Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Michele LUGARO - Presidente -
Dott. Antonio VELLA - Consigliere -
Dott. Carlo CIOFFI - Consigliere -
Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO - Consigliere -
Dott. Ettore BUCCIANTE - Rel. Consigliere -
Ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
Sul ricorso proposto da:
LI NA EL, CE NE, EN PP, elettivamente domiciliati in ROMA V.LE MAZZINI 11, presso lo studio dell'avocato MARINA MARINO, che li difende unitamente all'avvocato TANZINI PIER GIOVANNI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
SOGEA S.p.A. ora COSTRUZIONI CALLISTO PONTELLO S.P.a., in persona del proprio legale rappresentante pro tempore, elettivamente comiciliato in ROMA VIA CRESCENZIO 19, presso lo studio dell'avvocato PAOLO PIPERNO, che lo difende unitamente all'avvocato ALBERTO PIPERNO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 53/96 della Corte d'Appello di FIRENZE, depositata il 07/02/98 dal Consigliere Dott. Ettore BUCCIANTE;

udito l'Avvocato Carlo Patrizi, per delega depositata in udienza da parte dell'Avv. Marino M., difensore dei ricorrenti che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Stefano SCHIRÒ che ha concluso per l'inammissibilità del 1° e 2° motivo ed assorbito il 3° motivo di ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con distinti atti di citazione NA MA RL e DO DR, ognuno assegnatario di un appartamento dell'edificio di via Corazzi n. 20 a Livorno, convennero in giudizio davanti al Tribunale di quella città la s.p.a. CO PO - la quale aveva realizzato il fabbricato in appalto, su incarico della società cooperativa edilizia Universo - chiedendo che fosse condannata al risarcimento dei danni conseguenti a gravi difetti di costruzione del palazzo, comportanti infiltrazioni di acqua attraverso sconnessioni nelle giunture dei pannelli prefabbricati delle pareti e distacchi di piastrelle dai pavimenti. Nel secondo processo, che fu poi riunito all'altro, intervenne volontariamente, proponendo un'analoga domanda, EP TI, assegnatario di un altro alloggio dello stesso immobile. La convenuta resistette, formulando eccezioni di decadenza, prescrizione e difetto di legittimazione attiva, nonché contestando nel merito la fondatezza delle pretese fatte valere dagli attori.
Con sentenza del 30 giugno 1992 il Tribunale accolse le domande, condannando la convenuta al risarcimento dei danni in favore della RL, del DR e del TI, liquidati rispettivamente in lire 27.335.000, 20.850.000 e 19.606.000, con rivalutazione monetaria e interessi.
Impugnata dalla s.p.a. EA (già CO PO), la decisione è stata riformata dalla Corte di appello di Firenze, che con sentenza del 7 febbraio 1996 ha respinto le domande degli originari attori, ritenendo: che alle infiltrazioni di acqua era stato posto rimedio dalla stessa società appaltatrice, mediante un "rivestimento a cappotto"; che erano quindi rimasti attuali due difetti, costituiti da sconnessioni delle pareti tra loro o con i soffitti e da distacchi del piastrellame dei pavimenti;
che ne' l'uno ne' l'altro erano inquadrabili nella previsione dell'art. 1669 c.c.; che il primo aveva causato effetti antiestetici di fessurazione, rimediabili tuttavia mediante l'applicazione di carte da parati e listelli lignei, già consigliata nel capitolato di appalto;
che esso quindi non incideva sulla statica o sulla struttura o su elementi essenziali del bene, in modo da menomarne sensibilmente la funzionalità e il godimento;
che a maggior ragione non poteva considerarsi grave l'altro vizio, agevolmente eliminabile con spese liquidate dal primo giudice negli importi modesti che la convenuta era stata condannata a pagare.
Contro questa sentenza hanno proposto ricorso per cassazione congiuntamente NA MA RL, DO DR e EP TI, in base a tre motivi. La s.p.a. AL PO (già EA) ha resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I tre motivi di ricorso possono essere presi in esame contestualmente, poiché in tutti viene esposta, pur se con varie articolazioni e sotto diversi profili, una stessa censura: nel denunciare "violazione e falsa applicazione dell'art. 1669 c.c.", nonché "omessa ed insufficiente motivazione", la RL, il DR e il TI essenzialmente lamentano che il giudice di secondo grado, trascurando le risultanze dell'espletata consulenza tecnica di ufficio e senza dare adeguatamente conto della decisione sul punto, ha reputato che fossero state completamente e definitivamente risolutive le opere di riparazione, compiute dalla società appaltatrice in esecuzione di un accordo transattivo intercorso con il condominio, mentre invece esse avevano inciso solo sulle conseguenze - e non sulle cause - del fenomeno dei distacchi delle pareti dell'edificio, tra loro e rispetto ai soffitti. La doglianza è fondata.
L'errore in cui è incorsa la Corte di appello è consistito nell'aver apprezzato la gravità dei vizi di costruzione del palazzo esclusivamente alla stregua di quelle, tra le loro conseguenze, che erano residuate dopo la realizzazione della "copertura a cappotto":
essendo stata in tal modo eliminata, dalla stessa società appaltatrice, l'eventualità di ulteriori infiltrazioni di acqua attraverso le sconnessioni tra i pannelli prefabbricati, si è ritenuto che il difetto avesse una portata non rilevante, poiché incideva non "sulla statica, sulla struttura o su elementi essenziali del fabbricato in modo tale da menomarne sensibilmente la funzionalità ed il godimento", bensì soltanto sull'estetica, dando luogo a guasti emendabili mediante opere di costo relativamente ridotto. Invece la valutazione di quei vizi - per verificare se avessero compromesso, oltre al-l'estetica, anche "la funzionalità ed il godimento" dell'immobile e delle singole sue porzioni, così da concretare la fattispecie delineata dall'art. 1669 c.c. (cfr., tra le più recenti, Cass. 2 marzo 1998 n. 2260 e Cass. 25 marzo 1998 n. 3146) - avrebbe dovuto essere compiuta alla luce dell'entità complessiva di tutti gli effetti che ne erano derivati, compresi sia quelli che la stessa responsabile aveva eliminato, sia gli ulteriori, anche se potevano essere rimossi, con spesa più o meno "modesta": la circostanza che un difetto sia in parte "emendato" e per il resto "emendabile" non esclude di per sè, come la Corte di appello mostra di ritenere, la sua qualificabilità come "grave" ai sensi dell'art. 1669 c.c., ove ne ricorrano le condizioni;
ne' il risarcimento in forma specifica, attuato dall'appaltatore mediante la rimozione delle conseguenze più gravi, può privare gli interessati del diritto ad ottenere, se del caso, anche quello per equivalente, relativamente ai danni residui che da quei vizi siano derivati.
Accolto pertanto il ricorso, la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio ad altro giudice che si designa in una diversa sezione della Corte di appello di Firenze, cui viene anche rimessa la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità. DISPOSITIVO
La Corte accoglie il ricorso;
cassa la sentenza impugnata;
rinvia la causa ad altra sezione della Corte di appello di Firenze, cui rimette anche la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione. Roma, 2 ottobre 1998.
Depositato in cancelleria il 22 febbraio 1999 .