N. R.G. 828/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di ASCOLI PICENO
SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 828/2023
Oggi 30 settembre 2024, fino ad ore 12,32 dinnanzi al Giudice dott.ssa Paola Mariani
Sono comparsi l'avv. Francesco Molinari per la parte ricorrente il quale fa presente di avere depositato nel fascicolo telematico l'atto introduttivo e pedissequo decreto di fissazione udienza notificato al convenuto unitamente alla cartolina di ricevimento dell'avviso ex art. 140 c.p.c., nonché CP_1 certificato anagrafico aggiornato alla data odierna e certificato al 24.10.2022 e peraltro attestanti la stessa residenza in AP Largo dei Mughetti n. 4 e fa presente che in data 17.6.20223 il convenuto ha ricevuto a mani proprie l'atto di citazione e pertanto insiste per la pronuncia di contumacia del convenuto è presente l' in sostituzione dell'avv. Maurizi la quale prende atto CP_1 CP_2 della produzione documentale attestante la regolarità della ricezione dell'atto introduttivo e nulla osserva sulla dichiarazione di contumacia .
I difensori si riportano alle proprie rispettive note conclusionali insistendo per l'accoglimento delle rispettive conclusioni.
Il Giudice alle ore 12,44 accantona la trattativa della causa onde proseguire nella udienza in presenza ed autorizza i difensori ad allontanarsi dall'aula.
Alle ore 13,26 riprende la trattazione della causa e visti gli atti, vista in particolare la documentazione della parte attrice ed i particolare la produzione della cartolina di ricevimento dalla quale risulta che il convenuto abbia ricevuto a mani proprie l'atto introduttivo, dichiara la contumacia di CP_1 CP_1
regolarmente citato in giudizio e non comparso;
pronuncia sentenza ex art, 281 sexies cpc che
[...] deposita alle ore 17,00 unitamente al presente verbale.
Il Giudice
dott.ssa Paola Mariani
N.828/2023 R.G.
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ASCOLI PICENO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paola Mariani ha pronunciato ex artt.281 terdecies e 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 828/2023 promossa da: con l'avv.MOLINARO FRANCESCO e domiciliata presso Parte_1 lo studio di questo in San Benedetto del Tronto, via Montebello n. 1
-RICORRENTE
e
con l'avv. MAURIZI GIUSEPPINA elettivamente domiciliata in via Controparte_3
Vidacilio n 16 63100 ASCOLI PICENO -RESISTENTE
I' LU -CONVENUTO CONTUMACE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come udienza del 30.09.2024 di discussine ex art.art,281 terdecies c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art.281 undecies cpc la attrice, sulla premessa di avere svolto attività di Pt_2 mediazione immobiliare tanto che i convenuti stipulavano atto pubblico di compravendita, adiva il Tribunale adito per sentire l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “ - condannare ciascuno dei due convenuti, sopra generalizzati, al pagamento a favore della società attrice della somma € 7.539,60 a titolo di provvigione;
- in via subordinata, condannare i due convenuti al pagamento a favore della società attrice dell'indennizzo per arricchimento senza causa che risulterà di giustizia”. Con decreto in data 25.5.2023 il Giudice “…fissa per la comparizione delle parti avanti a sé l'udienza del 26.10.2023, ore 9:30 assegna termine per la costituzione del convenuto sino a dieci giorni prima dell'udienza dispone che parte ricorrente notifichi il ricorso e il presente decreto alla controparte nel rispetto dei termini di cui all'art. 281 undecies, c. 2, c.p.c. (tra il giorno della notificazione e quello dell'udienza devono intercorrere termini liberi non minori di 40 giorni se il luogo della notificazione si trova in Italia e di 60 giorni se si trova all'estero). Visto l'art. 127 c. III e l'art. 127 ter c.p.c.: dispone che l'udienza già fissata al 26.10.2023 sia sostituita dal deposito di note scritte, contenenti le sole istanze e conclusioni relative all'incombente già fissato;
fissa, pertanto, quale termine ultimo perentorio per il deposito delle note scritte il 26.10.2023, ore 9.30, con l'avvertimento che il mancato deposito delle stesse entro il predetto termine perentorio, comporterà le conseguenze di cui al comma IV dell'art. 127 ter c.p.c…..” Con comparsa depositata telematicamente in data 15.10.2023 la convenuta sulla Controparte_3 premessa che “…Nessuna provvigione è dovuta trattandosi di contratto condizionato alla messa a norma urbanistica dell'appartamento che si intendeva vendere. Infatti, come stabilito dalla suprema Corte di pagina 2 di 6 Cassazione sez. civile II, ordinanza, 3 aprile – 25 luglio 2019 n.ro 20192, che richiama l'art. 1357cc. che disciplina, appunto gli atti disposizione in pendenza della condizione “ chi ha un diritto subordinato a condizione sospensiva o risolutiva, gli atti che ne derivano sono subordinati alla stessa condizione “ di talchè nessuna provvigione è dovuta al mediatore trattandosi di mancata regolarità tecnica dell'immobile persistente a tale data e non sopravvenuta, per cui la attività del medesimo non poteva espletarsi…” e che
“…della mancata regolarità tecnica dell'immobile la ne era ben a conoscenza , ma demandava alla Pt_1 venditrice di provvedere eludendo le proprie mansioni e funzioni . Ne discendeva che la condizione non poteva avverarsi nel termine concordato, né l'affare avrebbe potuto concludersi essendo la documentazione di regolarità tecnica propedeutica a chiudere la trattativa. Ne consegue, ancora, che l'attività del medesimo mediatore non si era avverata ed il contratto veniva risolto come pattuito ( cfr. pec del 26/01/2022 )…”, richiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni “In via preliminare: 1)dichiarare la improcedibilità della domanda per violazione del D.L.12/09/2014 n. 132 art- 3 convert. in L.162/2014 assegnando il termine per la negoziazione assistita;
2) dichiararsi la intervenuta prescrizione del diritto azionato;
Nel merito la domanda è infondata in fatto e diritto e pertanto rigettarla integralmente. In via subordinata condannare la per lite temeraria,,,,“ Parte_1 Con ordinanza del 26.11.2023 il Giudice “ a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 30.10.2023 che si teneva in modalità telematica e dunque con sostituzione di udienza con note, letti gli atti introduttivi e le note depositate dalle parti, ritenuto che sussistano i presupposti per la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito sommario semplificato di cui all'art.281 decies c.p.c. preso atto che le parti non abbiano formulato istanze istruttorie di prova orale o tecnica e ritenuta la causa matura per la decisione, fissa per la discussione la nuova udienza del 04.03.2024 con termine fino 22.02.2024 per il deposito di note conclusionali riepilogative. L'udienza si terrà in presenza alle ore 12,00. “ Con successivo provvedimento del 18.5.2024 il Giudice “ fissa per la discussione ex artt.281 terdecies e 281 sexies c.p.c., la nuova udienza del 23.09.2023 con termine fino al 13.09.2023 per il deposito di note conclusionali riepilogative. “ Nella predetta ultima udienza le parti discutevano la causa ed il Giudice rinviava alla nuova udienza del 30.9.2024 per la verifica della regolarità della notifica dell'atto introduttivo al convenuto e CP_1 rinviava alla nuova udienza del 30.9.2024 sempre in sede di pronuncia di sentenza a verbale ex artt..281 terdecies e 281 sexies c.p.c.. Nella predetta ultima udienza il Giudice prendeva atto della allegazione della parte attrice ed in particolare della cartolina di ricevimento dell'atto di citazione e dunque dava atto della regolarità della notifica effettuata dall'ufficiale giudiziario e della ricezione a mani proprie del ricorso introduttivo e del pedissequo decreto di fissazione udienza da parte del convenuto e ne dichiarava la contumacia e pronunciava CP_1 sentenza a verbale.
Ritiene il Giudice che la domanda attorea sia fondata e meritevole di accoglimento nella sussistenza dei presupposti di fatto e di diritto per il pagamento della provvigione a favore della Parte_3 essendo indubitabile, come appresso, che le parti venditrice ed acquirente, siano state mese in relazione grazie alla mediazione della e che si siano avvantaggiate dalla attività di questa. Parte_1
Ritiene infatti il Giudice, che, per giurisprudenza consolidata, il diritto del mediatore alla provvigione si ricollega all'efficacia del suo intervento nel favorire la conclusione dell'affare e non alle forme giuridiche mediante le quali l'affare medesimo è concluso, né alla coincidenza soggettiva tra fase delle trattative e formalizzazione del negozio, per cui, il mediatore può domandare la provvigione alla persona che gli ha affidato l'incarico per il solo fatto di avere portato alla conoscenza della parte acquirente e peraltro, come nel caso de quo, per avere condotto le trattative fino alla redazione della proposta di acquisto.
Il fatto che la proposta irrevocabile di acquisto fosse condizionata, non incide né rileva sul diritto di pagamento perché la condizione sospensiva, sulla agibilità dell'immobile, si è avverata, sia pure dopo il termine e le stesse parti hanno redatto l'atto pubblico di compravendita.
pagina 3 di 6 Sostiene parte convenuta che “…Nessuna provvigione è dovuta trattandosi di contratto condizionato alla messa a norma urbanistica dell'appartamento che si intendeva vendere. Infatti, come stabilito dalla suprema Corte di Cassazione sez. civile II, ordinanza, 3 aprile – 25 luglio 2019 n.ro 20192, che richiama l'art. 1357cc. che disciplina, appunto gli atti disposizione in pendenza della condizione “ chi ha un diritto subordinato a condizione sospensiva o risolutiva, gli atti che ne derivano sono subordinati alla stessa condizione “ di talchè nessuna provvigione è dovuta al mediatore trattandosi di mancata regolarità tecnica dell'immobile persistente a tale data e non sopravvenuta, per cui la attività del medesimo non poteva espletarsi;
Della mancata regolarità tecnica dell'immobile la ne era Pt_1 ben a conoscenza , ma demandava alla venditrice di provvedere eludendo le proprie mansioni e funzioni . Ne discendeva che la condizione non poteva avverarsi nel termine concordato, né l'affare avrebbe potuto concludersi essendo la documentazione di regolarità tecnica propedeutica a chiudere la trattativa. Ne consegue, ancora, che l'attività del medesimo mediatore non si era avverata ed il contratto veniva risolto come pattuito ( cfr. pec del 26/01/2022 )….” . Ritiene il Giudice che le deduzioni difensive della parte convenuta non siano condivisibili perché la condizione si è verificata ed era in ogni caso rimessa alla azione fattiva della stessa parte venditrice ed in punto di regolarizzazione urbanistica e dunque condizione pienamente possibile previo incarico ad un tecnico .
Non è in contestazione che le parti intendevano sottoporre il contratto preliminare alla condizione sospensiva del rilascio, entro il 31.07.2021, dell'agibilità e delle autorizzazioni necessarie alla regolarizzazione di una tettoia (art.10 del contratto preliminare: si confronti allegato n. 5 fascicolo di parte attrice) ed è evidente che per avverarsi della condizione, come detto, era necessario conferire incarico ad un tecnico.
Successivamente i convenuti LU I' comunicavano alla Controparte_3 [...] che l'evento dedotto in condizione non si era verificato alla data del 31.07.2021 Parte_1
e di conseguenza il 04.08.2021 la restituiva al promissario Parte_1 acquirente LU I' l' circolare di € 16.000,00 all'ordine di " " che Pt_4 Controparte_3 era all'agenzia di mediazione in deposito fiduciario e gratuito a titolo di caparra Parte_5 confirmatoria (si confronti documento allegato n. 6 fascicolo di parte attrice ).
Prima dello spirare del termine della clausola di esclusività (01.03.2022) indicato all'art. 4 dell'atto di conferimento di incarico di mediazione (si confronti allegato n. 2 fascicolo di parte attrice), con email del 26.01.2022 la convenuta comunicava alla Controparte_3 Parte_1
"la propria volontà a recedere/disdire il mandato di agenzia immobiliare avente scadenza il
[...]
01/03/2022, relativamente alla vendita del proprio appartamento di Ascoli Piceno, e che, pertanto, non si rinnoverà alla scadenza. Ciò per ripensamento dovuto a motivi di salute intervenuti e strettamente connessi al Covid 19." ( si confronti allegato n.9 di parte attrice). Risulta in atti che la predetta motivazione sia risultata inconferente, stante la successiva vendita.
Con atto pubblico del 25.05.2022, infatti, ricevuto dal Notaio di Ascoli Piceno il Persona_1
25.05.2022 repertorio n. 4204 e raccolta n. 3178 la convenuta veva venduto gli Controparte_3 immobili già oggetto del contratto preliminare al convenuto LU I' per il prezzo complessivo di
€ 210.000,00 (come da documento allegato al n. 10 fascicolo di parte attrice). E' pertanto incontestabile che il contratto definitivo di compravendita del 25.05.2022 sia stato concluso dalle stesse parti ( e LU I') ed aveva ad oggetto gli stessi immobili (fg. Controparte_3
79 part. 1078 subb. 17 e 23) del contratto preliminare di compravendita del 09.06.2021; nel definitivo le parti dichiaravano di essersi avvalse dell'opera di un altro mediatore – si confronti allegato 10 di parte attrice, ma come appresso, detto dato non è rilevante ai fini del diritto della ricorrente ad ottenere il pagamento della propria provvigione. Ritiene il Giudice che le parti acquirente e venditrice si siano originariamente incontrate grazie alla mediazione della e tanto ha rappresentato un “antecedente necessario” alla Parte_1 stipula della compravendita: per “conclusione dell'affare”, come più volte specificato dalla pagina 4 di 6 giurisprudenza, non si deve intendere la conclusione del contratto definitivo, ma, più in generale, un'operazione economica che ha portato le parti a soddisfare i loro reciproci interessi.
L'articolo 1755 c.c. dispone in particolare che il mediatore ha diritto alla provvigione se l'affare è concluso “per effetto del suo intervento”: la conclusione dell'affare non deve coincidere con la vendita dell'immobile, tant'è che il mediatore ha diritto alla provvigione anche se la vendita è poi stata conclusa direttamente dal venditore dopo la disdetta del contratto di mediazione, sempre che l'acquirente abbia visionato l'immobile per il tramite dell'agenzia immobiliare prima della scadenza del contratto di mediazione (Tribunale Roma sez. X, 02/12/2016, n. 22466), oppure anche qualora al contratto di preliminare di vendita non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo (Cassazione civile, Sez. III, 16/06/1992, n. 7400), risultando altresì irrilevante l'ipotesi in cui le parti originarie abbiano sostituito altri a sé nell'operazione conclusiva (Cassazione Civile Sez.III 21.5.2010 n. 12527) .
Sul punto, si deve specificare che “qualora il contratto preliminare preveda che il definitivo debba essere stipulato entro un termine finale, il diritto alla provvigione sorge alla data della stipula del preliminare, non a quella coincidente con il termine finale di efficacia e, nel caso in cui il promittente acquirente abbia la facoltà di recedere, poiché detta facoltà integra, sostanzialmente, una condizione risolutiva, il suo eventuale esercizio non fa venire meno il diritto del mediatore alla provvigione
(Cassazione civile Sez.III 2.11.2010 n. 22273) .
Il diritto alla provvigione sorge quando la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'opera dallo stesso svolta, anche laddove il processo di formazione della volontà delle parti sia complesso e protratto nel tempo ed altri soggetti si adoperino per la conclusione del medesimo affare, come nel caso de quo, relativamente alla attività posta in essere dal tecnico per la conformità urbanistica.
In altri termini, è sufficiente che la "messa in relazione" da parte del mediatore costituisca l'antecedente necessario per pervenire -anche attraverso fasi e vicende successive- alla conclusione dell'affare medesimo (Cassazione civile, Sez. III, 6/09/2001 n. 11467, e Cassazione civile, Sez. III, 2/08/2001 n.
10606), derivandone pertanto che il diritto del mediatore alla provvigione sorge allorquando la conclusione dell' affare sia in rapporto causale con l'opera dello stesso svolta, senza che sia necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative fino all'accordo definitivo;
quindi, anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell'altro contraente, o nella segnalazione dell' affare, legittima il diritto alla provvigione, sempre che la descritta attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti;
né, una volta concluso l'affare, assume rilevanza, sotto il profilo della incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell'opera di detto mediatore, la assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata a termine solo successivamente e con l'intervento di altro mediatore, non essendo un unico elemento di parziale differenziazione, da solo, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra l'attività originariamente svolta dal soggetto che per primo aveva messo le parti in relazione tra loro e l' affare tra le stesse concluso (Cassazione Civile Sez.II 21.11.2000 n.15014).
Ancor più nello specifico, si osservi che non costituiscono circostanze di per sé idonee ad interrompere tale nesso di causalità il fatto che il contratto di vendita dell'immobile venga sottoscritto subito dopo la scadenza del termine previsto nell'incarico di mediazione sottoscritto dal venditore (v. Tribunale
Larino, 05/06/2018, n. 180), né che la vendita si sia perfezionata ad un prezzo inferiore a quello indicato dall'agenzia immobiliare (Tribunale Modena sez. I, 05/01/2016, n. 27), né assume rilievo l'eventualità che le parti abbiano deciso di modificare i termini nell'accordo o di sottoporre lo stesso a condizione sospensiva (Cassazione Civile sez.III 2.11.2020 n.22273), rilevando unicamente che il mediatore abbia posto le parti dell'accordo in relazione fra loro (Tribunale di Pescara 22.5.2018 n.
pagina 5 di 6 758). Sulla scorta dei sopra esposti principi di diritto, si è ritenuto configurato il diritto al pagamento della provvigione in una casistica in cui, addirittura l'intermediaria aveva posto in contatto l'acquirente ed il venditore di un appartamento semplicemente mediante pubblicazione di un annuncio sul giornale e sul sito internet della propria agenzia immobiliare, poiché l'attività del mediatore costituiva l'antecedente necessario per addivenire alla conclusione dell'affare (Tribunale Trento, 20/09/2011, n. 792).
Pertanto, ritiene il Giudice che la domanda introduttiva il presente giudizio sia fondata e meritevole di accoglimento relativamente ad entrambi i convenuti, rispettivamente venditrice ed acquirente l'immobile de quo.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo tenuto conto della non complessità istruttoria del presente giudizio che non ha avuto prove orali .


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
Accoglie la domanda attorea e per l'effetto condanna i convenuti e al Controparte_3 CP_1 pagamento della somma di euro € 7.539,60 ciascuno a titolo di provvigione a favore della

Parte_1
Condanna i convenuti altresì in solido fra loro alla refusione delle spese di lite che si liquidano in euro 3.600,00 per compensi oltre rimb. forf. Iva e cpa come per legge ed euro 403,60 per spese non imponibili.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Ascoli Piceno, 30.9.2024
Il Giudice
Dott.ssa Paola Maria
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