Proc. n.3008/2022 R.G.
TRIBUNALE DI NAPOLI
SEZIONE XII CIVILE
Il Giudice onorario, dott.ssa Lucia Vietri, premesso che con ordinanza del 27.05.2024 veniva disposta la trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127 ter cpc, per l'udienza del 23.06.2025; lette le note di udienza e le memorie conclusive depositate dall'attrice; visto l'art. 281 sexies c.p.c., decide la causa dando lettura del seguente dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che segue.
TRIBUNALE DI NAPOLI XII SEZIONE CIVILE REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, XII Sezione Civile, nella persona del Giudice Onorario, dott.ssa Vietri Lucia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3008/2022 R.G., avente ad oggetto: risoluzione contratto preliminare, vertente
TRA
CF: elettivamente domiciliata in Napoli al Corso Parte_1 C.F._1
Secondigliano n. 324 presso lo studio dall'Avv. Pasquale Cioffi che la rappresentata e difende, giusta procura allegata all'atto di citazione ATTRICE
CONTRO
,C.F.: , residente in [...] C.F._2
n. 9 Isol. 12, sc. A I. 4 P. 2 CONVENUTA CONTUMACE
E
1 ,CF: residente in [...] C.F._3
107 Sc. B I. 12 P. 6 CONVENUTA CONTUMACE
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 25.01.2022 la sig.ra evocava in giudizio le sig.re Parte_1 [...]
e , chiedendo al Giudice adito di: CP_1 CP_2
“1. accertare e dichiarare, ai sensi dell'art. 1455 c.c., il grave inadempimento della IG.ra
[...]
e della IG.ra alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare di CP_1 CP_2 compravendita del 28.7.2017 e, pertanto,


2. in via principale accertare e dichiarare il suddetto grave inadempimento quale fatto costitutivo del diritto di recesso e per l'effetto condannare la IG.ra e della IG.ra , CP_1 CP_2 quali promittenti venditrici, al pagamento del doppio della caparra ex art. 1385 c.c. o in quell'altra misura maggiore o minore che riterrà di giustizia, oltre ad interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto a quello dell'effettivo soddisfo, il tutto comunque entro i limiti di competenza per valore del Giudice adito.


3. In via meramente gradata e subordinata accertare e dichiarare il suddetto grave inadempimento quale fatto costitutivo del diritto di risoluzione del contratto e, per l'effetto, condannare la IG.ra
e della IG.ra , quali promittenti venditrici, al risarcimento integrale CP_1 CP_2 dei danni ex art. 1453 c.c., chiedendo la condanna delle convenute alla restituzione delle somme incamerate a titolo di caparra confirmatoria, pari ad € 20.000,00, oltre al ristoro dell'ulteriore danno subito consistente nelle spese sostenute ed accessorie alla compravendita pari ad € 2.440,00 (euro duemilaquattrocentoquaranta/00) quali provvigioni ex art 1755 c.c. per l'intermediazione svolta in relazione alla proposta di acquisto sottoscritta in data 11.7.2017 dell'immobile oggetto del contratto preliminare e corrisposte alla Parte_2
- 4. Il tutto con vittoria di spese e competenze del presente giudizio, includendo l'I.V.A. e la C.P.A. ed il rimborso spese generali così come per legge, da distrarsi in favore del procuratore costituito per averne fatto anticipo, includendo le spese generale.”
La IG.ra premetteva che in data 29 giugno 2017, per il tramite della Parte_1 [...]
formulava proposta irrevocabile di acquisto in favore delle IG.re Parte_2 CP_1
e , per l'immobile sito in Napoli, alla via Domenico Fontana n. 144, secondo piano, CP_2 int.

4.A corredo della proposta, l'attrice versava la somma di € 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, mediante assegno bancario non trasferibile intestato a , tratto sul conto CP_2 del coniuge dell'attrice, IG. . La proposta prevedeva ulteriore versamento di € Persona_1
15.000,00 alla sottoscrizione del preliminare entro il 30 luglio 2017 ed il saldo di € 325.000,00 al rogito da stipularsi entro il 15 novembre 2017, anche tramite mutuo bancario. Le promittenti
2 venditrici accettavano la proposta il 5 luglio 2017, con comunicazione dell'agente immobiliare all'attrice in data 11 luglio 2017.In data 28 luglio 2017 le parti sottoscrivevano il contratto preliminare, con contestuale versamento da parte dell'acquirente di due assegni di € 7.500,00 ciascuno, intestati rispettivamente alle promittenti venditrici. Nella stessa data veniva emessa fattura n. 64/2017 per € 2.440,00 da parte della a titolo di mediazione. Parte_2
Successivamente, l'attrice rilevava difformità tra lo stato reale dell'immobile e la planimetria catastale, rappresentando verbalmente alle venditrici la necessità di regolarizzare tale difformità per ottenere il mutuo per cui il rogito, previsto per il 15 novembre 2017, non veniva stipulato. Le convenute, con lettera del 12 gennaio 2018, invitavano l'attrice a stipulare il contratto definitivo per il 31 gennaio 2018 presso il notaio designato. L'attrice, con telegramma del 29 gennaio 2018, comunicava l'impossibilità di stipulare tale contratto per non avere la banca deliberato ancora il mutuo e chiedeva alle convenute una proroga del termine. Dopo avere ottenuto la delibera del mutuo,
l'attrice chiedeva alle convenute un appuntamento per consentire al perito incaricato dalla banca di valutare l'immobile, ma non riceveva riscontro. Con lettera del 2 maggio 2018, per il tramite del proprio legale, reiterava , senza esito, la richiesta alle venditrici di consentire l'accesso al tecnico incaricato dalla banca e di fornire la documentazione urbanistica e catastale.Nel giugno 2018 l'attrice apprendeva, poi,che l'immobile era stato alienato a terzi. Pertanto, in data 19 novembre 2018, avviava procedura di mediazione, che si concludeva con esito negativo per assenza delle controparti.
C) Radicatosi il contraddittorio, alla prima udienza del 09.05.2022, celebratasi in forma telematica, il Giudice, rilevata preliminarmente la nullità della citazione per mancanza dell'avvertimento previsto dall'art. 163 c.p.c., non essendo indicato il termine per la costituzione delle convenute (venti giorni)
e rilevato che parte convenuta non si era costituita in giudizio, disponeva, ai sensi dell'art. 164 cpc, la rinnovazione della citazione nei confronti delle convenute. La causa veniva rinviata all'udienza del 19.1.2023 e, poi, con decreto del 5.11.2023, rinviata in prosieguo all'udienza dell'11.12.2023. A tale udienza, il Giudice dichiarava la contumacia delle convenute, e Controparte_3 CP_2 che sebbene ritualmente citate in giudizio, non erano comparse- concedeva all'attrice i
[...] termini di cui all'art. 183 co. 6 cpc. e fissava l'udienza del 27.05.2024 per l'eventuale espletamento dei mezzi istruttori. Depositate le memorie istruttore, il Giudice, considerato che la causa era di natura documentale e non richiedeva l'assunzione di mezzi di prova, fissava l'udienza del
23.06.2025 per la discussione e decisione della causa, ex art. 281 sexies cpc, concedendo all'attrice termine fino a giorni 10 prima per il deposito di note difensive. Disponeva che tale udienza
(23.06.2025 ) fosse sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter cpc, e fissava per il deposito delle note, termine fino alla data della predetta udienza.
3 MOTIVI DELLA DECISIONE
Così riassunti i termini della controversia, preliminarmente, si dichiara la contumacia delle sigg.re e alle quali è stato notificato , ai sensi e per gli effetti dell'art. CP_1 CP_2
140 cpc, l'atto di citazione in rinnovazione all'indirizzo dove le stesse risultano residenti , con notifica perfezionatasi per compiuta giacenza , essendo stata rispettata l'intera procedura a tal fine richiesta
( cfr. documentazione in atti).
Nel merito la domanda è fondata e va accolta nei limiti di seguito precisati.
La IG.ra ha convenuto in giudizio le IG.re e Parte_1 CP_1 CP_2 al fine di ottenere, in via principale, l'accertamento della legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra le parti in data 28 luglio 2017, nonché la condanna delle convenute alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, in forza del grave inadempimento ascrivibile alla parte promittente venditrice. In particolare, parte attrice ha dedotto che le convenute hanno impedito l'accesso all'immobile da parte del perito incaricato dalla banca mutuante, ostacolando così il perfezionamento della pratica di finanziamento, e che successivamente hanno alienato a terzi il bene oggetto del preliminare di vendita. In via subordinata, l'attrice ha chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento delle convenute, con conseguente risarcimento integrale dei danni subiti, ex art. 1453 c.c., comprensivi della restituzione dell'importo di € 20.000,00 versato a titolo di caparra confirmatoria, nonché del rimborso delle ulteriori spese sostenute per l'attività di intermediazione immobiliare, quantificate in € 2.440,00 ai sensi dell'art. 1755 c.c.
Si rileva che sebbene le domande formulate si pongano su piani giuridici distinti – rispettivamente il recesso ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c. e la risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. – le stesse possono essere proposte in via alternativa e subordinata all'interno del medesimo atto introduttivo, purché poste in relazione di subordinazione condizionata all'esito negativo della domanda proposta in via principale, secondo quanto riconosciuto dalla giurisprudenza di legittimità. In tal caso, il Giudice, nell'esercizio del potere-dovere di corretta qualificazione giuridica della domanda, è tenuto ad accertare il contenuto sostanziale della pretesa, prescindendo dalle espressioni letterali utilizzate, valorizzando invece il contenuto complessivo della vicenda fattuale e le richieste formulate nel corso del giudizio (Cass. civ., nn. 5743/2008; 3041/2007;
8107/2006; 18653/2004; SS.UU. n. 10840/2003; n. 11861/1999).
All'esito dell'esame degli atti e dei documenti prodotti in giudizio, deve essere accolta la domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento delle promittenti venditrici, ai sensi degli artt. 1385, comma 3, e 1453 c.c.
4 Secondo l'art. 1455 c.c., la risoluzione del contratto può essere pronunciata solo qualora l'inadempimento non sia di scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte. L'art. 1457 c.c., inoltre, prevede la possibilità di risoluzione di diritto per scadenza di un termine essenziale, purché espressamente qualificato come tale dalle parti ovvero desumibile dalle circostanze del caso concreto.
Tanto premesso, in applicazione dei suesposti principi, occorre prendere le mosse dai seguenti dati di fatto.
Dal contratto preliminare stipulato in data 28 luglio 2017 risulta che la stipula del contratto definitivo sarebbe dovuta avvenire “entro e non oltre il 30.11.2017” presso lo studio del Notaio
, designato dalla parte promissaria acquirente. Al contempo, il medesimo Persona_2
contratto riconosceva espressamente alla parte acquirente la possibilità di ricorrere a un mutuo per reperire parte della provvista necessaria all'acquisto, con accettazione da parte delle promittenti venditrici dei relativi termini e modalità di pagamento, secondo la prassi e gli usi vigenti.
Si rileva che in assenza di una espressa pattuizione sull'essenzialità del termine del
30.11.2017, lo stesso non può ritenersi essenziale ex art. 1457 c.c. Inoltre, tale termine risulta essere stato prorogato dalle stesse promittenti venditrici mediante diffida ad adempiere del 12 gennaio 2018, nella quale è stata indicata la nuova data del 31.01.2018, con espresso avvertimento circa la risoluzione di diritto in caso di mancata stipula. E, poi, documentalmente provato che con telegramma del 29 gennaio 2018, l'attrice ha comunicato alle convenute l'impossibilità di adempiere entro la nuova scadenza, per mancata delibera del mutuo, richiedendo alle promittenti venditrici “ di prorogare il termine per la stipula del rogito entro e non oltre il 28.02.2018 presso lo studio notarile dr. . Rimangono invariati tutti gli altri patti e condizioni”(doc.n.4). La IG.ra Persona_2
, dopo aver ottenuto l'approvazione del mutuo ipotecario da parte dell'Istituto bancario Parte_1
(cfr. email del 07.03.2018 – doc.5 atto di citazione), comunicava in pari data, a mezzo pec del
07.03.2018, alle convenute , senza esito, la necessità di fissare una data per consentire al perito della banca l'accesso all'immobile. A tale richiesta faceva seguito una raccomandata del 02.05.2018 ( all.6) a firma dell'Avv. Pasquale Cioffi con la quale il legale dell'attrice rinnovava alle convenute l'invito di consentire al perito della banca l'accesso all'immobile onde poter ottenere l'erogazione dell'importo necessario al pagamento del prezzo dell'immobile e di potere procedere alla stipula del contratto definitivo.
Ciò posto occorre valutare se la scadenza del termine fissato dalle convenute nella nota del
12.01.2018, sia da considerare termine essenziale, tale quindi da fondare la risoluzione di diritto del contratto. Sul punto si è espressa la Suprema Corte (Cass.civ. sez. VI 19.02.2021 , n. 4640; Cass civ.
Sez. II, ord.

9.07.2021 n. 19579) che ha precisato che sebbene l'inosservanza del termine essenziale

5 -ove superi ogni ragionevole limite di tolleranza da apprezzarsi in relazione al caso concreto -possa costituire inadempimento di non scarsa importanza e determinare quindi la risoluzione del contratto, non è possibile rinvenire in tale principio una regola rigida e generale. Secondo la Cassazione , un inadempimento di non scarsa importanza si ha quando il ritardo, imputabile al debitore anche sotto il profilo dell'elemento soggettivo, superi ogni ragionevole limite di tolleranza, in relazione all'oggetto e alla natura del contratto, nonché al comportamento complessivo della parti anche posteriore alla conclusione del contratto e all'interesse dell'altro contraente.
Ebbene, nel caso di specie, non solo l'inosservanza del termine è contenuta nell'arco temporale ( 35 giorni) del tutto ragionevole nel contesto di un'operazione immobiliare, ma tale inosservanza non risulta nemmeno imputabile all'attrice, giacchè è dipesa dalla mancata delibera del mutuo nel termine indicato dalle convenute per la stipula del contratto definitivo. Del resto, le promittenti venditrici con la stipula del contratto preliminare, riconoscendo alla parte promittente acquirente la possibilità di contrarre un mutuo al fine di reperire parte della provvista finanziaria necessaria all'acquisto, avevano espressamente accettato i termini e le modalità di pagamento secondo prassi ed usi vigenti in materia . Tale pattuizione imponeva alla parte promittente venditrice
– in ossequio ai principi di buona fede e correttezza nell'esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.) – un obbligo di cooperazione volto a consentire al promissario acquirente di compiere tutte le attività necessarie per l'ottenimento del finanziamento.
Al riguardo, assume indubbio rilievo, per l'analisi che si sta conducendo, la sentenza della
Suprema Corte (Cfr. Cass. Civ., Sez. II, Sent. 24/09/2009, n. 20614) che ha statuito:
“…in caso di inadempienze reciproche, è necessario far luogo ad un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambo le parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti, perché l'inadempimento deve essere addebitato esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento colpevole prevalente, abbia alterato il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni assunte con il contratto, dando causa al giustificato inadempimento dell'altra parte”.
Nel caso che ci occupa, appare evidente che l'inadempimento imputabile alle convenute – consistente nel non avere consentito al tecnico incaricato dalla banca di accedere all'immobile promesso in vendita e nella successiva vendita del bene a terzi – abbia inciso in misura determinante sull'equilibrio contrattuale, rendendo impossibile la stipula del definitivo e privando la parte acquirente del diritto pattuito.
In virtù del principio giurisprudenziale sopra enunciato, questo Giudice ritiene che le inadempienze delle convenute abbiano inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del
6 rapporto contrattuale, sicchè le stesse si sono rese responsabili di violazioni maggiormente rilevanti in relazione alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare, alla natura e alla finalità del rapporto contrattuale, nonché al concreto interesse della parte acquirente circa l'esatta e tempestiva prestazione della controparte.
Alla luce delle considerazioni che precedono, il contratto preliminare deve essere sciolto e le sig.re e devono essere condannate a restituire all' attrice la caparra CP_1 CP_2 confirmatoria, pari ad € 20.000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda sino all'effettivo soddisfo. La richiesta di risarcimento danni pari a € 2.440,00, a titolo di provvigioni ai sensi dell'art. 1755 c.c. per l'attività di intermediazione svolta, deve essere, invece, respinta non risultando agli atti alcun documento che attesti l'avvenuto pagamento di tale somma da parte dell'attrice all'agenzia immobiliare.
Le spese di lite, il cui ammontare è stato calcolato sulla base dei parametri introdotti dal D.M.
n.55/2014, così come riformato con il D.M. n. 147/2022 ed entrato in vigore il 23.10.2022, seguono la soccombenza delle convenute e vengono liquidate nella misura indicata in parte dispositiva, tenuto conto della complessità media della controversia e dell'effettiva attività processuale espletata, che non ha richiesto attività istruttoria, con attribuzione all'Avv. Pasquale Cioffi, dichiaratisi antistatario.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, XII Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda introduttiva, così provvede:
1) accerta e dichiara l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 28 luglio 2017 per grave inadempimento delle IG.re e CP_1
CP_2
2) condanna le IG, e alla restituzione in favore della Controparte_4 CP_2
IG.ra della somma di € 20.000,00, versata a titolo di caparra confirmatoria Parte_1
oltre interessi legali e rivalutazione dalla data della domanda giudiziale sino all'effettivo soddisfo;

3) rigetta a domanda di risarcimento danni dell'ulteriore somma di € 2.440,00, a titolo di spese sostenute per l'attività di mediazione, ex art. 1755 c.c. per i motivi indicati in premessa;

4) condanna le IG, e al pagamento delle spese di lite Controparte_4 CP_2 in favore della sig.ra che liquida in € 3.397,00 per onorario, € 518,00 per Parte_1 spese, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge, con attribuzione dall'Avv. Pasquale Cioffi , dichiaratosi antistatario.
Napoli, 18 luglio 2025. Il GOP, Dott.ssa Lucia Vietri
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