N. R.G. 15632/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario Di Bari, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica ed in persona del G.O.P. dott.ssa Rosalba Campanaro, all'esito dell'udienza cartolare ex art. 281 sexies c.p.c., ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile, in primo grado, iscritta al n. 15632/2018 del Ruolo Generale promossa da:

(C.F. ), rappresentato e difeso dagli avv.ti Michele Parte_1 C.F._1
Denicolò ( ) e Francesco Tatone ( ), giusta mandato in C.F._2 C.F._3 calce all'atto di citazione, ed elettivamente domiciliato in Bari, alla via Argiro, n. 25, presso lo studio dell'avv. Michele Denicolò;
- ATTORE - contro
(C.F. ), e (C.F. ), CP_1 C.F._4 CP_2 C.F._5 rappresentati e difesi, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Michele
Perrone (C.F. ) del Foro di Bari ed elettivamente domiciliati presso il suo C.F._6
studio sito in Bari, alla Strada Torre Tresca, 2/A;
- CONVENUTI–
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
I. L'attore, sig. , premesso di aver acquistato in data 2.10.2017, con atto di Parte_1 compravendita a rogito Notaio dott. dai convenuti, Sig.ri e Persona_1 CP_1 CP_2
l'immobile ad uso abitativo sito in Capurso (BA), alla via Pacifico n. 42, contraddistinto catastalmente al foglio 10, particella 555, sub. 2, piano S1 e T1, cat. A4, classe 2, vani 2, ha proposto domanda di nullità o, in subordine, di risoluzione di tale contratto per l'acquisto dell'immobile, con risarcimento del danno subito, adducendo che l'immobile è gravato da irregolarità e difformità edilizio-urbanistiche non sanabili (consistenti in una diversa distribuzione degli spazi interni e nella pagina 1 di 8 realizzazione di una cucina e un vano w.c. sull'originaria terrazza) e producendo, a supporto di quanto dedotto, perizia tecnica redatta dal Geom. Parte_2
e hanno domandato il rigetto delle domande avversarie, eccependo che CP_1 CP_2
l'immobile, di antica costruzione e da sempre adibito a civile abitazione, era ad essi pervenuto per successione legittima della sorella e della madre negli anni 2009/2013 così come poi trasferito all'attore, che tutte le opere asseritamente abusive - e che tali non erano - erano state realizzate e completate prima del 31.8.1967, come attestato dalla stessa perizia di controparte e dichiarato nell'atto di vendita e che peraltro l'attore fosse stato a conoscenza della difformità del bene rispetto alla planimetria catastale allegata all'atto pubblico, tanto che nello stesso veniva anche richiamata la denunzia di variazione del 24 aprile 2015 “per ampliamento per inserimento lastrico solare e diversa distribuzione spazi interni al piano terra”.
La causa è stata istruita mediante l'espletamento della prova testimoniale e l'esecuzione di una C.T.U. relativa all'immobile oggetto di causa.
II. Va da subito osservato che la CTU disposta in corso di causa, confermando sostanzialmente la perizia di parte, ha accertato che le opere edili realizzate al piano terra dell'immobile in questione
(ovvero le tramezzature interne e la cucina con w.c. in luogo della terrazza), sono illegittime.
Dalla relazione tecnica depositata il 21.01.2021 dal CTU ing. , si evince, in Persona_2 particolare, che:
➢ l'immobile è stato realizzato tra il 1930 e il 1940, poiché il Comune di Capurso era dotato di piano regolatore e relativo Regolamento edilizio sin dal 1934 e per il ridetto immobile non è stato possibile reperire alcun titolo abilitativo;

➢ l'immobile presenta un accatastamento di primo impianto nel 1950 e la planimetria di primo impianto presenta una parte dell'immobile con un terrazzo scoperto ove attualmente si trova un bagno e la cucina a servizio dell'abitazione: per tale ampliamento con la relativa copertura non è stato presentato alcuna richiesta di licenza edilizia o concessione edilizia o permesso di costruire;

➢ nel 2015 è stata presentata, da parte della convenuta presso il catasto fabbricati, la CP_2 planimetria della situazione aggiornata e allegata alla dichiarazione DOCFA del 21/04/2015, ove al piano terra vi è una diversa distribuzione degli spazi interni e nel luogo in cui vi era la terrazza è riportata una cucina ed un piccolo vano w.c.;
➢ alla variazione catastale relativa al fabbricato del 2015 non è seguita l'aggiornamento anche al catasto terreni, come si rileva dall'estratto di mappa catastale aggiornato al 7.10.2020 che riporta ancora la particella 555 del aggraffata alla parte scoperta, inizialmente destinata a terrazzo;
Pt_3
➢ tale ampliamento si configura come un aumento di volume non autorizzato;
pertanto l'immobile presenta una zona non legittima che ne determina una non conformità urbanistica /edilizia; pagina 2 di 8 ➢ dall'analisi delle cartografie si è potuto stabilire, con ragionevole certezza, che le opere relative alla copertura del terrazzo sono state realizzate agli inizi del 1980 e quelle di realizzazione del bagno e della cucina tra il 1970 e il 1975;
➢ verosimilmente si può ipotizzare che inizialmente la parte scoperta del terrazzo avesse una copertura amovibile a protezione del bagno e cucina.
Questo Giudice ritiene di condividere e fare proprie le conclusioni del C.T.U., in quanto sorrette da una meditata valutazione dello stato dei luoghi e da valide considerazioni tecnico-giuridiche.
Conseguentemente, deve ritenersi che l'immobile non è conforme al regolamento urbanistico e che le difformità riscontrate siano sanabili sotto il profilo della consistenza, attraverso cioè la demolizione delle opere non autorizzate.
III. Date tali premesse, si passa ad esaminare la domanda di nullità proposta in via principale dall'attore.
Deve escludersi che nella fattispecie ricorra un'ipotesi di nullità del contratto di compravendita ai sensi dell'art. 40 co. 2 della l. n. 47 del 1985, a norma del quale, si rammenta, "gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'art. 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione cui al sesto comma dell'art. 35. Per le opere iniziate anteriormente al 2 settembre
1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'art. 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre
1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo".
Secondo l'insegnamento espresso dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con una recente pronuncia del 22/03/2019, n. 8230, "La nullità comminata dall'art. 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", ossia come nullità formale volta a sanzionare la mancata inclusione, nei contratti aventi ad oggetto diritti reali su immobili, degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile”.
Pertanto, secondo il principio di diritto enunciato dalle Sezioni Unite, “in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, pagina 3 di 8 il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” “(...) e ciò per la decisiva ragione che tale profilo esula dal perimetro della nullità, in quanto, non è previsto dalle disposizioni che la comminano, e tenuto conto del principio generale secondo cui le norme che, ponendo limiti all'autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, sanciscono la nullità degli atti debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicché esse non possono essere applicate, estensivamente o per analogia, ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste”.
Nella fattispecie in esame, premesso che l'art. 40 della l. n. 47/1985 consente, in ipotesi di immobili realizzati prima del 1/09/67 di evitare la menzione del titolo abilitativo con un'apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, l'atto sottoscritto tra le parti contiene la menzione della dichiarazione della parte alienante, attestante che "l'opera è stata interamente eseguita in data anteriore al 1° settembre 1967 (…)".
Tale menzione non è mendace atteso che l'istruttoria ha confermato che l'opera di edificazione dell'immobile oggetto di compravendita è stata realizzata tra il 1930 e il 1940.
Ne deriva che, sussistendo il requisito di forma richiesto dalla legge, la presenza di difformità della costruzione rispetto al titolo abilitativo non comporta nullità del contratto, ma può assumere rilevanza in termini di inadempimento.
La difesa dell'attrice ha allegato che la presenza delle difformità sopra indicate darebbe luogo ad un'ipotesi di consegna di aliud pro alio, ovvero, in alternativa, che la fattispecie sarebbe sussumibile nel disposto dell'art. 1489 c.c.
IV. Deve escludersi che nella specie ricorra un'ipotesi di consegna di aliud pro alio.
Al riguardo, invero, si osserva che, "in tema di vendita, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita" (cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n. 13214 del 14.05.2024), oppure qualora la cosa stessa "abbia difetti che la rendano inservibile, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto"
(cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n. 26953 del 11.11.2008).
Ora, in tema di vendita immobiliare, la giurisprudenza di legittimità ha ricondotto a tale figura l'ipotesi di mancanza del certificato di abitabilità qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili (cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n. 23604 del 02.08.2023), ovvero quella di trasferimento del diritto di proprietà superficiaria sull'immobile quando il venditore si era obbligato alla cessione del pagina 4 di 8 diritto di piena proprietà, essendo gli stessi strutturalmente diversi (cfr.: Cass. Sez. 2, ordinanza n.
23547 del 09.10.2017).
Alla luce di quanto sopra osservato, è dunque evidente che nella specie non si versa affatto in una delle ipotesi sopra considerate e che gli abusi in questione non hanno compromesso l'utilizzabilità dell'immobile e la sua destinazione.
Ne deriva che va disattesa la domanda proposta dall'attore sulla scorta di tale qualificazione giuridica.
V. Va dunque esaminata l'eventuale ricorrenza dell'ipotesi di cui all'art. 1489 c.c.
L'articolo in questione prevede quanto segue: "Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali
o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo
1480. Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487
e 1488".
Al riguardo, deve osservarsi che la Corte di Cassazione (cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n. 27559 del
28.09.2023) ha affermato in materia il seguente principio di diritto: "In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto".
Anche più recentemente, la Suprema Corte (cfr.: Cass., Sez. 2, ordinanza n. 17148 del 21.06.2024) ha ribadito che "in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia trova applicazione l'art. 1489 c.c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa venduta, quando il vizio della cosa non si concretizza in anomalie strutturali del bene, e sempre che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto".
La qualificazione giuridica in questione della situazione dell'immobile deve dunque essere ritenuta corretta.
Nell'atto di compravendita per cui è causa, gli odierni convenuti non solo hanno espressamente escluso la sussistenza di difformità dichiarando che “successivamente a tale data (1° settembre 1967), per
l'immobile in oggetto, non sono state eseguite opere abusive … e non sono stati effettuati lavori … comunque soggetti a concessioni o autorizzazioni amministrative” ma hanno anche prestato le garanzie di legge garantendo la piena proprietà e disponibilità dell'immobile venduto e la libertà da “iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, da pesi, vincoli, servitù, oneri di natura reale e di essere al corrente col pagamento delle tasse ed imposte tutte …” (cfr.: doc. 2 dell'attore).
pagina 5 di 8 Quanto all'acquirente, i convenuti hanno allegato che lo stesso fosse a conoscenza delle difformità all'epoca della compravendita, senza, tuttavia, fornire alcuna prova a supporto di tale deduzione.
Né la prova testimoniale espletata in giudizio ha fornito alcun elemento utile sullo specifico punto.
Deve infatti rilevarsi che la legge, al fine di escludere la responsabilità del venditore, menziona espressamente non già la conoscibilità dei pesi e degli oneri da parte dell'acquirente, bensì l'effettiva conoscenza di essi senza necessità di apposite ricerche da parte del medesimo.
È vero che la Corte di Cassazione (cfr., in motivazione: Cass., Sez. 2, sentenza n. 4005 del 13.02.2024) ha affermato che il principio dell'affidamento da parte dell'acquirente nella dichiarazione di libertà da pesi effettuata dal venditore non opera "allorquando la dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento trovi diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza".
È pur vero, tuttavia, che nella specie non ci si trova al cospetto né di una servitù apparente, né di un abuso immediatamente percepibile a livello sensoriale.
Invero, l'accertamento della sussistenza dell'abuso avrebbe richiesto un confronto tra lo stato di fatto dell'immobile, esso sì ben visibile, e le risultanze degli atti depositati in Comune, mentre non risulta che un accertamento del genere sia avvenuto, se non dopo l'acquisto del bene e con l'ausilio di un perito.
In altre parole, ciò che era immediatamente percepibile a livello sensoriale da parte dell'attore era la sussistenza del bagno e della cucina, e la sua conformità rispetto alla planimetria allegata all'atto di vendita ma non anche la sua difformità rispetto alla documentazione catastale depositata in Comune.
Pertanto, alla luce di quanto precede, la responsabilità dei convenuti ex art. 1489 c.c. deve essere considerata sussistente.
Giova rilevare, come affermato dalla Corte di Cassazione con riferimento alla differente ipotesi della risoluzione del contratto richiesta a causa della sussistenza di vizi redibitori (cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n. 21949 del 25.09.2013), "gli artt. 1490 e 1492 del cod. civ. in tema di azione redibitoria, al pari dell'art. 1497 cod. civ., vanno interpretati con riferimento al principio generale sancito dall'art.
1455 cod. civ. con la conseguenza che l'esercizio dell'azione è legittimato soltanto da vizi concretanti un inadempimento di non scarsa importanza, i quali non sono distinti in base a ragioni strutturali, ma solo in funzione della loro capacità di rendere la cosa inidonea all'uso cui era destinata o di diminuirne in modo apprezzabile il valore, secondo un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito". pagina 6 di 8 Se, dunque, il principio della non scarsa importanza dell'inadempimento, quale fondamento dell'azione di risoluzione del contratto, ha carattere generale, esso deve essere applicato anche nella fattispecie in esame.
Sul punto giova osservare che le difformità in esame - così come accertate in sede di CTU - non hanno inciso né sull'utilizzabilità dell'immobile a scopo abitativo da parte dell'acquirente (ma semmai sulla possibilità di ristrutturarlo sanando l'abuso), e neanche sulla commerciabilità dello stesso, come dimostrato dalla circostanza, documentata dai convenuti, che l'attore ha venduto l'immobile a terzi nelle more del giudizio.
Ciò conduce univocamente al rigetto della domanda di pronuncia della risoluzione del contratto.
VI. Va quindi esaminata la domanda subordinata di risarcimento del danno proposta in via autonoma.
L'unica voce di danno nella specie ravvisabile - poiché documentalmente provata - è il minor valore commerciale dell'immobile compravenduto, acquistato al prezzo di €. € 30.500,00 e rivenduto al prezzo di €.25.000,00, con una differenza dunque di €.5.500,00.
Alla luce di quanto esposto innanzi, in parziale accoglimento della domanda risarcitoria proposta dall'attore, i convenuti vanno condannati al pagamento nei confronti del medesimo della somma di
€.5.500,00.
VII. Le spese del giudizio, attesa la fondatezza della domanda dell'attore solo in parte ed il rifiuto della proposta transattiva formulata dalla controparte in conformità alla presente decisione, devono essere compensate tra le parti per tre quarti e poste, per il restante quarto, liquidato come da dispositivo, a carico dei convenuti in virtù del principio della soccombenza.
Le spese di CTU, che ha accertato gli abusi edilizi e dunque la responsabilità dei convenuti, vanno poste in capo agli stessi in ragione della soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa instaurata da nei confronti Parte_1 di e rigettata ogni ulteriore istanza, eccezione e deduzione, così provvede: CP_2 CP_1

1. condanna i convenuti a pagare a , a titolo risarcitorio, la complessiva somma di €. Parte_1
5.500,00 oltre interessi sino al soddisfo;

2. rigetta ogni ulteriore domanda dell'attore;

4. condanna i convenuti a rifondere all'attore un quarto delle spese processuali, che liquida in complessivi €. 600,00 per anticipazioni ed €. 5.077,00 per compensi, oltre 15% spese forfettarie ed accessori di legge, se ed in quanto dovuti, e compensa tra le parti i restanti tre quarti delle stesse;

5. pone in via definitiva le spese di C.T.U., liquidate come da decreto reso in corso di causa, a carico dei convenuti. pagina 7 di 8 Così deciso in Bari, il 21 febbraio 2025

IL GIUDICE ONORARIO
d.ssa Rosalba Campanaro
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