N. R.G. 9764/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di Torino
Ottava Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 9764/2024 tra
, , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 [...]
e con il patrocinio dell'avv. FIORETTI NADIA in forza di procure alle Pt_5 Parte_6 liti 20.5.2025
ATTORI
e
, con il patrocinio dell'avv. Controparte_1
MONTELEONE GIANLUCA
CONVENUTO
Oggi 16 giungo 2025 innanzi al dott.ssa Simonetta Rossi, sono comparsi:
- per , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
e l'avv. FIORETTI NADIA;
Parte_5 Parte_6
- per l'avv. MONTELEONE Controparte_1
GIANLUCA.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni e a discutere la causa.
L'avv. Fioretti precisa le conclusioni richiamando quelle dell'atto introduttivo e le difese di cui alle note conclusive.
L'avv. Monteleone precisa le conclusioni come da comparsa di costituzione e le difese ivi esposte.
Dopo breve discussione orale il Giudice si ritira in camera di consiglio previo consenso dei difensori alla lettura della sentenza in loro assenza.
Terminata la camera di consiglio viene data lettura in udienza del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, costituenti parte integrante del verbale di causa:
Il Giudice
dott.ssa Simonetta Rossi
pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Ottava Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Simonetta Rossi ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 9764/2024 promossa da:
, , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 [...]
e con il patrocinio dell'avv. FIORETTI NADIA in forza di procure alle Pt_5 Parte_6 liti 20.5.2025
ATTORI contro
, con il patrocinio dell'avv. Controparte_1
MONTELEONE GIANLUCA
CONVENUTO
Udienza di discussione in data 16.6.2025

CONCLUSIONI
Per gli attori:
“Voglia Ill.mo Tribunale adito, disattesa e reietta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, senza inversione dell'onere della prova: in via istruttoria si insiste per l'ammissione delle prove dedotte nella 2° memoria ex art 171 ter c.p.c. e si chiede che venga ordinato al l'esibizione dell'estratto conto CP_1 corrente del fondo C.I.P dalla data di costituzione, ovvero dalla data di accredito dell'importo erogato al che ha transatto il contenzioso con l'arch. e la CP_1 CP_2 [...]
Controparte_3
- in via principale, accertare e dichiarare che gli attori non sono obbligati e/o onerati a partecipare alla spesa per i lavori straordinari di adeguamento antincendio, c.d. C.I.P.
- in subordine, accertare e dichiarare il loro diritto a partecipare al fondo cassa condominiale, con riconoscimento a loro favore della somma (pro quota) in millesimi di proprietà per le singole rispettive unità immobiliari del “fondo cassa lavori C.I.P.”, in conformità a quanto previsto dalla legge e dalle tabelle millesimali e, comunque in maniera proporzionale. pagina 2 di 9 - di conseguenza, ed in ogni caso, accertare l'illegittimità e nullità, e contrarietà a norme di legge e regolamentari della ripartizione delle spese operata dall'Amministratore con lo
“storno” della quota del fondo cassa agli attori (per complessivi € 19.298,00=), ovvero altra somma veriore che verrà accertata in corso di causa.
- in via di ulteriore subordine, annullare l'operazione di “storno del fondo cassa” e la conseguente tabella di ripartizione delle spese straordinarie per cui è causa, con ogni e conseguente diritto di credito degli attori al riconoscimento delle somme pro quota millesimale e di ogni altra successiva deliberazione assembleare.
In via di estremo subordine, accertare e dichiarare che il e/o l'Amministratore CP_1
e/o i condomini già precedentemente proprietari sono responsabili dell'omesso adeguamento dell'impianto antincendio condominiale;
di conseguenza, condannare l'uno o l'altro o in via solidale, a risarcire agli attori (quali nuovi acquirenti), il danno loro subito in misura pari all'esborso che dovessero sostenere per l'adeguamento tardivo dell'impianto condominiale.
In via istruttoria, si chiede ordinarsi al convenuto di produrre in giudizio l'estratto CP_1 del conto corrente movimentazioni del “fondo cassa lavori straordinari C.I.P.” dalla data di sua costituzione ad oggi.
Con vittoria di spese e compensi di lite, oltre 15% spese forfettarie e CpA e con riserva di meglio dedurre, capitolare e produrre, ampliare e formulare le richieste istruttorie nei termini di legge, lette le difese del convenuto”.
Per il convenuto:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Torino, reiectis contrariis, per i motivi sopra esposti e, in attesa che venga chiarito il contenuto della domanda attorea, in via preliminare
- dichiarare nulle le domande formulate “in subordine” e “in via di ulteriore subordine” di cui ai punti b) e c) per indeterminatezza dell'oggetto;
- dichiarare improcedibili le domande formulate “in via principale” e “in via di estremo subordine” di cui ai punti a) e d) per il mancato espletamento della procedura di mediazione;

- dichiarare gli attori decaduti dall'impugnazione della delibera assembleare in relazione alle domande formulate “in subordine” e “in via di ulteriore subordine” di cui ai punti b) e c) o, in alternativa, respingerle per carenza di interesse ex art. 100 c.p.c.; nel merito
- respingere le domande tutte formulate dai sigg.ri , Parte_7 Parte_2 [...]
, , e in quanto infondate in fatto e Parte_8 Parte_4 Parte_5 Parte_6 diritto;

-condannare i sigg.ri , , , Parte_7 Parte_2 Parte_8 Parte_4
e al pagamento delle spese e compensi del presente giudizio Parte_5 Parte_6 oltre il 15% a titolo di rimborso forfettario oltre cpa e iva come per Legge;
pagina 3 di 9 -condannare i sigg.ri , , , Parte_7 Parte_2 Parte_8 Parte_4
e al pagamento delle spese e compensi di mediazione;
Parte_5 Parte_6
-condannare i sigg.ri , , , Parte_7 Parte_2 Parte_8 Parte_4
e al pagamento in favore del , Parte_5 Parte_6 Controparte_4 CP_1
di una somma equitativamente determinata ex art. 96 comma 3 c.p.c.”.
[...]

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
, , , e Parte_7 Parte_2 Parte_8 Parte_4 Parte_5 [...]
hanno introdotto il presente giudizio nei confronti del Condominio sito in Torino, via Pt_6
Val della Torre 36/38 (in seguito, “ ”) CP_1
(i) in via principale, per sentir accertare che non sono obbligati e/o onerati a partecipare alla spesa per i lavori straordinari di adeguamento antincendio, c.d. C.I.P.
(ii) in subordine, per sentir accertare il loro diritto a partecipare al fondo cassa , Parte_9 con riconoscimento a loro favore della somma (pro quota) in millesimi di proprietà per le singole rispettive unità immobiliari del “fondo cassa lavori C.I.P.”, in conformità a quanto previsto dalla legge e dalle tabelle millesimali e, comunque in maniera proporzionale, con conseguente accertamento dell'illegittimità e nullità, e contrarietà a norme di legge e regolamentari della ripartizione delle spese operata dall'Amministratore con lo “storno” della quota del fondo cassa agli attori, per complessivi € 19.298,00;
(iii) in via di ulteriore subordine, per sentir annullare l'operazione di “storno del fondo cassa”
e la conseguente tabella di ripartizione delle spese straordinarie, con ogni conseguente diritto di credito delle somme pro quota millesimale;

(iv) In via di estremo subordine, per sentir accertare che il e/o l'Amministratore CP_1
e/o i condomini già precedentemente proprietari sono responsabili dell'omesso adeguamento dell'impianto antincendio condominiale, con condanna in via alternativa o in via solidale, a risarcire agli attori il danno loro subito in misura pari all'esborso che dovessero sostenere per l'adeguamento tardivo dell'impianto condominiale.
A sostegno della domanda hanno allegato
- che all'atto dell'acquisto delle loro unità immobiliari il Condominio aveva un “Fondo
Cassa Straordinario” destinato all'esecuzione delle opere straordinarie obbligatorie per ottenere il certificato di prevenzione incendi (Fondo Cassa C.P.I);
- che, con deliberazione 25.09.2023, l'assemblea decideva che il fondo cassa era destinato a pagare parte dei lavori di C.P.I, mentre la restante parte del costo dell'opera (€ 226.000=) era da ripartire tra tutti i condomini;

- che, con e-mail del 25.01.24, veniva trasmesso il riparto delle spese “straord.
Antincendio (CPI)” e gli odierni attori constatavano che l'Amministratore - in difformità
a quanto era stato deliberato nell'assemblea del 22.09.2023 - aveva proceduto allo
“ degli attori, decidendo Controparte_5 pagina 4 di 9 unilateralmente che gli stessi non avevano diritto a partecipare al fondo in questione.
Così esposti i fatti, in diritto hanno sostenuto l'illegittimo e indebito storno delle loro quote di partecipazione al fondo cassa operato dall'Amministratore in difformità a quanto deliberato dall'assemblea condominiale, con conseguente addebito di una quota di partecipazione alla spesa per i lavori straordinari maggiore di quando da loro dovuto e indebito arricchimento di tutti gli altri condomini beneficiari del fondo cassa. Hanno aggiunto che ove il fondo fosse stato ripartito tra i soli condomini che erano proprietari al momento della costituzione dello stesso, essi attori non avrebbero dovuto partecipare in nessun modo alla spesa sia in quanto lavori deliberati molti anni prima rispetto al loro acquisto, sia in quanto il Condominio era inadempiente nel provvedere all'adeguamento alla normativa antincendi. Hanno, infine, allegato che a loro risultava un originario importo maggiore del fondo e che intendevano ottenere il riconoscimento “pro quota” con riguardo all'ammontare dell'importo originariamente accreditato sul conto corrente condominiale dedicato all'opera di adeguamento C.I.P.
Il Condominio ha evidenziato, in primo luogo, la difficoltà nell'individuare la domanda proposta da controparte, in quanto ove gli attori avessero inteso contestare il riparto non avrebbero avuto alcun interesse ad agire in quanto tale atto non era di per se vincolante se non approvato dall'assemblea, mentre ove avessero inteso impugnare la delibera ritenendo il riparto il momento conclusivo, non avrebbero dovuto proporre una mera domanda di accertamento, bensì una domanda di annullamento. In tale ultimo caso, il (i) ha CP_1 eccepito la decadenza dall'impugnazione in quanto il verbale negativo di mediazione era stato sottoscritto in data 23 aprile 2024 mentre l'atto di citazione era stato notificato in data 24 maggio 2024 e, cioè, il trentunesimo giorno successivo all'esito infruttuoso della mediazione e, quindi, senza rispettare il termine di decadenza di trenta giorni previsto dalla legge e (ii) ha sostenuto l'insussistenza dei presupposti per la declaratoria di nullità della deliberazione.
Quanto alle domande proposte dagli attori, il ha eccepito l'improcedibilità della CP_1 domanda proposta in via principale di accertamento che gli attori non sono obbligati e/o onerati a partecipare alla spesa per i lavori straordinari di adeguamento antincendio, in quanto non era stata introdotta nel procedimento di mediazione. Nel merito ne ha sostenuto l'infondatezza, in quanto in contrasto con il contenuto della delibera del 25 settembre 2023 nel corso della quale l'assemblea aveva deliberato di affidare l'esecuzione dei lavori di adeguamento alla normativa antincendio alla ditta (doc. 1) con il voto CP_6 favorevole espresso da alcuni degli attori ( , , ), deliberazione che non Pt_7 Pt_4 Parte_3 era stata impugnata dagli altri tre attori assenti in assemblea.
In ordine alla domanda di accertamento del diritto degli attori a partecipare al fondo cassa condominiale, con riconoscimento a loro favore della somma (pro quota) in millesimi di proprietà per le singole rispettive unità immobiliari del “fondo cassa lavori C.I.P.”, il ne ha sostenuto l'infondatezza in quanto non si trattava di un fondo cassa CP_1 pagina 5 di 9 speciale ex art. 1135 comma 1° n. 4 cod. civ., bensì di somme riconosciute a titolo risarcitorio in sede di transazione e come tali aventi natura personale e spettanti a coloro che erano proprietari al momento della sottoscrizione della transazione.
In ordine alla richiesta di annullamento dello storno contenuto nel riparto, ha ribadito che non si trattava di un atto vincolante autonomamente impugnabile.
Con riguardo alla domanda di accertamento della responsabilità del e/o CP_1 dell'Amministratore e/o dei condòmini già precedentemente proprietari per l'omesso adeguamento dell'impianto antincendio condominiale, il ne ha sostenuto (i) CP_1
l'improcedibilità per mancato esperimento della mediazione e (ii) l'infondatezza per non avere gli attori subito alcun danno avendo acquistato l'immobile ben conoscendo la presenza nel bene di vizi conseguenti alla problematica della violazione della normativa antincendio e avendo pagato il bene in ragione dei vizi e difetti che gli immobili presentavano.
Con la memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c., gli attori hanno precisato che lo storno delle quote del “fondo cassa C.P.I.” effettuato dall'Amministratore successivamente alla delibera di ripartizione dello stesso tra tutti i condomini era illegittimo e che essi avevano interesse ad agire affinché venisse accertato il loro diritto a concorrere alla ripartizione dell'importo accantonato in tale fondo. Hanno aggiunto che se a monte di tale delibera fosse già stato contemplato (ma non esplicitato) che gli acquirenti degli immobili all'asta non erano partecipi del fondo, la carenza di informazioni essenziali su un diverso criterio di ripartizione della spesa taciuto o comunque non indicato in sede di deliberazione aveva inficiato la volontà assembleare, con conseguente nullità della stessa.
La causa è giunta a decisione senza esperimento di attività istruttoria e previo rigetto dell'ordine di esibizione.
Nelle note conclusive autorizzate, il ha evidenziato che nel corso dell'assemblea CP_1 condominiale tenutasi in data 17 dicembre 2024 era stato ribadito che “il criterio di ripartizione di cui al riparto preventivo inviato in data 25 gennaio 2024 è conforme alla volontà della maggioranza assembleare espressa nell'assemblea straordinaria del 25 settembre 2023 confermando che nella redazione del predetto riparto, l'Amministratore si è attenuto alle indicazioni fornite sul punto dalla maggioranza dell'assemblea e che quindi coloro che hanno acquistato gli immobili all'asta dovranno essere esclusi dalla partecipazione all'accantonamento”. Ha aggiunto che tale ultima delibera assembleare nel suo contenuto non era stata oggetto di impugnazione da parte di nessuno dei condomini coinvolti nella presente controversia e, pertanto, nessun dubbio poteva sorgere sulla volontà assembleare del 23 settembre 2023 e sulla conformità a tale volontà del riparto inviato il 24 gennaio 2024.
All'udienza odierna le parti hanno discusso oralmente la causa ex art. 281 sexies c.p.c. sulle conclusioni come in epigrafe trascritte.
pagina 6 di 9 2. Deve, in primo luogo, rigettarsi l'eccezione di improcedibilità della domanda proposta in via principale e della domanda di accertamento della responsabilità per inadempimento proposta in via di estremo subordine tenuto conto che non è necessario che l'istanza di mediazione e la domanda giudiziale siano perfettamente coincidenti essendo sufficiente che i fatti che rappresentano il fondamento dell'azione giudiziaria siano gli stessi indicati nella domanda di mediazione.

3. Nel merito la domanda proposta in via principale di accertare che gli attori non sono obbligati e/o onerati a partecipare alla spesa per i lavori straordinari di adeguamento antincendio, c.d. C.I.P. non può trovare accoglimento.
Assorbente risulta il rilievo che i lavori sono stati deliberati nell'assemblea del 25 settembre
2023, al punto 2 dell'ordine del giorno, con il voto favorevole espresso da , Parte_7
e e che la deliberazione non è stata sul punto impugnata Parte_4 Controparte_7 dagli altri condomini attori nel presente giudizio, e Parte_2 Parte_5 [...]
non presenti all'assemblea. Pt_6

4. Deve, invece, essere accolta la domanda proposta, in via subordinata, di accertamento del diritto degli attori a partecipare al fondo cassa condominiale, con riconoscimento a loro favore della somma (pro quota) in millesimi di proprietà per le singole rispettive unità immobiliari del “fondo cassa lavori C.I.P.”, in conformità a quanto previsto dalla legge e dalle tabelle millesimali.
Non si tratta di domanda di annullamento della deliberazione assembleare bensì di accertamento del diritto degli attori a partecipare al fondo cassa condominiale.
L'interesse ad agire in capo agli attori sussiste in quanto il riparto, pur se non espressamente approvato nel corso dell'assemblea, è stato comunicato a tutti i condomini unitamente al verbale di assemblea e sussiste, come comprovato dal tenore della deliberazione 27.12.2024, un contrasto su come le spese debbano essere ripartite tra i condomini in forza di quanto deliberato dall'assemblea.
Nel verbale dell'assemblea 25.9.2023, al punto 2 dell'ordine del giorno, si legge: “Dopo ampia discussione l'Amministratore la giacenza in cassa per i lavori straordinari è di € 168.800,00 tale fondo verrà utilizzato per pagare in parte i lavori del (CPI) e la rimanenza dell'importo totale dei lavori per una differenza di circa € 226.000,00 verrà ripartita tra i condomini in 14 rate mensili con scadenza 1° rata da gennaio 2024”.
Il tenore della deliberazione risulta chiaro e da esso si evince la volontà assembleare di sottrarre dall'importo complessivo del costo necessario per l'ottenimento del certificato prevenzione incendi la somma giacente nella cassa per i lavori straordinari ammontante a €
168.800,00 e di ripartire la sola somma residua tra tutti i condomini in 14 rate mensili da gennaio 2024. pagina 7 di 9 Ne consegue che tutti i condomini sono tenuti a pagare la somma dovuta per i lavori necessari all'ottenimento del certificato prevenzione incendi somma che si ottiene detraendo dall'importo totale dei lavori la giacenza in cassa per i lavori straordinari di € 168.800,00.
Non vi è nessun cenno nel verbale dell'assemblea del 25.9.23 allo storno con riguardo a coloro che non erano condomini alla data del 8.6.2020, allorché era stato sottoscritto da parte del con il progettista architettonico, progettista antincendio e direttore lavori, CP_1
, e un accordo transattivo con Persona_1 Controparte_8 corresponsione da parte dell'assicurazione in favore del per i vizi relativi alla CP_1 problematica antincendio di € 191.987,00 (doc. 10 di parte convenuta).
Risulta, d'altra parte, allegato dallo stesso che a seguito della riscossione di tale CP_1 somma, i condòmini - anziché procedere alla ripartizione pro quota del risarcimento – avevano deciso di versare l'importo in un conto corrente dedicato (da qui “fondo cassa c.p.i.) con l'idea di attingervi allorquando vi sarebbe stato bisogno e, principalmente, per far fronte ai lavori straordinari di adeguamento alla normativa antincendio.
Si ritiene, pertanto, che i condomini abbiano legittimamente costituito un fondo dedicato a questi lavori straordinari anche perché ottenuto in sede di accordo transattivo relativo a una causa ex art. 1669 c.c. proposta dal per i vizi delle parti comuni relative alle CP_1 problematiche antincendio e che a tale scopo doveva essere utilizzato.
Ne consegue che in esecuzione di quanto deliberato dall'assemblea, il riparto avrebbe dovuto essere effettuato decurtando dalla somma complessivamente dovuta per i lavori quanto presente nel fondo e ripartendo il residuo sulla base millesimale tra tutti i condomini risultando irrilevante quali fossero i proprietari delle unità immobiliari al momento della sottoscrizione dell'Accordo firmato dall'amministratore per il Condominio e con riferimento ai vizi presenti nelle parti comuni dello stesso.
Risulta, infine, irrilevante quanto emerge dal verbale di assemblea del 17.12.2024 al punto 2 rubricato “Aggiornamento sulla causa RG n. 9764/2024 avente all'oggetto il criterio di ripartizione fondo spese certificato prevenzione incendi (CPI)” in cui si legge: “l'assemblea ribadisce che il criterio di ripartizione di cui al riparto preventivo inviato in data 25 gennaio
2024 è conforme alla volontà della maggioranza assembleare espressa nell'assemblea straordinaria del 25 settembre 2023 confermando che nella redazione del predetto riparto,
l'Amministratore si è attenuto alle indicazioni fornite sul punto dalla maggioranza dell'assemblea e che quindi coloro che hanno acquistato gli immobili all'asta dovranno essere esclusi dalla partecipazione all'accantonamento”.
Assorbente risulta il rilievo che la controversia in ordine al criterio di riparto è oggetto del presente giudizio e che l'aggiornamento non costituisce deliberazione nuova sul punto non risultando posta alla votazione dei presenti, ma solo informativa sull'esito del presente giudizio, con la conseguenza che è con questa pronuncia che il criterio deve essere accertato tra le parti. A fortiori si osserva che la volontà della maggioranza assembleare che risulta pagina 8 di 9 espressa nell'assemblea straordinaria del 25 settembre 2023 prevede che il fondo venga decurtato dall'importo complessivo dei lavori e che solo la differenza sia ripartita tra tutti i condomini.
Alla luce delle considerazioni svolte, in accoglimento della domanda proposta in via subordinata da parte attrice, deve accertarsi il diritto degli attori a partecipare al fondo cassa condominiale, con riconoscimento a loro favore della somma (pro quota) in millesimi di proprietà per le singole rispettive unità immobiliari del “fondo cassa lavori C.I.P.” e la conseguente illegittimità dello storno operato nel riparto trasmesso con la mail 25.01.24.

5. L'accoglimento della domanda proposta in via subordinata assorbe l'esame delle ulteriori domande proposte dagli attori.

6. Le spese di causa, alla luce della parziale soccombenza conseguente al rigetto della domanda proposta in via principale, devono essere interamente compensate tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
RIGETTA la domanda proposta dagli attori di accertamento che non sono obbligati e/o onerati a partecipare alla spesa per i lavori straordinari di adeguamento antincendio, c.d. C.I.P.
ACCERTA il diritto degli attori a partecipare al fondo cassa condominiale, con riconoscimento a loro favore della somma (pro quota) in millesimi di proprietà per le singole rispettive unità immobiliari del “fondo cassa lavori C.I.P.” e la conseguente illegittimità dello storno operato nel riparto trasmesso con la mail 25.01.24.
DISPONE l'integrale compensazione tra le parti delle spese del presente giudizio.
Torino, 16 giugno 2025
Il Giudice dott.ssa Simonetta Rossi
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