REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BOLOGNA
QUARTA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del giudice Antonio Costanzo, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA definitiva nella causa civile in grado di primo grado n. 9507/2024 R.G. promossa da
(C.F. ), già con sede a Milano (avv. Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
Paola Donati);
- ATTRICE contro
(C.F. ), con sede a San AZ di AV (BO); Controparte_1 P.IVA_2
- CONVENUTA CONTUMACE
* * *
Oggetto del processo: leasing
* * *
CONCLUSIONI
Per l'attrice: «Voglia l'Ill.mo Tribunale di Bologna, risultante competente a decidere questo procedimento in virtù di espressa deroga alla competenza territoriale pattuite con i contratti di locazione finanziaria dedotti in narrativa e prodotti in atti, previa fissazione con decreto, dell'udienza di comparizione delle parti, per le ragioni sopra esposte, previa ogni declaratoria del caso e di legge, ogni diversa e contraria istanza disattesa e reietta anche in via istruttoria o incidentale, previamente accertare e dichiarare la legittima risoluzione dei contratti di locazione finanziaria in narrativa richiamati ex art. 1453 c.c. nei confronti della CP_1
(C.F. ) con sede in San
[...] PartitaIVA_3
AZ di AV (BO) in Via Calindri n.26 in persona del legale rappresentante pro tempore, soc. dichiarata per grave ed insanabile inadempimento della stessa, conseguentemente, accertare e dichiarare l'attuale illegittima occupazione o comunque godimento da parte della predetta società debitrice dei beni descritti in premessa sine titulo e, ciò nonostante, l'avvenuta risoluzione dei contratti di locazione finanziaria dedotti, per il cui utilizzo non viene corrisposto alcunché alla legittima proprietaria, nonché odierna ricorrente e, quindi:
- nel merito in via principale, accertare e quindi dichiarare l'obbligo della CP_1
(C.F. con sede in San
[...] PartitaIVA_4 Email_1
AZ di AV (BO) in Via Calindri n. 26 in persona del legale rappresentante pro pagina 1 di 6

tempore, quindi anche nei confronti di chiunque comunque potesse detenere senza titolo gli immobili di cui è causa in ragione di un illegittimo comportamento della parte resistente, di restituire immediatamente i cespiti di cui ai contratti di locazione finanziaria: a) unità immobiliare ad uso commerciale posta al piano terreno sita in Comune di LL (BO) in Via Dante Alighieri n.1., identificata nel NCEU del citato comune al Foglio 47, Mappale 491, subalterno 5, Categoria D/8, rendita catastale Eu.15.596,00 e Foglio 47, Mappale 491, subalterno 9, il tutto come meglio descritto nell'atto di compravendita a rogito notaio Dott. di Bologna redatto in data 13/11/2008 (con riferimento al Persona_1 contratto di locazione finanziaria IF;
P.IVA_5
b) unità immobiliare sita nel Comune di Bologna in via Croce Coperta n. 14/A, a destinazione Terziaria adibito a scuola professionale articolato su due piani con uffici amministrativi, Aule Tecniche e Laboratori censita al Catasto Fabbricati del suddetto Comune al Foglio n. 59, Mappale 398, subalterno 11, categoria B/5 (con riferimento al contratto di locazione finanziaria IF ) liberi e scevri da persone e cose, nei confronti anche di P.IVA_6 eventuali terzi occupanti senza titolo e per l'effetto, ordinarne l'immediato rilascio unitamente a tutte le certificazioni degli impianti come per legge, in favore della ricorrente proprietaria a socio unico”. Parte_1
Con vittoria di spese e compensi di causa. Si dichiara che il valore della causa, ai sensi dell'art. 13 del d.p.r. nr.115/2002 (così come modificato dalla L. n.311/04) è di € 1.680.000 e che, pertanto, è stato versato il contributo unificato di € 1.686,00».
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.
Viene in decisione, all'esito di discussione orale alla prima udienza e sulle conclusioni di cui in epigrafe, la causa promossa con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. depositato il 1 luglio 2024 da già e notificato via PEC il 23 luglio 2024 a Parte_1 Parte_2
non costituitasi. Controparte_1
2.
Si richiamano atti, documenti e verbali di causa.
3.
La causa è stata istruita con l'acquisizione dei documenti prodotti.
4.
Nel ricorso introduttivo, che rimanda ai documenti prodotti, la ricorrente:
a) ha illustrato, e documentato, le vicende del contratto di locazione finanziaria immobiliare 13 novembre 2008 n. IF , avente ad oggetto l'immobile in LL (BO) P.IVA_5 meglio descritto in atti, nel quale la convenuta era subentrata in forza di cessione di contratto:
pagina 2 di 6 «In data 13/11/2008 la società con unico socio (C.F. ), in Parte_3 P.IVA_7 persona del legale rappresentante pro tempore, con sede legale in Bologna in Via dell'Indipendenza n. 54, sottoscriveva con (già , un contratto di locazione finanziaria immobiliare Parte_1 Parte_2 n. IF 1213431 (doc. nr. 3 copia contratto di leasing IF 1213431), con il quale veniva concesso in locazione finanziaria una porzione di edificio situata in un centro commerciale di recente ristrutturazione sito in LL (BO) in Via Dante Alighieri n. 1.
Tale unità immobiliare ad uso commerciale, posta al piano terreno sita in Comune di LL (BO) in Via Dante Alighieri n. 1, veniva identificata nel NCEU del già menzionato comune al Foglio 47, Mappale 491, Subalterno 5, Categoria D/8, rendita catastale Eu.15.596,00 e Foglio 47, Mappale 491, subalterno 9, il tutto come meglio descritto nell'atto di compravendita a rogito notaio Dott. di Bologna redatto nella Persona_1 medesima data del contratto di leasing richiamato.
Il compendio era stato acquistato dalla ricorrente dalla (C.F. Controparte_2
) con sede in Bologna in Via Dell' Indipendenza n.54, al prezzo di € 1.800.000,00 oltre IVA con atto P.IVA_8 di compravendita a Ministero Notaio Dott. di Bologna 13/11/2008 Rep. n. 79514 Racc.n.24992 Persona_1 (doc.nr.4 rogito Notaio Dott. , al solo fine di concederlo in locazione alla Persona_1 Parte_3 unipersonale.
[...]
L'immobile veniva consegnato contestualmente alla sottoscrizione del contratto di leasing.
Il contratto di locazione finanziaria sottoscritto tra le parti prevedeva un corrispettivo globale di € 2.512.503,60 oltre Iva, da corrispondersi mediante il pagamento di un canone alla firma del contratto pari ad €
367.233,60 oltre Iva ed inoltre nr. 215 canoni con periodicità mensile pari ad € 9.978,00 oltre Iva.
Con il menzionato contratto venivano finanziati anche gli oneri connessi con l'acquisizione dell'immobile e le tasse di trasferimento della proprietà per un ammontare di € 36.168,00 (IVA compresa).
Con scrittura privata di cessione, sottoscritta in data 8/7/2010, la Parte_3 cedeva alla (C.F. con sede legale in Bologna in Via Controparte_3 P.IVA_8 dell'Indipendenza n. 54 il contratto di leasing n. IF 1213431 con tutti i relativi obblighi e diritti (doc.nr.5 atto di cessione 8/7/2010).
Con successiva scrittura privata di cessione sottoscritta in data 23/12/2010 la Controparte_3 cedeva all'attuale utilizzatore, (C.F. ) con sede
[...] Controparte_1 P.IVA_2 legale in San AZ di AV (BO) in Via Calindri n. 26, il citato contratto di leasing con tutti i relativi obblighi e diritti (doc.nr.6 atto di cessione 23/12/2010)»;
b) ha illustrato, e documentato, le vicende del contratto di locazione finanziaria immobiliare 3 marzo 2011 n. IF 1309836, avente ad oggetto l'immobile in Bologna meglio descritto in atti, stipulato con la convenuta:
«In data 3/03/2011 la società (C.F. ) in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, con sede legale in San AZ di AV (BO) in Via Calindri n. 26 sottoscriveva con un contratto di locazione finanziaria immobiliare n. IF (doc. nr. 7 copia Parte_1 P.IVA_6 contratto di leasing IF ), con il quale veniva concesso in locazione finanziaria un immobile sito in P.IVA_6 Bologna in Via Croce Coperta n.14/A adibito a scuola professionale disposto su due piani con uffici amministrativi, Aule Tecniche e Laboratori.
Tale unità immobiliare sita nel Comune di Bologna in via Croce Coperta n. 14/A, a destinazione Terziaria veniva censita al Catasto Fabbricati del suddetto Comune al Foglio n. 59, Mappale 398, subalterno 11, categoria B/5 il tutto come risultante dall'atto di compravendita a rogito Notaio Dott. di Loiano (BO) del Persona_2 20/11/2008 (rep.25020, racc.6219) e successive variazioni catastali.
Il compendio era stato acquistato precedentemente in data 20/11/2008 dalla società di leasing da SACMI
R.E. S.p.A. (C.F. al prezzo di € 3.050.000,00 con atto di compravendita a Ministero Notaio Dott. P.IVA_9 di Loiano (BO) in data 20/11/2008 (rep.n.25020, racc.n.6219) (doc.nr.8 copia rogito Notaio Persona_2 Dott. al solo fine di concederlo in locazione finanziaria. Per_2
Al momento della sottoscrizione del contratto di leasing IF 1309836 la ricorrente era già proprietaria dell'immobile oggetto di contratto, in quanto il cespite risultava rinveniente da precedente contratto di locazione finanziaria scaduto e senza che fosse stato esercitato il diritto di opzione di acquisto da parte pagina 3 di 6 dell'originario utilizzatore ( C.F. ) con sede a Bologna in Controparte_4 P.IVA_10 via del Meloncello n. 1.
L'immobile veniva consegnato contestualmente alla sottoscrizione del contratto di leasing.
Il contratto di locazione finanziaria sottoscritto tra le parti prevedeva un corrispettivo globale di €
1.504.165,95 oltre Iva da corrispondersi mediante il pagamento di un canone alla firma del contratto pari ad € 250.000,00 oltre Iva ed inoltre nr. 215 canoni con periodicità mensile pari ad € 5.833,33 oltre Iva»;
c) ha descritto l'inadempimento della convenuta, che aveva cessato di versare i canoni mensili pattuiti per più di sei mensilità, e ha richiamato la risoluzione dei due contratti ex art. 1456 c.c. conseguente all'invio delle due PEC 14 maggio 2024, sulla scorta delle condizioni generali di contratto (artt. 20 e 21) e del comma 137 dell'art. 1, l. 4 agosto 2017, n. 124:
«Dopo un periodo di regolare corresponsione dei canoni periodici convenuti, l'utilizzatore ne interrompeva il pagamento per entrambi i contratti (doc.nr. 9 e doc. nr. 10 copia dei piani di ammortamento – doc.nr. 11 e doc.nr 12 copia estratti conto contratto).
Inutili sono risultate le diffide inviate da e la proposta formulata dalla ricorrente Parte_1 all'inizio dell'anno 2024 di rimodulare il piano finanziario con la previsione di un piano di rientro sullo scaduto, in quanto la avrebbe sostenuto che un altro Istituto di credito, a seguito del ritardo CP_1 CP_1 nel pagamento delle rate dovute, in virtù di un contratto di mutuo, aveva provveduto a segnalarlo a sofferenza presso la Centrale dei Rischi.
La ricorrente ha inoltre appreso che l'utilizzatore pur non versando alcunché alla ricorrente, perdura ad incassare ricavi dagli immobili che, nel frattempo ha sub-locato a terzi.
Con riferimento al cespite di cui al contratto IF 1213431 la risulta aver Controparte_1 sottoscritto nel 2013 un contratto di locazione commerciale con tale Sig. con canone annuo di Euro Per_3 50.400,00 oltre iva.
Con riferimento al cespite di cui al contratto IF 1309836 la risulta aver Controparte_1 sottoscritto nel 2022 un contratto di locazione commerciale con tale CIDAS Cooperativa Sociale a r.l. con canone annuo di Euro 56.400,00 oltre Iva.
A seguito del grave ed insanabile inadempimento della società utilizzatrice, ritenuto ormai inutile ogni tentativo di trovare una soluzione che consentisse di riportare i rapporti negoziali ad un andamento di regolarità, la società ricorrente con lettere trasmesse a mezzo pec in data 14/05/2024, valendosi della clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 21 delle condizioni generali di contratto e deducendo espressamente la gravità dell'inadempimento come espressamente previsto ai sensi dell' art.1, comma 137, legge 4/8/2017 n. 124, comunicava alla la propria volontà di considerare risolti ex iure i cennati Controparte_1 contratti di locazione finanziaria immobiliare (doc. nr. 13 lettera di risoluzione contratto IF 1213431 e doc. nr.
14 lettera risoluzione IF 1309836).
Nelle lettere di risoluzione dei contratti, pertanto, veniva intimato alla Controparte_1 l'immediata riconsegna degli immobili concessi in leasing, come pattuito nei contratti e come previsto espressamente dall'art. 1, comma 137, legge 4 agosto 2017, nr. 124, nonché la corresponsione della somma di
€ 94.490,67 a titolo di canoni scaduti ed insoluti e inoltre precisando e quantificando un indennizzo di € 886.968,50 a titolo di canoni a scadere in linea capitale e prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto con riferimento al contratto IF 1213431, nonché della somma di € 82.385,23 a titolo di canoni scaduti ed insoluti e della somma di € 617.281,85 a titolo di canoni a scadere in linea capitale e prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto con riferimento al contratto IF 1309836»;
d) ha riferito che la convenuta, pur senza sollevare contestazioni, non aveva restituito gli immobili:
«Non risulta che alcuna contestazione sia stata mai formulata in merito al debito scaduto e alle somme precisate indicate nelle lettere di risoluzione da parte della né prima né Controparte_1 successivamente all'invio delle lettere di risoluzione dei contratti.
pagina 4 di 6 La società nonostante l'intimazione di restituzione dei beni contenuta nelle Controparte_1 lettere di risoluzione, non ha dato seguito alla spontanea riconsegna degli immobili, per questo motivo la ricorrente ha affidato a questa difesa incarico per la gestione delle azioni giudiziali necessarie per poter rientrare al più presto nel possesso dei cespiti immobiliari di proprietà, anche al fine di contenere il danno subito dal conclamato inadempimento dell'utilizzatore.
La diffida inviata via pec in data 15/05/2024 da questo stesso difensore non ha sortito alcun esito, tant'è che la non vi ha dato alcun riscontro (doc. nr. 15 pec Avv. Donati)»; Controparte_1
e) ha concluso nel senso che la convenuta, una volta risolti i contratti ipso iure, versava in una situazione di occupazione sine titulo:
«Dall'esame della documentazione prodotta, emerge - per tabulas - come i contratti di locazione finanziaria, aventi ad oggetto i cespiti immobiliari descritti, siano stati legittimamente risolti ex iure dalla concedente , in applicazione del chiaro dettato della clausola risolutiva espressa (art. 21 Parte_1 condizioni generali in combinato con la clausola 20 condizioni generali di contratto), convenzionalmente pattuita tra le parti con i contratti di leasing di cui è causa, nonché in virtù della nuova normativa che disciplina i contratti di leasing (L. 124/2017).
È infatti acclarato il grave ed insanabile inadempimento della che non ha più Controparte_1 corrisposto i canoni periodici maturati a partire dal mese di Agosto 2023 e, pertanto, appare aver ampiamente superato l'insoluto dei sei canoni periodici previsti dalla citata legge quale indice, senza necessità di ulteriori prove, di un grave inadempimento contrattuale tale da legittimare la risoluzione del contratto.
[…]».
5.
La domanda della ricorrente, che ha formulato «espressa riserva di ogni opportuna azione, in separato giudizio, al fine di ottenere un riconoscimento dell'indennizzo dovuto per il protratto ritardo nella riconsegna dei cespiti così come previsto contrattualmente», è volta esclusivamente alla condanna al rilascio degli immobili (cfr. anche il comma 138 dell'art. 1, l. 4 agosto 2017, n. 124), previo accertamento della risoluzione dei contratti.
6.
Analizzate le allegazioni della ricorrente in relazione ai documenti prodotti ed alla luce della mancata costituzione della convenuta, la domanda merita accoglimento.
La ricorrente ha infatti pienamente assolto l'onere della prova su di essa incombente, avendo dimostrato i fatti costitutivi posti a fondamento della domanda.
Cessati i due contratti di leasing ex art. 1456 c.c., a fronte oltretutto di inadempimenti di indubbia gravità, la convenuta detiene materialmente gli immobili senza titolo alcuno.
7.
Ne consegue la condanna della convenuta all'immediato rilascio degli immobili.
8.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

pagina 5 di 6 Il Tribunale di Bologna, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, nella contumacia della convenuta, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione respinta:
- dichiara risolti per inadempimento della convenuta i due Controparte_1 contratti di locazione finanziaria immobiliare meglio descritti in motivazione;

- condanna la convenuta all'immediato rilascio in favore Controparte_1 dell'attrice degli immobili meglio descritti in motivazione e nei Parte_1 documenti acquisiti agli atti, posti l'uno in LL (BO) (Via Dante Alighieri n. 1., NCEU Foglio 47, Mappale 491, subalterno 5, Categoria D/8, rendita catastale Eu.15.596,00 e Foglio 47, Mappale 491, subalterno 9), l'altro in Bologna (via Croce Coperta n. 14/A, a destinazione Terziaria adibito a scuola professionale articolato su due piani con uffici amministrativi, Aule Tecniche e Laboratori censita al Catasto Fabbricati del suddetto Comune al Foglio n. 59, Mappale 398, subalterno 11, categoria B/5), liberi da persone e cose, unitamente al tutte le certificazioni degli impianti;

- condanna la convenuta a pagare all'attrice Controparte_1 [...] le spese processuali liquidate in euro 1.713,00 per spese ed euro 18.977,00 Parte_1 per compenso, oltre 15 % RF, CPA e IVA come per legge.
Bologna, 12 marzo 2025 Il giudice
Antonio Costanzo
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