N. R.G. 178/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice dott. Marina Mangosi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 178/2021 promossa da:
in persona del amministratore p.t., Controparte_1 [...]
nonché CP_2 Controparte_3 Controparte_4
, , ,
[...] CP_5 Controparte_6 CP_7
,
[...] Controparte_8 Controparte_9 CP_10
, , ,
[...] CP_11 Controparte_12 CP_13
, , , Controparte_14 CP_15 Controparte_16

CP_17 Controparte_18 CP_19

[...] CP_20 Controparte_2 [...]
, , CP_21 Controparte_22 Controparte_23 CP_24
, , ,
[...] CP_25 CP_26 Controparte_27 CP_28
, , ,
[...] Controparte_29 Controparte_30 CP_31
, Controparte_32 Controparte_33 CP_34 [...]
, , , , CP_35 Controparte_36 CP_37 CP_38
, Controparte_39 CP_40 CP_41 [...]
, , , Controparte_42 CP_43 Controparte_44 [...]
, , CP_45 Controparte_46 CP_47 CP_48
pagina 1 di 11 , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Pt_4
in persona del mandatario
[...] Parte_5 Controparte_2
come da mandato in atti ATTORI con gli avv. Sergio Giacomo Rinaldi e Emanuele Cordioli
contro
(C.F. , (C.F. Controparte_49 P.IVA_1 Parte_6
, (C.F. ), C.F._1 CP_50 C.F._2
(C.F. ), (C.F. Parte_7 C.F._3 Parte_8
), (C.F. ), C.F._4 Parte_9 C.F._5 Pt_10
(C.F. , (C.F.
[...] C.F._6 Parte_11
), (C.F. ), C.F._7 Parte_12 C.F._8 Pt_13
(C.F. , (C.F. ,
[...] C.F._9 Parte_14 C.F._10
gli ultimi tre in proprio e quali eredi di Persona_1
con l'avv. Francesco Buffoli CONVENUTI
CONCLUSIONI
Per parte attrice: Piaccia all'ill.ma autorità giudiziaria adita, disattesa ogni altra istanza, eccezione e deduzione, così giudicare: nel merito:
- dichiarare l'intervenuta cessazione della materia del contendere in corso di giudizio relativamente alle seguenti domande attoree
i) dichiarare in via principale ai sensi dell'art. 1350 c.c., la nullità della compravendita di cui alla scrittura privata autenticata denominata “cessione di contratto preliminare compravendita immobiliare”, atto rogato ai nn. 69470 di repertorio e 12797 di raccolta del notaio e trascritto in data 11 gennaio 2008 presso la conservatoria dei RR.II. di Per_2
Milano 2 ai nn. 4614 di reg. gen. e 2742 di reg. part. a favore dei menzionati - Parte_15
c.f. nato a [...] il [...]- ed -c.f. mnn CodiceFiscale_11 Controparte_51
pagina 2 di 11 , nata a [...] il [...]- per nullità delle relative dichiarazioni C.F._12
negoziali a motivo della carenza di forma ai fini della validità del consenso traslativo espresso;

ii) accertare e dichiarare la contitolarità in capo ai convenuti del diritto di piena proprietà sugl'immobili di cui alla compravendita oggetto del presente giudizio come meglio da ultimo menzionata, identificati come segue al N.C.E.U. del comune di NA E' PE (MI):


1. fg. 4, mapp. 360, sub. 716, cat. A/2 con annesso vano cantina, z.c. 1, cl. 1, p. 3/S1, 7 vani, sup. mq 144, r.c. € 650,74; coerenze dell'appartamento: vano scala, appartamento di cui al sub. 715 e cortile comune per due lati;
coerenze della cantina: corridoio comune, cantina di proprietà e/o aventi causa, terrapieno e cantina di proprietà e/o aventi CP_52 CP_10
causa;


2. fg. 4, mapp. 366, sub. 22, cat. C/6, z.c. 1, cl. 7, p. S1, sup. mq 13, r.c. € 41,63; coerenze: area di manovra, sub. 21, terrapieno e sub. 23;
iii) ordinare la trascrizione nei RR.II. della sentenza contro e a favore dei Parte_16
convenuti, anche ai fini della continuità delle trascrizioni;

- condannare i convenuti in solido a pagare in favore del attore la somma di CP_1
euro 37.608,43 o la minor somma accertata per dovuta o di giustizia, a titolo di obbligazione propter rem pro indiviso per spese condominiali insolute e la somma di euro 2.153,62, per spese di patrocinio per il decreto ingiuntivo n. 36239 del 15 settembre 2009 e pedissequo precetto, comunque, se del caso anche a titolo di soccombenza virtuale in relazione alle domande sulle quali è cessata la materia del contendere, con vittoria di spese e onorari di patrocinio di giudizio maggiorati nella misura del 30% ex art. 4, co.

1-bis, d.m. 10 marzo
2014, n. 55 atteso che gli atti sono redatti con tecniche informatiche idonee ad agevolarne la consultazione o la fruizione, oltre accessori di legge se e come dovuti.
Per parte convenuta: In via preliminare di merito: respingere la pretesa creditoria nella misura e per la parte in cui
i crediti azionati sono maturati prima del 16 dicembre 2015, in quanto il diritto di pretendere il pagamento degli oneri condominiali maturati prima della data sopra riportata è estinto per prescrizione ex art. 2948 n. 4 c.c. (la citazione introduttiva del giudizio è stata notificata il 16
pagina 3 di 11 dicembre 2020). Respingere altresì la domanda di pagamento delle somme indicate dal decreto ingiuntivo che controparte produce quale doc.8 per tutti i motivi sopra dedotti, ovvero per la miglior ragione ritenuta, di legge e/o di giustizia, anche in considerazione della prescrizione di tale diritto;
in via principale e nel merito: accertare e dichiarare che i soci convenuti rispondono dei debiti per cui è causa, quale che sia la loro misura, solo nei limiti di quanto ricevuto in forza del bilancio finale di liquidazione prodotto quale doc.2 e comunque nei limiti del patrimonio della società , in forza delle disposizioni di cui Parte_17
all'art. 2495 c.c.
Con rifusione di spese e competenze professionali ex D.M. 55/2014.

MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Il sito in NA dé PE (MI) via G. Carducci 1/A (di seguito anche Controparte_1
ed i singoli condomini indicati nell'intestazione premesso: CP_1
- che i predetti attori erano proprietari esclusivi delle unità immobiliari costituenti detto
Condominio;
- che con sentenza n. 771/20, passata in giudicato, il Tribunale di Brescia, in accoglimento della querela di falso proposta in via principale dal avverso la scrittura privata di CP_1
compravendita di una delle unità del condominio, aveva dichiarato “la falsità delle sottoscrizioni apposte dai sedicenti e sulla scrittura Parte_15 Controparte_51
autenticata datata 24 dicembre 2007 denominata “cessione di contratto preliminare compravendita immobiliare” (n. 69470 repertorio n. 12797 raccolta dr. ” e, CP_53
per l'effetto, la “nullità della trascrizione del suddetto atto nei RR.II. di Milano”, operata in data 11.1.2008 presso la conservatoria dei RR.II. di Milano 2 ai nn. 4614 reg. gen. e 2742 reg. part.;
- che, in forza di detto contratto, le cui sottoscrizioni erano state dichiarate false, la
[...]
, già avente sede in Brescia via Cassala 72, in persona del suo procuratore Parte_17
speciale aveva alienato la proprietà degli immobili costituiti da appartamento Persona_3
pagina 4 di 11 sito al piano terzo della scala C, cantina e autorimessa, nonché le relative quote sugli spazi ed enti comuni, catastalmente individuati al fg. 4 mapp. 360 sub. 716 e fg. 4 mapp. 366 sub. 22;
- che cessionari del preliminare e, dunque, acquirenti in ragione di metà ciascuno nel contratto definitivo, erano tali e Parte_15 Controparte_51
- che la società risultava estinta a seguito di cancellazione dal Parte_18
Registro delle Imprese a far data dal 24.8.2008;
- che il Condominio vantava nei confronti della proprietà delle predette unità immobilisti crediti per spese condominiali ordinarie e straordinarie (solo parzialmente estinti dai versamenti mensili d'importo fisso da parte dei terzi, occupanti senza apparente titolo dell'unità immobiliare) pari ad € 37.608,43 nonché il credito di € 2.153,62 per spese della fase monitoria e del precetto concernente il decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, n. 36239/09 emesso dal Tribunale di Milano nei confronti dei predetti ed in favore del CP_54
; CP_1
- che soci della società estinta erano i predetti in persona del legale Controparte_49
rappresentante nonché , Parte_6 Parte_6 CP_50 Parte_7
Parte_14 Persona_1 Parte_12 Parte_8 Parte_9 Pt_10
e
[...] Parte_13 CP_55
tutto ciò premesso, convenivano in giudizio in persona del legale Controparte_49
rappresentante nonché , Parte_6 Parte_6 CP_50 Parte_7
Parte_14 Persona_1 Parte_12 Parte_8 Parte_9 Pt_10
e chiedendo dichiararsi, ex art. 1350 c.c., la nullità
[...] Parte_13 CP_55
della predetta compravendita, nonché dichiararsi la contitolarità, in capo ai convenuti del diritto di piena proprietà sugli immobili oggetto della compravendita e, conseguentemente, condannarsi gli stessi in solido al pagamento in favore del delle somme di € CP_1
37.608,43 ed € 2153,62. Con le spese di lite.
Si costituivano in giudizio i convenuti non contestando la loro legittimazione passiva ma deducendo, con riferimento agli affermati crediti vantati dal Condominio:
pagina 5 di 11 - che i soci, essendo la una società di capitali, potevano rispondere dei debiti Parte_16
maturati dalla stessa prima della cancellazione nei limiti delle somme riscosse in base al bilancio finale di liquidazione, in forza delle disposizioni di cui all'art. 2495 c.c.;
- che, nella specie, il bilancio finale di liquidazione, approvato dai competenti organi societari nel corso del 2008, aveva attribuito ai soci l'importo residuo di € 9.366,00, assorbito interamente dalle spese già sostenute dai convenuti, sempre nella loro veste di soci, dopo la cancellazione della società (in particolare: spese maturate in relazione ai giudizi promossi nei loro confronti dal medesimo nonché con riferimento all'attività prestata CP_1
dall'avvocato all'epoca legale di essi convenuti in detta sede); CP_56
- il loro difetto di legittimazione passiva in riferimento al diritto di credito portato dal decreto ingiuntivo n. 36239/09 non essendo essi i debitori nei confronti del quale era stato emesso il provvedimento;

- l'intervenuta prescrizione in riferimento a detto credito e agli oneri condominiali maturati prima del 16 dicembre 2015 ex art. 2948 n. 4 c.c.
I convenuti si associavano, quindi, alla domanda di accertamento della nullità dell'atto di vendita, con ogni conseguenza in ordine alla titolarità del diritto di proprietà dell'immobile, da assegnarsi ai convenuti pro quota, in ragione della misura della rispettiva partecipazione alla società ; chiedevano, invece, in via principale, il rigetto della Parte_17
domanda di condanna e, in subordine, accertarsi e dichiarare che i soci convenuti rispondevano dei debiti per cui è causa nei limiti di quanto ricevuto in forza del bilancio finale di liquidazione e comunque nei limiti del patrimonio della società ai sensi dell'art. 2495 c.c.
Senza l'espletamento di attività istruttoria, la causa è stata rimessa in decisione, a seguito di trattazione scritta dell'udienza, con ordinanza del 13.2.25 con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
Preliminarmente va dichiarata la cessazione della materia del contendere con riferimento alle domande volte all'accertamento della nullità della compravendita e della contitolarità in capo ai convenuti del diritto di proprietà sugli immobili compravenduti;
nel corso del giudizio,
pagina 6 di 11 infatti, è intervenuta ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. con la quale il Tribunale di Milano ha accolto le identiche domande formulate dai convenuti;
risulta poi documentalmente l'intervenuta trascrizione del provvedimento presso la competente Conservatoria di Milano 2 ai nn. 68688 reg. part. e 101829 reg. gen. (entrambi i documenti risultano depositati telematicamente in data 6.12.22 da parte attrice).
Resta, a questo punto, da esaminare la domanda di condanna al pagamento dei crediti asseritamente vantati dal CP_1
Con riferimento ai crediti condominiali, deve osservarsi preliminarmente che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni costituiscono l'oggetto di un'obbligazione "propter rem", in quanto conseguenza della contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni (tra le altre: Cass. 6323/03); si è osservato, in particolare, che “Alla contitolarità del diritto reale si ricollega l'obbligazione di concorrere alle spese per la conservazione, concepita come dovere di prestazione cui ciascun condomino è tenuto per tutelare l'integrità delle parti comuni;
il debito, inteso come dovere attuale di adempiere, viene ad essere determinato nella scadenza e nel quantum in virtù di una fattispecie ulteriore, rappresentata dalla deliberazione della assemblea. Dalla legge, come conseguenza della titolarità del rapporto di natura reale, nasce l'obbligazione, concepita come dovere di prestazione di ciascun partecipante di contribuire alle spese in ragione dell'appartenenza; obbligazione astrattamente commisurata al valore proporzione della unità immobiliare di ciascuno. Il debito, inteso come dovere attuale di adempiere, con la relativa scadenza del termine e la determinazione del quantum della prestazione in concreto, postulano un fatto successivo, rappresentato dalla deliberazione assembleare, la quale non influisce né sul fatto costitutivo né in ordine alla proporzione. La deliberazione dell'assemblea di approvazione delle spese, dunque, ha la funzione di rendere liquido il debito di ciascun partecipante, mentre la successiva delibera di ripartizione delle spese ha la funzione ulteriore di determinare in concreto la quota che ciascuno è tenuto a pagare. (Operazione questa non indispensabile, in quanto le tabelle millesimali consentono all'amministrazione di compierla indipendentemente dalla delibera assembleare)” (ibid in motivazione).
pagina 7 di 11 Conseguentemente, a seguito della intervenuta pronuncia del Tribunale di Milano che ha dichiarato, con effetti ex nunc, la nullità della compravendita, i beni immobili compravenduti nel 2007 devono ritenersi sempre rimasti di proprietà del venditore Parte_18
per poi trasferirsi, a seguito dell'estinzione dell'ente, in capo agli attuali soci in
[...]
regime di contitolarità o comunione indivisa come accertato dal giudice nella predetta ordinanza.
Passando alle contestazioni in merito all'entità del credito ed alla eccezione di prescrizione formulate dai convenuti, va evidenziato che nel giudizio concernente il pagamento degli oneri condominiali, il soddisfa l'onere probatorio su esso gravante con la CP_1
produzione del verbale dell'assemblea condominiale in cui sono stati approvati e della relativa documentazione (tra le altre: Cass. Sez. U., 26629/09); si è affermato, inoltre, che
“dall'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore, pertanto, per effetto della vincolatività tipica dell'atto collegiale stabilita dal primo comma dell'art. 1137 c.c. (e senza che perciò possano essere altrimenti rilevanti la "partecipazione" o un "idoneo atto ricognitivo del singolo condomino" […]), discende l'insorgenza, e quindi anche la prova, dell'obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese ordinarie per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell'edificio (Cass. 11981/1992). […]
Secondo il cosiddetto "principio di cassa", i crediti vantati dal condominio verso un singolo condomino vanno inseriti nel consuntivo relativo all'esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento (arg. da Cass. Sez. 2, 04/07/2014, n. 15401). Una volta inseriti nel rendiconto di un determinato esercizio i nominativi dei condomini morosi nel pagamento delle quote condominiali e gli importi da ciascuno dovuti, tali pregresse morosità, ove rimaste insolute, devono essere riportate altresì nei successivi anni di gestione, costituendo esse non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quei partecipanti nei confronti del condominio. Il rendiconto condominiale, in forza di un principio di continuità, deve, cioè, partire dai dati di chiusura del consuntivo dell'anno precedente, a meno che l'esattezza e la legittimità di questi ultimi non siano state negate con sentenza passata in giudicato, ciò soltanto imponendo all'amministratore di apporre al rendiconto impugnato le variazioni imposte dal giudice, e, quindi, di modificare di pagina 8 di 11 conseguenza i dati di partenza del bilancio successivo. Non ha senso invocare al riguardo il limite della dimensione annuale della gestione condominiale, la quale vale ad impedire, piuttosto, la validità della deliberazione condominiale che, nell'assenza di un'unanime determinazione, vincoli il patrimonio dei singoli condomini ad una previsione pluriennale di spese (Cass. Sez. 2, 21/08/1996, n. 7706). Il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti, una volta approvato dall'assemblea, può essere impugnato ai sensi dell'art. 1137 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non costituendo "un nuovo fatto costitutivo del credito" stesso (cfr. Cass. Sez.
2, 25/02/2014, n. 4489).
Alla luce dei sopra indicati principi, pertanto, considerato che parte attrice ha prodotto esclusivamente il verbale di delibera assembleare del 7.11.2019 (doc. 5), ma non i successivi, dal quale risulta l'approvazione del bilancio consuntivo 2018-2019 e del bilancio preventivo
2019-2020, nonché il bilancio consuntivo 2018- 2019 con ripartizione individuale (doc. 10) e il bilancio preventivo individuale esercizio 2019-2020 (doc. 10 ter), ritiene questo giudice che possa ritenersi provato il credito per spese condominiali ordinarie in riferimento all'importo di
€ 32.527,15 risultante dal bilancio preventivo esercizio 2019-20 (doc. 10 ter), non invece il maggior importo richiesto di € 34.059,03 (v. comparsa conclusionale) in quanto riferito all'esercizio 2020-2021 (doc. 6) rispetto al quale non è stata prodotta alcuna delibera assembleare di approvazione. Risulta invece documentato (doc. 5 in relazione ai doc. 7 e 10 quinquies) il credito di € 3549,40 alle spese straordinarie (rifacimento centrale termica).
In conclusione, il credito del per arretrati spese ordinarie e straordinarie CP_1
ammonta complessivamente ad € 36.076,55.
Va rigettata, invece, la domanda concernente le spese del procedimento monitorio e del precetto trattandosi di procedimento nei confronti di soggetti diversi rispetto ai convenuti in questa sede e, comunque, essendo divenuto inefficace il decreto ingiuntivo stante la mancata tempestiva notifica (doc. 8 attori).
pagina 9 di 11 Va, infine, esclusa l'applicabilità del disposto dell'art. 2495 II comma c.c. invocata dai convenuti posto che, nella specie, non si discute di obbligazioni ab origine della società bensì di obbligazioni conseguenti all'acquisto da parte dei soci di beni non compresi nel bilancio finale di liquidazione della società estinta e trasferiti ai soci in regime di contitolarità o comunione indivisa (Cass. SS.UU. 6070/13) a seguito della citata pronuncia del Tribunale di
Milano.
In conclusione, pertanto, i convenuti in solido (Cass. 21907/11) vanno condannati al pagamento della somma di € 36.076,55 oltre interessi legali dalla notifica della citazione al saldo.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano (escluse le maggiorazioni richieste), in base ai parametri medi previsti per le cause di valore indeterminabile e complessità bassa per le fase di studio e introduttiva e medio e minimo rispettivamente per la fase decisoria e istruttoria
(in assenza di attività istruttoria) dello scaglione di riferimento considerata la sola domanda di condanna al pagamento di somme avendo i convenuti aderito sin dalla fase introduttiva alle ulteriori domande formulate dal e rispetto alle quali è stata dichiarata la cessazione CP_1
della materia del contendere.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) dichiara la cessazione della materia del contendere con riferimento alle domande di accertamento della nullità dell'atto di compravendita di cui alla scrittura privata autenticata denominata “cessione di contratto preliminare compravendita immobiliare”, atto rogato ai nn.
69470 di repertorio e 12797 di raccolta del notaio e della contitolarità in capo ai Per_2 convenuti del diritto di piena proprietà sugl'immobili identificati al N.C.E.U. del Comune di
NA E' PE (MI) al fg. 4, mapp. 360, sub. 716 e al fg. 4, mapp. 366, sub. 22 nonché all'ordine di trascrizione nei RR.II. della sentenza;

pagina 10 di 11 2) condanna i convenuti in solido al pagamento della somma di € 36.076,55 in favore degli attori oltre interessi legali dalla notifica della citazione al saldo;

3) condanna i convenuti in solido al pagamento delle spese di lite liquidate in € 545,00 per spese ed € 6713,00 per compenso oltre spese gen., IVA e CPA come per legge.
Brescia, 30/05/2025
Il giudice
Marina Mangosi
pagina 11 di 11