REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
I SEZIONE CIVILE
6926/2022 R.G.
Il Tribunale di LI Nord, in composizione monocratica ed in persona del Giudice dott.
Eugenio Troisi, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile n. 6926/2022 R.G. avente ad oggetto: “Comunione e condominio, impugnazione di delibera assembleare – spese condominiali” e vertente
TRA
(c.f.: ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Giuliano in Campania (Na) alla Via A. Palumbo n. 71, presso lo studio dell'avv. Angelo Abbate, che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti.
APPELLANTE
E
(c.f.: ), in persona dell'Amministratore Controparte_1 P.IVA_1
p.t. dott. , elettivamente domiciliato in Aversa (Ce) alla Via Giotto n. 18, Controparte_2 presso lo studio dell'avv. Riccardo Coscetta, che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti.
APPELLATO
CONCLUSIONI
All'udienza del 16.06.2025, svoltasi in modalità cartolare mediante il deposito di note di trattazione scritta, il Giudice, sulle conclusioni delle parti, riservava la causa in decisione assegnando i termini di cui all'art. 190 c.p.c..

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, regolarmente notificato, conveniva Parte_1 dinanzi a questo Tribunale il , in persona dell'amministratore p.t., Controparte_1 per sentir accogliere le seguenti conclusioni: - riformare l'impugnata sentenza del Giudice di Pace di NO di LI (recante nr. 7140/2021) resa in data 10.12.2021 e depositata in data 16.12.2021, accertando e dichiarando il diritto dell'appellante al compenso di amministratore per il periodo ottobre 2015 luglio 2026; - per l'effetto, dichiarare tenuto e quindi condannare il condominio appellato al pagamento in favore dell'istante della somma pari ad € 2.080,00, oltre interessi;
- il tutto con vittoria di spese e competenze del doppio grado giudizio.
Sul punto, l'appellante si doleva dell'omessa o errata valutazione di documentazione decisiva da parte del giudice di prime cure, il quale non avrebbe tenuto della nomina giudiziale dell'istante ad amministratore del appellato. CP_1
La nomina era stata infatti richiesta al Tribunale da alcuni condomini dopo che il precedente amministratore si era dimesso lasciando la carica senza l'approvazione del bilancio e trattenendo presso di sé la relativa documentazione.
In particolare, il rappresentava che, in virtù del mandato assunto a seguito della Pt_1 nomina operata dall'Autorità giudiziaria, deve considerarsi prevalente la funzione di normalizzazione della gestione condominiale, da conseguire accompagnando i condomini alla nomina di un amministratore di fiducia, rispetto all'ordinaria tenuta della contabilità; in ogni caso, nonostante le difficoltà connessa alla mancanza di pregressa documentazione contabile, l'odierno appellante aveva messo a disposizione dell'Assemblea condominiale sia il Consuntivo Ordinario e Straordinario 2015, che il rendiconto dal 01.01.2016 al
30.06.2016 Ordinario e Straordinario.
In relazione a tale attività, l'appellante aveva allegato documentazione nel giudizio di primo grado.
Sul punto, l'istante precisava che la mancata approvazione da parte dell'Assemblea del predetto rendiconto non poteva incidere sulla spettanza del proprio compenso, atteso che all'assemblea del 26.07.2016 veniva nominato un nuovo amministratore risultando, pertanto, cessato il proprio mandato.
Tuttavia, ad avviso di , il giudice di prime cure non aveva Parte_1 correttamente motivato l'insussistenza probatoria di tale documentazione e deduzioni.
Instauratosi il contraddittorio, si costituiva il , in persona Controparte_1 dell'amministratore p.t., il quale, contestando gli assunti della controparte, in via pag. 2/7 preliminare, deduceva l'inammissibilità dell'appello in quanto, sebbene l'atto introduttivo riportasse un motivo di doglianza, di fatto si traduceva in una mera riproposizione delle argomentazioni già svolte in primo grado.
Nel merito, parte appellata deduceva l'infondatezza dell'appello in quanto il giudice di prime cure, nell'accogliere le ragioni del convenuto, aveva correttamente CP_1 ritenuto che le omissioni del sig. , nella predetta qualità, Parte_1 impedivano di valutare le modalità di esecuzione dell'incarico di amministratore, escludendo, pertanto, la spettanza del compenso.
Segnatamente, il , in persona dell'amministratore p.t., Controparte_1 rappresentava che l'appellante, nel corso del mandato della durata di un anno, si era limitato a svolgere esclusivamente due attività, ossia la richiesta ai condomini di versamento pro capite della somma di euro 250,00 e la richiesta dei propri onorari.
Invero, a seguito dell'assemblea di luglio 2015, faceva seguito un intero anno di inattività del tanto che alcuni condomini reclamavano, in più occasioni, chiarimenti in Pt_1 ordine alla situazione contabile;
inoltre, nel corso della seconda ed ultima assemblea datata
26.07.2016 presieduta dall'appellante, quest'ultimo rassegnava le proprie dimissioni e, nel contempo, l'Assemblea chiedeva allo stesso un conguaglio analitico delle spese ordinarie e straordinarie.
Per tali motivi, il appellato chiedeva, in via preliminare, dichiararsi CP_1
l'inammissibilità dell'atto di appello;
nel merito, accertarsi e dichiararsi infondato, in fatto e in diritto, l'appello e, per l'effetto, rigettarsi le avverse domande;
il tutto con condanna dell'appallante al pagamento delle spese di entrambi i gradi di giudizio.
All'esito dell'udienza cartolare dell'08.02.2023, il Giudice rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza figurata del 13.12.2023, ove la riservava in decisione assegnando i termini di cui all'art. 190 c.p.c..
Con ordinanza del 09.04.2024, il Giudice, tenuto conto degli obiettivi per la definizione dell'arretrato e delle esigenze di ruolo, rimetteva la causa sul ruolo e fissava l'udienza cartolare del 26.09.2024 per la precisazione delle conclusioni.
All'esito di quest'ultima udienza, il Giudice, rilevata la necessità di chiarimenti in ordine all'individuazione della documentazione posta alla base del compenso richiesto dall'attore, rinviava la causa per la comparizione delle parti all'udienza del 20.01.2025. pag. 3/7 In tale data, sentite le parti e tenuto conto del carico di ruolo, il Giudice rinviava all'udienza successiva, all'esito della quale, con ordinanza del 12.08.2025, veniva riservata la causa in decisione concedendo i termini di cui all'art. 190 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare, va disattesa la doglianza di parte appellata quanto all'inammissibilità dell'appello, poiché l'atto introduttivo risponde ai requisiti di cui all'art. 342 c.p.c., nella versione non più attuale ma vigente all'epoca dell'instaurazione del giudizio.
Invero, tenuto conto che parte appellante indicava le parti della pronuncia su cui si fondava l'appello, le modifiche richieste rispetto alla ricostruzione fattuale compiuta dal giudice di prime cure, nonché le circostanze a sostegno della presunta violazione di legge, la predetta eccezione non può trovare accoglimento e, pertanto, sulla scia della giurisprudenza di legittimità, risultando del tutto chiaro all'odierno giudicante il contenuto delle censure avanzate, l'appello va dichiarato ammissibile.
Tanto premesso, ritiene lo scrivente che nel merito non sia stato provato alcun elemento idonea a determinare la riforma dell'impugnata sentenza resa dal Giudice di Pace di
NO di LI (recante nr. 7140/2021) in data 10.12.2021 e depositata in data
16.12.2021 – la cui motivazione deve considerarsi congrua, logica e puntualmente rispondente ai fatti di causa, con il conseguente rigetto della domanda avanzata da
, per quanto motivato di seguito. Parte_1
In primo luogo, va evidenziato che, con riguardo alla peculiare figura dell'amministratore nominato dall'Autorità giudiziaria, come nel caso di specie, l'articolo 1129 c.c. prevede la disciplina da applicare all'Amministratore di nomina assembleare, ma nulla stabilisce relativamente alla normativa applicabile per l'amministratore nominato dall'autorità giudiziaria.
Tuttavia, come la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di chiarire, il decreto emesso ex art. 1129 c.c., comma 1, ha ad oggetto esclusivamente la nomina dell'amministratore da parte del Tribunale, in sostituzione dell'assemblea che non vi provvede, senza che muti la posizione dell'amministratore stesso, il quale, benché designato dall'autorità giudiziaria, instaura con i condomini un rapporto di mandato e non riveste la qualità di ausiliario del giudice;
con la conseguenza che l'amministratore nominato dal Tribunale deve rendere pag. 4/7 conto del suo operato soltanto all'assemblea (v. Cass. 05/05/2021 n. 1171, Cass.,
22/7/2014, n. 16698).
Conseguentemente, sebbene l'amministratore nominato dall'autorità giudiziaria sia caratterizzato da peculiarità connesse all'esigenze sottese alla propria nomina, in ogni caso, come già correttamente indicato dal giudice di prime cure, il contratto tipico di amministrazione di condominio è riconducibile ad un rapporto di mandato presumibilmente oneroso (v. Cass. Sez. Un. 29/10/2004, n. 20957) ed il diritto del mandatario al compenso e al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato ai sensi dell'art. 1713
c.c., che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (Sez. 2, Sentenza n. 1429 del 08/03/1979; Sez. 3,
Sentenza n. 3596 del 28/04/1990).
Pertanto, il credito per compenso amministratore di condominio non può ritenersi provato in mancanza di una regolare contabilità che, sebbene non debba redigersi con forme rigorose - analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società - deve, però, essere idonea a rendere intellegibili ai condòmini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, così da rendere possibile l'approvazione da parte dell'assemblea condominiale del rendiconto consuntivo (in questo senso Cass., 14/02/2017, n. 3892).
Con una recente pronuncia la S.C. ha affermato che l'amministratore non ha diritto al compenso se non è stato approvato il rendiconto di gestione, ossia il cosiddetto “bilancio consuntivo” (Cass. n. 17713/2023).
Difatti, il compenso per l'attività gestoria costituisce comunque una spesa che necessita di preventiva deliberazione e approvazione, quale voce del relativo bilancio, e pertanto – in mancanza di regolare rendiconto approvato – la domanda dell'amministratore tesa ad ottenere il compenso maturato negli anni in cui ha gestito il condominio va rigettata perché, senza, il credito non è munito del necessario requisito di liquidità ed esigibilità.
La delibera assembleare di approvazione del rendiconto costituisce, di fatto, approvazione dell'intero operato dell'amministratore e, dunque, di ratifica negoziale, da parte del consesso, dell'operato del mandatario.
Va inoltre rilevato che i giudici di legittimità, in un'ulteriore recente pronuncia, pur evidenziando il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, hanno chiarito che la pag. 5/7 ratio sottesa alla necessità del rendiconto di gestione è da rinvenirsi nella realizzazione dell'interesse dei condomini a una conoscenza concreta e chiara degli elementi contabili, in termini di trasparenza e comprensibilità (v. Cass. Civ. n. 14428/2025)
A ciò si aggiunga, come anticipato, la rilevanza dell'approvazione del rendiconto da parte dell'Assemblea, dal momento che la delibera assembleare di approvazione del rendiconto costituisce, di fatto, approvazione dell'intero operato dell'amministratore e, dunque, di ratifica negoziale, da parte dell'Assemblea, dell'operato del mandatario, nel suo complesso considerato, con la conseguenza che l'inesistenza di siffatta delibera è apertamente disconoscimento e disapprovazione dell'operato del proprio mandatario.
Di conseguenza, in mancanza di tale approvazione, il credito dell'amministratore resta sospeso e inesigibile, anche se l'attività è stata regolarmente svolta (v. Corte d'Appello di
LI n. 4695/2025).
Tanto evidenziato, nel caso di specie, premesso che appare incontestata la mancata approvazione del rendiconto ad opera dell'assemblea condominiale, dalle risultanze di causa è emerso che , nel corso del proprio mandato della Parte_1 durata di circa un anno, ha presieduto esclusivamente due assemblee.
Alla prima, datata 08.07.2015, ove veniva determinato in euro 2.400,00 il compenso dell'appellante, quest'ultimo si riservava di ricostruire, coadiuvato dai condòmini, la situazione contabile del condominio;
alla seconda, tenutasi il 26.07.2016 e, pertanto, a più di un anno di distanza, ove rassegnava le proprie dimissioni, Parte_1
l'Assemblea chiedeva all'odierno istante il conguaglio analitico delle spese ordinarie e straordinarie con riferimento al Consuntivo Ordinario e Straordinario anno 2015, e il rendiconto Ordinario e Straordinario 01/01/2016 – 30/06/2016 (primi due o.d.g.).
Orbene, con riguardo all'attività gestoria relativa all'anno 2015, questo Giudice rileva che l'obbligo di rendiconto non può dirsi legittimamente adempiuto, atteso che dalla documentazione versata in atti nel giudizio di primo grado non emergono tutti gli elementi di fatto funzionali alla individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico e, pertanto, non può stabilirsi che l'operato di si sia adeguato Parte_1
a criteri di buona amministrazione (v. Cassazione civile, 14 novembre 2012, n. 1999).
Quanto all'attività gestoria relativa all'anno 2016, sebbene in atti risulti che l'appellante all'assemblea del 26.07.2016 abbia presentato il rendiconto riferito alla predetta attività, lo pag. 6/7 stesso non veniva redatto in modo da rendere intellegibili ai condòmini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione tanto che, di fatto, non solo non veniva approvato dall'Assemblea, ma quest'ultima chiedeva all'amministratore le predette integrazioni.
Pertanto, in mancanza di una regolare contabilità, quanto meno comprensibile all'Assemblea, il credito per compenso domandato da per la Parte_1 propria attività gestoria non può dirsi provato.
A ciò si aggiunga, come anticipato, che in mancanza di approvazione del rendiconto di gestione, il predetto credito risulta, altresì, sospeso e inesigibile, stante l'assenza di ratifica negoziale.
Ne consegue che, sulla scorta delle considerazioni esposte, l'appello proposto da
[...]
va rigettato in quanto, non solo il compenso non risulta provato ma, Parte_1 altresì, il credito non è munito del necessario requisito di liquidità ed esigibilità.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in base ai parametri di cui al DM
55/14, tenuto conto dell'attività effettivamente svolta. come in dispositivo


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello proposto da nei confronti di Parte_1
56 in persona dell'Amministratore p.t. Controparte_1

2. condanna l'appellante alla refusione delle spese di lite in favore del condominio appellato in persona del l.r.p.t., che si liquidano in euro 50,00 per spese ed euro
860,00 per onorari, oltre IVA e CPA come per legge con attribuzione al procuratore dichiaratosi antistatario.
Manda alla cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Aversa, il 10.12.2025
Il Giudice
Dott. Eugenio Troisi pag. 7/7