TRIBUNALE ORDINARIO DI LECCE
Sezione Seconda Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Lecce, Sezione Seconda Civile, in funzione di Giudice Unico e in persona del dott. Francesco Cavone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta sul ruolo generale degli affari contenziosi sotto il numero d'ordine n. 8784 dell'anno 2015 vertente
TRA
(P.I.: ) e (P.I.: Parte_1 P.IVA_1 Controparte_1
), in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro-tempore, P.IVA_2
elettivamente domiciliate in Lecce alla via Zanardelli n. 115 presso lo studio legale dell'avv. Carlo Stasi che le rappresenta e difende unitamente all'avv. Stefano Chiriatti, come da procura in atti;

– OPPONENTI e RICORRENTI –
E
(P.I. ), elettivamente domiciliato in Lecce Controparte_2 P.IVA_3
alla via Ugo Foscolo n. 51 presso lo studio legale dell'avv. Leonardo Calò, rappresentata e difesa dagli avv.ti Alessandro De Rosa e Antonio Liguori, come da mandato in atti;

– OPPOSTA e RESISTENTE – All'udienza del 14.1.2025 celebrata con trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., precisate le conclusioni come da note scritte allegate, la causa è stata discussa e decisa.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione di udienza, le società ricorrenti, premesso in particolare:
- di essere comproprietarie del complesso immobiliare costituito da tre piani fuori terra sito in Lecce alla via Trinchese n. 29 concesso in locazione con contratto del 18.10.2001 dalla società (già Parte_1 Controparte_3
e dai danti causa della società alla
[...] Controparte_1
società (incorporata per atto di fusione nella società odierna CP_4
resistente) per il periodo di sei anni rinnovabili al canone annuo di lire 630 milioni oltre IVA da pagare con ratei mensili di lire 17.500.000 in favore dei germani e di lire 35 milioni in favore della società locatrice;
Pt_2
- che con scrittura privata integrativa del 27.3.2008 la società conduttrice si impegnava al rilascio di una polizza fideiussoria a prima richiesta di importo pari a euro 350,000,00 ovvero in alternativa a costituire un deposito cauzionale di pari importo;

- che sempre in data 27.3.2008 veniva sottoscritto un secondo contratto di locazione avente ad oggetto una porzione del piano seminterrato al canone annuo di euro 48.000,00 con rilascio di una apposita polizza assicurativa a prima chiamata per l'importo di euro 50.000,00 a garanzia del regolare pagamento del canone pattuito;

- che la società conduttrice non rilasciava la prevista garanzia fideiussoria;

- che con nota del 7.8.2015 la società locatrice contestava alla società conduttrice il relativo inadempimento e comunicava di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, con conseguente intimazione di rilascio dell'immobile locato;
- che con note del 7.9.2015 entrambe le società locatrici chiedevano alla controparte contrattuale il pagamento del corrispettivo per il godimento sine titulo del bene immobile;

- che con note dell'8.8.2015 e del 16.9.2015 la società conduttrice contestava la validità della clausola risolutiva espressa, continuando a godere dell'immobile con grave danno per le società ricorrenti a causa dell'impossibilità di disporre del bene in operazioni di capitalizzazione;
chiedevano, quindi, di accertare l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione oggetto di giudizio per l'attivazione della clausola risolutiva espressa;
in via subordinata chiedevano di risolvere il medesimo contratto per il grave inadempimento della controparte contrattuale, con conseguente ordine di rilascio dell'immobile locato e con condanna al risarcimento del danno anche a titolo di maggior danno quantificato in euro 2.100.000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria e vittoria delle spese di lite.
Si costituiva in giudizio, in qualità di parte conduttrice, la società Controparte_2
(già in virtù di atto di fusione per incorporazione del 17.11.2015 a CP_5
rogito notarile rep. n. 43440, rogito n. 13753) deducendo da parte sua in particolare l'inesistenza di una vigente clausola risolutiva espressa in quanto espunta dal testo contrattuale in occasione delle modifiche intervenute in data 27.3.2008, l'insussistenza del grave inadempimento tale da giustificare la risoluzione per inadempimento del rapporto locativo ex art. 1453 del codice civile e l'infondatezza in ogni caso della avversa domanda risarcitoria, avendo comunque sempre continuato a corrispondere i canoni di locazione.
Chiedeva quindi il rigetto della domanda ex adverso proposta, con refusione delle spese di lite in proprio favore.
Nel corso del giudizio veniva disposta per connessione oggettiva e soggettiva la riunione al presente giudizio dei procedimenti iscritti al R.G. n. 161/16 e n. 710/16 (con mutamento di rito degli stessi), aventi ad oggetto l'opposizione ai decreti ingiuntivi ottenuti dalle due società conduttrici, odierne resistenti, per la consegna delle fatture da parte delle società locatrici inerenti ai canoni corrisposti successivamente alla comunicazione della risoluzione di diritto del contratto di locazione.
Istruita quindi la causa con le prove documentali prodotte dalle parti processuali, all'udienza del 14.1.2025, precisate le conclusioni come da note scritte allegate, la causa è stata discussa e decisa.
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1-Innanzitutto deve essere rigettata l'eccezione di difetto di giurisdizione sollevata dalle parti opposte nei due procedimenti di opposizione ai decreti ingiuntivi riuniti alla causa iscritta al R.G. n. 8784/2015, trattandosi di ingiunzione alla consegna delle fatture relative al pagamento dei canoni di locazione commerciale successivi alla comunicazione da parte delle società locatrici opponenti della risoluzione di diritto del contratto di locazione in virtù della attivazione della clausola risolutiva espressa ivi contenuta.
Tali giudizi rientrano pienamente nella giurisdizione ordinaria, riguardando rapporti tra soggetti privati e non avendo carattere impugnatorio per l'annullamento di provvedimenti di natura impositivo-tributaria ex art. 19 del D. Lgs. n. 546/92.

2-Quanto al merito, la prima questione giuridica da esaminare riguarda la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. apposta dai contraenti al contratto di locazione commerciale sottoscritto in data 18.10.2001, relativamente all'obbligo di rilascio di una garanzia fideiussoria per il pagamento dei canoni locativi da parte dei conduttori.
In base al quanto previsto all'art. 4 del contratto di locazione commerciale del
18.1.2001 i conduttori si obbligavano alla prestazione annuale di una garanzia fideiussoria bancaria a prima richiesta rilasciata da primario istituto bancario,
“dovendosi intendere risolto il contratto in mancanza dell'adempimento bancario precisato”.
In base a quanto sostenuto dalla difesa dei conduttori tale clausola sarebbe stata tacitamente revocata in occasione delle modifiche apportate al contratto originario in data 27.3.2008; i contraenti infatti intesero riscrivere la relativa clausola contrattuale omettendo volutamente di riportare nella nuova versione la parte contenente la previsione della risoluzione espressa in caso di mancata prestazione della garanzia fideiussoria.
Tale assunto deve essere condiviso.
Nella scrittura privata integrativa sottoscritta in data 27.3.2008 le parti contraenti, dando atto del tacito rinnovo del termine contrattuale alla scadenza dell'1.12.2007, intesero procedere alla modifica di alcune clausole contrattuali;
in particolare al punto

3.1 del nuovo accordo le parti concordavano di modificare l'art. 4 del contratto di locazione prevedendo il rilascio di una polizza fideiussoria assicurativa a prima chiamata in luogo della fideiussione bancaria a prima richiesta, senza però riprodurre la parte relativa alla clausola risolutiva espressa.
Tale modifica non può che essere interpretata come espressione della chiara volontà delle parti contraenti di non confermare la clausola risolutiva espressa in quanto con il punto 3.1. dell'accordo integrativo l'art. 4 del contratto originario veniva sottoposto ad integrale riscrittura, come si evince chiaramente dal senso complessivo delle espressioni letterali utilizzate in merito (”Le parti concordano nel modificare l'art. 4 nel seguente modo”) nonché dall'uso delle virgolette di apertura e di chiusura, chiaramente finalizzate a dare un senso compiuto e finale alla nuova versione dell'art. 4 del testo contrattuale.
Tale conclusione ermeneutica trova una indiretta ma importante conferma nella circostanza che il secondo contratto di locazione, avente ad oggetto la parte interrata del medesimo complesso immobiliare sottoscritto nella medesima data dell'accordo integrativo, non prevede la clausola risolutiva espressa a garanzia della effettiva prestazione della garanzia fideiussoria assicurativa da parte della conduttrice.

3- Infondata è anche la domanda di risoluzione contrattuale proposta dalle società locatrici per grave inadempimento della società conduttrice per aver omesso di prestare la garanzia fideiussoria prevista in contratto.
In occasione della stesura del secondo contratto di locazione e dell'accordo integrativo del primo contratto di locazione entrambi sottoscritti in data 27.3.2008, i contraenti sostituivano fideiussione bancaria con una fideiussione assicurativa;
tale garanzia veniva prontamente prestata dalla società conduttrice con il rilascio da parte della società di assicurazione di una polizza assicurativa valida dal 27.3.2008 CP_6
al 30.9.2014, ossia fino al nuovo termine di scadenza dei rapporti locativi.
Al successivo rinnovo contrattuale la nuova polizza assicurativa veniva rilasciata, su espressa richiesta delle locatrici del 15.7.2015, dalla Gable Insurance A.G. soltanto in data 22.09.2015 con decorrenza dal 30.09.2015.
Premesso che per il periodo precedente alla modifica contrattuale del 27.3.2008 le locatrici hanno dimostrato piena tolleranza in ordine al mancato rilascio della garanzia fideiussoria bancaria, procedendo addirittura alla stesura di un secondo contrato di locazione e sostituendo alla fideiussione bancaria una polizza assicurativa, si deve ritenere che la mancanza di un anno della garanzia prevista in contratto (dal 30.9.2014 al 30.9.2015) non costituisce un grave inadempimento tale da comportare la risoluzione del contratto di locazione, sia per l'aver ottemperato al rinnovo della polizza dopo poco tempo (poco più di due mesi) dalla richiesta delle locatrici (tempo trascurabile, tenuto conto della riduzione delle attività per le ferie estive e della complessità dei relativi adempimenti) e soprattutto del pacifico regolare pagamento dei canoni di locazione per l'intero periodo contrattuale;
circostanza che da una parte ridimensione l'interesse sostanziale delle locatrici al relativo adempimento, in assenza di sintomi di insolvenza o ritardi nei pagamenti, e, dall'altra, adombra la possibile volontà delle stesse di enfatizzare tale mancanza al fine di liberarsi di un rapporto di locazione ritenuto non più conforme alle correnti prospettive di investimento, apparendo così tale domanda meramente e surrettiziamente strumentale all'ottenimento di un effetto risolutivo in realtà voluto per ragioni eccentriche rispetto a quanto in essa dichiarato ed allegato.
Ne consegue il rigetto della domanda attorea e il rigetto delle opposizioni a decreto ingiuntivo riunite alla presente causa. Quanto alle spese ritiene il Giudicante sussistenti ragioni per derogare al principio della soccombenza sancito dall'art. 91 c.p.c. in ragione dei motivi della decisione e del comportamento complessivo delle parti processuali, con particolare riferimento all'inadempimento, per quanto per un periodo limitato di tempo, della prestazione di garanzia prevista in contratto.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lecce, in funzione di Giudice Unico, disattesa, rigettata o assorbita ogni diversa istanza, eccezione o deduzione, definitivamente decidendo sulla domanda e sulle opposizioni a decreto ingiuntivo proposte dalle società Parte_1
e ei confronti della società , Controparte_1 Controparte_2
così provvede:
- rigetta il ricorso e le opposizioni a decreto ingiuntivo, per l'effetto, conferma i decreti ingiuntivi opposti;

- compensa integralmente le spese di lite tra le parti processuali.
La presente sentenza è parte integrante del verbale di udienza e viene depositata telematicamente in applicazione delle norme sul Processo Civile Telematico.
Così deciso in Lecce il 15.1.2025.
IL GIUDICE
Dott. Francesco CAVONE