N . 7 2 9 / 2 0 2 1 Reg.Gen.Aff.Cont.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI GORIZIA
- SEZIONE CIVILE - in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Francesca Di Donato ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n. 729 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2021 e vertente
TRA
(c.f. ) rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
Roberto Ziani ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Gorizia in via Mazzini n.
8 giusta procura in atti
- ATTRICE -
E
(c.f. , in persona del Presidente del Controparte_1 P.IVA_1
C.d.A. rappresentata e difesa dall'avv. Danilo Mazzarini ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Monfalcone alla via Roma n. 17 giusta procura in atti
- CONVENUTA -
Oggetto: azione ex art. 1669 c.c.
Conclusioni:
Per parte attrice:
“nel merito: contrariis reiectis: a) accertare e dichiarare la sussistenza di vizi/difetti sull'immobile compravenduto di proprietà attorea, e così: - flessione delle travi del solaio tra piano terreno e primo piano, con conseguente fessurazione delle pareti divisorie in laterizio del primo piano che insistono su dette travi;
- carente isolamento acustico tra l'edificio di proprietà attorea al civico n. 63 di via Dante e l'edificio confinante al civico n. 65 della stessa via Dante;
- chiusura di una bocchetta di areazione del solaio del piano terra, compromettendo la areazione sotto il solaio medesimo;
- presenza di bolle e scrostamenti sul muro frontale dell'edificio, che denota la presenza di umidità di risalita e quindi una imperfetta impermeabilizzazione dell'edificio;

2 - presenza di

formicai nel tetto areato dell'edificio, in conseguenza di una dell'edificio adiacente;
difettosa sigillatura con il tetto b) accertare e dichiarare la responsabilità della convenuta per i vizi/difetti riscontrati;
c) condannare la convenuta a corrispondere alla sig.ra gli importi che Parte_1 risultano dovuti per la eliminazione dei vizi/difetti accertati sulla base della esperita consulenza tecnica d'ufficio, e che così si riepilogano: - recupero prestazioni strutturali - recupero prestazioni acustiche (copertura) - recupero prestazioni acustiche (facciate) - spese tecniche - formiche - impianto fotovoltaico - mancato godimento immobile a dedurre importo riconosciuto a favore di
Euro 17.700,00.- Euro 78.000,00.- Euro 23.000,00.- Euro 11.500,00.- Euro Parte_2
350,00.- Euro 443,00.- Euro 3.650,00.- Euro 134.643,00.- Euro 20.163,00.- Euro 114.480,00.- ovvero le diverse somme che risulteranno di giustizia oltre rivalutazione monetaria ed interessi dalla data della domanda giudiziale al saldo;
d) accertare e dichiarare che l'attore non è debitore del convenuto per le causali e gli importi recati dalla fattura Controparte_1
n. 33 dd. 20.06.2017 ma dei diversi importi accertati dalla esperita consulenza tecnica
[...]
d'ufficio, 3 importi da portare in compensazione con quanto dovuto da a Controparte_1
e) porre definitivamente a carico della società convenuta l'onere della eseguita consulenza Pt_1 tecnica d'ufficio; f) respingersi l'eccezione di legittimazione attiva dell'attore; sopravvenuto difetto di g) respingersi ogni domanda ed eccezione, anche in via riconvenzionale, proposta da Parte convenuta;
h) competenze professionali e spese rifuse, ivi comprese quelli della prodromica procedura di negoziazione assistita e l'onere dei consulenti tecnici di parte arch. e Persona_1 arch. come da fatture in atti.” Persona_2
Per parte convenuta:
“NEL MERITO Voglia il Tribunale Ill.mo: rigettare tutte le domande formulate dalla attrice in quanto la stessa non è più titolare di un interesse ad agire ai sensi dell'art. Parte_1
100 c.p.c. rispetto alle domande previamente formulate;
in via subordinata, rigettare tutte le domande di accertamento e dichiarative nonché quelle di condanna formulate dalla attrice Pt_1 avverso la società convenuta in quanto infondate in fatto
[...] Controparte_1 ed in diritto;
in via riconvenzionale voglia condannare la signora al pagamento in Parte_1 favore della della somma di € 26.400,00 oltre ad interessi legali Controparte_1
dal dovuto al saldo effettivo;
in ogni caso con rifusione di spese e competenze della vertenza.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione dell'8.7.2021 , premettendo di aver acquistato con Parte_1
rogito del notaio del 28.12.2012 rep. n. 40520 da Persona_3 Controparte_1 un compendio immobiliare costituito da "casa di abitazione con relative pertinenze
[...] (autorimessa e tettoia in corso di costruzione) e quote di strade di accesso" in Cormons alla via
Dante n. 63, per un corrispettivo di € 305.000,00 (oltre i.v.a.), di cui € 30.000,00 (oltre i.v.a.) per "modifiche e migliorie" ad uno dei cespiti "commissionate dalla parte acquirente in corso
d'opera successivamente alla firma del preliminare di compravendita registrato … il 12 giugno
2012 …", instava dinanzi all'intestato Tribunale nei confronti della covenuta società venditrice lamentando, per un verso, il mancato completamento delle "pertinenze insistenti con l'abitazione già ultimata sulla p.c. 268/8 (sub 2)", per altro verso, la successiva emersione di "vizi e difetti" ("a – flessione delle travi …; b – isolamento termico inadeguato …; c – infestazione di formiche … nelle travi …; d – infiltrazioni d'acqua nel muro …; e – occlusione di una bocchetta di ventilazione della pavimentazione al piano terra …; f – passaggio di proprietà dell'impianto fotovoltaico non contestualmente al rogito … ma cinque mesi dopo …"). Contestava altresì la fattura emessa dalla venditrice il 20.6.2017 n. 33/2017, con cui le erano stati richiesti € 24.000,00 (oltre i.v.a.) in riferimento all'immobile de quo per "lavori di manutenzione straordinaria in regime di edilizia libera per opere accessorie di completamento e finitura …".
Concludeva chiedendo di "accertare e dichiarare la sussistenza di vizi/difetti all'immobile
…" con la relativa "responsabilità della convenuta" e così di "condannare la convenuta ad eseguire … i lavori descritti ed indicati dai consulenti tecnici di parte … ovvero, in via alternativa: condannare la convenuta a corrispondere ovvero rimborsare (se già anticipati) alla sig.ra
[...]
gli importi che risulteranno dovuti per la eliminazione dei vizi/difetti accertati …", Parte_1
nonché di "accertare e dichiarare che l'attore non è debitore del convenuto per le causali e per gli importi recati dalla fattura n. 33 d.d. 20.06.2017". Controparte_1
Radicatosi il contraddittorio, con comparsa depositata in data 2.11.2021 si costituiva impugnando estensivamente il dedotto e le Controparte_1 domande attoree, sia in "fatto" che in "diritto", eccependo la "decadenza" e comunque la
"prescrizione" dell'azione libellata dall'istante e, a sua volta, spiegando domanda riconvenzionale per la condanna dell'attrice "al pagamento … della somma di € 26.400,00" di cui alla fattura n. 33/2017, oltre interessi legali.
Concessi, su richiesta delle parti, i termini di cui all'art. 183 co. 6° c.p.c., la causa veniva istruita attraverso l'espletamento di una prova testimoniale articolata dalla convenuta e l'espletamento di una c.t.u. a mezzo dell'arch. , autorizzato Persona_4
alla nomina di ausiliari all'udienza del 21.9.2022. A seguito del deposito dell'elaborato peritale in data 27.7.2024 la convenuta deduceva e documentava che l'attrice, con scrittura privata del 23.7.2024 autenticata nelle firme dal notaio aveva alienato il compendio immobiliare de quo a terzi per un Per_5 corrispettivo di € 400.000,00.
Sulle conclusioni rassegnate dalle parti, all'udienza del 5.2.2025 la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.
Va preliminarmente evidenziato, da un lato, che le domande attoree vanno sussunte nell'alveo dell'art. 1669 c.c., essendo stata pacificamente la convenuta anche la costruttrice degli immobili de quibus (Cass. Civ. 1°.

8.2023 n. 23470, 18.12.2015 n. 25541,

7.6.1994 n. 5514 e 14.12.1993 n. 12304), dall'altro che la decisione in ordine alle stesse va operata seguendo il principio della c.d. "ragione più liquida", ricavabile dagli artt. 24 e 111
Cost., in base al quale la causa può essere decisa sulla scorta della questione di più pronta soluzione (Cass. Civ.

9.1.2024 n. 693, 9.9.2022 n. 26634 e 9.1.2019 n. 363).
Ciò premesso, pertanto, deve sempre in via preliminare, vagliarsi l'impatto sulle domande attoree della cessione della proprietà degli immobili de quibus, operata dall'attrice nelle more del giudizio il 23.7.2024.
Deve, peraltro, evidenziarsi che l'attrice, nelle note di precisazione delle conclusioni del 4.2.2025, univocamente abbandonava la domanda risarcitoria in forma specifica libellata ex art. 2058 co. 1° c.c, mantenendo solo quella originariamente proposta "in via alternativa"
e volta ad una comminatoria per equivalentem, invocando la condanna della convenuta per gli importi indicati dal C.T.U. per (in breve) "recupero prestazioni strutturali", "recupero prestazioni acustiche" ("coperture" e "facciate"), "spese tecniche", "impianto fotovoltaico" e
"mancato godimento immobile".
Ora, pur rammentando tale giudice, in materia di risarcimento danni inerenti un immobile alienato, l'orientamento della S.C. di cui alle sentenze richiamate dall'istante, il generale principio ivi affermato (autonomia del diritto al risarcimento del danno rispetto alla titolarità dominicale del cespite danneggiato, in quanto tale persistente in capo al venditore in caso di successiva cessione della proprietà, salvo un'espressa convenzione in contrario) va tuttavia calato e vagliato nella specificità del caso concreto. In tali sensi, allora, posto che «Il diritto al risarcimento dei danni nasce con il verificarsi di un pregiudizio effettivo e reale, che incide nella sfera patrimoniale del contraente danneggiato, il quale deve provare la perdita economica subìta» (Cass. Civ. 15.5.2013 n. 11731), costituisce generale principio ordinamentale, ribadito in plurimi arresti della S.C. (ex aliis Cass. Civ. 19.6.1996 n. 5650,

6.12.1995 n. 12578, 16.6.1969 n. 2145 e 25.10.1965 n. 2248), che il risarcimento debba sì coprire l'integrale pregiudizio subìto dal danneggiato (art. 1223 c.c.), senza però che lo stesso si trasformi per quest'ultimo in una fonte di arricchimento (art. 2041 c.c.).
Non può infatti revocarsi in dubbio che parte attrice non abbia subito un pregiudizio risarcibile sia con riferimento agli importi occorrenti per l'eliminazione dei vizi di un immobile non più suo e sul quale ella non potrebbe più intervenire (le prime cinque voci suddette) sia per e/o corrispondenti alla monetizzazione del disagio nel godimento dell'immobile nelle more dell'intervento (futuro) riparatorio ("… ritenendo del tutto incompatibile il risiedere all'interno dell'u.i. sub 1 in concomitanza delle "lavorazioni" complessivamente da condurre (interni, copertura e serramenti)", come emerge dalla lettura dell'elaborato peritale in sede di conclusioni. Conseguentemente il riconoscimento di una somma a titolo risarcitorio per le predette voci costituirebbe un'illegittima locupletazione.
Parte attrice non ha invero diversamente dimostrato che i difetti in questione – nei limiti accertati dall'Ausiliare – abbiano inciso, in diminuzione, sul prezzo di (ri)vendita del compendio immobiliare de quo. Di ciò, però, non v'è emergenza alcuna agli atti di causa ed anzi – come detto – la (ri)vendita del 2024 avveniva per un prezzo (€ 400.000,00) superiore a quello di acquisto (€ 305.000,00), in cui il compratore riceveva il bene nello stato di fatto e di diritto esistente ed anzi, quanto alle condizioni acustiche, essendone stato reso edotto dalla "Relazione tecnica …" dell'arch. del 16.7.2024 (art. 1 ult. cpv.), senza Persona_6 però alcuna riserva sul punto.
Va, invece, riconosciuto l'importo domandato da parte attrice concernente i "frutti" dell'impianto fotovoltaico "per i primi cinque mesi del 2013", di cui pacificamente aveva a beneficiare la convenuta pur non essendone più proprietaria ammontante – come calcolato in sede di C.T.U. – ad € 443,00.
Pertanto, in tale esclusiva misura può, allora, trovare accoglimento la domanda attorea.
Quanto alla domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta in relazione alla sua fattura n. 33/2017, v'è da osservare come l'attrice, dopo l'iniziale contestazione, a seguito dell'indagine peritale svolta, l'abbia implicitamente riconosciuta sia pure in ridotta misura, chiedendo la compensazione della somma relativa alla predetta fattura e il risarcimento del danno preteso ("… a dedurre importo riconosciuto a favore di € Controparte_1
20.163,00": così nelle note di precisazione delle conclusioni del 4.2.2025; "… 2. Lavori extra capitolato …… Si preferisce aderire all'opinione espressa dal C.T.U. arch. , che Persona_4
riconosce come ancora dovuta dalla sig.ra la somma di € 20.163,00 …": (così nella Parte_1
comparsa conclusionale del 17.3.2025).
Deve, altresì, sulla scorta dell'incontroversa realizzazione dei lavori oggetto di domanda riconvenzionale emersa nel corso dell'istruttoria espletata, richiamarsi, in punto di quantificazione la consulenza tecnica alle cui conclusioni si ritiene di aderire, in quanto immune da vizi e illogicità, e che in coerenza con il quesito formulato, ha determinato che
“l'importo inerente il “VALORE DELLE OPERE RIFERITE ALLA FATTURA 33/2017”, viene indicato in Euro 18.330,00 da intendersi escluso I.V.A., dovuta come per legge.” (cfr pag. 91 dell'elaborato peritale).
Deve pertanto accogliersi in tale misura la domanda riconvenzionale di parte convenuta.
Infine, in ordine al governo delle spese di lite, in considerazione della reciproca soccombenza delle parti, le stesse vanno interamente compensate.
Per le spese di CTU si provvede come indicato in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Gorizia, sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
• Accoglie, nei limiti indicati in parte motiva, la domanda di parte attrice e per l'effetto condanna in persona del legale rappresentante Controparte_1
p.t. al pagamento in favore di dell'importo di € 443,00, oltre interessi ex Parte_1 art. 1284 co. 4° c.c. dalla domanda giudiziale al saldo;

• Accoglie, nei limiti indicati in parte motiva, la domanda riconvenzionale di parte convenuta e per l'effetto condanna al pagamento in favore di Parte_1 [...]
in persona del legale rappresentante p.t. della somma Controparte_1
di € 18.330,00 oltre iva come per legge, oltre interessi ex art. 1284 co. 4° c.c. dalla domanda giudiziale al soddisfo;

• compensa interamente tra le parti le spese del giudizio;

• dispone che le spese di CTU, ferma restando la solidarietà passiva di tutte le parti nei confronti del consulente in base al decreto di liquidazione emesso in data odierna, si pongono nei rapporti interni tra le parti in causa a carico di entrambe le parti per la misura del 50% per ciascuno, con il conseguente diritto di ciascuna parte di ripetere dall'altra le somme eventualmente versate o che saranno versate al CTU in forza del predetto decreto, in misura superiore alla quota indicata.
Così deciso in Gorizia il 29 maggio 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Francesca Di Donato