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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ civile Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, all'esito dell'udienza del 17.09.2025, esaurita la discussione e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. la seguente SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 31806 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024 (avente ad oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo emesso nel procedimento iscritto al r.g. 5935 del 2024 TRA in persona del legale rappresentante pro tempore sig. Parte_1
rappresentata assistita e difesa dall'Avv. Cristina Battilega ed Parte_2 elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Modena alla Via Scarpa n. 21 giusta procura in atti OPPONENTE E
(C.F. ) ed Controparte_1 C.F._1 CP_2 (C.F. ), rappresentati e difesi dall'Avv. Federico
[...] C.F._2 FR ed elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in Roma alla Via di Torre Morena n. 148 giusta procura in atti OPPOSTI SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI come in atti MOTIVI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE Artt. 132 – 127 ter c.p.c. I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, abbia modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva l'immediata stesura delle ragioni della decisione. II. Con ricorso ex art. 633 c.p.c. depositato in data 14.02.2024, CP_1 e hanno chiesto ed ottenuto dal Tribunale di Roma
[...] CP_2 l'emissione, nel procedimento iscritto al n.r.g.a.c.c. 5935 del 2024, di ingiunzione di pagamento nei confronti della società avente ad oggetto l'importo di Parte_1 euro 4500,00, dovuto a titolo di mancato pagamento dei canoni di locazione, oltre interessi, nonché́ di € 500,00, per spese legali di cui € 76,00 per esborsi, oltre spese generali 15%, i.v.a. e c.a.p.. A tal fine ha esposto e dedotto che:
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- i sigg.ri e sono comproprietari, tra le Controparte_1 CP_2 altre, delle seguenti porzioni immobiliari site in Roma alla Via Lucrezia Romana 128, piano terra, così distinte al catasto fabbricati del Comune di Roma (RM): 1) Foglio 1005, Part. 470, sub. 505, categoria C/1, Zona 6, classe 07, consistenza mq. 316,00, rendita 6.560,66; 2) Foglio 1005, Part. 395, sub. 2, categoria C/7, Zona 6, classe 02, consistenza mq. 63,00, rendita 159,43 (doc. 2);
- la porzione immobiliare contraddistinta al punto n. 1 (Foglio 1005, Part. 470, sub. 505, categoria C/1, Zona 6, classe 07, consistenza mq. 316,00, rendita 6.560,66) è attualmente locata dai ricorrenti alla società " con sede Parte_1 in Maranello (Mo) alla Via Giacomo. 22 P.IVA (da ora CP_3 P.IVA_1 anche solo con contratto di locazione sottoscritto il 19/01/2017 (doc. 3) Pt_1 dai tre coeredi di un'eredità che è stata oggetto di successiva divisione nell'anno 2022 (doc. 4), ed a seguito della quale gli istanti sono divenuti comproprietari, tra le altre, delle due predette porzioni immobiliari;

- nel mese di agosto 2022, per esigenze legate alla gestione dell'attività della propria azienda, ovvero per depositare e conservare del materiale aziendale, la società prendeva il possesso/detenzione della porzione immobiliare di Pt_1 cui al punto 2 sita in Roma alla Via Lucrezia Romana 128, piano terra, distinta al catasto fabbricati del Comune di Roma (RM) al Foglio 1005, Part. 395, sub. 2, categoria C/7, Zona 6, classe 02, consistenza mq. 63,00, rendita 159,43, senza preventivo consenso dei comproprietari;

- un considerazione del fatto che tra le parti era già in essere un altro contratto di locazione siglato il 19/01/2017, peraltro rinnovatosi nel 2023 per ulteriori sei anni, i due comproprietari, oggi istanti, non si opponevano all'utilizzo da parte della del predetto immobile come deposito di materiali, ma Pt_1 chiedevano verbalmente, e sin da subito, che la società regolarizzasse la Pt_1 situazione di fatto provvedendo alla registrazione di un contratto di locazione ad uso non abitativo per la porzione immobiliare con canone mensile di € 250,00;
- a tale richiesta verbale la non frapponeva e/o manifestava alcuna Pt_1 eccezione e/o resistenza in ordine all'importo richiesto come corrispettivo, ma nonostante i ripetuti solleciti verbali effettuati dal sig. la società non si CP_2 adoperava né per la registrazione del contratto, né tantomeno provvedeva al pagamento del canone di locazione mensile richiesto dai comproprietari per il godimento della suddetta porzione immobiliare;

- a fronte di tale situazione, il sig. si vedeva costretto a rivolgersi CP_2 allo scrivente difensore che, tramite una prima missiva datata 5 giugno 2023 (doc. 5), trasmessa via pec in data 06 giugno 2023 alla società (docc. 6 e 7), ribadiva la richiesta di pagamento degli arretrati per il godimento della suddetta porzione immobiliare con allegati dei conteggi sottoscritti al sig. riportanti, CP_2 tra gli altri, anche gli arretrati dovuti in relazione al predetto immobile (doc. 8), ma anche tale missiva restava senza alcun riscontro;

- difatti, sempre a mezzo pec inviata in data 02/10/2023 dallo scrivente difensore (docc. 9, 10 e 11), il sig. ribadiva alla società la CP_2 Pt_1 richiesta di registrazione del contratto e pagamento degli arretrati a titolo di canone di locazione, come da nuovo conteggio allegato alla predetta comunicazione (doc. 12);
- soltanto in data 26 ottobre 2023 lo scrivente difensore riceveva da due colleghe un messaggio pec di incarico legale per conto della ma senza Pt_1 alcun riscontro nel merito delle precedenti missive;

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- a fronte del mancato riscontro nel merito, ma considerato l'incarico legale comunicato con la predetta comunicazione, lo scrivente difensore trasmetteva alle colleghe tramite pec datata 08 novembre 2023, una mera bozza del contratto di locazione ad uso non abitativo della menzionata porzione immobiliare nella speranza di poter arrivare ad una soluzione bonaria e concordata in ordine al godimento del suddetto bene immobile, ma anche tale ultima pec restava senza alcun riscontro;

- a tale punto, in data 04 dicembre 2023, il sig. procedeva CP_2 con la “Denuncia di contratto verbale ed affitto di beni immobili” presso l'Agenzia delle Entrate di Frascati, registrato al n. 4726 serie 3T, per il periodo dal 01/08/2022 al 31/07/2025 con canone annuo di € 3.000,00, pari a 12 rate mensili di € 250,00 ciascuna da corrispondere anticipatamente entro il 10 di ogni mese (doc. 13);
- in data 05 dicembre 2023 la denuncia di contratto veniva trasmessa a mezzo pec alle colleghe incaricate dalla società che, in pari data, davano Pt_1 immediatamente riscontro eccependo la nullità del contratto in assenza di stipula e sottoscrizione di accordo che veniva escluso ab origine, ma senza mai negare il possesso/detenzione ad opera della della suddetta porzione Parte_1 immobiliare, mentre il sig. insisteva circa la necessità di aver CP_2 dovuto procedere per la propria tutela a denunciare all'Agenzia delle Entrate la sussistenza di una situazione di fatto che doveva essere ricondotta ad un contratto verbale di locazione non abitativo a titolo oneroso secondo le condizioni dallo stesso fiscalmente denunciate;

- a questo punto iniziava una fitta corrispondenza tramite tra lo scrivente difensore ed i legali incaricati dalla società e di seguito in parte soltanto Pt_1 indicata;

- in data 12 dicembre 2023 per il tramite dello scrivente difensore il sig. insisteva con la richiesta di pagamento del canone di locazione così come CP_2 registrato, maturato e dovuto per il godimento del bene dal mese di agosto 2022, per l'importo complessivo di € 4.250,00 (€ 250,00 x 17 mesi);
- in data 21 dicembre 2023 il sig. a mezzo pec inviata CP_2 dallo scrivente difensore ribadiva la richiesta di pagamento essendo dovuto il corrispettivo per il godimento e detenzione di un proprio bene;

- ed ancora, in data 08gennaio 2023, il sig. nuovamente ribadiva CP_2 la richiesta di pagamento dei ratei del canone di locazione maturati e non pagati preannunciando che avrebbe proceduto per il recupero del credito senza dover effettuare nuove comunicazioni di diffida alla Pt_1
- soltanto in data 29 gennaio 2024 la comunicava di avere liberato il Pt_1 locale e trasmetteva per mezzo dei propri legali la copia della chiave con posta raccomandata a.r. del 30/01/2024 inviata alla scrivente difensore (doc. 14);
- stante l'utilizzo del bene immobile da parte della società Pt_1 quest'ultima risulta inadempiente nei confronti delle parti istanti per il canone di locazione maturato dal mese di agosto 2022 al mese di gennaio 2024 per complessivi 18 mesi;

- il canone di locazione annuo di € 3.000,00, pari a 12 ratei mensili di € 250,00 è stato sin da subito richiesto dalle parti istanti alla che non ha mai Pt_1 contestato l'utilizzo del bene e nemmeno il corrispettivo dovuto, almeno sino a quando il sig. ha proceduto alla denuncia di un contratto verbale di CP_2 locazione che obbliga le stesse parti istanti al versamento delle imposte sul canone
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di locazione denunciato come corrispettivo del godimento del bene da parte della società ; Pt_1
- pertanto, ad oggi, la Società " con sede in Maranello (Mo) Parte_1 alla Via Giacomo. 22 P.IVA è morosa nel pagamento CP_3 P.IVA_1 delle mensilità dovute per la locazione dell'immobile dal mese di agosto 2022 al mese di gennaio 2024 per la somma pari ad € 4.500,00 (Euro quattromilacinquecento,00), oltre al 50% delle spese sostenute per la registrazione del contratto;
Sono stati offerti in comunicazione i seguenti documenti:
1) 001 Visura camerale della " , c.f. e p.iva ; Parte_1 P.IVA_1
2) 002 Risultanze Catastali dei sigg.ri e Controparte_1 CP_2
[...]
3) 003 Contratto di locazione sottoscritto il 19_01_2017;
4) 004 Atto di divisione ereditaria;

5) 005 Missiva datata 05 giugno 2023 inviata via pec dall'Avv. Federico FR;

6) 006 Ricevuta accettazione pec del 6 giugno 2023;
7) 007 Ricevuta consegna pec del 6 giugno 2023;
8) 008 Conteggio trasmesso con pec del 6 giugno 2023;
9) 009 Missiva Avv. Federico FR datata 30 settembre 2023 trasmessa tramite pec del 2 ottobre 2023;
10) 010 Ricevuta avvenuta accettazione pec del 02 ottobre 2023;
11) 011 Ricevuta avvenuta consegna pec del 02 ottobre 2023;
12) 012 Conteggio trasmesso con pec del 2 ottobre 2023;
13) 013 Denuncia di contratto verbale ed affitto di beni immobili;

14) 014 Missiva di accompagnamento restituzione chiavi trasmessa con raccomandata a.r. del 30_01_2024. Con atto notificato e depositato in data 18.7.2024 ha proposto opposizione in persona del legale rappresentante pro tempore sig. Parte_1 Parte_2
con sede legale sita in 41053 Maranello (MO), via G. Matteotti n. 22
[...] (P.Iva ) che ha contestato in fatto ed in diritto l'avversa domanda e P.IVA_1 ha precisato le seguenti conclusioni:
“Voglia l'On. Le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, anche in rito, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: In via pregiudiziale: Accertare e dichiarare la nullità e/o annullare il decreto ingiuntivo opposto n.7009/2024 del 31/05/2024 emesso dal Tribunale Ordinario di Roma per la mancanza dei requisiti oggettivi posti alla base della sua concessione, in quanto non sussiste prova scritta ai sensi di legge per l'emissione di un provvedimento monitorio, per tutti i motivi spiegati e per l'effetto revocare il decreto ingiuntivo opposto. In via preliminare: Ci si oppone all'eventuale richiesta ex adverso di provvisoria esecutorietà nei confronti dell'odierna ricorrente del decreto ingiuntivo opposto n.7009/2024 del 31/05/2024 emesso dal Tribunale Ordinario di Roma, in persona del Giudice dott.ssa Maria Grazia Belli, nell'ambito del procedimento rubricato al n. RG. 5935/2024, poiché l'opposizione è fondata su prova scritta e di pronta soluzione e in difetto ed in attesa della sentenza, potrebbe verificarsi l'indebita aggressione al patrimonio dell'odierna opponente,
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rendendo poi alla stessa gravoso il recupero di quanto provvisoriamente eventualmente pagato. NEL MERITO In via incidentale: Accertare e dichiarare la nullità e/o comunque annullabilità del presunto contratto di locazione posto alla base del decreto ingiuntivo opposto per tutte le ragioni esposte, con ogni conseguenza di legge;
In via principale: Annullarsi, revocarsi e/o dichiararsi inefficace il decreto opposto n.7009/2024 del 31/05/2024 emesso dal Tribunale Ordinario di Roma, in persona del Giudice dott.ssa Maria Grazia Belli, nell'ambito del procedimento rubricato al n. RG. 5935/2024, in favore di una sentenza che accerti e dichiari L'inesistenza e/o la nullità del contratto di locazione posto alla base e quale fondamento dell'opposto decreto ingiuntivo e conseguentemente accerti l'inesistenza di un credito dei ricorrenti nei confronti di con ogni Parte_1 conseguente declaratoria. Condannare gli istanti il decreto, odierni convenuti, ai sensi dell'art 96 comma 1 e 3 c.p.c. al risarcimento dei danni da “lite temeraria” e abuso del processo da liquidarsi d'ufficio in via equitativa. Nel merito in via subordinata e riconvenzionale: nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento anche parziale della domanda spiegata, previa apposita CTU, determinare l'importo eventualmente dovuto a titolo di indennità di occupazione, detraendo a titolo di compensazione dall'importo risultante il controcredito vantato da di cui è offerta prova scritta al doc. 5 per Euro 1.034,94, ed al Pt_1 doc. 23 Euro 181,95. IN OGNI CASO Con Vittoria di spese, e compensi del presente giudizio oltre spese generali ed accessori di legge”. Ha dedotto in fatto ed in diritto quanto segue:
-la società non ha mai raggiunto alcun accordo “orale” come Parte_1 unilateralmente dichiarato dal sig. unitamente alla signora CP_2 [...]
all'Agenzia delle Entrate in data 4/12/2023 con data stipula in pari data ed CP_1 efficacia retroattiva dal 1.08.2022 al 31.07.2025. La registrazione unilaterale tardiva di una unilaterale dichiarazione del sedicente locatore (presunto creditore) rappresenta un chiaro escamotage per tentare di imporre una propria unilaterale volontà di lucro evitando di adempiere ai propri obblighi di legge, per di più anche in violazione delle normative comunali/catastali sull'immobile come dichiarato, in solo e unico danno della società cercando in questo modo di abusare Parte_1 dello strumento processuale del ricorso monitorio. − La società ai fini Parte_1 dell'esercizio della propria attività di impresa come sede secondaria in Roma (con magazzino e Uffici) procedeva a stipulare in data 19/01/2017 e in data 20/02/2017 due contratti di locazione commerciale aventi ad oggetto il primo “il capannone di mq. 320 circa identificato al CF del Comune di Roma al f. 1005, part. 470 sub. 505 cat. C/1 rendita catastale €r 6.560,66 con pertinenza di parcheggi frontali per tutto il fronte stabile e per profondità di 4 metri circa, con accesso sul mappale 395, con decorrenza dall'1/2/2017” e il secondo “l'immobile ad uso ufficio accatastato C/1 ad uso negozio, identificato al CF del Comune di Roma al f. 1005, part. 396, sub. 507 con decorrenza del 15/02/2017”, con i signori
[...]
, e , edifici tutti siti in via Lucrezia Parte_3 CP_4 CP_2 Romana 128 e posizionati con affaccio su una corte comune comprensiva di altri immobili appartenenti agli stessi locatori per i quali si prevedeva il pagamento a nome di tutti i locatori a favore del sig. , quale soggetto designato. CP_2 Nella seconda metà del 2018 hanno iniziato a profilarsi i primi problemi con
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l'arrivo di un nuovo inquilino al piano sovrastante l'edificio del capannone, inizialmente vuoto. A seguito di improvvise ed elevatissime richieste di somme per la fornitura di acqua da parte di e dopo vari accadimenti, la società E- Pt_4 kube srl scopriva che l'impianto non era mai stato sistemato come espressamente previsto nel contratto “art. 6: La parte locatrice si impegna da subito ad effettuare, e comunque a terminare entro il 01 febbraio 2017, con oneri e spese a proprio carico, i seguenti lavori all'interno dello stabile … verifica funzionamento e messa in funzione impianti idrici ed elettrici…”) e la stessa stava pagando l'utenza anche per il nuovo inquilino dei medesimi locatori. Anche per il contratto dell'Ufficio, nonostante i locatori avessero dichiarato erano in fase di attivazione autonomi contatori “art. 13: … Relativamente al contatore dell'acqua è in fase di attivazione l'installazione di un nuovo contatore, in attesa di tale installazione parte conduttrice verserà al locatore la somma di € 20 mensili per il consumo forfettario di acqua.”), non vi provvedevano ed anzi il sig. iniziava a CP_2 presentarsi periodicamente con foglietti scritti a mano pretendendo da Parte_1 somme maggiori relative al consumo anche di altri tre appartamenti tra cui il riempimento di una intera piscina posta al secondo piano in uno degli appartamenti di sua proprietà. Fogli che venivano puntualmente restituiti in quanto le somme non erano in alcun modo dovute . è, ad oggi, ha Parte_1 dovuto sostenere i costi della fornitura dell'acqua per tutti gli inquilini dei sostenendo un ingiustificato esborso di Euro 9.855,82 determinato CP_2 dall'inadempimento contrattuale di parte locatrice. − versava Parte_1 regolarmente, unitamente al canone, la propria quota parte delle somme deputate al pagamento dell'imposta di registro annuale al sig. per gli anni 2018, CP_2 2019, 2020. Peccato che, successivamente, riceveva dapprima avviso di pagamento e poi cartelle di pagamento da parte dell'AE a dimostrazione che parte locatrice aveva trattenuto indebitamente le somme ricevute senza però pagare il rinnovo della registrazione del contratto. La proprietà continuava ad omettere il pagamento del registro anche per gli anni successivi, tant'è che si è Pt_1 trovata a pagare con sanzioni anche per le annualità 2021, 2022, 2023. Con un maggiore costo dovuto all'omissione del di € 809,03, che andranno al CP_2 medesimo opposti in compensazione oltre al 50% dell'imposta del 2024, anch'essa pagata solo dalla conduttrice, per ulteriori € 225,91. − Ad oggi, pertanto, è creditrice nei confronti del Sig. della somma di Parte_1 CP_2 Euro 1.034,94, come risulta dalla documentazione allegate comprovante anche che le somme per i pagamenti dell'imposta di registro erano già state bonificate da a per i primi tre anni A seguito di un pignoramento presso terzo Pt_1 CP_2 subito dal sig. si è poi trovata per un errore contabile, per CP_4 Pt_1 un periodo a pagare maggiori somme a favore del sig. quale CP_2 delegato dei locatori, per ben € 5.624,00. Il sig. ha quindi CP_2 sottoscritto con una dichiarazione di debito impegnandosi alla restituzione Pt_1 di € 5.624,00 . Il Sig. , però, a fronte della richiesta restitutoria, CP_2 sosteneva di non avere liquidità e concedeva di riceverli nel tempo Parte_1 tramite sconto periodico sull'importo mensile di locazione. Improvvisamente, dopo le contestazioni mosse dalla sottoscritta, tra la fine del 2023 e il 2024 a mezzo del legale FR rifiutava di corrispondere fingendo di non dovere nulla. − Nel mentre in data 27/12/2021 i locatori procedevano alla divisone immobiliare indicata da controparte e in data 22/03/2022 stipulava un ulteriore Parte_1 contratto annuale per stipare materiale nella cantina di mq 80 identificata al CF di
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Roma al f. 1005, part. 469 sub. 505, per Euro 180 mensili con il solo sig.
[...]
Anche in questo caso la conduttrice incontrava, contrariamente a CP_4 quanto contrattualizzato (“Art. 5 il Sig. si impegna a lasciare libero da CP_4 persone e cose e/o comunque da qualunque tipo di ingombro l'atrio di ingresso dal quale si accede al citato immobile al fine di consentire alla società conduttrice il libero passaggio di persone e cose, assumendosene direttamente la responsabilità e l'eventuale danno per il mancato o difficoltoso accesso”), gravi difficoltà ad accedere alla cantina, tanto da non riuscire a goderne per l'uso convenuto, come risulta dalle fotografie che si allegano). Poiché la situazione relativa ai gravi inadempimenti e omissioni dei locatori era diventata ingestibile, senza contare che nei cortili condominiali avevano iniziato ad essere abbandonati rifiuti di ogni genere , rilevava come in quelle condizioni non fosse più Pt_1 possibile restare in loco ad esercitare la propria attività con grave pregiudizio per la salute degli operai ed il decoro dell'azienda. − Il sig. , stante CP_2 evidentemente l'approssimarsi della scadenza del rinnovo dei contratti per il successivo sessennio, assicurava un pronto intervento risolutivo (lamentando difficoltà di coordinamento con gli altri locatori originari, e con i propri altri inquilini) ed offriva spontaneamente intanto in appoggio un piccolo magazzino nella corte comune, nel mentre avrebbe risolto ogni problematica e ristorato E- Kube srl dei danni subiti. − ben oltre la seconda metà inoltrata del Parte_1 2022, iniziava ad appoggiare momentaneamente qualcosa nel piccolo
“magazzino” nel quale peraltro permanevano beni di altri (che ivi sono rimasti sino a gennaio 2024 come da foto. Magazzino che in precedenza era stato dato in uso come appoggio negli anni ad un altro differente inquilino senza, a detta di alcun contratto di locazione. − che già aveva avuto sufficienti CP_2 Pt_1 problemi con le locazioni in essere, faceva presente che avrebbe valutato di inserire anche il magazzino, estendendo il contratto del capannone in essere, previa modifica dello stesso con sistemazione dell'impianto idrico e ristoro delle somme versate a favore di altri immobili/ inquilini di , CP_2 [...]
e − , nel CP_4 Parte_3 Controparte_1 CP_2 frattempo, smetteva di presentare i propri indebiti foglietti contenenti anomale richieste di pagamento sfornite di prova e prometteva di procedere a sistemare il tutto. − Giunti ai primi mesi del 2023, faceva inviare una lettera CP_2 dal collega FR chiedendo l'aggiornamento Istat del capannone ed evidenziando nei fatti di non avere nessun debito in essere con Aumento Pt_1 Istat che iniziava comunque a corrispondere regolarmente. − Pt_1 Improvvisamente, a fronte delle rimostranze di sulla mancata risoluzione Pt_1 dei problemi, giungeva pec dell'avv. FR di giugno 2023 ove il collega sosteneva che erano dovute somme per la locazione del capannone, allegava un incomprensibile foglietto scritto a mano e firmato dal sig. nel quale CP_2 comparivano improvvise spese per una inesistente locazione legata al
“magazzino” di cui chiedeva caparra. Il tutto unitamente ad inesistenti spese di acqua per utenze. Questo nonostante continuasse a pagare spese di acqua
Pt_1 e fognature per i loro immobili, e considerato peraltro che il piccolo magazzino dato in appoggio era privo di ogni tipo di fornitura (no acqua, no luce, no gas). Insomma, da allora e ancora oggi, è a pagare l'acqua per gli odierni
Pt_1 opposti, mentre loro continuano a tentare di pretendere somme di insistenti utenze per sé, sia da chi paga le utenze, sia da chi ne gode alle spalle di !! Nel
Pt_1 mentre, tra giugno e luglio del 2023 poiché doveva smontare una grossa
Pt_1
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produzione televisiva e necessitava di più spazio, ribadiva che per valutare di estendere il contratto del capannone al magazzino era necessaria una eventuale modifica del contratto in essere, ma poiché tutti gli immobili sino ad allora locati erano stati oggetto di costruzioni abusive negli anni poi legittimate in seguito, richiedeva preventivamente i documenti del piccolo magazzino. Il signor CP_2 consegnava così una cartellina contenente una SCIA del luglio 2022 di
[...] tale geometra , che a suo dire riguardava anche il piccolo magazzino e Per_1 segnava su un disegno a matita lo stesso di circa 40mq. Peccato che l'identificazione catastale del bene oggetto di frazionamento e chiusura sia poi risultato altro!!!!! − L'assicurazione nel frattempo, a luglio 2023, rifiutava l'estensione della copertura assicurativa di beni che fossero stati posti in loco perché il bene non era attestato come legittimato, ma anzi risultava identificazione come tettoia (quindi luogo aperto) ove non era possibile assicurare i beni ivi ricoverati . − Il sig. sminuiva a parole la lettera inviata a mezzo CP_2 del legale, e continuava a tergiversare sulla consegna della documentazione legittimante e identificativa richiesta. − A novembre 2023, il collega FR dopo l'assunzione della difesa da parte del mio studio inviava una bozza di un accordo di locazione evidenziando la possibilità di apporre modifiche . Senza attendere un riscontro, il 5 dicembre 2023 inviava comunicazione di avvenuta registrazione di un presunto contratto A fronte delle immediate eccezioni della scrivente inviava copia di una unilaterale dichiarazione resa dal sig. all'Agenzia delle CP_2 Entrate di denuncia di contratto verbale. − Che controparte avesse mandato una mera bozza di contratto, ad attestazione che non si era formato alcun incontro di consensi è ammesso anche da controparte nel ricorso per decreto ingiuntivo “lo scrivente trasmetteva alle colleghe una mera bozza del contratto di locazione ad uso non abitativo della menzionata porzione immobiliare nella speranza di poter arrivare ad una soluzione bonaria e concordata in ordine al godimento del suddetto immobile” pag. 3 ricorso decreto ingiuntivo. − È, quindi, fatto incontestato che a novembre 2023 vi era solo la speranza di arrivare ad una soluzione concordata, non esisteva alcun contratto né un accordo in tal senso era stato raggiunto dalle parti;
esisteva una “mera proposta contrattuale” non approvata. Il mero invio di una proposta contrattuale senza incontro del consenso da parte dell'altra parte non è sufficiente a prefigurare l'esistenza nemmeno di un accordo nemmeno orale! Anzi è la prova della mancanza dell'incontro delle volontà. − E' altresì fatto incontestato che non si è potuta aprire alcuna trattativa né confronto perché “in data 04 dicembre 2023, il sig. procedeva CP_2 con la “Denuncia di contratto verbale ed affitto di beni immobili” pag. 3 ricorso di controparte, e che “in data 05 dicembre 2023 la denuncia di contratto veniva trasmessa a mezzo pec alle colleghe incaricate dalla società che, in pari Parte_1 data, davano immediatamente riscontro eccependo la nullità del contratto in assenza di stipula e sottoscrizione di accordo che veniva escluso ab origine”, e ancora “il sig. insisteva…. situazione di fatto che doveva essere CP_2 ricondotta ad un contratto verbale di locazione non abitativo a titolo oneroso” pag. 4 ricorso di controparte. − Insomma, il sig. inviava a novembre CP_2 2023 una bozza di contratto e, senza confronto alcuno, il 4/12/2023 si presentava all'Agenzia delle Entrate per autodichiarare di avere concluso un accordo orale. Veniamo poi ad alcune evidenti e contraddittorie dichiarazioni del signor CP_2 circa l'inesistente accordo: Nella pec di aprile 2023 da parte dell'avv.
[...] FR a parere dei signori e l'unica debenza di nei loro CP_2 CP_1 Pt_1
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confronti è l'aggiornamento Istat della loro unica locazione in essere da lì in avanti. • nel foglio a mano allegato alla mail del 5 giugno 2023 che il collega espressamente legava al contratto del 2017 sul capannone si citava un “nuovo affitto” con caparra da 500,00 e mesi da agosto 2022 a marzo 2023. • Nella mera bozza datata 8 novembre 2023, permane la caparra di Euro 500,00 a coordinate bancarie che “verranno indicate”, ma il periodo della locazione viene mutato da 01/08/2022 al 31/07/2028. • Nella denuncia di contratto verbale e registrazione del 4.12.2023 si indica come data della convenzione e data di stipula il 4/12/2023 e il periodo della locazione muta nuovamente dal 1/08/2022 al 31/07/2025 e non risulta mai dovuta alcuna caparra. (NDR voleva forse dire deposito cauzionale?) - Altra cosa altrettanto singolare è che le controparti vorrebbero sostenere a pag. 2 del ricorso, che “non si opponevano all'utilizzo da parte di del predetto Parte_1 immobile come deposito di materiali, ma chiedevano verbalmente che Pt_1 regolarizzasse la situazione di fatto provvedendo alla registrazione di una locazione”. Orbene, al di là che né potenziale locatore né potenziale conduttore sono legittimati ad andare a dichiarare e registrare unilateralmente all'Agenzia delle Entrate ciò che gli va, per denunciare una eventuale situazione di mero fatto, poiché civilisticamente alla base ci deve essere un incontro di consensi (che qui è sempre mancato), chi registra la prima volta un eventuale contratto è il locatore, non certo il conduttore. È il locatore che ha ogni esatta cognizione e documento atto alla corretta identificazione del bene e alla sua legittimazione dell'uso. Appare quindi davvero fantasioso che nella ricostruzione dei ricorrenti essi sarebbero stati lì fermi speranzosi per ben 16 mesi in attesa che il “presunto conduttore di fatto” registrasse fiscalmente. Appare anche singolare che chi non si è mai premurato di registrare fiscalmente i rinnovi annuali dei contratti (quelli veri e scritti tra le parti), trattenendosi anche il 50% della somma anticipatagli dal conduttore per il pagamento dell'imposta di registro annuale senza versarla, nonché, omettendo il rimborso al conduttore delle registrazioni (financo quella di quest'anno 2024) e di sanzioni/interessi cagionati da propria inerzia, per un contratto scritto realmente in essere, sia così “frettoloso” di correre al fisco (un anno e mezzo dopo) a dichiarare unilateralmente un sedicente accordo, a distanza di pochi giorni dall'invio di una proposta contrattuale modificabile all'altra parte. Viene poi da chiedersi, vista la ipotetica presentazione di SCIA nel 2022, consegnata da ad e riguardante altro bene immobile, ove però CP_2 Pt_1 appariva in mappa una tettoia con una zona di circa 40 mq delineata come chiusa a matita, cosa avrebbe mai potuto registrare al fisco? E ancora, posto che Pt_1 il piccolo magazzino concesso per un periodo in uso ad con anche la Parte_1 presenza di materiali altrui, non supera i 40 mq, perché controparte è andata a registrare al fisco una locazione di 63 mq? Sarà forse perché al catasto l'unica cosa che risulta dichiarata è una tettoia di mq 63? Come avrebbe potuto Parte_1 registrare al fisco un ipotetico accordo su un bene non identificato catastalmente, non presente in mappa nella sua consistenza, e all'evidenza oggi non legittimato? Secondo i due ricorrenti avrebbe dovuto registrare al fisco un altro bene purché presente nell'elaborato planimetrico? Si produce la situazione delle tettoie da Google Earth da documenti catastali odierni reperiti e da fotografie. È lampante come la situazione di fatto non corrisponda in nessun modo a quella di diritto. Il bene immobile di cui è stata registrata una presunta locazione verbale è bene diverso dallo spazio realmente concesso in uso , chiuso abusivamente con pannelli e non legittimato. Posto che nella bozza dell'8 novembre 2023 gli opposti
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dichiaravano “i locali si concedono in locazione esclusivamente per l'uso consentito…È fatto divieto assoluto di mutamento di destinazione d'uso”, viene da chiedersi quale sia l'uso consentito di un'area non edificabile (C7 comprende tettoie, lavatoi pubblici e posti auto su aree private con copertura), considerato che nelle loro stesse dichiarazioni nel ricorso affermano essi “non si opponevano all'utilizzo …come deposito di materiali” e ancora “esigenze…per depositare e conservare del materiale e aziendale”. Visto e considerato che il materiale di E- Kube srl è costosissimo trattandosi di impianti video e scenoluminosi in importanti produzioni televisive, come potrebbero mai ricoverarlo ed assicurarlo
“dentro” un immobile che risulta essere una TETTOIA? Nell'atto di divisione immobiliare del 2022 prodotto da controparte si apprende, peraltro, che per le uniche due tettoie che dovrebbero essere legittimate (l'una andata a
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e l'altra di cui alla dichiarazione all'AE andata a e Parte_3 CP_2 [...]
ben diverse dalla situazione di un'intricata ragnatela di tettoie e CP_1 piccoli magazzini/garage presenti nei fatti in loco) “il comune non ha provveduto ad emettere provvedimento di sanatoria nei termini di legge”. Quindi non solo il magazzino di circa 40mq appare abusivo nella sua consistenza e non identificabile catastalmente, ma nemmeno la tettoia di 63 mq risulta essere stata legittimata in sanatoria. (Sic.!) − Occorre poi evidenziare come la già segnalata criticità per le condizioni igienico sanitarie circa l'abbandono indiscriminato di rifiuti nelle aree cortilive aveva indotto a chiedere più volte l'intervento dei locatori e a Parte_1 tentare poi essa stessa la deratterizzazione . Risulta evidente dalle foto prodotte come, non solo non ha mai fatto uso dei 63 mq dichiarati da Parte_1 controparte, ma che la parte a fianco del piccolo magazzino, facente parte del mappale dichiarato oggetto di locazione da parte del sig. il 4/12/2023, CP_2 fosse invece stata dai locatori completamente invasa da rottami e altra spazzatura accumulata e abbandonata rendendo estremamente critiche le condizioni igieniche sanitarie dell'area con escrementi di topi ovunque. La sottoscritta difesa in data 11 gennaio 2024 eccepiva e rendeva nota alla stessa Agenzia delle Entrate l'insistenza dell'accordo verbale dichiarato dal sig. La sottoscritta difesa CP_2 continuava ad eccepire e contestare alle controparti il grave comportamento richiedendo le somme dovute e richiedendo i documenti circa l'identificazione e la legittimazione del bene senza ricevere mai alcun tipo di documentazione al riguardo. − Non ricevendo riscontro e nell'impossibilità di fissare colloqui con il collega che disdettava per impedimenti o non veniva reperito al telefono, nemmeno nei momenti ipotizzati, inviava raccomandata anche agli altri Pt_1 originari locatori dei due contratti del 2017 in essere al fine di vedere ristorati i danni. Senza ricevere il minimo riscontro da nessuno. − Nel mentre il sig. CP_2 svolgeva continua opera di disturbo sui dipendenti cercando di impedire di liberare l'immobile sostenendo che se avessero tentato di farlo avrebbe cambiato le chiavi (di cui era dunque evidentemente in possesso!) e chiamato le forze dell'ordine a cui seguivano richieste di intervento al collega Infine, non Pt_1 riuscendo ad addivenire ad alcun dialogo né accordo e non ricevendo nulla in merito al bene “ferme le contestazioni mosse e posta l'inesistenza/raggiungimento di un accordo contrattuale, stante la mancata ricezione della documentazione attestante la legittimità del garage più volte richiesta, non essendo ad oggi noi riuscite a fissare un colloquio telefonico/web con te, la cliente, come anticipato, ha provveduto nel frattempo a spostare il proprio materiale, liberando completamente il bene dalle proprie cose e provvedendo a ripulirlo dai ratti e dai numerosi
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escrementi degli stessi più volte segnalati a causa dei rifiuti”. Da quel momento la sottoscritta non ha più ricevuto alcun riscontro nemmeno per la suddivisone delle spese di registro del 2024 del capannone che, come sempre, ha pagato Pt_1 ampliando il proprio già ingente credito nei confronti dei signori e CP_2 [...]
. − Lo stesso “magazzino abusivo” oggetto del contendere è poi passato ora CP_1 in godimento ad altro soggetto. DIRITTO SULL'ASSENZA DEI REQUISITI PER L'EMISSIONE DEL PROVVEDIMENTO MONITORIO. In via preliminare/pregiudiziale occorre rilevare come difettino i requisiti/presupposti procedurali per l'emissione di un decreto ingiuntivo e che quindi lo stesso risulti viziato ab origine. In primis manca il requisito oggettivo: non sussiste prova scritta ai sensi di legge per il ricorso monitorio del presunto credito vantato. Controparte, in data 8.11.23 a mezzo del proprio legale inviava una bozza/proposta di contratto mai accettata da Confermando poi lo Parte_1 stesso legale che non vi era stata alcuna adesione né accordo, inviava alla scrivente difesa un modulo del 4/12/2023 di attestazione di registrazione unilaterale dei suoi clienti circa l'affitto di terreni ed aree non edificabili cave e torbiere. (che peraltro in nulla collima con un magazzino/garage come prodotto in foto) né come identificazione, né come metratura dichiarata alla stessa parte all'Agenzia delle Entrate. ERGO, ASSOLUTAMENTE ILLEGITTIMO SOTTO OGNI PROFILO, sia formale che sostanziale. A fronte delle eccezioni di nullità/insistenza ed illegittimità mosse dalla scrivente lo stesso legale inviava copia di una dichiarazione unilaterale del sig. alla Agenzia delle CP_2 Entrate di denuncia di contratto verbale di cui al foglio 1005, map. 395, sub 2 cat. C/7 ove veniva indicata come data di accordo il 4/12/2023 (pari data della dichiarazione stessa di . Tra l'altro il sig. registrava un sedicente CP_2 CP_2 accordo (insistente) persino differente dalla bozza dallo stesso inviata in trattativa poco prima). Il mero atto di registrazione unilaterale tardiva, fatto da uno dei ricorrenti, all'Agenzia delle Entrate di un presunto contratto verbale non sana né sopperisce alla inesistenza di un accordo tra le parti né può sanare l'incongruenza tra quanto realmente messo a disposizione e quanto urbanisticamente legittimato e, in ogni caso non integra la prova scritta da allegare al procedimento monitorio. La mera registrazione fiscale non fa l'accordo né prova un presunto accordo verbale dichiarato unilateralmente dal sedicente creditore richiedente il decreto ingiuntivo e per giunta contestato dalla sia alle sedicenti parti Parte_1 contrattuali sia alla stessa Agenzia delle Entrate. Quindi, la mera registrazione fiscale unilaterale di un inesistente accordo verbale non è prova scritta dell'accordo tra le parti e, conseguentemente, nemmeno del credito eventualmente derivante. La registrazione, in via generale, è un atto avente natura meramente amministrativa - fiscale che non apporta nulla ai profili civilistici che richiedono che sussista un atto da registrare e quindi nulla apporta all'incontro dei consensi che qui difetta, né crea la prova di un credito non supportato da alcuna scrittura. Così come in caso di locazione abitativa “la sola registrazione del contratto di locazione verbale effettuata presso l'Agenzia delle Entrate non basta a soddisfare il requisito della forma scritta imposto dalla L.431/1998, non potendo riconoscersi alcuna efficacia, sul versante squisitamente civilistico, alla denuncia operata unilateralmente dalla parte interessata alla pubblica amministrazione (Cass. Civ. sez. 3 n. 8111/2020) allo stesso modo la registrazione operata unilateralmente dalla parte interessata alla Agenzia delle Entrate con dichiarazione unilaterale circa l'esistenza di un accordo verbale di una locazione non riveste efficacia sul
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versante squisitamente civilistico al fine di sopperire e creare un accordo o definire l'esistenza dello stesso. Come giustamente hanno rilevato (Cass. Civ. n. 8111/2020 e Trib. Lodi n. 709/2022) “tale adempimento rileva unicamente ai fini fiscali-amministrativi non potendo riconoscersi alcuna efficacia, sul versante squisitamente civilistico” Quindi, appare evidente come tale dichiarazione unilaterale dell'istante il procedimento monitorio difetta di ogni requisito atto a sostanziare la prova scritta ad probationem richiesta come requisito formale dagli artt. 633 e 634 cpc. Si rileva quindi come non solo non sussiste il requisito oggettivo, ma nemmeno quelli soggettivi, posto che il credito, unilateralmente auto determinato da una sola parte, non è affatto né certo, né liquido né esigibile. SULLA STRUMENTALITÀ E PRETESTUOSITÀ DELL'AZIONE MONITORIA, L'ABUSO DEL PROCESSO E SULLA RICHIESTA DI CONDANNA EX ART 96 C.P.C. comma 1 e 3 La registrazione unilaterale di un'autodichiarazione altrettanto unilaterale, per giunta contestata, effettuata a fronte della mancata adesione alla bozza di contratto, appalesa la volontà dei ricorrenti di tentare di ottenere un mezzo per abusare di uno strumento processuale (quello del procedimento monitorio) in assenza dei presupposti di legge per azionarlo. Il tutto anziché ricorrere eventualmente a procedimenti differenti e legittimi quali quello di liberazione di un immobile laddove, come sostiene controparte, lo si ritenesse occupato di mero fatto. Va da sé che controparte certo non voleva la liberazione – mai domandata – ma solo un ingiusto pagamento a fronte di una occupazione concessa spontaneamente per
“tenere buono” il conduttore in vista del rinnovo degli altri contratti. Peraltro, come in atti, a fine dicembre 2023 ribadiva ipotesi transattive anche su Pt_1 una eventuale possibilità di trattative contrattuali (ferma la richiesta di documenti legittimanti il bene e l'adempimento ai contratti in essere da parte degli odierni opposti). Peraltro, come già rilevato, sia la bozza di contratto inviata da controparte a novembre 2023, sia la dichiarazione unilaterale di registrazione al fisco del 4 dicembre 2023, non collimano tra loro, nemmeno come tipologia catastale/comunale identificativa, nè come funzionalità e possibilità di utilizzo al bene. L'immobile non è idoneo all'uso né locabile! Cosa resa ancora più lampante se si considera che la metratura effettiva del piccolo “magazzino” (neanche 40mq) che era stato concesso in appoggio temporaneo ad non corrisponde affatto Pt_1 ai 63 mq riportati in catasto (doc n. 2 fascicolo monitorio di controparte) e nell'atto di divisione immobiliare (doc n. 4 fascicolo monitorio) e di cui si è dichiarata una locazione in danno ad Oltre al fatto che una tettoia non Parte_1 è un magazzino, la stessa non è legittimata. Il bene non corrisponde in nessun modo con quanto dichiarato nella registrazione unilaterale di un presunto contratto verbale mai esistito. Risulta evidente che si sia tentato, con grave mancanza di buona fede processuale, di ricorrere ad un procedimento sommario, tentando addirittura di ottenerne la provvisoria esecutività (chiaramente non concessa dal giudicante), al solo e unico fine di ottenere un indebito vantaggio economico, cercando di non adempiere ai propri obblighi contrattuali reali e profili debitori da parte dei signori e . Di estrema gravità appare il tentativo di CP_2 CP_1 insinuare al Giudicante che la sedicente reiterata morosità (di un inesistente accordo appena registrato retroattivamente da “fanno propendere per una CP_2 seria e reale difficoltà di quest'ultima a far fronte ai propri obblighi presenti e futuri”. Considerato che, non solo i bilanci sono pubblici ed è possibile appurare l'ottimo stato finanziario della ma soprattutto erano in essere come è Parte_1
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chiaro dallo scambio di comunicazioni, numerose contestazioni circa l'inesistenza dell'accordo preteso dalle controparti e la richiesta di somme unilateralmente ed illegittimamente pretese dalle stesse, nonché la altrettanto più volte evidenziata posizione debitoria dei sig.ri e che invece risultano già CP_2 CP_1 gravemente inadempienti ai propri obblighi contrattuali sui contratti realmente esistenti. Altrettanto grave sotto il profilo processuale è stata la richiesta di concessione del decreto ingiuntivo come provvisoriamente esecutivo, al fine di procurarsi un immediato vantaggio economico sulla base di una dichiarazione unilaterale che non può sostituirsi all'esistenza in un vincolo contrattuale valido, nei confronti della conduttrice che, peraltro, non solo ha sempre regolarmente pagato il canone di tutti i contratti esistenti (e provveduto alla loro registrazione annuale) ma che vanta in ogni caso un consistente e comunque maggiore credito nei confronti degli istanti il decreto a fronte di un loro grave inadempimento, già evidente dalla semplice lettura dei diversi contratti in essere. L'abuso del processo e le relative sanzioni. L'acquisita consapevolezza che il processo non è solo
“cosa” dei soggetti che vi fanno ricorso per ottenere tutela delle loro situazioni giuridiche soggettive lese ma è, anche e prima di tutto, una risorsa a disposizione della collettività, ha determinato una fioritura di studi sul tema dell'“abuso del processo”, in linea con il consolidarsi di orientamenti giurisprudenziali che hanno fatto ricorso a siffatta categoria nei diversi settori dell'Ordinamento. Del resto, già nella tradizione del diritto romano e, in particolare, nelle Costituzioni giustinianee del 527, si registrava l'espresso fine di “lotta contra l'abuso del ricorso alla giurisdizione” (si veda il Libro IV, Titolo XVI, delle Istituzioni di , De Persona_2 poena temere litigantium, che così esordiva: “Nunc admonendi sumus, magnam curam egisse eos qui iura sustinebant, ne facile homines ad litigandum procederent: quod et nobis studio est”). La Corte di legittimità ha sostenuto: “La proliferazione oggettivamente non necessaria dei procedimenti incide negativamente sull'organizzazione giudiziaria a causa dell'inflazione delle attività che comporta con la conseguenza di un generale allungamento dei tempi processuali (…) l'eliminazione per quanto possibile degli effetti distorsivi dell'abuso e quindi, nella fattispecie, la valutazione dell'onere delle spese come se unico fosse stato il procedimento fin dall'origine” (Cassazione, ord. 3 maggio 2010, n.10634). Si è, del resto, ritenuto che l'abuso del processo configuri una fattispecie autonoma rispetto alla lite temeraria interpretando, in tal senso, l'espressione “in ogni caso” in cui si apre il terzo comma dell'art. 96 c.p.c.. Chè anzi, “L'autonomia della fattispecie consente altresì di poter dire che non avendo essa natura risarcitoria, bensì sanzionatoria, può cumularsi con il risarcimento del danno dovuto ex art. 96, 1 comma, cpc” e che la condanna prevista dal terzo comma della norma citata è un provvedimento che può essere pronunciato anche d'ufficio (cfr. MF GHIRBA, Abuso del processo e sanzioni, Milano, 2012, pag 88). Si registra, in altri termini, l'avvenuto riconoscimento di un potere sanzionatorio in capo al Giudice, il quale può, così, irrogare una pena pecuniaria, in quanto, come pure è stato di recente rilevato, “sono (...) innegabili i danni che all'efficienza dell'amministrazione della giustizia arrecano le condotte di utilizzazione degli strumenti del processo per finalità diverse da quelle previste dal legislatore. Un conto, del resto, è la garanzia della “giusta difesa”, ai sensi degli artt. 124 e 111 Cost., un conto è l'uso disfunzionale delle potenzialità offerte dal processo” (A. SCARPA, Abuso del processo: clausola generale o pleonasma, in Contratto e impresa, 2012, 1114 e ss.). Aggiungasi, davvero a chiusura del
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cerchio, che l'Assemblea Plenaria della Suprema Corte, riunitasi il 21 luglio 2005 ai sensi dell'art. 93 o.g., seppure a proposito della novella dell'art. 385 c.p.c. e dell'esigenza ad essa sottostante, ha espressamente affermato che: “sanzionare in modo efficace ogni forma di abuso del processo rappresenta una misura di razionalizzazione indispensabile se si vuole mantenere l'attuale regime di sostanziale gratuità della giustizia, senza determinare sprechi ingiustificati e insostenibili di una risorsa inevitabilmente scarsa, qual è quella del processo”. Si insiste e confida, pertanto, affinché l'Ill.mo Tribunale adìto Voglia condannare i convenuti opposti al risarcimento dei danni a titolo di responsabilità processuale aggravata nonchè al pagamento di congrua sanzione per abuso del processo, danni e sanzione entrambi da liquidarsi in via equitativa. IN VIA PRELIMINARE - sulla richiesta di concessione di provvisoria esecutività Pur ritendo assorbenti tutte le questioni inerenti la nullità del presunto contratto di locazione, e della carenza dei presupposti per l'emissione di un provvedimento monitorio, che da sole rendono necessaria la non concessione di provvisoria esecutività, si contestano le argomentazioni svolte ex adverso di sussistenza di pericolo nel ritardo poste alla base della richiesta di provvisoria esecutività. Non sussiste alcun periculum in mora godendo la società di un bilancio attivo ed essendo l'opposizione fondata su prova scritta e di pronta soluzione, fermo restando che il ricorso degli istanti difetta ab origine non solo del c.d. fumus boni iuris ma del requisito della forma scritta ad probationem. Sussiste invece il pericolo di trovare difficoltà a recuperare le somme eventualmente ingiustamente pagate vista la precedente richiesta di dilazione di (cfr. Doc. 6). NEL MERITO Contrariamente al decreto CP_2 opposto, l'opposizione è fondata su prova scritta e/o di pronta soluzione. Sono state prodotte da questa difesa le risultanze del catasto, dei pubblici registri immobiliari e altresì gli stessi documenti consegnati dalla parte ricorrente e in ogni dove risulta che una legittima locazione di un magazzino per il ricovero di attrezzature di mq. 40 era assolutamente irrealizzabile se non nei fatti ignorando gli evidenti abusi edilizi: 1) non esiste alcun magazzino come catastalmente indicato, bensì solo una tettoia;
2) detta tettoia è di estensione maggiore rispetto allo spazio gratuitamente concesso dalla proprietà; 3) la tettoia non è utilizzabile per l'uso convenuto in quanto non assicurabile, stante l'incompatibilità fisica tra chiusura a chiave e l'essere una tettoia aperta. Fermo quanto già affermato in ordine all'inesistenza di un accordo contrattuale, è appena il caso di evidenziare che il contratto di locazione può essere affetto da nullità quando non vengono rispettati i principi generali previsti dalla legge, che lo rendono privo degli effetti giuridici tra le parti. La nullità del contratto trova la sua disciplina nell'articolo 1418 c.c., il quale precisa che il contratto viene ritenuto nullo nei seguenti casi: contrarietà alle norme imperative;
difetta o presenta un'illiceità di uno o più requisiti essenziali indicati dall'articolo 1325, come l'accordo delle parti, la causa, l'oggetto, la forma, se prescritta a pena di nullità; illiceità della causa perché
“contraria a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume”; quando l'oggetto del contratto è impossibile, illecito, indeterminato o indeterminabile;
in tutti gli altri casi previsti dalla legge. Nello specifico, le cause di nullità del presunto contratto, molteplici nel caso che ci occupa (mancanza dell'accordo, oggetto impossibile, illecito ed indeterminabile) determinano il venir meno degli effetti giuridici eventualmente prodotti, proprio come se non fosse mai stato stipulato tra le parti. Caducando per l'effetto anche le azioni promosse sulla base del medesimo. La dottrina, inoltre, annovera proprio tra i casi di scuola come
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esempio di nullità di un contratto di locazione, l'avere ad oggetto un immobile abusivo oppure demaniale. Conseguentemente, l'accertamento della nullità del contratto di locazione rende il contratto stesso privo di ogni validità giuridica, proprio come se non fosse mai stato stipulato tra le parti coinvolte e, pertanto, travolgerà irrimediabilmente il presunto diritto di credito azionato illegittimamente con il decreto ingiuntivo, che dovrà essere revocato. Ma anche volendo scendere nel dettaglio della dichiarazione unilaterale che controparte ha registrato, non si può non evidenziare anche l'assoluta esosità del canone dichiarato unilateralmente di ricorrenti di € 250,00 mensili. Infatti, risulta per tabulas che la cantina cat. C/2 oggetto del contratto di locazione con
[...] di estensione di mq 80 e rendita catastale 173,53 € è stata locata per un CP_4 canone di € 180,00 mensili, quindi, non si spiega come per uno spazio di estensione della metà della cantina, possa essere ritenuto congruo un canone di locazione così elevato, peraltro per uno spazio che catastalmente risulta aperto (tettoia). Risulta quindi evidente il tentativo di “gonfiare” le fantomatiche pretese creditorie nei confronti di al malcelato scopo di contrastare le legittime Pt_1 pretese creditorie della stessa, in palese violazione del principio di buona fede. Per mero tuziorismo difensivo, stanti di molteplici profili di cui tenere conto ai fini della decisione, si riassumono qui le doglienze di parte opponente: 1) inesistenza di un incontro di consensi corrispondente alla dichiarazione unilaterale inopinatamente registrata da controparte;
2) mancata corrispondenza del bene dichiarato nella registrazione all'AE con quanto messo nei fatti a disposizione di estensione inferiore;
3) impossibilità di registrare una locazione avente ad oggetto un bene abusivo;
4) la tettoia di 63mq dichiarata era ed è in gran parte oggetto di discarica non legittimata e quindi non utilizzabile;
5) impossibilità di utilizzo del bene per l'uso in quanto non assicurabile;
6) eccessiva onerosità del canone di locazione preteso rispetto a quanto concesso in uso;
7) gravi inadempienze di controparte in ordine agli spazi comuni invasi dai rifiuti Instaurato il contraddittorio si sono costituite in giudizio la sig.ra
[...]
c.f. ed il sig. c.f. CP_1 C.F._1 CP_2
, rappresentati e difesi come in epigrafe, i quali C.F._2 impugnano e contestano, parola per parola, tutto quanto dedotto e prodotto dalla parte opponente nell'atto di citazione in opposizione in quanto infondato in fatto quanto in diritto e chiedono il rigetto integrale di tutte le richieste avanzate in rito e nel merito, ed in accoglimento della presente comparsa di costituzione, la conferma del decreto ingiuntivo opposto in ogni sua parte, con tutte le conseguenze di legge anche in ordine alle spese del presente giudizio, sottoponendo al Tribunale in composizione monocratica, le seguenti deduzioni IN VIA PREGIUDIZIALE - SULL'ERRORE NELLA FORMA DELL'OPPOSIZIONE A DECRETO INGIUNTIVO. Le Sezioni Unite della Corte di cassazione, con la recentissima sentenza n. 927 del 13 gennaio 2022, si sono nuovamente pronunciate sulla rilevante questione inerente l'introduzione del processo secondo un modello formale errato, con riferimento, in particolare, all'opposizione a decreto ingiuntivo in materia di locazione di immobili urbani. La vicenda trae origine da un'opposizione avverso un'ingiunzione di pagamento di somme richieste a titolo di indennità di occupazione e di rimborso delle spese condominiali, erroneamente introdotta con atto di citazione, anziché con ricorso;
detta opposizione veniva dichiarata inammissibile in quanto la citazione, benché tempestivamente notificata, veniva
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depositata in Cancelleria oltre il termine di quaranta giorni di cui all'art. 641 c.p.c. Dopo aver risolto il contrasto passando brevemente in rassegna una serie nutrita di precedenti che escludono recisamente la natura di mezzo di impugnazione dell'opposizione a decreto ingiuntivo, la sentenza n. delle Sezioni Unite afferma che “la questione dell'inapplicabilità nel caso in esame della disciplina sul mutamento del rito contenuta nell'art. 4 del D.Lgs. n. 150/2011…può ritenersi fondata ….l'art. 4 del D.Lgs. rileva per i mutamenti di rito in favore di alcuno dei tre modelli elaborati dal D.Lgs. n. 150/2011 ed in funzione della trattazione dei procedimenti speciali regolati dalle disposizioni complementari al codice di procedura civile in materia di riduzione e semplificazione. Detta disciplina non opera, invece, nelle ipotesi di mutamento dal rito ordinario al rito speciale delle controversie di lavoro, o viceversa, restando tali fattispecie tuttora regolate dagli artt. 426 e 427 c.p.c.”. L'orientamento interpretativo del Supremo Collegio, confermato dalle Sezioni Unite del 13 gennaio 2022, appare altrettanto consolidato nel ritenere che, nella diversa ipotesi di opposizione a decreto ingiuntivo avente ad oggetto crediti derivanti da locazione e disciplinata dall'art. 447 bis c.p.c., la conversione dell'atto introduttivo sia da effettuarsi sulla base del criterio generale di cui all'art. 156, comma 3, c.p.c. e, dunque, tenuto conto dell'idoneità dell'atto medesimo ad instaurare un valido rapporto processuale secondo lo schema legale prescritto. Conseguentemente, la citazione potrà produrre gli effetti del ricorso solo se sia depositata in cancelleria entro il termine di cui all'art. 641 c.p.c. – costituendo il deposito in cancelleria, nei giudizi da introdursi con ricorso, il momento cui è collegata l'utile instaurazione del rapporto processuale – non essendo sufficiente che entro tale data la stessa sia stata comunque notificata alla controparte (cfr. Cass. Civ., sez. VI, 19/9/2017 n. 21671; Cass. Civ., Sez. III, 18/5/2016, n. 10143; Cass. Civ., Sez. VI, 29/12/2016, n. 21671; Cass. Civ., Sez. III, 15/1/2013 n. 797; Cass. Civ., Sez. Un. 23/9/2013, n. 21675). –
SULLA TARDIVITÀ E CONSEGUENTE INAMMISSIBILITÀ DELLA PRESENTE OPPOSIZIONE INTRODOTTA CON ATTO DI CITAZIONE. Nel caso di specie, il ricorso per ingiunzione di pagamento in materia di locazione immobiliare è stato notificato a mezzo pec dallo scrivente difensore in data 11/06/2024, mentre l'atto di citazione in opposizione, notificato a mezzo pec allo scrivente difensore in data 18/07/2024, è stato iscritto al Ruolo Generale del Tribunale di Roma soltanto in data 29 luglio 2024, ovvero ben oltre il termine di 40 giorni per l'impugnazione del decreto ingiuntivo che scadeva il giorno 22 luglio 2024. Pertanto, alla luce del sopra riportato principio di diritto enunciato dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione, con la recentissima sentenza n. 927 del 13 gennaio 2022, la presente opposizione deve considerarsi inammissibile in quanto tardiva, ovvero oltre il termine stabilito dall'art. 641 c.p.c., non essendo sufficiente che l'opposizione sia stata notificata con atto di citazione alla controparte entro il termine di 40 giorni. Pur ritenendo tale eccezione pregiudiziale assorbente di ogni altra questione preliminare e di merito, per mero scrupolo difensivo, senza con ciò nulla voler riconoscere al riguardo, si procederà in fatto ed in diritto con alcune valutazioni preliminari e di merito. IN FATTO ED IN DIRITTO 1. IN VIA PRELIMINARE 1.1 SUL PROCEDIMENTO DI MEDIAZIONE OBBLIGATORIO. Le deducenti parti opposte rilevano che la presente controversia verte in materia di locazione e, pertanto, visto l'art. 5 comma 6, e l'art. 5 bis, del D. Lgs.
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28/2010, insistono sin da subito affinché codesto Ill.mo Tribunale, a seguito della decisione sull'istanza di concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, conceda un termine per l'introduzione del procedimento di mediazione.

1.2 SULL'EVENTUALE MUTAMENTO DEL RITO Nel caso di mancato accoglimento della proposta eccezione pregiudiziale sulla tardività dell'opposizione al decreto ingiuntivo di pagamento, si chiede venga disposto il mutamento del rito da ordinario a speciale con ogni conseguenza di legge.

1.3 SULLA RICHIESTA, EX ART. 648 C.P.C., DI PROVVISORIA ESECUZIONE IN PENDENZA DI OPPOSIZIONE. Il credito vantato dalle odierne parti opposte è certo liquido ed esigibile ed è fondato su prove scritte quali denuncia di contratto verbale di locazione contratto, la ricevuta di registrazione del contratto di locazione e la raccomandata uno datata 30 gennaio 2024 inviata dagli Avv.ti Elisa Gavioli e Cristina Battilega con la quale comunicavano la restituzione delle chiavi e contestuale riconsegna dei locali. Insomma, i motivi esposti nel ricorso per il procedimento monitorio e la reiterata morosità della parte ingiunta, fanno propendere per una seria e reale difficoltà di quest'ultima a far fronte ai propri obblighi presenti e futuri, e per tale motivo le odierne parti opposte, vista la documentazione in atti, la mancanza di prova scritta ma anche la mancanza della mera deduzione circa l'intervenuto pagamento della somma ingiunta e, dunque, considerato che l'opposizione non è fondata su prova scritta o di pronta soluzione, ritengono sussistano i presupposti giuridici per concedere la provvisoria esecuzione ex art. 648, 1 comma, c.p.c. della somma ingiunta per l'importo di € 4.500,00 (Euro quattromilacinquecento,00), oltre gli interessi come da domanda e le spese legali liquidate nel D.I. n. 2723/2023 per la procedura monitoria. In via meramente subordinata, si chiede, ex art. 648, 2 comma, c.p.c. la provvisoria esecuzione parziale del predetto D.I. n. 2723/2023 per le somme non contestate.

2. NEL MERITO.

2.1 RICOSTRUZIONE DELLA VICENDA CHE CI APPARTIENE. I sig.ri e sono comproprietari, Controparte_1 CP_2 tra le altre, delle seguenti porzioni immobiliari site in Roma alla Via Lucrezia Romana 128, piano terra, così distinte al catasto fabbricati del Comune di Roma (RM): 1) Foglio 1005, Part. 470, sub. 505, categoria C/1, Zona 6, classe 07, consistenza mq. 316,00, rendita 6.560,66; 2) Foglio 1005, Part. 395, sub. 2, categoria C/7, Zona 6, classe 02, consistenza mq. 63,00, rendita 159,43 (si veda doc. 3 del presente fascicolo); - La porzione immobiliare contraddistinta al punto n. 1 (Foglio 1005, Part. 470, sub. 505, categoria C/1, Zona 6, classe 07, consistenza mq. 316,00, rendita 6.560,66) è attualmente locata dai ricorrenti alla società " , con sede in Maranello (Mo) alla Via Giacomo. Matteotti 22 Pt_1 P.IVA con contratto di locazione sottoscritto il 19/01/2017 (si veda P.IVA_1 doc. 4 del presente fascicolo) dai tre coeredi di un'eredità che è stata oggetto di successiva divisione nell'anno 2022 (si veda doc. 5 del presente fascicolo), ed a seguito della quale gli istanti sono divenuti comproprietari, tra le altre, delle due predette porzioni immobiliari;
- Nel mese di agosto 2022, per esigenze legate alla gestione dell'attività della propria azienda, ovvero per depositare e conservare del materiale aziendale, la società prendeva il possesso/detenzione della Pt_1 porzione immobiliare di cui al punto 2 sita in Roma alla Via Lucrezia Romana 128, piano terra, distinta al catasto fabbricati del Comune di Roma (RM) al Foglio 1005, Part. 395, sub. 2, categoria C/7, Zona 6, classe 02, consistenza catastale di mq. 63,00, rendita 159,43, senza preventivo consenso dei comproprietari;
- In
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considerazione del fatto che tra le parti era già in essere un altro contratto di locazione siglato il 19/01/2017, peraltro rinnovatosi nel 2023 per ulteriori sei anni, i due comproprietari, oggi istanti, non si opponevano all'utilizzo da parte della E- kube del predetto immobile come deposito di materiali, ma chiedevano verbalmente, e sin da subito, che la società regolarizzasse la situazione di Pt_1 fatto provvedendo alla registrazione di un contratto di locazione ad uso non abitativo per la porzione immobiliare con canone mensile di € 250,00; - A tale richiesta verbale la non frapponeva e/o manifestava alcuna eccezione e/o Pt_1 resistenza in ordine all'importo richiesto come corrispettivo, ma nonostante i ripetuti solleciti verbali effettuati dalsig. la società non si adoperava né CP_2 per la registrazione del contratto, né tantomeno provvedeva al pagamento del canone di locazione mensile richiesto dai comproprietari per il godimento della suddetta porzione immobiliare. A fronte di tale situazione, il sig. si vedeva costretto a rivolgersi CP_2 allo scrivente difensore che, tramite una prima missiva datata 5 giugno 2023, trasmessa via pec in data 06 giugno 2023, ribadiva la richiesta di pagamento degli arretrati per il godimento della suddetta porzione immobiliare con allegati dei conteggi sottoscritti al sig. riportanti, tra gli altri, anche gli CP_2 arretrati dovuti in relazione al predetto immobile, ma anche tale missiva restava senza alcun riscontro;
- Difatti, sempre a mezzo pec inviata in data 02/10/2023 dallo scrivente difensore, il sig. ribadiva alla società la CP_2 Pt_1 richiesta di registrazione del contratto e pagamento degli arretrati a titolo di canone di locazione, come da nuovo conteggio allegato alla predetta comunicazione;
- soltanto in data 26 ottobre 2023 lo scrivente difensore riceveva un messaggio da due colleghe che comunicavano di avere ricevuto incarico legale per conto della ma senza alcun riscontro nel merito delle precedenti Pt_1 missive;

- A fronte del mancato riscontro nel merito, ma considerato l'incarico legale comunicato con la predetta comunicazione, lo scrivente difensore trasmetteva alle colleghe tramite pec datata 08 novembre 2023, una mera bozza del contratto di locazione ad uso non abitativo della menzionata porzione immobiliare nella speranza di poter arrivare ad una soluzione bonaria e concordata in ordine al godimento del suddetto bene immobile, ma anche tale ultima pec restava senza alcun riscontro;
- A tale punto, in data 04 dicembre 2023, ovvero a distanza di 39 giorni dalla pec del 26 ottobre di incarico delle colleghe, il sig.
procedeva con la “Denuncia di contratto verbale ed affitto di beni CP_2 immobili” presso l'Agenzia delle Entrate di Frascati, registrato al n. 4726 serie 3T, per il periodo dal 01/08/2022 al 31/07/2025 con canone annuo di € 3.000,00, pari a 12 rate mensili di € 250,00 ciascuna da corrispondere anticipatamente entro il 10 di ogni mese); - in data 05 dicembre 2023 la denuncia di contratto veniva trasmessa a mezzo pec alle colleghe incaricate dalla società che, in pari Pt_1 data, e soltanto a questo punto, davano immediatamente riscontro nel merito eccependo la nullità del contratto in assenza di stipula e sottoscrizione di accordo che veniva escluso ab origine, ma senza mai negare il possesso/detenzione ad opera della della suddetta porzione immobiliare;
- iniziava una fitta Parte_1 corrispondenza tramite tra lo scrivente difensore ed i legali incaricati dalla società e di seguito in parte soltanto indicata;
- in data 12 dicembre 2023 per il Pt_1 tramite dello scrivente difensore il sig. insisteva con la richiesta di CP_2 pagamento del canone di locazione così come registrato, maturato e dovuto per il
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godimento del bene dal mese di agosto 2022, per l'importo complessivo di € 4.250,00 (€ 250,00 x 17 mesi), precisando la necessità di aver dovuto procedere per la propria tutela a denunciare all'Agenzia delle Entrate la sussistenza di una situazione di fatto che doveva essere ricondotta ad un contratto verbale di locazione non abitativo a titolo oneroso secondo le condizioni dallo stesso fiscalmente denunciate, al contempo ribadendo che “…da ormai sei mesi scrivo alla chiedendo la regolarizzazione del godimento del bene più volte Parte_1 richiamato nelle Mie precedenti missive (si vedano pec del 07/06/2023, del 02/10/2023 e del 08/11/2023)”; - in data 21 dicembre 2023 il sig. CP_2 a mezzo pec inviata dallo scrivente difensore ribadiva quanto già in precedenza enunciato con la richiesta di pagamento, essendo dovuto il corrispettivo per il godimento e detenzione di un proprio bene - Ed ancora, in data 08 gennaio 2023, il sig. nuovamente ribadiva la richiesta di pagamento dei ratei del canone CP_2 di locazione maturati e non pagati, preannunciava che avrebbe proceduto per il recupero del credito senza dover effettuare nuove comunicazioni di diffida alla E- kube - soltanto in data 29 gennaio 2024 la comunicava di avere liberato il Pt_1 locale e trasmetteva per mezzo dei propri legali la copia della chiave con posta raccomandata a.r. del 30/01/2024 inviata alla scrivente difensore;
- Pertanto, stante l'utilizzo del bene immobile da parte della società quest'ultima Pt_1 risulta inadempiente nei confronti delle parti istanti per il canone di locazione maturato dal mese di agosto 2022 al mese di gennaio 2024 per complessivi 18 mesi;
- il canone di locazione annuo di € 3.000,00, pari a 12 ratei mensili di € 250,00 è stato sin da subito richiesto dalle parti istanti alla che non ha mai Pt_1 contestato l'utilizzo del bene e nemmeno il corrispettivo dovuto, almeno sino a quando il sig. ha proceduto alla denuncia di un contratto verbale di CP_2 locazione che – è bene ricordarlo - obbliga le stesse parti istanti al versamento delle imposte sul canone di locazione denunciato come corrispettivo del godimento del bene da parte della società ; - pertanto, ad oggi, la Società Pt_1 " con sede in Maranello (Mo) alla Via Giacomo. 22 P.IVA Parte_1 CP_3
è morosa nel pagamento delle mensilità dovute per la locazione P.IVA_1 dell'immobile dal mese di agosto 2022 al mese di gennaio 2024 per la somma pari ad € 4.500,00 (Euro quattromilacinquecento,00), oltre al 50% delle spese sostenute per la registrazione del contratto;
- Il credito è certo liquido ed esigibile ed è fondato su prove scritte quali la denuncia di contratto verbale di locazione contratto da cui si evince l'intervenuta registrazione al numero 4726 serie 3T del 04/12/2023. 2.2 SUL RECESSO DELLA PARTE CONDUTTRICE. Ai sensi dell'art. 27, comma 8, della Legge 392/1978, la parte conduttrice, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Ebbene, la parte opponente ha comunicato di voler recedere dal contratto con una missiva di accompagnamento trasmessa il 30 gennaio 2024 con addotte le chiavi dei locali. Con tale considerazione si vuole evidenziare che sino al momento del rilascio dei locali, avvenuto in data 30 gennaio 2024, l'opponente aveva l'uso esclusivo dei locali per i quali è stato denunciato un accordo verbale di locazione.

2.3 SUL RILASCIO DEI LOCALI Come anticipato, i locali commerciali sono stati riconsegnati dalla parte conduttrice in data 30 gennaio 2024, senza consentire un sopralluogo e/o sottoscrizione di un
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apposito verbale con il quale i locatori potessero riscontrare lo stato degli stessi al momento della riconsegna.

2.3 SULLA DEDUZIONI, ECCEZIONI E CONCLUSIONI DELLA PARTE OPPONENTE. In primo luogo, si rileva l'assoluta in conferenza con i fatti di causa di quanto dedotto dalla parte opponente dalla pag. 2 a pag. 4 dell'atto di citazione in opposizione su cui pertanto le parti opposte non accettano il contraddittorio. Invece, alla successiva pag 5 dell'atto di citazione vi è il riconoscimento di parte opponente di avere utilizzato i locali indicati nel ricorso per decreto ingiuntivo “dalla seconda metà inoltrata del 2022” (agosto 2022 come da denuncia di contratto verbale), ciò implicando necessariamente l'esistenza di un accordo verbale tra le parti per il godimento del bene e corrispettivo ex art. 1571 c.c. Tuttavia, contraddicendo se stessa, parte opponente nega l'esistenza di accordi “orali” con i proprietari dei locali (si veda pag. 1 dell'atto di citazione), salvo poi assumere, ed ammettere, che vi erano accordi verbali secondo cui i proprietari avrebbero offerto alla “spontaneamente” (rectius Pt_1 gratuitamente) “..in appoggio un piccolo magazzino nella corte comune” (si veda pag. 5 dell'atto di citazione), testualmente “..per tenere buono il conduttore in vista del rinnovo degli altri contratti.” (si veda pag. 14 dell'atto di citazione), mentre nel frattempo il sig. “..avrebbe risolto ogni problematica e CP_2 ristorato dei danni subiti” (si veda pag. 5 dell'atto di citazione). Parte_1 Ricostruzione dei fatti assolutamente non credibile! Infatti, controparte esordisce nel proprio atto di opposizione assumendo “La società non ha mai Pt_1 raggiunto alcun accordo orale come unilateralmente dichiarato…”, salvo dopo confermare l'esistenza di accordi verbali con le parti opposte per l'utilizzo di un piccolo magazzino come “appoggio” (18 mesi consecutivi non sono un appoggio) dove riponeva i propri materiali;
pur tuttavia, nega nel corso dello scorrimento dell'atto che i locali fossero idonei all'uso di magazzino effettivamente fattone dalla per oltre 18 mesi consecutivi. È del tutto evidente che la Pt_1 ricostruzione dei fatti dedotta da controparte, oltre ad essere contradittoria e confusa, oltre a riguardare – come già evidenziato - vicende diverse da quella che ci occupa, è assolutamente fantasiosa e strumentale, priva di alcun fondamento giuridico e sfornita di ben che minima prova;
basti osservare che la Parte_1 non ha prodotto alcun documento contenente presunte comunicazioni con le quali avrebbe effettuato rimostranze, problemi con le locazioni o, addirittura, richieste di risarcimento danni, aventi data anteriore al mese di ottobre 2023. Tutte le comunicazioni inoltrate, documentate e scambiate tra le parti riguardano il periodo successivo al mese di ottobre 2023; infatti, soltanto in data 26 ottobre 2023 la odierna parte opponente ha fornito riscontro tramite degli avvocati che informavano lo scrivente di avere ricevuto un incarico, ma – attenzione - senza alcun riscontro nel merito dei fatti;
in effetti un riscontro nel merito è arrivato soltanto dopo 39 giorni dal suddetto intervento del 26 ottobre 2023 (si ricorda che le odierne parti opposte scrivevano dal mese di maggio 2023), e solo dopo che i proprietari avevano trasmesso la denuncia dell'esistenza di un contratto di locazione verbale tra le parti. Per oltre un anno, a fronte dell'inadempimento della rispetto agli accordi verbali, le parti intimanti hanno tentato in tutti i modi Pt_1 di evitare il ricorso all'autorità giudiziaria, tentando di trovare una soluzione stragiudiziale, financo trasmettendo una bozza di contratto direttamente ai colleghi incaricati che, per espresso invito, poteva essere emendata dalla controparte in ogni sua parte, salvo che con riguardo al corrispettivo concordato
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verbalmente, ma anche questo non è servito. Tutte le difese di controparte sono strumentali, non veritiere e non credibili nel classico, e disperato, tentativo di ricostruire una realtà parallela a quella sin qui ben evidenziata e, per giunta, nella sostanza riconosciuta dalla medesima parte opponente: e cioè che la ha Pt_1 effettivamente utilizzato come magazzino i locali appartenenti alle parti opposte, ma senza voler riconoscere alcun corrispettivo a nessun titolo, né di canone di locazione, né indennizzo di occupazione, ma anzi pretendendo, sulla base di proprie illegittime convinzioni, che il godimento in questione fosse “gratuito” e
“dovuto”; oppure assumendo che, siccome vi sarebbero asserite incongruenze catastali, o presunti abusi (si vedano pag. da 6 a 11), allora parte opposta non sarebbe legittimata a denunciare una situazione di fatto con un dovuto corrispettivo per il godimento di un proprio bene, mentre parte opponente sarebbe legittimata ad occupare “gratuitamente” dei locali (sembrerebbe non graditi!?) per adibirli a magazzino per un anno e mezzo, senza corrispondere alcun indennizzo al legittimo proprietario. E' evidente che vi era un accordo verbale tra le parti per l'utilizzo del magazzino/appoggio da parte della che, al momento di Pt_1 corrispondere quanto concordato, ha inizialmente semplicemente ignorato le richieste di pagamento avanzate dalle parti opposte e, successivamente, ha espressamente rifiutato il pagamento sulla base di illazioni ed inconferenti motivazioni di ogni tipo: dalla non conformità dell'immobile, alla stato e dimensione dello stesso, al mancato pagamento delle imposte di registro di altri contratti, al consumo idrico di altri immobili, allo stato dei luoghi, all'incuria degli spazi comuni, al comportamento di terzi soggetti, sino alla deduzione della nullità di un contratto verbale di locazione che si è concluso con la restituzione delle chiavi dell'immobile, che equivale a riconsegna dei locali. La restituzione delle chiavi e del magazzino in questione sta a significare: ì) che i locali erano stati a suo tempo dati in godimento alla con consegna delle chiavi;
ii) Pt_1 l'esistenza di un accordo verbale con la che, a fronte del proprio Pt_1 godimento esclusivo, prevedeva un legittimo corrispettivo in denaro, e non un accordo per “appoggio” di materiali senza corrispettivo, come vorrebbe far implicitamente intendere controparte;
iii) si trattava di una superficie chiusa da una porta con serratura (come da foto prodotte dalla stessa controparte); iv) la E- kube ne aveva la detenzione esclusiva per il ricovero di propri materiali. Se, come asserito da controparte, l'immobile è abusivo, non utilizzabile, non assicurabile, sporco etc etc etc, perché la parte opponente si è tenuta il godimento esclusivo del bene per un anno e mezzo, da agosto 2022 al 30 gennaio 2024, per giunta ponendovi all'interno le proprie “costose” attrezzature con tanto di chiavi della serratura (poi restituite insieme all'immobile), per rilasciare lo stesso soltanto dopo che i proprietari hanno denunciato l'esistenza di un contratto verbale tra le parti? Un soggetto, nella specie la che prende in detenzione, e/o Parte_1 godimento, dei locali altrui, se ritiene gli stessi, per vari e disparati motivi, non idonei al proprio uso, oppure non conformi catastalmente e/o urbanisticamente, invece di utilizzarli per il deposito di propri materiali per ben 18 mesi consecutivi (come effettivamente fatto dalla salvo poi eccepire con fantasiose e Pt_1 strumentali ragioni di non dover corrispondere alcunché ai legittimi proprietari quale corrispettivo del godimento), restituisce immediatamente il bene ai legittimi proprietari comunicandogliene le ragioni, oppure corrisponde comunque il dovuto per la detenzione esclusiva e godimento del bene in questione. Questo è quanto. Il riconoscimento effettuato dalla di avere usufruito per 18 mesi consecutivi, Pt_1
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dal mese di agosto 2022 al mese di gennaio 2024, dei locali rilasciati in data 30 gennaio 2024, tramite restituzione delle chiavi, e per i quali è stato ingiunto il pagamento di un corrispettivo per il suo godimento, dimostra che la denuncia di contratto verbale presentata all'Agenzia delle Entrate è legittima, fondata e costituisce la dovuta regolarizzazione di una situazione di fatto, nonché una prova necessaria e sufficiente per l'esperito procedimento monitorio. Per il resto, si impugnano tutte le deduzioni e produzioni documentali allegate dalla controparte nel vano tentativo di negare una incontestabile, e non contestata, situazione di fatto, e dalla quale non può non derivarne la conseguente situazione di diritto (accordo verbale), così come enunciata nel ricorso per decreto ingiuntivo e nella presente comparsa di costituzione.

2.4 SUL VALORE DI LOCAZIONE DEI LOCALI I titolari dei locali, odierne parti opposte, hanno denunciato una situazione di fatto, ovvero il possesso/detenzione da parte della di una porzione immobiliare di cui al Pt_1 punto 2 sita in Roma alla Via Lucrezia Romana 128, piano terra, distinta al catasto fabbricati del Comune di Roma (RM) al Foglio 1005, Part. 395, sub. 2, categoria C/7, Zona 6, classe 02, consistenza catastale di mq. 63,00, rendita 159,43. La predetta porzione immobiliare si trova in una zona ad alta concentrazione industriale, commerciale e produttiva, dove la domanda di locazione dei locali è elevata;
infatti, i locali rilasciati dalla parte opponente sono stati ricondotti in locazione ad altro soggetto con lo stesso corrispettivo stabilito con la società E- Kube. Ad ogni modo, si produce estratto della banca dati dell'Agenzia delle Entrate relativa alle quotazioni immobiliari dell'anno 2022, semestre 2, per la zona di riferimento (doc.35).

3. SULLA DOMANDA RICONVENZIONALE La controparte richiede in via subordinata e riconvenzionale la mera compensazione dell'importo di € 1.034,94 per asserite imposte di registro e/o sanzioni dovute dalle parti opposte. Pur ritenendo la domanda riconvenzionale proposta da controparte inammissibile in quanto riferita ad altro e diverso contratto di locazione, avente ad oggetto altri e diversi beni immobili, per giunta di proprietà di altri soggetti, i sigg.ri
[...] e per mero scrupolo difensivo si effettuano le CP_4 Parte_3 seguenti deduzioni ed eccezioni.

3.1 IN MERITO ALLE IMPOSTE DI REGISTRO DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE DEL CAPANNONE PER GLI ANNI 2022, 2023 E 2024 ASSERITAMENTE DOVUTE ALLA Da un controllo effettuato Parte_1 dal sig. sugli estratti conto bancari relativi ai pagamenti effettuati negli CP_2 anni 2022 e 2023 dalla società a titolo di canone di locazione del
Pt_1 capannone è emerso che la ha trattenuto l'importo complessivo di €
Pt_1 7.794,00, escluso quanto trattenuto dalla nel dicembre 2023 e
Pt_1 successivamente restituito con bonifico di € 1.008,00, a seguito di missiva inviata dallo scrivente difensore, nel dettaglio: - Per l'anno 2022 la ha corrisposto
Pt_1 a titolo di canone di locazione del capannone tramite bonifici bancari l'importo annuo complessivo di € 17.798,00 a fronte del canone annuo dovuto pari ad € 24.000,00, con una differenza di € 6.202,00 trattenuta dalla - Per l'anno
Pt_1 2023 la (compresa la somma di € 1.008,00 restituita dalla sulla
Pt_1 Pt_1 mensilità di dicembre 2023) ha corrisposto a mezzo bonifici bancari ai proprietari del capannone a titolo di canone di locazione l'importo complessivo di € 23.608,00, ciò a fronte di un canone annuo dovuto pari ad € 25.200,00, con una differenza di € 1.592,00 trattenuta dalla Pertanto, la ha trattenuto
Pt_1 Pt_1
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per gli anni 2022 e 2023 la somma complessiva di € 7.794,00 (6.202,00 + 1.592,00) sul canone di locazione contrattualmente spettante ai proprietari;
ed anche considerando che, in data 01/02/2022, il sig. si era impegnato a CP_2 restituire in compensazione alla la somma da quest'ultima corrisposta in Pt_1 eccesso di € 5.624,00 (peraltro tale somma è errata con un surplus pagato di € 856,44), ciò in forza di un pignoramento presso terzi a carico del sig.
[...]
(nipote del sig. , allo stato risulta comunque un credito a CP_4 CP_2 favore dei locatori del capannone per l'importo di € 2.170,00 (7.794,00 - 5.624,00= 2.170,00). La ha documentato (si veda allegato n. 5 del Pt_1 fascicolo di opposizione) di aver pagato per gli anni 2022 e 2023 a titolo di imposte di registro, sanzioni ed interessi del contratto di locazione del capannone l'importo complessivo di € 905,60, di cui il 50% pari ad € 452,80 (905,60:2= 452,80) a carico del medesimo conduttore. Dunque, al 31/12/2023, i locatori del capannone risultavano creditori della dell'importo di € 2.170,00 tuttavia, Pt_1 detraendo da quest'ultimo la quota parte di € 452,00 dovuta a titolo di imposte di registro sanzioni ed interessi del contratto di locazione del capannone (anni 2022 e 2023), i suddetti risultano ancora creditori della medesima della Parte_1 differenza di € 1.717,20 (2.170,00 - 452,80 = 1.717,20), già trattenuta dalla parte opponente sul canone di locazione dovuto per gli anni 2022 e 2023. In sostanza, avendo effettuato la sopra indicata compensazione, nulla è dovuto dai locatori al conduttore a titolo di imposte di registro dei contratti di locazione del capannone (anni 2022 e 2023), ovvero risultano del tutto infondate e pretestuose le richieste di pagamento da parte della in ordine alle suddette imposte di registro, Parte_1 avendo parte opponente trattenuto somme superiori a quelle alla stessa spettanti. Con riferimento alle precedenti annualità, si deve evidenziare che sino alla fine dell'anno 2021 vi era ancora in essere la comunione ereditaria tra i sigg. ri e e poi oggetto di divisione ereditaria CP_2 Parte_3 CP_4 come da allegato atto;
pertanto, la dovrebbe rivolgere le proprie richieste Pt_1 di restituzione per i 2/3 a quelli che erano gli altri due comproprietari degli immobili in locazione. In più, si pone l'accento sul fatto che il contratto di locazione (capannone o ufficio che sia) non pone l'obbligo a carico del locatore di effettuare il pagamento delle imposte di registro, bensì prevede soltanto la suddivisione delle spese al 50% tra le parti;
ciò significa che ogni parte contrattuale ha l'onere di provvedere al pagamento delle imposte di registro, eventualmente chiedendo il rimborso del 50%, come effettivamente fatto per l'imposta di registro dell'anno 2024; quindi, se un ritardo nel pagamento vi è stato deve essere necessariamente addebitato ad entrambe le parti contrattuali e non, come invece ritiene controparte, addossando i ritardi in capo esclusivamente ai locatori. In conclusione, senza con ciò nulla voler riconoscere nel merito, stante la predetta comunione ereditaria, considerato che la domanda riconvenzionale proposta da parte opponente è costituita dall'importo di € 809,03 per spese di registro, sanzioni ed interessi riguardanti gli anni antecedenti alla divisione ereditaria, e solo € 225,91 a titolo del 50% dell'imposta dovuta per il 2024; si dovrà necessariamente ridurre l'importo di € 809,03 nella misura di 1/3 a carico delle odierne parti opposte per una cifra pari ad € e da qui, sommando l'importo di
€ 225,91 a titolo del 50% dell'imposta dovuta per il 2024, ne deriva che il valore della domanda riconvenzionale non potrà superare gli € 495,59. Ad ogni modo, per le sopra esposte e documentate ragioni, risultando gli opposti proprietari del capannone creditori della della somma complessiva di € Parte_1
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1.717,00, si oppone in compensazione detta somma rispetto a quella richiesta in via riconvenzionale dalla parte opponente, comunque riservandosi di domandare la restituzione di quanto corrisposto in eccesso a vario titolo alla Parte_1 Con le memorie integrative rispettivamente depositate in data 08.07.2025 le odierne parti processuali si sono riportate alle conclusioni rassegnate nei precedenti scritti difensivi chiedendone l'integrale accoglimento. All'esito dell'udienza del 27.9.2025 la causa è stata trattenuta in decisione ex art. 127 ter c.p.c. e decisa nei successivi trenta giorni con lettura della sentenza e del dispositivo. III. In limine litis, va rigettata la declaratoria d'inammissibilità dell'opposizione per decorso del termine di decadenza previsto dagli artt.641 e 645 c.p.c.. Invero, alla stregua delle disposizioni degli art. 641 e 645 c.p.c., il termine per proporre opposizione a decreto ingiuntivo, fissato ordinariamente in quaranta giorni decorrenti dalla notificazione del decreto è perentorio, cosicché l'atto di opposizione tardivo deve essere dichiarato inammissibile anche d'ufficio (v. Cassazione civile, sez. III, 12/07/2006, n. 15763; Cass. Civ., Sez. III n. 24858 del 24/11/2011; Trib. Palermo sent. 19/3/2014; Trib. Torino sent. 11/2/2013, Tribunale di Roma sent. 23.4.2018). Nella fattispecie dall'analisi degli atti e documenti di causa emerge che il decreto ingiuntivo - avente ad oggetto canoni afferenti a contratto di locazione ad uso non abitativo- sia stato notificato in data 11.6.2024 a mezzo pec. A fronte di ciò, l'opposizione è stata proposta con atto di citazione notificata in data 18 luglio 2024, depositata in pari data mediante invio telematico in P.C.T. alle ore 21.10 ed iscritto al ruolo in data 18.08.2024 (seppure lavorato successivamente dalla Cancelleria soltanto in data 30/7/2024, come si ricava dall'esame dello “storico” del procedimento). Ai sensi dell'art. 447 bis c.p.c., «le controversie in materia di locazione e di comodato di immobili urbani e quelle di affitto di aziende sono disciplinate dagli articoli 414, 415, 416, 417, 418, 419, 420, 421, primo comma, 422, 423, primo e terzo comma, 424, 425, 426, 427, 428, 429, primo e secondo comma, 430, 433, 434, 435, 436, 437, 438, 439, 440, 441, in quanto applicabili». Quella oggetto dell'odierno contendere è una controversia «in materia di locazione (...) di immobile urbano» (trattasi di opposizione avverso decreto ingiuntivo relativo a canoni derivanti da contratto verbale ad uso diverso). Essendo, pertanto, incontestabile che la domanda avesse ad oggetto la richiesta di pagamento di canoni di locazione, il relativo procedimento avrebbe, necessariamente, dovuto seguire le forme del rito locatizio, risultando altresì pacifico che l'eventuale opposizione al decreto ingiuntivo emesso avrebbe dovuto essere proposta con ricorso e non con citazione, come costantemente stabilito dalla giurisprudenza di legittimità. Allorché l'opposizione fosse stata erroneamente esperita con atto di citazione (ciò che è accaduto, nella fattispecie) anzichè con ricorso, l'opposizione sarebbe stata considerata valida nel caso in cui fosse stata depositata nella Cancelleria del giudice adito nel termine previsto. Diversamente sarebbe stata giudicata nulla e/od inammissibile l'opposizione a decreto ingiuntivo proposta con citazione notificata alla controparte ma non depositata nei termini di cui all'art. 641 c.p.c.. Come chiarito solo con il detto deposito in cancelleria la citazione può valere come ricorso raggiungendo lo scopo proprio di tale ultimo atto, là dove non può invece riconoscersi alcun valore alla
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notificazione della citazione eseguita prima del deposito, concernendo una opposizione ancora non venuta ad esistenza. Il Tribunale di Roma aderisce, dunque, pienamente al trend giurisprudenziale di legittimità secondo il quale l'opposizione a decreto ingiuntivo avente ad oggetto crediti derivanti da locazione ex art. 447 bis c.p.c. debba essere proposta con ricorso, e, ove proposta erroneamente con citazione, questa possa produrre gli effetti del ricorso solo se sia depositata in cancelleria entro il termine di cui all'art. 641 c.p.c. “non essendo sufficiente che entro tale data sia stata comunque notificata alla controparte”. La Suprema Corte di Cassazione ha affermato (v. sentenza n. 10143 del 18.5.2016 e di recente, Cass. Civ., sez. VI, ordinanza n. 21671 del 19/09/2017) che se il giudizio deve essere proposto con ricorso da depositare in cancelleria, l'erronea introduzione del giudizio con atto di citazione non è nullo poiché suscettibile di sanatoria, ex art. 156 c.p.c., a condizione che, però, nel termine previsto dalla legge l'atto sia stato non solo notificato alla controparte ma anche depositato nella cancelleria del Giudice, sia pure con velina (in argomento, v. ex multis, Cass. Civ., Sent. n. 12990 del 27/5/2010; Cass. Civ., Sez. III, Sentenza n. 797 del 15.1.2013: “L'opposizione a decreto ingiuntivo nelle materie soggette al rito del lavoro si propone con ricorso;
tuttavia, ove sia, per errore, proposta con citazione, essa può impedire comunque che il decreto divenga definitivo, non già se notificata alla controparte entro il termine di cui all'art. 641 cod. proc. civ., ma solo se, entro tale termine, venga altresì depositata in cancelleria. Ricorrendo tale ipotesi, il giudice dovrà ordinare d'ufficio la conversione del rito, disponendo la notifica del proprio provvedimento all'opposto, ove contumace, senza necessità che l'opponente richieda l'emanazione del decreto di fissazione dell'udienza di discussione, ai sensi dell'art. 420 cod. proc. civ.”; Cass. Sez. Un. n. 22848 del 8/10/2013; Cass. Sent. n. 10643 del 15/5/2014; Cass. Sent. n. 14401 del 10/7/2014; Cass. Civ., sez. VI, ordinanza n. 27343 del 29.12.2016 secondo cui: “L'opposizione a decreto ingiuntivo concesso in materia di locazione, come tale soggetta al rito speciale di cui all'art. 447-bis c.p.c., deve essere proposta con ricorso, sicchè, ove promossa erroneamente con citazione, questa può produrre gli effetti del ricorso solo se sia depositata in cancelleria entro il termine previsto dall'art. 641 c.p.c., non essendo sufficiente che, entro tale data, sia stata notificata alla controparte”; v. Corte Cost. n. 45 del 2018 che, nel dichiarare inammissibile la questione di illegittimità dell'art. 426 c.p.c., ha spiegato che la seguente esegesi dell'art. 426 c.p.c. è diritto vivente: “Con riferimento, in particolare, all'ipotesi in cui una causa di opposizione a decreto ingiuntivo concesso per crediti relativi a un rapporto di locazione – e per ciò, soggetta al rito speciale previsto per i rapporti di lavoro (in virtù del rinvio a questo operato dall'art. 447-bis cod. proc. civ.) – sia stata erroneamente, invece, promossa con atto di citazione, «nelle forme ordinarie», la Corte di cassazione, in sede di esegesi del predetto art. 426, è, da data risalente, ferma nel ritenere che la citazione può produrre gli effetti del ricorso solo se sia depositata in cancelleria entro il termine di cui all'art. 641 cod. proc. civ., non essendo sufficiente che, entro tale data, sia stata notificata alla controparte (da ultimo, sezione sesta civile, ordinanze 19 settembre 2017, n. 21671 e 29 dicembre 2016, n. 27343; sezioni unite civili, sentenza 23 settembre 2013, n. 21675; in precedenza, ex plurimis, terza sezione civile, sentenza 2 aprile 2009, n. 8014; e sezione lavoro, sentenza 26 marzo 1991, n. 3258).
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Applicando siffatte considerazioni al caso in esame, ne deriva l'ammissibilità dell'opposizione proposta con atto introduttivo depositato in Cancelleria ed iscritto al ruolo il 18.07.2024, nei termini di cui all'art. 641 c.p.c. di quaranta giorni dalla notifica del decreto ingiuntivo, avvenuta in data 11.06.2024. Nella fattispecie la parte ha prodotto la ricevuta di consegna del sistema da cui si ricava che l'atto è pervenuto il 11.06.2024. A quell'epoca era già in vigore la novella di cui al decreto legge n.90 del 2014 convertito in legge n.114/2014, in vigore dal 19 agosto secondo cui l'invio digitale è tempestivo se la ricevuta di consegna (ossia il documento che attesta che la busta è stata consegnata nella casella di posta dell'ufficio giudiziario destinatario) è generata dal sistema “entro la fine del giorno di scadenza” o, se la scadenza coincide con un sabato o con un giorno festivo, entro la fine del primo giorno successivo non festivo;
questo salvo che si tratti di termini “a ritroso” che, se scadono di sabato o in un giorno festivo, comportano che il deposito debba avvenire entro l'ultimo giorno non festivo precedente. Ebbene, ai fini della verifica della tempestività del deposito telematico degli atti processuali sono state prodotte in giudizio anche due ricevute previste dal comma 7 dell'articolo 13 del D.M. n. 44/2011 ossia quelle che il gestore dei servizi telematici restituisce al mittente e nelle quali viene dato atto dell'esito dei controlli effettuati dal dominio giustizia nonché di quelli operati dagli operatori della cancelleria o della segreteria. IV. Nel merito l'opposizione va accolta. In termini generali va anche rammentato che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione. Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un., 30.10.2001 n. 13533). L'oggetto del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non è, invero, ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità̀ e di validità del decreto stesso ma si estende all'accertamento, con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza e non a quello anteriore della domanda o dell'emissione del provvedimento opposto dei fatti costitutivi del
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diritto in contestazione (v. Cass. Civ., sez. I, 21.2.2007, n. 4103; v. di recente Cass. Civ., sez. III, sent. N. 24258 del 30.11.2010). Il versamento delle pigioni costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione giacchè la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione. Nella specie è stato richiesto il pagamento dei canoni maturati in relazione ad un contratto di locazione ad uso diverso avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Roma alla Via Lucrezia Romana 128, piano terra, distinta al catasto fabbricati del Comune di Roma (RM) al Foglio 1005, Part. 395, sub. 2, categoria C/7, Zona 6, classe 02, consistenza mq. 63,00, rendita 159,43, a far tempo dal mese di agosto 2022 sino al mese di gennaio 2024 per la somma pari ad € 4.500,00 (Euro quattromilacinquecento,00), oltre al 50% delle spese sostenute per la registrazione del contratto. A fondamento della domanda di esatto adempimento è stata addotta l'esistenza di un contratto di locazione commerciale. A sostegno di esso è stato allegato che:
<<…la società prendeva il possesso/detenzione della porzione Pt_1 immobiliare di cui al punto 2 sita in Roma alla Via Lucrezia Romana 128, piano terra, distinta al catasto fabbricati del Comune di Roma (RM) al Foglio 1005, Part. 395, sub. 2, categoria C/7, Zona 6, classe 02, consistenza mq. 63,00, rendita 159,43, senza preventivo consenso dei comproprietari;

- In considerazione del fatto che tra le parti era già in essere un altro contratto di locazione siglato il 19/01/2017, peraltro rinnovatosi nel 2023 per ulteriori sei anni, i due comproprietari, oggi istanti, non si opponevano all'utilizzo da parte della del predetto immobile come deposito di Pt_1 materiali, ma chiedevano verbalmente, e sin da subito, che la società Pt_1 regolarizzasse la situazione di fatto provvedendo alla registrazione di un contratto di locazione ad uso non abitativo per la porzione immobiliare con canone mensile di € 250,00;
- A tale richiesta verbale la non frapponeva e/o manifestava alcuna Pt_1 eccezione e/o resistenza in ordine all'importo richiesto come corrispettivo, ma nonostante i ripetuti solleciti verbali effettuati dal sig. la società non si CP_2 adoperava né per la registrazione del contratto, né tantomeno provvedeva al pagamento del canone di locazione mensile richiesto dai comproprietari per il godimento della suddetta porzione immobiliare;

- A fronte di tale situazione, il sig. si vedeva costretto a rivolgersi CP_2 allo scrivente difensore che, tramite una prima missiva datata 5 giugno 2023 (doc. 5), trasmessa via pec in data 06 giugno 2023 alla società (docc. 6 e 7), ribadiva la richiesta di pagamento degli arretrati per il godimento della suddetta porzione immobiliare con allegati dei conteggi sottoscritti al sig. CP_2 riportanti, tra gli altri, anche gli arretrati dovuti in relazione al predetto immobile (doc. 8), ma anche tale missiva restava senza alcun riscontro;

- Difatti, sempre a mezzo pec inviata in data 02/10/2023 dallo scrivente difensore (docc. 9, 10 e 11), il sig. ribadiva alla società la CP_2 Pt_1
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richiesta di registrazione del contratto e pagamento degli arretrati a titolo di canone di locazione, come da nuovo conteggio allegato alla predetta comunicazione (doc. 12);
- soltanto in data 26 ottobre 2023 lo scrivente difensore riceveva da due colleghe un messaggio pec di incarico legale per conto della ma senza Pt_1 alcun riscontro nel merito delle precedenti missive;

- A fronte del mancato riscontro nel merito, ma considerato l'incarico legale comunicato con la predetta comunicazione, lo scrivente difensore trasmetteva alle colleghe tramite pec datata 08 novembre 2023, una mera bozza del contratto di locazione ad uso non abitativo della menzionata porzione immobiliare nella speranza di poter arrivare ad una soluzione bonaria e concordata in ordine al godimento del suddetto bene immobile, ma anche tale ultima pec restava senza alcun riscontro;

- A tale punto, in data 04 dicembre 2023, il sig. procedeva CP_2 con la “Denuncia di contratto verbale ed affitto di beni immobili” presso l'Agenzia delle Entrate di Frascati, registrato al n. 4726 serie 3T, per il periodo dal 01/08/2022 al 31/07/2025 con canone annuo di € 3.000,00, pari a 12 rate mensili di € 250,00 ciascuna da corrispondere anticipatamente entro il 10 di ogni mese (doc. 13);
- in data 05 dicembre 2023 la denuncia di contratto veniva trasmessa a mezzo pec alle colleghe incaricate dalla società che, in pari data, davano Pt_1 immediatamente riscontro eccependo la nullità del contratto in assenza di stipula e sottoscrizione di accordo che veniva escluso ab origine, ma senza mai negare il possesso/detenzione ad opera della della suddetta porzione Parte_1 immobiliare, mentre il sig. insisteva circa la necessità di aver CP_2 dovuto procedere per la propria tutela a denunciare all'Agenzia delle Entrate la sussistenza di una situazione di fatto che doveva essere ricondotta ad un contratto verbale di locazione non abitativo a titolo oneroso secondo le condizioni dallo stesso fiscalmente denunciate;

- a questo punto iniziava una fitta corrispondenza tramite tra lo scrivente difensore ed i legali incaricati dalla società e di seguito in parte soltanto Pt_1 indicata;

- in data 12 dicembre 2023 per il tramite dello scrivente difensore il sig. insisteva con la richiesta di pagamento del canone di locazione così CP_2 come registrato, maturato e dovuto per il godimento del bene dal mese di agosto 2022, per l'importo complessivo di € 4.250,00 (€ 250,00 x 17 mesi);
- in data 21 dicembre 2023 il sig. a mezzo pec inviata CP_2 dallo scrivente difensore ribadiva la richiesta di pagamento essendo dovuto il corrispettivo per il godimento e detenzione di un proprio bene;

- Ed ancora, in data 08gennaio 2023, il sig. nuovamente ribadiva CP_2 la richiesta di pagamento dei ratei del canone di locazione maturati e non pagati preannunciando che avrebbe proceduto per il recupero del credito senza dover effettuare nuove comunicazioni di diffida alla Pt_1
- soltanto in data 29 gennaio 2024 la comunicava di avere liberato Pt_1 il locale e trasmetteva per mezzo dei propri legali la copia della chiave con posta raccomandata a.r. del 30/01/2024 inviata alla scrivente difensore (doc. 14);
- Pertanto, stante l'utilizzo del bene immobile da parte della società
quest'ultima risulta inadempiente nei confronti delle parti istanti per il Pt_1
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canone di locazione maturato dal mese di agosto 2022 al mese di gennaio 2024 per complessivi 18 mesi;

- il canone di locazione annuo di € 3.000,00, pari a 12 ratei mensili di € 250,00 è stato sin da subito richiesto dalle parti istanti alla che non ha mai Pt_1 contestato l'utilizzo del bene e nemmeno il corrispettivo dovuto, almeno sino a quando il sig. ha proceduto alla denuncia di un contratto verbale di CP_2 locazione che obbliga le stesse parti istanti al versamento delle imposte sul canone di locazione denunciato come corrispettivo del godimento del bene da parte della società >>. Pt_1 Orbene locatore di immobile destinato ad attività commerciale ha l'onere, in caso di azione di esatto adempimento ovvero di risoluzione del contratto verbale per morosità nel pagamento del canone, di dimostrare la titolarità del rapporto in capo al conduttore (cfr. espressamente, Cassazione civile sez. III, 17/10/2002, n.14749). Nella specie, secondo la prospettazione attorea, il titolo sarebbe dato da un accordo verbale di locazione, risalente all'agosto del 2022, non scritto ed oggetto di una successiva, seppur tardiva, denunzia di registrazione, ad opera dei soli contitolari dell'immobile quali locatori, ai sensi dell'art. 3 comma 1 del T.U. delle disposizioni concernenti l'imposta di registro dpr n. 26 aprile 1986, n. 131, vigente sino al 31.12.2025.
Invero la legge prescrive l'obbligo della forma scritta ad substantiam per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo (art. 1 comma 4 Legge n. 431 del 1998 secondo cui “per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”) e per i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore a nove anni (art. 1350 comma 8 e art. 2643 n. 8 del codice civile, secondo cui: “i contratti di locazione di immobili la cui durata è superiore ai nove anni devono essere stipulati per iscritto per essere validi” e sono soggetti a trascrizione). Tutti i contratti di locazione devono essere registrati ai sensi e per gli effetti di cui alla legge n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, a tenore del quale i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari, ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.
Siffatta disposizione si applica solo ai contratti di locazione stipulati dopo la sua entrata in vigore, giusta il criterio generale di cui all'art. 11 preleggi e considerata l'assenza nella norma di una previsione che imponga la registrazione dei contratti in corso (v. Cass. 28/12/2016, n. 27169). Per i contratti di locazione commerciali o ad uso diverso vige, pertanto, il principio della libertà della forma, a differenza di quanto prescritto, a pena di nullità, per gli immobili ad uso abitativo ex art. 1, comma 4, della legge n.431 del 1998 e sono soggetti all'obbligo di registrazione, a pena di nullità. Applicando siffatti principi al caso in esame, a parere del Tribunale, la parte opposta non ha provato in modo certo la sussistenza degli elementi costitutivi del contratto di locazione che richiede, a norma dell'art. 1571 c.c., a fronte dell'obbligo di una parte a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, la concordata corresponsione di un determinato corrispettivo. Anzitutto, la asserzione secondo cui: “- Nel mese di agosto 2022, per esigenze legate alla gestione dell'attività della propria azienda, ovvero per depositare e conservare del materiale aziendale, la società prendeva il Pt_1
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possesso/detenzione della porzione immobiliare di cui al punto 2 sita in Roma alla Via Lucrezia Romana 128, piano terra, distinta al catasto fabbricati del Comune di Roma (RM) al Foglio 1005, Part. 395, sub. 2, categoria C/7, Zona 6, classe 02, consistenza mq. 63,00, rendita 159,43, senza preventivo consenso dei comproprietari…” implica, con evidenza, l'assenza di qualsivoglia incontro di volontà negoziale tra le parti contendenti e non disvela alcuna situazione di compossesso né di possesso esclusivo, ma (e solo a date condizioni) una forma di detenzione non qualificata dell'altrui unità immobiliare. Non coglie nel segno l'affermazione secondo cui i comproprietari del bene immobile, a fronte, di tale comportamento “- In considerazione del fatto che tra le parti era già in essere un altro contratto di locazione siglato il 19/01/2017, peraltro rinnovatosi nel 2023 per ulteriori sei anni, i due comproprietari, oggi istanti, non si opponevano all'utilizzo da parte della del predetto immobile Pt_1 come deposito di materiali, ma chiedevano verbalmente, e sin da subito, che la società regolarizzasse la situazione di fatto provvedendo alla registrazione Pt_1 di un contratto di locazione ad uso non abitativo per la porzione immobiliare con canone mensile di € 250,00”. Gli "atti di tolleranza", disciplinati dall'articolo 1144 del Codice Civile, sono comportamenti che, a rigore, non fondano il possesso perché si basano su un permesso del titolare del diritto, sono transitori e non comportano un godimento stabile dell'immobile. Al contrario, il compossesso è l'esercizio congiunto del possesso su un bene da parte di più soggetti, inclusi i comproprietari. La società nella sua opposizione spiega che: “Il sig. Parte_1
, stante evidentemente l'approssimarsi della scadenza del rinnovo CP_2 dei contratti per il successivo sessennio, assicurava un pronto intervento risolutivo (lamentando difficoltà di coordinamento con gli altri locatori originari, e con i propri altri inquilini) ed offriva spontaneamente intanto in appoggio un piccolo magazzino nella corte comune, nel mentre avrebbe risolto ogni problematica e ristorato dei danni subiti. Parte_1
ben oltre la seconda metà inoltrata del 2022, iniziava ad Parte_1 appoggiare momentaneamente qualcosa nel piccolo “magazzino” nel quale peraltro permanevano beni di altri (che ivi sono rimasti sino a gennaio 2024 come da foto (doc. 10). Magazzino che in precedenza era stato dato in uso come appoggio negli anni ad un altro differente inquilino senza, a detta di CP_2 alcun contratto di locazione>>. Siffatte proposizioni non contengono ammissioni – anche perché provenienti dal legale e non dalla parte personalmente, che non le ha sottoscritte – ma al di più evocano le ragioni poste a base dei detti “atti di tolleranza” del comproprietario.
“Appoggiare beni” nell'altrui magazzino, con l'assenso (spesso tacito e occasionale) del comproprietario e con la consapevolezza che il bene appartenga anche ad altri, che del pari lo utilizzano, non possono creare un fondamento per l'acquisto del possesso ovvero del compossesso e non integrano gli estremi di un comodato. Si tratta di godimenti di modesta portata, saltuari e che incidono minimamente sul diritto del proprietario, come nel caso di un uso prolungato da parte di parenti o vicini. Essi per la loro scarsa importanza non trasformano la detenzione qualificata in compossesso né, tanto meno, in godimento esclusivo.
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La successiva richiesta degli opposti di formalizzare un contratto di locazione e la registrazione della denuncia verbale, nei contenuti prefissati unicamente dai contitolari dell'immobile, non assurgono al rango di accordo con cui gli opposti si sono obbligati dei confronti dell'opponente, a far godere a questi, un bene mobile od un immobile per un dato tempo e dietro un corrispettivo determinato, pattuito ed accettato dal locatario. Questi, anzi, dal suo canto non ha, mai, risposto ed il silenzio non equivale a consenso esplicito. Sotto altro profilo – aderendo al principio più volte enunciato dalla Suprema Corte di Cassazione- la denunzia all'Ufficio tributario di un contratto verbale di locazione, avendo finalità meramente fiscali, non assume "ex sè" valenza probatoria ma deve, in una controversia fra privati, essere liberamente valutata come dichiarazione di parte in un raffronto critico con gli altri elementi probatori acquisiti alla causa (cfr. Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1100 del 05/02/1997; Sez. 3, Sentenza n. 5694 del 16/03/2005; v. Cassazione civile sez. III, 07/10/2016 n.20201). Alle missive depositate in atti dai comproprietari dell'immobile (del 07/06/2023, del 02/10/2023, del 08/11/2023 e del dicembre 2023) tese alla stipula del contratto ed alla regolarizzazione della detenzione dell'immobile non è seguito alcun contegno esplicito od implicito dell'opponente che, anzi, all'indomani della comunicata registrazione della denuncia di contratto verbale di locazione del 5.12.2023, si è limitato a far pervenire, tramite i propri avvocati, le chiavi del garage in data 30.1.2024. In definitiva, a parere del Tribunale, neanche altrimenti è stata dimostrata la conclusione di un contratto di locazione tra le parti e, pertanto, la registrazione della denuncia di contratto verbale – che potrebbe sanare solo la specifica nullità connessa al mancato assolvimento dell'obbligazione tributaria, conseguente alla mancata registrazione del contratto di locazione nel termine di legge - non può di certo valere ad ovviare alla mancanza di un requisito sostanziale di validità del contratto che attiene, direttamente, al suo momento genetico e, più precisamente, all'incontro ed alla formazione della volontà delle parti di stipulare un contratto di locazione, avente ad oggetto l'immobile de quo agitur, come atto e come rapporto. In sostanza l'applicabilità della disciplina legale di validazione ex tunc del contratto presuppone necessariamente l'esistenza di un contratto di locazione valido e immune da vizi diversi dalla mancata registrazione nel termine di legge. Diversamente non sarebbe possibile la sostituzione automatica di diritto delle clausole nulle con la disciplina legale imperativa ove manchi una fattispecie contrattuale, nel resto valida, in cui le clausole legali possano venire a inserirsi sostituendo le clausole nulle. Nel caso di specie, appunto, manca la prova del titolo che avrebbe potuto e dovuto essere registrato dalle parti e la normativa invocata dagli opponenti, dunque, non è tale da consentire che contratti radicalmente nulli, e quindi giuridicamente non vincolanti per le parti, possano essere 'convalidati' mediante la denunzia verbale rivolta all'Agenzia del Registro. Alle luce delle considerazioni che precedono la domanda di esatto adempimento contrattuale va rigettata ed il decreto ingiuntivo revocato. Le domande comprimarie e subordinate restano assorbite nella valutazione di merito, in base al criterio della ragione più liquida (v. in ogni caso, per i
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principi di economia processuale e di celerità costituzionalmente protette che fondano il criterio della “ragione più liquida”, Sezioni Unite della Corte di Cassazione Civili 29523/08 e S.U. Civili 24882/2008). Il governo delle spese segue la soccombenza di parte opposta e, in mancanza di specifica nota-spese, è liquidata d'ufficio come da dispositivo, in favore di parte opponente, tenuto conto della natura e del dichiarato valore della controversia e considerata l'esiguità dell'importanza e del numero delle questioni trattate che giustificano l'applicazione dei minimi tariffari dell'indicato scaglione (v. S.U. Civili dell'11/09/2007, Ud. 03/07/2007, sentenza n. 19014, secondo cui, in caso di rigetto, il valore della controversia viene fissato sulla base del criterio del quid disputatum mentre, in caso di accoglimento, si deve considerare il contenuto effettivo del decisum). La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c., come modificato dall'art. 33 della L. 353/90. Poiché, pertanto, tale provvisoria esecutorietà promana direttamente dalla legge, non è necessario fare espressa menzione di ciò nel dispositivo

Per Questi Motivi

Il Tribunale di Roma, sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande come proposte in narrativa, ogni contraria domanda, eccezione, deduzione disattesa, nel contraddittorio delle parti, così decide:
- accoglie, per le ragioni di cui in motivazione, l'opposizione e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo opposto n.7009/2024 del 31/05/2024, pronunciato nel procedimento iscritto al n.r.g.a.c.c. 5935/2024;
- condanna le parti opponenti in solido alla refusione, in favore della opposta, delle spese processuali che liquida nella restante parte in euro 1.300,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, oltre contributo e marca da bollo, oltre c.p.a.al 4% ed i.v.a. al 22% se dovuta come per legge. ROMA lì, all'esito dell'udienza del 17.9.2025 ex art. 127 ter c.p.c. IL GIUDICE UNICO dott.ssa Maria Flora Febbraro
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