N. R.G. 39/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CHIETI
SEZIONE DISTACCATA DI ORTONA
Il Tribunale, nella persona del Giudice O.P., dott.ssa Filomena Maria Cofone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n.r.g. 39/2024 promossa da:

(C.F. ), rappresentato e difeso dagli Avvocati Elisa Angela Parte_1 C.F._1 Di Muzio e Luciano Carinci, ed elettivamente domiciliato presso e nello studio dell'Avv. Luciano Carinci;
RICORRENTE contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dagli Avv.ti Marco Savini e Controparte_1 C.F._2 Andrea Vecchiotti ed elettivamente domiciliato presso lo studio dei predetti difensori;
RESISTENTE
OGGETTO: Opposizione a decreto ingiuntivo n. 277/2023 (RG 594/2023) reso dal Tribunale di Chieti, Sezione Distaccata di Ortona, il 07.12.2023.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di udienza depositate.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., in opposizione a decreto ingiuntivo n. 277/2023 (RG 594/2023) reso dall'intestato Tribunale in data 07.12.2023 per la somma di € 575,28 oltre spese legali, il
Sig. chiedeva “1) in via preliminare, dichiarare la nullità del decreto ingiuntivo Parte_1
n° 277-2023 D.I e 594-2023 R.G. emesso dal Tribunale di Chieti - Sezione Distaccata di Ortona in data 7.12.2023 per il pagamento, a favore di , della somma di euro 575,28, Controparte_1 oltre spese ed onorari liquidati, per carenza di prova scritta e per l'insussistenza del credito ex
1 adverso azionato e comunque dei requisiti ex art. 633 e 634 c.p.c. (prova scritta, certezza, liquidità ed esigibilità del credito) il tutto per i motivi spiegati ed indicati nelle premesse del presente atto e, quindi, ritenuta l'insussistenza dei presupposti per l'emissione del decreto ingiuntivo, revocare, annullare, dichiarare nullo e comunque inefficace il predetto decreto ingiuntivo, dichiarando non dovuta dall'opponente la somma ingiunta e non concedendo la provvisoria esecuzione del decreto stesso opposto, essendo l'opposizione fondata su prova scritta
e sussistendone i gravi motivi;
2) in via principale e nel merito, accogliere l'eccezione di carenza di legittimazione passiva dell'opponente e conseguentemente dichiarare che non è dovuta dal signor la restituzione, al sig. , del deposito cauzionale di euro Parte_1 Controparte_1
560,00, per le causali e motivazioni di cui alle premesse del presente atto;
3) condannare
l'opposto al pagamento delle spese e del compenso professionale per la presente causa ex D.M.
n.55-2014 e s.m., oltre accessori.

2. Con atto del 26.04.2024, si costituiva in giudizio parte opposta Sig. chiedendo: Controparte_1
“in via istruttoria: dare atto del deposito della documentazione offerta in comunicazione ed autorizzare la citazione come testimoni, qualora ritenuta necessario, del sig. , Testimone_1 residente a [...] affinché renda testimonianza sulla circostanza n. 1 e del sig. , residente a Pescara (PE) in Testimone_2 strada vicinale Acquatorbida n. 12/2 affinché renda testimonianza sulle circostanze nn. 2 e 3: 1. vero che in data 1.9.2019, ha ricevuto dal sig. la somma di € 560,00 a titolo di Controparte_1 deposito cauzionale? 2. vero che l'agenzia MPB, della quale all'epoca dei fatti era legale rappresentante, ha svolto attività di intermediazione per la stipula del contratto di locazione che le viene mostrato? 3. vero che, in sede di sottoscrizione del contratto di locazione, il sig. CP_1 ha consegnato al sig. la somma di € 560,00 a titolo di deposito cauzionale? • in via Tes_1 preliminare: concedere la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo n. 277/2023 - R.G.
594/2023 del Tribunale di Chieti – Sezione distaccata di Ortona ex art. 648 c.p.c.; • nel merito e in via principale: per le motivazioni esposte in narrativa accertare e dichiarare l'infondatezza dei motivi di opposizione da parte del sig. e, per l'effetto, confermare il decreto Parte_1 ingiuntivo n. 277/2023 - R.G. 594/2023 del Tribunale di Chieti – Sezione distaccata di Ortona;
• nel merito e in via subordinata: nell'ipotesi in cui l'adito Tribunale dovesse ritenere fondata
l'eccezione di difetto di legittimazione passiva dell'opponente, autorizzare la chiamata in giudizio del terzo ritenuto dotato di legittimazione passiva al fine di integrare il contradditorio.
In ogni caso con vittoria di spese e competenze di giudizio”.
2 3. Alla udienza del 09.05.2024 i procuratori di parte opponente si riportavano all'atto di opposizione, impugnavano la memoria difensiva di parte opposta e, in virtù della richiesta avversa di integrazione del contraddittorio e l'autorizzazione alla chiamata in causa del terzo ritenuto dotato di legittimazione passiva, nel caso in cui dovesse ritenersi fondata l'eccezione di difetto di legittimazione passiva del Sig. chiedevano conseguentemente l'estromissione Pt_1 dell'opponente dal giudizio e si opponeva all'ammissione di prova testimoniale articolata dall'opposto perchè inammissibile ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 2721 co. 1 e
2726 c.c., atteso che la prova per testi non è ammessa quando il valore dell'oggetto eccede € 2,58, infine si opponevano alla concessione di provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo per l'inesistenza die presupposti per l'emissione del decreto ingiuntivo ed anche perché la causa era di pronta soluzione essendo di natura documentale ed inoltre l'esiguità della somma non può arrecare alcun danno all'ingiungente; parte opposta contestava quanto dedotto da parte opponente e riportandosi alla propria memoria chiedeva la concessione della provvisoria esecuzione ex art. 648 c.p.c. Insistendo per l'accoglimento delle conclusioni riportate nella propria memoria, pertanto, chiedeva che la causa venisse decisa. I procuratori delle parti, comunque, chiedevano rinvio per tentare un componimento bonario. Il giudice rigettava la richiesta di provvisoria esecuzione non ricorrendone i presupposti di legge anche in virtù della esiguità della somma ingiunta e rinviava alla udienza del 4.07.2024 riservando all'esito ogni decisione in merito alle eccezioni e richieste delle parti costituite con salvezza dei diritti di udienza.
Alla udienza del 04.07.2024 parte opposta preso atto dell'impossibilità di addivenire ad una soluzione bonaria della controversia, insisteva per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate con la comparsa di costituzione, in particolare sottolineava l'applicabilità al caso concreto dell'articolo 1602 c.c. che fa esplicito riferimento al terzo acquirente senza alcuna specifica indicazione delle modalità di acquisto della proprietà o del possesso e, d'altra parte, la conferma del decreto ingiuntivo richiesto, non pregiudica il diritto di rivalsa dell'odierno opponente nei confronti dell'originario locatore che sarebbe potuta essere parte se lo avesse citato;
parte opponente ponente si riportava alle deduzioni, eccezioni e richieste, anche istruttorie, riportate nell'atto di opposizione e ribadite all'udienza del 9.0 5.24, contestavano la prova articolata da parte opposta e in caso di ammissione, chiedevano prova contraria ed altresì contestavano le sentenze ex ha diverso citate nella memoria difensiva atteso che sono relative al subentro nel rapporto di locazione e vendita tra soggetti privati invece nel caso di specie si tratta di acquisto a seguito di vendita all'asta su procedura esecutiva immobiliare;
il giudice si riservava.
Come ordinanza resa fuori udienza, ritenuti non sussistenti i presupposti di legge per la
3 concessione della provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto, il giudice rigettava la richiesta di provvisoria esecutività inoltre rigettava la richiesta di chiamata in causa di terzo e di estromissione dell'odierno opponente ed essendo la causa di pronta soluzione, rinviava per la precisazione delle conclusioni, all'udienza del 10 aprile 2025, sostituita, ex art. 127 ter c.p.c., da note scritte di udienza da depositarsi entro la medesima data di udienza, riservando all'esito ogni ulteriore provvedimento.
Con ordinanza del 18.06.2025, il Giudice, a scioglimento della riserva assunta alla precedente udienza, rilevato che le parti avevano dato atto di un tentativo di conciliazione instaurando la procedura di mediazione per un tentativo di conciliazione, pur non essendo, nel caso di specie, condizione di procedibilità, fissava l'udienza di discussione ex art. 281 sexies c.p.c., del
10.07.2025, sostituita ex art. 127 ter c.p.c. con il deposito di note scritte, con facoltà per le parti di deposito di memorie conclusionali fino a giorni dieci prima della predetta udienza.
Le parti depositavano le rispettive note conclusive e le note di udienza.
La causa viene ora per la decisione.

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4. L'opposizione proposta dal Sig. è infondata e va, dunque, rigettata per le ragioni Parte_1 che seguono.

5. Anzitutto, in ordine alla eccezione relativa al mancato esperimento della procedura di mediazione, si osserva che, quando la mediazione obbligatoria viene disposta in corso di causa, come nel caso di specie, la condizione di procedibilità della domanda giudiziale può reputarsi soddisfatta ove la procedura sia esperita utilmente entro l'udienza di rinvio fissata dal giudice, ossia se il primo incontro delle parti davanti al mediatore si tenga, anche se lo stesso si conclude senza accordo.
Si deve infatti ritenere che anche a seguito della riforma c.d. IA la mediazione debba essere svolta e quindi giungere a compimento entro l'udienza fissata dal giudice, salva la possibilità di un rinvio della stessa nel caso in cui il procedimento di mediazione si sia protratto (dopo la sua instaurazione e prima della sua scadenza con accordo scritto delle parti) fino al suo termine.
Si ritiene che, quando la mediazione obbligatoria venga disposta in corso di causa, la condizione di procedibilità della domanda giudiziale possa, infatti, reputarsi soddisfatta ove la procedura sia esperita utilmente entro l'udienza di rinvio fissata dal giudice, ossia se il primo incontro delle parti davanti al mediatore si tenga, anche se lo stesso si concluda senza accordo (Cass. sentenza n. 40035/2021; Tribunale di Roma 1 luglio 2024).
4 Orientamento quest'ultimo cui la scrivente aderisce e, nel caso di specie, come osservato correttamente dalla parte convenuta opposta, l'udienza di rinvio era stata fissata al 04.07.2024.
Pertanto, la domanda di mediazione, proposta il 31.01.2025, con primo incontro svoltosi il
06.05.2025, risulta esperita nei termini ovvero prima dell'udienza di rinvio.
Inoltre, solo per fare chiarezza, la riforma IA ha modificato la disciplina della mediazione civile portando l'attenzione non tanto sulla natura perentoria o ordinatoria del termine stabilito dal giudice per l'inizio della mediazione, ma sulla necessità che la mediazione sia effettivamente e tempestivamente esperita senza compromettere la programmazione operata dal giudice a garanzia della ragionevole durata del processo.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 40035/2021, ha elaborato il principio secondo cui l'improcedibilità si verifica solo se, all'udienza di verifica fissata dopo la scadenza del termine di durata della mediazione, il procedimento non è stato iniziato o concluso per colpa della parte tenuta ad attivarla.
Inoltre, gli ermellini, in continuità con quanto già disposto con la Sentenza n. 40035/2021, ha affermato la natura non perentoria del termine di 15 giorni concesso dal Giudice per l'esperimento della procedura di mediazione obbligatoria.
La riforma IA (D Lgs. 149/2022) ha ulteriormente chiarito la questione, eliminando il termine di 15 giorni per l'avvio della mediazione demandata dal giudice, così esprimendo la volontà di porre l'accento sulla necessità che, entro l'udienza fissata dal giudice, la mediazione sia esperita (alias conclusa), essendo l'esperimento, e non il solo suo inizio, rilevante processualmente.
Tanto premesso, il Sig. ha assolto all'onere di introduzione della procedura di mediazione CP_1 su esso gravante, mentre il Sig. ha volontariamente deciso di non parteciparvi, limitandosi Pt_1
a trincerarsi dietro l'eccezione di tardività dell'introduzione della procedura.
Evidente, dunque, la volontà non conciliativa di parte opponente, sia nel corso della mediazione che nel presente giudizio.
Sul punto, come noto, la mancata partecipazione al procedimento di mediazione che sia ritenuta priva di giustificato motivo può indurre il giudice a desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell'articolo 116, co. 2, c.p.c.
Da ultimo, si osserva che l'eccezione di improcedibilità è stata peraltro sollevata dall'opponente anche tardivamente, mediante il deposito, in data 09.04.2025, di memoria non autorizzata, intitolata “integrazione alle note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c”, ove per la prima volta si richiedeva la declaratoria di improcedibilità della domanda per mancato espletamento della
5 procedura di mediazione nel termine di legge.
Fermo restando che non si può tener conto, nella presente fase decisoria, di tale ultimo deposito datato 09.04.2025, poiché tardivo ed irrituale, effettuato in violazione del principio del contraddittorio, l'eccezione risulterebbe in ogni caso tardiva, in quanto avrebbe dovuto essere sollevata, a pena di decadenza, non oltre la prima udienza.
Per tali ragioni, l'eccezione va rigettata.

6. Superata l'eccezione relativa alla domanda di mediazione obbligatoria, si rileva altresì come non possa ritenersi sussistente la carenza dei requisiti ex artt. 633 e 634 c.p.c., sostenuta dall'opponente.
Il decreto ingiuntivo opposto è stato infatti emesso sulla base di prova scritta, ovvero contratto di locazione ripassato tra il Sig. e la Controparte_1 Controparte_2
, contenente pattuizioni che non si ha motivo di ritenere non valide. Orbene, nell'atto
[...] in parola, le parti contrattuali, hanno sottoscritto non solo il contratto, ma hanno anche sottoscritto specificamente le clausole “vessatorie” ossia quelle particolarmente onerose o svantaggiose per l'aderente.
Con doppia sottoscrizione, le parti hanno approvato in particolare la clausola n. 12, che testualmente recita “A garanzia delle obbligazioni assunte con presente contratto, il conduttore versa al locatore che con la firma del contratto ne rilascia, quietanza una somma di euro 560/00
(CINQUECENTOSESSANTA/00)non imputabile in conto canoni e non produttiva di interessi legali. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell'unità immobiliare sia dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.”
In virtù dell'approvazione specifica della predetta clausola, la cauzione oggetto della fase monitoria è stata regolarmente pattuita , e deve ritenersi versata dal , contrariamente a CP_1 quanto sostenuto dall'opponente, posto che il versamento della cauzione pattuita rappresenta la prassi, e che l'eventuale mancato versamento, eccezione a suddetta prassi, andrebbe allegato e provato dalla parte che lo deduce.
Ed è altrettanto noto che, sempre nella prassi, non venga rilasciata alcuna quietanza separata per il versamento della cauzione come invece sostiene l'opponente, sicché la mancanza della quietanza non può considerarsi prova dell'eventuale mancato versamento.
Inoltre, per completezza, si rileva che nel verbale di rilascio dell'immobile del 01.09.2023, redatto e sottoscritto dal custode giudiziario Avv. Giovanni Carlino e dal conduttore Sig. , Controparte_1 si legge “Effettuato l'accesso presso la suddetta unità abitativa ho potuto constatare che
l'immobile si trova in buono stato di conservazione e risulta, altresì, vuoto essendo stato
6 completamente sgombrato da mobili, oggetti e suppellettili varie ecc..” (Cfr. doc. n. 4 convenuto opposto)
Risulta, dunque, provato che la cauzione è stata validamente pattuita, e che l'immobile è stato riconsegnato in buono stato di conservazione, ragion per cui, il deposito cauzionale deve essere restituito, sicché la doglianza di parte opponente va rigettata, essendo i requisiti di cui agli artt.
633 e 634 tutti pienamente rispettati.

7. Quanto alla eccezione di carenza di legittimazione passiva del Sig. si osserva che nel Pt_1 caso di specie sussiste una cessione del contratto di locazione in virtù dell'acquisto all'asta dell'immobile locato.
Sul punto va osservato che la cessione del contratto di locazione determina il trasferimento dei diritti e dei doveri in esso contenuto, comprese le obbligazioni scaturenti dall'eventuale deposito cauzionale.
La Corte di Cassazione, già con la sentenza n. 23164 dell'11 ottobre 2013, ha affermato che “Nel contratto di locazione, il deposito cauzionale ha natura di pegno irregolare, ovvero, pegno che ha ad oggetto cose fungibili (denaro). Il deposito cauzionale è accessorio rispetto alle obbligazioni che garantisce ed è caratterizzato dal diritto di sequela, sicché si trasferisce unitamente all'immobile”.
Nel caso di vendita di immobile locato, il nuovo acquirente-locatore risponde dunque anche dell'obbligo di restituzione in favore del conduttore del deposito cauzionale e di tale avviso risulta altresì la dottrina più accreditata.
Inoltre, che il deposito cauzionale sia considerato solitamente come un pegno irregolare in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungibilità dei beni che ne formano oggetto (il denaro) è osservato da parte opponente stessa.
Dalla natura di pegno irregolare del deposito cauzionale deriva non solo l'accessorietà con le obbligazioni che intende garantire, ma anche il diritto di seguito.
Principio precisato dalla Corte di Cassazione, Sez. II, con la predetta pronuncia n. 23164 dell'11 ottobre 2013 “L'acquirente di immobile locato, subentrando nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, agli effetti dell'art. 1602 cod. civ., è tenuto altresì alla restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore. Ne discende che il venditore del bene locato ha l'obbligo di trasferire il possesso della cauzione ricevuta, salvo esplicito diverso accordo con l'acquirente, il che avviene quando dal contratto risulti che il mancato trasferimento della somma di denaro corrispondente alla cauzione sia stato oggetto di compensazione nei
7 rapporti di dare e avere tra le parti, oppure quando il prezzo della vendita sia stato concordato sin dall'inizio in misura ridotta, tenendo conto del valore della cauzione stessa”.
La sentenza citata ricalca il principio generale di derivazione romanistica secondo cui la vendita di un immobile locato è governata dal principio codificato negli articoli 1599 e 1602 del c.c..
«emptio non tollit locatum», ossia «la compravendita non estingue la locazione», con l'acquirente che subentra ex lege in tutti i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto di locazione.
L'acquirente, pertanto, assume la posizione contrattuale del locatore originario, ereditando sia i diritti (come la percezione del canone) che gli obblighi, tra cui quello fondamentale di restituire il deposito cauzionale.
L'obbligazione di restituzione del deposito, essendo accessoria al contratto principale, “segue” le sorti del contratto stesso.
Il principio è stato ribadito anche di recente dalla Corte di Cassazione la quale ha precisato che, in assenza di un chiaro accordo o di prove concrete di compensazione nel prezzo, l'obbligo del venditore di trasferire la somma all'acquirente rimane pienamente valido ed efficace (Ord. n.
7199/2025).
In conclusione, l'ordinamento protegge con forza la posizione del conduttore e stabilisce un principio preciso: la cauzione è strettamente legata al contratto di locazione e, di norma, segue il bene, trasferendosi all'acquirente.
Solo un accordo chiaro, esplicito e inequivocabile tra venditore e acquirente, formalizzato nell'atto di compravendita, può derogare a questo principio, e nel caso di specie non sono stati dimostrati accordi in tal senso.
Conseguentemente il Sig. (terzo acquirente), odierno opponente, è subentrato, Parte_1 dal giorno del suo acquisto (06.06.2023), nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.
E, tenuto conto che non sono emerse morosità né danni all'immobile che possano giustificare il trattenimento, in tutto o in parte, della somma di € 560,00 versata dall'inquilino a titolo di deposito cauzionale, portata dal decreto ingiuntivo opposto, il Sig. è tenuto Parte_1 altresì a restituire la predetta somma di € 560,00 al Sig. . Controparte_1
Da tutto quanto premesso consegue il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto ingiuntivo n. 277/2023 (RG 594/2023) reso dal Tribunale di Chieti, Sezione Distaccata di Ortona, in data 07.12.2023.
8 Spese processuali

8. Posto che, come afferma la Cassazione, l'esiguo valore della lite non può di per sé legittimare la compensazione delle spese di causa (Ordinanza Cassazione n. 1724/2023), le spese del presente giudizio di opposizione, fatta eccezione per la fase istruttoria non svolta nel presente procedimento, ma comprensive di quelle relative alla fase monitoria ed alla mediazione, seguono la soccombenza, e si liquidano come da dispositivo, applicando i parametri previsti dal DM
55/2014 aggiornato dal D.M. n. 147/2022, assunto quale scaglione di riferimento nei suoi valori medi, quello fino ad € 1.100, oltre interessi e successive occorrende.


P.Q.M.



9. Il Tribunale di Chieti, Sezione Distaccata di Ortona, definitivamente pronunciando sulle domande proposte dall'attore opponente Sig. nei confronti del convenuto opposto Sig. Parte_1
, con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo n. 277/2023 (RG Controparte_1
594/2023), reso dal Tribunale di Chieti, Sezione Distaccata di Ortona in data 07.12.2023, disattesa ogni altra istanza, deduzione ed eccezione contraria, così provvede:
Rigetta
l'opposizione proposta e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n. 277/2023 (RG
594/2023) reso dal Tribunale di Chieti, Sezione Distaccata di Ortona il 07.12.2023;

Condanna parte attrice opponente, Sig. come da parte motiva, al pagamento delle spese Parte_1 processuali relative alla procedura di mediazione in favore di parte convenuta opposta, SIg.
, quantificate in € 189,00 per compensi, oltre rimborso spese generali del 15%, Controparte_1
IVA e CPA come per legge, se dovuti.
Condanna parte attrice opponente, Sig. come da parte motiva, al pagamento delle spese Parte_1 processuali relative al presente procedimento in favore di parte opponente, quantificate in €
462,00 per compensi (di cui fase studio € 131, fase introduttiva € 131 e fase decisionale € 200), oltre rimborso spese generali del 15%, IVA e CPA come per legge, se dovuti.
Condanna
9 parte convenuta opposta, Sig. come da parte motiva, al pagamento delle spese Parte_1 processuali relative alla fase monitoria, come da parte motiva.
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Si intende rigettata ogni altra eccezione, deduzione e richiesta, poiché infondata e non dimostrata.
Sentenza resa in base al combinato disposto degli artt. 127 ter e 281 sexies c.p.c., in assenza di discussione orale e lettura alle parti.
Così deciso in Ortona il 28.07.2025
Il Giudice O.P.
dott.ssa Filomena Maria Cofone
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