Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CORONA Rafaele - Presidente -
Dott. MENSITIERI Alfredo - Consigliere -
Dott. DE JULIO Rosario - rel. Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
LI OV, elettivamente domiciliato in ROMA VLE DELLA PIRAMIDE CESTIA 31, presso lo Studio dell'avvocato FERDINANDO RI BRIGIDA, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
COND VIA APPIA NUOVA 270 ROMA in persona dell'Amm.re p.t. Sig. Enrico PESCI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MAGNA GRECIA 84, presso lo Studio dell'avvocato ANGELO PINTO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché

contro

RI MI, RI RI;

- intimati -

avverso la sentenza n. 3422/99 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 18/11/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/06/02 dal Consigliere Dott. Rosario DE JULIO;

udito l'Avvocato BRIGIDA Ferdinando IO difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonietta CARESTIA che ha concluso per rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
ZO IL e BA AN proponevano distinte opposizioni avverso il decreto ingiuntivo emesso dal presidente del Tribunale di Roma in data 12.5.1992 su istanza del Condominio di Via Appia Nuova n. 270, con il quale si ingiungeva loro di pagare la somma di L. 93.306.137, quale quota parte di ingenti lavori di ristrutturazione eseguiti nello stabile condominiale.
Deducevano gli opponenti che i lavori, preventivati in L.200 milioni, avevano raggiunto in sede di ripartizione la somma di L. 495.120.023;
che la maggiore spesa, non autorizzata dall'assemblea, doveva essere addebitata all'amministratore del condominio, Pesci;
che l'assemblea del 30.4.1991, nella quale era stato approvato il consuntivo finale, era stata convocata dallo stesso amministratore Pesci, il cui incarico era già stato revocato dal tribunale di Roma;
che sul maggiore importo non erano in ogni caso dovuti i maggiori interessi convenzionali pattuiti;
che la somma raggiunta comprendeva il calcolo degli interessi in misura composta, in violazione del divieto dell'anatolismo.
ZO IL, inoltre, deduceva la propria coerenza di legittimazione passiva, avendo acquistato gli appartamenti di BA AN in data 10.9.1990, quando i lavori in questione non solo erano stati deliberati, ma anche eseguiti da oltre un anno. Le due cause venivano riunite.
Con sentenza in data 28.3.1996 il tribunale di Roma revocava il decreto opposto, accogliendo solo la opposizione di ZO IL e respingendo quella di BA AN, motivando che il Condominio nell'assemblea del 2.7.1993 aveva riconosciuto l'illegittimità del calcolo degli interessi effettuato, riapprovando il consuntivo dei lavori di manutenzione straordinaria eseguiti;
per cui tale delibera, ratificando la precedente delibera del 30.4.1991, faceva cadere tutti i motivi di opposizione, fissando il debito complessivo in L. 85.105.788, comprensivo degli interessi annui del 24% dal 18.6.1988 al 18.5.1993, mentre sul debito per sorte (L. 39.039.335) era riconosciuto un interesse legale del 24% annuo dal 18.5.1993 al saldo.
La sentenza del tribunale poneva a carico del solo BA il pagamento delle somme di cui sopra, ritenendo che nulla poteva porsi a carico del ZO, essendo terminate le opere il 18.4.1988, ai sensi del 2 comma dell'art. 63 disp. att. cod. civ., secondo il quale chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi soltanto all'anno in corso e a quello precedente;
condannava altresì il BA al pagamento delle spese del giudizio a favore del Condominio, che a sua volta veniva condannato alla rifusione delle spese sostenute dal ZO.
BA AN proponeva appello avverso la sentenza del tribunale, mentre il Condominio interponeva appello incidentale, chiedendo la condanna in solido dei fratelli IL e IO ZO con il BA, disattesa dai primi giudici, chiedendo in subordine, nell'ipotesi di accoglimento del ricorso, la condanna delle controparti ai sensi dell'art. 2041 cod. civ.. Con sentenza in data 5/18.11.1999 la corte di appello di Roma respingeva l'appello proposto da BA AN e dichiarava inammissibili l'appello incidentale proposto dal Condominio di via Appia Nuova n. 270 e l'intervento in appello di ZO IO. Avverso detta sentenza ricorre per Cassazione BA AN, con tre motivi di gravame;
resiste con controricorso il Condominio di Via Appia Nuova n. 270, in Roma.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo il ricorrente denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su vari punti decisivi della controversia (art. 360 n. 5 c.p.c.), articolando il vizio di motivazione con cinque profili.
Con il primo profilo il ricorrente deduce che la corte di merito, pur avendo qualificato l'obbligazione per gli oneri condominiali come obbligazione propter rem, la quale si trasferisce a carico dell'acquirente delle porzioni immobiliari, ha poi in modo contraddittorio posto a suo carico le spese approvate con la delibera del 1993, successiva alla vendita dell'appartamento a favore dei fratelli ZO IL e IO, intervenuta nel 1990. Col secondo profilo il ricorrente denuncia che la corte non avrebbe in alcun modo motivato in ordine alla mutatio libelli intervenuta, perché il Condominio nella fase monitoria aveva chiesto il pagamento di una quota rispetto all'importo di L. 200 milioni, mentre solo in sede di conclusioni, - in base alla delibera del luglio 1993, con la quale era stato approvato un corrispettivo dell'appalto di oltre L. 500 milioni, - era stata richiesta una somma maggiore.
Col terzo profilo il ricorrente deduce che la corte d'appello ha confermato la illogica sentenza del tribunale senza neppure provvedere alla correzione della data di decorrenza degli interessi, indicata nella motivazione dal 18.5.1993 al saldo e in dispositivo dal 18.5.1985 al saldo.
Col quarto profilo il ricorrente deduce che il giudice d'appello non ha indicato la data in cui è venuto ad esistenza il debito, ne' ha tenuto conto che con la delibera del 1993 era stato approvato un corrispettivo dell'appalto di oltre L. 500 milioni rispetto ai lavori approvati originariamente per un importo di L. 200 milioni. Col quinto profilo il ricorrente denuncia che il giudice ha ritenuto legittimi gli interessi del 24%, benché in base alla legge del 1996 n. 108 tali interessi devono intendersi usurari.
Col secondo motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. e dell'art. 1137 cod.civ., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c, assumendo che la corte di merito non si sarebbe pronunciata sulla carenza di legittimazione passiva, in quanto egli alla data di approvazione del piano di riparto non era più condomino.
Col terzo motivo il ricorrente denuncia violazione degli artt. 1104, 1123 cod. civ., e 63 disp. att. cod.civ., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c, deducendo l'erroneità della sentenza impugnata per averlo ritenuto obbligato alla contribuzione delle spese condominiali approvate nel 1993, quando egli non era più condomino.

2. I tre motivi per la loro stretta connessione logica possono essere esaminati congiuntamente;
essi sono infondati e devono essere respinti.
La questione di diritto, che la Suprema Corte deve risolvere per decidere la controversia, riguarda la imputabilità, in caso di compravendita di una unità immobiliare sita in un edificio soggetto al regime del condominio, delle obbligazioni per le spese per la conservazione delle parti comuni: in particolare, la determinazione del criterio, in base al quale le spese si addebitano al venditore o all'acquirente. Il che esige la definizione della natura delle obbligazioni dei condomini;
la determinazione della rilevanza del momento in cui vengono eseguiti i lavori che giustificano le spese;

la precisazione della diversa funzione della deliberazione dell'assemblea di approvazione e di ripartizione delle spese. A norma dell'art. 1123 cod. civ., riguardante specificamente il condominio negli edifici, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore delle proprietà di ciascuno.
Comè noto, la figura della obbligazione propter rem sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: donde la contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo. La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi (cuius comoda eius et incomoda).
Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione.
Trattandosi di obbligazioni propter rem, derivanti dalla contitolarità del diritto reale sulle parti comuni, l'obbligo di ciascun condomino insorge al momento stesso in cui si rende necessario provvedere alla conservazione della cosa e, per conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le relative spese.
Si afferma in giurisprudenza che l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di conservazione delle parti comuni deriva dalla concreta attuazione dell'attività di conservazione e non dalla preventiva approvazione della spesa (e della ripartizione della stessa), che ha carattere meramente autorizzativi) dell'opera, talché tale obbligo in tanto sorge in quanto sia espressione di un atto di gestione concretamente compiuto (Cass. Sez. 2^, 17 maggio 1997, n. 4393; Cass. Sez. 2^, 17 luglio 1988, n. 4467). La distinzione tra i concetti di obbligazione e di debito, prospettata da certa dottrina, chiarisce meglio la funzione e l'efficacia delle delibere assembleari in tema di approvazione e di ripartizione delle spese. Alla contitolarità del diritto reale si ricollega l'obbligazione di concorrere alle spese per la conservazione, concepita come dovere di prestazione cui ciascun condomino è tenuto per tutelare l'integrità delle parti comuni;
il debito, inteso come dovere attuale di adempiere, viene ad esser determinato nella scadenza e nel quantum in virtù di una fattispecie ulteriore, rappresentata dalla deliberazione dell'assemblea. Dalla legge, come conseguenza della titolarità del rapporto di natura reale, nasce l'obbligazione, concepita come dovere di prestazione di ciascun partecipante di contribuire alle spese in ragione dell'appartenenza; obbligazione astrattamente commisurata al valore proporzionale della unità immobiliare di ciascuno. Il debito, inteso come dovere attuale di adempiere, con la relativa scadenza del termine e la determinazione del quantum della prestazione in concreto, postulano un fatto successivo, configurato dalla deliberazione assembleare, la quale non influisce ne' sul fatto costitutivo, ne' in ordine alla proporzione.
La deliberazione dell'assemblea di approvazione delle spese, dunque, ha la funzione di rendere liquido il debito di ciascuno partecipante, mentre la successiva delibera di ripartizione delle spese ha la funzione ulteriore di determinare in concreto la quota che ciascuno è tenuto a pagare. (Operazione questa non indispensabile, in quanto le tabelle millesimali consentono all'amministratore di compierla indipendentemente dalla delibera assembleare).
Segue che, nel caso di vendita di una unità immobiliare sita in un edificio soggetto al regime del condominio, al contributo delle spese per la conservazione è tenuto il condominio al momento in cui si rende necessario eseguire i lavori per la conservazione. D'altra parte, dalla esecuzione dei lavori deriva un incremento di valore delle parti comuni e, in considerazione della relazione strumentale, un corrispondente incremento di valore della sua stessa unità immobiliare.

3. Risulta dalla sentenza del Tribunale di Roma in data 28 marzo 1996, passata in cosa giudicata, che le opere di manutenzione, delle quali si discute, erano state portate a termine il 18 aprile 1988, cioè oltre un anno prima della vendita delle unità immobiliari da parte di AN SI a IL ZO, avvenuta in data 10 settembre 1990, ragion per cui questi nulla doveva per le spese relative a tali opere.
Non ha pregio il primo motivo, con il quale il ricorrente si duole che non siano state poste a suo carico le spese approvate con la delibera del 2 luglio 1993, successiva alla vendita delle unità immobiliari ai fratelli IL e IO ZO, intervenuta nel 1990, perché con la ricordata delibera del 2 luglio 1993 - previa riduzione degli interessi nei confronti dei condomini morosi - era stata soltanto operata una nuova ripartizione delle spese. S'è detto sopra che l'obbligazione dei condomini di contribuire alle spese condominiali non sorge per effetto della delibera dell'assemblea di ripartizione dei contributi, che è rivolta soltanto a determinare le quote di ciascuno e che, comunque, non ha valore costitutivo, ma soltanto dichiarativo del relativo credito del condominio in rapporto alla quota di contribuzione dovuta dal singolo partecipante: delibera che può anche mancare ove esistano le tabelle millesimali, per cui l'individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il risultato di una semplice operazione matematica. Pertanto, nel caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento delle spese è il proprietario nel momento in cui vengono eseguiti i lavori. Nel caso in esame, la delibera dell'assemblea del 30 aprile 1991 si riferiva soltanto al consuntivo finale delle opere già terminate il 18 aprile 1988.
Allo stesso tempo, non sussiste il denunciato vizio di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione, di cui al secondo profilo del suddetto motivo, perché il giudice del merito ha chiarito in modo logicamente corretto e sufficiente trattarsi di lavori approvati ed eseguiti fin dal 1988, cioè due anni prima della vendita, precisando che la delibera del 1993 non aveva inciso sul debito del SI già esistente.
È inammissibile la censura di cui al terzo profilo del primo motivo, perché l'istanza di correzione di errore materiale va proposta allo stesso giudice che ha pronunziato la sentenza da correggere, non importando la riforma della decisione. Anche la censura di cui al quarto profilo è infondata, perché la Corte d'Appello ha dato ampia motivazione sul punto, precisando trattarsi di lavori approvati ed ultimati due anni prima della vendita dell'appartamento, ragion per cui, quando la vendita è intervenuta, il ricorrente aveva già goduto del maggior valore acquisito dall'immobile.
Inoltre la Corte d'Appello, con motivazione logica, esente da errori di diritto e comunque congrua - dato atto del fatto che il SI all'epoca dell'approvazione dell'opera di ristrutturazione del fabbricato era condomino, perché proprietario di unità immobiliari facenti parte del fabbricato, della incontestata e provata esecuzione dei lavori, del costo di essi e delle quote dovute prò capite dai condomini - ha ritenuto di dover condannare il suddetto BA al pagamento della quota di spese a lui ascritte, risultante dalla effettuata ripartizione.
È del pari infondata la censura prospettata con il quinto profilo, perché in virtù della norma di interpretazione autentica introdotta con D.L. n. 394 del 2000, convertito con L. n. 24 del 2001, la disposizione di cui all'art. 2 della legge n. 108 del 1996
non si applica ai rapporti sorti antecedentemente all'entrata in vigore della legge stessa.

4. Per quanto riguarda il secondo motivo, la censura, dedotta come violazione di legge (artt. 112 cod. proc. civ. e 1137 cod. civ.), non ha pregio, perché il giudice del merito ha correttamente affermato che la delibera di approvazione del piano di riparto delle spese ha solo valore dichiarativo.
La delibera del 2 luglio 1993 - che considera le opere e le spese già oggetto della precedete delibera del 1991 - è richiamata nella sentenza impugnata unicamente per evidenziare la riduzione degli interessi e quindi la riduzione del debito del BA (senza interferire sul preesistente rapporto obbligatorio inter partes). È suggestiva ma inconferente la censura, con la quale il ricorrente ha eccepito "la propria carenza di legittimazione a partecipare all'assemblea del luglio 1993, di approvazione delle spese e del piano di riparto, in quanto non più condomino da oltre tre anni, e, conseguentemente, la carenza di ogni legittimazione ad impugnare, diritto che spetta ai condomini dissenzienti ex art. 1137 cod.civ.". Ammesso che in qualità di ex condomino non si possa impugnare una delibera assembleare peraltro, è quanto meno dubbio che una deliberazione possa vincolare coloro i quali non fanno più parte della collettività condominiale e che, perciò, non sono stati convocati a partecipare alla riunione - ammesso ciò, nulla impedisce all'ex condomino di proporre una azione di accertamento negativo circa la sussistenza del debito, con riferimento ad un atto suscettibile di recargli danno.
5. È infondato il terzo motivo, perché in base alle considerazioni già svolte, il ricorrente è tenuto a pagare pro quota le opere deliberate negli anni 1987 e 1988 e relative a lavori ultimati nel 1988, quando egli era ancora condomino.
Respinto il ricorso sussistono giusti motivi per dichiarare interamente compensate le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte:
rigetta il ricorso e compensa le spese.
Così deciso in Roma, il 28 giugno 2002.
Depositato in Cancelleria il 18 aprile 2003