N. R.G. 744/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ALESSANDRIA
Prima CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona di dott. Giuseppe Bersani Giudice ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 744/2023 promossa da:
.f. nato ad [...] Parte_1 C.F._1
(AL) 20/02/1947 difeso da avv. GRATTAROLA MASSIMO domiciliato in VIA
TROTTI 46 15100 ALESSANDRIA
ATTORE contro p. iva difesa dall'avv. BORASIO Controparte_1 P.IVA_1
PAOLO domiciliat0 VIA GHILINI 14 15121 ALESSANDRIA
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente nel corso dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 14 novembre 2024.
Attore pagina 1 di 10 Voglia l'ill.mo Tribunale, contrariis reiectis, previa riunione della presente causa a quella pendente tra le stesse parti avanti il
Tribunale di Alessandria avente rg. 3253/2022 chiamata il 7/3/2023, previa ammissione delle istanze istruttorie dedotte dall'attore nella memoria ex art. 183 n. 2 cpc, dichiarare nulle e comunque annullare le delibere rese dal di Alessandria Controparte_1
in data 8/11/2022 e in data 28/11/2022 nelle parti in cui hanno stabilito di effettuare lavori differenti rispetto a quelli indicati nella relazione finale del procedimento per ATP disposto dal Tribunale di Alessandria avente rg. 3561/2021, ad un prezzo differente da quanto previsto in detta relazione in materia in cui il non è tenuto a spesa CP_1
alcuna. Con vittoria delle spese di lite.
IN VIA ISTRUTTORIA
Si deducono a prova per testi le seguenti circostanze:
1 – Vero che nel corso dei miei accessi ho rinvenuto il lastrico solare di proprietà del
[...]
con rigonfiamenti della pavimentazione delle piastrelle, assenza di zoccolini, CP_2
assenza di risvolto delle guaine bituminose, presenza di erbacce radicate tra le piastrelle e le soglie, precaria stuccatura del pavimento
2 – Vero che, al contrario, l'unità immobiliare sottostante di proprietà del era Parte_1
ben tenuta e presentava solo la macchia di umidità a carico dell'architrave della finestra del bagno
3 – Vero che detta umidità cagionava il decadimento degli intonaci interni ed esterni
4 – Vero che ho calcolato il costo degli interventi sul lastrico solare necessari CP_2
ad eliminare le infiltrazioni applicando il prezziario generale per le opere edili della
Regione Piemonte tenuto presso la CCIAA per l'anno 2022 Approvato con D.G.R. n. 5-
4722 del 04/03/2022 (B.U. s.o. n. 3 del 10/03/2022) CP_3
Si indica a testi Arch e geom. Testimone_1 Tes_2
Si chiede altresì farsi luogo a CTU che acclari quali se i prezzi indicati nel preventivo
SIMA Costruzioni srl corrispondano a quelli previsti dal prezziario opere edili nella
Regione Piemonte tenuto presso la CCIAA o corrispondano comunque ai prezzi correnti pagina 2 di 10 di mercato. Dica altresì il CTUJ se dette opere siano le stesse descritte nel computo metrico redatto dall'arch. allegato alle CTU di ATP e quali opere tra esse, e Tes_1
per che importi, siano conseguenza del degrado naturale dovuto al tempo e quali altre della incuria del proprietario del lastrico solare.
Salvis iuribus.
Convenuto
“Voglia l'Ill.mo Tribunale, disattesa ogni contraria istanza, in via preliminare: - accertare e dichiarare l'inammissibilità delle domande siccome proposte da controparte in quanto riferite a delibere aventi oggetto differente da quello rappresentato dal ricorrente per i motivi di cui in narrativa;

- in via subordinata, accertare e dichiarare improcedibili le domande svolte con riferimento alle delibere dell'08.11.22 in quanto non è stato esperita la procedura di mediazione obbligatoria;
in via principale, nel merito: - respingere le domande di nullità/annullabilità delle delibere oggetto di impugnazione in quanto infondate per le motivazioni di cui in narrativa;
in ogni caso: - condannare controparte al risarcimento dei danni ex art. 96 III° comma c.p.c. per le motivazioni di cui in narrativa.
Con il favore delle spese e competenze di giudizio, anche con riferimento alla fase di mediazione obbligatoria già esperita, oltre rimborso spese generali e accessori di legge”.
Svolgimento del processo
Con ricorso ritualmente notificato il ricorrente dr. esponeva di essere Parte_1
proprietario di una unità immobiliare facente parte del sito ad Controparte_1
Alessandria, corso Cavallotti n. 34, danneggiata dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare soprastante, pertinenza dell'alloggio del sig. CP_2
Parte ricorrente evidenziava che il Tribunale di Alessandria aveva disposto il procedimento per ATP rg. 3561/2021 conclusosi con il deposito della relazione del geom. datata 06/04/2021. Tes_1
pagina 3 di 10 Nell'ambito della CTU veniva quantificato in € 1.098,38 oltre iva il costo dei lavori necessari per eliminare i danni presenti all'interno dell'alloggio del ricorrente, e in €
8.788,22 il costo delle opere per il rifacimento del lastrico solare.
Il dr. esponeva di avere depositato avanti il Tribunale di Alessandria un Parte_1
ricorso ex art. 702 bis cpc al fine di ottenere la condanna del ad effettuare i CP_1
suddetti lavori e a risarcire i danni, in ragione dell'inerzia della controparte.
La causa veniva rubricata con rg. 3253/2022 e assegnata - per ragioni di competenza - ad altro magistrato.
L'attore affermava di avere documentato che il aveva assunto le delibere CP_1
08/11/2022 e 28/11/2022 con le quali era stato disposto di effettuare i lavori di rifacimento del lastrico solare con una spesa di circa € 19.000,00, ripartendo la stessa secondo l'art. 12 del regolamento condominiale contrattuale (e quindi accollando metà della spesa al dr. e metà della spesa al sig. . Parte_1 CP_2
Il ricorrente chiedeva che il Tribunale dichiarasse nulle le suddette delibere, o in subordine le annullasse in quanto le stesse avevano un oggetto illecito, posto che il
Condominio aveva disposto di effettuare lavori diversi rispetto a quelli descritti dal perito del Tribunale, e ad un costo differente e in quanto avevano un oggetto che non rientra nella competenza del Condominio, posto che il regolamento dispone che le spese debbano essere sostenute solo dai due condomini, proprietario e fruitore del lastrico, e in quanto incidono sulla proprietà esclusiva del ricorrente.
Il Condominio si è costituito in giudizio contestando la fondatezza delle domande del ricorrente dr. chiedendone il rigetto. Parte_1
Veniva disposta la conversione del rito da sommario in ordinario e l'acquisizione del fascicolo dell'ATP resa nell'altro procedimento.
Veniva quindi fissata udienza di precisazione delle conclusioni.
All'esito il Tribunale tratteneva la causa in decisione assegnando alle parti i termini ex art. 190 cpc per il deposito di comparse conclusionali e note di replica.
Motivi della decisione
pagina 4 di 10

1. Sulla preliminare eccezione di inammissibilità della domanda di nullità/annullabilità delle delibere impugnate svolta da parte convenuta
L'eccezione preliminare è infondata e come tale deve essere rigettata per le ragioni di seguito indicate.
Risulta documentalmente provato che l'assemblea condominiale ha approvato 4 delibere di cui due in data 08 novembre 2022 (cfr. doc. 8 comparsa di costituzione resistente), e
2 in data 28 novembre 2022 (cfr. doc. 14 comparsa di costituzione resistente).
In data 08 novembre 2022 da parte dell'assemblea sono stati approvati:
1) i lavori di rifacimento del terrazzo tenendo conto del preventivo della società Sima
s.r.l. redatto in data 25 luglio 2022 (cfr. doc. 5 comparsa di cost.) per l'importo complessivo ivi indicato;

2) il riparto della spesa portata dal preventivo ai sensi dell'art.

1.126 c.c. ponendo in carico al ricorrente sig. la somma di 1/3 mentre ai condomini proprietari degli CP_2
immobili situati sotto il terrazzo predetto la restante somma dei 2/3.
Successivamente, in data 28 novembre 2022 l'assemblea ha approvato: 1) la revoca della delibera assunta in data 08.11.22 relativa alla ripartizione della spesa per l'effettuazione dei lavori ex art. 1126 c.c.; 2) la nuova ripartizione della spesa per i lavori di eseguire come da regolamento contrattuale.
Sulla scorta del contenuto delle quattro delibere deve pertanto ritenersi confermato a) di rifacimento del terrazzo tenendo conto del preventivo della società Sima s.r.l. redatto in data 25 luglio 2022 e – quindi - la ripartizione della spesa per i tali lavori di eseguire come da regolamento contrattuale.
Parte ricorrente ha impugnato tutte e quattro le delibere come si ricava dalla dalla chiara locuzione: "per nullità la delibera assembleare del 28.11.22 e, per scrupolo atteso che la stessa è stata revocata proprio da detta delibera, quella assunta il giorno
08.11.22” (cfr. ricorso introduttivo pag. 6) “nelle parti in cui hanno stabilito di effettuare lavori differenti rispetto a quelli indicati nella relazione finale del procedimento per ATP ad un prezzo differente rispetto a quello previsto in detta
pagina 5 di 10 relazione in materia in cui il condominio non è tenuto a spesa alcuna” (cfr. ricorso introduttivo, pag. 9).
Pertanto oggetto dell'impugnazione è la circostanza che l'assemblea abbia deliberato di eseguire lavori in difformità all'ATP e ad un prezzo diverso da quello indicato dal CTU nell'elaborato depositato nell'ATP.
In considerazione del fatto che nella delibera dell'8 novembre 2022 viene presa in considerazione solo la ripartizione dei costi dei lavori fra i condomini, deve quindi essere esaminata anche la richiesta svolta in via subordinata, avente ad oggetto la delibera del giorno 8 novembre 2022.
Sotto questo primo aspetto – pertanto – l'eccezione preliminare deve essere rigettata.
Parte resistete eccepisce - inoltre - che parte ricorrente ha introdotto preventivamente il procedimento di mediazione obbligatoria solo con riferimento alla impugnazione della delibera del 28.11.22 nei 30 giorni dalla assunzione della stessa (precisamente con istanza di mediazione notificata in data 23.12.22, cfr. doc. 19 comparsa di costituzione).
Tuttavia, con ordinanza in data 24.05.23, questo Giudice- preso atto del mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria con riferimento alla impugnativa della delibera assunta in data 08.11.22 - disponeva lo svolgimento della mediazione anche con riferimento della stessa;
la mediazione dava peraltro esito negativo.
Alla luce di quanto sopra, la delibera assunta in data 08.11.22 (il cui procedimento di mediazione si è svolto a distanza di ben 6 mesi dall'assunzione della stessa) può pertanto essere impugnata solo per nullità in quanto la richiesta di declaratoria di annullabilità risulta essere tardiva ex art.

1.137 c.c.


2. Sulla richiesta di nullità della delibera assembleare
Così delineata la verifica che deve essere effettuata nel presente procedimento, va verificata la fondatezza della domanda attorea limitatamente alla richiesta di nullità della delibera.
pagina 6 di 10 La domanda attorea è infondata e come tale deve essere rigetta per le ragioni di seguito indicate.
Parte attrice evidenzia che la delibera con la quale sono stati approvati i lavori indicati nel preventivo della società Sima s.r.l. redatto in data 25 luglio 2022 (cfr. doc.
5 comparsa di cost.) per l'importo complessivo ivi indicato, sarebbe nulla in quanto poiché le somme vengono poste ad esclusivo carico del ricorrente e del Sig. CP_2
ai sensi dell'art. 12 del regolamento condominiale contrattuale, il condominio non avrebbe avuto titolo per deliberare i lavori;
tale decisone – nella prospettiva del ricorrente - sarebbe spettata in via esclusiva allo stesso attore ed al sig. CP_2
In ordine a tale aspetto della vicenda va evidenziato che il criterio di ripartizione delle spese ex art.

1.126 c.c. è sicuramente derogabile in presenza di un regolamento condominiale contrattuale. La ripartizione delle spese, pertanto dovrà avvenire in considerazione dei criteri di legge o di quelle stabiliti dai comproprietari.
Nel caso concreto risulta dalla delibera del 28 novembre 2022 che l'assemblea a posto a carico dell'attore e del sig. (pro quota) la somma corrispondente al CP_2
all'esecuzione dei lavori tenendo conto del preventivo della società Sima s.r.l. redatto in data 25 luglio 2022; la ripartizione è avvenuta indicato in considerazione della ripartizione indicata nel del regolamento contrattuale.
Pertanto, in merito alla ripartizione dei costi ed alla individuazione ed alla conseguente quantificazione va evidenziato che:
a) la ripartizione da parte dell'assemblea è avvenuta sulla risultanza del regolamento condominiale;

b) la quantificazione di tali costi effettivamente è diversa rispetto a quanto indicato in ATP;

c) in ordine a tale aspetto va tuttavia rilevato che lo scopo e la funzione dell'ATP non sono quella di quantificare i costi di una determinata prestazione o servizio, ma si tratta di attività tecnica preliminare al giudizio nel corso del quale – eventualmente mediante apposita CTU – vengono individuati i lavori da eseguire pagina 7 di 10 o quantificato il danno da risarcire. In questa prospettiva appare, pertanto, fisiologico che sussista una divergenza fra la ipotetica quantificazione dell'ATP ed la quantificazione del lavori effettivamente da eseguire;
ciò appare tanto più evidente quanto – come nel caso di specie - alcune opere necessarie per la esecuzione a regola d'arte dei lavori non erano state indicate dal CTU
(realizzazione ponteggio, cfr. doc. 20, pag. 3), mentre altre dovevano considerarsi obsolete quanto superate dalle più moderne tecnologie;
non va inoltre trascurato il fatto che sussistano variazioni del costo di alcuni valori indicati dal CTU per ragioni di mercato o altri motivi (costituisce fatto notorio che i costi di alcuni beni sono aumentati in modo rilevante a causa dell'inflazione al 10% del 2023).
Alla luce delle considerazioni che precedono deve, quindi, ritenersi legittima la deliberazione assembleare che ha approvato i lavori di rifacimento del terrazzo di proprietà esclusiva del sig. e costituente parte comune condominiale, CP_2
apportando le modifiche ritenute migliorative e in linea con il mercato, ai lavori indicati dal CTU in sede di accertamento tecnico preventivo.
Ritenuta corretta la ripartizione delle spese, va quindi verificato - in presenza di una diversa ripartizione delle spese rispetto a quella legale in capo ai singoli condomini tenuti al pagamento per effetto del regolamento contrattuale - se gli stessi siano o meno titolare in via esclusiva del diritto di decidere se e quanto effettuare le spese che vengono poste a loro carico, o se tale potere debba essere comunque riconosciuto all'assemblea.
Da parte della giurisprudenza si è affermato (cfr. Cassazione, SS.UU. n. 9449/16), che proprio con riferimento ai terrazzi a livello di proprietà esclusiva di un , si CP_1
impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4) in quanto il terrazzo a livello costituisce parte comune CP_4
pagina 8 di 10 Deve pertanto affermarsi che rientra nei doveri dell'amministratore segnalare la necessità di determinati lavori finalizzati alla conservazione della cosa comune e - quindi - che rientri nella piena disponibilità deliberativa dell'assemblea condominiale approvare o meno tali lavori;
nel caso di specie si tratta lavori di rifacimento del terrazzo di proprietà esclusiva del sig. con le modalità ritenute più opportune CP_2
in quanto lo stesso è una parte comune CP_4
E' infatti evidente che eventuali omesse manutenzioni con conseguente rischio di infiltrazioni, crepe, o dissesti strutturali, possono incidere sulla struttura dell'edificio o sul pacifico godimento delle proprietà esclusive anche di altri condomini.
Di tale circostanza appare consapevole anche la stessa parte attrice la quale - come emerge dalla documentazione acquisita – ha iniziato un procedimento per ATP (R.G.
3561/21) convenendo in giudizio sia il Sig. che il Condominio e CP_2
promuovendo successivamente un ricorso (cfr. doc. 21 comparsa di costituzione e risposta) ex art. 702-bis c.p.c. (R.G. 3253/22) afferente la fase di merito della procedura di istruzione preventiva predetta con il quale ha chiesto che il sig. ed il CP_2
odierno convenuto, fossero condannati, pro-quota, ad eseguire le opere di CP_1
rifacimento del terrazzo descritte nell'elaborato peritale depositato nell'ATP.
Per le ragioni sopra indicate la domanda deve pertanto – come anticipato in esordio - essere rigettata.
Non sussistono i presupposti per la condanna ex art. 96 c.p.c. trattandosi di domande svolte nell'ambito della fisiologia dei giudizi contenziosi.
Alla soccombenza segue la condanna alle spese di causa che vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Alessandria, in composizione monocratica, definitivamente decidendo
Rigetta la domanda attorea.
Rigetta
pagina 9 di 10 la domanda di parte convenuta ex art. 96 c.p.c.
Condanna parte attrice al pagamento delle spese di causa in favore di parte convenuta che liquida in euro 6.306,00 di cui euro 772,00 per la fase di mediazione, ed euro 5.534,00 per onorari, oltre spese generali ed accessori di legge.
Alessandria, 25 gennaio 2025
Il Giudice
Dott. Giuseppe Bersani
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