N. 8/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BUSTO ARSIZIO
SEZIONE Terza CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Angelo Farina ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n.r.g. 8/2022, promossa da:
RE RR C.F.: [...]nata a [...] il [...], residente in [...], rappresentata dall'Avv. Luca Ciacci, del Foro di Busto Arsizio, con studio in Somma Lombardo Corso Europa n. 20 (Tel. e Fax: 0331.1861036 - indirizzo PEC: luca.ciacci@busto.pecavvocati.it) ed ivi elettivamente domiciliata ad ogni effetto di legge.
Attrice contro
DANUBIO IMMOBILIARE S.R.L., in persona del suo legale rappresentante, Pedotti Valerio, con sede in Busto Arsizio, Via Oristano n. 11, Cod. Fisc. e Partita IVA 02497450128, rappresentata, difesa ed assistita dall'Avv. Livio Rossi (Cod. Fisc. [...], PEC: livio.rossi@busto.pecavvocati.it, fax n. 0331 637508) e presso di lui elettivamente domiciliata in Busto Arsizio, Viale Duca d'Aosta n. 18. Convenuta
OGGETTO: Vendita di cose immobili. Conclusioni
Le parti hanno precisato le conclusioni come da verbale di udienza del 18.12.2024.
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione


1. Svolgimento del processo e deduzioni delle parti. Con atto di citazione ritualmente notificato NA UR conveniva in giudizio Danubio
Immobiliare S.r.l. al fine di sentire accertare e dichiarare la nullità della compravendita del posto auto scoperto di cui al rogito n. 6730 del 27.06.2018 sito in Busto Arsizio, Corso Italia 31, angolo Via
Galvani 43 (Sezione BU, Foglio 9, Particella 34738, Sub. 45), per contrarietà all'art.

3.9 del D.M. 1/02/1986, e comunque all'art. 1418 c.c. e 1346 c.c. e, per l'effetto, condannare la Danubio Immobiliare S.r.l., in persona del suo legale rappresentante pro-tempore, alla restituzione della somma di Euro 6.050,00 percepita a titolo di prezzo d'acquisto, oltre interessi e rivalutazione dal giorno della corresponsione;
ovvero, in via subordinata, al fine di sentire accertare e dichiarare risolto l'atto di compravendita del predetto posto auto scoperto, per grave inadempimento della parte venditrice ai sensi degli artt. 1453, 1476, 1477, 1478 e 1479 c.c., e per l'effetto condannare la Danubio Immobiliare S.r.l., in persona del suo legale rappresentante pro-tempore, alla restituzione della somma di Euro 6.050,00 percepita a titolo di prezzo d'acquisto, oltre interessi e rivalutazione dal giorno della corresponsione;
nonché, in ogni caso, al fine di sentire condannare la convenuta al risarcimento del danno derivante dal mancato godimento del posto auto, quantificato in Euro
19.000,00 (ovvero nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, anche per ciò che attiene eventuali profili di danno, quali danno morale da indisponibilità del bene e restitutori). In particolare, l'attrice adduceva che:
• In data 21.6.2018, con rogito avanti il Notaio Dott. Fabio Monteleone, repertorio n. 6730 registrato a Varese il 27.06.2018, UR acquistava da Danubio Immobiliare S.r.l. un posto auto esterno nel cortile condominiale del complesso immobiliare “Condominio Vivaldi” (Sezione BU,
Foglio 9, Particella 34738, Sub.45), sito in Busto Arsizio al Corso Italia 31, angolo Via Galvani
43, dietro pagamento del prezzo di Euro 6.050,00 (cfr. docc.

1-2 fascicolo attoreo);
• in seno all'atto di compravendita, Danubio Immobiliare S.r.l., nella qualità di parte costruttrice venditrice, dichiarava la regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile (cfr. doc. 1, pag. 3, fascicolo attoreo);
• preso possesso dell'immobile, l'attrice tuttavia constatava come il cortile esterno al condominio Vivaldi, all'interno del quale aveva acquistato il posto auto, fosse occupato da diversi veicoli abbandonati, incidentati e in pessime condizioni, nonché da diversi rifiuti, quali lattine o vetri rotti;
circostanze tutte che impedivano all'attrice di poter usare in sicurezza il posto auto acquisito;

• il primo agosto 2018, su segnalazione di altro condomino, presso il Condominio Vivaldi intervenivano i Vigili del Fuoco di Varese, che rilevavano il mancato rispetto della normativa antincendio, in particolare nei due piani di box interrati, imponevano alla convenuta la rimozione dei numerosi veicoli ivi indebitamente parcheggiati (cfr. doc. 3 fascicolo attoreo);
• alla luce di siffatto intervento, l'attrice decideva, tramite proprio tecnico di fiducia, di effettuare alcune verifiche di regolarità del proprio posto auto;
in forza di tale controllo, la stessa si avvedeva non solo del fatto che il proprio posto era situato in corrispondenza di una griglia di aerazione e, pertanto, realizzato in violazione della normativa antincendio (cfr. doc. 4 fascicolo attoreo), ma altresì che lo stesso risultava inesistente a livello urbanistico (cfr. doc. 5 fascicolo attoreo), così come tutti gli altri posti situati nel cortile al piano terra e ai piani interrati S1 e S2 (cfr. doc. 6 fascicolo attoreo);
• sulla base di tali risultanze, in data 06.11.2019, UR presentava esposto al Comune di Busto
Arsizio, e per conoscenza al Comando di Polizia Municipale ed al Prefetto, lamentando la mancata conformità urbanistica e catastale del cortile (cfr. doc. 7 fascicolo attoreo);
• effettuati i sopralluoghi del caso, il Comune di Busto Arsizio, avviato il procedimento ammnistrativo N. 273/2019, sanzionava Danubio Immobiliare S.r.l. e il Condominio Vivaldi, intimando la rimozione di tutti gli automezzi dal cortile entro gg. 15 e il ripristino dello stato dei luoghi, precisando altresì che gli automezzi parcheggiati sulle griglie impedivano la regolare aerazione delle autorimesse interrate (cfr. doc. 8 fascicolo attoreo);
• in ossequio alle determinazioni assunte dal Comune, l'Amministratore del Condominio Vivaldi faceva presente a tutti i condomini l'impossibilità di parcheggiare nel cortile e nei due piani corsello box, comprese le parti comuni (cfr. docc.

9-10 fascicolo attoreo); tali circostanze rendevano il posto auto acquistato dall'attrice del tutto inservibile.
Si costituiva tempestivamente in giudizio la convenuta, la quale, nel chiedere il rigetto delle avverse pretese, eccepiva in via preliminare l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della condizione di procedibilità obbligatoria;
deduceva in punto di merito che l'attrice fosse consapevole della presenza della grata di aerazione in prossimità del proprio posto auto, avendolo acquistato “così come visto e piaciuto”, nonché che lo stesso, dopo l'acquisto, fosse stato regolarmente usato per 18 mesi;
nonché che in ogni caso tutte le pretese attoree fossero rimaste prive di supporto probatorio. All'esito dell'udienza di prima comparizione, il Giudice, ritenuta soddisfatta la condizione di procedibilità, su richiesta congiunta delle parti, concedeva i termini di cui all'art. 183. co. 6 c.p.c. Spirati gli anzidetti termini, la causa, ritenuta matura per la decisione su base documentale, veniva rinviata per precisazione delle conclusioni all'udienza del 18.12.2024, con assegnazione dei termini per memorie conclusionali e di replica ex art. 190 c.p.c.


2. Decisione.
Reputa il Tribunale che le domande attoree meritino parziale accoglimento, ai sensi e nei limiti di cui in motivazione.
A quanto si evince dall'atto notarile di cui al doc. 1 attoreo, Danubio Immobiliare s.r.l. in data
21.6.2018 ha venduto a UR NA, nel complesso immobiliare “condominio Vivaldi” sito in
Busto Arsizio – C.so Italia n. 31 – i seguenti immobili: appartamento posto al piano primo;
autorimessa al piano interrato;
posto auto scoperto al piano terra (pg. 2, doc. cit.).
Va anzitutto premesso che le domande attoree investono esclusivamente il posto auto scoperto, catastalmente identificato al fg. 9, part. 34738, sub. 45 del catasto Fabbricati del Comune di Busto
Arsizio, come risulta dall'atto notarile prima citato (pagg. 2 e 3). Pertanto, la caducazione contrattuale invocata dall'attrice investe solo una porzione degli effetti contrattuali.
Le emergenze probatorie, per come emergono dai documenti prodotti, possono esprimersi come segue.
Dalla comunicazione di avvio del procedimento di cui al doc. 8 attoreo, emessa dall'Ufficio
Urbanistico del Comune di Busto Arsizio su segnalazione dell'attrice UR (segnalazione avente n. prot. 125427, datata 6.11.2019) all'esito del sopralluogo del 25.11.2019, è emerso l'accertamento da parte dei tecnici comunali della difformità urbanistica dell'area adibita a cortile condominiale, sulla quale insiste il posto auto esterno oggetto del presente giudizio. L'atto in questione attesta infatti che l'area, che a quanto emerge dalle tavole grafiche allegate al permesso di costruire è destinata a
“prato”, è invece adibita a parcheggio.
Nell'assemblea condominiale del 21.11.2019, di cui al doc. 10 attoreo, l'amministratore dà atto dell'irregolarità urbanistica, e pertanto invita tutti i condomini ad astenersi dal parcheggiare le auto nel cortile condominiale.
La perizia di parte di cui al doc. 5 attoreo rileva, all'ultima pagina, che il parcheggio dell'attrice, in quanto insistente su una griglia di areazione, dovrebbe essere lasciato libero, in conformità alla normativa antiincendio di cui al dm 1.2.1986.
Non vi è una prova documentale della circostanza che la griglia di areazione copra integralmente o in misura prevalente il posto auto assegnato a UR. Insufficiente e generica è a tal riguardo la perizia di parte già citata, che si limita a rendere nota la insistenza del parcheggio sulla griglia di areazione, senza tuttavia specificare esattamente dove sia collocata questa griglia (se ad esempio, essa sia posta esclusivamente e integralmente sotto il parcheggio, oppure se essa sia posta a cavallo con altri parcheggi): circostanze queste dirimenti per comprendere se il veicolo possa essere effettivamente comunque parcheggiato nella griglia di areazione, senza compromettere la funzione di quest'ultima. E rispetto a tale fatto la prova, gravante sull'attrice, risulta necessaria, ove si consideri che la parte convenuta ha espressamente contestato l'incidenza della griglia di areazione rispetto alla fruibilità del bene. E' inconferente la ulteriore documentazione dimessa in atti dall'attrice: il verbale dei Vigili del Fuoco datato 1.2.2018, di cui al doc. 3 attoreo, riguarda la indebita destinazione ad autorimessa del secondo piano interrato, successivamente sanata;
il verbale dei Vigili del Fuoco di cui al doc. 11 riguarda l'autorizzazione provvisoria relativa al parcheggio condominiale nella sua integralità (datata 2011).
Conclusivamente, deve ritenersi provata la difformità urbanistica dell'area condominiale, che pertanto non può essere adibita a parcheggio;
non può invece ritenersi provata l'impossibilità di fruire del posto auto esterno a causa della griglia di areazione. La carenza di prova in relazione a tale secondo profilo implica – con valenza assorbente - l'infondatezza di ogni domanda attorea su di esso fondata.
Tanto precisato, occorre chiedersi in che modo la difformità urbanistica accertata incida sul contratto per cui è causa.
Va anzitutto esclusa la nullità ex art. 1418 c.c. e 1346 c.c.
La disposizione invocabile nel caso di specie è l'art. 31 d.p.r. 380-2001, che sanziona con la demolizione e con la sanzione amministrativa gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali dallo stesso.
La più recente giurisprudenza di legittimità (Cassazione civile sez. II, 21/04/2023, n.10808) attribuisce a tale disposizione, di natura indubbiamente imperativa, l'efficacia invalidante di cui all'art. 1418 comma 1 c.c., a condizione tuttavia che la difformità dell'opera dal permesso di costruire sia totale.
Nel caso di specie, non può ritenersi che la difformità sia di tale gravità da giustificare l'invalidità del contratto.
Al riguardo, è opportuno osservare che sebbene la nullità invocata dall'attrice sia solo parziale – limitata, cioè, alla clausola che dispone la vendita del posto auto esterno – la valutazione in ordine alla violazione dell'art. 31 appena citato deve investire l'intero complesso condominiale, in relazione al quale il permesso di costruire è stato rilasciato. Nel caso di specie, la difformità urbanistica – per come emerge dagli atti di causa - concerne esclusivamente l'area cortilizia del condominio, e lascia impregiudicata la regolarità urbanistica delle aree interrate e dell'edificio condominiale nella sua interezza. Non risulta, pertanto, la totale difformità che giustifica l'invalidazione negoziale, neppure parziale.
Non sussiste dunque la nullità virtuale.
Neppure può predicarsi l'invalidità relativa all'oggetto, di cui all'art. 1346 c.c.
Per le ragioni appena esposte in merito alla nullità virtuale, non può predicarsi l'illiceità dell'oggetto.
Ad esse deve aggiungersi che non sussiste una norma imperativa né di ordine pubblico che escluda la commerciabilità dei beni difformi (anche in caso di difformità meramente parziale) dal permesso di costruire. Se la sussistenza di una tale norma è stata condivisibilmente esclusa con riferimento agli immobili radicalmente abusivi (Cass. SS.UU., sent. n. 8230 del 22 marzo 2019), a maggior ragione essa deve ritenersi insussistente con riferimento alle difformità parziali dal permesso di costruire.
Neppure sussiste l'impossibilità dell'oggetto. Al riguardo, va osservato che la disposizione urbanistica non stabilisce l'incommerciabilità del bene, che dunque non viene in rilievo, limitandosi a prescrivere la sua destinazione. Quest'ultima, piuttosto che il bene in quanto tale, rappresenta una qualità giuridica dello stesso.
La disposizione di un bene dotato qualità giuridiche difformi da quelle pattuite realizza, piuttosto, un inadempimento contrattuale, che nel caso di specie realizza un aliud pro alio, dal momento che la difformità urbanistica impedisce radicalmente l'utilizzo del bene per le finalità concordate
(Cassazione civile sez. II, 21/11/2022, n.34211).
Nel caso di specie infatti il posto auto non può essere adibito a tale finalità, data la destinazione urbanistica dell'area cortilizia.
Pertanto va esclusa la domanda svolta in via principale dall'attrice di accertamento della nullità del contratto, e con essa la conseguente domanda di condanna, anch'essa svolta in via principale.
Va invece accolta la domanda subordinata, relativa alla risoluzione per aliud pro alio.
Va dunque pronunciata la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c., limitatamente alla clausola dispositiva del posto auto esterno, essendo invece del tutto inconferente il richiamo attoreo agli artt. 1476 -1478 e 1479 c.c. (che riguardano la vendita di cosa altrui e la garanzia per evizione, insuscettibile di applicazione al caso di specie).
Secondo un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cassazione civile sez. III,
16/11/2020, n.25845) “la risoluzione parziale del contratto, esplicitamente prevista dall'articolo 1458 del codice civile per i contratti a esecuzione continuata o periodica, è possibile anche per il contratto a esecuzione istantanea, quando il relativo oggetto sia rappresentato - secondo la valutazione del giudice di merito, censurabile in sede di legittimità solo per violazione di legge o vizi logici - non da un'unica cosa infrazionabile, ma da più cose aventi propria individualità, quando, cioè, ciascuna di queste, separata dal tutto, mantenga un'autonomia economico-funzionale, che la renda definibile come bene a sé, suscettibile di diritti o di negoziazione distinti”.
Nel caso di specie è indubbio che il posto auto rivesta un'entità a sè rispetto ai restanti beni oggetto del contratto, in quanto fruibile autonomamente e dotato di una propria funzionalità.
E' altresì' indubbio che, a quanto emerge dal contratto di cui al doc. 1 attore, il bene in parola rivesta una componente marginale dell'accordo negoziale. Tanto sotto il profilo funzionale quanto sotto il profilo del prezzo, è centrale nel negozio l'attribuzione dell'appartamento, fruibile come si è detto autonomamente rispetto al posto auto. Pertanto, la caducazione della singola clausola non può determinare la caducazione dell'intero contratto.
Possono adesso esaminarsi le domande restitutorie e risarcitorie formulate dall'attrice invia subordinata.
Va anzitutto esaminata la domanda restitutoria corrispondente al prezzo versato per l'acquisto del posto auto esterno, per euro 6.050,00 (I.V.A. inclusa).
Essa merita accoglimento, considerato che è incontestato sia che il prezzo in parola sia quello concordato dalle parti in relazione al posto auto esterno, sia che detto prezzo sia stato effettivamente versato dall'attrice.
Pertanto, parte convenuta va condannata a pagare in favore dell'attrice la somma di euro 6.050,00
(I.V.A. inclusa), oltre interessi moratori al saggio legale dalla sentenza al saldo. La somma non è soggetta a rivalutazione, trattandosi di debito di valuta.
Di contro, pur a fronte della risoluzione parziale, non può essere in questa sede pronunciata condanna nei confronti dell'attrice alla restituzione del posto auto in favore della convenuta. Invero, come a più riprese osservato dalla Suprema Corte, “La risoluzione del contratto, pur comportando, per l'effetto retroattivo sancito dall'art. 1458 cod. civ., l'obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il Giudice ad emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell'altro contraente, atteso che rientra nell'autonomia delle parti disporre degli effetti della risoluzione, chiedendo, o meno, la restituzione della prestazione rimasta senza causa” (cfr.
Cass.,Sez. 2, n. 28722/2022; Cass. n. 2075/2013).
Nel caso di specie tuttavia nessuna domanda di restituzione del posto auto è stata formulata dalla convenuta, né in via principale, nè in via subordinata, essendosi la stessa limitata a richiedere l'integrale rigetto delle domande spiegate dall'attore. Né può ritenersi sufficiente a tali fini l'inciso inserito in fondo alla comparsa di costituzione e risposta, ove la convenuta reitera la propria disponibilità a restituire il prezzo percepito (Euro 6.050,00), “dietro retrocessione del bene”, pagando le relative spese notarili. Invero, tale inciso non configura una formale domanda, non essendo formulato in tal senso nelle conclusioni degli atti defensionali, e si limita ad esprimere una intenzione conciliativa.
Possono a questo punto esaminarsi le ulteriori domande risarcitorie svolte dall'attrice, che devono essere respinte, per mancata prova del danno-conseguenza e del nesso di causalità giuridica che lo lega all'inadempimento.
E' privo di supporto probatorio il danno consistente nel costo della locazione relativo ad altro boz auto interrato, per euro 19.000,00.
Anzitutto, non è in alcun modo provato che l'attrice avrebbe ricercato un box auto interrato in luogo di un posto auto esterno.
Inoltre, non è provata la quantificazione di detto danno. L'unico documento dalla stessa prodotto in proposito, riproducente una schermata acquisita da un sito sconosciuto riportante la foto di un box di 11 m², sito a Busto Arsizio a 200 m dall'ospedale, dal prezzo di acquisto di Euro 14.000.00 (cfr. doc.
21 fascicolo attoreo), deve reputarsi inidoneo a fornire tale dimostrazione.
E' altresì privo di prova il danno consistente nella mancata percezione canone di locazione del posto auto acquistato, quantificato in euro 100 mensili. Detta quantificazione non è in alcun modo dimostrata;
inoltre, non è provato che l'attrice avrebbe messo a reddito il posto auto acquistato, circostanza contraddetta dalle deduzioni attoree in punto di nullità e risoluzione del contratto, deduzioni secondo le quali l'attrice non avrebbe potuto utilizzare e godere dunque per sé del posto auto in questione.
Le spese di lite seguono la soccombenza (art. 91 c.p.c.) e sono liquidate, come in dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014, così come modificato dal D.M. n. 147/2022, in osservanza dei parametri medi per le fasi introduttiva, di studio e decisoria, e in applicazione degli importi minimi per la fase istruttoria, vista la natura documentale della causa. Segnatamente, le spese che parte convenuta (in quanto soccombente) deve rifondere in favore di parte attrice si liquidano come segue: Euro 4237,00 per compenso, Euro 264,00 per spese vive ex actis (c.u. e diritti di Cancelleria), 15% del compenso per rimborso forfetario, CPA e IVA se e come dovute per legge. Non si procede, di contro, alla liquidazione delle spese di notifica e delle spese di negoziazione assistita, in quanto non specificamente allegate e documentate.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) rigetta la domanda di accertamento della nullità e di condanna alla restituzione del prezzo, svolta in via principale dall'attrice;
2) ai sensi dell'art. 1453 c.c., pronuncia la risoluzione parziale del contratto di compravendita del 21.6.2018, limitatamente alla vendita del posto auto esterno, catastalmente identificato al fg. 9, part. 34738, sub. 45 del catasto Fabbricati del Comune di Busto Arsizio;

3) condanna parte convenuta alla restituzione in favore dell'attrice dell'importo di euro
6.050,00, oltre interessi come indicati in motivazione;
4) rigetta ogni altra domanda ed eccezione;

5) condanna parte convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore dell'attrice, liquidate come segue: euro 4237,00 per compenso, Euro 264,00 per spese vive ex actis
(c.u. e diritti di Cancelleria), 15% del compenso per rimborso forfetario, CPA e IVA se e come dovute per legge.
Sentenza provvisoriamente esecutiva quanto alle statuizioni di condanna ed emessa a Busto Arsizio, 25 marzo 2025 e sottoscritta con firma digitale certificata
Il Giudice dott. Angelo Farina