n. 1235/2020 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PRATO
SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico, dott.ssa Federica Ferretti, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1235/2020, pendente
TRA
(C.F. ), quale erede di Parte_1 C.F._1 A_
C.F. ), elettivamente domiciliato a Prato (PO), Piazza Europa n.
[...] C.F._1
8, presso lo studio degli avv.ti Gabriele Pica Alfieri e Matteo Pica Alfieri, che la rappresentano e difendono giusta procura apposta in calce al ricorso per la prosecuzione del giudizio ex art. 302 c.p.c.
ATTORE IN RIASSUNZIONE
CONTRO
Controparte_1
(C.F. ), in persona dei curatori fallimentari pro-tempore
[...] P.IVA_1 CP_2
e elettivamente domiciliato a Prato (PO), Via Francesco Ferrucci n. 203/c presso
[...] CP_3 lo studio dell'avv. Marco Santini, che lo rappresento e difende giusta procura apposta in calce alla comparsa di costituzione ai sensi dell'art. 83, c. 3 c.p.c.
CONVENUTO
AVENTE AD OGGETTO
Altri contratti atipici
CONCLUSIONI
Per “in via istruttoria: per l'ammissione della CTU come richiesta con la memoria Parte_1 ex art. 183, c. 6, n. 2 c.p.c.; nel merito: come da ricorso in riassunzione”. All'udienza di precisazione delle conclusioni l'attrice ha dato atto che “per un mero errore materiale nel ricorso in riassunzione è
pagina 1 di 7 stata richiesta la domanda di trasferimento della proprietà libera da gravami pregiudizievoli (ovvero
l'interlinea 4 delle conclusioni rassegnate nel ricorso in riassunzione), da intendersi rinunciata […] limitatamente alla libertà dai gravami pregiudizievoli”. Pertanto, le conclusioni attoree nel merito devono essere così intese “Voglia l'Ill.mo Giudice del Tribunale di Prato: - accertare e dichiarare
l'adempimento di tutte le obbligazioni assunte dal sig. nei confronti della A_
, al fine di rendersi assegnatario Controparte_4 dell'appartamento posto in Prato (59100 – PO), Via Bologna n. 66/13, al piano secondo del complesso censito al Catasto Fabbricati del Comune di Prato al foglio n. 37, part. n. 153, sub. n. 523 e dell'annesso posto auto posto al primo piano interrato, censito al Catasto Fabbricati del Comune di
Prato al foglio 37, part. n. 152, sub. n. 541; - accertare e dichiarare l'inadempimento della
nell'assegnazione all'attore sig. Controparte_4 A_ ed ora alla sig.ra quale sua unica erede della piena proprietà dei
[...] Parte_1 suddetti immobili;
- per l'effetto, pronunciare contro la Curatela della Cooperativa Controparte_4
ed a favore della sig.ra quale unica erede del sig.
[...] Parte_1 A_ sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti dell'atto di assegnazione in
[...] proprietà mai concluso e, conseguentemente, trasferisca alla sig.ra la piena Parte_1 proprietà dell'appartamento e dell'annesso posto auto sopra descritti;
- ordinare al Conservatore dei
RR. II. di Prato la trascrizione dell'emananda sentenza. Con vittoria di spese e compenso professionale”
Per il (di seguito, per Controparte_1 brevità, anche solo il ”): in via istruttoria, rigetto dell'istanza volta ad ottenere CP_1
l'ammissione della CTU richiesta dall'attrice; nel merito “rigetto delle domande, con cancellazione della relativa trascrizione agenzia delle entrate, ufficio provinciale di Prato – Territorio, registro generale n. 6449, registro particolare n. 4209 in data 17.6.2020 (doc. 3); con vittoria di spese e competenze di lite”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO ha citato in giudizio (di A_ Controparte_5 seguito, per brevità, anche solo la “Cooperativa in bonis” o la ”) chiedendo: “- accertare e CP_4 dichiarare l'adempimento di tutte le obbligazioni assunte dal Sig. nei confronti A_ della , al fine di rendersi assegnatario Controparte_4 dell'appartamento posto in Prato (59100 – PO), Via Bologna n. 66/13, al piano secondo del complesso censito al Catasto Fabbricati del Comune di Prato al foglio n. 37, part. n. 153, sub. n. 523 e dell'annesso posto auto posto al primo piano interrato, censito al Catasto Fabbricati del Comune di pagina 2 di 7 Prato al foglio 37, part. n. 152, sub. n. 541; - accertare e dichiarare l'inadempimento della
nell'assegnazione al Sig. Controparte_4 A_ della piena proprietà dei suddetti immobili;
- per l'effetto, pronunciare contro la
[...]
ed a favore del Sig. sentenza che, ai Controparte_4 A_ sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti dell'atto di assegnazione in proprietà mai concluso e, conseguentemente, trasferisca al Sig. la piena proprietà dell'appartamento e A_ dell'annesso posto auto sopra descritti;
- accertare e dichiarare il diritto del Sig. A_ ad ottenere il trasferimento della proprietà sopra indicata priva di qualsivoglia gravame
[...] pregiudizievole, anche in virtù dell'art. 4 dell'atto di prenotazione del 28.12.2009, e comunque rilevare indenne l'attore da ogni spesa che a tal fine si renda eventualmente necessaria;
- ordinare al
Conservatore dei RR. II. di Prato la trascrizione dell'emananda sentenza. Con vittoria di spese e compenso professionale”.
A fondamento delle proprie domande l'originario attore ha dedotto: di essere socio della Cooperativa, avente scopo mutualistico;
che per soddisfare detto fine la Cooperativa ha realizzato un complesso immobiliare sito a Prato, Via Bologna – Piazza del Mercato Nuovo, destinato ai suoi soci;
di essersi reso, con atto di prenotazione di alloggio del 28/12/2009, prenotatario dell'appartamento distino al n.
21, oggi interno 11, sito al secondo piano del complesso immobiliare e di un posto auto contraddistinto dal n. 1; che detti immobili sono identificati al Catasto Fabbricati del Comune di Prato al foglio 37, particella 153, subalterni 523 (l'appartamento) e 541 (il posto auto); che con detto atto di prenotazione la si è impegnata ad assegnare ad i predetti immobili entro quattro CP_4 A_ anni dalla fine dei lavori di costruzioni del fabbricato;
di aver dichiarato nel predetto atto di assegnazione di essere in possesso dei requisiti per la fruizioni dei benefici c.d. “prima casa”; che le parti hanno pattuito il prezzo di € 124.905,00 oltre IVA (pari a complessivi € 129.901,20); di aver effettuato il pagamento dell'intero prezzo nel 2010 e di essere stato immesso nel possesso degli immobili, dove ha preso residenza;
che il 16/06/2017 ha formulato una prima formale richiesta di assegnazione, essendo ampiamente decorso il termine di quattro anni dalla fine dei lavori e avendo rispettato l'impegno di far predisporre una relazione da parte di tecnico di fiducia;
che detta richiesta è rimasta priva di esito;
di aver successivamente sollecitato altre volte la stipula dell'atto di assegnazione dell'immobile; che con comunicazione del 31/03/2020 la Cooperativa ha informato i soci della mancata omologazione da parte del Tribunale di accordo di ristrutturazione ex art. 182 bis L. Fall.; che l'atto di prenotazione di un alloggio in cooperativa ha natura negoziale e la relativa assegnazione si compie all'esito di una fattispecie a formazione progressiva, in cui la prenotazione svolge la funzione del contratto preliminare di vendita;
che l'azione per esecuzione coatta dell'obbligo di contrarre può essere pagina 3 di 7 promosso ogni qual volta sorga l'obbligazione di prestare il consenso per il trasferimento o la costituzione di un diritto e, dunque, anche nei confronti di una società cooperativa che abbia come oggetto sociale la costruzione di alloggi da assegnare ai soci, di fronte al rifiuto della società di prestare il consenso all'atto traslativo della proprietà dell'immobile al socio assegnatario.
Successivamente l'attore, con atto di citazione in riassunzione, ha riassunto il giudizio nei confronti del
, dando atto dell'intervenuta dichiarazione di fallimento della Cooperativa da parte del CP_1
Tribunale di Prato con sentenza n. 27/2020 depositata il 26/6/2020.
Si è costituito il chiedendo il rigetto delle domande avversarie e deducendo: che la domanda CP_1 attorea è inopponibile nei suoi confronti in quanto trascritta il 17/6/2020, ovvero dopo la presentazione della domanda di concordato, risalente al 15/4/2020; che tale domanda ha preceduto di solo un paio di mesi la dichiarazione di fallimento, con conseguente ovvia consecuzione tra le due procedure;
che ogni domanda di condanna, ivi compresa quelle di accertamento/costitutive strumentali alle prime, di cancellazione dei gravami o di manleva sono improcedibili ex art. 52 e 93 l. fall.; che ove la domanda sia ritenuta opponibile, gli immobili non possono che essere trasferiti nello stato di fatto e di diritto in cui versano, comprensivi dunque dei gravami pregiudizievoli precedenti alla trascrizione della domanda.
La causa è stata rinviata all'udienza del 18/09/2024 per la precisazione delle conclusioni, sede in cui il giudizio è stato interrotto stante l'intervenuto decesso dell'attore originario.
Il giudizio è quindi stato riassunto da quale unica erede di Parte_1 A_ che ha insistito per l'accoglimento delle medesime conclusioni già rassegnate dall'attore originario.
All'udienza del 06/02/2025 (fissata per la prosecuzione del giudizio) le parti hanno quindi precisato le conclusioni e il giudice ha concesso i termini previsti dall'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica trattenendo la causa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I. NEL MERITO DELLE DOMANDE ATTOREE
In applicazione del principio processuale della “ragione più liquida” (desumibile dagli artt. 24 e 111
Cost.) - secondo il quale una causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, come evidenziato dalla Suprema Corte, “a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c.” (cfr., da ultimo, Cass. 09/01/2019 n. 363 e Cass. 11/05/2018 n. 11458) – le domande attoree devono essere pagina 4 di 7 rigettata in ragione della impossibilità giuridica di emanare sentenza che tenga luogo del contratto definitivo, stante la mancata esatta individuazione dei beni immobili da trasferire nell'atto prenotativo di assegnazione con l'indicazione dei confini e dei dati catastali.
L'art. 2932 c.c. consente al promissario acquirente, in caso di inadempimento della controparte, di conseguire una sentenza che tenga luogo degli effetti del contratto non concluso, sempre che ciò non sia stato escluso dal titolo e che il promittente acquirente abbia eseguito la propria controprestazione o si sia offerto di eseguirla. La richiamata disposizione codicistica dispone però che la sentenza che tiene luogo degli effetti del contratto non concluso può essere emessa solo “qualora sia possibile”, ipotesi che ricorre ove gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo siano stati determinati nel contratto preliminare.
Sul punto, il più recente orientamento giurisprudenziale si è espresso nel senso che “l'oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, nella sola ipotesi in cui l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 cod. civ., caso nel quale occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento (cfr. Cass. 20/05/2025, n. 13470. Conf. Cass. 09/07/2024, n. 18681; Cass.
01/03/2024, n. 5536; Cass. 15/09/2017, n. 21449).
Ai fini dell'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto, l'art. 2932 c.c. richiede pertanto che vi sia identità di contenuto tra il contratto preliminare, la domanda di esecuzione in forma specifica e la sentenza di accoglimento che determina il trasferimento.
Nel caso di attuazione giudiziale del vincolo assunto con il preliminare, infatti, la sequenza preliminare
- sentenza costitutiva non è frutto di due distinte e successive manifestazioni di volontà delle parti, a differenza di ciò che accade nell'ipotesi in cui al contratto preliminare segua il contratto definitivo. Il giudice, pertanto, non può sostituirsi alla parte inadempiente nella manifestazione di volontà e necessità di trovare nel preliminare tutti gli elementi che gli consentano di poter disporre il trasferimento del diritto.
La questione differisce da quella della validità del preliminare – sul cui il contraddittorio è stato pur sollecitato d'ufficio – considerato che “Ai fini della validità del contratto preliminare è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentire
l'identificazione dell'oggetto in modo inequivoco, per avere le parti inteso fare riferimento ad un bene pagina 5 di 7 determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purché, appunto, l'intervenuta convergenza delle volontà sia comunque, anche aliunde o per relationem, logicamente ricostruibile” (cfr. Cass. 28/10/2019, n. 27472; Cass. 01/03/2024, n. 5536).
Passando quindi al caso di specie, l'atto di prenotazione per cui è causa si limita a descrivere il bene da trasferire come “l'appartamento n._21__, posto al piano_2__ del fabbricato con CP_6 contraddistinto dal n.1”, senza indicazione dei dati catastali e dei confini, né dell'estensione dell'appartamento o del posto auto oggetto della compravendita. È generica anche l'individuazione del fabbricato in cui l'appartamento è inserito, a cui si fa riferimento esclusivamente come un “complesso immobiliare posto in Prato via Bologna – P.zza del Mercato Nuovo” (v. doc. 3 fascicolo di parte
. Per_1
Non sopperiscono a tale carenza le piante allegate all'atto di assegnazione, denominate “pianta piano secondo” e “pianta piano ammezzato”. Entrambe riproducono plurime unità immobiliari e plurimi posti auto (come emerge dal fatto che nella prima figurano più locali identificati con la denominazione
“tinello soggiorno” e molteplici “posti auto”) senza indicare il numero identificativo di ciascuno di essi o i confini specifici dell'appartamento e del posto auto che avrebbero dovuto essere assegnati. L'esame delle richiamate piante non permette di comprendere quali siano l'appartamento e il posto auto rispetto al quale l'attrice asserisce essere titolare del diritto di assegnazione, essendo necessario a tal fine effettuare un confronto con le planimetrie dell'Agenzia del Territorio che, tuttavia, non sono allegate, né richiamate nell'atto di prenotazione, né sono firmate dai pasciscenti (v. doc. 5).
I dati identificativi non risultano neanche nella dichiarazione del 28/12/2009 relativa al possesso dei requisiti soggettivi per il godimento dei benefici “pima Casa”, in cui si fa riferimento solamente ad “un alloggio costruito/in corso di costruzione” (v. doc. 6).
La relazione tecnica, che riporta i dati identificativi catastali, e la visura catastale degli immobili non sono menzionate nell'atto di prenotazione, né da esso richiamate anche perché sono ad esso successive
(v. docc. 4 e 10).
Diversamente da quanto sostenuto dalla parte attrice, non può poi attribuirsi valenza confessoria alla dichiarazione resa dai curatori di scioglimento dal contratto ai sensi dell'art. 72 l. fall. (v. documento prodotto da il 17/9/2024). CP_1
Come evidenziato dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite, “il curatore in ipotesi di domanda di esecuzione in forma specifica proposta anteriormente alla dichiarazione di fallimento del promittente venditore e riassunta nei confronti del curatore [è] parte del giudizio L. Fall., ex art. 43, ma terzo in relazione al rapporto controverso” (v. Cass. SS. UU. 16/09/2015, n. 18131): in quanto terzo rispetto al pagina 6 di 7 rapporto non può dunque disporre del relativo diritto, né può pertanto rendere confessione ex art. 2731
c.c. Anche la predetta dichiarazione non può dunque essere presa in considerazione per determinare i dati castali identificativi dei beni immobili oggetto dell'atto di assegnazione.
Alla luce di quanto innanzi rilevato, si deve concludere per la mancanza dei presupposti giuridici e degli elementi necessari per poter pronunciare una sentenza ex art. 2932 c.c., da cui consegue il rigetto delle domande attoree.
Essendo stata rigettata la domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre deve essere ordinata ai sensi dell'art. 2668, c. 2 c.c. la cancellazione della relativa trascrizione da eseguirsi al passaggio in giudicato della presente sentenza.
II. SULLE SPESE DI LITE
Le spese di lite devono essere regolate in base al principio di soccombenza.
La parte attrice deve pertanto essere condannata a rifondere nei confronti del convenuto le spese di lite che si liquidano - in applicazione del D.M. 55/2014 e ss. mm. (sulla base dei valori “medi” previsti per le cause di valore ricompreso tra € 26.001,00 ed € 52.000,00, applicabile alle cause di valore indeterminabile, e tenuto conto delle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale in cui il procedimento si è articolato) – in € 7.616,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale di Prato, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla causa pendente tra quale erede di DR e Parte_1 Per_1 [...]
, in persona dei curatori pro-tempore, ogni altra istanza, difesa Controparte_1 ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta le domande di parte attrice;

2) ordina al competente Conservatore di cancellare la trascrizione della domanda introduttiva del presente giudizio, trascritta il 17/06/2020 con il numero 6449 di registro generale, il numero 4209 di registro particolare e il numero di presentazione 21 sui beni immobili identificati al Catasto Fabbricati del Comune di Prato al foglio 37, particella 152, subalterni 523 e 541 in favore di A_
e

contro

;
[...] Controparte_7
3) condanna a rifondere nei confronti del Parte_1 [...]
le spese di lite che liquida in € 7.616,00 per compensi Controparte_1 professionali, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Prato, 26/08/2025 il giudice dott.ssa Federica Ferretti pagina 7 di 7