N. R.G. 336/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Marco Di Biase ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 336/2018 promossa da:
, con il patrocinio dell'avv. MARIANO STEFANO, Parte_1
elettivamente domiciliato in VIA A. PEPE N. 2/A, 64100 TERAMO presso il difensore avv.
MARIANO STEFANO
ATTORE contro
(C.F. ), in persona del legale rapp.te Sig. con Controparte_1 P.IVA_1 Controparte_2
il patrocinio dell'avv. Consorti Mario, giusta comparsa di nuovo procuratore del 14.12.2020, elettivamente domiciliato in Martinsicuro, Via Roma 301, presso il difensore avv. Mario Consorti
CONVENUTA
OGGETTO: Occupazione senza titolo di immobile.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
MOTIVAZIONE IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione del 1.02.2018, la , in persona del suo Curatore Parte_2
pro tempore, conveniva in giudizio la in persone del suo legale rappresentante pro Controparte_1
tempore, chiedeva all'intestato Tribunale, previo accertamento dell'occupazione sine titulo dell'immobile sito in Sant'Egidio alla Vibrata, via E. Fermi n.11, la condanna al suo rilascio libero da persone e cose con contestuale pagamento a tutolo di indennità per canoni non pagati dal mese di ottobre 2013 quantificati in € 25.000,00 o in quella diversa somma ritenuta di giustizia, oltre
1 rivalutazione e interessi come per legge dal giorno del dovuto e fino al soddisfo con vittoria di spese di giudizio.
A sostegno della domanda sosteneva in fatto l'attrice, per quanto qui di interesse, che:
La curatela si avvedeva che l'immobile sito in Sant'Egidio alla Vibrata, in via E. Fermi n.11, era occupato, sine titulo, dalla società poi convenuta in giudizio e ciò a decorrere quantomeno dal 30 ottobre 2013.
Il fabbricato in esame era precedentemente locato alla società con sede in Torano Nuovo CP_1
(Te), alla via Roma n.28, mediante due distinti contratti di affitto, il primo, stipulato in data 01 luglio
2006, con medesima decorrenza, avente ad oggetto locali ad uso magazzino, registrato in Giulianova al n. 451 Serie 3T anno 2006, con durata di anni 6 ed un canone annuo pari a complessivi € 12.000,00, oltre IVA, successivamente ridotti in data 01 marzo 2013 ad € 9.600,00, oltre IVA;
il secondo, veniva stipulato in data 10 aprile 2012, con medesima decorrenza e con scadenza al 09 aprile 2018, con un canone annuo di € 4.800,00 oltre IVA e registrato in data 08 maggio 2012 in Giulianova, al n.1379 serie 3, avente ad oggetto locali uso laboratorio.
Deduceva anche che la società era fallita e che la società il cui CP_1 Controparte_1
amministratore è il figlio di quella fallita, risultava (visura della CCIAA di Teramo) avere la sede legale presso l'immobile di cui trattasi dal 30 ottobre 2013, in forza di contratto di comodato sottoscritto tra padre e figlio, al fine evidente di utilizzare in maniera fraudolenta l'immobile.
Argomentava che non venivano rinvenuti contratti di locazione registrati precedentemente alla dichiarazione di fallimento e dunque contestava che i locali de quibus erano e occupati sine titulo, sostenendo che la convenuta fosse tenuta a corrispondere la maturata indennità di occupazione abusiva, avendo impedito il rilascio.
Costituitosi in giudizio la società convenuta eccepiva l'improcedibilità della domanda per mancato completamento della procedura di mediazione obbligatoria, la carenza di legittimazione attiva passiva della società convenuta argomentando sul fatto che l'immobile era stato locato alla diversa società CP_1
con contratti di locazione non risolti e di non aver mai avuto nessun rapporto contrattuale con
[...] Pt_1
ma di aver ottenuto l'uso di parte dell'immobile dalla nell'ottobre 2017 con contratto
[...] CP_1
verbale di comodato gratuito.
Alla prima udienza il patrocinio di parte convenuta ribadiva ed eccepiva l'improcedibilità della domanda e veniva concesso termine di gg. 30 all'attrice per dar corso alla procedura di negoziazione con rinvio fissato al 18.10.2023 nella quale udienza la prima deduceva l'adesione alla convenzione e l'inattività di quest'ultima nel darne corso entro i termini stabiliti dalla normativa di riferimento.
2 Concessi comunque i richiesti termini istruttori anche per favorire utile produzione documentale, all'udienza fissata del 18.12.2023 la causa veniva assunta a decisione con la concessione dei termini per note conclusive e relative repliche.
Così fisato il thema decidendum, al cospetto della documentazione in atti e della prova orale espletata la domanda appare parzialmente fondata e meritevole di accoglimento per quanto di ragione.
Quanto all'eccezione relativa all'improcedibilità̀ della domanda giudiziale per mancato assolvimento del pregiudiziale esperimento della mediazione obbligatoria, va rilevato che con ordinanza resa fuori udienza in data 21.09.2020 è stato concesso il termine per esperirla e, nonostante il rinvio chiesto alla successiva udienza fissata per assolvere all'incombente e i successivi concessi per favorire il bonario componimento, la stessa non ha avuto esito positivo come dichiarato e documentato all'udienza del giorno 11.10.2021 dalla difesa di parte attrice, pertanto, la sollevata eccezione è da ritenere superata per essere stato concesso il termine per provvedere alla mediazione.
L'eccezione di difetto di legittimazione passiva della società convenuta per essere stato l'immobile locato alla diversa società senza che fossero mai stati risolti i contratti di locazione appare CP_1
inconferente oltre che infondata;
invero, stante l'intervenuto fallimento di tale società sin dal mese di giugno dell'anno 2017, come può essere evinto dalle interlocuzioni tra il legale della curatela attrice e la società qui convenuta, alcuna continuazione del rapporto locatizio è emerso con la società locatrice fallita, attuale parte attrice, che doveva essere esplicitato dal rappresentante del fallimento. Inoltre è la stessa società convenuta che ammette di essere in possesso, per averne ottenuto l'uso dall'originaria affittuaria dell'immobile di parte dell'immobile nell'ottobre 2017 con un contratto di CP_1
comodato gratuito. Ne consegue che essendo stato il possesso esplicitamente ammesso, la legittimazione processuale a stare in giudizio esiste in capo alla convenuta che contesta la carenza del titolo, l'occupazione solo parziale e non totale dell'immobile e la decorrenza del rapporto di locazione con contratto di comodato gratuito con l'originario dante causa.
Per quanto esternato, argomentato e sostenuto nei propri atti defensionali, la società convenuta ritiene che l'immobile oggetto di pignoramento per intervenuto fallimento è già stato acquisito dall'attrice e pure messo all'asta con due esperimenti di vendita andati deserti e l'attuale disponibilità e uso di parte dello stesso è legittima per averne ottenuto il possesso con contratto verbale di comodato gratuito dalla originaria società locatrice senza che alcun canone di locazione, quindi, può essergli richiesto.
Non appare perorabile quanto da questa sostenuta sul fatto di non aver mai avuto nessun rapporto contrattuale con la né di diritto né di fatto e di conseguenza alcuna pretesa economica o di Pt_1
rilascio dell'immobile poteva essere avanzata nei suoi confronti. Invero i rapporti contrattuali che coinvolgono un soggetto dichiarato fallito devono passare al vaglio del curatore fallimentare il quale è
3 il soggetto deputato a valutare l'opportunità e la convenienza per la massa di tenerli in essere o contestarli se ritenuti causativi di danno ai creditori ove indebitamente posti in essere. Tra tali rapporti rientrano certamente anche quelli avuti tra la società originariamente unica locataria e l'attuale convenuta sublocataria per intervenuto contratto di comodato gratuito.
Nel caso, come in quello per cui è causa, di fallimento del locatore, il curatore subentra nel contratto di locazione solo se il negozio risulta opponibile alla massa dei creditori, ovvero abbia data certa anteriore alla dichiarazione del fallimento e sia stato debitamente trascritto, se di durata ultranovennale. (Cass. sez. III, sent. n. 5792 del 13 marzo 2014).
Inoltre, l'occupazione di un immobile di proprietà del fallito da parte di un terzo di cui il locatore non aveva cognizione, ancorché risalente ad epoca anteriore all'apertura della procedura concorsuale, non è opponibile al fallimento, in difetto della prova della sua riconducibilità ad un rapporto di locazione, non potendo trovare applicazione in tal caso l'art. 2923, comma 4, c.c. - dettato per l'esecuzione forzata, ma applicabile anche al fallimento, che costituisce un pignoramento generale dei beni del fallito - in quanto la certezza in ordine all'anteriorità della detenzione, alla quale la predetta disposizione conferisce rilievo, in linea con quanto previsto in via generale dall'art. 2704 c.c., non esclude la compatibilità della stessa con altri rapporti, ivi compreso quello di comodato. (Ex multis, Cass., sez. I, sent. 30 luglio
2009, n.17735).
Alcun contratto di locazione tra la proprietaria dell'immobile e la società convenuta è dato rinvenire in atti;
per converso la stessa reclama la sussistenza di un contratto di comodato gratuito con l'originaria locataria dall'anno 2017 e stipulato in forma verbale. In realtà è risultato provato per tabulas che la sede legale della convenuta è coincidente con l'indirizzo ove ubicato l'immobile della Controparte_1
società in Sant'Egidio alla Vibrata (TE) a far data dalla sua costituzione risalente al 30 ottobre Pt_1
2013, (visura CCIAA di Teramo allegata alla citazione) pertanto è sin da tale data che può evincersi il possesso non autorizzato quantomeno di parte dell'immobile ove la società esercitata la sua attività commerciale. Giova rilevare sul punto che l'amministratore della società qui convenuta è il figlio di
, amministratore e/o leg. rapp. di quella fallita e appare plausibile ritenere che il Controparte_3
vantato contratto verbale di comodato gratuito sia stato quindi concluso tra padre e figlio per ragioni atte a favorire una continuazione di attività economica da esercitare nella medesima sede e ciò anche al cospetto della sopravvenuta limitata capacità finanziaria della poi fallita. CP_1
La prova orale espletata sul sopravvenuto comodato a partire dall'anno 2017 non vale a supere il valore probatorio del documento sopracitato unitamente agli atti a firma del curatore depositati (relazioni, piano di liquidazione, proposta di acquisto dell'immobile non accettata dal giudice delegato...), che
4 costituiscono atti muniti di valore con fede privilegiata fino a querela di falso assumendo il curatore fallimentare, ex art. 30 L.F., la qualità di pubblico ufficiale.
La stessa qualità dei testi escussi di parte convenuta, quale ex amministratore della Controparte_3
e la sua dipendente , inducono il giudicante a ritenere sussistente la loro non CP_1 CP_4
totale attendibilità sul possesso esclusivo dell'intero immobile in capo alla società locataria e sull'esistenza del contratto verbale di comodato solo dall'anno 2017.
L'interpello chiesto dalla convenuta del curatore fallimentare della curatela attrice non ha sortito alcun effetto confessorio sulle circostanze della esclusiva e completa disponibilità dei locali della società amministrata da sin dalla sottoscrizione del contratto di locazione e del CP_1 Controparte_3 sopravvento contratto di comodato nel gennaio 2017, al contrario l'interrogato risponde “…non e' vero che era occupato dal sig. aurizio) e “….la occupa i locali dal 2013”. (Cfr. CP_3 Controparte_1
verb. d'ud. del 20.10.2022, curatore ) Controparte_5
Escussa quale teste la curatrice della interrogata sul cap. 2) della memoria istruttoria della CP_1
convenuta “Vero che, sino dal 01.07.2006 al dicembre 2016, i locali ad uso magazzino e laboratorio al piano seminterrato e rialzato/primo del compendio immobiliare sito in Sant'Egidio alla Vibrata (TE) alla Via E. Fermi n. 11 sono stati occupati dalla (P.I. ) e dal Sig. CP_1 P.IVA_2 CP_3
”, risponde : “… sin da quando ho ricevuto l'incarico di curatrice della e mi sono
[...] CP_1
recata sul posto per un sopralluogo intorno a febbraio-marzo del 2016 ho rinvenuto il sig. CP_3
assistito da suo legale in veste di amm.re il quale mi riferiva che lui era in comodato gratuito per la sua società per aver ricevuto l'immobile dalla e che i macchinari non erano della sua Parte_1 società ma che erano utilizzati dal lui quale comodatario;
non ricordo da chi”. ADR): “non ho fatto
l'accertamento dei metri quadri dell'immobile per la parte al piano terra, mi fece vedere il CP_3 piano in cui lui aveva la sede operativa della sua società ”. (Cfr. verb d'ud del 23.05.2022, CP_1
teste Curatrice fino al novembre 2021 della società . Testimone_1 CP_1
Il teste escusso nella qualità di delegato alla vendita dell'immobile per la procedura n. 372/2014 RG, interrogato sullo stesso cap. 2), risponde: “… effettivamente era occupato;
non mi ricordo chi fosse ne' da quanto tempo lo occupasse”, contraddicendosi parzialmente nella risposta al Cap. 3): “Riconosco il verbale di sopralluogo ed e' sicuramente vero quanto in esso riportato”. (Cfr. verb. d'ud del
20.10.2022, teste ). Testimone_2
L'istruttoria orale e i documenti allegati hanno reso prova del fatto che la convenuta occupa, senza corrispondere alcun canone, l'immobile di proprietà della curatela dall'ottobre 2013, data di costituzione della società con sede legale e operativa presso l'immobile.
5 E' rimasta invece sfornita di prova l'occupazione totale dei locali da parte della società convenuta, risultando per converso dalle testimonianze raccolte che nel 2016 i locali erano pure occupati dalla società anche se non è dato evincere se e quali zone occupasse quest'ultima e quali occupasse CP_1
la convenuta.
In applicazione del principio generale dell'onere della prova, di cui all'art.2697 c.c., parte attrice, volendo far valere in giudizio il diritto al rimborso della somma dovuta dalla convenuta a titolo di indennità di occupazione, avrebbe dovuto provare il fatto, che ne costituiva il fondamento, della completa disponibilità d parte della società convenuta dell'intero immobile locato alla sin CP_1
dal mese di ottobre 2013.
Per espressa e costante giurisprudenza di merito e di legittimità, in caso di occupazione sine titulo di un cespite patrimoniale altrui, l'occupante è tenuto al rilascio dell'alloggio, nonché al pagamento dell'indennità di occupazione, a titolo di risarcimento del danno per l'illegittima detenzione dell'immobile; in particolare, ai fini della quantificazione dell'entità del danno, costituisce elemento presuntivo semplice il valore locativo del bene, stabilito in base ai canoni che l'ente proprietario del bene avrebbe applicato all'immobile oggetto di causa se fosse stato locato ad altri soggetti.
Considerato che non vi è prova sufficiente che tutti i locali del fabbricato siano stati detenuti e usati dalla società convenuta, questo giudicante ritiene di giustizia, al cospetto delle risultanze probatorie, riconoscere, secondo gli importi di locazione evincibili nei contratti depositati e richiamati nella premessa dell'atto introduttivo, la metà della somma sottintendendo un uso parziale al 50% dell'immobile originariamente concesso il locazione e pari a € 7.200,00 oltre oneri annui da corrispondere alla curatela quale indennità di occupazione a partire dal mese di ottobre 2013 e fino al rilascio, oltre interessi nella misura legale e rivalutazione monetaria da computarsi anno per anno senza duplicazioni risarcitorie.
Le spese seguono la soccombenza e possono essere liquidate al minimo edittale in considerazione del parziale accoglimento della domanda e dell'assenza di particolari questioni di diritto trattate.

P.Q.M.

Il Tribunale di Teramo, in persona del Giudice Onorario Dott. Marco Di Biase, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da in persona Parte_1
del curatore pro tempore, contro in persona del legale rappresentante pro Controparte_1
tempore, così provvede:
• Accoglie parzialmente la domanda, dichiara illegittima e sine titulo l'occupazione dell'immobile ubicato in Sant'Egidio alla Vibrata, va Fermi n.11 da parte della società convenuta e, per l'effetto, la condanna al pronto rilascio dei beni immobili occupati liberi da
6 persone e cose e al pagamento in favore della curatela attrice della somma pari a € 7.200,00 oltre oneri fiscali per ogni anno di occupazione a partire dal mese di ottobre 2013 e fino all'effettivo rilascio;

• Condanna la società convenuta, in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento, in favore della attrice, in persona del curatore pro tempore, delle spese di lite che Pt_1
liquida in complessivi € 4.185,83 di cui € 3.800,00 per compensi di avvocato ed € 385,83 per spese, oltre rimborso forfettario 15%, IVA E CAP come per legge.
Teramo, 16 Giugno 2025
IL GIUDICE ON.
dott. Marco Di Biase
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