N. R.G. 965/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica Civile tra
Parte_1
ATTORE
e
Parte_2
CONVENUTO
Oggi 28 maggio 2025 ad ore 9.00 innanzi al dott. Agnese Currò Dossi, sono comparsi:
Per l'avv. Pompili Cristiano Parte_1
Per l'avv. Andrea Ferrigno in sostituzione dell'avv. Francesca Corsano Parte_2
Il Giudice dà atto che l'udienza è tenuta in modalità da remoto.
- Come da protocollo di cui al provvedimento n. 12/2020 del Presidente del Tribunale, il
Giudice ha provveduto all'identificazione dei Procuratori delle parti mediante esibizione del tesserino di iscrizione all'Ordine degli Avvocati del Foro di Rimini
- I procuratori delle parti dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
- Il giudice fa presente alle parti che è vietata ogni forma di registrazione video/audio della presente udienza.
Ciò premesso, invita le parti a dedurre.
L'avv. Ferrigno contesta le conclusioni del ctu laddove la riduzione del canone è limitato al periodo temporale che va da settembre 2023 a luglio 2024 pur riconoscendo che non ha potuto godere appieno i locali a partire dal 2019. Insiste sul supplemento di ctu.
L'avv. Pompili si oppone alla richiesta di ctu e al rilievo mosso da controparte.
Il Giudice
Ritenuta la causa matura per la decisione, invita a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le proprie preclusioni come da atti introduttivi. Alle ore 15,20 il Giudice chiude il verbale e procede al deposito telematico della sentenza unitamente al presente verbale che la contiene.
Il Giudice
Dott. Agnese Currò Dossi

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Agnese Currò Dossi ha pronunciato ex art. 420 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 965/2024 promossa da:
nato a [...] il [...] ( ) rappresentato Parte_1 CodiceFiscale_1
e difeso dall'Avv. POMPILI CRISTIANO,
ATTORE contro
, nato a [...] il [...] (cf. ) rappresentato e difeso Parte_2 C.F._2 dall'CORSANO FRANCESCA,
CONVENUTO
La causa è iscritta ruolo in data 8.4.2024 proveniente da sfratto per morosità R.G. 421/2024 e trattenuta in decisione all'udienza di discussione del 28.5.2025. La natura delle questioni ha consentito la discussione orale e la pronuncia immediata dell'ordinanza con la lettura del dispositivo e della concisa enunciazione delle ragioni di fatto e diritto della decisione. Sentita l'esposizione delle parti in merito alla posizione di tutela ed alle difese delle dedotte allegazioni, il giudice così provvede.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 21.2.2024, onveniva in giudizio Parte_1 chiedendo l'immediato rilascio dell'immobile oggetto di locazione e la convalida Parte_2 dell'intimato sfratto per morosità, con contestuale emissione di decreto ingiuntivo nei confronti dell'intimata per la somma di €5.200,00 a titolo di canoni scaduti e a scadere oltre interessi, spese e competenze professionali.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 18.03.2024 si costituiva nel proc.to N.R.G.
421/2024 opponendosi alla convalida di sfratto per morosità. Parte_2 Il giudice dott.ssa Valmassoi con ordinanza in data 11.07.2024 pronunciava ordinanza provvisoria di rilascio, fissando la data per l'esecuzione al 10.05.2024 e disponendo il mutamento del rito con assegnazione di termini per l'integrazione degli atti e per promuovere il procedimento di mediazione.
In data 06.05.2024, il locatore depositava memoria integrativa formulando le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis: dichiarata la risoluzione del contratto, accertare
e dichiarare la sig.ra debitrice nei confronti del sig. per il mancato Parte_2 Parte_1 pagamento dei canoni di locazione per la somma pari ad €5.550,00, oltre alle somme che saranno da imputare all'occupazione che si protrarrà fino al rilascio e per l'effetto condannare la sig.ra
a pagare il dovuto al sig. , con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa”. Parte_2 Parte_1
In data 31.5.2024 parte conduttrice depositava la propria memoria integrativa rassegnando le seguenti conclusioni: “dichiarare, per le causali esposte, la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto in data 19.08.2019 per inadempimento del locatore;
- previa rideterminazione del canone di locazione nella misura di €270,00 mensili da applicarsi con decorrenza dalla data di sottoscrizione del contratto, accertare il diritto della sig.ra alla restituzione delle somme versate in Parte_2
eccesso quantificate nella somma di €5.170,00, o nella diversa somma che sarà ritenuta dovuta all'esito del giudizio, e per l'effetto - condannare il sig. (C.F.: ), Parte_1 C.F._3
nato a Riccione il [...], a [...] alla sig.ra (C.F.: ), nata Parte_2 C.F._2 in Ucraina il 29.10.1984, la somma di €5.170,00, o la diversa somma che sarà ritenuta dovuta, oltre interessi legali maturati e maturandi sino al soddisfo. In ogni caso con vittoria di spese e competenze professionali, oltre Spese Generali, IVA e CPA.”
Alla prima udienza del 12 giugno 2024 le parti insistevano nelle loro rispettive istanze e conclusioni.
Il Giudice dott.ssa Valmassoi con ordinanza 4.7.2024 respingeva la richiesta di ordine di esibizione formulata dal ricorrente ed ammetteva TU .
Quindi, acquisita la relazione del consulente tecnico d'ufficio, la causa veniva rimessa in decisione all'udienza del 28.5.2025.
Preliminarmente si prende atto dell'avvenuto espletamento del tentativo di mediazione e dunque che
è stata assolta la condizione di procedibilità.
Nel merito, la domanda è fondata seppur nei limiti sotto evidenziati.
In tema di prova dell'adempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ovvero della non imputabilità dell'inadempimento (cfr. ex plurimis, Cass. sez. un. 30.10.2001, n.
13.533).
Nel caso specifico la parte locatrice ha provato l'esistenza del contratto di locazione inter partes da cui deriva l'obbligo, per parte conduttrice, di corrispondere il canone secondo i tempi e le modalità indicate nel documento contrattuale.
Risulta accertato un credito nei confronti del locatore alla data della intimazione dello sfratto pari ad
€ 2.250,00 per canoni non pagati da settembre 2023 a gennaio 2024 oltre alla somma pari ad
€1.850,00 (n. 37 mensilità X 50) relativamente alle mensilità da agosto 2020 ad agosto 2023 avendo parte conduttrice pagato per tali mensilità la somma di €400,00 anziché €450,00.
Il mancato pagamento delle somme suindicate non è in contestazione.
Quanto alla eccezione di parte conduttrice circa l'asserito accordo verbale di riduzione del canone mensile da €450,00 ad €400,00, la stessa è rimasta priva di riscontro probatorio.
La morosità alla data della intimazione dello sfratto è dunque pari ad € 4.100,00.
Quanto all'eccezione di inadempimento sollevata da parte conduttrice si osserva in diritto che “In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede. (Cassa senza rinvio, Corte di Appello de L'Aquila, 08.02.2018)” (Cass. civ. Sez. III Sent., 25/06/2019, n. 16918).
Alla luce della consulenza tecnica depositata è emerso che nel periodo intercorrente tra il mese di settembre 2023 ed il mese di luglio 2024, i fenomeni di muffe da condensazione superficiale, umidità da risalita e alcune infiltrazioni in corrispondenza dei terminali inferiori delle esalazioni, come rappresentati nella planimetria 2.1) riportata nella relazione tecnica “hanno indubbiamente inciso sul godimento della porzione locata” ed in particolare la conduttrice “ non ha potuto utilizzare appieno
i vani in cui si sono manifestati i fenomeni indicati nella presente relazione.” Risulta inoltre che tali vizi alla data del sopralluogo svolto dal TU (15.11.2024) non sono più presenti. “il TU “alla data del 15.11.2024 non ha rilevato alcuna infiltrazione di acqua piovana, né di muffa, né di ammaloramento dell'intonaco delle pareti, né di soffitti pericolanti, né intonaci scrostati o rigonfiati
a causa dell'umidità e delle infiltrazioni, e quindi lo stato manutentivo della porzione immobiliare si presenta in condizioni sufficienti, e quindi l'u.i. è idonea all'uso.”
Alla luce delle risultanze tecniche deve pertanto essere riconosciuta per il periodo indicato dal TU una riduzione del canone di locazione.
Quanto alla misura di limitazione di godimento, il TU ha calcolato “una riduzione del canone di locazione, rispetto ai 450,00 € pari a: €. 450,00 mese - €. 155,91 (non dovuti) = 294,09 € mese “
Pertanto sulla base della risultanze peritali “la riduzione complessiva del canone di locazione corrisponde a: 11mesi x €. 155,91 = 1.715,01 €.”.
Sulla base dell'accertamento peritale la mora del debitore fino alla data della intimazione risulta pertanto pari ad € 2.384,99.
La mora così rideterminata presenta i profili di gravità previsti dalla legge per le locazioni abitative e per tale ragione va dichiarata la risoluzione del contratto per colpa del conduttore e va confermato il rilascio dell'immobile da parte dello stesso.
Va rigettata l'ulteriore richiesta di parte conduttrice di riduzione del canone a partire dall'inizio del rapporto locativo posto che da contratto risulta che alla consegna il bene, visionato da parte conduttrice, si presentava idoneo all'uso pattuito (vedi ART.7 - il conduttore dichiara di aver visitato
l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all'uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa.
Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare nello stato in cui l'ha ricevuta, pena il risarcimento del danno.) e non essendo stata provata una limitazione di godimento se non a partire da settembre 2023 fino al mese di luglio 2024.
Dal credito determinato in € 2.384,99 va detratto l'importo a titolo di deposito cauzionale pari ad
€900.00.
Va rigettata in quanto non provata la contestazione circa la difformità della destinazione d'uso dei locali oggetto del contratto e la conseguente non congruità del canone applicato. La circostanza è peraltro smentita dalla documentazione in atti.
La richiesta di TU sul punto avanzata da parte conduttrice va respinta in quanto esplorativa.
Le spese processuali – applicata la regola della soccombenza e considerato che è Parte_2
soccombente sulle questioni di maggior rilievo e specificatamente sulla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e di pagamento dei canoni arretrati laddove il soccombente Pt_1 sull'eccezione di inadempimento seppur nei limiti evidenziati in motiva – vengono compensate per un terzo, e cedono, per il residuo, liquidate come in dispositivo, a carico di . Parte_2 Quanto agli oneri della TU gli stessi, applicato il criterio della derivazione consequenziale, vanno addebitati ad entrambe le parti nella misura del 50%.

P.Q.M.

Il Tribunale di Rimini, definitivamente pronunciando, ogni ulteriore domanda e/o eccezione disattesa o respinta, così provvede:
DICHIARA la risoluzione per inadempimento di parte conduttrice del contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto la porzione di unità immobiliare sita in Riccione (RN) Viale Lecce n. 8,
Piano Terra, composta da cucinotto, 2 camere da letto, bagno e disimpegno per un totale di 38 mq, catastalmente identificato al Foglio 13, p.lla 198, sub 4, zona cens. 3, cat. A/4, classe 4, vani 6,5, rendita €335,70, registrato presso l'Agenzia Entrate Ufficio Territoriale di Rimini in data 19.08.2019
(ufficio TG3, serie 3T, ufficio 6991).
Prende atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile da parte di . Parte_2
CONDANNA , al pagamento a favore di dell'importo di 2.384,99 Parte_2 Parte_1 pari ai canoni impagati alla data dell'atto di intimazione di sfratto, oltre i canoni successivi maturati e maturandi sino al rilascio dell'immobile oltre interessi dal dovuto al saldo, detratto il deposito cauzionale pari ad €900,00.
Compensa le spese di lite nella misura di un terzo. Condanna a corrispondere a Parte_2
due terzi delle spese di lite che si liquidano per l'intero ( 3/3 ) in complessivi Parte_1
€1.700,00, oltre spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a come per legge.
Pone le spese di TU come liquidate con decreto 25.2.2025 definitivamente a carico di entrambe le parti nella misura del 50%.
Sentenza resa ex articolo 420 c.p.c. pubblicata telematicamente con allegazione al verbale.
Rimini, 28.5.2025
Il Giudice
Dott. Agnese Currò Dossi