Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo BALDASSARRE - Presidente -
Dott. Michele ANNUNZIATA - Consigliere -
Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO - Consigliere -
Dott. Giuseppe BOSELLI - Consigliere -
Dott. Rosario DE JULIO - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IMM. S. ANASTASIA RIO CLARO DI LD DO e C. S.n.c., in persona del suo legale rappresentate Sig. OR DO, elettivamente domiciliato in ROMA P.LE DELLE PROVINCIE 11, presso lo studio dell'avvocato FILIPPO D'URGOLO che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LL MP, AS AR, elettivamente domiciliati in ROMA VIA APPIA NUOVA 478, presso lo studio dell'avvocato LUIGI BUGLIOSI, che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n.2455/95 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 18/7/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/3/98 dal Consigliere Dott. Rosario DE JULIO;

udito l'Avvocato D'URGOLO Filippo, difensore del ricorrente, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso e l'inammissibilità del controricorso;

udito l'Avvocato BUGLIOSI Luigi, difensori del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico NARDI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 23.5.1984 PE RC e IA ER convenivano davanti al Tribunale di Latina la Immobiliare S.Anastasia Rio Claro di IN TI e C. s.n.c., esponendo:
1) che avevano acquistato nel 1981 dalla convenuta un fabbricato in Fondi, realizzato dalla stessa convenuta a sua cura e spese;

2) che fin dall'acquisto l'immobile presentava vizi;

3) che in seguito i vizi erano divenuti intollerabili. Gli attori chiedevano, pertanto, che fosse accertata la presenza dei gravi difetti o del pericolo di rovina, di cui all'art. 1669 c.c., e che la convenuta fosse condannata alla loro eliminazione ed al risarcimento dei danni.
La Immobiliare S. Anastasia Rio Claro di IN TI e C., s.n.c., si costituiva ed eccepiva, ai sensi dell'art. 1667 c.c., la decadenza e la prescrizione dell'azione dagli attori intrapresa. Nel corso della istruttoria era assunto l'interrogatorio formale del RC e della ER, nonché veniva espletata c.t.u. Il Tribunale di Latina, con sentenza n. 160 del 6.2.1992, condannava la società convenuta al pagamento, in favore degli attori, della somma di lire 98.783.500, con gli interessi nella misura del 5% dal 23.5.1984 al 15.12.1990 e del 10% dal 16.12.1990 al soddisfo;

condannava, inoltre, la stessa società alla rifusione delle spese. Avverso detta sentenza la Immobiliare S. Anastasia - Rio Claro di A. TI e C. s.n.c. proponeva appello.
Con sentenza del 26.4.-18.7.1995 la Corte di appello di Roma, in parziale accoglimento dell'appello, riduceva la condanna della società al pagamento di L.88.783.500, oltre agli interessi, e di L.

1.036.991 per svalutazione monetaria.
Avverso la sentenza della Corte d'appello propone ricorso per cassazione la società immobiliare con tre motivi.
Resistono con controricorso RC PE e ER IA. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il ricorso la Immobiliare S. Anastasia - Rio Claro di IN TI denuncia:
A) violazione e falsa applicazione dell'art. 1669 c.c., capoverso, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.. Deduce la ricorrente che il termine di cui al cpv. dell'art. 1669 c.c. decorre dal momento in cui è stato conseguito un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva, sia della gravità dei difetti dell'opera, sia della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera stessa;

che la Corte ha errato nell'applicazione della norma denunciata;
che si legge testualmente nell'atto introduttivo che "fin dall'acquisto l'immobile de quo ha cominciato a manifestare dei difetti (resi noti alla società venditrice) ..."; che in sede di interrogatorio formale ER IA aveva dichiarato:
"Entrammo nell'appartamento quando i lavori erano ancora in corso. Poi stipulammo l'atto di vendita nel 1981 ed i primi difetti si verificarono nel 1982. Ho fatto notare queste piccole crepe al costruttore, ma lui disse che dipendevano dall'intonaco nuovo";
che il RC PE, sempre in sede di interpello, aveva affermato: "Dopo circa un anno dalla consegna hanno cominciato a verificarsi i difetti lamentati;
preciso che l'atto notarile venne fatto circa tre anni dopo la consegna ..."; che alla luce delle dichiarazioni sopra riportate non può revocarsi in dubbio che gli attori nell'anno 1982 denunciarono alla Società venditrice - costruttrice i vizi dell'opera; che quindi da tale epoca iniziava a decorrere il termine per l'inizio dell'azione di responsabilità;
che, invece, la Corte ha erroneamente ritenuto che all'epoca gli attori non avevano ancora piena certezza dei vizi dell'opera; che, secondo il consolidato insegnamento giurisprudenziale, se il termine per la denuncia decorre da quando l'acquirente ha conseguito un apprezzabile grado di conoscenza della gravità dei difetti, è pur vero che, indipendentemente da tale conoscenza, se la denuncia viene comunque formulata, non può ritenersi utile la successiva contestazione fatta con l'atto di citazione o all'esito della C.T.U. B) Violazione e falsa applicazione dell'art. 1669 c.c. comma II in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.. Assume la ricorrente che, se la denuncia dei vizi fatta dagli attori nel 1982 doveva ritenersi valida ed efficace, indipendentemente dalla piena conoscenza dei vizi e delle relative cause, aveva errato la Corte nel non ritenere prescritta la relativa azione ai sensi del secondo comma dell'art.1669 c.c., avendo gli attori dato corso al giudizio ben tre anni dopo la denuncia (atto di citazione notificato il 23.5.84). C) Violazione e falsa applicazione dell'art. 132 n. 4 c.p.c., in relazione all'art. 360 n. 5 stesso codice - omessa insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia. Sempre secondo la ricorrente la Corte di Appello ha non soltanto omesso di prendere in considerazione la validità o meno della denuncia verbale dei vizi fatta dagli acquirenti nel 1982, ma non ha nemmeno spiegato e chiarito i motivi per cui quella denuncia non era valida al fine del termine di prescrizione annuale dell'azione di responsabilità ex art. 1669, II comma, cod. civ.; che, inoltre, per la denuncia dei vizi non è richiesta alcuna forma speciale (Cass.

6.12.84 n. 6404), sicché quella fatta verbalmente dai coniugi RC - ER doveva ritenersi pienamente valida ed efficace;
che sul punto invece la Corte di merito non ha motivato, sebbene si trattasse di un punto decisivo della controversia, poiché ove si dovesse ritenere valida ed efficace quella denuncia, l'azione di responsabilità proposta due anni dopo, doveva ritenersi prescritta, Deve preliminarmente decidersi l'eccezione di nullità o inammissibilità del ricorso per cassazione, sollevata dai controricorrenti, per carenza di procura speciale al proprio difensore da parte della società immobiliare, perché la procura a margine del ricorso per cassazione non appare conferita, specificamente, per ricorrere in cassazione, ma piuttosto per proporre un giudizio di merito.
L'eccezione sollevata dai controricorrenti è infondata. È ormai giurisprudenza pacifica di questa Corte che la dicitura contenuta nella procura a margine del ricorso "delego a rappresentarmi e difendermi in questo giudizio ..." rende valida ed efficace la procura stessa, anche se non vi è la menzione che è conferita espressamente per il giudizio di legittimità, risultando palese e certo il riferimento a tale giudizio della volontà espressa dalla parte con la sottoscrizione dell'atto redatto a margine. I tre motivi del ricorso possono trattarsi congiuntamente, essendo oggettivamente connessi ed interdipendenti.
Tutti e tre i motivi sono infondati.
Osserva questa Corte che nel caso di rovina o di gravi difetti dell'immobile il termine di decadenza, cui è sottoposta l'azione del committente contro l'appaltatore, decorre non dal momento in cui il committente può avere da manifestazioni esteriori il sospetto del pericolo o del difetto, bensì da quello in cui egli abbia la certezza od almeno una conoscenza apprezzabilmente obiettiva e completa non soltanto del pericolo di rovina o della gravità del difetto, ma anche del loro collegamento causale all'attività dell'esecutore dell'opera, con la certezza della responsabilità dell'appaltatore.
L'accertamento del momento nel quale l'anzidetta conoscenza sia stata acquisita, involgendo un apprezzamento di fatto, è riservato al giudice del merito ed è insindacabile in sede di legittimità, quando sia sorretto da una motivazione congrua ed esente da vizi logici od errori di diritto.
È compito pertanto del giudice di merito accertare se la conoscenza dei difetti e della loro consistenza non fosse già di grado così apprezzabile da consentire di denunciarli responsabilmente senza un conforto peritale, nonché di stabilire se le già avvenute comunicazioni all'appaltatore non integrino di per sè delle vere e proprie denunce, atte a far decorrere il termine prescrizionale. Nella fattispecie in esame entrambi i giudici di merito hanno ritenuto di non ravvisare denuncia utile ai fini della decorrenza del termine di prescrizione nelle segnalazioni fatte al costruttore delle piccole crepe che si erano manifestate nel 1982, e ciò perché non era risultato provato che si trattava di difetti di entità tale da esteriorizzare concreti segnali di danno o di pericolo, ne' che gli acquirenti fossero anche in condizione di attribuirli all'attività di costruttore della società venditrice. Tale valutazione non può essere messa in discussione in questa sede, per cui non risulta censurabile la gravata sentenza per avere ritenuto non decorso alla data della domanda introduttiva del giudizio il previsto termine prescrizionale di un anno, in mancanza di elementi utili alla prova della precedente acquisizione della conoscenza dei vizi e del nesso causale, come innanzi chiarito, nulla opponendosi acché la denuncia possa essere contenuta anche nella stessa domanda giudiziale, quando, come nella specie, sia stato acquisito un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera solo nel corso del giudizio, con il deposito della relazione peritale (cfr., in senso conforme, Cass. sent.

5.4.1990 n. 2805; Cass. sent. 18.4.1992 n. 1240; Cass. sent.

2.9.1992 n. 10106; Cass. sent.

8.8.1990 n. 8053; Cass. sent. 24.1.1983 n. 681; Cass. sent. 11.6.1987 n. 5247). Rigettato il ricorso, le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio a favore del controricorrente, che liquida in L.

4.083.600 di cui L.4.000.000 (quattromilioni) di onorario.
Così deciso in Roma il 24.3.1998.
Depositata in Cancelleria il 9/3/1999.