N. R.G. 1058/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VASTO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Elisa Ciabattoni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1058/2020 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. ) con Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2 il patrocinio dell'avv. TANA GIUSEPPE, come da procura in atti;

ATTORI contro
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._3 CP_2
con il patrocinio dell'avv. POMPONIO DOMENICA, come da procura in atti;
C.F._4
CONVENUTI
Oggetto: vendita di cose immobili.
Conclusioni: come da verbale di udienza del 19.12.2024, da intendersi integralmente richiamato e trascritto.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato e depositato, e hanno Parte_1 Parte_2 convenuto in giudizio e deducendo, in sintesi e per quanto di Controparte_1 CP_2 interesse:
- di aver acquistato, con atto notarile del 23.6.2011, rep. n. 52617, un immobile sito in Vasto, via Valloncello n. 30, indicato al catasto al fg. 37, part. 1426, sub. 10 e part.1427 sub 10, al prezzo di € 110.000,00;
- che nell'atto notarile era stata dichiarata la conformità dell'immobile alla normativa urbanistica e il rilascio della concessione edilizia n. 240/1998 in data 6.10.1998, volturata in favore dei convenuti, per i lavori di ristrutturazione e sopraelevazione che lo avevano interessato;

Pag. 1 a 11 - che, invece, al momento di ottenere l'abitabilità e agibilità dell'appartamento, sono venuti a conoscenza di gravi irregolarità urbanistiche;

- che, al fine di comprendere la gravità delle irregolarità, si sono affidati ad un professionista, che ha accertato le notevoli difformità tra la detta concessione e l'immobile acquistato e la totale insanabilità urbanistica dell'immobile;
- che tale situazione comporta l'incommerciabilità dell'immobile e quindi la nullità dell'atto di trasferimento ai sensi della L. 47 del 1985 e del D.P.R. 380/2001 o, in subordine, la risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c. per vendita “aliud pro alio”;
- che, conseguentemente, è loro volontà restituire l'immobile e ottenere la ripetizione del prezzo di vendita, oltre al risarcimento del danno pari ad almeno € 15.000,00.
Sulla scorta delle riportate considerazioni hanno, quindi, avanzato le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: =1) accertare e dichiarare la nullità assoluta dell'atto di trasferimento ai sensi della L. n. 47 del 1985 e del D.P.R. n.
380 del 2001, avendo, l'atto di trasferimento de quo, ad oggetto un immobile abusivo e/o privo di concessione edilizia e quindi dichiarare la risoluzione del contratto con ogni conseguenza di legge e per l'effetto, previa riconsegna dell'immobile de quo ai convenuti, condannare gli stessi alla restituzione della somma di € 110.000,00 oltre interessi e al risarcimento danni per quanto esposto in narrativa nella misura non inferiore ad € 15.000,00 e/o a quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia;
= 2) in subordine accertare e dichiarare il grave inadempimento dei convenuti
e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita de quo ex art. 1453 cc con ogni conseguenza di legge e, per l'effetto, previa riconsegna dell'immobile de quo ai convenuti, condannare gli stessi alla restituzione di € 110.000,00 oltre interessi e al risarcimento danni per quanto esposto in narrativa nella misura non inferiore ad € 15.000,00 e/o a quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia;
Ordinare al conservatore dei registri immobiliari di Chieti
l'annotazione della emananda sentenza. Il tutto con vittoria di spese, e competenze di lite”.
Con comparsa di costituzione e risposta dell'11.3.2021 si sono costituti in giudizio i convenuti deducendo, in sintesi e per quanto di interesse:
- la natura di nullità testuale delle disposizioni previste dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40 e dal d.P.R. n. 380 del 2001, non riguardando tali articoli la regolarità sostanziale dell'immobile dedotto in contratto ma la sola violazione dell'obbligo, di natura meramente formale, di indicare nel contratto gli estremi della concessione o della domanda di sanatoria e, conseguentemente, la piena validità dell'atto di trasferimento oggetto di causa;

- la conoscenza o conoscibilità con l'ordinaria diligenza delle difformità edilizie in questione;

- l'assenza di responsabilità a loro carico avendo acquistato l'immobile già con le difformità urbanistiche lamentate;

Pag. 2 a 11 - in ogni caso l'esiguità e sanabilità delle difformità e, quindi, la non configurabilità della consegna di aliud pro alio.
Sulla scorta delle riportate considerazioni sono state rassegnate le seguenti conclusioni: “Ciò posto, si conclude perché piaccia all'Ill.mo Giudice adito, contrariis rejectis: 1) nel merito, rigettare, siccome infondato ed inammissibile, per gli esposti motivi, la domanda avversa;
2) condannare parte attrice al pagamento delle spese tutte di giudizio, comprensive di IVA e CAP sulle competenze, da liquidarsi in favore del sottoscritto procuratore dichiaratosi antistatario.”
Così incardinato il contraddittorio, dopo lo svolgimento delle prove orali e l'espletamento di c.t.u., fallito il tentativo di addivenire ad una conciliazione della controversia, previa formulazione da parte del giudice di proposta conciliativa ai sensi dell'art.185 bis c.p.c., la causa, all'udienza del
19.12.2024, concessi i termini ex art. 190 c.p.c., è giunta alla odierna decisione.
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1. Sulla nullità dell'atto di trasferimento ex L. n. 47/1985 e D.P.R. n. 380/2001.
Così ricostruita la vicenda in fatto, sotto il profilo giuridico la fattispecie in esame involge, anzitutto, la nota questione delle interferenze tra abusivismo edilizio e validità o nullità dei trasferimenti immobiliari aventi ad oggetto beni costruiti in assenza o in difformità rispetto al titolo edilizio rilasciato dalla P.A.
La legge di riferimento è la n. 47/1985, denominata “Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico – edilizia, sanzioni recupero e sanatoria delle opere edilizie”, emanata al duplice scopo di reprimere il fenomeno dell'abusivismo e di sanare il pregresso, disponendo all'art. 17, comma
1, che “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento
o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l'entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell'art. 13. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.”.
Analogamente ha disposto il successivo art. 40 che, al terzo comma, prevede un'ipotesi eccezionale di sanatoria della nullità contrattuale conseguibile attraverso un atto successivo di conferma, anche unilaterale, redatto nella stessa forma del precedente che contenga le indicazioni richieste, a pena di nullità, dal secondo comma dello stesso articolo (e cioè, la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia, anche in sanatoria per condono-oblazione ai sensi dell'art. 31, L.
n. 47/85 o dell'allegazione della copia della relativa domanda munita degli estremi di presentazione ed indicazione degli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione ovvero la (veridica) dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi della legge 4 gennaio 1968, n. 15 attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967) e
Pag. 3 a 11 solo formalmente omesse nel contratto originario perché sussistenti al tempo in cui lo stesso è stato stipulato.
Il menzionato art. 17 della L. 47/1985 è stato abrogato dal D.P.R. n. 380/2001, art. 136 (invece l'art. 40 è rimasto in vigore) ma è stato sostanzialmente riprodotto dal medesimo D.P.R. all'art. 46, intitolato “Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985 (L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17; D.L. n. 23 aprile 1985, n. 146, art. 8)” secondo cui: “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”. Il comma 4 della norma in esame prevede, anch'esso, la possibilità di conferma nell'ipotesi in cui la mancata indicazione nell'atto degli estremi del titolo non sia dipesa dall'inesistenza del titolo stesso.
Così riassunto il quadro normativo di riferimento, si rileva che in merito alla natura, formale o sostanziale, delle suindicate ipotesi di nullità si è registrato un lungo contrasto giurisprudenziale nelle sezioni semplici della Corte di legittimità.
Le Sezioni Unite della Suprema Corte, nel dirimere il detto contrasto hanno affermato che la nullità prevista dalle riportate norme “va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (cfr. Cass. Civ., S.U. n. 8230 del 2019).
Ha, inoltre, precisato il Supremo Collegio che il dettato normativo indica che il titolo deve realmente esistere e, quale corollario a valle, che l'informazione che lo riguarda, oggetto della dichiarazione, deve esser veritiera: ipotizzare, infatti, la validità del contratto in presenza di una dichiarazione dell'alienante che fosse mendace, e cioè attestasse la presenza di un titolo abilitativo invece inesistente, svuoterebbe di significato i termini in cui è ammessa la previsione di conferma e finirebbe col non tenere in considerazione la finalità di limite delle transazioni aventi ad oggetto gli immobili abusivi che la norma, pur senza ritenerli tout court incommerciabili, senz'altro persegue, mediante la comminatoria di nullità di alcuni atti che li riguardano.
Pag. 4 a 11 In sintesi, alla luce dell'arresto delle Sezioni Unite, l'atto di trasferimento di un immobile è nullo solo se: - il venditore non dichiari l'atto in forza di quale titolo è stato costruito l'immobile che intende alienare;
- il venditore dichiari che l'immobile è stato costruito in forza di titolo abilitativo che poi si dimostri inesistente o riferito ad un fabbricato diverso da quello venduto.
In costanza, invece, di una dichiarazione reale e riferibile all'immobile, il contratto sarà in conclusione valido, e tanto a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata e al titolo in esso menzionato, e ciò per la decisiva ragione che tale profilo esula dal perimetro della nullità, in quanto, non è previsto dalle disposizioni che la comminano e, tenuto conto del principio generale secondo il quale le norme che ponendo limiti all'autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, sanciscono la nullità degli atti debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicché esse non possono essere applicate, estensivamente o per analogia, ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste.
Richiamati tali principi, guardando al caso di specie, è d'uopo innanzitutto procedere all'esame dell'atto notarile di compravendita dal quale si evince, in ordine alle dichiarazioni urbanistico- edilizie: “I signori e , da me ammoniti riguardo alle responsabilità Controparte_1 CP_2 penali cui potrebbero andare incontro in caso di dichiarazioni mendaci, ai sensi e per gli effetti del
D.P.R. 445/2000, sotto la loro personale responsabilità dichiarano, ai sensi della vigente normativa urbanistica, che il corpo originario del fabbricato di cui fa parte l'unità immobiliare in oggetto, è stato edificato in data anteriore al 1° settembre 1967; in seguito, per lavori di ristrutturazione e sopraelevazione, è stata rilasciata dal comune di Vasto Concessione Edilizia n. 240/98 in data 6 ottobre 1998 e volturata ai signori e in data 17 agosto 2000; Controparte_1 CP_2 successivamente quanto in oggetto non è stato interessato da interventi edilizi necessitanti di ulteriori licenze, concessioni, permessi o denuncie di inizio attività” (cfr. Atto di acquisto
(all.perizia).pdf.p7m – atto di citazione).
Nel contratto di compravendita immobiliare risultano, dunque, riportati, su indicazione del venditore, gli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile e precisamente gli estremi della concessione edilizia n. 240/1998, rilasciata dal Comune di Vasto relativamente alle opere effettuate sull'immobile oggetto di causa. Tale circostanza risulta accertata anche dal c.t.u. il quale, pur avendo ravvisato gravi difformità rispetto al progetto depositato, ha altresì acclarato che “l'immobile è stato realizzato con C.E. 240/98 rilasciata il 06/10/1998” (cfr. pag. 5 c.t.u.).
Occorre, poi, precisare che non vi sono altri precedenti titoli abilitativi all'edificazione, risultando pacifico fra le parti che (come specificato nel rogito notarile in cui vi è la dichiarazione sostitutiva prevista dall'art. 40 della L. n. 47/1985), il corpo originario del fabbricato di cui fa parte l'unità immobiliare in esame risale ad epoca antecedente al 1° settembre 1967, per cui era stato possibile edificarlo senza necessità di rilascio di titoli abilitativi da parte del Comune.
Pag. 5 a 11 Alla luce di quanto innanzi evidenziato, stante la sussistenza del requisito di forma richiesto dalla legge, ne deriva che - come affermato dalle Sezioni Unite della Cassazione – “il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” in quanto nell'atto di vendita erano stati riportati gli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile.
Pertanto, la domanda volta ad ottenere la pronuncia di nullità dell'atto di trasferimento oggetto di causa è infondata e deve essere rigettata.
2. Sulla domanda di risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento.
Le difformità riscontrate dal c.t.u. della costruzione rispetto al titolo abilitativo, pur non comportando nullità del contratto, possono assumere rilevanza in termini di inadempimento.
Venendo, quindi, ad esaminare la domanda di risoluzione per inadempimento proposta in via subordinata dagli attori, è d'uopo in primo luogo procedere all'esame della svolta c.t.u.
Dall'analisi effettuata sono emerse gravi difformità dello stato attuale dell'immobile rispetto alla concessione edilizia n. 240/1998, in forza della quale è stato realizzato. Nello specifico il consulente ha rilevato: “In sintesi il realizzato è stato ottenuto con modifiche in ampliamento della superficie utile sia al secondo piano che al terzo, attraverso lo spostamento delle pareti delle zone di ingresso verso l'esterno ovvero verso Via Poerio occupando così parte dei balconi Anche lo spostamento della scala di accesso interna in una posizione diversa e, in parte, sul vano scala esistente ha prodotto un aumento di superficie. Inoltre, sono state alzate le quote di imposta della copertura. Il tutto evidentemente con demolizione di muri portanti, costruzione di travi e creazione di nuove aperture su muri portanti.” (cfr. pag. 6 c.t.u.).
Le dette difformità sono state poi classificate in: “-difformità urbanistiche: aumenti di superficie utile tra piano secondo e terzo per circa mq 9, scala interna spostata, altezze sottotetto diverse, variazioni prospettiche;
-difformità strutturali: demolizione di muri portanti, esecuzione di travi, aperture di finestre su muri portanti, esecuzione di tettoie in legno.” (cfr. pag. 7 c.t.u.).
Il consulente, dunque, accertata l'irregolarità urbanistica ed edilizia del bene, atteso che per commerciabilità dell'immobile si intende la vendibilità dello stesso, senza limitazioni urbanistiche, ipo-catastali e giuridiche che possano inficiare il prezzo o la stessa vendibilità, ha concluso per la non commerciabilità, ai sensi del D.P.R. n. 380/2001 e della L. n. 47/1985, dell'immobile oggetto di causa (cfr. pag. 7 c.t.u.).
In merito alla possibilità di sanatoria delle irregolarità ha, poi, evidenziato l'applicabilità del D.L.
69/2024 del 29.5.2024, c.d. “Salva casa”, secondo il quale gli interventi eseguiti devono essere conformi: “a. alla disciplina urbanistica vigente al momento di presentazione della domanda;
b. ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell'intervento; a)
Per quanto riguarda la conformità al momento della presentazione della domanda di sanatoria che
Pag. 6 a 11 potremmo datarla ad oggi, occorre considerare che: - l'immobile è compreso nella Zona A2 del
Piano Regolatore Generale del comune di Vasto, art 92 delle Norme Tecniche di Attuazione “aree circostanti il centro storico Tale norma non prevede aumenti di superficie, volumi e altezze o prospetti per cui l'immobile non ha la conformità con queste norme;
-l'immobile è compreso nel
Piano di Recupero del Centro Storico ed è individuata nella zona “edifici estranei a tipologie storiche” per essi l'art 23 delle NTA non contempla aumenti di volume o superfici o altezze o di prospetti -circa la normativa sismica è da considerare che sono state fatte aperture su muri portanti
e spostamento di scala interna che richiedono degli interventi che secondo le NTC 2018 possono rientrare nella casistica di interventi locali o di interventi di adeguamento strutturale. Poiché
l'immobile è situato al secondo e terzo piano ed i primi due piani hanno altri proprietari, per le verifiche sismiche occorre considerare le strutture sottostanti e forse intervenire anche su di esse
(solo un calcolo sismico però permette di accertare se occorre intervenire anche sulle strutture sottostanti). Quindi la sanatoria sismica risulta difficile da ottenere e probabilmente molto costosa.”
(cfr. pag. 8 c.t.u.).
In conclusione, ha quindi accertato che le difformità riscontrate impediscono la commerciabilità dell'immobile e che le stesse risultano, con particolare riferimento alla normativa antisismica, allo stato attuale, non sanabili.
Tali conclusioni sono state confermate dall'ausiliario del giudice anche a seguito delle osservazioni depositate dai convenuti, nelle quali i c.t.p. hanno evidenziato la possibilità teorica di sanare le criticità esistenti senza, tuttavia, chiarire l'applicabilità delle norme edilizie e urbanistiche richiamate al fabbricato in questione, né le regole applicative e concrete ai problemi dell'immobile (cfr. all. 3 e 4 c.t.u.).
Orbene, gli esiti delle indagini compiute dal c.t.u. si condividono pienamente, essendo stati acquisiti all'esito di un esame approfondito della fattispecie, della documentazione in atti, della normativa di riferimento e tenendo in piena considerazione le osservazioni delle parti.
I rilievi compiuti dall'ausiliario hanno, inoltre, trovato pieno riscontro nell'istruttoria orale e nelle risultanze documentali, avendo il perito di parte, che ha fornito parere stragiudiziale concludendo per la non conformità dell'immobile, confermato in sede testimoniale i propri rilievi e precisato di aver scoperto le difformità nel momento dell'accesso agli atti del Comune dopo il conferimento dell'incarico per la certificazione di agibilità/abitabilità dell'appartamento (cfr. udienza del 12.10.2023).
Si rileva, inoltre, che non è idonea ad escludere l'inadempimento dei venditori la circostanza che nel rogito notarile sia stato specificato “Quanto in oggetto viene venduto a corpo, non a misura, nello stato di fatto (in particolare per quanto attiene allo stato degli impianti) e di diritto (anche in considerazione della mancanza di abitabilità) in cui attualmente si trova […]”, non essendo tale specificazione sufficiente a fondare il convincimento che gli acquirenti fossero a conoscenza delle
Pag. 7 a 11 gravi difformità presenti, atteso che al capoverso precedente è riportato “il certificato di abitabilità non è mai stato richiesto”, facendo così intendere che l'assenza della detta certificazione sia esclusivamente dipesa dal fatto che questa non fosse mai stata chiesta e non dalle incongruità successivamente riscontrate, ciò anche alla luce del fatto che i venditori hanno dichiarato, sotto la loro personale responsabilità, l'esecuzione di lavori ristrutturazione e sopraelevazione in forza di titolo idoneo e l'assenza di ulteriori interventi edilizi necessitanti di licenze, concessioni, ecc. (cfr. pag. 2, Atto di acquisto (all.perizia).pdf.p7m – atto di citazione).
Ulteriore indice del grave inadempimento dei venditori e dell'assenza di qualsivoglia profilo di rimproverabilità degli acquirenti risiede nel fatto che sia stata allegata una piantina, presentata al
Catasto Fabbricati del Comune di Vasto e regolarmente protocollata, all'atto pubblico di compravendita, corrispondente allo stato di fatto dell'appartamento ma sostanzialmente diversa da quella allegata alla concessione edilizia, neppure menzionata nell'atto di compravendita (cfr.
Elaborati grafici (all. Perizia).pdf.p7m e planimetria catastale geom. (all. CP_3 perizia).pdf.p7m – atto di citazione).
In forza di tali elementi, dunque, gli acquirenti hanno maturato un ragionevole affidamento in merito alla regolarità urbanistica dell'immobile, in virtù del quale non è possibile escludere il grave inadempimento dei convenuti.
Neppure può dirsi che i venditori fossero all'oscuro delle criticità urbanistiche dell'immobile essendo emerso dalle rese testimonianze che avevano acquisito l'immobile allo stato grezzo ed erano succeduti in data 17.08.2000 ai precedenti proprietari nella pratica relativa alla concessione edilizia n. 240/1998, con la conseguenza che essi conoscevano, o comunque avevano la piena conoscibilità, del progetto depositato presso il Comune.
Tale stato di cose risulta, ad avviso del giudicante, idoneo a integrare un'ipotesi di inadempimento dell'obbligazione, gravante sui venditori, di garanzia della conformità urbanistica dell'immobile e della sua destinazione abitativa. Si ritiene, infatti, che la difformità dello stato di fatto da quello progettuale, oggetto dei titoli assentiti, impedendo la commerciabilità del bene ad uso abitativo valga ad integrare un'ipotesi di inadempimento di gravità tale da legittimare, ai sensi del disposto dell'art. 1455 c.c., l'applicazione del rimedio risolutorio invocato da parte attrice per vendita di aliud pro alio.
Come recentemente ribadito dalla giurisprudenza di legittimità “allorché l'immobile presenti
"insanabili" violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio datum (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 14900 del 29/05/2023; Sez. 2,
Sentenza n. 39369 del 10/12/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 4826 del 19/02/2019; Sez. 2, Ordinanza n.
Pag. 8 a 11 30950 del 27/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 3851 del 15/02/2008; Sez. 2, Sentenza n. 17140 del
27/07/2006; Sez. 2, Sentenza n. 1391 del 11/02/1998)”.
Si osserva, in particolare, che la consegna di aliud pro alio è integrata quando la cosa consegnata appartiene ad un genere completamente diverso rispetto alla destinazione economico-sociale prevista, implicitamente o esplicitamente, dai contraenti. Di conseguenza, si passa dal mero difetto di qualità a quello dell'aliud pro alio quando la mancanza di determinate qualità faccia degradare la cosa in un genere diverso, inidoneo a soddisfare l'interesse delle parti.
Nella specie, in mancanza di abitabilità e commerciabilità del bene immobile, la violazione urbanistico-edilizia comporta un inadempimento contrattuale grave in relazione alla incapacità del bene di assolvere alla sua funzione economico - sociale e di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto gli odierni attori ad effettuare l'acquisto legittimante l'invocata risoluzione del contratto, ricorrendo il presupposto della gravità di cui all'art. 1455 c.c.
Sulla scorta delle riportate considerazioni, dev'essere dichiarata la risoluzione del contratto di vendita stipulato in data 23.6.2011 e conseguentemente, ai sensi dell'art. 1493 c.c., parte venditrice è tenuta a restituire a parte acquirente il prezzo di vendita, pari a € 110.000,00, mentre parte acquirente dovrà riconsegnare a parte venditrice l'immobile venduto.
In merito al rimborso del compratore per le spese e i pagamenti fatti per la vendita, quali quelli notarili, previsti dall'art. 1493 c.c. e chiesti dagli attori, si rileva che alcuna pronuncia in tal senso potrà essere emanata, non avendo i richiedenti fornito alcuna prova al fine di provare l'an e il quantum degli esborsi.
3. Sulla domanda di risarcimento del danno.
Acclarato, pertanto, il grave inadempimento dei convenuti, si rileva che parte attrice ha chiesto, cumulativamente, il risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale, quantificato in una somma non inferiore a € 15.000,00 o in quell'altra ritenuta di giustizia.
La domanda, tuttavia, non può trovare accoglimento non avendo parte attrice assolutamente dimostrato i concreti pregiudizi subìti, essendosi solo limitata ad allegarli genericamente, senza fornire alcuna prova a sostegno.
Si rammenta, infatti, che ai fini dell'accoglimento della detta domanda, il danno lamentato debba essere puntualmente allegato e provato secondo gli ordinari criteri vigenti in materia di risarcimento del danno, non potendo riconoscersi alcun ristoro sulla base di semplici presunzioni.
Il nostro sistema di responsabilità civile è, infatti, permeato dal principio della risarcibilità del
(solo) danno effettivo che sia stato conseguenza diretta e immediata dell'altrui comportamento illecito ovvero inadempiente, pertanto, l'attore/ricorrente che abbia proposto una domanda di
Pag. 9 a 11 condanna al risarcimento dei danni da accertare e liquidare nel medesimo giudizio, ha l'onere di fornire la prova certa e concreta del danno, così da consentirne la liquidazione, oltre che la prova del nesso causale tra il danno e i comportamenti addebitati alla controparte (ex multis Cass. Sez.
1, Sentenza n. 3794 del 15/02/2008).
Com'è noto, inoltre, alla quantificazione equitativa del danno, il giudice può procedere, ex art. 1226 c.c., solo a condizione che l'impossibilità di valutare il danno nel suo preciso ammontare dipenda da lacune dell'istruttoria non colmabili in alcun altro modo, non potendo la valutazione equitativa sopperire all'inerzia del danneggiato (ex multis, cfr. Cass. civ. Sez. III, 15-03-2007, n.
5997; Cass. civ. Sez. I Sent., 15-02-2008, n. 3794; Cass. civ. Sez. III, 16-07-2002, n. 10271).
Per tali ragioni, la domanda di risarcimento degli attori non può trovare accoglimento.
4. Sulle spese processuali.
Il regime delle spese processuali è regolato dal principio della soccombenza, il che implica la condanna dei convenuti in solido tra loro al pagamento delle spese di lite sostenute dagli attori, che si liquidano come in dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014, aggiornato dal D.M. 147/2022, in considerazione del valore indeterminabile della controversia (complessità media), dei parametri medi e dell'attività processuale effettivamente svolta.
L'infondatezza della domanda di risarcimento del danno induce il giudicante a ritenere fondati i presupposti per la compensazione parziale delle spese di lite nella misura di 1/3, mentre i restanti 2/3 dovranno porsi a carico dei convenuti soccombenti.
Le spese per consulenza tecnica d'ufficio devono porsi definitivamente a carico dei convenuti, in solido tra loro, in virtù della prevalente soccombenza nei confronti degli attori in merito alla domanda di risoluzione per inadempimento, in quanto la consulenza è stata volta ad accertare le dedotte difformità.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara risolto per grave inadempimento dei convenuti il contratto di compravendita immobiliare stipulato in data 23.6.2011, con atto a rogito Notaio dott. , rep. n. Per_1
52.617, racc. n. 16.207, tra e , in qualità di parte alienante, Controparte_1 CP_2
e e , in qualità di parte acquirente, avente ad oggetto il Parte_1 Parte_2 trasferimento della proprietà del bene immobile sito in Vasto alla via Valloncello n.30 p. 2-
3, censito in Catasto Fabbricati del Comune di Vasto, fg. 37, part. 1426, sub. 10 e part. 1427, sub. 10, cat. A/3, Cl. 2: cons. 6 vani, rendita Euro 371,85;
- condanna i convenuti e in solido tra loro, alla Controparte_1 CP_2
Pag. 10 a 11 restituzione in favore degli attori della somma di € 110.000,00, agli stessi versata a titolo di corrispettivo, oltre agli interessi legali dalla data della presente sentenza al saldo;

- rigetta la domanda degli attori di risarcimento del danno;

- condanna e al pagamento, in solido tra loro e in favore di Controparte_1 CP_2
e , delle spese del presente giudizio, previa compensazione di Parte_1 Parte_2
1/3, per cui liquida i restanti 2/3 in € 363,33 per spese documentate ed € 7.240,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15% sull'importo dei compensi, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

- pone a carico di e in solido tra loro, le spese di Controparte_1 CP_2 consulenza tecnica d'ufficio svolta nel presente procedimento, liquidate come da separato decreto;

- ordina l'annotazione della presente sentenza al conservatore dei registri immobiliari di
Chieti.
Alla Cancelleria per quanto di sua competenza.
Vasto, 27 maggio 2025
Il Giudice dott.ssa Elisa Ciabattoni
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