N. R.G. 3649/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI ASTI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in persona del Giudice Dott.ssa Elga Bulgarelli ha pronunziato la seguente
SENTENZA ex art 281 sexies c.p.c. siccome novellato dal d.lgs.
149/2022 e successive modifiche nella causa civile iscritta al n° 3649/2021 R.G. avente per oggetto: risoluzione del contratto e risarcimento dei danni. promossa da:
, Parte_1

Parte_2 rappresentati e difesi dall'avv.to Vittorio Gatti giusta procura in atti
PARTE ATTRICE contro

Controparte_1 rappresentata e difesa dagli avv.ti Enrico Rabino e Serenella Nicola giusta procura in atti
PARTE CONVENUTA CONTUMACE
CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da verbale di udienza del 20 maggio 2025.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Premesso di aver concluso, quali danti causa, in data 21.10.2011, contratto preliminare di compravendita di un immobile – capannone industriale - sito in Solero strada statale 10 est per il prezzo di euro 235.000,00, con immediata immissione in possesso dell'avente causa odierna convenuta, di aver peraltro ricevuto dalla controparte la sola somma di euro 155.000,00, e Parte_2 Pt_1 citavano in giudizio al fine di sentir dichiarare la Parte_3 intervenuta risoluzione di diritto del contratto per effetto dello spirare del termine essenziale ovvero per effetto della intervenuta diffida ad adempiere, nonché condannarsi la convenuta alla restituzione dell'immobile oltre al risarcimento dei danni (anche commisurati al valore locativo del bene). si costituiva in giudizio eccependo l'inadempimento Parte_3 degli attori per essere l'immobile risultato gravato da ipoteca a favore di Banco di Desio e Brianza s.p.a., per non essere inoltre l'immobile mai stato liberato dai materiali ivi contenuti, né agibile in quanto viziato, rilevando di aver comunque versato alla controparte euro 165.000,00 e di aver speso, pagina 1 di 5 per rendere agibile l'immobile, complessivi euro 255.000,00, chiedeva dunque rigettarsi la domanda attorea e, in subordine, ove fosse pronunciata la risoluzione del contratto, condannarsi la parte attrice alla restituzione della somma versata in esecuzione del contratto oltre che al versamento di euro
255.00,00 a titolo di risarcimento del danno.
Concessi i termini di trattazione, svolta istruttoria orale e disposta la esibizione ex art 210 c.p.c. di contratto di locazione dell'immobile concluso dalla convenuta con soggetto terzo, era pronunciata sentenza parziale n. 251/2024 con la quale, rilevata la non ricorrenza, nel caso di specie, di ipotesi di risoluzione ipso jure, era pronunciata la risoluzione del contratto per fatto e colpa della convenuta (in tal senso interpretandosi la domanda, ed in considerazione della ritenuta infondatezza della eccezione di inadempimento sollevata dalla convenuta), con condanna della convenuta stessa alla restituzione dell'immobile e rimessione della causa in istruttoria per la definizione delle conseguenti posizioni risarcitorie/restitutorie. Seguiva il licenziamento di CTU tecnica. Indi la causa, assegnata ad altro Giudice, era rimessa in decisione ex art 281 sexies c.p.c..
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Si premette che, per allegazione comune, il contratto preliminare per cui è causa, pur privo di data, deve intendersi concluso nell'ottobre 2011 (cfr. atto di citazione e memoria di parte convenuta ex art
183 comma VI n. 2 c.p.c.).
Vista la pronuncia già intervenuta in causa deve anzitutto richiamarsi l'art 1458 c.c. a mente del quale la risoluzione del contratto ha effetti retroattivi tra le parti. Ne consegue l'obbligo della parte attrice di restituire alla convenuta quanto ricevuto a titolo di pagamento del prezzo per complessivi euro 155.000,00 (nella sentenza parziale si è già dato atto della impossibilità di computare la dazione nel 2017 della ulteriore somma di € 10.000 da parte della società convenuta, essendo stata oggetto di espresso e tempestivo disconoscimento la scrittura di quietanza di cui al doc. n. 5 di parte convenuta;
si aggiunga che non può invocarsi la disciplina di cui all'art. 1385
c.c. in materia di caparra confirmatoria essendovi domanda risolutoria). Quanto poi alle domande risarcitorie deve anzitutto osservarsi che in caso di risoluzione il pregiudizio che la parte non inadempiente subisce non è rappresentato dal valore della prestazione inadempiuta in quanto la risoluzione importa la perdita del diritto a tale prestazione, onde non è prospettabile un risarcimento inteso a surrogare nel patrimonio del danneggiato il valore del bene non più dovuto.
Indi che neppure può riconoscersi, quale danno, quello conseguente al pagamento della imposta sulla proprietà, la perdita della quale sarebbe conseguita all'adempimento del contratto, ovvero al realizzarsi di una prestazione, appunto, non più dovuta.
Ed ancora che, per giurisprudenza pacifica, a seguito della risoluzione di un preliminare di vendita immobiliare con presa di possesso anticipata del bene da parte del promissario acquirente – circostanza pacifica nel caso di specie - il promittente venditore adempiente, conseguendo con la restituzione del bene solo in parte la riparazione del pregiudizio subito, con riguardo al danno emergente, ha diritto all'ulteriore risarcimento connesso alla mancata disponibilità dell'immobile, cioè del reddito che avrebbe potuto ricavare ove il bene fosse rimasto nella sua disponibilità (lucro cessante) determinabile con riferimento al valore locativo dell'immobile maturato nel periodo di tempo intercorrente tra la data della consegna all'acquirente e quella della sua restituzione. (Cass.
15185/2001). Ai fini di detto computo parte attrice produce contratto di locazione dell'immobile alla società Pt_4 datato 21.8.2008 con durata sino al 31 luglio 2014, e rinnovo automatico, con canone mensile pari
[...] ad euro 3000,00 (doc. 5 att), controparte sostiene che all'epoca della stipulazione del preliminare pagina 2 di 5 aveva già cessato la attività, con conseguente restituzione dell'immobile, all'uopo Parte_4 producendo lettera 15.2.2011 di rilascio locali inviata da a Parte_4 Controparte_2 avente ad oggetto immobili evidentemente limitrofi a quelli per cui è causa (siti in
[...]
Solero strada statale 10 est 1/3), ed il riconoscimento di un generico debito per mensilità arretrate (doc.
7 conv.): a monte di ogni considerazione circa la riconducibilità tanto della (il cui Parte_4 amministartore unico risulta essere ) quanto della Parte_1 Controparte_2 alle odierne parti, deve rilevarsi che la riferita circostanza, unitamente alla mancanza di
[...] documentazione attestante la risoluzione per altra causa del contratto di locazione concluso tra e (doc. 5 att.), contratto la cui durata era prevista sino almeno al 2014, induce Parte_1 Parte_4
a ritenere che effettivamente la attività di come anche la locazione dell'immobile, fosse Parte_4 cessata in data anteriore alla stipula del preliminare (cui seguiva, per allegazione concorde, la immediata presa di possesso dell'immobile da parte della odierna convenuta). Neppure è di aiuto, ai fini del computo del danno dell'attrice, il contratto di locazione concluso tra l'odierna convenuta, quale dante causa, e DM Logistica s.r.l., quale avente causa, per il canone di euro 84.000,00 annui datato 14.1.2013 prodotto all'esito di ordinanza ex art 210 c.p.c. (doc. prodotto con memoria di parte convenuta 14.10.2022): ed infatti detto contratto si riferisce ad immobile affatto diverso da quello per cui è causa (l'immobile locato è catastalmente indicato come censito al comune di Solero F 7 mappale 291 sub 16-19 e 34, mentre nel contratto preliminare per cui è causa l'immobile è catastalmente indicato come censito a comune di Solero a F 7 mappale 291 sub 18).
Sul punto soccorre dunque la CTU che – con elaborazione congrua svolta sulla base di attenta analisi dell'immobile e dei documenti acquisiti, oltre che scevra da vizi logici, e richiamato il principio giurisprudenziale per cui il giudice di merito che riconosce convincenti le conclusioni del consulente tecnico non è tenuto ad esporre in modo specifico le ragioni che lo inducono a fare propri gli argomenti dell'ausiliare se dalla indicazione della consulenza tecnica possa desumersi che le contrarie deduzioni delle parti siano state rigettate, dato che in tal caso l'obbligo della motivazione è assolto con
l'indicazione della fonte dell'apprezzamento espresso ,Cass. n. 14638/2004 -, tenuto conto in particolare dei riscontrati vizi dell'immobile afferenti la copertura, che determinavano lo stillicidio di acqua piovana (su cui infra), ha ritenuto di computare detto canone in una somma pari a circa ¼ delle quotazioni immobiliari OMI ovvero ad una somma equitativamente determinata in circa euro 500,00 mensili. Tenuto conto della carattere equitativo di tale valutazione, nell'ambito della quale lo stesso consulente precisa di non aver potuto valutare l'eventuale pericolosità dell'immobile, si ritiene di computare il danno da mancata disponibilità dell'immobile in complessivi 74.500,00 (calcolati in ragione di euro 500,00 mensili per il periodo compreso tra la stipulazione del contratto preliminare con immediata messa in possesso dell'immobile – all'ottobre 2011 sul punto non essendovi contestazioni – e la data della sentenza parziale che ha disposto la risoluzione del contratto e la restituzione dell'immobile – all'esito effettivamente restituito, sul punto si vedano anche le dichiarazioni rese all'udienza di discussione del 20.5.2025). propone inoltre domanda risarcitoria allegando di aver sostenuto spese per Parte_3 sgomberare l'immobile, rifarne il tetto e le pareti, il piazzale antistante, gli impianti elettrico e antincendio. Le allegazioni sono peraltro piuttosto generiche e non si estendono alla identificazione di vizi originari del bene, il cui costo di eliminazione sarebbe individuabile quale danno risarcibile
(pacifico essendo che eventuali migliorie unilateralmente decise dal promissario acquirente non sarebbero risarcibili). Procedendo partitamente deve dunque rilevarsi, quanto alle spese asseritamente sostenute per sgomberare i locali in luogo della dante causa che se ne era assunta contrattualmente l'onere (come da contratto), che le allegazioni di parte convenuta sono assolutamente generiche (non vi è nessuna pagina 3 di 5 allegazioni circa la natura e l'entità del materiale che sarebbe stato asportato), la fattura doc. 3 conv. è parimenti generica ed i testi escussi non hanno fornito alcun elemento utile alla quantificazione della spesa (si aggiunga che il consulente, pur incaricato di fornire una quantificazione delle spese di sgombero, ha, condivisibilmente, concluso nel senso che l'assenza di indicazione alcuna circa il tipo e la quantità del materiale da asportare non consente in alcun modo detto computo).
Quanto invece al valore delle opere svolte dalla convenuta a titolo di rifacimento del tetto, delle pareti, del piazzale antistante nonché per l'adeguamento degli impianti elettrici e antincendio, ovvero, potenzialmente, per la eliminazione dei vizi del bene con conseguente aumento di valore dell'immobile
, deve osservarsi che il consulente, sulla base di un attento lavoro ricostruttivo, anche basato su foto d'epoca e ortofoto acquisite dal CTU dalla P.A. e dalla Procura della Repubblica di Alessandria (cfr. relazione pag. 9) nonché all'esito di compiuta analisi dei luoghi (ed altresì richiamandosi la giurisprudenza già esposta in merito alla condivisione della CTU), ha quantificato in euro 48.739,20 la spesa necessaria per la realizzazione delle opere di eliminazione dei vizi afferenti il tetto e le pareti laterali del capannone (opere in particolare consistenti in rifacimento di alcune porzioni danneggiate della copertura e tamponamento del portone sul fronte est), ed in euro 5907,72
(566,82+381,90+4959,00) le spese per rifacimento dell'asfalto, ovvero per riparazione di buchi e cedimenti, del piazzale antistante (cfr. computo metrico estimativo allegato 5 alla relazione, punti da 35 a 37). Tali somme, riconducibili al valore delle opere di rimozione di vizi originari, e dunque al risarcimento del danno patito dal promissario acquirente per effetto della condotta della controparte negoziale, devono dunque ritenersi dovute (sul punto si richiama, ancora, l'analitico computo metrico- estimativo nonché le osservazioni del CTU ai rilievi dei CCTTPP, solo aggiungendosi che non rileva la prova dell'effettivo esborso trattandosi, appunto, di computo del valore delle opere destinate alla eliminazione dei vizi;
ed ancora, incidenter tantum, visti i rilievi di parte attrice con memoria, non autorizzata, 18.12.2023, relativi alle dichiarazione rese dai testi e sul capo 13 Tes_1 Tes_2 Tes_3 della memoria di parte convenuta ex art 183 comma VI n. 2 c.p.c., laddove riferite alla corrispondenza tra le opere indicate nella fattura doc. 3 e quelle svolte sull'immobile secondo le allegazioni della convenuta, si osserva che il teste non è stato escusso su detto capo, mentre i testi e Tes_1 Tes_2
si sono, a ben vedere, limitati a confermare la circostanza dell'avvenuto pagamento di detta Tes_3 fattura – altresì espressamente dichiarando, il teste , che le fatture venivano a lui inviate Tes_3 precompilate -). Le stesse, computate sulla base del prezziario regionale dell'anno 2012, dovranno essere rivalutate al valore attuale trattandosi di debito di valore.
Nulla può invece riconoscersi a titolo di adeguamento impianto elettrico (avendo la convenuta operato interventi relativi alla sostituzione degli interruttori nel quadro elettrico dell'impianto di illuminazione e alla realizzazione di un nuovo quadretto elettrico contenente gli interruttori per gli impianti di riscaldamento e raffrescamento dell'adiacente basso fabbricato ad uso uffici e servizi onde non evidentemente riconducibili a vizi originari del bene, cfr. relazione di CTU pag 9), o antincendio (avendo il CTU ravvisato che l'impianto antincendio si presenta non funzionante né alcunchè essendo evincibile circa la preesistente condizione dello stesso), o per la rimozione di un muretto di calcestruzzo (ancora non essendo in alcun modo tale attività riconducibile alla rimozione di un vizio originario del bene), o per rimborso spese condominiali, sul punto non emergendo alcuna prova (il doc.
9 di parte convenuta parendo una mera nota di formazione unilaterale), né infine, evidentemente, possono ritenersi dovute dall'attrice somme ulteriori individuate del tutto autonomamente dal CTU in relazione ad opere assolutamente non allegate da parte convenuta.
pagina 4 di 5 In ultimo non può ritenersi dovuta alcuna somma alla attrice per la asserita demolizione, da parte della convenuta, di un muro divisorio interno, trattandosi, a tacer d'altro, di circostanza allegata dalla stessa attrice con la sola seconda memoria istruttoria, e dunque tardivamente.
Conclusivamente la parte attrice sarà tenuta alla dazione alla convenuta della somma di euro
155.000,00 a titolo di restituzione del prezzo versato oltre euro 54.646,00 – rivalutata, all'attualità, in euro 68.034,27 - a titolo di risarcimento danni (valore delle opere poste in essere dalla convenuta per la eliminazione dei vizi del bene), per complessivi euro 223.034,27, mentre la parte convenuta sarà tenuta al pagamento in favore dell'attrice della somma di euro 74.500,00 a titolo di risarcimento per la mancata disponibilità dell'immobile commisurata al valore locativo.
Operata la compensazione, impropria, dei rispettivi debiti (nascenti da un unico rapporto) ne consegue che la parte attrice dovrà essere condannata a versare alla convenuta la somma di euro 148.534,27 oltre interessi dalla pronuncia della risoluzione del contratto, sentenza 18.3.2024, al saldo effettivo.
Considerato l'esito complessivo della lite si dispone la compensazione tra le parti del 50% delle spese di lite – complessivamente liquidate come in dispositivo in applicazione del DM 55/2014 tenuto conto del valore della lite, segnatamente in ragione del decisum, della media difficoltà della stessa e delle attività svolte – e la posizione del restante 50% a carico della parte convenuta prevalentemente soccombente.
Le spese di CTU, liquidate con separato provvedimento, sono poste a carico delle parti in ragione del
50% ciascuna (conseguentemente restando a carico delle stesse le spese di CTP).

PQM

Il Tribunale di Asti, definitivamente pronunciando, ogni ulteriore o contraria istanza, eccezione, deduzione, assorbita o respinta, richiamata la sentenza parziale n 251/2024, dichiara tenuta parte attrice a versare a parte convenuta la somma di euro 223.034,27, dichiara tenuta parte convenuta a versare a parte attrice la somma di euro 74.500,00 e, per l'effetto, operata la compensazione, dichiara tenuta e condanna parte attrice a versare a parte convenuta la somma di euro 148.534,27 oltre interessi di legge dal 18.3.2024 al saldo effettivo. compensa tra le parti del 50% delle spese di lite – complessivamente liquidate in euro 22.457,00 per compensi oltre euro 518,00 per esposti oltre 15% rimborso forfettario spese generali IVA e CPA– e la posizione del restante 50% a carico di parte convenuta prevalentemente soccombente. pone le spese di CTU, liquidate con separato provvedimento, a carico delle parti in ragione del 50% ciascuna.

Asti, 21 maggio 2025
Il Giudice
dott. Elga Bulgarelli
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