REPUBBLICA ITALIANA in nome del popolo italiano Il Tribunale di Bari Seconda Sezione Civile in composizione monocratica ed in persona del Giudice Onorario, dr.ssa Rosalba Campanaro, ha pronunciato la seguente SENTENZA all'esito dell'udienza celebrata in “trattazione scritta” nella causa civile, in prima istanza, iscritta al n° 2846/2020 del Ruolo Generale Affari Contenz., promossa da:
nella persona dell'Amministratore pro tempore Dott. Parte_1 Pt_2
sito in Casamassima (BA), alla Via Ascanio Amenduni, n. 6, (C. F. ,
[...] P.IVA_1 elettivamente domiciliato in Casamassima, al Largo Fiera, 4, presso lo studio degli avv.ti Massimo Birardi (c.f. ) e Monica Portaccio, (c.f. , che lo C.F._1 C.F._2 rappresentano e difendono in virtù di mandato in calce all'atto di citazione;

- attore - contro (P.I. ), in persona del suo legale rappresentante p.t. geom. Controparte_1 P.IVA_2
, corrente in Altamura alla via Selva,101, rappresentata e difesa dall'avv. dall'avv. Carlo CP_2 Rella (C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Altamura, alla C.F._3 via Monterosa n.6;
- convenuta – (P.I. ) in persona del suo legale rappresentante p.t. geom. , CP_3 P.IVA_3 CP_2 corrente in Altamura alla via Selva,101, rappresentata e difesa dall'avv. dall'avv. Carlo Rella (C.F.
) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Altamura, alla via C.F._3 Monterosa n.6
- convenuta – Fatto I. Con atto di citazione notificato il 31.01.2020, il sito in Casamassima (BA), Parte_1 alla Via Ascanio Amenduni, n. 6, nella persona dell'Amministratore pro tempore, conveniva in giudizio la per ivi sentirla condannare, previo accertamento e declaratoria di CP_4 responsabilità, alla eliminazione di una serie di vizi e difformità già accertate, in sede di ATP, su alcune parti comuni dello stabile condominiale, ovvero al pagamento di una somma per equivalente pari a € 25.000,00, o altra maggiore e/o minore ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria, con vittoria delle spese di lite, incluse quelle di ATP, da distrarsi in favore dei procuratori costituiti. Lamentava in particolare l'ente attore che dal 2012: a) il vano seminterrato, adibito a deposito e garage, presentava una insufficiente areazione, tanto da non consentire il deflusso dei gas di scarico delle autovetture;
b) il garage non era dotato della cd. “scala di fuga o antincendio, in spregio alla vigente normativa edilizia e di sicurezza;

pagina 1 di 11 c) il vano interrato ove sono presenti i box dei condomini, presentava evidenti fenomeni infiltrativi evidenziatisi già dopo un paio di anni dalla consegna, avvenuta a cavallo fra il 2010 e il 2011; tale vano, nel 2013 era stato oggetto di intervento di impermeabilizzazione da parte dell'impresa, come del pari, nel 2016 il box di uno dei condòmini era stato oggetto di intervento di isolamento e impermeabilizzazione, ciò comportando riconoscimento di responsabilità da parte dell'impresa; tuttavia detti interventi manutentivi non avevano però sortito alcun effetto utile, essendosi ripresentato il problema subito dopo;
d) sulle facciate dello stabile si erano inoltre create delle lesioni denunciate all'impresa dall'amministrazione condominiale, in uno ai condomini interessati, con lettera del 26.07.2017 rimasta inevasa;
e) in corrispondenza del tetto dello stabile, risultava evidente dall'esterno una fascia di umidità alta circa 15 cm che interessava l'intero perimetro dell'edificio dovuta all'inidoneità dei materiali utilizzati;
f) non era stata ripristinata la parete dello stabile colpita da un incendio nel 2014, per la quale l'impresa aveva già effettuato un parziale intervento manutentivo di idro-pulizia, pur avendo ottenuto il ristoro integrale del danno dalla compagnia assicurativa che garantiva l'autovettura incendiatasi. Sulla base di tali argomentazioni, concludeva come sopra. Si costituiva in giudizio la convenuta la eccependo in via preliminare la prescrizione e CP_4 la decadenza dell'ente attore dall'azione di garanzia ex artt. 1495 e 1667 c.c. e la carenza di legittimazione attiva in capo al condominio in merito ai vizi contestati all'interno delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condòmini; avversava anche nel merito le argomentazioni di controparte, rassegnando le seguenti conclusioni: “1) Accertare e dichiarare l'infondatezza delle domande attoree e rigettarle integralmente 2) Con vittoria di spese e competenze di causa”. Concessi i termini per il deposito delle memorie ex art, 183, VI comma, c.p.c., la causa è stata istruita con l'interrogatorio formale di parte convenuta, la prova per testi, l'acquisizione del fascicolo relativo all'ATP (n. R.g. 11000/2018 Tribunale di Bari) ed una nuova CTU con successive integrazioni. Nelle more del giudizio, la causa veniva interrotta per cancellazione della dal registro CP_4 delle imprese e tempestivamente riassunta nei confronti delle società e Controparte_1 subentrate in tutti i rapporti attivi e passivi della società originaria, a seguito di scissione CP_3 dell'1.12.2023 (come da visura in atti). Precisate le conclusioni, la causa perviene all'udienza odierna, celebrata in trattazione scritta, per la discussione e la decisione ex art.281 sexies c.p.c.. Diritto I. Inquadramento giuridico della fattispecie. Le domande proposte nei confronti della convenuta ricadono nell'alveo della disciplina della garanzia ex artt. 1667-1669 c.c. cui è tenuta l'impresa per l'erronea esecuzione dell'opera affidata. Ora, secondo la giurisprudenza consolidata, le disposizioni speciali in tema di inadempimento del contratto di appalto (artt. 1667,1668,1669 c.c.) integrano, ma non escludono, l'applicazione dei principi generali in materia di inadempimento contrattuale che sono applicabili quando non ricorrono i presupposti delle norme speciali, nel senso che la comune responsabilità dell'appaltatore ex artt. 1453 e 1455 c.c. sorge allorquando egli non esegua interamente l'opera o, se l'abbia eseguita, si rifiuti di consegnarla o vi proceda con ritardo rispetto al termine di esecuzione pattuito, mentre la differente responsabilità dell'appaltatore, inerente alla garanzia per i vizi o difformità dell'opera, prevista dagli artt. 1667 e 1668 c.c., o la rovina e i difetti di beni immobili ex art. 1669 c.c., ricorre quando il suddetto ha violato le prescrizioni pattuite per l'esecuzione dell'opera o le regole imposte dalla tecnica (ex multis, Cass. civ.

9.8.1996 n. 7364; Cass. Civ. sez. II, 20/06/2019, n. 16609). In sostanza, quindi, nel caso in cui l'opera è completata, ma presenta vizi e difformità si applica la disciplina speciale con tutte le relative conseguenze.
pagina 2 di 11 A riguardo, in particolare, chiarito che il riferimento normativo concretamente applicabile, e nella cui cornice individuare la regola di giudizio del caso di specie, sia quello delle garanzie apprestate dagli artt. 1667 c.c. ovvero, ricorrendone i presupposti, dall'art. 1669 c.c., osserva il Tribunale che nota è la differenza tra le due forme di garanzie. Strutturata sulla distinzione dei vizi sulla base di un criterio di natura quantitativa tra vizi meno gravi (ricadenti sotto l'egida dell'art. 1667 c.c.) e vizi più gravi (soggetti, invece, alla disciplina di cui all'art. 1669 c.c.), nel primo caso, il venditore-costruttore è tenuto alla garanzia per i vizi che siano stati denunciati entro sessanta giorni dalla loro scoperta e prima che siano decorsi due anni dalla consegna;
nel secondo, invece, qualora l'immobile "destinato per sua natura a lunga durata" rovini ovvero presenti evidente pericolo di rovina o gravi difetti nel corso di dieci anni dal compimento dell'opera, l'appaltatore è tenuto alla garanzia purché la denuncia sia fatta entro un anno dalla scoperta e il relativo diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuncia. Deve, poi, osservarsi, come anche chiarito dalla giurisprudenza della corte di legittimità, che "..il difetto di costruzione che, a norma dell'art. 1669 c.c., legittima il committente all'azione di responsabilità extracontrattuale nei confronti dell'appaltatore, come del progettista, può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la rovina o il pericolo di rovina), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata, incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo.." (Cass. n. 20307 del 2011). In sostanza, "…i gravi difetti che, ai sensi dell'art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura.." (Cass. n. 19868 del 2009; si veda anche Cass. civ., sez. II, 18 giugno 2014, n. 13882). Peraltro, per ragioni di completezza espositiva, si evidenzia anche che in tali ipotesi non sussiste incompatibilità tra le norme di cui agli artt. 1667 c.c. e 1669 c.c., nel senso che il committente di un immobile che presenti gravi difetti ben può invocare, oltre al rimedio risarcitorio del danno (contemplato soltanto dall'art. 1669), anche quelli previsti dall'art. 1668 c.c. (eliminazione dei vizi, riduzione del prezzo, risoluzione del contratto) con riguardo ai vizi di cui all'art. 1667 c.c., purché non sia incorso nella decadenza stabilita dal secondo comma dello stesso art. 1667 (Cass. Civ. sez. II, 25/07/2019, n. 20184). Infatti, quanto a struttura - diversamente da ciò che riguarda la diversa natura giuridica della responsabilità rispettivamente disciplinata dalle anzidette norme (l'art. 1669 c.c. avente natura extracontrattuale, quella di cui all'art. 1667 c.c. avente natura contrattuale) - le relative fattispecie si configurano l'una (l'art. 1669) come sottospecie dell'altra (art. 1667), perché i gravi difetti dell'opera si traducono inevitabilmente in vizi della medesima, sicché la presenza di elementi costitutivi della prima implica necessariamente la presenza di quelli della seconda, "..con la conseguenza - non smentita dal alcun dato testuale, logico e sistematico - che la norma generale continua ad applicarsi anche in presenza dei presupposti di operatività della norma speciale, così da determinare una concorrenza delle due garanzie, quale risultato conforme alla ratio di rafforzamento della tutela del committente sottesa allo stesso art. 1669 cod. civ. Ne consegue, altresì, che non è dato ravvisare un contrasto dell'art. 1669 cod. civ. con l'art. 3 Cost., sotto il profilo della irragionevole disparità di trattamento rispetto alla disciplina posta dall'art. 1667 cod. civ. in tema di prescrizione, non patendo il committente alcun deficit di protezione per il fatto che i difetti dell'opera presentino il carattere di particolare gravità indicato dall'art. 1669 citato."(Sez. 2, Sentenza n. 3702 del 15/02/2011, Rv. 616711). Sicché, in via di sintesi, deve ritenersi che i principi di diritto che consentono di individuare la disciplina concretamente applicabile alla fattispecie sono i seguenti: pagina 3 di 11 - i gravi difetti di costruzione che - in materia di appalto - a norma dell'art. 1669 cod. civ. possono dare luogo all'azione di responsabilità del committente nei confronti dell'appaltatore non si identificano soltanto con i fenomeni che incidono sulla stabilità dell'edificio, ma possono consistere in alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell'opera, compromettano in modo apprezzabile l'estetica, la funzionalità ed il godimento dell'immobile e delle singole sue funzioni (cfr. ex multis Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21351 del 04/11/2005; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 4692 del 12/05/1999; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1468 del 22/02/1999);
- infatti, il difetto di costruzione che, ai sensi dell'art. 1669 cod. civ., legittima il committente alla relativa azione può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la rovina od il pericolo di rovina), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, l'impermeabilizzazione, gli infissi, i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la pavimentazione, la canna fumaria etc.), incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento, sulla funzionalità e sulla abitabilità dell'immobile medesimo (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11740 del 01/08/2003) e sia eliminabile solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o che mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8140 del 28/04/2004);
- tra i gravi difetti di costruzione per i quali è operante a carico dell'appaltatore la garanzia prevista dall'art. 1669 cod. civ. rientrano le infiltrazioni d'acqua e di umidità determinate da carenze della impermeabilizzazione, perché esse indubbiamente incidono sulla funzionalità dell'opera menomandone il godimento, l'inadeguatezza recettiva e l'errata pendenza delle tubazioni della rete fognaria, che determinino la fuoruscita di liquami, i difetti costruttivi dei lastrici solari e delle coperture a tetto che determinino infiltrazioni, il passaggio di acqua piovana attraverso la porta dei garages con deflusso all'interno dei locali, la pendenza dei balconi verso l'interno del fabbricato con conseguenti infiltrazioni e ristagni di acqua nei muri di tamponamento, la mancanza di battiscopa sui terrazzi di copertura, provocante infiltrazioni di umidità, il distacco di parte della stilatura dei giunti di recinzione del giardino la caduta dell'intonaco per infiltrazioni di umidità, il distacco, per vizio di CP_5 costruzione, del rivestimento o degli elementi decorativi del fronte o della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti (cfr. ex multis Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21351 del 04/11/2005; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 117 del 08/01/2000; Cass. N. 2260 del 1998; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2775 del 28/03/1997; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3301 del 10/04/1996; Cass. n. 10218/1994; Cass. n. 13112/1992; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12792 del 28/11/1992; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3339 del 21/04/1990);
- tale valutazione di rilevante alterazione (ex art. 1669 c.c.) delle normali godibilità e funzionalità dell'immobile deve essere compiuta alla luce dell'entità complessiva di tutte le conseguenze che ne siano derivate, comprese quelle che siano state eventualmente eliminate dal costruttore e quelle ulteriori, anche se suscettibili di rimozione con spesa modesta (cfr. testualmente al riguardo Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1468 del 22/02/1999);
- al giudice di merito spetta al riguardo stabilire se le acquisizioni processuali sono sufficienti a formulare compiutamente il giudizio finale sulle caratteristiche dei difetti, dovendo egli, al riguardo, non limitarsi alla mera verifica della sussistenza del pericolo di crollo ovvero alla valutazione dell'incidenza dei medesimi sulle parti essenziali e strutturali dell'immobile, bensì accertare anche se, pur afferendo ad elementi secondari ed accessori, essi siano tali da incidere negativamente, pregiudicandoli in modo considerevole nel tempo, sulla funzionalità e sul godimento dell'immobile (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8577 del 26/04/2005). Orbene, muovendo da tali principi, non pare errato sussumere l'azione svolta entro il parametro di cui all'art. 1669 c.c., per le tipologie di difetti denunciati, a prescindere, per ora, dalla loro imputabilità.
pagina 4 di 11 Dalla lettura dell'atto di citazione ed, in particolare, della relazione di ATP cui l'attore si riporta, si ricava che la tipologia di vizi lamentati attengono sostanzialmente alla mancanza di aerazione nel vano garage e a fenomeni di umidità diffusa sulle pareti dei box auto e dell'intero vano;
difetti imputabili, all'esito delle indagini peritali espletate, ad errori esecutivi dell'impresa come accertati sia in sede di ATP sia nel presente giudizio, più ampiamente, dal nominato CTU.

II. Eccezione di decadenza/prescrizione Come ricordato, in tema di responsabilità dell'appaltatore, le disposizioni dell'art. 1669 c.c. tendono essenzialmente a disciplinare le conseguenze dannose dei vizi costruttivi che incidono negativamente in maniera profonda sugli elementi essenziali di struttura e di funzionalità dell'opera, influendo sulla sua solidità, efficienza e durata, mentre quelle dell'art. 1667 c.c. riguardano l'ipotesi in cui la costruzione non corrisponde alle caratteristiche del progetto e del contratto di appalto, ovvero sia stata eseguita senza il rispetto delle regole della tecnica (Cass. civ., n. 3002 dell'1.3.2001). L'accertamento relativo alla "capacità" dei difetti in concreto riscontrati a pregiudicare o meno la conservazione ed il godimento della costruzione ed a ricadere, quindi, rispettivamente nella previsione dell'art. 1669 o in quella dell'art. 1667 c.c., con conseguente applicazione della diversa corrispondente disciplina in tema di decorrenza e durata dei termini di decadenza e prescrizione, costituisce accertamento di merito, rientrando nei compiti del giudice di merito l'indagine volta a stabilire se i difetti costruttivi ricadono nella disciplina dell'art. 1669 c.c., che comporta la responsabilità extracontrattuale dell'appaltatore, ovvero in quella posta dagli artt. 1667 e 1668 c. c. in tema di garanzia per le difformità e i vizi dell'opera (Cass. Civ., n. 8577 del 26.4.2005). Ebbene, se così è non v'è dubbio che i difetti denunciati rientrino tra i difetti sussumibili nel novero di quelli rilevanti ai sensi dell'art. 1669 c.c.1, non potendo di contro essere inquadrati nell'ambito dell'art. 1667 c.c., trattandosi di deficienze costruttive incidenti sulla funzionalità ed abitabilità dell'opera e comportanti una menomazione del godimento con pericolo per la durata e la conservazione della costruzione. Fatta tale premessa, è possibile esaminare il merito dell'eccezione di prescrizione e decadenza, trattandosi, come noto, di elementi che potrebbero determinare l'inoperatività dei termini di prescrizione e decadenza previsti dall'art. 1667 c.c. o dall'art. 1669 c.c.; osserva il Tribunale che l'esame delle eccezioni di prescrizione e decadenza assume carattere necessariamente prodromico alla valutazione del merito atteso che l'eventuale decadenza del committente dalla garanzia è potenzialmente idonea ad assorbire le questioni inerenti all'effettiva esistenza dei vizi dallo stesso dedotti: la decadenza, infatti, paralizza il diritto del committente a far valere la garanzia, precludendo ogni indagine sul fondamento della pretesa fatta valere nei confronti del prestatore d'opera sicché la relativa eccezione non può non essere esaminata prima di ogni altra questione che attenga al merito della pretesa stessa. Entrando, dunque, nel merito dell'eccezioni di prescrizione e di decadenza, le stesse sono certamente da disattendere;
ma, prima di far ciò, sia consentito, ancora, svolgere alcune premesse in punto di diritto anzitutto quanto alla disciplina concretamente applicabile. Invero, "..in tema di appalto, allorché l'appaltatore eccepisca la decadenza del committente dalla garanzia di cui all'art. 1667 cod. civ. per i vizi dell'opera, incombe su questi l'onere di dimostrare di averli tempestivamente denunziati, costituendo tale denuncia una condizione dell'azione. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto non assolto l'onere del committente di provare la tempestività della denunzia di vizi riconoscibili, dovendosi tener conto dell'epoca di esecuzione delle opere, nonché della presenza di un direttore dei lavori.." (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 10579 del 25/06/2012, Rv. 622877 - 01)
pagina 5 di 11 Con riferimento alla decorrenza del termine di decadenza, in via generale deve rilevarsi che il termine di sessanta giorni previsto dall'art. 1667 c.c. ovvero quello di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti della costruzione di un immobile previsto dall'art. 1669 c.c. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore decorre dalla scoperta, cioè a dire dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti (Cass. n. 81 del 2000). Proprio in considerazione di ciò la giurisprudenza ha altresì ritenuto che "..la conoscenza completa idonea a provocare la decorrenza del doppio termine (decadenziale e prescrizionale) deve ritenersi acquisita, in assenza di anteriori esaustivi elementi, solo all'atto dell'acquisizione delle disposte relazioni peritali. (Cass. n. 11740 del 2003), non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo." (cfr. sempre Cass. civ., sez. II, 18 giugno 2014, n. 13882)2. Ne discende che la prova della sussistenza di un diverso e preciso momento temporale di maturazione del grado di conoscenza sopra descritto (e consistente, giova ribadire, nella consapevolezza della esistenza dei gravi difetti in un momento antecedente all'espletamento, su loro incarico, degli accertamenti da parte del tecnico di parte) deve essere offerta dall'appaltatore che intenda invocare a danno del committente l'inutile decorso del termine decadenziale per l'attivazione delle relative tutele: solo una volta che sia stato positivamente assolto tale onere di allegazione, la parte committente dovrà (e sarà messa nelle condizioni di) dimostrare l'avvenuto rispetto del termine di decadenza e prescrizione. Ancora, a tal fine deve ritenersi priva di rilievo, con riferimento alla possibilità di dedurre la sussistenza dei vizi, l'accettazione dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava al momento della consegna dell'opera, o la previa occupazione ed utilizzo della stessa. In verità, ferma rimanendo la considerazione per cui il dies a quo di decorrenza del termine decadenziale è fissato ex lege nel momento della scoperta dei vizi dell'opera e non già in quello della presa in possesso, tale fatto non può certo esimere l'appaltatore dalla garanzia per vizi, a meno di una espressa e consapevole accettazione, che nel caso in esame non può ritenersi sussistente, non essendovi elementi che consentano di ritenere i difetti denunciati puntualmente riconoscibili. Ciò che rileva, infatti, è che la scoperta atteso che un conto è discorrere dell'esistenza di un vizio, inteso quale rilevazione della sua esistenza, altro è discorrere della sua qualificazione come difetto e della consapevolezza della sua derivazione causale da un vizio di costruzione, essendo solo tale aspetto e non anche il primo il solo idoneo a far decorrere il termine di decadenza della denuncia dei vizi. Del resto, in tema di garanzia per gravi difetti dell'opera ai sensi dell'art. 1669 c.c. o dell'art. 1667 c.c., il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo, facendo quindi coincidere l'inizio del decorrere dei termini dalla conclusione dell'eventuale accertamento tecnico e non essendo al riguardo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti (v. tra le varie, Sez. 2, Sentenza n. 4364 del 2015; Sez. 2, Sentenza n. 1463 del 23/01/2008; Sez. 1, Sentenza n. 2460 del 01/02/2008; Sez. 3, Sentenza n. 567 del 13/01/2005). Sicché, volendo anche in questo caso compendiare i principi di diritto applicabili alla fattispecie concreta, si osserva che:
- l'azione spettante al committente contro l'appaltatore per far valere vizi dell'opera di tale tipologia si prescrive in un anno dalla denunzia dei vizi, la quale a sua volta deve essere fatta a pena di decadenza entro un anno dalla scoperta dei vizi medesimi (cfr. l'art. 1669 c.c.).
pagina 6 di 11 - il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti della costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 cod. civ. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti (cfr. testualmente ex multis Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15551 del 25/07/2005; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 567 del 13/01/2005; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4622 del 29/03/2002; Cass. 10.4.2001 n. 5319; Cass. 12.4.2000 n. 6092; Cass. 10.5.2000 n. 6000; Cass. 17.7.1999 n. 7612; Cass. 15.4.1997 n. 3756; Cass. 29.5.1998 n. 5311);
- spetta al giudice del merito stabilire se la segnalazione dell'acquirente al venditore/costruttore di difetti dell'opera è idonea ad integrare la denuncia di cui all'art. 1669 cod. civ., avuto riguardo alla necessità della conoscenza obbiettiva e completa della loro gravità o del pericolo di rovina e della derivazione causale dai vizi di costruzione, ai fini della decorrenza del termine annuale di prescrizione stabilito dal secondo comma di tale norma per l'esperimento dell'azione di responsabilità, e pertanto, può esser tempestiva anche la denuncia contenuta nella domanda giudiziale, pur se ultrannuale rispetto alla predetta segnalazione, se tale consapevolezza è acquisita nel corso del giudizio, in conseguenza dell'espletata C.T.U. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1993 del 09/03/1999);
- è rilevante precisare che mentre il primo dei predetti termini (ossia quello decadenziale), essendo legato alla scoperta, presuppone l'adeguata conoscenza da parte del committente, del vizio e delle sue cause, il secondo (ossia quello di prescrizione di un anno dalla denunzia), essendo legato alla denuncia, prescinde dalla data dell'accertamento del vizio che, con la denuncia, il committente ha rivelato di conoscere (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7612 del 17/07/1999).
- il termine per la relativa denunzia, quindi, non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1463 del 23/01/2008). Si osserva ancora, in relazione alla individuazione del dies a quo del termine decadenziale ex art 1669 c.c. (dal quale a sua volta inizia a decorrere, come visto, il successivo termine prescrizionale annuale per l'esercizio della relativa azione: cfr. il già richiamato art. 1669 comma 2 c.c.: " Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia"), che:
- l'art. 1669 cod. civ. prescrive - dopo aver collocato il rapporto sostanziale di responsabilità dell'appaltatore (ricollegabile anche alla posizione del venditore-costruttore) nel termine decennale, due ulteriori termini, uno di decadenza, per la denuncia del pericolo di rovina o dei gravi difetti, di un anno dalla scoperta dei vizi o dei difetti, e l'altro di prescrizione per l'esercizio dell'azione di responsabilità, di un anno dalla denuncia;

- i detti termini sono interdipendenti, nel senso che, ove soltanto uno di essi non sia rispettato, la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, non può più essere fatta valere (Cass. 14561 del 2004);
- l'inizio del decorso di tali termini si identifica quindi, quanto al termine decadenziale, dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera e quanto al termine prescrizionale - dal giorno in cui il medesimo abbia (eventualmente) assolto ad un tale onore di tempestiva denunzia (cfr. il già richiamato art. 1669 comma 2 c.c.: "Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia"), senza alcun rilievo per eventuali aggravamenti che costituiscano la naturale evoluzione di una grave situazione già precedentemente manifestatasi e denunciata.
pagina 7 di 11 Ebbene, tirando le fila di tale discorso e calando i principi appena esposti nella presente fattispecie, dalla documentazione versata in atti dalle parti emerge che, ultimati i lavori dell'immobile nel 2010, i vizi sono stati contestati alla con nota del 26.07.2017 (ove si lamentava l'insufficiente CP_4 aerazione nel vano garage, la presenza di fenomeni di umidità, l'errata pendenza della rampa di accesso e la presenza di lesioni sulle facciate dell'edificio), e successiva delibera assembleare del 6.04.2018, cui partecipava anche la convenuta, ove venivano contestati alcuni degli inconvenienti lamentati. Solo in sede di ATP il consulente ha compiutamente rappresentato all'ente di gestione condominiale l'eziologia dei fenomeni di infiltrazioni e di umidità, già precedentemente contestati (cfr. comunicazione dell'elaborato peritale del 31.01.2019- all. memoria n.1 di parte attrice). A fronte di tali emergenze documentali, non vi sono elementi che consentono di individuare un diverso e più risalente momento temporale in cui sarebbe maturata tale consapevolezza e che la stessa sia maturata in epoca antecedente all'anno dalla denuncia, essendo evidentemente irrilevante l'accettazione dell'opera nello stato di fatto in cui si trovava, senza il palesarsi dei vizi. In considerazione di quanto precede, pertanto, il Condominio risulta pienamente legittimato alla proposizione della odierna iniziativa giudiziaria ex art. 1669 c.c. nei confronti della convenuta per essere questa venditore-costruttore dell'immobile de quo e l'eccezione di decadenza/prescrizione è destituita di ogni fondamento.

III. Transitando in medias res, si osserva quanto segue. Giova, invero, ribadire che il contratto di appalto ha ad oggetto l'obbligazione, verso il committente, di compiere, a fronte di corrispettivo, un'opera o un servizio a regola d'arte, senza vincolo di subordinazione e con assunzione di rischio da parte di chi li esegue (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7307 del 29/05/2001; Cass. 17 settembre 1997 n. 9237; Cass. 4 giugno 1999 n. 5451; Cass. 17 luglio 1999 n. 7606). Pertanto, l'appaltatore assume nei confronti del committente una obbligazione di risultato, nel senso che si impegnano a garantire al medesimo la realizzabilità dei lavori loro commissionati (Cass. n. 22487/2004; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2540 del 21/03/1997). Inoltre, all'appaltatore è applicabile il principio che nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio di una attività professionale, la diligenza deve valutarsi, ai sensi dell'art. 1176, comma 2, c.c., nel modo più intenso e concreto proprio del lavoratore qualificato. Ne deriva che la diligenza nell'eseguire a regola d'arte e secondo le tecniche proprie di quell'attività a lui richiesta, non è solo quella generica del buon padre di famiglia, bensì la diligenza più intensa e concreta che incombe al lavoratore qualificato ed esperto in una certa attività professionale e con riferimento al risultato specifico che comporta l'obbligazione da lui assunta. III.1. Vizi riscontrati Ciò posto, con indagine condotta con rigoroso metodo scientifico, frutto di un esame attento ed approfondito della fattispecie, il CTU, chiamato nuovamente ad accertare e quantificare la natura e le cause dei danni lamentati da parte attrice, che ne asseriva l'aggravamento rispetto a quanto accertato in sede di ATP, nonché a quantificarne i costi necessari alle riparazioni, ha riscontrato sul ridetto stabile condominiale che:

1. il piano interrato, adibito a garage e deposito, non risulta munito di aperture perimetrali;

2. sono presenti fenomeni infiltrativi generalizzati al piano seminterrato con vegetazione e muschi in prossimità dei giunti della pavimentazione al piano terra imputabili all'inidonea tenuta dell'impermeabilizzazione delle fioriere e dei camminamenti pedonale di accesso al in Via Parte_1 Amenduni n. 6, nonché alle aree di esposizione all'esterno;

3. Riguardo ai quadri fessurativi presenti sulle facciate si tratta di fessurazioni conseguenti all'assestamento statico della struttura e dei materiali da costruzione e, quindi, non riconducibili ad errori costruttivi.
pagina 8 di 11 Quanto alla pendenza della rampa di accesso al piano interrato, cui la CTU espletata in giudizio ha erroneamente esteso le indagini, si osserva che tale inconveniente non rientra nel petitum in quanto, essendone stata accertata la regolarità in sede di ATP, l'attore ne ha richiamato gli esiti limitando la domanda e chiarendo sin dall'atto introduttivo, quanto segue: “E' interesse dell'ente di gestione agire in giudizio per l'eliminazione dei fenomeni di umidità al vano interrato, alla rampa d'ingresso, per l'eliminazione delle fessurazioni e l'ammaloramento dell'intonaco delle facciate e del vialetto d'ingresso allo stabile, per l'aerazione dei box auto, per il ripristino della facciata danneggiata dall'incendio, per l'eliminazione della fascia di umidità che avvolge il perimetro del tetto di copertura dello stabile stesso, per il risanamento delle fioriere e della pavimentazione del cortile di esclusiva proprietà dell'impresa che copre il vano interrato, per il ripristino delle facciate e di tutti gli altri problemi segnalati dal CTU” (cfr. pagg.

6-7 atto di citazione). Conseguentemente, gli accertamenti peritali assunti a base della decisione sono stati limitati alle sole parti comuni dell'edificio - per le quali vi è legittimazione attiva del - ed a quanto Parte_1 specificamente richiesto dall'attore in atto di citazione e riproposto nella memoria n.

1. ex art.183, comma 6, c.p.c. e dunque ai vizi accertati sub nn.1 e 2. Detti vizi costituiscono all'evidenza difetti costruttivi di cui l'impresa costruttrice non può che rispondere nei confronti dell'attore. III.2. Interventi di ripristino In ordine agli interventi di ripristino, per i quali è stata disposta una CTU integrativa che ne limitasse l'indagine al petitum, l'ausiliario ha stabilito quanto segue.

1. Con riferimento alla mancanza di areazione del vano interrato adibito a garage e deposito, la soluzione proposta dal CTU, all'esito delle osservazioni formulate dai rispettivi CTP, è stata individuata nella “fornitura e posa in opera di un pozzetto di prolungamento dell'apertura al piano interrato, chiusa da un chiusino in ghisa, garantendo l'areazione con l'innalzamento della quota attuale della chiusura” nonché nella “fornitura e posa in opera di un cordone in pietra calcarea opportunamente sagomato per consentire all'aria di penetrare al piano sottostante ( vedi fig 2 e 3). Il costo di tale intervento puo' essere quantificato in € 1.800,00” (cfr. pag. 15-16 elaborato peritale depositato il 3.04.2023)

2. Quanto alle lamentate infiltrazioni nel vano interrato, il consulente nominato in giudizio, ritenendo che detti fenomeni siano dovuti alla cattiva impermeabilizzazione della pavimentazione sovrastante e non condividendo la soluzione più circoscritta “a rappezzi” individuata dall'ausiliario in ATP, ha proposto, con argomentazioni ineccepibili dal punto di vista tecnico, una soluzione più radicale consistente nella demolizione della pavimentazione con contestuale rifacimento della guaina di impermeabilizzazione e di una nuova pavimentazione di tipologia e formato simile a quella esistente, inclusa l' impermeabilizzazione delle fioriere con svuotamento delle stesse, rifacimento della guaina e successivo riempimento con terreno vegetale e riposizionamento delle piante. L'importo relativo a detta lavorazione è stato stimato in € 47.746,25, come da computo metrico allegato. Il CTU ha ritenuto altresì opportuno e necessario risistemare la tinteggiatura di pareti e soffitti al piano seminterrato il cui importo è stato stimato inizialmente in € 28.145,46 e successivamente rideterminato in € 12.296,03, escludendo la rimozione delle vecchie tinte A seguito di esame termografico, sollecitato da parte convenuta e delle osservazioni dei CTP, il Consulente, confermando gli interventi di ripristino già indicati nel precedente elaborato, ha dichiarato che i prezzi utilizzati per la redazione del Computo metrico (da ultimo quello allegato all'elaborato del 23.01.2024) sono stati desunti dall' Elenco Prezzi Regione Puglia 2022 e possono essere ribassati del 15% in una gara per l'affidamento dei lavori. Per cui l'effettivo costo che le parti sosterrebbero per l'esecuzione dei lavori è quello rinveniente dal computo metrico allegato ed aggiornato, ribassato del 15%. (cfr. elaborato peritale del 23.01.2024).
pagina 9 di 11 IV. Parte attrice ha richiesto anzitutto l'eliminazione dei vizi, ovvero, in mancanza, il pagamento in favore del della somma occorrente per la loro eliminazione, pari a € Parte_1 25.000,00, ovvero a quell'altra maggiore e/o minore ritenuta di Giustizia. Al riguardo, si osserva in termini generali che il contenuto della garanzia per difformità dell'opera è dettato dall'art.1668 c.c. che, al primo comma, prefigura i rimedi della “eliminazione a spese dell'appaltatore” o della “riduzione proporzionale del prezzo”, quali alternativi strumenti di riparazione ispirati al principio di conservazione del contratto, salvo in ogni caso il rimedio del risarcimento del danno. Pur avendo il CTU provveduto a stimare i costi dell'eliminazione dei vizi riscontrati, la questione restitutoria della somma di denaro equivalente all'utilità perduta dal committente (eccetto quanto versato in punto di spese processuali) viene assorbita dall'accoglimento della domanda nella prima opzione indicata dall'attore, avendo il Condominio insistito per la condanna al risarcimento in forma specifica (Cass. n. 2073/1998), che si ritiene preferibile anche per la qualità di imprese edili delle società convenute. Peraltro, in tema di appalto, l'art. 1668, co. 1 c.c., si interpreta nel senso che l'appaltatore ha l'obbligo di eseguire gli interventi di correzione e di riparazione dell'opera senza diritto ad alcun ulteriore compenso - salva la possibilità, per il committente, in caso di rifiuto del primo, di avvalersi del procedimento per l'esecuzione forzata degli obblighi di fare, ex art. 2931 c.c. - mentre per i vizi che debbono necessariamente essere eliminati con l'intervento di terzo, l'appaltatore è tenuto al solo rimborso delle spese (Cass. n. 19482/2014). La condanna dell'appaltatore all'esatto adempimento dev'essere rivolta ad emendare, a sue spese e secondo le regole dell'arte, i vizi e difetti esattamente rilevati e descritti dal CTU nella relazione definitiva del 23.01.2024, da intendersi richiamata quale parte integrante della motivazione e del dispositivo. V. L'accoglimento della domanda determina la soccombenza delle convenute. Le spese del presente giudizio e del procedimento di ATP, inclusi i compensi di C.T.U., seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate come in dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014 s.m. dal D.M. n. 147/2022 (scaglione di valore da € 5.201,00 ad € 26.000,00; tutte le fasi, parametri medi).

P.Q.M.

Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. accertata la sussistenza dei vizi, difetti e difformità delle opere eseguite dalla CP_4 dichiara dovuta da subentrate alla a seguito Controparte_1 CP_3 CP_4 di scissione dell'1.12.2023, la garanzia per difetti dell'opera ex art.1669 c.c. in favore del sito in Casamassima (BA), alla Via Ascanio Amenduni, n. 6; Parte_1

2. per l'effetto, ai sensi dell'art.1668, co.1, c.p.c.., condanna la e la Controparte_1
in solido tra loro, alla eliminazione, a sue spese e secondo le regole dell'arte, CP_3 dei vizi delle opere, esattamente individuate e descritte nella relazione di A.T.P. ing. Per_1 successivamente riscontrate dal C.T.U ing. del 23.01.2024, richiamata
[...] Persona_2 quale parte integrante del dispositivo, ad eccezione di quanto non riscontrato già in sede di ATP (pendenza della rampa - fessurazioni pareti esterne) e in sede di CTU.

3. Dichiara tenute la e la a rimborsare al Controparte_1 CP_3 Parte_1
i costi e spese eventualmente da sostenersi per emendare quei vizi che necessitano
[...] del coinvolgimento di soggetti terzi;

4. condanna la parte soccombente, e alla rifusione delle Controparte_1 CP_3 spese del presente giudizio, che si liquidano in €. 5.000,00, oltre 15% rimb. forf. per spese generali, IVA e CPA come per legge nonché alla rifusione delle spese di ATP che si liquidano in €. 2.000,00 oltre 15% rimb. forf. per spese generali, IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore dei difensori anticipatari avv.ti Massimo Birardi e Monica Portaccio;
pagina 10 di 11 5. pone definitivamente i compensi di CTU ing. e ing. , già Persona_1 Persona_2 liquidati con precedenti decreti di pagamento, in capo alla parte soccombente. Così deciso in Bari, 31.10.2025 IL GIUDICE ONORARIO dott.ssa Rosalba Campanaro
pagina 11 di 11