricavato da un magazzino “pietra a vista” posto al piano terreno di un palazzo dell'800, con tutte le criticità del caso quali umidità etc… in cui l'opposta svolgeva attività di vendita di abiti da cerimonia;
che la riconsegna delle chiavi al locatore era avvenuta alla presenza di un tecnico e di due avvocati e che solo dopo la notifica del decreto ingiuntivo il avrebbe Pt_1
aggiunto una lista di asseriti danni prima non individuati, che la contestava ritenendo CP_1
di aver restituito il locale nello stato medesimo in cui l'aveva ricevuto, salvo il normale deterioramento risultante dall'uso del locale e tenuto conto della vetustà dello stesso.
Rilevava che al momento della stipula del contratto, cioè il 30.04.2002, il locale sarebbe stato consegnato totalmente privo di: a) impianto elettrico;
b) portoncini di ingresso;
c) porta di accesso ai servizi igienici, opere che sarebbero state realizzate a spese della conduttrice.
Concludeva chiedendo la conferma del decreto opposto, il rigetto della domanda riconvenzionale o, in via subordinata, la compensazione tra le somme eventualmente dovute per il ripristino con l'indennità di avviamento attesa. Con vittoria di spese di lite.
Il giudizio veniva istruito con produzioni documentali, interrogatorio della audizione CP_1
pagina 5 di 9 di testimoni e tenuto a decisione sulle conclusioni di cui in premessa.
***
L'opposizione è infondata e deve essere rigettata per le ragioni che seguono.
Va premesso che, secondo giurisprudenza ormai consolidata, in punto di onere della prova nell'inadempimento, “il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o
per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo
diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare
l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del
fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento”. (Cass. civ., SS. UU., 30
ottobre 2001, n. 13533).
A fondamento della propria pretesa, ha prodotto delle fotografie dei Parte_1
luoghi di data imprecisata, sostenendo risalissero al momento della riconsegna dell'immobile. Il teste – figlio dell'opponente – ha confermato di aver Testimone_1
presenziato alla riconsegna delle chiavi e di aver constatato che il rubinetto dell'antibagno era bloccato, che nel bagno il gruppo idraulico con il lavandino fosse da sostituire per rimediare alle perdite di acqua, che il water mostrava molte incrostazioni gialle, che la porta a soffietto era notevolmente usurata, che le parti di parete intonacate avrebbero evidenziato riparazioni su buchi effettuate con verniciature di colori diversi, che nelle fughe la malta sarebbe stata asportata (per fissare un salottino clienti).
Dal canto suo, ha prodotto: a) contratto di locazione, b) disdetta, c) Controparte_1
riscontro alla disdetta, d) bonifico ultimo canone, e) verbale di riconsegna, f) diffida pagamento indennità avviamento, g) foto storica, h) foto (non datate), i) fatture impianto elettrico (del 10.6.2002), installazione e posa in opera porta (del 17.5.2002), due porte ingresso e vetri (del 27.5.2002), l) DIA commercio.
In particolare, dal verbale di riconsegna del 04.06.2020 emerge che “la parte locatrice
pagina 6 di 9 rileva(va) che sia all'interno che all'esterno del locale (nella parte in cui era collocato il
condizionatore) risulta[va]no degli stucchi bianchi assolutamente non consoni al tipo di
pietra (massacà) storica, senza alcuna autorizzazione, non escluso che si sia trapanato da
parte a parte. L'avv. Soletta contesta”.
La rendeva, inoltre, interrogatorio, nel quale ha contestato quanto affermato CP_1
dall'opponente, sostenendo di aver lasciato il rubinetto dell'antibagno funzionante, di aver fatto ripristinare dall'impresa Cadone di Alghero il lavandino del bagno che presentava una perdita dai tubi sottostanti, che le incrostazioni del water sarebbero dovute a inutilizzo e risolvibili con l'uso di candeggina, che la porta a soffietto sarebbe stata da lei fatta installare previo adattamento ai muri e che, per questo, presenterebbe segni di usura, che i buchi sarebbero stati effettuati su autorizzazione del per installare una pompa di calore e poi Pt_1
richiusi con vernice del colore del muro, che la malta non sarebbe stata asportata per il salottino ma che, essendo il locale umido, l'intonaco sarebbe caduto da solo dai muri.
Ritiene il Tribunale che, dall'istruttoria svolta, è emerso che è incontestato che tra le parti era intercorso un contratto di locazione a partire dal 30.04.2002 avente ad oggetto l'immobile sito in Alghero via Minerva angolo via Columbano n. 18 composta da mq 30 circa censito in catasto nella categoria C1 classe 3 zona censuaria unica foglio 97 numero 98 sub 5-6-7, per il canone di €. 520,00 ciascuna e per una durata di anni 6, rinnovabili tacitamente a partire dal 10.05.2022. Dal contratto si evince che il locatore si era obbligato a corrispondere alla conduttrice il 50% delle spese eventualmente sostenute per l'installazione o sostituzione delle porte, quota stimata in €. 1.168,00 (e in realtà ammontante, in base alle fatture prodotte,
ad €. 2333,66), importo che non risulta essere stato corrisposto. E' emerso, inoltre, che l'unità immobiliare era stata consegnata priva di impianto elettrico che è stato installato e/o reso funzionante dalla conduttrice a sue spese, la quale ha – ovviamente- anche dovuto provvedere alla relativa manutenzione. Ecco, dunque, la ragione dei fori di cui il locatore si è
pagina 7 di 9 lamentato in sede di riconsegna dell'immobile (quanto a tutte le altre censure, oltre al rilievo che dalle foto emerge una confusione di pietre, malte, vernici ecc. di cui è pressoché
impossibile individuare i periodi di applicazione, esse sono in ogni caso tardive, poiché – se esse fossero state evidenti, avrebbe dovuto contestarle nell'immediatezza), indicando,
peraltro, nel predetto verbale che tali fori si trovavano “nella parte in cui era collocato il
condizionatore”, mostrando così di essere pienamente a conoscenza dell'avvenuta installazione del medesimo e di avervi – quantomeno – prestato acquiescenza, salvo effettuare il rilievo al momento del sopralluogo per la riconsegna. Quanto all'utilizzo del trapano per forare da parte a parte, si tratta di una mera supposizione e, dunque, non meritevole di considerazione.
Quanto all'indennità di avviamento, l'art. 34 L. 392/1978, richiamata dallo stesso contratto di locazione, prevede che “in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli
immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o
disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16
marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello
articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto […].
L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta
corresponsione dell'indennità di cui al primo comma” e che “nel giudizio relativo alla
spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti
hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata […]”.
Ebbene, non ha pregio la difesa di parte opponente secondo cui il silenzio e la permanenza della conduttrice nell'immobile a seguito della disdetta del 24.09.2019 avrebbe fatto emergere il suo disinteresse a permanere nello stesso, concretizzando una sorta di recesso unilaterale o di risoluzione consensuale del contratto di locazione. Emerge, invece, dagli atti, come lo scioglimento del contratto di pagina 8 di 9 locazione sia avvenuto per volontà unilaterale del motivato dall'intenzione di ricavare Pt_1
dall'immobile un canone più elevato.
La conduttrice ha precisamente quantificato l'indennità dovuta dal locatore ai sensi del citato art. 34 in
€. 10.905,48 (€. 605,86 X 18) e quest'ultimo non ha fornito la prova di fatti modificativi o estintivi dell'obbligazione a suo carico.
Per i motivi esposti, dunque, l'opposizione e la domanda riconvenzionale spiegata dall'opponente devono essere rigettate e il decreto ingiuntivo confermato;
ogni altra questione assorbita.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate secondo il D.M. vigente,
parametri medi.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando:
- rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo opposto;

- rigetta la domanda riconvenzionale spiegata dall'opponente;
- condanna a rifondere a le spese di lite che liquida Parte_1 Controparte_1
in €. 5.077,00, oltre rimborso c.u. e spese vive, rimborso forfettario 15%, iva e cnpa, oltre oneri di legge.
Così deciso in Sassari, in data 16.04.2025.
Il Giudice
I.Bradamante
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