N. R.G. 5276/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Seconda Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 5276/2022
Oggi 20/03/2025 innanzi alla dott.ssa Grazia Roscigno sono comparsi:
per per delega dell'avv. SAVASTANO GIOVANNI, Parte_1
l'avv. , la quale si riporta a tutti i propri scritti difensivi, da CP_1 ultimo la memoria conclusiva autorizzata e alle conclusioni rassegnate nell'atto introduttivo di cui chiede l'integrale accoglimento;
reitera, inoltre, la richiesta di amissione delle istanze istruttorie così come formulate nelle memorie istruttorie ex art. 183, c. VI, c.p.c.;
per e altri, l'avv. , la quale si Parte_2 Parte_2 riporta a tutti i precedenti scritti difensivi e, in particolare, alla memoria conclusiva autorizzata;
eccepisce l'inammissibilità della domanda nuova di indennizzo formulata dall'attore nelle memorie conclusive;

per l'avv. , il quale si associa Controparte_2 Controparte_3 all'eccezione di inammissibilità per tardività della domanda di indennizzo proposta dall'attore; evidenzia la ammissibilità del proprio intervento fondato sull' interesse concreto dato dalla stipulazione di un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto il bene per cui è chiesto l'usucapione; inoltre, il fatto che sia decorso il termine indicato nel preliminare per la stipula del definitivo non comporta, come sostenuto da controparte, l'inefficacia del contratto visto il concreto interesse di entrambe le parti del preliminare alla stipula del definitivo, manifestata anche nel corso del presente Giudizio.
La Giudice
Si ritira in camera di consiglio per la decisione, autorizzando i difensori ad allontanarsi.
All'esito della camera di consiglio pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. depositandola al fascicolo telematico.
Grazia Roscigno pagina 1 di 11 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona della Giudice, dott. Grazia Roscigno, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5276/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'avv. SAVASTANO GIOVANNI
ATTORE contro
(C.F. , Parte_2 C.F._2 CP_4
(C.F. ), (C.F.
[...] C.F._3 CP_5
, (C.F. C.F._4 Controparte_6
), (C.F. ), C.F._5 Controparte_7 C.F._6 con il patrocinio dell'avv. Parte_2
CONVENUTI
(C.F. ) rappresentato e difeso Controparte_2 C.F._7 dall'avv. Controparte_3
INTERVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con distinti atti di citazione notificati in data 15/6/2022, 23/6/2022,
27/6/2022, 5/7/2022 e 19/7/2022, ha convenuto in giudizio, Parte_1 innanzi all'intestato Tribunale, rispettivamente, Parte_2 [...]
e per ivi CP_7 Controparte_4 Controparte_6 CP_5 sentir accogliere le seguenti conclusioni: «[…] 1) accertare e dichiarare che gli immobili identificati al N.C.E.U . della Provincia di Salerno ai riferimenti pagina 2 di 11 catastali: Foglio 8, particella n.446, subalterno n.11, categoria A/6, classe 2, rendita € 755,32; Foglio 8, particella n.446, subalterno n.7, categoria C/2, classe 1, rendita € 85,37 intestati ai Signori nato a [...] il Controparte_7
26 novembre 1953 per una quota pari a 6/36; nata a [...]
Ravello il 15 maggio 1952 per una quota pari a 6/36; , Parte_2 nata a [...] il [...] per una quota pari a 2/36; , CP_4 Pt_2 nato a [...] [...] per una quota pari a 2/36; , nata CP_5
a Roma il 03 maggio 1982 per una quota pari a 2/36, sono stati nel continuo, pubblico ed indisturbato possesso e godimento del Signor a Parte_1 far data dal 15 gennaio 1993 e lo so no tuttora;

2) dichiarare ai sensi dell'art.1158 e ss. c.c. l'intervenuta usucapione dei beni identificati al N.C.E.U. della Provincia di Salerno riferimenti catastali: Foglio
8, particella n.446, subalterno n.11, categoria A/6, classe 2, rendita € 755,32;
Foglio 8, particella n.446, subalterno n.7, categoria C/2, classe 1, rendita €
85,37 in favore del Signor nato il [...] a [...]
Ravello ed ivi residente a[...] con ogni connessa conseguenza di legge ed ordinando al co mpetente Conservatore dei Registri
Immobiliari di provvedere alle relative trascrizioni con esonero di responsabilità anche per gli altri P.U. a ciò procedenti;

3) con vittoria di spese e competente del presente giudizio con attribuzione al procuratore antistatario per dichiarato anticipo […]».
A fondamento della propria domanda, ha dedotto:
− di essere comproprietario per i 18/36 di n.2 immobili siti nel Comune di
Ravello (SA), identificati al N.C.E.U. della Provincia di Salerno al foglio 8, particella n.446, subalterno n.11, categoria A/6, classe 2, rendita € 755,32 e al foglio 8, particella n.446, subalterno n.7, categoria C/2, classe 1, rendita €
85,37.
− che, da visure catastali, i seguenti immobili risultano essere intestati a:
nato a Rom a [...] [...] per una quota pari a 6/36; Controparte_7
nata a [...] il [...] per una quota pari a Controparte_6
6/36; , nata a [...] il [...] per una quota pari a Parte_2
2/36; nato a [...] [...] p er una quota pari a Controparte_4
2/36; , nata a [...] il [...] per una quota pari a 2/36; CP_5
pagina 3 di 11 − che, tuttavia, esso attore possiede uti dominus gli immobili sopraelencati da oltre venti anni e, precisamente, dal 15/01/1993, data in cui ha stabilito lì la propria residenza, unitamente al proprio nucleo familiare;

− che, sin da quel giorno, ha goduto ininterrottamente dei suddetti beni senza mai ricevere alcun atto interruttivo volto a interromperne il possesso;

− che il possesso da lui esercitato sugli immobil i è inequivoco, pacifico, continuo e ininterrotto a far data dal 15/01/1993;
− di essersi comportato, nei confronti di chiunque, come il solo e vero proprietario, provvedendo alla manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili a proprie spese;

− che, in data 09/5/2022, è stato esperito il tentativo obbligatorio di mediazione con esito negativo;

− che, pertanto, ha intentato azione giudiziaria al fine di sentir dichiarare l'usucapione in suo favore degli immobili indicati per il superamento del termine previsto dall'art.1158 cod. civ.
Ha, quindi, rassegnato le conclusioni soprariportate.
Si sono costituiti tardivamente in giudizio tutti i convenuti con comparsa di costituzione e risposta nella quale hanno eccepito:
• l'assenza dei requisiti utili ai fini dell'usucapione;
• l'inidoneità dei certificati di residenza storici a provare l'usucapione essendo lo stesso attore comproprietario al 50% pro indiviso degli stessi immobili;

• che il loro ruolo di comproprietari è ben noto nel paese, tanto che, in data 12/2/2015, ricevevano diffida dai signori. Imperati per accertare le cause di alcune infiltrazione negli immobili di cui è causa e alla quale, essi convenuti, si attivavano prontamente per risolvere la questione;

• la mancata prova delle asserite spese sostenute dall'attore e che, in ogni caso, qualora l'attore dovesse dimostrare di averle sostenute, queste sarebbero riconducibili al solo fatto che l'attore abita, unitamene alla propria famiglia, in loco a differenza di essi convenuti che hanno residenza altrove;

• che, in nessuna circostanza, è a loro pervenuta autorizzazione per provvedere alla manutenzione ordinaria e/o straordinaria degli immobili, dichiarando, quindi, la propria estraneità a qualsiasi eventuale irregolarità di pagina 4 di 11 tipo amministrativo;

• che, nonostante residenti in altri Comuni hanno puntualmente provveduto al pagamento delle imposte comunali nel corso degli anni;

• che l'attore, vivendo nell'immobile de quo, è l'unico ad avere interesse all'attivazione delle utenza, ma che nulla prova sull'asserita intervenuta usucapione;

• che, nel peno godimento dei propri diritti, sottoscrivevano un preliminare di vendita delle loro quote con figlio Controparte_2 dell'odierno attore;

• che, pertanto, per il comportamento dell'attore ricorrono tutti i presupposti per una condanna per lite temeraria;

• che l'attore non solo non ha mai posseduto esclusivamente dalla data da lui indicata (15/1/1993), ma non ha mai avuto il possesso e/o la detenzione dei detti mappali, né ha manifestato in alcun modo l'intenzione di possederli uti dominus né ha mai estrinsecato atti esterni dai quali sia possibile desumere un'interversione del possesso;

• che nel caso di comproprietario del bene comune, ai fini dell'usucapione,
è necessario un quid pluris (un'attività durevole apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui), non essendo sufficiente né il mero godimento esclusivo della cosa, che ben potrebbe derivare dalla tolleranza degli altri comproprietari, né che egli abbia provveduto alla sua manutenzione.
Ha, quindi, concluso per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: «[…] Nel merito:
- Rigettare le domande di parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi rappresentati in narrativa stante la assenza assoluta dei requisiti previsti ex lege per l'usucapione;
- Rigettare la domanda subordinata di parte convenuta in virtù del corretto adempimento delle proprie obbligazioni scaturenti dal preliminare de quo;

- Con vittoria di spese competenze ed accessori con condanna ulteriore ai sensi dell'art. 96 c.p.c. attesa la palese temerarietà delle domande attoree e al conseguente risarcimento dei danni da lite temeraria […]».
In data 6/12/2022, è intervenuto in giudizio con comparsa Controparte_2
pagina 5 di 11 di intervento ex art.105 c.p.c. nella quale ha premesso:
o che gli immobili oggetto di causa sono pervenuti all'attore in virtù di divisione dell'asse ereditario di deceduto nel 1971, e ai Persona_1 convenuti in quanto eredi di Persona_2
o che i suddetti immobili sono st ati oggetto di un contratto preliminare stipulato in data 5/8/2016 tra esso interventore, quale promissario acquirente,
e gli odierni convenuti, quali promittenti venditori;

o che il contratto stabilisce l'acquisto della quota ereditaria del 50% dei beni spettanti a , Controparte_7 Controparte_6 Parte_2
verso il pagamento del prezzo di € Controparte_4 CP_5
210.000,00;
o di aver corrisposto, a mezzo bonifici bancari, alla parte alienante €
69.000,00 a titolo di caparra confirmatorio e ulteriori € 110.900,00, quale anticipazione sul prezzo finale, per un totale di € 179.900,00.
Sussistendo l'interesse a intervenire nel presente giudizio, ha dedotto:
o l'infondatezza della domanda attorea;

o che nel 1993 si trasferì, insieme al padre, odierno attore, la madre e la sorella, nel compendio immobiliare, oggetto di causa;

o l'insussistenza del possesso uti dominus in quanto il trasferimento fu preceduto da autorizzazione da parte di de cuius dei Persona_2 convenuti e, pertanto, connotata da animus detinendi;

o che l'attore ha occupato l'immobile solo a partire dal 1993, ben oltre ventidue anni dopo la morte del proprio dante causa;

o che, in caso di evizione, esso interventore avrebbe diritto alla restituzione dell'importo sopra menzionato, corrisposto ai promittenti venditori.
Ha concluso, quindi per: «1) il rigetto della domanda attorea;

2)in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda dell'attore, la condanna dei sig.ri Controparte_7 Controparte_8
, , alla restituzione al Parte_2 Controparte_4 CP_5 sig. della somma di € 179.900,00; Controparte_2
3) con vittoria di spese e competenze, oltre oneri accessori come per legge».
Concessi i termini per il deposito delle memorie e x art. 183 comma 6 c.p.c., la pagina 6 di 11 scrivente ha rigettato tutti i capi di prova formulati dalle parti e ha, pertanto, rinviato la causa alla data odierna per la precisazione delle conclusioni e contestuale discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c.
***


1. Sull'usucapione.

1.1. Preliminarmente, si rileva che, nella fattispecie in esame, il quadro normativo di riferimento deve essere individuato negli articoli 1158 e ss. cod. civ. avendo l'attore avanzato domanda di usucapione con la quale ha dedotto di detenere il possesso continuato e ininterrotto con animus possidendi del cespite di immobili siti in Ravello, e specificati in premessa, esercitandovi il dominio sia diretto che utile, curandolo e sostenendo spese relative sia alla manutenzione ordinaria che straordinaria della proprietà.

1.2. Ed infatti, l'art. 1158 cod. civ. qualifica quale presupposto alla domanda di accertamento dell'acquisto della proprietà mediante usucapione proprio il possesso continuato, disponendo: «la proprietà dei beni immobili e gli al tri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù di possesso continuato per vent'anni».

1.3. Tale possesso protratto per un certo lasso di tempo fa acquisire al possessore del bene la titolarità del diritto reale corrispondente alla situa zione di fatto esercitata sullo stesso. La ratio è strettamente legata al rispetto dell'esigenza di certezza del diritto e nel favorire, dal punto di vista sociale, chi utilizza e rende produttivo un bene a scapito del proprietario che lo trascura.

1.4. Tale acquisto trova il suo fondamento nel mancato esercizio da parte dell'effettivo proprietario che cessa di esercitarne le potestà dominicali, come anche nella signoria prolungata (vent'anni utili, salvo quanto disposto dall'art. 1158-bis comma 1 cod. civ.) da parte di un altro soggetto che si sostituisca ad esso nell'utilizzo del bene manifestando quel convincimento soggettivo tale da escludere qualsiasi ingerenza altrui sul bene - c.d. animus possidendi - e altresì nell'assenza di interruzioni lungo tutto il periodo di tempo necessario.

1.5. Una tale situazione di mero fatto, quindi, può divenire opponibile erga omnes qualora si sia consolidata nel tempo come situazione giuridica piena e definitiva e, in quanto tale, certa e stabile.

1.6. Ai fini del riconoscimento dell'usucapione è necessaria la prova della pagina 7 di 11 circostanza per cui il possessore abbia goduto in maniera esclusiva del bene e soprattutto in modo inconciliabile con eventuali possibilità di godimento altrui, c.d. “interversione di fatto”.

1.7. Tale prova serve a dimostrare l'effettiva volontà di possedere uti dominus
e non più come semplice detentore del bene (c.d. animus detinendi).


2. Sull'interversione del possesso.

2.1. Nel caso di specie, l'attore sostiene l'irrilevanza della prova dell'avvenuta interversione del titolo del possesso non essendo necessaria qualora si tratti di un coerede che voglia usucapire un bene comune.

2.2. Si fa rilevare, innanzitutto, che le parti in causa non sono coeredi non avendo un de cuius comune e tanto si evince dell' atto di donazione-divisione prodotto dall'attore (all.to n. 3) dove l'assegnazione dei beni (tra cui quelli oggetto di causa) avviene, a seguito della morte di (nel 1971), Persona_1
a favore dei suoi eredi legittimi: Controparte_9 Parte_1
e e a seguito della morte di Controparte_10 A_
(nel 1981) a favore degli eredi: Controparte_9 Persona_1
e . Controparte_11 Controparte_12

2.3. Con l'atto di donazione-divisione a vengono assegnati i Parte_1 diritti di comproprietà in ragione di diciotto trentaseiesimi sulle porzioni di fabbricato per cui è causa, dall'atto si legge: «si assegna […] -al condividente
, che accetta, la comprendente: - i diritti Parte_1 CP_13 di comproprietà in ragione di (18/36) sulla porzione Persona_4 di fabbricato, in RAVELLO, località San Cosma, costituita da piano terra e secondo piano;
nel nuovo catasto edilizio urbano alla partita 1000806 foglio 8, mappale
446 sub 7, piano T, cat. C/2, cl. 1 mq. 29 R.C.L. 165.300; foglio 8, mappale 446 sub 11, piano 2, cat. A/6, cl. 2 vani 7,5 R.C.L. 1.537.5000»

2.4. Pertanto, è un comproprietario del bene unitamente ai Parte_1 convenuti (così come si evince anche dalla visura catastale allegata dallo stesso attore - all.to n. 4).

2.5. In tema di usucapione del bene comune la Suprema Corte stabilisce: «In tema di comunione, il comproprietario che sia nel possesso del bene comune può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri comunisti, senza necessità di interversione del titolo del possesso e, se già possiede "animo pagina 8 di 11 proprio" ed a titolo di comproprietà , è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, a tal fine occorrendo che goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare in modo univoco la volontà di possedere "uti dominus" e non più "ut i condominus", senza che possa considerarsi sufficiente che gli altri partecipanti si astengano dall'uso della cosa comune» (Cass. Sez. 6 - 2,
Ordinanza n. 24781 del 19/10/2017).

2.6. Va da sé che, a differenza di quanto dedotto dall'attore, seppur non necessaria l'interversione, la Cassazione chiarisce che non è sufficiente la mera astensione dei comproprietari dall'uso della cosa comune, ma è necessario che l'usucapiente goda in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui.

2.7. In nessun caso l'attore ha provato di aver sostituito all'originario godimento uti condominus quello animo domini e di aver, quindi, esercitato, per il tempo richiesto ai fini dell'usucapione, il relativo possesso esclusivo, incompatibile con la possibilità degli altri comprop rietari di fare uso del bene medesimo. A nulla rilevando che egli si sia dedicato alla cura e alla manutenzione del cespite.

2.8. Infatti, seppur in ogni caso sprovviste di prova, non potrebbero ritenersi sufficienti i meri atti di gestione consentiti all'attore quale singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri, o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo a un'estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera degli altri compossessore (Cass. sent. n. 16841/2005), sicché non possono assumere significativo e rilievo determinante né il pagamento di somme direttamente connesse all'utilizzo di utenze a servizio esclusivo di uno dei comproprietari, né l'esecuzione di lavori di manutenzione.

2.9. Pertanto, l'attore, essendo necessaria la prova di un quid pluris rispetto al mero utilizzo del bene, avrebbe dovuto provare la volontà di escludere la possibilità di godimento da parte degl i odierni convenuti e dall'assenza di un contesto di mera tolleranza agli atti di gestione da lui eventualmente realizzati, prova del tutto assente nel caso in esame.
pagina 9 di 11 2.10. a fondamento della propria domanda, non ha, Parte_1 infatti, né allegato né tantomeno provato di aver tenuto una condotta estrinsecatasi in un uso esclusivo dei detti beni che, contemporaneamente, risultasse preclusiva e ostativa all'uso da parte degli altri comproprietari.

2.11. Dallo scarno corredo probatorio, infatti, non emerge alcun a tto univocamente rivolto contro i compossessori tale da rendere riconoscibile l'intenzione dell'attore di non voler possedere più come semplice compossessore, ma come possessore esclusivo.

2.12. La domanda, pertanto, deve essere rigettata.
3. In merito all'interesse ad agire dell'interventore, promittente venditore dell'immobile oggetto di domanda attorea, si rinviene nel pregiudizio che potrebbe a lui derivare dall'accoglimento dell'azione proposta dall'attore, consistente nella perdita dell'affare, visto che nemmeno la trascrizione del preliminare tutela il promittente venditore dalla pronuncia di acquisto di un terzo per usucapione (Cassazione civile, sez. II, sentenza 28/06/2000 n°
8792). Il fatto che il termine stabilito nel preliminare sia decorso non comporta la risoluzione del contratto quando le parti manifestino, come nel caso di specie, interesse alla stipula del definitivo.
4. Deve essere dichiarata l'inammissibilità della domanda attorea di condanna dei convenuto alla refusione delle spese di mantenimento de gli immobili comuni in quanto formulata tardivamente solo nella memoria conclusiva.
5. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate ai minimi dello scaglione indeterminabile, bassa complessità vista la semplicità delle questioni trattate e la strigata fase istruttoria, consistita nel deposito delle memorie.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
A) Rigetta la domanda attorea di usucapione e dichiara inammissibile quella di condanna del convenuti alla refusione delle spese per il mantenimento degli immobili in comunione;

B) Condanna la parte attore a rimborsare ai convenuti e all'interventore le spese di lite, che si liquidano, per ciascun centro d'interessi, in € 3.809 per pagina 10 di 11 compenso d'avvocato, oltre rimborso forfetario del 15% sull'importo dei compensi, c.p.a. e i.v.a., come pe r legge.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata allegazione al verbale.
20 marzo 2025
La Giudice
Grazia Roscigno
pagina 11 di 11