N. R.G. 2648/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Fiorenzo Zazzeri ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2648/2024 promossa da:

Parte_1
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FUSI STEFANO e dell'avv. ,
[...] P.IVA_1 elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematicopresso il difensore avv. FUSI STEFANO
ATTORE/I contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. MARCONCINI MATTEO Controparte_1 P.IVA_2 e dell'avv. MOTT ELEONORA ( ) Indirizzo Telematico;
, elettivamente C.F._1 domiciliato in VIA MORROCCHESI 17 50026 SAN CASCIANO VAL DI PESApresso il difensore avv. MARCONCINI MATTEO
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti difensivi .
pagina 1 di 4 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione con atto notificato il 14.2.24 Parte_2 intimava sfratto a in relazione a capannone locato sito in Barberino Controparte_1 Contr AV , loc. Sambuca, Via Leonardo da Vinci n. 62 deducendo la morosità di nel pagamento del canone mensile di € 3.141,24 per l'importo complessivo di € 44.610,18. Contr
si opponeva alla convalida con comparsa in cui veniva esposto: che nel capannone in occasione delle piogge si verificavano infiltrazioni e percolazioni di acque piovane e ciò per la non corretta esecuzione dei lavori di rifacimento della copertura eseguiti nel 2020 da impresa incaricata da che aveva promosso procedimento di accertamento tecnico preventivo nei confronti Pt_2 Pt_2 dell'impresa per la cattiva esecuzione dei lavori;
che tali infiltrazioni e percolazioni avevano prodotto Contr danni ai macchinari elettrici di ed avevano costretto la stessa a far eseguire a terzi talune Contr lavorazioni;
che aveva versato i canoni successivi alla notifica dell'atto di intimazione.
Respinta l'istanza ex art. 665 c.p.c. presentata dalla è stato disposto il mutamento di rito e Pt_2 fissato il termine per l'integrazione degli atti introduttivi. con la memoria integrativa ha chiesto la pronuncia di risoluzione del contratto per Pt_2 Contr Contr inadempimento di e la condanna della stessa al pagamento degli importi dovuti;
ha chiesto disporsi la riduzione del canone per il ridotto utilizzo dell'immobile dall'agosto del 2020 , allorché hanno iniziato a verificarsi le infiltrazioni, fino all'esecuzione dei lavori di ripristino, nonché la condanna di controparte al risarcimento dei danni.
La causa è stata istruita con l'espletamento di consulenza tecnica ed all'udienza del 3.4.25 è stata decisa come da dispositivo.
Il contratto di locazione tra le parti è stato stipulato in data 1.8.15 con durata prevista di sei anni , rinnovabile in mancanza di disdetta( doc.1 att.).
L'immobile è costituito da due unità immobiliari ad uso laboratorio , con una superficie di circa 581 mq. Contr Dagli estratti conto allegati da all'atto di citazione e non contestati risulta che , non Pt_2 pagando con regolarità e continuità il canone, si è resa responsabile di una morosità costante nel pagamento del canone : quindi morosità di € 17.300,64 al 31.12.21, di € 21.631,20 al 31.12.22, di € 50.327,70 al 31.12.23 e di € 44.610,18 alla data dell'intimazione.
E' peraltro altresì pacifico che il capannone abbia presentato problemi per infiltrazioni da acque meteoriche per vizi della copertura.
In particolare tali problemi risultano essersi presentati dopo l'esecuzione dei lavori commissionati nel 2020 da ad impresa per la sostituzione dei pannelli in eternit con pannelli sandwich nonché per Pt_2 opera di impermeabilizzazione( v. verbale di conciliazione in atti del 7.5.24 in procedimento ex art. 696bis c.p.c. tra e l'impresa esecutrice dei lavori in base al quale la stessa si è impegnata ad Pt_2 eseguire i lavori di ripristino). Contr La prima lettera di contestazione dei vizi risulta peraltro formulata dal legale di a il Pt_2 Contr 30.11.23( doc.3 ).
La domanda di riduzione del canone è stata presentata con la memoria integrativa del 30.5.24.
Non risultano accertamenti tecnici prima della consulenza tecnica espletata in questa causa, nell'ambito della quale il consulente tecnico d'ufficio (ctu) ha eseguito i sopralluoghi nell'ottobre del 2024,prima dell'esecuzione dei lavori di ripristino terminati nel dicembre del 2024 .
Dalla relazione del ctu risulta in effetti che la copertura del fabbricato in occasione dei sopralluoghi ha pagina 2 di 4 evidenziato vizi di realizzazione per l'errata posa dei pannelli sandwich e della guaina impermeabilizzante all'interno delle canalette di raccolta poste all'estradosso delle travi di copertura , non essendo stata risvoltata nei listelli di legno d'appoggio dei pannelli sandwich.
Tali vizi hanno comportato infiltrazioni in punti diversi del capannone( magazzino,officina , uffici) come riportato nella planimetria 4 allegata alla relazione del ctu e documentato dalle foto allegate.
Dal combinato disposto degli artt. 1578 e 1581 c.c. risulta che se la cosa nel corso del rapporto presenta vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito il conduttore può domandare una riduzione del corrispettivo.
Il ctu con valutazione congrua ed adeguatamente motivata ,dalla quale il giudicante ritiene di non doversi discostare, ha stimato nella misura del 20% l'incidenza dei vizi della copertura e delle Contr conseguenti infiltrazioni sull'uso della cosa da parte della conduttrice .
Non condivisibile appare invece il parere del consulente di parte convenuta che riterrebbe congrua una riduzione del 30% del canone in considerazione dei giorni di pioggia che si sono verificati nella zona nel periodo compreso tra l'agosto del 2020 ed il novembre del 2024, pari al 36,96% dei giorni.
In realtà, a prescindere dalla considerazione che l'accertamento tecnico è stato compiuto solo nell'ottobre del 2024 e che inoltre non risulta in concreto l'incidenza dei singoli eventi metereologici sull'uso dell'immobile, quel che rileva è che l'incidenza del vizio deve essere valutata in modo oggettivo con riferimento proporzionale all'uso complessivo dell'immobile , senza che tale parametro possa variare di giorno in giorno col mutare delle condizioni metereologiche.
Deve inoltre essere ribadito che la prima formale contestazione del vizio è del 30.11.23 , che la domanda di riduzione è stata presentata con la memoria integrativa del 30.5.24 e che il primo accertamento tecnico tra le parti è stato svolto nell'ottobre del 2024.
Ne consegue che la riduzione del canone può essere riconosciuta solo con riferimento alla morosità di cui all'intimazione , per complessivi € 44.610,18 ,che riguarda in sostanza l'ultimo anno di locazione anteriore all'intimazione di sfratto.
D'altronde, se il vizio in questione può giustificare una riduzione del canone non può giustificare certamente la sospensione totale o comunque rilevante del pagamento del canone ai sensi dell'art. 1460
c.c..
Tale norma stabilisce che nei contratti con prestazioni corrispettive ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria e che tuttavia non può rifiutarsi l'esecuzione se avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario a buona fede.
Così in tema di locazione la giurisprudenza afferma il principio che il conduttore è legittimato a sollevare l'eccezione di inadempimento anche nel caso di inesatto adempimento del locatore da cui derivi una riduzione del godimento del bene locato , purché la sospensione , totale o parziale del pagamento del canone, risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto ed all'obbligo di comportarsi secondo buona fede(Cass. 27623/20). Contr Orbene, la ha dedotto che sarebbe stata concordata tra le parti la sospensione del pagamento del canone a partire dall'agosto del 2020 e che in conseguenza delle infiltrazioni si sarebbero verificate interruzioni della produzione, danni ai macchinari, e necessità di commissionare lavorazioni ad altre imprese.
Senonché nessuna prova sussiste dell'asserito accordo, accordo la cui esistenza è smentita dagli stessi Contr pagamenti parziali effettuati nel corso del rapporto da e dalle richieste di pagamento formulate da pagina 3 di 4 v. doc.2-5), né alcun danno di macchinari risulta provato( nel corso della CTU è stato possibile Pt_2 esaminare solo una punzonatrice ed il tecnico incaricato non è stato in grado di individuare danni riferibili ad infiltrazioni), né risulta la prova di interruzioni della lavorazione o di lavorazioni che sia stato necessario commissionare ad altre imprese per le infiltrazioni: al riguardo è stata allegata Contr dichiarazione unilaterale del legale rappresentante di ( doc. 5 ) che fa riferimento a costi complessivi per € 52.545,33 , ma senza alcun riscontro documentale.
La domanda di risarcimento danni proposta da deve quindi essere respinta. CP_1 Contr Ne consegue che alla data di intimazione di fratto la morosità di , da ridurre di un quinto da € 44.610,18 ad € 35.688,15, corrispondeva comunque a circa un'annualità di canone e dava luogo quindi ad inadempimento di rilevanza tale da giustificare ai sensi dell'art. 1455 c.c. la risoluzione del contratto.Tanto più che l'art. 5 del contratto stabiliva che la parte conduttrice non poteva ritardare per alcun motivo il pagamento del canone e che avrebbe potuto far valere azioni o eccezioni solo dopo l'avvenuto pagamento.
Consequenziale è la condanna di al rilascio dell'immobile: in base ai criteri di cui CP_1 all'art. 56 L. n. 392/78 per il rilascio viene fissata la data del 10.9.25.
La convenuta deve pertanto essere condannata a pagare in favore di la somma di € 35.688,15 CP_2 per canoni dovuti all'1.2.24 e , in ragione della riduzione del canone nella misura del 20%, la somma mensile di € 2.513,00 dall'1.2.24 al rilascio, oltre interessi dalle scadenze al saldo.
Le spese di lite , liquidate come in dispositivo in ragione del valore della causa e dell'attività svolta, vengono compensate nella misura di un quarto per il parziale accoglimento delle difese di parte convenuta riguardo alla riduzione del canone.
Per le stesse ragioni vengono ripartite per metà tra le parti le spese di consulenza tecnica d'ufficio.

PQM

Il Tribunale dichiara la risoluzione del contratto di locazione tra Parte_3
locatrice, e conduttrice, avente ad oggetto
[...] Controparte_1 immobile sito in Barberino Tavarnelle, loc. Sambuca, Via Leonardo da Vinci n. 62 per inadempimento della conduttrice;
condanna al rilascio dell'immobile suddetto;
fissa per il rilascio la Controparte_1 data del 10.9.25; condanna a pagare in favore di a titolo di Controparte_1 Parte_3 residui canoni dovuti all'1.2.24 la somma di € 35.688,15 e l'importo di € 2.513,00 per le ulteriori mensilità fino al rilascio oltre agli interessi dalle scadenze al saldo;
respinge la domanda di risarcimento danni proposta da condanna parte convenuta a rimborsare in favore di Controparte_1 parte attrice, previa compensazione nella misura di un quarto, le spese di lite che liquida in € 1.711,32 per spese, €. 7.000,00 per compenso ed € 1.050,00 per spese generali;
ripartisce per metà tra le parti le spese di consulenza tecnica d'ufficio.
Firenze, 28 maggio 2025
Il Giudice
dott. Fiorenzo Zazzeri
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