REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TIVOLI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Tivoli, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.ssa Beatrice Ruperto, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 984 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno 2021 promossa da
, rappresentata e difesa dagli avv.ti Cristiano Manni e Ezio Lucchetti Parte_1 attrice nei confronti di
e rappresentati e difesi dagli avv.ti Marco Diana e Debora Controparte_1 Controparte_2
Cacciatore
convenuta
Oggetto: vendita di cose immobili
Conclusioni delle parti: come precisate all'udienza del 26 maggio 2023
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. ha agito in giudizio per ottenere la dichiarazione Parte_1 della risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 20.7.2020 con i convenuti e in qualità di promittenti venditori, a seguito dell'inadempimento Controparte_1 Controparte_2 contrattuale di questi ultimi e con condanna di costoro alla restituzione del doppio della caparra versata, oltre interessi, nonché al pagamento di una somma equitativamente determinata ai sensi dell'art. 96 comma 3 c.p.c.
A sostegno della propria domanda, l'attrice ha esposto:
- di aver sottoscritto in data 30.6.2020 una proposta di acquisto, tramite l'agenzia immobiliare
Roma&Dintorni S.a.s., avente ad oggetto l'immobile di proprietà di Parte_2
sito in Capena, Via di Scoranello, 7/L, lasciando in deposito fiduciario un assegno per la
[...] somma di euro 10.000,00 da imputarsi a caparra confirmatoria al momento dell'accettazione della proposta;

- che i convenuti avevano accettato la proposta, specificando che l'unità immobiliare era “venduta libera da pesi, oneri, vincoli, ipoteche, privilegi anche fiscali, trascrizioni di pregiudizio, diritti di prelazione, imposte arretrate”, come ribadito anche nel successivo contratto preliminare, sottoscritto dalle parti in data 20.7.2020, nel quale era indicata la data del 30.9.2020 per la stipula del definitivo;

- di aver versato, contestualmente alla sottoscrizione del preliminare de quo, un assegno per l'ulteriore somma di euro 30.000,00, a titolo di acconto prezzo;

- che i resistenti, con la sottoscrizione del preliminare, avevano rilasciato quietanza con riferimento al versamento della caparra confirmatoria di euro 10.000,00 e dell'importo di euro 30.000,00 a titolo di acconto prezzo;

- che il 30.7.2020 il notaio incaricato per la stipula del rogito aveva riscontrato l'iscrizione di due ipoteche sull'immobile e di conseguenza la ricorrente, appena venuta a conoscenza di tale circostanza, aveva manifestato alle controparti e all'agenzia immobiliare la volontà di recedere dal contratto, per inadempimento della promittente venditrice;

- che l'agenzia immobiliare aveva quindi restituito la somma di euro 8.000,00, percepita per l'attività di mediazione, e anche i resistenti avevano restituito spontaneamente la somma di euro 40.000,00, ricevuti a titolo di caparra confirmatoria e di acconto prezzo;

- di aver contestato ai resistenti l'inadempimento al contratto preliminare di compravendita con raccomandata dell'8.10.2020, chiedendo il pagamento dell'ulteriore somma di euro 10.000,00 ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.p.c., invitando contestualmente le parti alla stipula di una negoziazione assistita;

- che, pur avendo i resistenti riconosciuto che l'immobile fosse gravato da ipoteche, gli stessi avevano riscontrato l'avvenuta risoluzione consensuale del contratto e aderito all'invito in negoziazione assistita, senza tuttavia poi procedere alla sottoscrizione.

2. Con comparsa di costituzione e risposta si sono costituiti in giudizio e Controparte_1 CP_2
contestando tutto quanto ex adverso dedotto.
[...]
In particolare, parte resistente ha eccepito, in via preliminare, l'incompetenza territoriale del Tribunale di Tivoli, in favore del Tribunale di Roma e, nel merito, ha dedotto l'inammissibilità e infondatezza delle domande avanzate dalla ricorrente deducendo:
- che aveva già in precedenza manifestato interesse all'acquisto dell'immobile de quo, Parte_1 formulando proposta di acquisto unitamente a e rilasciando assegno di euro 3.000,00 Testimone_1
a titolo di deposito fiduciario, per poi recedere dalle trattative per presunti vizi e difformità dell'immobile, in realtà del tutto inesistenti, e con conseguente restituzione da parte dei resistenti dell'importo versato, in ossequio al canone di buona fede;

- che la ricorrente aveva successivamente formulato la proposta di acquisto del 30.6.2020, con contestuale versamento di assegno dell'importo di euro 10.000,00, da mutarsi in caparra confirmatoria all'accettazione;

2 - che le parti avevano sottoscritto il preliminare di compravendita in data 20.7.2020, con termine di stipula del rogito fissato al 30.9.2020 e versamento da parte della ricorrente dell'ulteriore importo di euro 30.000,00 a titolo di acconto prezzo;

- che in data 30.7.2020 la ricorrente aveva chiesto la restituzione degli importi versati ai resistenti e all'agenzia immobiliare, lamentando la sussistenza di due iscrizioni ipotecarie sull'immobile promesso in vendita;

- che non sussisteva alcun inadempimento dei resistenti, che avrebbero potuto attivarsi per la cancellazione delle suddette formalità entro la data del rogito, in ossequio agli impegni assunti con la sottoscrizione del preliminare del 20.7.2020, ma che ciò non era stato possibile avendo la Parte_1 esercitato il recesso ad nutum, ottenendo la restituzione delle somme versate ai resistenti;

- che, per effetto della restituzione delle somme, il contratto preliminare era da ritenersi consensualmente risolto, privando di ogni valore la successiva comunicazione di recesso di cui alla raccomandata dell'8.9.2020 e ogni ulteriore richiesta economica.

3. Disposto il mutamento del rito da sommario ad ordinario e concessi i termini ex art. 183 comma 6
c.p.c., la causa, istruita documentalmente e mediante prova testimoniale, è stata trattenuta in decisione all'udienza dell'8.10.2024, con termini di legge alle parti per il deposito delle memorie conclusive.

4. Preliminarmente, deve essere disattesa l'eccezione di incompetenza territoriale avanzata dai resistenti.
Va ricordato come in tema di competenza ai sensi dell'art. 29, comma 2, c.p.c. “l'accordo non attribuisce al giudice designato competenza esclusiva quando ciò non è espressamente stabilito”.
Secondo pacifica giurisprudenza del Supremo Collegio “in tema di competenza per territorio, il foro convenzionale può ritenersi esclusivo solo in presenza di una dichiarazione espressa ed univoca da cui risulti, in modo chiaro e preciso, la concorde volontà delle parti, non solo di derogare alla ordinaria competenza territoriale, ma altresì di escludere la concorrenza del foro designato con quelli previsti dalla legge in via alternativa” (Cass. n. 21010/2020).
Nel caso di specie, stante il tenore letterale della pattuizione intercorsa tra le parti (cfr. art. 8 contratto preliminare, all. 2 ricorso, “Le parti di comune accordo stabiliscono che, per qualunque controversia possa insorgere tra loro, sarà competente il Foro di Roma”) non risulta in modo espresso la concorde volontà di derogare all'ordinaria competenza territoriale, risultando unicamente la volontà di introdurre un (ulteriore) foro convenzionale.
Ciò posto, nel merito la domanda è fondata.
Occorre anzitutto rilevare che sono pacifiche tanto l'esistenza di un rapporto contrattuale tra le parti,
(contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 20.7.2020, all. 2 ricorso) quanto il versamento dell'importo di euro 10.000,00 da parte della , a titolo di caparra confirmatoria. Parte_1
Come è noto, l'istituto della caparra confirmatoria – che si perfeziona con la consegna che una parte fa all'altra di una somma di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili – ha funzione di
3 anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio e, in caso di inadempimento, costituisce un meccanismo convenzionale di determinazione in via forfetaria dell'entità del risarcimento dovuto alla parte non inadempiente. Di talché, secondo il disposto dell'art. 1385 c.c. in caso di adempimento la caparra deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se invece la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. In particolare, secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte “Sul piano generale deve evidenziarsi che la disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Pertanto, nell'indagine sull'inadempimento contrattuale da compiersi al fine di stabilire se e a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio (v., ad es.,
Cass. n. 398/1989 e Cass. n. 409/2012)” (Cass. n. 21209/2019).
Pertanto, il diritto di trattenere la caparra ovvero di esigerne il doppio necessita il grave inadempimento della controparte e la manifestazione della volontà di recedere da parte del contraente non inadempiente.
Premessa la ricostruzione dei principi di diritto in tema di caparra confirmatoria, nel caso di specie, come anticipato, le parti avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita attraverso il quale si erano obbligate, rispettivamente, ad acquistare e a vendere l'immobile sito in Capena, Via di
Scoranello, 7/L di proprietà dei resistenti.
Tuttavia, è pacifico che il contratto definitivo di compravendita non è stato concluso. Sul punto, secondo la prospettiva della parte attrice i resistenti avevano taciuto l'esistenza delle ipoteche gravanti sull'immobile, dichiarando in sede di preliminare che lo stesso era “libero da pesi, oneri, vincoli, ipoteche, privilegi anche fiscali, trascrizioni di pregiudizio, diritti di prelazione, imposte arretrate”, rendendosi così inadempienti. I resistenti hanno invece evidenziato di essere stati del tutto ignari dell'esistenza dell'ipoteca iscritta dall'Agenzia delle Entrate – Riscossione, precisando, in comparsa conclusionale, di aver proposto opposizione nella sede competente, al fine di ottenerne la cancellazione. Con riferimento all'ipoteca a garanzia del mutuo fondiario, avrebbero invece acquisito il consenso dell'Istituto di credito alla cancellazione della formalità entro la data di stipula del rogito notarile di compravendita, tenuto conto che l'impegno assunto ex contractu era unicamente quello di vendere l'immobile senza pesi entro la data del 30 settembre 2020. Tuttavia, ciò non era stato possibile in quanto la promissaria acquirente
4 aveva richiesto la restituzione delle somme versate, prontamente restituite dai resistenti, e ciò aveva determinato lo scioglimento degli effetti del contratto preliminare per mutuo consenso.
La tesi dei resistenti non è fondata per le seguenti ragioni. Contrariamente a quanto sostenuto dai resistenti, si evidenzia che non è emerso all'esito dell'istruttoria che le parti siano giunte a una risoluzione consensuale del contratto in questione.
In argomento, si fa notare che, per giurisprudenza costante e condivisa, in materia contrattuale, la risoluzione consensuale di un contratto preliminare di compravendita immobiliare è soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam, al pari del contratto risolutorio del definitivo. La ragione giustificativa dell'assoggettamento del preliminare alla forma ex articolo 1351 del c.c. è da ravvisarsi nella incidenza che esso spiega su diritti reali immobiliari e si pone in termini identici per il contratto di risoluzione del preliminare stesso (ex plurimis, Corte appello Roma sez. II, 26/04/2018, n.2780). Il contratto preliminare, infatti, pur avendo efficacia obbligatoria, vincola le parti alla conclusione del contratto definitivo ed ha efficacia mediata in relazione al trasferimento di diritti reali immobiliari. La sua risoluzione necessita, quindi, del rispetto dei requisiti della forma scritta di cui all'art.1359 c.c., come espressamente richiesta dall'art.1351 c.c., perché impedisce il verificarsi degli effetti immobiliari derivanti dall'adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto preliminare (Cass. n. 13290/2015).
Se, infatti, in via generale, la risoluzione per mutuo consenso di un contratto può risultare anche da un comportamento tacito concludente, qualora si tratti di contratti per i quali è richiesta la forma scritta ad substantiam, analoga forma deve essere prevista per il negozio solutorio. In definitiva, la volontà negoziale estintiva di un contratto avente forma scritta ad substantiam deve risultare non per facta concludentia, ma da un documento che non lasci dubbi sulla volontà di entrambe le parti di sciogliere il contratto, sì da rivelare il completo disinteresse dei paciscenti all'attuazione del contratto e il mutuo consenso alla cessazione dello stesso. Da ciò discende l'irrilevanza della testimonianza resa da titolare dell'agenzia immobiliare, circa la richiesta di restituzione degli importi Testimone_2 corrisposti per la vendita, da parte della ricorrente.
La mancanza dell'intervenuta risoluzione consensuale del contratto preliminare in questione si deduce del resto anche dal tenore della raccomandata dell'8.9.2020 inviata da , per mezzo del Parte_1 suo difensore, ai promissari veditori.
Ciò posto, nel citato contratto preliminare risulta espressamente che “la parte promittente venditrice dichiara di avere la piena e personale proprietà e la pacifica disponibilità per la vendita della suddetta unità immobiliare e che la stessa viene venduta libera da persone e cose ed altresì franca da pesi, oneri, vincoli, ipoteche, privilegi anche fiscali, trascrizioni di pregiudizio, diritti di prelazione, imposte arretrate” (cfr. all 2 ricorso). Tuttavia, è pacifico che, contrariamente a quanto dichiarato e sottoscritto dai promittenti venditori nel contratto preliminare,
l'immobile oggetto di vendita fosse gravato da ipoteca del 30 giugno 2017, registro generale n. 30755,
5 registro particolare n. 5331, presentazione n. 197 iscritta per la somma totale di € 250.000,00 dalla
Banca di Credito Cooperativo di Riano – Società Cooperativa, a garanzia della somma di € 125.000,00 e ipoteca del 10 ottobre 2017, registro generale n. 47074, registro particolare n. 8252, presentazione n.
364 iscritta per la somma totale di € 153.225,10 dalla Agenzia delle Entrate Riscossione a garanzia di un credito di € 76.612,55 (cfr. all.ti 3 e 4 ricorso).
A fronte delle allegazioni di parte ricorrente, era onere dei resistenti, conseguentemente, fornire la prova dell'avvenuto adempimento delle proprie obbligazioni e, segnatamente, dell'avvenuta cancellazione delle suddette ipoteche o del fatto estintivo dell'altrui diritto, dimostrazione che, nella fattispecie, non è stata resa.
E' incontestato difatti che tali ipoteche non siano state estinte e cancellate, né è stata documentata alcuna attività volta al suddetto fine, essendosi i convenuti limitati a dedurre di essere stati “del tutto ignari dell'ipoteca iscritta da Agenzia delle Entrate – Riscossione” ma di essersi dichiarati “comunque disposti ad attivarsi per procedere alla cancellazione degli stessi gravami prima e/o contestualmente al rogito notarile in ossequio agli impegni assunti con la sottoscrizione del contratto preliminare del 20 luglio 2020” (cfr. p. 4 comparsa di costituzione) e a precisare, in comparsa conclusionale, di aver proposto opposizione nella sede competente, al fine di ottenerne la cancellazione, senza nulla allegare al riguardo.
Con raccomandata del 8.09.2020, la ricorrente, in ragione di quanto sopra, ha quindi manifestato la propria volontà di recedere dal contratto preliminare del 20.07.2020 e ha chiesto, ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c., il pagamento dell'ulteriore importo di euro 10.000,00.
Come affermato dalla Suprema Corte, la presenza, al momento della stipula del contratto definitivo, di un'iscrizione ipotecaria sul bene promesso in vendita come libero da ipoteche, integra certamente un inadempimento in grado di legittimare il promissario acquirente ai rimedi di cui agli artt. 1482 c.c. e
1453 c. 2 c.c.
Costante è l'orientamento giurisprudenziale secondo cui, ai sensi dell'art. 1482 c.c. (la cui applicabilità analogica al contratto preliminare è costantemente affermata dalla giurisprudenza: cfr. Cass. nn.
3565/02, 15380/00, 9498/94 e 4450/82) il promissario acquirente, se la cosa promessa è gravata da garanzie reali non dichiarate dal promittente venditore, può sia sospendere il pagamento del prezzo, sia domandare la risoluzione del contratto, avendo egli la facoltà e non già l'obbligo di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la cancellazione dei gravami (cfr. Cass. n. 23956/2013 “In tema di contratto preliminare, l'esistenza di un vincolo reale sul bene oggetto del futuro trasferimento, che non sia stato dichiarato dal promittente venditore e non fosse conosciuto dal promissario compratore, legittima quest'ultimo all'attivazione dei rimedi a tutela della propria posizione, quali l'istanza di risoluzione del contratto ovvero - qualora egli voglia, comunque, darvi esecuzione - la sospensione del pagamento del prezzo ancora dovuto”, nello stesso senso, Cass. nn. 19097/09 e
15380/00).
6 Più in particolare, quando il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, si avvale della facoltà di recesso prevista dell'art. 1385 c.c. ovvero dello strumento della risoluzione del preliminare per effetto dell'art. 1453 c.c., comma 2, il promittente venditore non potrà più attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia (cfr. Cass. n. 12032/2022 che, nella parte motiva, evidenzia che “….il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche, ma, in realtà, da esse gravato, ha la facoltà, non l'obbligo, ai sensi dell'art. 1482, primo comma, cod. civ., applicabile al contratto preliminare, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore, ma se si è avvalso della facoltà di recesso a mente dell'art. 1385 cod. civ. ovvero ha chiesto la risoluzione del preliminare, per effetto dell'art. 1453, secondo comma, cod. civ., il promittente venditore non può più attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia”). Ne deriva che, alla stregua delle considerazioni che precedono, il promissario acquirente abbia legittimamente esercitato il proprio diritto di recesso, ai sensi dell'art. 1385 c.c., nonché, legittimamente richiesto la restituzione del doppio della caparra.
Con riguardo a tale profilo, contrariamente a quanto ex adverso dedotto, nella parte Parte_1 espositiva del ricorso, nonché, nella formulazione del petitum formale, ha manifestato chiaramente e univocamente la volontà di avvalersi di tale rimedio ed ha puntualmente richiamato la corrispondente norma codicistica. Secondo la giurisprudenza, la domanda di ritenzione della caparra o la condanna al pagamento del doppio è legittimamente proponibile a prescindere dal nomen iuris utilizzato dalla parte nell'introdurre l'azione caducatoria degli effetti del contratto. Pertanto, se questa azione dovesse essere definita “di risoluzione contrattuale” in sede di domanda introduttiva, sarà compito del giudice, nell'esercizio dei suoi poteri officiosi di interpretazione e qualificazione in iure della domanda stessa, convertirla formalmente in azione di recesso (Corte d'Appello Napoli, Sez. III, 07/03/2022, n. 911).
In definitiva, ha legittimamente invocato la disciplina afferente al diritto di recesso ai Parte_1 sensi dell'art. 1385 c.c. nonché dato prova degli elementi costituitivi di tale domanda, con conseguente diritto alla restituzione del doppio della caparra e, nella specie, del residuo importo di euro 10.000,00.
Sono inoltre dovuti gli interessi al tasso previsto dall'art. 1284 comma 1 c.c. dall'8.9.2020 al 2.3.2021
(giorno anteriore all'instaurazione del giudizio) e gli interessi al tasso previsto dall'art. 1284 comma 4
c.c. dal 3.3.2021 (data di proposizione della domanda giudiziale) al saldo.
Non sussistono invece i presupposti per la condanna dei resistenti ex art. 96 comma 3 c.p.c., non risultando configurabile nella fattispecie, ad avviso del giudicante, alcuna condotta di parte resistente oggettivamente valutabile alla stregua di un “abuso del processo”, quale l'aver resistito pretestuosamente e quindi nell'evidenza di non poter vantare alcuna plausibile ragione (cfr. Cass. n.
24649/2019).

5. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, ai sensi del D.M. n.
55/2014 agg. D.M. 147/2022, valori minimi, avuto riguardo al valore del decisum e tenuto conto della
7 non particolare complessità delle questioni giuridiche e di fatto affrontate ai fini della risoluzione della controversia.

P.Q.M.

Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così decide: in accoglimento della domanda attorea, accerta e dichiara legittimo il recesso esercitato da
[...]
dal contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti il 20.7.2020, per Parte_1
l'inadempimento di e e condanna i resistenti al pagamento, in Controparte_1 Controparte_2 favore della ricorrente, della somma di € 10.000,00, oltre interessi, ex art. 1284 co. 1 c.c., dall'8.9.2020 al

2.3.2021 e, ex art. 1284 comma 4 c.c., dal 3.3.2021 al saldo;
condanna i resistenti al pagamento delle spese processuali in favore di che si Parte_1 liquidano in euro 145,50 per esborsi ed euro 2.540 per compensi, oltre spese generali Iva e Cpa come per legge.
Si comunichi.
9.1.2025
Il Giudice dott.ssa Beatrice Ruperto

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