n. 1978 /2024 r.g.a.c.
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
II SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Martina Fusco;
rilevato che l'udienza già fissata è stata sostituita dal deposito di note scritte ex art 127 ter cpc;
rilevato che il provvedimento di sostituzione dell'udienza risulta essere stato comunicato a tutte le parti costituite le quali non hanno fatto pervenire, entro il termine previsto dalla legge, opposizione alla suddetta modalità di trattazione;
rilevato che ai sensi dell'art 127 ter c.p.c. co 3 “Il giudice provvede entro trenta giorni dalla scadenza del termine per il deposito delle note”; lette le note di trattazione scritta depositate nell'interesse di tutte le parti, con cui le stesse concludevano riportandosi agli atti e alle difese già formulate;

decide la controversia ai sensi del combinato disposto degli artt 429 c.p.c. e 127 ter c.p.c., con sentenza allegata al presente provvedimento.
Il giudice
Dott.ssa Martina Fusco

n.1978/ 2024 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
II SEZIONE CIVILE in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Martina Fusco, in funzione di giudice unico, pronuncia ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n. 1978 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
, C.F./P.I. rapp.to e difeso, giusta procura in atti, Parte_1 C.F._1
dall'avv. BUONAIUTO NUNZIO, presso cui elettivamente domicilia;

ATTORE
E
, C.F./P.I. , e rapp.to e difeso, giusta procura in atti, CP_1 C.F._2
dall'avv. MONTERA LUDOVICO, presso cui elettivamente domicilia;

CONVENUTO
Oggetto: cessazione contratto di locazione

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.pc., in combinato disposto con l'articolo 429, c.1, c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno 2009
n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), omettendo lo svolgimento del processo, ma dovendo necessariamente procedere ad una, seppure concisa, esposizione dei fatti sottesi alle plurime questioni portate innanzi a questo Giudice.
Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida del
8.3.2024, notificato il 29.4.2024, la sig.ra ha intimato lo sfratto per finita locazione Parte_1 al sig. dell'immobile sito in Sarno (SA) al c.so Vittorio Emanuele, n. 128; deduceva CP_1 di aver inoltrato disdetta alla prima scadenza, avendo necessità di adibire l'immobile a propria abitazione personale.
Il si costituiva, opponendosi alla convalida, e contestando l'operatività della disdetta, CP_1 chiarendo che la stessa non rispettava i requisiti richiesti dalla legge. Eccepiva l'improcedibilità del procedimento di sfratto per la c.d. prima scadenza.
In seguito alla prima udienza di comparizione il giudice disponeva mutamento del rito, fissando all'uopo l'udienza ex art. 420 c.p.c. ed ordinato che fosse esperito il procedimento di mediazione obbligatorio ex D. Lgs. n. 28/2010. Entrambe le parti depositavano memorie integrative nel termine concesso. Il giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, la rinviava per la decisione. All'odierna udienza, la causa veniva discussa e decisa con la presente sentenza ex art 429 c.p.c., allegata al verbale.
La domanda di risoluzione avanzata dal ricorrente risulta fondata e, pertanto, dev'essere accolta per i motivi di seguito indicati.
Va, in primo luogo, dichiarata la procedibilità della domanda, risultando correttamente esperito il procedimento di mediazione, pur non avendo partecipo il . CP_1
Sempre preliminarmente, deve essere rigettata l'eccezione di inammissibilità della domanda proposta. Ed infatti è principio assolutamente granitico in giurisprudenza quello secondo cui, in virtù della regola di conversione degli atti processuali nulli di cui all'art. 156 cod. proc. civ., il giudizio deve ritenersi correttamente istaurato anche laddove la parte lo introduca con atto diverso da quello prescritto dalla legge, qualora l'atto utilizzato dalla parte consenta in ogni caso di raggiungere lo scopo di quello che avrebbe dovuto utilizzarsi (arg. tra le tante, ex Cass. civ. S.U. 758/22 secondo cui l'introduzione con citazione dei procedimenti disciplinati dal d.lgs. n. 150 del 2011, per i quali la domanda va proposta nelle forme del ricorso, non determina l'inammissibilità della domanda;
ed altresì ex Cass. civ. S.U. n. 21675/2013, secondo cui è ammissibile, se non tardiva, l'opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dall'avvocato per prestazioni giudiziali in materia civile proposta con ricorso in luogo di citazione).
Nel caso in esame, senza dubbio la citazione di sfratto consente il raggiungimento del medesimo scopo del ricorso ex art 447 c.p.c.: sicchè l'intervenuto mutamento del rito, sanando ogni profilo di irregolarità nella proposizione della domanda, rende la stessa ammissibile.
Nemmeno nel merito, le difese svolte da parte convenuta colgono nel segno.
In primo luogo deve ritenersi pervenuta al mittente la raccomandata di disdetta inviata: il conduttore, nel costituirsi, ha operato contestazioni generiche, limitandosi ad eccepire che la locatrice non avrebbe provveduto “a comunicare ufficialmente e correttamente il diniego di rinnovo del contratto”.
Non ha però contestato la missiva in atti, né la sua ricezione, né tutti i documenti allegati a sostegno, anche a sua firma, per cui la comunicazione deve essere data per pacifica nel presente procedimento.
Venendo al merito della questione, l'art. 3 della L. n. 431 del 1998 – specularmente all'art. 29 L. 392 del 78 – prevede che il locatore può – alla prima scadenza contrattuale – impedire il rinnovo del rapporto di locazione, inviando disdetta al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, solo per motivi specifici, tassativamente indicati nella norma citata. Inoltre, la medesima norma statuisce che nella comunicazione del locatore “deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata”. Infondata appare l'eccezione in ordine alla previsione di un termine superiore per l'inoltro della disdetta in quanto il riferimento ai 12 o 18 mesi è contenuto nell'art 29 legge equo canone esclusivamente per gli immobili adibiti ad uso diverso.
La ragione della indicazione del motivo (tra quelli normativamente previsti) nella disdetta inviata dal locatore che non intenda rinnovare il rapporto locatizio è utile a consentire, in caso di controversia, la verifica "ex ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore.
La giurisprudenza interpreta tale norma alla luce della ratio appena delineata, nel senso che non è sufficiente la mera indicazione formale del motivo addotto, essendo invece necessario che il locatore specifichi la situazione dedotta, con un grado di precisione che renda possibile, in caso di controversia, la verifica giudiziale sulla serietà dell'intenzione ex ante e sull'effettiva esecuzione ex post (cfr. tra le tante Cass. civ. 15547/2002).
Anche più di recente, con ordinanza n. 3938 del 09/02/2023, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di chiarire che “in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell'art. 3 della l. n. 431 del 1998, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica "ex ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo
l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore.”: in sostanza, la motivazione addotta a sostegno della disdetta deve essere idonea ex ante, onde consentire al giudice di verificarne la realizzabilità in astratto, e dovendosi differire ad un momento successivo al rilascio l'eventuale verifica in concreto, nel caso di richiesta di risarcimento del danno.
Ebbene nel caso in esame, il locatore ha specificato la motivazione sottesa al diniego di rinnovo, e cioè adibire l'immobile a propria abitazione a seguito dell'intervenuto matrimonio: la motivazione, pertanto, può reputarsi sufficiente.
Ogni controllo ex post sulla concreta effettività della motivazione è rimessa all'eventuale giudizio risarcitorio instaurando.
Ed infatti la valutazione giudiziale sull'attendibilità della motivazione addotta dal locatore può basarsi solo su concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l'intenzione dedotta irrealizzabile (cfr.
Cass. civ. n. 9851/2022), circostanza questa non verificatasi nel caso in esame, laddove a sostegno della motivazione addotta è stato depositato anche regolare certificato di matrimonio. In conseguenza di quanto detto la domanda di parte attrice va accolta ed il contratto dichiarato risolto alla data del 28/02/2024; parte conduttrice va condannata al rilascio dell'immobile locato, libero a vuoto da persone e cose in favore di parte attrice;
si ritiene equo, in applicazione dell'articolo 56 legge
392/78 comparate le opposte esigenze delle parti (riottenere l'immobile per adibirlo a propria abitazione– reperimento di altro immobile in cui allocare la relativa dimora), valutato il tempo già trascorso (dall'invio della lettera di disdetta e poi dall'introduzione del giudizio) e le difficoltà connesse al reperimento di alloggi sul territorio, fissare per l'inizio della esecuzione la data del
15/05/2025.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, d'ufficio, in assenza di nota spese di parte, come da dispositivo, con la riduzione del 30% stante l'assenza di questioni in fatto e in diritto di particolare complessità; il valore della lite viene calcolato sulla base del canone annuo ( € 4.800,00).
Non si ritengono, invece, sussistenti, i presupposti per la condanna ex art 96 c.p.c..
Il , non avendo partecipato al procedimento di mediazione, deve essere condannato a pagare CP_1 in favore dell'Erario una somma pari al doppio del contributo unificato.

P.Q.M.

Il Tribunale di Nocera Inferiore, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla domanda promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
a) Accoglie la domanda e per l'effetto cessati gli effetti del contratto di locazione tra le parti alla data del 28/02/2024;
b) Condanna al rilascio dell'immobile in atti meglio identificato fissando, per CP_1
l'esecuzione, la data del 16/05/2025;
c) condanna al pagamento, in favore di delle spese di lite, che CP_1 Parte_1 liquida in complessivi € 150,00 per spese ed € 1.787,00 per compensi, oltre Iva e Cpa, come per legge, e rimb. spese forf. (nella misura del 15% del compenso) con attribuzione al difensore dichiaratosi antistatario;

d) condanna al pagamento, in favore dell'Erario, di una somma pari al doppio CP_1 del contributo unificato dovuto per il presente procedimento. depositato telematicamente in data 18/04/2025
Il Giudice
Dott.ssa Martina Fusco