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Sentenza 27 ottobre 2025
Sentenza 27 ottobre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Roma, sentenza 27/10/2025, n. 15206 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Roma |
| Numero : | 15206 |
| Data del deposito : | 27 ottobre 2025 |
Testo completo
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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, all'esito dell'udienza del 29.09.2025, tenuta con trattazione scritta, esaurita la discussione e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato ai sensi dell'art. 127 c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 54126 del Ruolo generale affari contenziosi civile dell'anno 2024 (r.g. 33677 del 2024 procedimento monitorio) TRA (C.F. ), in persona dell'Amministratore Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore sig.ra con sede in Roma e Parte_2 domicilio eletto al Viale Pasteur 41, presso lo studio dell'Avv. Francesco Maria Mantovani (C.F. ; PEC C.F._1
che la rappresenta e difende per Email_1 procura speciale allegata al ricorso OPPONENTE E
(C.F. ) E Controparte_1 C.F._2
(C.F. ), Controparte_2 C.F._3 elettivamente domiciliati in Roccasecca (FR) alla via Piave n. 54 presso lo studio dell'Avv. Valerio Fanelli dal quale sono rappresentati e difesi in virtù di mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta OPPOSTI SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI come in atti
OGGETTO: Opposizione a decreto ingiuntivo
MOTIVI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE Artt. 132 – 429 c.p.c. I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, abbia modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58
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L. n. 69 del 2009). Ne deriva l'immediata stesura delle ragioni della decisione. II. Con ricorso per decreto ingiuntivo depositato in data 13.08.2024,
[...]
e hanno chiesto ed ottenuto dal Controparte_1 Controparte_2 Tribunale di Roma l'emissione, nel procedimento iscritto al n.r.g.a.c.c. 13431 del 2024, di ingiunzione di pagamento nei confronti di avente ad Parte_1 oggetto l'importo di euro 26.526,52 - di cui € 25.500,00 per canoni di locazione maturati e non corrisposti dal mese di febbraio 2024 al mese di luglio 2024 ed € 1.026,52 per spese condominiali non versate- oltre euro €. 1.305,00 a titolo di compensi, €. 286,00 per esborsi, oltre rimborsi forfettari, i.v.a., c.p.a., oltre 145,00 quali spese della procedura di sfratto;
A fondamento della domanda i ricorrenti hanno allegato che:
<<
1. i sigg.ri e Controparte_1 Controparte_2 hanno concesso in locazione, ad uso commerciale, alla società in Parte_1 persona del l.r.p.t. sig. , con sede legale in 00137 Roma Parte_3 (RM) alla via Carlo Marx 135, l'unità immobiliare sita in Roma alla via Ugo Ojetti n. 27-29 di loro proprietà (in catasto f. 273, particella 1260 sub 3 – C1 classe 7 consistenza 58 mq rendita catastale € 1.204,17), giusta contratto di locazione stipulato in data 01.05.2021 e valido sino al 30.04.2027 e registrato in data 08.06.2021 Serie 3 n. 2977 presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio di Roma (UT Roma 4) [ all. 1: copia contratto di locazione];
2. la locazione è stata pattuita per la durata di anni sei, a decorrere dal 1° maggio 2021, e l'importo del canone di locazione è stato concordato, in misura differenziata e crescente, per i primi tre anni, ossia dal 01 maggio anni 2021 al 30 aprile 2024 in € 48.000,00 annui (€ 4.000,00 al mese), mentre dal 01 maggio 2024 alla scadenza del contratto nella misura di € 54.400,00 annui (€ 4.500,00 al mese), da corrispondersi in rate mensili anticipate, entro il cinque di ogni mese;
3. inoltre nel contratto di locazione all'art. 13 veniva stipulata anche una fideiussione a garanzia delle obbligazioni tutte assunte: “con il presente contratto, il conduttore fornisce fideiussione bancaria, che dovrà essere mantenuta per tutto il periodo di durata del contratto di locazione e di possesso dell'immobile, per un importo annuale sino a concorrenza di € 27.000,00, pari a sei mensilità; il mancato rinnovo annuale comporterà la risoluzione immediata del predetto contratto di locazione” [all. 2: copia fideiussione];
4. la società nel corso dell'ultimo anno ha iniziato a corrispondere Pt_1 in ritardo il canone concordato e dal mese di febbraio 2024 ad oggi non lo ha più corrisposto;
5. inoltre la società non ha corrisposto le spese condominiali per Pt_1 un ammontare complessivo di € 1.026,52 [ all. 3: copia spese condominiali];
6. per tali motivi è stato depositato presso il Tribunale di Roma, ricorso per intimazione di sfratto, recante numero di ruolo 20805/2024 RG, e all'udienza del 18.06.2024 il medesimo è stato convalidato, con rinuncia “all'emissione del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ed alla condanna di parte intimata alle spese di lite” [all. 4: copia verbale di udienza e convalida di sfratto];
7. allo stato i ricorrenti sono ancora creditori dell'importo complessivo pari ad Euro 26.526,52 così determinato: € 25.500,00 per canoni di locazione dal mese di febbraio al mese di luglio 2024 ed € 1.026,52 per spese condominiali;
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8. che alla suddetta somma andranno calcolati le spese sostenute per la procedura della convalida dello sfratto pari ad €.145,00 oltre gli onorari non liquidati nella suddetta sede;
9. inutili sono stati i solleciti da parte degli odierni istanti [all. 5: copia verbale di udienza e convalida di sfratto]; ;
10. tale comportamento, unitamente al carattere alimentare delle somme azionate, che costituiscono strumento essenziale diretto a soddisfare i bisogni costituzionalmente garantiti di cui all'art. 36 legittimano la qui spiegata richiesta di concessione dell'emanando decreto ingiuntivo, con la provvisoria esecuzione ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 642 c.p.c….>>. Hanno allegato, quale prova scritta, i seguenti documenti:
1. contratto di locazione;
2. fideiussione;
3. copia spese condominiali;
4. copia verbale di udienza e convalida di sfratto;
5. copia messa in mora e sollecito di pagamento. Avverso il decreto ingiuntivo n. 13431/2024, esecutivo, notificato in data 28/10/2024, ha proposto opposizione la con ricorso depositato in Parte_1 data 7.12.2024, contestando in fatto ed in diritto l'avversa domanda di cui ha invocato il rigetto, precisando le seguenti conclusioni:
“… accogliere la presente opposizione e, per l'effetto, in via preliminare:
1) revocare, in tutto o in parte, la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto, stante la fondatezza della presente opposizione basata su prova scritta e comunque di pronta soluzione;
nel merito:
2) accertare e dichiarare che i sig.ri e Controparte_1 CP_2 sono debitori, in solido fra loro, nei confronti della di €. 10.000,00 Parte_1 ovvero della diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi maturati ed ulteriormente maturandi, per i motivi in fatto ed in diritto meglio specificati nel corpo dell'atto;
3) accertare e dichiarare che la nulla deve ai sig.ri Parte_1 [...]
e a titolo di retribuzione di canoni di locazione dei Controparte_1 CP_2 mesi di giugno e luglio 2024;
4) accertare e dichiarare la parziale compensazione tra il debito della per i canoni di locazione da febbraio a maggio 2024 ed il Parte_1 controcredito per la ripetizione del deposito cauzionale;
5) in via subordinata al punto 4), condannare i sig.ri Controparte_1
e , in solido fra loro, al pagamento nei confronti della
[...] CP_2 Parte_1 di €. 10.000,00 ovvero della diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi maturati ed ulteriormente maturandi, per i motivi in fatto ed in diritto meglio 6) in ogni caso, dichiarare nullo e/o annullare il decreto ingiuntivo opposto. Con vittoria di spese ed onorari da distrarre a favore del procuratore antistatario.”. A sostegno dell'opposizione ha esposto e dedotto che:
- dal 1/5/2015 la sig.ra , di cui i sig.ri sono Parte_4 Controparte_1 eredi, ha concesso in locazione alla a scopo commerciale il locale di Parte_1
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via Ugo Ojetti 27-29, ove la Società convenuta svolgeva l'attività di friggitoria e di pinseria;
- i sig.ri hanno richiesto ed ottenuto convalida dello Controparte_1 sfratto per morosità, con conseguente definitiva interruzione del contratto di locazione fra le parti;
- a seguito della riconsegna del locale, i medesimi sig.ri Controparte_1 sono tenuti a restituire alla il deposito cauzionale. Viceversa, i Parte_1 medesimi non hanno ad oggi ancora ripetuto alla il deposito Parte_1 cauzionale di €. 10.000,00 oltre interessi maturati e maturandi, versato al momento della stipulazione del contratto di locazione, oltre interessi maturati, per un ammontare complessivo di €. 11.000,00 (v. Tribunale Roma sez. VI, 17/09/2020, n. 13003);
- in sede di riconsegna del locale, nessun danno è stato rilevato nel contraddittorio fra le parti rispetto allo stato del luogo, il quale appariva conforme alla normale usura legata all'attività commerciale di ristorazione ivi espletata, la quale si è protratta per quasi 9 anni. Al riguardo, solo al fine di prevenire pretestuose eccezioni, si precisa sin d'ora che vanno ricondotti alla cosiddetta normale usura, non eccedendo l'ordinario utilizzo dell'immobile locato, scalfiture degli infissi e le ammaccature agli arredi, nonché la necessità di tinteggiatura delle porte e delle pareti, e infine i fori e le macchie sui muri, conseguenti alla rimozione di mobilio e stigliature (Trib. Milano, Sex. XIII civile, 19/11/2021 n. 9637). Per di più, all'inizio del contratto di locazione, l'immobile era in cattivo stato di manutenzione, ed i relativi impianti idrico, igienico ed elettrico erano malfunzionanti;
pertanto, la effettuava a proprie spese lavori di Pt_1 ristrutturazione aventi ad oggetto la realizzazione di una nuova pavimentazione, opere murarie e di pittura, la predisposizione di nuovi impianti idrico, igienico ed elettrico (v. contratto di ristrutturazione, con allegato registro dei beni ammortizzati attestante l'avvenuta effettuazione degli stessi. Nel caso in esame, i sig.ri non potrebbero quindi nemmeno pretendere la Controparte_1 riconsegna, in perfetto stato di manutenzione, di un immobile che hanno concesso in locazione in pessime condizioni. Sempre per la stessa ragione, non può trovare applicazione la presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, cod.civ., non potendosi considerare in buono stato un immobile oggetto di lavori di ristrutturazione al momento iniziale della locazione (ancora, Trib. Milano, Sex. XIII civile, 19/11/2021 n. 9637). Si chiede quindi in via riconvenzionale la condanna dei sig.ri in solido fra loro, alla ripetizione del deposito Controparte_1 cauzionale, maggiorato degli interessi maturati e maturandi e che si disponga la relativa compensazione in via giudiziale con il debito della per il Pt_1 pagamento dei canoni arretrati;
- il decreto ingiuntivo opposto va revocato, in quanto i sig.ri
[...]
richiedono il pagamento dei canoni di locazione in misura CP_1 superiore a quanto realmente dovuto. La ha offerto la riconsegna del Parte_1 locale ai sig.ri più volte sin dal dicembre 2023 a causa Controparte_1 dell'andamento negativo dell'attività commerciale ivi espletata;
viceversa, erano i sig.ri a rifiutare di rientrare nel possesso del suddetto Controparte_1 immobile: “Buonasera, come già anticipato telefonicamente a metà dicembre 2023 e come da incontro presso il mio studio a metà febbraio 2024, il sottoscritto
, nella sua qualità di legale rappresentante della Parte_3 Parte_1 attuale affittuaria del contratto di locazione sito in Roma, Via Ugo ojetti 27/29,
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con la presente conferma la volontà di lasciare il locale a fine aprile 2024, libero da persone e cose. Purtroppo, l'attuale momento economico non ci consente di poter proseguire un rapporto che va ormai avanti da otto anni;
ma non ci possiamo più permettere di pagare l'attuale cifra del canone. ringrazio anticipatamente del percorso fatto fino ad ora e della sempre cortese vostra disponibilità; noi ce l'abbiamo messa tutta ma adesso ci dobbiamo arrendere. saluti ). La Parte_1
reiterava l'offerta di consegna del locale anche nei successivi mesi per il Pt_1 tramite del proprio legale ai sig.ri i quali pretendevano Controparte_1 illegittimamente di subordinare la riconsegna al pagamento dell'intero importo dei canoni arretrati (v. pec del 10/5/2024 a firma del legale dei sig.ri
[...] : “Gent.mo Collega, in riscontro ala Sua nota, i miei assisiti prima CP_1 di procedere con li rilascio desiderano che al proceda, dapprima al saldo Pt_1 dei canoni locatizi Distinti saluti”. Ma vi è di più, atteso che i sig.ri
[...]
si rifiutavano di ricevere le chiavi del locale, nonostante la CP_1 Pt_1 accettasse tale loro iniqua imposizione, rendendosi disponibile a pagare tutti i canoni arretrati sino alla fine di maggio 2024 ed offerendo ripetutamente – sia direttamente che per il tramite del proprio legale - la riconsegna: “Egr. Collega, Per la va bene. Gli affitti arretrati ammontano ad €. 16.000. Ti ricordo Pt_1 che c'è un deposito cauzionale di €. 10.000,00 che oltre interessi maturati arriva ad €. 11.000,00. Per evitare partite di giro, oi il scalerei dai canoni di affitto. Attendo un tuo cortese e celere riscontro per procedere al pagamento e rilasciare l'immobile entro il 30 maggio p.v. Distinti saluti”; pec del 10/5/2024, da , : Pt_1
“Riepilogando, mi contestate la mia volontà di lasciare il locale dal 30/04/2024 (ovviamente pagando tutti gli arretrati), ma di comunicare formalmente la disdetta almeno sei mesi prima. Poi mi mandate l'avviso di sfratto chiedendo di lasciare il locale. Continuo a essere disposto a lasciare il vostro locale in qualsiasi momento, o al massimo entro fine maggio 2024; vi salderò tutti gli arretrati e vi ridarò le chiavi. Contestualmente, visto che ci sono i legali di mezzo, chiedo di fare una scrittura tra le parti di riconsegna locale e di liberatoria economica, ovviamente chiedo anche la restituzione del deposito cauzionale maggiorato degli interessi legali. Saluti”; pec del 21/6/2024 da legale della
,: “lI locale è sgombero come richiesto dai tuoi. Quindi attendo una data Pt_1 per effettuare la riconsegna da lungo tempo offerta ai tuoi. Attendo un cortese e celere riscontro. Distinti saluti”; v. ancora pec del, da : “Buonasera, la Pt_1 presente per comunicare che li locale è chiuso, sgombro e privo di canna fumaria. attendiamo una data per la riconsegna dell'immobile con contestuale pagamento di tutti gli arretrati l'amministratore unico Pt_5 Parte_1 [...]
”); Parte_3
- nonostante tali ripetute offerte di riconsegna del locale, i sig.ri
[...]
insistevano per la convalida giudiziale dello sfratto dinanzi al CP_1 Tribunale di Roma a metà giugno 2024 e si rendevano disponibili a rientrare nel possesso del locale solo in data 16 luglio 2024. Sul punto, è quasi superfluo richiamare il costante e granitico principio giurisprudenziale, secondo cui il conduttore che offre la riconsegna dell'immobile locato anche mediante modalità non formali (art. 1220 c.c.) è esonerato dall'obbligo di pagare al locatore il canone pattuito sino all'effettivo rilascio, ex art 1591 c.c., in presenza del rifiuto del locatore di accettare la restituzione (Cass. civ. Sez Un., 15/11/2000 n. 1177). Pertanto, a fronte del rifiuto da parte dei sig.ri , dell'offerta di Controparte_1
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riconsegna del locale, la richiesta di pagamento dei canoni di locazione successivi al maggio 2024 risulta assolutamente illegittima. Instaurato il contraddittorio si è costituita in giudizio la parte opposta impugnando e contestando quanto dedotto ed eccepito dalla controparte, perchè assolutamente infondato in fatto ed in diritto, rassegnando le seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Roma adito, contrariis reiectis, – rigettare la richiesta di sospensiva del decreto ingiuntivo n. 13431/2024 emesso dal Tribunale di Roma – Sesta Sezione - (proc. n. 33677/2024 RG), per le ragioni sopra descritte, non sussistendo nel caso di specie i presupposti di legge per tale concessione;
– rigettare il ricorso in opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 13431/2024 emesso dal Tribunale di Roma – Sesta Sezione - (proc. n. 33677/2024 RG) per le ragioni di cui sopra;
– condannare in ogni caso parte ricorrente al pagamento delle spese diritti ed onorari di causa oltre IVA e CAP in favore del sottoscritto procuratore.” Stante la maturità, la causa è stata trattenuta a sentenza ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. all'esito dell'udienza del 29.9.2025, tenuta con trattazione scritta e decisa nei successivi trenta giorni. III. Avuto riguardo al merito va considerato che: "il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, nel sistema delineato dal codice di procedura civile, si atteggia come un procedimento il cui oggetto non è ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto stesso, ma si estende all'accertamento, con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza, - e non a quello, anteriore, della domanda o dell'emissione del provvedimento opposto - dei fatti costitutivi del diritto in contestazione"(cfr. Cass. SS.UU. n. 7448/93, nonché, ex aliis, Cass. Civ. n. 15186/2003): esso, pertanto, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, "si configura come un ordinario ed autonomo giudizio di cognizione in cui il giudice deve statuire sulla pretesa fatta valere con il ricorso per ingiunzione e sulle eccezioni sollevate dalla controparte" (cfr., ex multis, Cass. Civ. nn. 1657/2004, 17371/2003, 6663/2002, 15378/2000, 15339/2000, 9787/97, 1052/95, 12278/92). Da tale presupposto derivano i due seguenti corollari. Sul piano sostanziale, la qualità di attore è propria del creditore che ha richiesto l'ingiunzione, con la conseguenza che, in base ai principi generali in materia di prova, incombe a lui l'onere di provare l'esistenza del credito, mente spetta, invece, all'opponente quello di provarne i fatti estintivi, modificativi o impeditivi. Il giudice dell'opposizione non valuta più soltanto la sussistenza delle condizioni di legge per l'emanazione del decreto ingiuntivo – tale esame è utile eventualmente ai soli fini del governo delle spese – ma deve ampliare il proprio esame e verificare, prima di tutto, la procedibilità, la proponibilità, l'ammissibilità e la fondatezza o meno della pretesa creditoria dell'attore opposto sulla base dell'intero materiale probatorio acquisito in corso di causa. Nella fattispecie va, preliminarmente e positivamente, valutata l'ammissibilità e la procedibilità dell'opposizione. Sempre in via preliminare, rileva il Tribunale come il ricorso ex art. 633 c.p.c. ed i successivi atti e documenti processuali contengono tutti i necessari riferimenti per l'identificazione del creditore sia a margine della procura sia nel corpo del ricorso sia negli atti e documenti prodotti.
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In termini generali appare opportuno premettere che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione. Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo parziale od inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un., 30.10.2001 n. 13533). Applicando siffatti principi al caso in esame, all'esito del giudizio, ritiene il Tribunale che la parte ricorrente, attrice in senso sostanziale abbia dimostrato, com'era suo onere, l'esistenza, il contenuto del contratto di locazione e la sua efficacia con riferimento all'individuazione dell'oggetto della prestazione: canoni di locazione ed oneri condominiali. Invero, agli atti risultano prodotti, con allegazione al fascicolo di parte ricorrente opposta il contratto di locazione registrato, la fideiussione;
documentazione alle spese condominiali;
copia verbale di udienza e convalida di sfratto;
5. copia messa in mora e sollecito di pagamento. Il versamento delle pigioni costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione giacchè la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
La convalida di sfratto pronunciata in data 18.06.2024 nel giudizio n.r.g. 20805 del 2024 è esitata in cosa giudicata. Invero l'ordinanza di convalida di sfratto è un provvedimento giurisdizionale irrevocabile che ha valore di cosa giudicata sostanziale per la risoluzione del contratto di locazione e per la condanna al rilascio (v. Cass. Civ., 17 luglio 2008, n. 19695 e Cass. Civ., 4 febbraio 2005, n. 2280), sull'esistenza del contratto di locazione e sulla qualità di parti di intimante ed intimato (v. Cass. Civ., 1 dicembre 1994, n. 10270) e, in casi di licenza o sfratto per finita locazione,
“in ordine sia all'esistenza della locazione che alla sua qualificazione, là dove la scadenza del rapporto sia collegata alla tipologia del contratto” (v. Tribunale di
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Roma sez.VI, sent. 22 giugno 2020, n.9005; Cass. Civ., sez. III, 4 febbraio 2005, n. 2280 e Cass. Civ., sez. III, 23 giugno 1999, n. 6406; v. di recente, Cass. Civ., sez. III, 23/04/2020, n. 8116 “L'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità ha efficacia di cosa giudicata sostanziale su ogni questione in merito alla risoluzione del contratto e al possesso di fatto della cosa locata, ma non preclude, nell'autonomia dei rispettivi e correlativi diritti, né al locatore di instaurare separato giudizio per il pagamento dei canoni, né al conduttore di chiedere in giudizio l'accertamento dell'obbligo del pagamento e di eccepire e contrastare, nell'indagine sui rapporti di dare e di avere in relazione ai canoni, la misura di questi, tranne il caso in cui allo sfratto per morosità si sia accompagnata contestualmente l'ingiunzione di pagamento per i canoni, risultando, in tale ipotesi, coperti dal giudicato anche i fatti impeditivi/estintivi del relativo obbligo. Deriva da quanto precede, pertanto, che un giudicato anche sulla entità del canone dovuto è configurabile solo in caso di emanazione - e non soltanto di semplice domanda - contestuale ingiunzione di pagamento per i canoni divenuto definitivo”; conforme Cass. Civ., sez. III, 11 gennaio 2017 n. 411; v. Trib. Roma sez.VI, 10 giugno 2020 n. 8673). Ne deriva che il mancato pagamento del canone e la non contestazione delle questioni di fatto e di diritto avanzate dall'intimante nell'ambito del giudizio di convalida, comportano inevitabilmente il passaggio in giudicato dell'ordinanza di convalida e del contestuale decreto ingiuntivo ove eventualmente emesso, con conseguente preclusione di ogni questione legata all'esistenza del contratto di locazione, alle cause della sua risoluzione, nonché al credito sino a quel momento maturato dal locatore (v. in termini Cass. Civ., Sezione III, sentenza n. 8013 del 2.04.2019). Ciò è coerente con i principi in tema di giudicato implicito e di estensione di questo soltanto alle questioni dedotte o deducibili come antecedenti logici necessari indefettibili per la decisione: tra i quali non rientra l'entità del canone, di per sé sola ed in sé considerata, né la legittimità dei presupposti per il suo calcolo, attesa la limitatezza della cognizione indotta dalla mancata comparizione o dalla mancata contestazione del locatario e la sufficienza, ai fini della convalida, dell'an della mora e non anche del quantum. Pertanto, un giudicato sull'entità del canone dovuto è conseguibile soltanto in caso di contestuale ingiunzione di pagamento per i canoni a contratto in corso (v. Cass. Civ., 24 luglio 2007, n. 16319; Cass. Civ. 29 maggio 2012, n. 8565). Ciò premesso nel caso in esame non è provato il pagamento dei canoni di locazione dei mesi da febbraio a luglio 2024 all'effettivo rilascio dell'immobile, avvenuto in data 16.7.2024 e degli oneri di locazione intimati pari ad euro 1.026,53, calcolati al maggio del 2024. A fronte di ciò il conduttore ha dimostrato di aver operato una corretta manifestazione di recesso, con volontà di non rinnovare il contratto (ad es. con l'invio di lettere raccomandate nelle quali il conduttore informava il locatore della messa a sua disposizione dell'immobile sin dal 4.3.2024) ed ha tentato di riconsegnare dell'immobile locato, se non nelle forme e nei termini prescritti agli artt. 1216 e 1209 del codice civile, mediante offerta non formale (mettendoli al corrente del fatto che l'immobile era stato liberato e che era pronto per essere riconsegnato al 30.5.2024 ed indi chiedendo il 21 giugno 2024 la fissazione della data per la riconsegna, essendo stata eliminata anche al canna fumaria e le serrande).
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Non pare, tuttavia, sussistere il rifiuto del locatore perché dal carteggio in atti si ricava la volontà di ricevere il pagamento del giusto corrispettivo e la liberazione effettiva dell'immobile, sgombero da serrande e canna fumaria. Ora in tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre l'adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, comma secondo, cod. civ., costituita dall'intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207 cod. civ.), l'adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 cod. civ.) - purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore - pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione (costituita, nel caso esaminato, dal pagamento dei canoni maturati dopo la risoluzione del contratto di locazione) (v. sul punto, Cass. Civ., sez. III, sentenza n. 18496 del 3.9.2007). Nella fattispecie l'immobile è stato riconsegnato in data 16.7.2024 e la circostanza, non essendo contestata tra le parti, oltre che documentata, deve ritenersi “fatto pacifico incontroverso” ex art. 115 c.p.c.. Ritiene il Tribunale che il canone di luglio 2024 sia dovuto, poiché per quanto il conduttore fosse intento e pronto per la riconsegna del locale sin dal 21 giugno 2024, in attesa di una data fissata dai locatori, al momento dell'effettivo rilascio, l'immobile locato non era totalmente sgombero e pulito, tant'è che il locatario si è impegnato a liberarlo e svuotarlo entro il 31.7.2024. Le considerazioni che precedono inducono a ritenere dovuti i canoni di locazione da febbraio 2024 a luglio 2024 per un totale di €. 26.500,00, oltre interessi come richiesti dalla costituzione in mora al soddisfo, oltre agli oneri accessori - non contestati nell'an e nel quantum debeatur – pari ad €. 1.026,52 oltre interessi al saggio legale dalla domanda al soddisfo. L'oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non è, tuttavia, ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto stesso ma si estende all'accertamento, con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza e non a quello anteriore della domanda o dell'emissione del provvedimento opposto dei fatti costitutivi del diritto in contestazione (v. Cass. Civ., sez. I, 21.2.2007, n. 4103; v. di recente Cass. Civ., sez. III, sent. N. 24258 del 30.11.2010). In ordine all'eccezione di compensazione, ritiene il Tribunale che essa sia fondata per quanto di ragione. L'erogazione della cauzione di euro 10.000,00 è documentata, per tabulas, e la somma deve, pertanto, ritenersi dovuta per effetto del rilascio dell'immobile (v. Cass. Civ., Sentenza n. 7883/2019 pubbl. il 10/04/2019 RG n. 2536/2017; Sez. 3, Sentenza n. 14655 del 15/10/2002, conf. a Sez. 3, Sentenza n. 4725 del 09/11/1989, secondo cui: “In materia di locazione, l'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione”),
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oltre interessi dalla stipula del 19.3.2021 alla data della decisione (pari a complessivi €. 11.040,85), oltre ulteriori interessi sino al soddisfo Non è disconosciuta la seguente scrittura privata ed il titolo allegato al fascicolo monitorio: art.14 del contratto di locazione commerciale. Invero se di regola, l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale in capo al locatore sorge nel momento in cui il conduttore rilascia l'immobile locato, è del pari riconosciuta la possibilità in capo al locatore di trattenere la somma, anche dopo il rilascio dell'immobile, quando ne faccia richiesta di attribuzione a copertura di specifici danni subiti, tra cui anche l'ipotesi di pigioni ed importi rimasti impagati (v. Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 4725 del 09/11/1989, secondo cui: “In materia di locazione, l'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione”). Il locatore, pertanto, nel caso in cui voglia ritenere la somma a titolo di deposito cauzionale, ha l'onere di presentare domanda di attribuzione contestualmente alla richiesta di pagamento dei canoni non versati dal conduttore. Nella fattispecie che occupa il Tribunale adito, il locatore ha manifestato interesse alla ritenzione allegando danni all'immobile e depositando compendio fotografico, che non sono stati disapprovati specificatamente nella prima difesa utile dalla parte opponente. Nondimeno nel verbale di riconsegna, le parti sono addivenute all'accordo che l'immobile sarebbe stato ripulito e svuotato entro il 31.7.2024 sicchè, in difetto di contestazione e di prova contraria da parte del conduttore, può ritenersi che quella raffigurata nella produzione fotografica fosse la situazione dell'immobile al primo agosto 2024. L'eccezione di compensazione basata sul diritto alla ritenzione deve ritenersi sussistente limitatamente ad euro 1.400.00, in cui si individua il costo equitativo per la pulizia e per la rimozione e smaltimento degli evidenti beni ed attrezzature non dismesse dal locale. Ulteriori danni non sono dimostrati perché non allegati né chiesti di provare da parte opposta. L'escussione della garanzia per l'importo di euro 27.000,00 è corretta. V. Nel procedimento per ingiunzione la fase monitoria e quella di cognizione, che si apre con l'opposizione, fanno parte di un unico processo, nel quale l'onere delle spese è regolato in base all'esito finale del giudizio. Ne consegue che l'accoglimento totale o parziale dell'opposizione avverso il decreto ingiuntivo sebbene implichi la revoca dello stesso, non comporta necessariamente il venir meno della condanna dell'ingiunto, poi, opponente al pagamento delle spese della fase monitoria, potendo le stesse essere poste legittimamente a suo carico, qualora alla revoca del decreto ingiuntivo si accompagni una condanna nel merito (v. Cass. Civ., sez. III, 26/06/2007, n. 14764). D'altra parte ove la somma chiesta con il ricorso sia riconosciuta solo parzialmente dovuta, non contrasta con gli art. 91 e 92 c.p.c. la pronuncia di compensazione delle spese processuali, in quanto l'iniziativa processuale dell'opponente, pur rivelandosi necessaria alla sua difesa, non ha avuto un esito totalmente vittorioso, così come quella dell'opposto, che ha dovuto ricorrere al
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giudice per ottenere il pagamento della parte che gli è riconosciuta (v. Cass. Civi., Sez. I, 03/09/2009, N. 19120). Nel caso in esame, sussistono gravi ed eccezionali giusti motivi in considerazione della particolare novità delle questioni trattate (v. Cass. Civile, Sez. Un., 15 novembre 1994, n. 9597), della peculiarità della fattispecie, dell'esito finale e globale della lite, del comportamento processuale delle parti, del mutamento del quadro giurisprudenziale per compensare di un terzo tra le parti le spese e le competenze di lite. La restante parte segue la soccombenza e si liquida come da dispositivo in favore della parte opposta, con applicazione del d.m. n. 55 del 2014 e succ. modifiche. La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c., come modificato dall'art. 33 della L. 353/90. Poiché pertanto tale provvisoria esecutorietà promana direttamente dalla legge, non è necessario farne espressa menzione
Per Questi Motivi
Il Tribunale di Roma, sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda come proposta in narrativa, nel contraddittorio delle parti, ogni contraria domanda, istanza, deduzione, eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il d.i. n. 13431/2024, opposto notificato in data 28/10/2024, emesso dal Tribunale di Roma nel procedimento n.r.g.a.c.c. n.33677 del 2024, che dichiara esecutivo ex art. 653 c.p.c.;
2) accoglie in parta le domande riconvenzionali di parte opponente e, per l'effetto, condanna i locatori opposti in solido alla restituzione in suo favore dell'importo di euro 9.640,85 a titolo di deposito cauzionale oltre interessi al saggio legale dalla data odierna al soddisfo, detratto l'importo di euro 1.400,00 per le causali di cui in motivazione;
3) condanna l'opponente al pagamento in favore delle parti opposte in solido delle spese di lite che, compensate di un terzo, liquida nel resto in euro 3.384,66 oltre spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a., come per legge.
Così deciso in Roma all'esito dell'udienza del 29/09/2025 ex art. 127 ter c.p.c., con trattazione scritta. Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro
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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, all'esito dell'udienza del 29.09.2025, tenuta con trattazione scritta, esaurita la discussione e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato ai sensi dell'art. 127 c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 54126 del Ruolo generale affari contenziosi civile dell'anno 2024 (r.g. 33677 del 2024 procedimento monitorio) TRA (C.F. ), in persona dell'Amministratore Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore sig.ra con sede in Roma e Parte_2 domicilio eletto al Viale Pasteur 41, presso lo studio dell'Avv. Francesco Maria Mantovani (C.F. ; PEC C.F._1
che la rappresenta e difende per Email_1 procura speciale allegata al ricorso OPPONENTE E
(C.F. ) E Controparte_1 C.F._2
(C.F. ), Controparte_2 C.F._3 elettivamente domiciliati in Roccasecca (FR) alla via Piave n. 54 presso lo studio dell'Avv. Valerio Fanelli dal quale sono rappresentati e difesi in virtù di mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta OPPOSTI SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI come in atti
OGGETTO: Opposizione a decreto ingiuntivo
MOTIVI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE Artt. 132 – 429 c.p.c. I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, abbia modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58
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L. n. 69 del 2009). Ne deriva l'immediata stesura delle ragioni della decisione. II. Con ricorso per decreto ingiuntivo depositato in data 13.08.2024,
[...]
e hanno chiesto ed ottenuto dal Controparte_1 Controparte_2 Tribunale di Roma l'emissione, nel procedimento iscritto al n.r.g.a.c.c. 13431 del 2024, di ingiunzione di pagamento nei confronti di avente ad Parte_1 oggetto l'importo di euro 26.526,52 - di cui € 25.500,00 per canoni di locazione maturati e non corrisposti dal mese di febbraio 2024 al mese di luglio 2024 ed € 1.026,52 per spese condominiali non versate- oltre euro €. 1.305,00 a titolo di compensi, €. 286,00 per esborsi, oltre rimborsi forfettari, i.v.a., c.p.a., oltre 145,00 quali spese della procedura di sfratto;
A fondamento della domanda i ricorrenti hanno allegato che:
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1. i sigg.ri e Controparte_1 Controparte_2 hanno concesso in locazione, ad uso commerciale, alla società in Parte_1 persona del l.r.p.t. sig. , con sede legale in 00137 Roma Parte_3 (RM) alla via Carlo Marx 135, l'unità immobiliare sita in Roma alla via Ugo Ojetti n. 27-29 di loro proprietà (in catasto f. 273, particella 1260 sub 3 – C1 classe 7 consistenza 58 mq rendita catastale € 1.204,17), giusta contratto di locazione stipulato in data 01.05.2021 e valido sino al 30.04.2027 e registrato in data 08.06.2021 Serie 3 n. 2977 presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio di Roma (UT Roma 4) [ all. 1: copia contratto di locazione];
2. la locazione è stata pattuita per la durata di anni sei, a decorrere dal 1° maggio 2021, e l'importo del canone di locazione è stato concordato, in misura differenziata e crescente, per i primi tre anni, ossia dal 01 maggio anni 2021 al 30 aprile 2024 in € 48.000,00 annui (€ 4.000,00 al mese), mentre dal 01 maggio 2024 alla scadenza del contratto nella misura di € 54.400,00 annui (€ 4.500,00 al mese), da corrispondersi in rate mensili anticipate, entro il cinque di ogni mese;
3. inoltre nel contratto di locazione all'art. 13 veniva stipulata anche una fideiussione a garanzia delle obbligazioni tutte assunte: “con il presente contratto, il conduttore fornisce fideiussione bancaria, che dovrà essere mantenuta per tutto il periodo di durata del contratto di locazione e di possesso dell'immobile, per un importo annuale sino a concorrenza di € 27.000,00, pari a sei mensilità; il mancato rinnovo annuale comporterà la risoluzione immediata del predetto contratto di locazione” [all. 2: copia fideiussione];
4. la società nel corso dell'ultimo anno ha iniziato a corrispondere Pt_1 in ritardo il canone concordato e dal mese di febbraio 2024 ad oggi non lo ha più corrisposto;
5. inoltre la società non ha corrisposto le spese condominiali per Pt_1 un ammontare complessivo di € 1.026,52 [ all. 3: copia spese condominiali];
6. per tali motivi è stato depositato presso il Tribunale di Roma, ricorso per intimazione di sfratto, recante numero di ruolo 20805/2024 RG, e all'udienza del 18.06.2024 il medesimo è stato convalidato, con rinuncia “all'emissione del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ed alla condanna di parte intimata alle spese di lite” [all. 4: copia verbale di udienza e convalida di sfratto];
7. allo stato i ricorrenti sono ancora creditori dell'importo complessivo pari ad Euro 26.526,52 così determinato: € 25.500,00 per canoni di locazione dal mese di febbraio al mese di luglio 2024 ed € 1.026,52 per spese condominiali;
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8. che alla suddetta somma andranno calcolati le spese sostenute per la procedura della convalida dello sfratto pari ad €.145,00 oltre gli onorari non liquidati nella suddetta sede;
9. inutili sono stati i solleciti da parte degli odierni istanti [all. 5: copia verbale di udienza e convalida di sfratto]; ;
10. tale comportamento, unitamente al carattere alimentare delle somme azionate, che costituiscono strumento essenziale diretto a soddisfare i bisogni costituzionalmente garantiti di cui all'art. 36 legittimano la qui spiegata richiesta di concessione dell'emanando decreto ingiuntivo, con la provvisoria esecuzione ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 642 c.p.c….>>. Hanno allegato, quale prova scritta, i seguenti documenti:
1. contratto di locazione;
2. fideiussione;
3. copia spese condominiali;
4. copia verbale di udienza e convalida di sfratto;
5. copia messa in mora e sollecito di pagamento. Avverso il decreto ingiuntivo n. 13431/2024, esecutivo, notificato in data 28/10/2024, ha proposto opposizione la con ricorso depositato in Parte_1 data 7.12.2024, contestando in fatto ed in diritto l'avversa domanda di cui ha invocato il rigetto, precisando le seguenti conclusioni:
“… accogliere la presente opposizione e, per l'effetto, in via preliminare:
1) revocare, in tutto o in parte, la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto, stante la fondatezza della presente opposizione basata su prova scritta e comunque di pronta soluzione;
nel merito:
2) accertare e dichiarare che i sig.ri e Controparte_1 CP_2 sono debitori, in solido fra loro, nei confronti della di €. 10.000,00 Parte_1 ovvero della diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi maturati ed ulteriormente maturandi, per i motivi in fatto ed in diritto meglio specificati nel corpo dell'atto;
3) accertare e dichiarare che la nulla deve ai sig.ri Parte_1 [...]
e a titolo di retribuzione di canoni di locazione dei Controparte_1 CP_2 mesi di giugno e luglio 2024;
4) accertare e dichiarare la parziale compensazione tra il debito della per i canoni di locazione da febbraio a maggio 2024 ed il Parte_1 controcredito per la ripetizione del deposito cauzionale;
5) in via subordinata al punto 4), condannare i sig.ri Controparte_1
e , in solido fra loro, al pagamento nei confronti della
[...] CP_2 Parte_1 di €. 10.000,00 ovvero della diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi maturati ed ulteriormente maturandi, per i motivi in fatto ed in diritto meglio 6) in ogni caso, dichiarare nullo e/o annullare il decreto ingiuntivo opposto. Con vittoria di spese ed onorari da distrarre a favore del procuratore antistatario.”. A sostegno dell'opposizione ha esposto e dedotto che:
- dal 1/5/2015 la sig.ra , di cui i sig.ri sono Parte_4 Controparte_1 eredi, ha concesso in locazione alla a scopo commerciale il locale di Parte_1
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via Ugo Ojetti 27-29, ove la Società convenuta svolgeva l'attività di friggitoria e di pinseria;
- i sig.ri hanno richiesto ed ottenuto convalida dello Controparte_1 sfratto per morosità, con conseguente definitiva interruzione del contratto di locazione fra le parti;
- a seguito della riconsegna del locale, i medesimi sig.ri Controparte_1 sono tenuti a restituire alla il deposito cauzionale. Viceversa, i Parte_1 medesimi non hanno ad oggi ancora ripetuto alla il deposito Parte_1 cauzionale di €. 10.000,00 oltre interessi maturati e maturandi, versato al momento della stipulazione del contratto di locazione, oltre interessi maturati, per un ammontare complessivo di €. 11.000,00 (v. Tribunale Roma sez. VI, 17/09/2020, n. 13003);
- in sede di riconsegna del locale, nessun danno è stato rilevato nel contraddittorio fra le parti rispetto allo stato del luogo, il quale appariva conforme alla normale usura legata all'attività commerciale di ristorazione ivi espletata, la quale si è protratta per quasi 9 anni. Al riguardo, solo al fine di prevenire pretestuose eccezioni, si precisa sin d'ora che vanno ricondotti alla cosiddetta normale usura, non eccedendo l'ordinario utilizzo dell'immobile locato, scalfiture degli infissi e le ammaccature agli arredi, nonché la necessità di tinteggiatura delle porte e delle pareti, e infine i fori e le macchie sui muri, conseguenti alla rimozione di mobilio e stigliature (Trib. Milano, Sex. XIII civile, 19/11/2021 n. 9637). Per di più, all'inizio del contratto di locazione, l'immobile era in cattivo stato di manutenzione, ed i relativi impianti idrico, igienico ed elettrico erano malfunzionanti;
pertanto, la effettuava a proprie spese lavori di Pt_1 ristrutturazione aventi ad oggetto la realizzazione di una nuova pavimentazione, opere murarie e di pittura, la predisposizione di nuovi impianti idrico, igienico ed elettrico (v. contratto di ristrutturazione, con allegato registro dei beni ammortizzati attestante l'avvenuta effettuazione degli stessi. Nel caso in esame, i sig.ri non potrebbero quindi nemmeno pretendere la Controparte_1 riconsegna, in perfetto stato di manutenzione, di un immobile che hanno concesso in locazione in pessime condizioni. Sempre per la stessa ragione, non può trovare applicazione la presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, cod.civ., non potendosi considerare in buono stato un immobile oggetto di lavori di ristrutturazione al momento iniziale della locazione (ancora, Trib. Milano, Sex. XIII civile, 19/11/2021 n. 9637). Si chiede quindi in via riconvenzionale la condanna dei sig.ri in solido fra loro, alla ripetizione del deposito Controparte_1 cauzionale, maggiorato degli interessi maturati e maturandi e che si disponga la relativa compensazione in via giudiziale con il debito della per il Pt_1 pagamento dei canoni arretrati;
- il decreto ingiuntivo opposto va revocato, in quanto i sig.ri
[...]
richiedono il pagamento dei canoni di locazione in misura CP_1 superiore a quanto realmente dovuto. La ha offerto la riconsegna del Parte_1 locale ai sig.ri più volte sin dal dicembre 2023 a causa Controparte_1 dell'andamento negativo dell'attività commerciale ivi espletata;
viceversa, erano i sig.ri a rifiutare di rientrare nel possesso del suddetto Controparte_1 immobile: “Buonasera, come già anticipato telefonicamente a metà dicembre 2023 e come da incontro presso il mio studio a metà febbraio 2024, il sottoscritto
, nella sua qualità di legale rappresentante della Parte_3 Parte_1 attuale affittuaria del contratto di locazione sito in Roma, Via Ugo ojetti 27/29,
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con la presente conferma la volontà di lasciare il locale a fine aprile 2024, libero da persone e cose. Purtroppo, l'attuale momento economico non ci consente di poter proseguire un rapporto che va ormai avanti da otto anni;
ma non ci possiamo più permettere di pagare l'attuale cifra del canone. ringrazio anticipatamente del percorso fatto fino ad ora e della sempre cortese vostra disponibilità; noi ce l'abbiamo messa tutta ma adesso ci dobbiamo arrendere. saluti ). La Parte_1
reiterava l'offerta di consegna del locale anche nei successivi mesi per il Pt_1 tramite del proprio legale ai sig.ri i quali pretendevano Controparte_1 illegittimamente di subordinare la riconsegna al pagamento dell'intero importo dei canoni arretrati (v. pec del 10/5/2024 a firma del legale dei sig.ri
[...] : “Gent.mo Collega, in riscontro ala Sua nota, i miei assisiti prima CP_1 di procedere con li rilascio desiderano che al proceda, dapprima al saldo Pt_1 dei canoni locatizi Distinti saluti”. Ma vi è di più, atteso che i sig.ri
[...]
si rifiutavano di ricevere le chiavi del locale, nonostante la CP_1 Pt_1 accettasse tale loro iniqua imposizione, rendendosi disponibile a pagare tutti i canoni arretrati sino alla fine di maggio 2024 ed offerendo ripetutamente – sia direttamente che per il tramite del proprio legale - la riconsegna: “Egr. Collega, Per la va bene. Gli affitti arretrati ammontano ad €. 16.000. Ti ricordo Pt_1 che c'è un deposito cauzionale di €. 10.000,00 che oltre interessi maturati arriva ad €. 11.000,00. Per evitare partite di giro, oi il scalerei dai canoni di affitto. Attendo un tuo cortese e celere riscontro per procedere al pagamento e rilasciare l'immobile entro il 30 maggio p.v. Distinti saluti”; pec del 10/5/2024, da , : Pt_1
“Riepilogando, mi contestate la mia volontà di lasciare il locale dal 30/04/2024 (ovviamente pagando tutti gli arretrati), ma di comunicare formalmente la disdetta almeno sei mesi prima. Poi mi mandate l'avviso di sfratto chiedendo di lasciare il locale. Continuo a essere disposto a lasciare il vostro locale in qualsiasi momento, o al massimo entro fine maggio 2024; vi salderò tutti gli arretrati e vi ridarò le chiavi. Contestualmente, visto che ci sono i legali di mezzo, chiedo di fare una scrittura tra le parti di riconsegna locale e di liberatoria economica, ovviamente chiedo anche la restituzione del deposito cauzionale maggiorato degli interessi legali. Saluti”; pec del 21/6/2024 da legale della
,: “lI locale è sgombero come richiesto dai tuoi. Quindi attendo una data Pt_1 per effettuare la riconsegna da lungo tempo offerta ai tuoi. Attendo un cortese e celere riscontro. Distinti saluti”; v. ancora pec del, da : “Buonasera, la Pt_1 presente per comunicare che li locale è chiuso, sgombro e privo di canna fumaria. attendiamo una data per la riconsegna dell'immobile con contestuale pagamento di tutti gli arretrati l'amministratore unico Pt_5 Parte_1 [...]
”); Parte_3
- nonostante tali ripetute offerte di riconsegna del locale, i sig.ri
[...]
insistevano per la convalida giudiziale dello sfratto dinanzi al CP_1 Tribunale di Roma a metà giugno 2024 e si rendevano disponibili a rientrare nel possesso del locale solo in data 16 luglio 2024. Sul punto, è quasi superfluo richiamare il costante e granitico principio giurisprudenziale, secondo cui il conduttore che offre la riconsegna dell'immobile locato anche mediante modalità non formali (art. 1220 c.c.) è esonerato dall'obbligo di pagare al locatore il canone pattuito sino all'effettivo rilascio, ex art 1591 c.c., in presenza del rifiuto del locatore di accettare la restituzione (Cass. civ. Sez Un., 15/11/2000 n. 1177). Pertanto, a fronte del rifiuto da parte dei sig.ri , dell'offerta di Controparte_1
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riconsegna del locale, la richiesta di pagamento dei canoni di locazione successivi al maggio 2024 risulta assolutamente illegittima. Instaurato il contraddittorio si è costituita in giudizio la parte opposta impugnando e contestando quanto dedotto ed eccepito dalla controparte, perchè assolutamente infondato in fatto ed in diritto, rassegnando le seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Roma adito, contrariis reiectis, – rigettare la richiesta di sospensiva del decreto ingiuntivo n. 13431/2024 emesso dal Tribunale di Roma – Sesta Sezione - (proc. n. 33677/2024 RG), per le ragioni sopra descritte, non sussistendo nel caso di specie i presupposti di legge per tale concessione;
– rigettare il ricorso in opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 13431/2024 emesso dal Tribunale di Roma – Sesta Sezione - (proc. n. 33677/2024 RG) per le ragioni di cui sopra;
– condannare in ogni caso parte ricorrente al pagamento delle spese diritti ed onorari di causa oltre IVA e CAP in favore del sottoscritto procuratore.” Stante la maturità, la causa è stata trattenuta a sentenza ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. all'esito dell'udienza del 29.9.2025, tenuta con trattazione scritta e decisa nei successivi trenta giorni. III. Avuto riguardo al merito va considerato che: "il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, nel sistema delineato dal codice di procedura civile, si atteggia come un procedimento il cui oggetto non è ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto stesso, ma si estende all'accertamento, con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza, - e non a quello, anteriore, della domanda o dell'emissione del provvedimento opposto - dei fatti costitutivi del diritto in contestazione"(cfr. Cass. SS.UU. n. 7448/93, nonché, ex aliis, Cass. Civ. n. 15186/2003): esso, pertanto, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, "si configura come un ordinario ed autonomo giudizio di cognizione in cui il giudice deve statuire sulla pretesa fatta valere con il ricorso per ingiunzione e sulle eccezioni sollevate dalla controparte" (cfr., ex multis, Cass. Civ. nn. 1657/2004, 17371/2003, 6663/2002, 15378/2000, 15339/2000, 9787/97, 1052/95, 12278/92). Da tale presupposto derivano i due seguenti corollari. Sul piano sostanziale, la qualità di attore è propria del creditore che ha richiesto l'ingiunzione, con la conseguenza che, in base ai principi generali in materia di prova, incombe a lui l'onere di provare l'esistenza del credito, mente spetta, invece, all'opponente quello di provarne i fatti estintivi, modificativi o impeditivi. Il giudice dell'opposizione non valuta più soltanto la sussistenza delle condizioni di legge per l'emanazione del decreto ingiuntivo – tale esame è utile eventualmente ai soli fini del governo delle spese – ma deve ampliare il proprio esame e verificare, prima di tutto, la procedibilità, la proponibilità, l'ammissibilità e la fondatezza o meno della pretesa creditoria dell'attore opposto sulla base dell'intero materiale probatorio acquisito in corso di causa. Nella fattispecie va, preliminarmente e positivamente, valutata l'ammissibilità e la procedibilità dell'opposizione. Sempre in via preliminare, rileva il Tribunale come il ricorso ex art. 633 c.p.c. ed i successivi atti e documenti processuali contengono tutti i necessari riferimenti per l'identificazione del creditore sia a margine della procura sia nel corpo del ricorso sia negli atti e documenti prodotti.
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In termini generali appare opportuno premettere che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione. Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo parziale od inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un., 30.10.2001 n. 13533). Applicando siffatti principi al caso in esame, all'esito del giudizio, ritiene il Tribunale che la parte ricorrente, attrice in senso sostanziale abbia dimostrato, com'era suo onere, l'esistenza, il contenuto del contratto di locazione e la sua efficacia con riferimento all'individuazione dell'oggetto della prestazione: canoni di locazione ed oneri condominiali. Invero, agli atti risultano prodotti, con allegazione al fascicolo di parte ricorrente opposta il contratto di locazione registrato, la fideiussione;
documentazione alle spese condominiali;
copia verbale di udienza e convalida di sfratto;
5. copia messa in mora e sollecito di pagamento. Il versamento delle pigioni costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione giacchè la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
La convalida di sfratto pronunciata in data 18.06.2024 nel giudizio n.r.g. 20805 del 2024 è esitata in cosa giudicata. Invero l'ordinanza di convalida di sfratto è un provvedimento giurisdizionale irrevocabile che ha valore di cosa giudicata sostanziale per la risoluzione del contratto di locazione e per la condanna al rilascio (v. Cass. Civ., 17 luglio 2008, n. 19695 e Cass. Civ., 4 febbraio 2005, n. 2280), sull'esistenza del contratto di locazione e sulla qualità di parti di intimante ed intimato (v. Cass. Civ., 1 dicembre 1994, n. 10270) e, in casi di licenza o sfratto per finita locazione,
“in ordine sia all'esistenza della locazione che alla sua qualificazione, là dove la scadenza del rapporto sia collegata alla tipologia del contratto” (v. Tribunale di
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Roma sez.VI, sent. 22 giugno 2020, n.9005; Cass. Civ., sez. III, 4 febbraio 2005, n. 2280 e Cass. Civ., sez. III, 23 giugno 1999, n. 6406; v. di recente, Cass. Civ., sez. III, 23/04/2020, n. 8116 “L'ordinanza di convalida dello sfratto per morosità ha efficacia di cosa giudicata sostanziale su ogni questione in merito alla risoluzione del contratto e al possesso di fatto della cosa locata, ma non preclude, nell'autonomia dei rispettivi e correlativi diritti, né al locatore di instaurare separato giudizio per il pagamento dei canoni, né al conduttore di chiedere in giudizio l'accertamento dell'obbligo del pagamento e di eccepire e contrastare, nell'indagine sui rapporti di dare e di avere in relazione ai canoni, la misura di questi, tranne il caso in cui allo sfratto per morosità si sia accompagnata contestualmente l'ingiunzione di pagamento per i canoni, risultando, in tale ipotesi, coperti dal giudicato anche i fatti impeditivi/estintivi del relativo obbligo. Deriva da quanto precede, pertanto, che un giudicato anche sulla entità del canone dovuto è configurabile solo in caso di emanazione - e non soltanto di semplice domanda - contestuale ingiunzione di pagamento per i canoni divenuto definitivo”; conforme Cass. Civ., sez. III, 11 gennaio 2017 n. 411; v. Trib. Roma sez.VI, 10 giugno 2020 n. 8673). Ne deriva che il mancato pagamento del canone e la non contestazione delle questioni di fatto e di diritto avanzate dall'intimante nell'ambito del giudizio di convalida, comportano inevitabilmente il passaggio in giudicato dell'ordinanza di convalida e del contestuale decreto ingiuntivo ove eventualmente emesso, con conseguente preclusione di ogni questione legata all'esistenza del contratto di locazione, alle cause della sua risoluzione, nonché al credito sino a quel momento maturato dal locatore (v. in termini Cass. Civ., Sezione III, sentenza n. 8013 del 2.04.2019). Ciò è coerente con i principi in tema di giudicato implicito e di estensione di questo soltanto alle questioni dedotte o deducibili come antecedenti logici necessari indefettibili per la decisione: tra i quali non rientra l'entità del canone, di per sé sola ed in sé considerata, né la legittimità dei presupposti per il suo calcolo, attesa la limitatezza della cognizione indotta dalla mancata comparizione o dalla mancata contestazione del locatario e la sufficienza, ai fini della convalida, dell'an della mora e non anche del quantum. Pertanto, un giudicato sull'entità del canone dovuto è conseguibile soltanto in caso di contestuale ingiunzione di pagamento per i canoni a contratto in corso (v. Cass. Civ., 24 luglio 2007, n. 16319; Cass. Civ. 29 maggio 2012, n. 8565). Ciò premesso nel caso in esame non è provato il pagamento dei canoni di locazione dei mesi da febbraio a luglio 2024 all'effettivo rilascio dell'immobile, avvenuto in data 16.7.2024 e degli oneri di locazione intimati pari ad euro 1.026,53, calcolati al maggio del 2024. A fronte di ciò il conduttore ha dimostrato di aver operato una corretta manifestazione di recesso, con volontà di non rinnovare il contratto (ad es. con l'invio di lettere raccomandate nelle quali il conduttore informava il locatore della messa a sua disposizione dell'immobile sin dal 4.3.2024) ed ha tentato di riconsegnare dell'immobile locato, se non nelle forme e nei termini prescritti agli artt. 1216 e 1209 del codice civile, mediante offerta non formale (mettendoli al corrente del fatto che l'immobile era stato liberato e che era pronto per essere riconsegnato al 30.5.2024 ed indi chiedendo il 21 giugno 2024 la fissazione della data per la riconsegna, essendo stata eliminata anche al canna fumaria e le serrande).
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Non pare, tuttavia, sussistere il rifiuto del locatore perché dal carteggio in atti si ricava la volontà di ricevere il pagamento del giusto corrispettivo e la liberazione effettiva dell'immobile, sgombero da serrande e canna fumaria. Ora in tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre l'adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, comma secondo, cod. civ., costituita dall'intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207 cod. civ.), l'adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 cod. civ.) - purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore - pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione (costituita, nel caso esaminato, dal pagamento dei canoni maturati dopo la risoluzione del contratto di locazione) (v. sul punto, Cass. Civ., sez. III, sentenza n. 18496 del 3.9.2007). Nella fattispecie l'immobile è stato riconsegnato in data 16.7.2024 e la circostanza, non essendo contestata tra le parti, oltre che documentata, deve ritenersi “fatto pacifico incontroverso” ex art. 115 c.p.c.. Ritiene il Tribunale che il canone di luglio 2024 sia dovuto, poiché per quanto il conduttore fosse intento e pronto per la riconsegna del locale sin dal 21 giugno 2024, in attesa di una data fissata dai locatori, al momento dell'effettivo rilascio, l'immobile locato non era totalmente sgombero e pulito, tant'è che il locatario si è impegnato a liberarlo e svuotarlo entro il 31.7.2024. Le considerazioni che precedono inducono a ritenere dovuti i canoni di locazione da febbraio 2024 a luglio 2024 per un totale di €. 26.500,00, oltre interessi come richiesti dalla costituzione in mora al soddisfo, oltre agli oneri accessori - non contestati nell'an e nel quantum debeatur – pari ad €. 1.026,52 oltre interessi al saggio legale dalla domanda al soddisfo. L'oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non è, tuttavia, ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto stesso ma si estende all'accertamento, con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza e non a quello anteriore della domanda o dell'emissione del provvedimento opposto dei fatti costitutivi del diritto in contestazione (v. Cass. Civ., sez. I, 21.2.2007, n. 4103; v. di recente Cass. Civ., sez. III, sent. N. 24258 del 30.11.2010). In ordine all'eccezione di compensazione, ritiene il Tribunale che essa sia fondata per quanto di ragione. L'erogazione della cauzione di euro 10.000,00 è documentata, per tabulas, e la somma deve, pertanto, ritenersi dovuta per effetto del rilascio dell'immobile (v. Cass. Civ., Sentenza n. 7883/2019 pubbl. il 10/04/2019 RG n. 2536/2017; Sez. 3, Sentenza n. 14655 del 15/10/2002, conf. a Sez. 3, Sentenza n. 4725 del 09/11/1989, secondo cui: “In materia di locazione, l'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione”),
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oltre interessi dalla stipula del 19.3.2021 alla data della decisione (pari a complessivi €. 11.040,85), oltre ulteriori interessi sino al soddisfo Non è disconosciuta la seguente scrittura privata ed il titolo allegato al fascicolo monitorio: art.14 del contratto di locazione commerciale. Invero se di regola, l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale in capo al locatore sorge nel momento in cui il conduttore rilascia l'immobile locato, è del pari riconosciuta la possibilità in capo al locatore di trattenere la somma, anche dopo il rilascio dell'immobile, quando ne faccia richiesta di attribuzione a copertura di specifici danni subiti, tra cui anche l'ipotesi di pigioni ed importi rimasti impagati (v. Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 4725 del 09/11/1989, secondo cui: “In materia di locazione, l'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione”). Il locatore, pertanto, nel caso in cui voglia ritenere la somma a titolo di deposito cauzionale, ha l'onere di presentare domanda di attribuzione contestualmente alla richiesta di pagamento dei canoni non versati dal conduttore. Nella fattispecie che occupa il Tribunale adito, il locatore ha manifestato interesse alla ritenzione allegando danni all'immobile e depositando compendio fotografico, che non sono stati disapprovati specificatamente nella prima difesa utile dalla parte opponente. Nondimeno nel verbale di riconsegna, le parti sono addivenute all'accordo che l'immobile sarebbe stato ripulito e svuotato entro il 31.7.2024 sicchè, in difetto di contestazione e di prova contraria da parte del conduttore, può ritenersi che quella raffigurata nella produzione fotografica fosse la situazione dell'immobile al primo agosto 2024. L'eccezione di compensazione basata sul diritto alla ritenzione deve ritenersi sussistente limitatamente ad euro 1.400.00, in cui si individua il costo equitativo per la pulizia e per la rimozione e smaltimento degli evidenti beni ed attrezzature non dismesse dal locale. Ulteriori danni non sono dimostrati perché non allegati né chiesti di provare da parte opposta. L'escussione della garanzia per l'importo di euro 27.000,00 è corretta. V. Nel procedimento per ingiunzione la fase monitoria e quella di cognizione, che si apre con l'opposizione, fanno parte di un unico processo, nel quale l'onere delle spese è regolato in base all'esito finale del giudizio. Ne consegue che l'accoglimento totale o parziale dell'opposizione avverso il decreto ingiuntivo sebbene implichi la revoca dello stesso, non comporta necessariamente il venir meno della condanna dell'ingiunto, poi, opponente al pagamento delle spese della fase monitoria, potendo le stesse essere poste legittimamente a suo carico, qualora alla revoca del decreto ingiuntivo si accompagni una condanna nel merito (v. Cass. Civ., sez. III, 26/06/2007, n. 14764). D'altra parte ove la somma chiesta con il ricorso sia riconosciuta solo parzialmente dovuta, non contrasta con gli art. 91 e 92 c.p.c. la pronuncia di compensazione delle spese processuali, in quanto l'iniziativa processuale dell'opponente, pur rivelandosi necessaria alla sua difesa, non ha avuto un esito totalmente vittorioso, così come quella dell'opposto, che ha dovuto ricorrere al
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giudice per ottenere il pagamento della parte che gli è riconosciuta (v. Cass. Civi., Sez. I, 03/09/2009, N. 19120). Nel caso in esame, sussistono gravi ed eccezionali giusti motivi in considerazione della particolare novità delle questioni trattate (v. Cass. Civile, Sez. Un., 15 novembre 1994, n. 9597), della peculiarità della fattispecie, dell'esito finale e globale della lite, del comportamento processuale delle parti, del mutamento del quadro giurisprudenziale per compensare di un terzo tra le parti le spese e le competenze di lite. La restante parte segue la soccombenza e si liquida come da dispositivo in favore della parte opposta, con applicazione del d.m. n. 55 del 2014 e succ. modifiche. La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c., come modificato dall'art. 33 della L. 353/90. Poiché pertanto tale provvisoria esecutorietà promana direttamente dalla legge, non è necessario farne espressa menzione
Per Questi Motivi
Il Tribunale di Roma, sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda come proposta in narrativa, nel contraddittorio delle parti, ogni contraria domanda, istanza, deduzione, eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il d.i. n. 13431/2024, opposto notificato in data 28/10/2024, emesso dal Tribunale di Roma nel procedimento n.r.g.a.c.c. n.33677 del 2024, che dichiara esecutivo ex art. 653 c.p.c.;
2) accoglie in parta le domande riconvenzionali di parte opponente e, per l'effetto, condanna i locatori opposti in solido alla restituzione in suo favore dell'importo di euro 9.640,85 a titolo di deposito cauzionale oltre interessi al saggio legale dalla data odierna al soddisfo, detratto l'importo di euro 1.400,00 per le causali di cui in motivazione;
3) condanna l'opponente al pagamento in favore delle parti opposte in solido delle spese di lite che, compensate di un terzo, liquida nel resto in euro 3.384,66 oltre spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a., come per legge.
Così deciso in Roma all'esito dell'udienza del 29/09/2025 ex art. 127 ter c.p.c., con trattazione scritta. Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro
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