REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BARI
SEZIONE III CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. 6311/2022 R.G., avente ad oggetto “locazione”, promossa da:
con il patrocinio degli Avv.ti Stella Rita Sardone e Saverio Carone, Parte_1
Ricorrente
Contro
, con il patrocinio dell'Avv. Alberto Moretti, Controparte_1
Resistente
Conclusioni: come da note depositate per l'udienza del 29.1.2025 – sostituita dal deposito di note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. – quivi da intendersi integralmente trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nei limiti di quanto rileva ai fini della decisione (cfr. il combinato disposto degli artt.
132 c. 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono riepilogarsi come segue.
Con atto di citazione ritualmente notificato il 7.6.2022 ha evocato in Parte_1 giudizio per l'udienza del 30.11.2022, deducendo che: Controparte_1
- in data 23.3.2018 sottoscriveva un “contratto di locazione ad uso abitativo Parte_1 di natura transitoria” con il sig. quale proprietario dell'immobile Controparte_1
oggetto di locazione e sito in Monopoli alla Contrada Stomazzelli, identificato al Catasto del Comune di Monopoli al foglio 10 particella 639, sub. 2, CAT A/7;
- il canone di locazione veniva convenuto in € 12.000,00 annui;

- la durata “transitoria” del contratto di locazione veniva motivata dalle parti all'art. 2 del pagina 1 di 5 contratto di locazione nel seguente modo: “la conduttrice dichiara espressamente e ad ogni effetto di legge di avere l'esigenza di abitare l'unità immobiliare per un periodo non eccedente i 12 (dodici) mesi, per il seguente motivo: alla scadenza del periodo di locazione temporanea, il proprietario locatore avrà necessità di trasferirsi presso l'immobile oggetto del presente contratto, ivi andando personalmente a risiedere”;
- tuttavia, al termine della scadenza dei 12 mesi e quindi entro la scadenza del 22.03.2019, nessuna delle parti contrattuali ha confermato la persistenza delle esigenze di transitorietà del contratto di locazione;
né tanto meno il proprietario locatore ha manifestato l'intenzione di trasferirsi personalmente presso l'immobile; ne è derivato, quindi, che la ha continuato ininterrottamente dal 2018 sino ad oggi, a condurre, regolarmente, Pt_1
l'immobile locato rispettando tutti gli adempimenti posti a suo carico a seguito del contratto di locazione del 23.03.2018, ivi compresa la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile, il pagamento di tutti i servizi, utenze relative all'utilizzo dell'immobile ivi compresi gli oneri condominiali;

- in mancanza della conferma del permanere dell'esigenza di transitorietà tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto, come previsto dal D.M. 30.12.2002 emesso in base alla L. n. 431/1998, il contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria inizialmente firmato dalle parti deve essere automaticamente ricondotto alla tipologia legale ex L. n. 431/1998 art. 2 comma 1.
Pertanto, ha chiesto di accogliere le seguenti conclusioni: “- Dichiarare Parte_1 legittima e fondata la domanda attrice e per l'effetto - Accertare e dichiarare che
l'originario contratto di locazione transitorio oggetto di causa stipulato tra la sig.ra
e il sig. in data 23.03.2018 ha durata, ai sensi della Parte_1 Controparte_1
Legge 09/12/1998, n. 431 art. 2, quadriennale e per l'effetto ricondurre il contratto transitorio oggetto di causa nell'alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2 comma 1 per tutte le ragioni in narrativa dedotte. - Con vittoria di spese ed onorari di causa da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori dichiaratisi antistatari”.
si è costituito il 12.7.2022, senza contestare l'avversa domanda, Controparte_1 instando per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “1) dare atto che
[...]
non si è mai opposto e non si oppone alla domanda introduttiva del giudizio CP_1
con cui si chiede che il contratto di locazione sottoscritto tra le parti inizialmente con durata annuale venga ricondotto nell'alveo dei contratti aventi durata quadriennale;
2) per l'effetto, compensare integralmente le spese del giudizio, non ricorrendo l'ipotesi della
pagina 2 di 5 soccombenza processuale”.
Con ordinanza depositata il 30.11.2022 è stato disposto il mutamento del rito da ordinario a quello del lavoro (vertendo il giudizio in materia locatizia) ed è stata disposta la mediazione ex D. lgs. n. 28/2010 e ss.mm.ii.
Espletato il procedimento di mediazione (conclusosi con verbale negativo: cfr. documentazione depositata dalla il 30.3.2023), con ordinanza depositata il Pt_1
20.9.2023 la causa è stata rinviata per la discussione ex art. 429 c.p.c.
In via preliminare, va osservato che la causa è matura per la decisione.
Scendendo al merito della questione, va osservato quanto segue.
Va dato atto che il non si è opposto alla domanda avanzata dalla , instando CP_1 Pt_1
per la compensazione delle spese processuali.
Orbene, la domanda avanzata dalla è fondata per le seguenti ragioni. Pt_1
Risulta incontestato ed emerge ex actis che:
- il contratto del 23.3.2018, allegato all'atto di citazione, concerne la concessione in locazione da parte di in favore di dell'immobile sito in Controparte_1 Parte_1
Monopoli alla Contrada Stomazzelli s.c. ad uso abitativo di natura transitoria per il periodo di 12 mesi dal 23.3.2018 al 22.3.2019;
- nel predetto contratto le parti hanno così motivato l'esigenza transitoria: “la conduttrice dichiara espressamente e ad ogni effetto di legge di avere l'esigenza di abitare l'unità immobiliare per un periodo non eccedente i 12 (dodici) mesi, per il seguente motivo: alla scadenza del periodo di locazione temporanea, il proprietario locatore avrà necessità di trasferirsi presso l'immobile oggetto del presente contratto, ivi andando personalmente a risiedere”;
- come dedotto dalla , in mancanza della conferma dell'esigenza di transitorietà a Pt_1
mezzo di racc.ta a/r inviata prima della scadenza del termine contrattuale, il contratto va ricondotto alla durata ordinaria di cui alla L. n. 431/1998, art. 2 c. 1, ai sensi dell'art. 2 c. 5
D.M. 30.12.2002; sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha statuito che “Nella vigenza della legge 9 dicembre 1998, n. 431, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della Legge n. 431 cit. e dal D.M. 30 dicembre 2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione giusta il disposto di cui all'art. 4, comma 2, della medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel pagina 3 di 5 contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza” (cfr. Cass. n. 4075/2014).
Pertanto, riconducendo il contratto del 23.3.2018 alla disciplina ordinaria del contratto quadriennale di cui alla L. n. 431/1998 art. 2 c. 1 (della durata di 4 anni più 4, salva disdetta), esso acquisisce la data di scadenza del 22.3.2026, non essendo stata effettuata la disdetta da parte del locatore ai sensi dell'art. 3 L. n. 431/1998, alla prima scadenza quadriennale del 22.3.2022.
Quanto alle spese di lite, va osservato quanto segue.
non si è opposto alla domanda di riconduzione del contratto di Controparte_1
locazione ad uso transitorio alla durata quadriennale legale e ha chiesto compensarsi le spese processuali, richiesta cui si è opposta la ricorrente.
Invero, come dimostrato dalla (cfr. documentazione depositata il 24.11.2022), Pt_1 anteriormente all'introduzione del presente giudizio il ha notificato alla CP_1 Pt_1
atto di citazione (consegnato per la notificazione il 31.5.2022) con cui ha chiesto convalidarsi lo sfratto per finita locazione, dando quindi per valido l'uso transitorio del contratto di locazione, il che ha destato l'interesse della alla proposizione del Pt_1
presente giudizio (il cui atto introduttivo è stato consegnato per la notificazione il
3.6.2022), tenuto conto della contestazione tra le parti sulla effettiva durata e disciplina del contratto.
La circostanza che il non si sia opposto alla riconduzione del contratto transitorio CP_1
alla disciplina legale non incide sulla regolamentazione delle spese processuali: infatti, la condanna della parte soccombente alle spese processuali, a norma dell'art. 91 c.p.c., non ha natura sanzionatoria e non avviene a titolo di risarcimento dei danni (il comportamento del soccombente non è assolutamente illecito, in quanto è esercizio di un diritto), ma è conseguenza obiettiva della soccombenza;
ai relativi fini non rilevano i comportamenti neutri della parte contro cui il giudizio venga promosso, e cioè quelli che non implicano l'esclusione del dissenso né importano l'adesione all'avversa richiesta, quali il restare inerte e non dedurre nulla in contrario all'accoglimento della domanda dell'attore (cfr. Cass. n.
4485/2001).
Pertanto, alla luce dell'esito del giudizio, le spese processuali debbono seguire la soccombenza del resistente e vanno liquidate come da dispositivo in base al D.M. n.
55/2024 ss.mm.ii. (tabella n. 2; valori medi dello scaglione n. 3 ex art. 5 c. 6, in pagina 4 di 5 considerazione del valore indeterminato della controversia e della bassa complessità delle questioni affrontate;
con riduzione delle voci di compenso nella misura del 50% ex art. 4 c.
1, in considerazione della ridotta attività difensiva e dell'assenza di istruttoria giudiziale).


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando nel giudizio in epigrafe indicato, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- in accoglimento della domanda della ricorrente, per le ragioni di parte motiva accerta che l'originario contratto di locazione transitorio oggetto di causa stipulato tra la conduttrice ed il locatore in data 23.3.2018 ha durata quadriennale Parte_1 Controparte_1 ai sensi della L. n. 431/1998 art. 2 c. 1, e, per l'effetto, riconduce il contratto transitorio oggetto di causa nell'alveo della fattispecie contrattuale quadriennale di cui alla L. n.
431/1998 art. 2 c. 1 con scadenza al 22.3.2026;
- condanna alla rifusione delle spese processuali in favore di Controparte_1 Pt_1
liquidate in euro 275,15 a titolo di esborsi documentati ed in euro 2.538,50 a titolo
[...]
di compensi professionali, oltre rimborso spese forfetarie nella misura del 15%, C.P.A. ed
I.V.A., se dovuta, come per legge, da distrarsi direttamente in favore dei difensori di dichiaratisi antistatari. Parte_1
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Bari, 29.1.2025
Il Giudice
Nicola Antonio D'Amore
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