REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Venezia
SEZIONE TERZA
R.G. 1240/2023
La Corte D'Appello di Venezia, SEZIONE TERZA, in persona dei magistrati:
Dott. Luca Boccuni Presidente
Dott.ssa Silvia Barison Consigliere
Dott.ssa Silvia Franzoso Consigliere rel. ed est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
(C.F. ) e , Parte_1 C.F._1 Parte_2 rappresentati e difesi, come da mandato agli atti, dall'Avv. BERNARDI CARLOTTA appellante e
(C.F. ), rappresentato e difeso, come da CP_1 C.F._2 mandato agli atti, dall'Avv. BAGGIO CARLO appellato oggetto: vendita, appello avverso la sentenza del Tribunale di Treviso n. 883/2023 del
23.5.2023
CONCLUSIONI: “per parte appellante: “in riforma dell'appellata sentenza, e previa ammissione delle prove offerte in prime cure dagli odierni appellanti, in ogni caso accogliersi l'appello proposto, accogliendo le domande di e Parte_1
come in atti non accolte dalla sentenza di primo grado e, in ogni Parte_2 caso, rigettarsi la domanda di come in atti avente ad oggetto la CP_1 condanna alle spese di lite accolta in sentenza di primo grado e per l'effetto condannarsi lo stesso a rifondere a e come in atti quanto Parte_1 Parte_2 dagli stessi nel frattempo versato, con interessi legali dal dovuto al soddisfo;
in ogni caso: con vittoria di ogni spesa e compenso del doppio grado di giudizio o in subordine, nella denegata ipotesi, con compensazione delle spese di lite del primo e secondo grado di giudizio;
in via istruttoria: si chiede ammettersi le istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado, che si intendono qui riprodotte, per tutte le ragioni esposte nell'atto di appello”. per parte appellata: “IN VIA PRELIMINARE: Accertato altresì che l'istanza di sospensione risulta manifestamente infondata, condannarsi gli appellanti con ordinanza ai sensi dell'art. 283 III comma C.P.C. al pagamento in favore della cassa delle ammende di una pena pecuniaria non inferiore a € 250,00 e non superiore a € 10.000,00;
NEL MERITO: per tutte le ragioni esposte in via generale e, rispettivamente, in relazione a ciascun motivo d'appello, in fatto e diritto, rigettarsi l'appello ex adverso proposto con integrale conferma della sentenza emessa dal Tribunale di Treviso –
Giudice dott. Deli Luca – n. 1881/2023 del 23/05/2023, pubblicata in pari data e notificata in data 25/05/2023, nel procedimento R.G. n. 328/2022.
Con vittoria di spese e competenze di lite di entrambi i gradi di giudizio.
IN VIA ISTRUTTORIA: nel denegato caso in cui il Giudice Istruttore ritenesse necessario o opportuno disporre ulteriore istruttoria della causa, si chiede, come in atto,
l'accoglimento di tutte le istanze istruttorie formulate in primo grado ed espressamente riproposte nel presente grado”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Il giudizio di primo grado.

1.1. e convenivano in giudizio al fine di Parte_2 Parte_3 CP_1 sentirlo condannare al pagamento in proprio favore della somma di €20.000,0 a titolo di riduzione del prezzo di compravendita dell'immobile sito in Colle Umberto (TV), via
Martiri della Libertà, n. 9, acquistato il 12.1.2021 per il prezzo di €175.000,00, in via subordinata €7.947,00 a titolo di spese di ripristino, oltre €5.000,00 a titolo di risarcimento dei danni patrimoniali e non patiti.
pag. 2/11 1.2. Allegavano che la compravendita si era perfezionata con l'intermediazione dell'agenzia Cuore di Casa Sas di che il bene presentava dei vizi Controparte_2 che lo rendevano meno idoneo all'uso cui era destinato e ne diminuivano in modo apprezzabile il valore, infine, che il bene non presentava le qualità abituali che ci si dovrebbe ragionevolmente attendere da quelli dello stesso tipo e natura.

1.3.Allegavano che la parte acquirente era stata immessa nel possesso del bene contestualmente al rogito, che non avevano fatto sopralluoghi prima del rogito e che l'immobile, già casa coniugale del venditore, era stata abitata dal coniuge separato
, che il venditore e l'agente immobiliare avevano taciuto di comunicare i Persona_1 vizi non conosciuti né facilmente riconoscibili, oltre alla circostanza – determinante ai fini del consenso - che l'immobile era stato oggetto di furto con scasso e riportava ancora i danni materiali posti in essere dai ladri: in particolare, la serratura della porta d'ingresso ed una finestra erano state forzate e non erano più funzionanti (doc. n. 4), una parete della zona giorno era intrisa di umidità, vizio che non era stato visto nel corso dei precedenti sopralluoghi in quanto nascosto da una stufa di grandi dimensioni;
infine, la cantina era piena di muffa ma non era stata mostrata nel corso dei sopralluoghi.

1.4. Documentavano di aver chiesto un preventivo per la sostituzione del portoncino d'ingresso e della finestra in vetrocamera con anta ribalta per €3.850,00, oltre IVA, oltre
€3250,00, oltre IVA, per demolizione malte e dipintura.

1.6. Il Tribunale, con la sentenza oggi impugnata, ha rigettato tutte le domande attoree, non ritenendo la sussistenza della natura occulta del vizio ed in considerazione della clausola contenuta nel contratto di compravendita, in omaggio alla quale gli odierni appellanti accettavano l'immobile nello stato di fatto esistente all'epoca dell'acquisto.

2. Il giudizio di secondo grado.

2.1. I coniugi hanno promosso appello avverso la decisione sopra indicata Pt_1 deducendo, quale primo motivo di doglianza, l'erronea mancata ammissione delle istanze istruttorie formulate da parte attrice e l'omessa motivazione ed erronea valutazione delle risultanze agli atti.

2.2. Quale secondo profilo di censura deducono l'errata valutazione in punto clausola
“visto e piaciuto” e riconoscibilità dei vizi, attesa la natura occulta dei vizi denunciati.
pag. 3/11 2.2.bis. Ribadiscono che il fatto storico del furto con scasso non era una circostanza apparente, che i segni di effrazione della porta ed il mal funzionamento della predetta non erano stati resi visibili durante le visite e i sopralluoghi, poiché il portone era stato aperto o dalla ex moglie del venditore o dall'agente immobiliare;
analogamente gli appellanti non avrebbero potuto accorgersi della presenza di intonaco scrostato dall'umidità in una precisa e specifica parete la quale, al momento delle visite e dei sopralluoghi, sarebbe stata appositamente nascosta da una stufa di grandi dimensioni;
anche la cantina (e la relativa presenza di muffa) non era mai stata mostrata durante le visite ed i sopralluoghi.

2.3. Quale terzo motivo di cesura deducono l'erroneità della pronuncia di primo grado in punto “mala fede” del venditore, il quale risponderebbe per i vizi della cosa venduta per il solo fatto di essere proprietario, anche per immobili in cui – in ipotesi – non abbia mai abitato.

2.4. Quale quarto motivo di censura deducono il provato mancato accesso nell'immobile da parte degli acquirenti prima del rogito.

2.5. Quale quinto motivo di appello deducono l'erroneità della decisione in punto valutazione dell'immobile, stante la mancata acquisizione della perizia redatta per conto dell'istituto bancario mutuante e quindi l'impossibilità per il tribunale di confermare la congruità del prezzo di vendita rispetto al reale valore del bene.

2.6. Quale sesto motivo di impugnazione rilevano l'errato rigetto delle domande attoree di riduzione ex art. 1489 c.c. in quanto il prezzo era stato diminuito da € 180.000,00 ad
€ 175.000,00 in virtù delle trattative contrattuali poste in essere dalle parti ma non dai vizi lamentati in questa sede.

2.7. Quale settimo motivo di censura gli appellanti ribadiscono l'erroneità della motivazione della sentenza di primo grado in ordine alla mancanza di sicurezza dell'immobile e del quartiere, in quanto il venditore avrebbe dovuto fornire le informazioni richieste, per permettere ai potenziali acquirenti una scelta libera e consapevole, se procedere nell'acquisto oppure no, in quanto non più corrispondente alle loro esigenze e, l'averlo taciuto, integrerebbe la mala fede del venditore.
La condotta di grave inadempimento sopra descritta relativa alla consegna del bene, alla qualificazione giuridica del fatto come consegna di aliud pro alio, cioè di cosa del tutto pag. 4/11 inidonea ad assolvere la funzione pattuita (sempre ex artt. 1453 ss. c.c.), ed alla mancanza di qualità, costituirebbe titolo per la domanda subordinata di rimborso delle spese per il ripristino del bene e per il risarcimento del danno.

2.8. Quale ottavo motivo di doglianza rilevano l'erroneo rigetto delle domande risarcitorie per la lesione della libertà negoziale, intaccata, nella fase delle trattative, dal comportamento doloso ed in mala fede del venditore.

2.9. Quale nono motivo di censura deducono l'erronea liquidazione delle spese di lite di primo grado secondo il “parametro massimo” del D.M. n. 55/2014 aggiornato al D.M.
13.08.2022 n. 147, senza specifica motivazione da parte del Tribunale.

3. Si è costituta parte appellata , il quale in via preliminare ha eccepito CP_1
l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. nonché l'intervenuta decadenza della domanda ex art. 1495 c.c. e nel merito la sua infondatezza.

3.1. La causa, previo rigetto dell'istanza di sospensiva ex art. 283 c.p.c., è stata rimessa in decisione all'udienza del 22.9.2025, tenuta in modalità trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
DIRITTO

1.In via preliminare deve essere rigettata l'eccezione di inammissibilità del gravame, essendo sufficientemente delineati i motivi del predetto e le parti della sentenza correlate.

1.1.Gli artt. 342 e 434 c.p.c. nel loro nuovo testo, devono interpretarsi nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (Cass. nn. 18309/24;13784/24).

2. In via ulteriormente preliminare deve essere delibata l'eccezione di decadenza dell'azione di riduzione ex art. 1489 c.c. riproposta ex art. 346 c.p.c. da parte appellata, eccezione che, ad avviso della Corte, merita accoglimento. pag. 5/11 2.1. Invero ai sensi dell'art. 1495, c.1, c.c., il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.
2.1 bis. Il comma secondo della citata disposizione prevede che la denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o lo ha dolosamente taciuto.

2.2. Ai fini dell'operatività della garanzia per vizi della cosa venduta, l'acquirente non deve fare una denuncia analitica e specifica al venditore, ben potendo limitarsi ad una denuncia generica e sommaria ed il termine di cui sopra decorre dal momento in cui l'acquirente ha acquisito certezza obiettiva e completa del vizio, sicché, ove la scoperta avviene gradatamente ed in tempi diversi, occorre far riferimento al momento in cui si sia completata la relativa scoperta (cfr. Cass. n. 27076/23).

2.3.Inoltre, la denuncia tempestiva dei vizi al venditore costituisce, una condizione necessaria dell'azione di garanzia e, come tale, implica l'assolvimento da parte del compratore, alla stregua della regola stabilita dall'art. 2697 c.c., dell'onere della prova della tempestività: invero “la prova della tempestività presuppone l'indicazione di una data di scoperta e, prima ancora, l'allegazione del tipo di vizio, se palese o occulto: è necessario, infatti, che l'indicazione della data in cui la scoperta si è asseritamente compiuta sia giustificata e strettamente conseguente alla natura del vizio, perché la decadenza dalla garanzia è stata prevista dal legislatore in riferimento al tempo della «scoperta» per evitare il prolungarsi dell'incertezza sulla sorte del contratto e fare in modo che l'accertamento dell'entità e della causa dei vizi possa compiersi sollecitamente, anche nell'interesse del venditore, perché egli possa intervenire con gli opportuni accertamenti che il decorso del tempo potrebbe precludere e possa essere in grado di eliminare subito a sue spese i vizi” (cfr. Cass. n. 25114/2023).

2.4. Osserva il Collegio che i vizi dedotti dagli acquirenti non sono qualificabili come occulti poiché facilmente visibili da qualsiasi compratore di normale prudenza e diligenza durante i sopralluoghi dell'immobile che parte appellante ammette di aver effettuato prima del rogito (cfr. atto di citazione ed atto di appello); invero i segni di effrazione del portoncino d'ingresso e della finestra sono ictu oculi evidenti alla sola vista della porta e della finestra stessa, come da fotografie dimesse in atti;
ad analoga pag. 6/11 considerazione deve pervenirsi con riferimento alla parete del locale giorno ed alla presenza di muffa nella cantina, anche se agli atti non risulta alcun riscontro fotografico.

2.5. Parte appellata deduce come la scoperta certa ed obiettiva dei vizi da parte dei compratori sarebbe riconducibile alla data del 15/01/2021 - quando il sig. CP_1
, ricevute indirettamente dall'agenzia immobiliare le fotografie scattate dai
[...] compratori, ne informava il sig. scrivendo a mezzo Whatsapp: “Ciao Parte_1
, mi ha inviato le foto della porta. Non ne sapevo nulla. Mi informo con Pt_1 Tes_1
e poi ci sentiamo” (doc. 11), ed il sig. , aveva risposto “Ok” (cfr. doc. Per_1 Pt_1
11) ed il giorno successivo, poi, il sig. scriveva “Ciao , mi CP_1 Pt_1 Per_1 avvisa che aveva subito un furto nel corso del 2019 (in effetti mi aveva scritto ma non avevo visto foto della situazione) e che l'agenzia era informata dello stato della porta
[…] Ciao . Possiamo sentirci?” ed il sig. rispondeva “Si certo” (doc. 12) Pt_1 Pt_1
- o al più tardi alla data del 10.2.2021, in cui lo stesso sig. scriveva al Parte_1 sig. “Sa vero che oltre la porta c'è pure la finestra?? E i muri sono da CP_1 sistemare in quanto con cospicue infiltrazioni di umidità” (doc. 13), così ammettendo espressamente la conoscenza dei vizi.

2.6. Rileva la Corte come i vizi denunciati erano pacificamente visibili sia durante i sopralluoghi effettuati prima del rogito sia dalla data della presa di possesso dell'immobile avvenuta il 12.1.2021.

2.6bis. In ogni caso, anche a voler considerare quale data di conoscenza certa ed effettiva dei vizi da parte dei compratori quella del 10.2.2021, la denunzia dei predetti è stata comunque tardivamente comunicata a mezzo raccomandata a/r spedita al venditore in data 23.2.2021, ricevuta il 25.2.2021 ed inviata a mezzo pec all'agenzia immobiliare
Cuore di Casa sas con il 23.2.2021 (doc 7 attoreo di primo grado), vale adire oltre il termine di legge.
Assorbente infine è l'art. 4 del contratto di compravendita del 12.1.2021 (doc. 1 attoreo), il quale prevede che: “Il trasferimento di quanto in oggetto viene fatto ed accettato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui lo stesso attualmente si trova, con tutte le eventuali servitù attive e passive inerenti, apparenti e non, anche se non risultanti dai pubblici registri o dai titoli di acquisto, nonché con tutti gli accessori di legge, così come la parte venditrice ha in proprietà, nulla escluso od pag. 7/11 eccettuato. La parte venditrice precisa che per l'accesso pedonale e carraio da Via
Martiri della Libertà sussiste servitù reciproca di passaggio a favore e carico dei mappali nn. 677, 588 e 689 e del 297 in oggetto. La parte acquirente viene contestualmente immessa nel possesso del bene compravenduto”.
Parte acquirente ha acquistato l'immobile e lo ha accettato nello stato di fatto esistente al momento del rogito.

3. Anche il motivo – relativo alla sostenuta testi della vendita di aliud pro alio - non merita pregio.

2.1.Tra i vizi che il compratore è legittimato a far valere nei confronti del venditore vi sono i vizi derivanti dalla mancanza di qualità promesse della cosa venduta
(art. 1497 c.c.), la consegna dell'"aliud pro alio" (istituto di creazione giurisprudenziale che non è soggetto ai termini di decadenza e prescrizione dell'art. 1495 c.c.) ed i vizi della cosa venduta, ossia quei vizi che la rendono inidonea all'uso o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore ai sensi dell'art. 1490 c.c.. In particolare, il vizio redibitorio
(art. 1490 c.c.) e la mancanza di qualità promesse o essenziali (1497 c.c.) sono accomunate dal fatto che presuppongono l'appartenenza della cosa al genere pattuito, ma si differenziano in quanto il primo riguarda le imperfezioni ed i difetti inerenti il processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa, mentre la seconda riguarda la natura della merce;
entrambe le ipotesi, poi, differiscono dalla consegna di "aliud pro alio" che ricorre quando la cosa venduta appartiene ad un genere completamente diverso da quello pattuito.

2.2.Invero il vizio redibitorio (art. 1490 c.c.) e la mancanza di qualità promesse o essenziali (1497 c.c.), presupponendo l'appartenenza della cosa al genere pattuito, differiscono dalla consegna di aliud pro alio, che si determina quando la cosa venduta appartenga ad un genere del tutto diverso o presenti difetti che le impediscano di assolvere alla sua funzione naturale o a quella ritenuta essenziale dalle parti (Cass. Sez.
2, Sentenza n. 13214 del 14/05/2024; Sez. 2, Sentenza n. 8649 del 02/04/2024; Sez. 2,
Sentenza n. 23604 del 02/08/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 36360 del 13/12/2022; Sez. 2,
Ordinanza n. 28069 del 14/10/2021; Sez. 2, Sentenza n. 7557 del 23/03/2017; Sez. 2,
Sentenza n. 6596 del 05/04/2016; Sez. 1, Sentenza n. 2313 del 05/02/2016; Sez. 2,
Sentenza n. 28419 del 19/12/2013; Sez. 2, Sentenza n. 10916 del 18/05/2011; Sez. 3, pag. 8/11 Sentenza n. 18859 del 10/07/2008; Sez. 2, Sentenza n. 5202 del 07/03/2007; Sez. 1,
Sentenza n. 11018 del 21/12/1994).

2.3. Si ricade nel campo di operatività della garanzia edilizia in senso tecnico per vizi redibitori (rilevante sul piano oggettivo), con riferimento alla cosa consegnata, qualora questa presenti imperfezioni che la rendano inidonea all'uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

2.4. Si ha, invece, mancanza di qualità essenziali quando - in ragione delle alterazioni subite - la cosa appartenga, per sua natura o per gli elementi che la caratterizzano, ad un tipo o ad una specie diversa da quella pattuita, pur rimanendo nell'ambito dello stesso genere.

2.5. Per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c., peraltro non chiesta da parte appellante, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico- sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita.

2.6. Ritiene la Corte come nel caso di specie non sussista l'ipotesi dell'aliud pro alio, essendo il bene immobile pacificamente appartenente al genere indicato nel contratto di compravendita e funzionale allo scopo cui è destinato.

2.7. Non sussiste infine la diversa fattispecie della mancanza in capo alla cosa delle qualità essenziali ex art. 1497 c.c., non incidendo in ogni caso i vizi dedotti sulla funzionalità del bene, non avendo parte appellante dimostrato il mancato funzionamento del portoncino d'ingresso e della finestra in quanto non ha allegato e documentato la loro intervenuta sostituzione;
inoltre a nulla rileva il fatto storico del furto avvenuto nell'ottobre 2019, non avendo le parti convenuto espressamente nel contratto, quale condizione determinante del consenso, e/o condizione risolutiva, quella della sicurezza dell'area sulla quale l'immobile insiste.

2.8.In assenza di una condotta di inadempimento in capo al venditore, non sussistono i presupposti per delibare la domanda risarcitoria e quella restitutoria, in quanto assorbite.

3. Anche il motivo afferente la liquidazione delle spese di lite di primo grado secondo i parametri massimi, non merita pregio, essendosi il Tribunale comunque uniformato ad pag. 9/11 uno dei parametri di legge del relativo scaglione di riferimento, non essendo previsto normativamente un obbligo di specifica motivazione sul punto.

3.1. Invero, secondo la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 7349/2022) in tema di liquidazione delle spese processuali successiva al decreto ministeriale n. 55 del 2014, non trova fondamento normativo un vincolo alla determinazione secondo i valori medi ivi indicati, dovendo il giudice solo quantificare il compenso tra il minimo e il massimo delle tariffe, a loro volta derogabili con apposita motivazione per cui l'esercizio del potere discrezionale del giudice contenuto tra i valori minimi e massimi non è soggetto a sindacato in sede di legittimità, attenendo pur sempre a parametri fissati dalla tabella, mentre la motivazione è doverosa allorquando il giudice medesimo decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi da riconoscere, essendo necessario, in tal caso, che siano controllabili sia le ragioni dello scostamento dalla forcella di tariffa, sia le ragioni che ne giustifichino la misura.

3.2.Ogni altra questione è assorbita.

3.3. L' appello pertanto deve essere rigettato.

3.4. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo secondo i parametri medi del DM n. 55/2014 e succ. mod., del relativo scaglione di riferimento, con esclusione della fase istruttoria, non tenutasi.

3.5.Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, così provvede: rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza del Tribunale di Treviso n.
881/2023 del 23.5.2023; condanna gli appellanti e al pagamento in favore di parte Parte_1 Parte_2 appellata delle spese di lite del presente grado di giudizio, spese CP_1 liquidate in complessivi € 3.966,00, oltre rimborso spese generali (15%), IVA e CPA, come per legge;

pag. 10/11 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, in favore dell'erario di un importo ulteriore, pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della SEZIONE TERZA, in data 23/09/2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott.ssa Silvia Franzoso Dott.ssa Luca Boccuni
pag. 11/11